XX年月日云南石林小昌樂村項目定位報告

石林小昌樂村項目定位研究報告北京合晟尚圓房地產(chǎn)顧問有限公司昆明分公司2011年10月20日獻禮石林的歐洲夢想本方案版權屬北京合晟尚圓房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)我司授權許可任何個人或單位不得有任何形式的拷貝、轉載?？傊笇В核涡乐骶帲和趵^齊筱強副主編：關艷雄謝芳劉園利劉娜規(guī)劃指導：北京建筑規(guī)劃設計院數(shù)據(jù)研究：市場研發(fā)中心平面設計：策略研發(fā)中心電話：（0871）7230855傳真：（0871）7230855郵箱：heshengshangyuan@126.com法律顧問：云南法彰律師事務所第一篇：析勢第三篇：馭市第二篇：謀勢匯報主軸市場支撐解析產(chǎn)品謀劃發(fā)展項目定位營銷前言——勢起大石林1、石林印象2、石林轉變3、地塊研究4、發(fā)展方向前言勢起大石林我們所處的地方——石林2006-2010年石林游客量石林作為云南最著名的景區(qū)之一，每年都吸引大量中外游客前往參觀，2010年，大、小石林景區(qū)共接待游客286萬人次，實現(xiàn)門票收入3.6億元2007年6月27日下午十四時許，在第三十一屆世界遺產(chǎn)大會上，云南石林申報世界自然遺產(chǎn)獲得全票通過，成功躋身世界自然遺產(chǎn)大家庭1、石林印象名氣大基礎設施薄弱景區(qū)游覽區(qū)域被眾多項目建設壓縮，游覽缺乏前導空間組織，游人密度過大；旅游交通與一般性交通混雜，為游客帶來諸多不便周邊住宿大多為二、三星級賓館，如石林賓館、云林賓館等；餐飲也已街邊小店為主，具有較高檔次和品質(zhì)的餐飲住宿場所幾乎沒有石林雖然是云南的一個知名景區(qū)，但周邊的休閑娛樂配套較為稀缺，造成景區(qū)的功能比較單一區(qū)域功能布局不合理餐飲住宿檔次低休閑度假配套少距離配套特色距離昆明比較近，游客可以當天來回基礎設施薄弱，休閑度假配套較少體現(xiàn)石林特色的旅游項目較少，缺乏游客停留的吸引力玩在石林、吃在宜良、住在昆明外地人留不住石林——早已名聲在外，眾人慕名而來然而他并不完美，基礎設施薄弱、休閑配套稀缺、整體規(guī)劃不完善讓多少人成了匆匆過客石林經(jīng)濟發(fā)展依賴“自然生態(tài)景觀”一張牌。而長期的可持續(xù)性發(fā)展，石林政府已然有了良好的規(guī)劃，多個項目開發(fā)之中。傳統(tǒng)生態(tài)景觀經(jīng)濟（門票經(jīng)濟）度假型休閑經(jīng)濟生態(tài)農(nóng)業(yè)生態(tài)工業(yè)2、石林轉變產(chǎn)業(yè)結構轉型石林國際鄉(xiāng)村高爾夫俱樂部狂歡之都（幻多奇游樂城）酒店：桃源水鄉(xiāng)：五星級酒店彩云天地：五星級溫泉酒店狂歡之都：五星級商務酒店、度假酒店云鼎合院：五星級酒店蘇寧環(huán)球：五星級度假酒店臺灣農(nóng)業(yè)創(chuàng)業(yè)園光伏發(fā)電廠石林生態(tài)工業(yè)園區(qū)一路三區(qū)——石林大道、東東城區(qū)、石林林古城區(qū)、生態(tài)工業(yè)集中中區(qū)一河三片——巴江為綠色主主軸的縣城至至石林片、北北大村片、板板橋片目標：爭取在“十一一五”期間撤撤縣設市，建建成生態(tài)旅游城市，2015年建成優(yōu)秀旅旅游城市，2030年建成與國際際接軌的現(xiàn)代代化生態(tài)旅游城市。城市規(guī)劃升級級一路三區(qū)、一一河三片城市對“生態(tài)態(tài)”產(chǎn)業(yè)的依依賴，讓“升升級”成為必必須石林新城老城區(qū)城市核心區(qū)將將從老城區(qū)遷遷移到東北方方向的省級工工業(yè)園區(qū)——石林縣生態(tài)工工業(yè)集中區(qū)，，本案位于這這一城市核心心區(qū)的中心位位置。石林新城區(qū)——城市未來發(fā)展展核心未來格局：行政中心、商商務中心、生生態(tài)工業(yè)中心心、品質(zhì)居住住中心級工業(yè)園區(qū)——石林縣生態(tài)工工業(yè)集中區(qū)是是石林縣實施施“工業(yè)強縣縣”的主戰(zhàn)場場和重要平臺臺，自2006年6月開建后，石石林縣委、縣縣政府就立志志把園區(qū)建打打造為石林現(xiàn)代化、、城市化、生生態(tài)化、特色色化的城市核核心區(qū)。關鍵詞：行政政中心、石林林新城、生態(tài)態(tài)工業(yè)集中區(qū)區(qū)大勢之趨——城市核心區(qū)的的轉移城市規(guī)劃升級級居住用地商業(yè)用地醫(yī)療用地教育用地公共綠地濕地生態(tài)公園園石林生態(tài)工業(yè)業(yè)集中區(qū)總體體規(guī)劃我們的地塊——小昌樂村3、地塊研究石林縣生態(tài)工工業(yè)集中區(qū)新行政中心區(qū)區(qū)小昌樂村小五段小昌樂村位于于石林縣老城城區(qū)的東北方方向，且位于于石林縣生態(tài)工業(yè)集集中區(qū)中心位位置，與規(guī)劃劃中的濕地生生態(tài)公園相毗鄰。主城（老城區(qū)區(qū)）濕地公園本案A、地塊區(qū)位及及交通珠寶產(chǎn)業(yè)加工工基地濕地生態(tài)公園園公園綠地阿詩瑪旅游小小鎮(zhèn)萬城百貨大樓樓萬家歡食品交通施救中心心種子加工中心心34畝住宅本案B、地塊環(huán)境地塊周邊多為為生態(tài)工業(yè)、、商住混合項項目，南北各各有一公園綠綠地出則繁華入入則逸靜耕地、附著農(nóng)農(nóng)作物，生地地，地面高低低落差大C、地塊現(xiàn)狀最高點最低點地塊高低落差差較大，其中中B地塊較高，最最高點為1693m，最低處為1679m，高低落差為為14m；而A地塊相對平坦坦。D、地塊高低落落差總建面：約180000㎡凈用地面積：：91.5畝容積率：2.95建筑密度：30%綠地率：42%E、地塊經(jīng)濟指指標安置房面積：：6萬㎡1、毗鄰規(guī)劃中中的濕地生態(tài)態(tài)公園，適宜養(yǎng)生居??；2、距交通主干干道（石林大大道）有一定定距離，不存在噪音污污染；3、地塊周邊無無高層遮擋，，視野開闊。1、地塊高低落差較大大；2、本項目西南南方向為村寨寨，對本項目目的景觀及品質(zhì)有有一定的影響響；3、地塊被規(guī)劃劃道路分為兩兩塊，整體性較差。1、此片區(qū)是未未來石林建設設發(fā)展重點區(qū)區(qū)域，區(qū)域前景看好好；2、生態(tài)工業(yè)園區(qū)區(qū)投入使用后，，將會帶來大量的辦辦公及住宅需需求；3、國家政策的的限制，房地地產(chǎn)投資轉入入郊縣，為石石林帶來投資資性機遇。1、石林多個項項目將在未來來1年內(nèi)推出，未來競爭激烈烈；2、桃園水鄉(xiāng)多多期開發(fā)，后后續(xù)產(chǎn)品的推推出將對本項項目造成直接接威脅；1、利用地塊高高差，營造錯錯落有致的氛氛圍；2、規(guī)劃其余的的邊界設置一一定的隔離，，將負面影響響降低到最小小。創(chuàng)建差異化的的產(chǎn)品，“以以新制勝”，，擴大產(chǎn)品賣賣點。抓住石林的發(fā)發(fā)展脈搏，結結合本案優(yōu)勢勢特點，引導導區(qū)域外客戶戶進行購買居居住或投資。。時刻準備著，，把握項目周周邊的機會點點，吸引客戶戶的關注。F、地塊SWOTS優(yōu)勢利用、發(fā)揮W劣勢規(guī)避、解決O機會準備、把握T威脅挑戰(zhàn)、化解1、地塊高低落落差大，且被被道路分為兩兩塊，會對規(guī)劃及后后期管理造成成一定影響；2、地塊A商業(yè)價值高于于地塊B（A地塊商業(yè)經(jīng)營營具有先天地地段優(yōu)勢，B地塊商業(yè)需人人為規(guī)劃引導導）3、地塊位于新新城核心區(qū)域域，區(qū)域發(fā)展前景景看好；4、地塊四周無無遮擋，視野較為開闊闊；5、地塊毗鄰規(guī)劃中的的濕地生態(tài)公園園，生態(tài)景觀良好好。地塊總結區(qū)域前景看好好生生態(tài)資源占占優(yōu)石林新區(qū)的規(guī)規(guī)劃發(fā)展，造就了我們順順勢開發(fā)的機機遇周邊的生態(tài)資資源（濕地公公園）成就了我們無無與倫比的競競爭優(yōu)勢但是，規(guī)模小小、地塊零散散的問題同時時存在處于現(xiàn)代化城城市發(fā)展初期期市場競爭激烈烈產(chǎn)業(yè)結構轉型型期，目前依依舊依賴門票票經(jīng)濟石林規(guī)模小、地塊塊零散問題眾多需抓住根本地塊項目伊始，我們一直認為為必須“差異突圍”但有時候“和而不同”或許是更好的的解決辦法做最“精致”的“生態(tài)”地產(chǎn)生態(tài)包括了“外部自然資源”和“內(nèi)部人工塑塑造”，與石林景區(qū)區(qū)及其他項目目同樣隸屬于于“生態(tài)”概念，所以二者并不沖突突生態(tài)地產(chǎn)包括括了圍繞自然然資源所產(chǎn)生生的居住、商商務辦公、娛娛樂、餐飲、、購物等多種種功能，本案案不同功能的的組合正是生生態(tài)地產(chǎn)的概概念發(fā)展方向還有一個問題題，生態(tài)定定位下下，為何必必須要要“精致”？1234自然資資源為為輔內(nèi)內(nèi)部配配套為為主——彩云天天地石林現(xiàn)現(xiàn)有項項目大大都停停留在在依靠靠自然然資源源取勝勝的階階段依靠自自然資資源為為主——悠然墅墅依靠區(qū)區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢——上海恒恒聯(lián)新新天地地花園園內(nèi)部自自然資資源和和區(qū)位位雙依依托——桃源水水鄉(xiāng)優(yōu)勢：：大多依依靠先先天的的自然然資源源及區(qū)區(qū)位獲獲取市市場競競爭力力不足：：對產(chǎn)產(chǎn)品、、對服務務、對對人的的夢想想關注注較少少有資源源但不不限于于資源源有硬件件但是是更有有軟件件我們要要做的的就是是精致先先行形成差差異化化找到獨獨特標標簽精致生生態(tài)生態(tài)涵蓋盡盡可能能多的的功能能和物物業(yè)類類型滿足不不同客客戶對對生態(tài)態(tài)的需需求相對其其他項項目的的內(nèi)涵涵升級級用軟硬硬件的的精益益求精精來提提高項項目附附加值值凸顯對對人、、對夢夢想、、對服服務的的苛求求樹立自自己品品牌形成客客戶磁磁力精致經(jīng)過前前述梳梳理項目操操作過過程中中最大大的問問題逐逐步明明朗化化接下來來要解解決的的，是是以下下兩個個方面面：1、市場場承載載力如如何2、精致致生態(tài)態(tài)產(chǎn)品品如何何打造造1、宏觀觀市場場分析析2、全國國市場場分析析3、昆明明市場場分析析4、石林林市場場分析析5、適合合本案案的業(yè)業(yè)態(tài)分分析第一篇篇析勢市場點點線面面深度度解析析1、宏觀觀市場場分析析2011年年1月月26日———新新國八八條2011年年2月月26日———新新昆十十條（（昆明明限購購令））2011年年3月月16日———1房1價（（5月月1日日執(zhí)行行）2011年年8月月———2、、3線線城市市限購購標準準2011年——政策調(diào)調(diào)控年年金融方方面：：3次加息息、6次提準準、一一線城城市提提高貸貸款利利率民生經(jīng)經(jīng)濟方方面：：6月份份CPI增增幅6.4%，，7月月份CPI增幅幅6.5%，8月份份CPI增增幅6.2%，，9月月份CPI增幅幅6.1%2011年年一二二線城城市成成交均均價對對比圖圖2011年年一二二線城城市成成交量量對比比圖成交均均價態(tài)態(tài)勢：：凌波波微步步（小小幅波波動））成交總總量態(tài)態(tài)勢：：整體體下滑滑（大大幅下下滑））2、全國國市場場分析析A、昆明明本地地樓盤盤成交交數(shù)據(jù)據(jù)分析析分析總總結：2011年年昆明明房地地產(chǎn)成成交面面積呈呈現(xiàn)下下滑趨趨勢1月份份成交交面積積為114.41萬萬㎡；2月份份的成成交面面積僅僅有41.49萬㎡㎡，環(huán)環(huán)比下下降了了63.74%；3月份份的成成交面面積為為33.42萬萬㎡，，由于于春季季房交交會的的督促促與影影響，，4月月份的的成交交面積積上升升為72.84萬㎡㎡，環(huán)環(huán)比增增長率率為117.95%；5月份份的成成交面面積為為51.22萬萬㎡，，6月月份的的成交交面積積持續(xù)續(xù)走低低，僅僅為29.48萬㎡㎡，環(huán)環(huán)比下下降了了42.44%。7月份份成交交面積積達到到目前前為止止今年年最低低，僅僅為26.79萬㎡㎡，環(huán)環(huán)比下下降了了9.12%；；八月月份成成交面面積急急速走走高，，環(huán)比比上升升200%；9月份份持續(xù)續(xù)走高高，為為53.45萬萬㎡。。3、昆明明市場場分析析2011年1-9月昆明商品房成交信息日期成交套數(shù)（套）成交面積（㎡）成交金額（萬元）成交均價（元/㎡）1月份125151144119721261.86718.632月份4553414898.5263427.66017.983月份4553334164.8247174.47385.514月份10667728437.64872836570.945月份5018512195.23174376924.456月份3450294819.42529848141.127月份3100267907.7216200.18069.958月份522853420627931210094.469月份6331534469.7428110.78010.562011年成交交套數(shù)數(shù)、成成交面面積、、成交交金額額、成成交均均價均均與2010年同期期相比比呈現(xiàn)現(xiàn)上漲漲趨勢勢，其其中成成交套套數(shù)為為55419套套，同同比增增加了了12%；；成交交面積積為476.52萬萬㎡，，同比比增加加了13%；成成交金金額為為321.32萬元元，環(huán)環(huán)比增增加了了30%；；成交交均價價為7548元元/㎡㎡，環(huán)環(huán)比增增加了了21%。。價漲量量跌2010-2011年樓盤成交數(shù)據(jù)對比年份2011年(1-9)2010年(1-9)同比增加成交套數(shù)（套）554154922112%成交面積（萬/㎡）476.52422.8213%成交金額（億元）321.32239.7730%成交均價（元/㎡）7548611721%B、昆明郊郊縣樓樓盤數(shù)數(shù)據(jù)分分析1、銀銀行儲儲備利利率上上調(diào)，，控制制經(jīng)濟濟過盛盛增長長，控控制購購房貸貸款指指標，，提高高購房房門檻檻。昆昆明周周邊郊郊縣城城市總總價低低、不不限購購、不不限貸貸備受受市場場關注注。2、2011年年秋季房交交會郊郊縣參參展樓樓盤增增加，，政策策影響響下市市場熱熱度有有所轉轉移。。石林地產(chǎn)，，獨占鰲頭頭昆明房地產(chǎn)產(chǎn)市場總結結：1、成交量急速速下滑、市場觀望望情緒濃郁郁；2、房價依然然堅挺，未未出現(xiàn)大幅幅降價趨勢勢；2、開發(fā)商商拿地激情情驟減；3、新推樓樓盤較多，未來放量較較大；4、郊縣市場場持續(xù)升溫溫。分析總結：：2010年年-2011年年1-9月共有69塊土地進行行招拍掛，，招牌土地地面積為3917.87畝。其中居居住兼商業(yè)業(yè)用地共有有16塊，，商業(yè)用地地23塊，居住用用地20塊塊，其他用用地為10塊。2011年1-9月土地掛掛牌交易數(shù)數(shù)量為2010年的6.7倍，石石林土地掛掛牌交易呈呈爆發(fā)式增增長的態(tài)勢勢，土地供供應充足，，未來潛在在競爭較大大。4、石林市場場分析A、石林建設用地使使用權掛牌牌交易情況年份掛牌交易面積（㎡）掛牌交易總價（萬元）掛牌交易地塊數(shù)2011年（1-9）1997337156528602010年（1-12）614705563189B、2011年3-7月土地成成交環(huán)比圖圖日期成交面積（㎡）成交總價（萬元）成交地塊數(shù)2011年3月1698711794742011年4月80334938721.46142011年5月47039197222011年6月2099903000332011年7月9573948039分析總結：：2011年年1-7月月共成交32塊土地地，成交面積為為132.5988萬㎡?？偝沙山唤痤~為為93446.46萬元。其其中江蘇蘇寧環(huán)球集集團有限公司在在2011年4月共共拍得14塊土地，占占2011年成交土土地的29.17%。成交金金額為38721.46萬元元，占2011年土土地總成交交金額的30.45%。C、石林房地地產(chǎn)市場分分布格局大商家巴江明珠領領城石林老街東東門坊凱旋城中央金座龍園石錦邑城上海恒聯(lián)新新天地花園園桃源水鄉(xiāng)彩云天地云鼎·合院院悠然墅注：縣縣城中心心區(qū)新新城核核心區(qū)；風風景區(qū)世紀陽光本案分析總結：：城市房地產(chǎn)產(chǎn)格局：房地產(chǎn)主要要分布在“縣城中心心、新城核心心區(qū)、旅游景區(qū)”三個片區(qū)，，其中縣城城中心集中中了大量政政治和商務務資源，短短期內(nèi)仍為為石林經(jīng)濟濟中心，而而新興地產(chǎn)在在向旅游景景區(qū)及新城城區(qū)轉移。鹿城廣場國嶺天下狂歡之都大商家中央金座凱旋城龍園巴江明珠領領城石林老街東東門坊石錦邑城縣城中心區(qū)區(qū)樓盤世紀陽光鹿城廣場分析總結：石林項目目多分布在在縣城中心心區(qū)，在售項目4個，潛在項項目5個。物業(yè)形態(tài)主主要有公寓寓、高層小小高層、商商鋪為主，，容積率在在1.2-5.5之間，相對對較高。住住宅均價在在4000左右，商鋪鋪均價在1萬左右。上海恒聯(lián)新新天地花園園桃源水鄉(xiāng)新城區(qū)本案分析總結：本區(qū)域有2個在售項項目。物業(yè)業(yè)形態(tài)以別別墅為主，，配合花園園洋房及酒酒店式公寓寓，容積率率在0.42-0.8之間，，別墅售價價在4000-4500之間間。項目名稱總建面（㎡）總戶數(shù)容積率綠化率業(yè)態(tài)面積區(qū)間（㎡）銷售均價（元/㎡）開盤時間現(xiàn)狀上海恒聯(lián)新天地花園157232.019410.834%高層、商鋪、別墅185-28840002010-7-31二期：2011年11月聯(lián)排剩余10套，總銷售95%以上桃源水鄉(xiāng)4200009960.4245%別墅、花園洋房;酒店式公寓90-40045002010-12-25首批剩余1/10房源云鼎·合院院彩云天地風景區(qū)樓盤盤悠然墅分析總結：本區(qū)域有五五個項目，，物業(yè)形態(tài)態(tài)多為別墅墅為主，洋洋房、商鋪鋪及酒店為為輔。容積積率在0.5-0.8之間，，相對較低低。別墅售售價在4000-8000之間?？駳g之都國嶺天下項目名稱總建面（㎡）戶數(shù)容積率綠化率業(yè)態(tài)面積區(qū)間（㎡）銷售均價（元/㎡）開盤時間現(xiàn)狀云鼎·合院240001800.5548.31%別墅95-1356000-8000未定賣卡，內(nèi)部認購彩云天地37000012000.7740%別墅、五星級酒店、商業(yè)街130-250未定未開盤暫無悠然墅250007000.840%聯(lián)排獨棟雙拼聯(lián)排140-200雙拼為23742002010-6-1獨棟剩余3棟，聯(lián)排銷售90%以上國嶺天下250000待定0.545%商業(yè)、別墅、酒店公寓公寓：70-128㎡別墅：80-120㎡未定2012年下半年未定狂歡之都20000018000.7/別墅、公寓、商業(yè)商業(yè)：30-1000㎡商鋪：25000-32000元/㎡10月下旬VIP客戶，500/張。開盤當日選鋪成功者優(yōu)惠500元／㎡。D、石林潛在在及在售項項目總建面面分析分析總結：目前整個石石林縣房地地產(chǎn)項目開開發(fā)量約為為292.86萬方，總戶數(shù)約約為15928戶。。E、石林潛在在及在售項項目面積區(qū)區(qū)間分析分析總結：：通過圖表可可以看出，，石林在售售及潛在樓樓盤主要是是以“大戶型””產(chǎn)品為主主，“中小小戶型”為為輔，大戶型主主要以3-5房為主主，面積區(qū)區(qū)間135-288平米；而而小戶型在在該區(qū)域內(nèi)內(nèi)具有一定定的稀缺性性，目前的的市場競爭爭壓力較小小。該區(qū)域域內(nèi)產(chǎn)品戶戶型面積的的區(qū)間及功功能分區(qū)比比較合理，，同時注重重項目自身身產(chǎn)品搭配配，注重景景觀環(huán)境的的營造。大戶型唱主主角F、石林在售售及潛在項項目容積率率分析分析總結：容積率主要要集中在2.27-5.5之之間，高端端物業(yè)別墅墅容積率主主要在0.28-1.2之間，小高高層、高層層容積率主主要集中在在2.27-5.5之間。低容積率產(chǎn)產(chǎn)品眾多（（主打舒適適型）G、石林項目目潛在及在在售項目價價格分析分析總結：價格區(qū)間分分布在3200-8000元元/平米之之間，其中中別墅均價6000元元/㎡左右右。普通住住宅均價在在3800元/㎡左左右。商鋪鋪均價在1萬左右H、石林潛在在及在售項項目業(yè)態(tài)分分析分析總結：主要以多層層、別墅為為主，小高層為為輔；通過過上表可以以看出。市市場上缺乏乏物業(yè)類型型多元化的的樓盤?，F(xiàn)現(xiàn)階段石林林的在售樓樓盤物業(yè)較較單一以及及缺乏成規(guī)規(guī)模的商業(yè)業(yè)、寫字樓樓等高端商商業(yè)物業(yè)。。L、石林在售售及潛在項項目客戶源源分析分析總結：1、以自住型客客戶為主。。多為本地地居民、企企事業(yè)單位位員工及公公務員等。。多選擇在在石林縣城城中心區(qū)或或者新城核核心區(qū)，主主力戶型以以3房和4房為主，面面積區(qū)間在在110-140㎡。3、高品質(zhì)別別墅物業(yè)業(yè)基本以以昆明投投資客戶戶為主。。項目縣城中心區(qū)（巴江明珠領城、中央金座、石錦邑城、大商家、凱旋城、龍園、石林老街東門坊、世紀陽光、鹿城廣場）新城核心區(qū)（上海恒聯(lián)新天地花園、桃源水鄉(xiāng)）風景區(qū)(云鼎·合院、悠然墅、彩云天地、狂歡之都、果嶺天下)客群來源石林縣為主昆明、石林縣昆明、外地投資客職業(yè)特征工薪階層、中層白領、個體戶、長期居住本地的居民周邊配套的工作人員、私營業(yè)主、高級公務員昆明投資投機客戶、石林個體經(jīng)營老板年齡特征25-35歲30-40歲35-50歲置業(yè)目的自住多次置業(yè)、自住、投資投資為主驅(qū)動因素價格環(huán)境、價格環(huán)境、升值潛力J、石林項目目個案分分析項目名稱桃源水鄉(xiāng)物業(yè)類型別墅;花園洋房;酒店式公寓面積區(qū)間電梯房：90-200㎡；洋房：99-150㎡動態(tài)首批貨包洋房還剩下1/10的房源。均價電梯房：3800元/㎡；洋房：5300元/㎡開盤時間2010-12-25總戶數(shù)：996項目地址石林縣石林中路中段（新石林行政中心對面）開發(fā)商石林萬城旅游文化投資有限公司主要特點規(guī)模大、內(nèi)部景觀良好，300畝人工湖水景，由別墅、花園洋房、高層、環(huán)湖商業(yè)、五星級酒店等組成的城市綜合體，是石林目前開發(fā)規(guī)模最大、居住品質(zhì)最高的項目。項目名稱上海恒聯(lián)新天地花園物業(yè)類型住宅、別墅、商鋪面積區(qū)間185-411㎡動態(tài)一期底商、別墅在售，聯(lián)排別墅剩余10套左右，商業(yè)剩余一半。二期預計11月份開盤。均價一期別墅現(xiàn)價：6000左右；商墅現(xiàn)價：8000左右，二期高層均價在4200左右，商鋪均價在8000-9000之間開盤時間2010-7-31總戶數(shù)：941項目地址石林縣石林大道開發(fā)商石林恒聯(lián)置業(yè)有限公司主要特點地中海風格，區(qū)位良好，品質(zhì)高。石林縣房房地產(chǎn)市市場總結結1、石林房地產(chǎn)處處于快速速發(fā)展階階段，未未來市場場放量巨巨大；2、市場場承載力力還未飽飽和，房房地產(chǎn)項項目逐漸漸向精品品化發(fā)展展；3、以商貿(mào)貿(mào)、旅游游、住宅宅、生態(tài)態(tài)工業(yè)為為綜合業(yè)業(yè)態(tài)的新城區(qū)將將是未來來房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的的主戰(zhàn)場場；4、石林林項目以別墅居居多，并未形成成大型商商業(yè)街；；5、石林樓盤均均價：縣城周周邊普通高層層3800元/㎡左右，商鋪10000/㎡左右。思考結合市場及本本項目的地塊塊條件我們的的精致生態(tài)產(chǎn)品如何打造造？何種物業(yè)形態(tài)態(tài)適合本項目目，周邊支撐撐如何？核心問題生態(tài)寫字樓：：資金回籠速速度低，但整整體收益較高高市場層面市場存在空白白生態(tài)工業(yè)區(qū)的的建設及啟用用，帶來辦公公類物業(yè)的爆爆發(fā)性需求。。風險分析新興物業(yè)類型型，市場接受受度未明朗暫無競爭對手手資金回籠慢機會點物業(yè)發(fā)展方向向探索寫字樓結合公司資金金要求考慮市場層面目前石林多個個項目存有公公寓產(chǎn)品，但但能符合辦公公需求的簡裝裝公寓有限。。生態(tài)工業(yè)區(qū)區(qū)及片區(qū)未來來發(fā)展，將有有一定潛在的的公寓租賃辦辦公需求，從從而帶來公寓寓產(chǎn)品投資性性需求。風險分析小面積簡裝公公寓投入裝修修成本投入低低，面積小、、總價低，可可按需組合，，風險較低。。辦公類物業(yè)輔輔助產(chǎn)品，前前景樂觀操作策略：控制體量，把把控裝修成本本。銷售中低低價快跑，以以價換取走貨貨速度。風險較小SOHO公寓：生態(tài)工工業(yè)區(qū)商住需需求帶動發(fā)展展物業(yè)發(fā)展方向向探索SOHO公寓生態(tài)住宅：基基本的傳統(tǒng)物物業(yè)類型，市市場風險較小小，主要現(xiàn)金金流產(chǎn)品。市場分析順應片區(qū)規(guī)劃劃發(fā)展，前景景看好但片區(qū)區(qū)多個項目年年內(nèi)開盤，且且今年土地放放量巨大，未未來競爭激烈烈。同區(qū)域內(nèi)內(nèi)未來多個項項目形成競爭爭威脅。風險分析近年新開項目目消耗大量本本地客群，或或?qū)е挛磥韥硇麻_項目去去貨趨緩。加加之金融政策策趨緊，未來來資金回籠速速度緩慢。未來市場放量量巨大，競爭爭加劇操作策略：著重客戶渠道道，發(fā)展周邊邊客源，需與與周邊項目形形成產(chǎn)品差異異。銷售中低低價入市，以以走貨量為重重點，搶占市市場。資金回籠趨緩緩物業(yè)發(fā)展方向向探索生態(tài)住宅花園洋房：項項目形象產(chǎn)品品，拔高項目目高度。市場分析目前區(qū)域內(nèi)花花園洋房物業(yè)業(yè)較少（僅有有桃源水鄉(xiāng)、、石錦邑城、、龍園配有洋洋房物業(yè)）市市場競爭力小小。風險分析石林區(qū)域相比比聯(lián)排別墅，，洋房認可度度稍弱，客戶戶存有一定抗抗性。市場競爭小操作策略：需注重與周邊邊聯(lián)排別墅的的價格差距，，強調(diào)景觀及及居住舒適性性。與聯(lián)排別墅相相比認可度稍稍弱物業(yè)發(fā)展方向向探索花園洋房酒店：提升項項目形象高度度，但持有經(jīng)經(jīng)營成本高，，風險大。市場分析區(qū)域內(nèi)大型項項目均存在高高星級酒店物物業(yè)，未來市市場供應充足足，接待能力力與需求將出出現(xiàn)逆轉。風險分析主要以開發(fā)商商自持為主，，資金壓力大大，且本項目目不臨主干道道，不在景區(qū)區(qū)及老城區(qū)，，經(jīng)營難度極極大。市場供應充足足不建議發(fā)展酒酒店物業(yè)投入高、資金金壓力大、經(jīng)經(jīng)營難度風險險高物業(yè)發(fā)展方向向探索酒店別墅：高收益益產(chǎn)品，銷售售周期長，市市場競爭力大大市場分析旅游業(yè)的發(fā)展展及轉型促使使別墅項目發(fā)發(fā)展較快，周周邊別墅項目目較多，市場場供應量較大大。風險分析市場競爭大，，銷售周期長長，資金回籠籠具有難度，，且對本項目目而言品質(zhì)難難以提升。未來市場放量量大就本項目地塊塊條件而言，，若小部分開開發(fā)別墅產(chǎn)品品則不利于品品質(zhì)與氛圍營營造。大部分分開發(fā)別墅產(chǎn)產(chǎn)品則不利于于利潤提升，，因此，相對對本項目別墅墅為雞肋產(chǎn)品品，不建議開開發(fā)。銷售周期長，，產(chǎn)品力弱物業(yè)發(fā)展方向向探索別墅結論高層、洋房、、公寓結合本項目定定位本項目適適應物業(yè)發(fā)展展方向為：通過項目自身身、風險多角角度評估主要要物業(yè)中適合合本案的物業(yè)業(yè)花園洋房品質(zhì)形象產(chǎn)品品，項目形象象高度商業(yè)項目主要盈利利產(chǎn)品，物業(yè)業(yè)資產(chǎn)增值公寓住宅區(qū)域配套產(chǎn)品品，與生態(tài)住住宅互補發(fā)展展基本的物業(yè)形形態(tài)之一，項項目回款的來來源物業(yè)形態(tài)產(chǎn)品謀劃，如如何做到“精精致”？1、總體規(guī)劃建建議2、面積區(qū)間建建議3、建筑風格建建議4、園林景觀建建議5、戶型創(chuàng)新建建議6、物業(yè)升值建建議第二篇謀勢精致的內(nèi)涵業(yè)態(tài)規(guī)劃：合合理化戶型設計：新新穎化園林景觀：精精細化物業(yè)服務：人人性化核心：注重細細節(jié)，做到極極致，體現(xiàn)品品質(zhì)規(guī)劃用地面積64370.7平米地上總建筑面積220780平米其中花園洋房建筑面積33000平米18層板式樓住宅面積90000平米18層點式樓住宅面積54000平米18層SOHO公寓建筑面積22000平米商業(yè)建筑面積20000平米幼兒園建筑面積1780平米地下車庫面積50000平米容積率3.431、產(chǎn)品總體規(guī)規(guī)劃布局建議議次入口主入口次入口以高層板式為為主的住宅建建筑順應地形形、變化有序序，使多數(shù)住住戶南北朝向向，避免了南南北行列式的的呆板和單調(diào)調(diào)。中心廣場次入口主入口次入口18層板式住宅面積：90000平米平層面積：380㎡1梯3戶，兩邊每戶戶為140㎡，中間為100㎡次入口主入口次入口18層點式住宅面積：54000平米平層面積：750㎡2梯8戶，面積區(qū)間間：95—110㎡5.4萬平米，考慮為安置用用房次入口主入口次入口5層花園洋房面積：33000平米面積區(qū)間：120—160㎡首層贈送半地地下室次入口主入口次入口18層SOHO公寓面積：22000平米平層面積：27x27m=729㎡㎡5梯11戶，每戶面積積約66㎡，可按需組合次入口主入口次入口主題性商業(yè)兒童樂園臨街商業(yè)面積：20000平米層數(shù)：3層住宅底商，部部分為裙樓獨獨立商業(yè)底商獨立商業(yè)次入口主入口次入口幼兒園面積：1780平米規(guī)模：6班、180人產(chǎn)品類型面積區(qū)間（㎡）戶型比例（%）SOHO公寓50——701室1廳575——902室1廳6高層住宅95——1102室2廳42120——1403+1室2廳30花園洋房120——1403室2廳10145——1604室2廳72、產(chǎn)品面積區(qū)區(qū)間建議面積區(qū)間及戶戶型配比建議議72%巴洛克藝術產(chǎn)產(chǎn)生背景：十七世紀歐洲洲強權擴張，，掠奪海外殖殖民地累聚巨巨富，生活上上提倡豪華享享受，因此對對建筑、音樂樂、美術也要要求豪華生動動、富于熱情情的情調(diào)。3、建筑風格建建議風格建議：巴洛克風格圣彼得大教堂堂用規(guī)則的波浪浪狀曲線和反反曲線的形式式賦予建筑元元素以動感的的理念，是所所有巴洛克藝藝術最重要的的特征代表人物——貝尼尼巴洛克藝術之之城——卡塔尼亞意大利南部西西西里的第二二大城市特性——華麗，追求色色彩和裝飾一、色彩鮮麗麗。二、追求新奇奇。三、趨向自然然。四、建筑莊嚴嚴隆重、剛勁勁有力卻又充充滿歡樂的興興致勃勃的氣氣氛。優(yōu)雅細膩的建建筑設計建筑以清雅的的格調(diào)、質(zhì)樸樸的材質(zhì)，柔柔和的色彩，，親切的尺度度及豐富的細細部錯落掩映映于園林中，，立面設計細節(jié)節(jié)豐富、美觀觀檐口富于變化化墻身虛實對比比有度，無外外露管線窗套及窗戶設設計有較多細細節(jié)下部石材處理理精雕細琢，，入口部位著著重裝飾建筑符號重復復運用“八角亭”成成為整個社區(qū)區(qū)外立面的標標志性符號，，這種建筑符符號的重復利利用可以形成成本案獨特的的風格4、園林景觀建建議由外而內(nèi)外部景觀：通過豐富的種種植處理道路路景觀在道路景觀處處理上通過面面磚—各類大小灌木木——喬木——圍墻的層次變變化使道路景景觀十分豐富富內(nèi)部景觀：建筑與園林的的完美結合空間上相互滲滲透，綠化與與建筑互為界界面，相互圍圍合，使整個個景觀流暢圓圓滑，連綿不不絕。注重住宅建筑筑與綠地的形形狀、布局的的結合。大膽采用平坡坡結合、喬灌灌結合、花草草結合的手法法營造景觀，，藉以營造豐豐富的、多彩彩的流動的景景觀空間強調(diào)組團綠地地的自然性和和空間的情切切感。利用組團的建建筑及栽植與與建筑的進退退關系使自然然活物與建筑筑和硬質(zhì)景觀觀相生相長，，共同營造屬屬于組團內(nèi)部部令人感到親親切的空間主動利用地塊塊自身的高差差。主動通過地塊塊高差的變化化，形成自然然的起伏，使使園林景觀產(chǎn)產(chǎn)生豐富的層層次感重綠植輕硬地地、重木輕草草。盡可能壓縮內(nèi)內(nèi)部道路和硬硬質(zhì)鋪磚面積積，擴大綠化化面積。園林林景觀中軟綠綠化多用（水水景、植物等等）硬綠化少少用（廣場、、鋪地等），，在植物的選選配上采用樹樹多、花朵、、草少的原則則。園林建設中以以喬木為主，，形成良好的的生態(tài)效益，，符合生態(tài)園園區(qū)理念。草坪維護浪費費大量水資源源，且相對造造氧能力弱，，灌木和喬木木不僅能遮陽陽、吸熱、減減噪，而且能能產(chǎn)生大量氧氧氣園林與水系有有機融合。1、因地制宜，，利用地勢營營造落差，形形成循環(huán)。2、水生植物配配置豐富?？伎紤]水生植物物的生長季節(jié)節(jié)性及色彩的的調(diào)和。3、水系邊用或或紅或黃的花花叢點綴，讓讓四季呈現(xiàn)色色彩變化，充充滿韻律感。。園林小品獨具具匠心、充滿滿藝術感。1、在園林小品品選材上多選選用石、木等等天然材料。。2、設置藝術雕雕塑、藝術景景觀墻等營造造歐式藝術的的浪漫風情。。夜間景觀照明明系統(tǒng)采用環(huán)保暖光光源，光線柔柔和不刺眼，，即美化環(huán)境境又節(jié)約能源源，且不會對對住戶形成光光污染。空間建議—整體房型(1)生活外帶服飾飾、配件、雨雨具增多，玄玄關要求增多多；(2)用餐與客廳的的關系更加重重視；(3)洗衣與晾衣空空間的零距離離；(4)主臥空間獨立立化；(5)次臥空間主臥臥化。考慮35-45歲二次置業(yè)人人群的生活習習慣舒適型三室兩廳空間布局合理理，高品質(zhì)的的愜意生活。。做到功能齊全全，設計合理理，空間尺度度舒適，配合合面積贈送，，設置三房送送一房。4、戶型創(chuàng)新建建議A、高層住宅產(chǎn)產(chǎn)品將北向臥室建建成陽臺，利利用陽臺算一一半面積的優(yōu)優(yōu)勢，充分利利用，拓展使使用空間。該該空間可由客客戶自行處理理，封閉后形形成完整的房房間空間。戶型創(chuàng)新點1——超大內(nèi)陽作空空中花園內(nèi)陽臺作核心心空中院落戶型創(chuàng)新點2——拆卸式大進深深落地凸窗將凸窗外飄到到1米進深，設計成可拆卸卸的0.4米高假窗臺，，窗臺可打掉掉并入室內(nèi)，，達到擴大室室內(nèi)使用面積積的效果。另外局部可可以考慮使使用轉角式式步入式凸凸窗，進一一步擴大可可拆的面積積。落地大凸窗窗拓展室內(nèi)空空間項目毗鄰濕濕地生態(tài)公公園，建議議面向濕地地公園的產(chǎn)產(chǎn)品設計270°轉角大露臺臺，提升產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)同同時增加產(chǎn)產(chǎn)品賣點。。戶型創(chuàng)新點點3——八角形的270度觀景主臥臥室合理規(guī)劃，，突出性價價比，體現(xiàn)現(xiàn)總價優(yōu)勢勢。B、SOHO公寓建議簡裝——滿足基本使使用裝修成本：：300元/㎡墻面雙飛粉粉地磚衛(wèi)生間建議設置酒酒店式入戶戶大堂——提高項目整整體溢價能能力設計退臺式景觀觀陽臺，保證最大大程度享受受內(nèi)外景觀觀，讓居住住者在家中中就能感受受自然的風風情。打造造“層層退臺，，步步觀景景”。一層可設計計入戶花園園或贈送半半地下室。洋房戶型示示例：戶型：三室室兩廳套內(nèi)建筑面面積：130㎡花園面積：：30㎡C、花園洋房房所謂生態(tài)建建筑，就是是將建筑看看成一個生生態(tài)系統(tǒng)，，通過建筑筑內(nèi)外空間間中的各種種物態(tài)因素素，使物質(zhì)質(zhì)、能源在在建筑生態(tài)態(tài)系統(tǒng)內(nèi)部部有秩序地地循環(huán)轉換換，獲得一一種高效、低耗耗、無廢、、無污、生生態(tài)平衡的建筑環(huán)境境生態(tài)建筑——排水噪音處處理系統(tǒng)排水噪音系系統(tǒng)——同層排水隔層排水：排水支管管穿過樓板板，在下層層住戶的天天花板上與與立管相連連。（如圖圖）同層排水：同樓層的的排水支管管與主排水水支管均不不穿越樓板板，在同樓樓層內(nèi)連接接到主排水水立管上。。（如圖））系統(tǒng)組成1、HDPE管道系統(tǒng)。。2、隱蔽式系系統(tǒng)安裝組組件。3、與同層排排水相配套套的衛(wèi)生器器具。4、存水彎。。5、物業(yè)升值值建議中水處理系系統(tǒng)將生活污水水作為水源源，經(jīng)過適適當處理后后作雜用水水，其水質(zhì)質(zhì)指標間于于上水和下下水之間，，稱為中水水。經(jīng)處理理后的中水水可用到廁所所沖洗、園園林灌溉、、道路保潔潔、城市噴噴泉等。對于淡水水資源缺乏乏，城市供供水嚴重不不足的缺水水地區(qū)，采采用中水技技術既能節(jié)節(jié)約水源，，又能使污污水無害化化，是防治治水污染的的重要途徑徑食物垃圾處處理系統(tǒng)城市垃圾中中占有相當當大比例的的食物垃圾圾不僅影響響室內(nèi)環(huán)境境，也是居居室蟲害滋滋生源和疾疾病傳播源源。食物垃圾處處理系統(tǒng)是是一個純國國外引進的的產(chǎn)品，在在90年代初期才才由極少數(shù)數(shù)的國外制制造商引入入中國。目前北京包包括鋒尚國國際、萬科科、奧林匹匹克花園、、華新國際際、珠江帝帝景等在內(nèi)內(nèi)的不少高高檔精裝修修房已使用用了食物垃垃圾處理系系統(tǒng)。每天產(chǎn)生的的大量食物物垃圾通過過廚房的洗洗池排水口口下安裝的的食物垃圾圾處理器，，直接進入入化糞池。屋面雨水水系統(tǒng)虹吸式式雨水水系統(tǒng)統(tǒng)是當當今國國際上上較為為先進進的屋屋面排排放系系統(tǒng)，，該系系統(tǒng)誕誕生至至今已已經(jīng)有有20多年的的歷史史，它它被廣廣泛應應用于于各種種復雜雜的屋屋面工工程中中。虹吸式式雨水水系統(tǒng)統(tǒng)是利利用不不同高高度的的勢能能差，，使得得管道道系統(tǒng)統(tǒng)內(nèi)部部局部部產(chǎn)生生真空空，從從而通通過虹虹吸作作用達達到快快速排排放雨雨水的的目的的。小區(qū)智智能化化系統(tǒng)統(tǒng)小區(qū)智智能化化系統(tǒng)統(tǒng)的““一、、二、、三””一個平平臺：：小區(qū)區(qū)智能能化系系統(tǒng)集集成管管理網(wǎng)網(wǎng)絡平平臺二個基基礎：：控制制網(wǎng)絡絡和信信息網(wǎng)網(wǎng)絡三個分分支：：安全全防范范系統(tǒng)統(tǒng)、設設備管管理系系統(tǒng)和和信息息管理理系統(tǒng)統(tǒng)小區(qū)智智能抄抄表系系統(tǒng)的的優(yōu)勢勢：節(jié)省時時間、、人力力、物物力、、提高高工作作效率率，降降低物物業(yè)成成本設置多多級加加密功功能，，定義義訪問問權限限，增增加系系統(tǒng)的的保密密性防泄漏漏報警警可以以免除除住戶戶因家家中只只有老老人、、孩子子而擔擔心煤煤氣的的泄漏漏與觸觸電現(xiàn)現(xiàn)象的的發(fā)生生。杜絕抄抄表擾擾民問問題，，并簡簡化管管理手手段減減輕物物業(yè)管管理負負擔。。小區(qū)自自動抄抄表系系統(tǒng)的的四個個層次次結構構：1.現(xiàn)場采采集儀儀表：：采集集水、、電、、氣、、熱的的脈沖沖數(shù)2.信號采采集器器（SSU）：計計數(shù)裝裝置，，對脈脈沖信信號取取樣，，當斷斷線時時向物物業(yè)管管理中中心報報警，，防止止偷用用現(xiàn)象象。3.區(qū)域管管理器器（FMU）：處處理各各信號號采集集器的的測量量信息息，計計算費費用。。月底底自動動生成成各用用戶使使用量量及計計費報報表4.信息管管理站站：通通過軟軟件管管理人人員隨隨時查查詢小小區(qū)各各住戶戶的歷歷史使使用情情況。。1、項目目定位位2、案名名建議議3、價格格建議議4、經(jīng)濟濟測算算5、營銷銷推廣廣駕馭市市場，，獲取取利益益第三篇篇馭勢本案整整體定定位為為：石林新新城·20萬平米米·歐式生生態(tài)宅宅邸1、項目目定位位項目形形象定定位石林首首席·雙寬景景·歐式生生活典典范支撐點點：石石林城城市化化進程程，石石林新新城的的潛在在發(fā)展展價值值，交交通、、配套套等等等。一、項項目如如上所所述，，城市市生活活的打打造正正適如如其分分。二、與與買家家心理理有關關。從買家家心理理看城城市發(fā)發(fā)展，，交通通、區(qū)區(qū)域配配套、、未來來物業(yè)業(yè)投資資回報報、居居住價價值等等，是是關注注點。。三、買買家對對新城城發(fā)展展的認認識。。項目地地處新新城未未來核核心，，在在現(xiàn)在在與未未來所所打造造的城城市生生活，，形成成了買買家買買點——買家關關心的的是城城市生生活能能給他他們帶帶來什什么方方便。。在此定定位下下，我我們能能給予予買家家的生生活——第一賣賣城市生生活關鍵詞詞：便便捷、、多彩彩、質(zhì)質(zhì)量、、潮流流十分鐘鐘，從從繁華華步入入經(jīng)典典支撐點點：濕濕地公公園、、內(nèi)部部精致致園林林景觀觀。濕地公公園是是外部部條件件項目內(nèi)內(nèi)精致致景觀觀是內(nèi)內(nèi)部條條件，，二者者無縫縫對接接，形形成最最具市市場競競爭力力的復復合差差異化化賣點點，是是我們們界定定的目目標人人群心心理需需求的的核心心點。。第二賣賣自然生生態(tài)的的健康康生活活關鍵詞詞：健健康、、低碳碳、和和諧城市中中央的的生態(tài)態(tài)藝術術時光光！支撐點點：巴巴洛克克建筑筑的精精雕細細琢、、藝術術景觀觀小品品的個個性浪浪漫。。歐州所所體現(xiàn)現(xiàn)的休休閑浪浪漫生生活，，是小小城市市買家家最迫迫切向向往的的生活活方式式。因因此，，我們們賣給給買家家的，，不僅僅是一一處簡簡約巴巴洛克克式建建筑及及景觀觀園林林，而而是與與公園園融為為一體體的、、非常常休閑閑舒適適、藝藝術的的、精精致的的、個個性的的異國國城市市生活活。第三賣賣歐洲異異國生生活關鍵詞詞：品品味、、時尚尚、奢奢華、、藝術術、浪浪漫、、精致致開啟一一座城城市的的歐洲洲生活活夢想想！以上是是我們們推廣廣的線線索，，也是是我們們必須須始終終不渝渝執(zhí)行行的內(nèi)內(nèi)容，，在推推廣方方面，，都要要以此此為原原則，，以此此為主主干，，其它它為枝枝葉。。區(qū)域認認同——產(chǎn)品價價值——對接生生活方方式主推案案名：：2、案名名建議議輔推案案名：：意郡馨馨都百川·逸景花花香珍珠嵐嵐堡灣灣廣告語語開發(fā)發(fā)——有了準準確定定位，，有了了好案案名，，我們們還需需要一一個很很生活活化，，很指指標性性，很很城市市很自自然的的廣告告口號號，來來與買買家生生活價價值對對接??！典貴，，源自自巴洛洛克的的藝術術脈息息！園景，，品聆聆自然然的個個人收收藏??！視界，，融情情天地地的波波瀾盛盛宴??！高層住住宅：：4000元/㎡花園洋洋房：：5000元/㎡SOHO公寓：：4200元/㎡（簡裝裝）商鋪：：一層：：7500二層：：5500三層：：4000商鋪均均價：：5600元/㎡3、價格格建議議業(yè)態(tài)物業(yè)類型面積區(qū)間總戶數(shù)贈送面積區(qū)間總建筑面積（㎡）單價（元/㎡）總貨值(萬元)商業(yè)安置戶商業(yè)40004480（商業(yè)價80%）17920000底商20-80——16000560089600000SOHO公寓50-893503-522000420092400000高層住宅高層95—1407002-5840004000336000000安置用房高層90-1105800600002500

150000000花園洋房洋房120-1602408-20330005000165000000幼兒園

1780車庫200050000合計

220000

850920000注：地地上總總貨值值約為為8.5億元（（不包包含地地下車車位、、車庫庫）4、經(jīng)濟濟測算算A、總貨貨值預預估項目面積單價成本土地成本91.6畝600000元/畝55000000設計費220000㎡30元/㎡6600000前期費用220000㎡150元/㎡33000000建安成本220000㎡1800元/㎡396000000基礎設施及配套220000㎡25