XXXX-北京-思源-首特住區(qū)項(xiàng)目-競(jìng)標(biāo)-市場(chǎng)及初步

首特住區(qū)市場(chǎng)研究及初步定位報(bào)告綱 要一、北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展前景二、區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境三、區(qū)域市場(chǎng)分析及個(gè)案研究四、本案地塊價(jià)值及SWOT分析五、本案定位初步建議房地產(chǎn)宏觀開(kāi)發(fā)環(huán)境北京宏觀經(jīng)濟(jì)仍然保持著高速增長(zhǎng)勢(shì)頭，投資仍是拉動(dòng)北京經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要力量房地產(chǎn)宏觀開(kāi)發(fā)環(huán)境北京房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)未來(lái)有可能出現(xiàn)“投資過(guò)熱”房地產(chǎn)宏觀開(kāi)發(fā)環(huán)境房地產(chǎn)總體供需情況：商品房需求活躍，銷售增長(zhǎng)速度高于供應(yīng)增長(zhǎng)速度，但市場(chǎng)形勢(shì)仍然是供大于求。房地產(chǎn)宏觀開(kāi)發(fā)環(huán)境短期內(nèi)國(guó)家可能以市場(chǎng)調(diào)整性政策為主，長(zhǎng)期對(duì)土地等關(guān)系國(guó)計(jì)民生的資源將繼續(xù)加大控制力度土地市場(chǎng)的規(guī)范化提升了市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻，未來(lái)市場(chǎng)將呈現(xiàn)資源集中化趨勢(shì)2004年住宅宏觀市場(chǎng)－供應(yīng)量2004年的新增住宅供應(yīng)與2003年相比有較大幅度的下滑，新開(kāi)工住宅面積為2207.2萬(wàn)平方米，預(yù)示著本年未來(lái)一年住宅供應(yīng)有可能持續(xù)減少。2004年住宅宏觀市場(chǎng)－銷售量2004年全市銷售各類商品房2472萬(wàn)平方米，其中商品住宅2285.6萬(wàn)平方米，分別比上一年增長(zhǎng)30.4％和39.1％；商品住宅銷售額為1085.1億元，增長(zhǎng)37.5％。商品住宅期房批準(zhǔn)預(yù)售面積2862.85萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5%；預(yù)售登記2642.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)56.5%。預(yù)售率為92.3%，比2003年同期高30.4個(gè)百分點(diǎn)。2004年住宅宏觀市場(chǎng)－整體價(jià)格2004年商品住宅現(xiàn)房平均銷售價(jià)格為4747元/平方米，同比上漲291元/平方米，漲幅為6.5%商品住宅期房買賣價(jià)格為5629元/平方米，同比上漲376元/平方米，漲幅為7.2%2005年市場(chǎng)供應(yīng)趨勢(shì)4號(hào)令和71號(hào)令的相繼出臺(tái)，使2004年的土地供應(yīng)明顯有減少趨勢(shì)。從2004年購(gòu)置土地面積、完成土地開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積等都出現(xiàn)了一定幅度的下降，表明目前的宏觀調(diào)控措施將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有一定的滯后影響，減弱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)的后勁，將不利于投資的增長(zhǎng)，2005年供應(yīng)量將有所減弱。2005年供應(yīng)量將有所減弱，但城市郊區(qū)集中供應(yīng)趨勢(shì)明顯，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)將加劇。市場(chǎng)需求看漲由于奧運(yùn)效應(yīng)和北京經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展，外地入在京購(gòu)房趨勢(shì)日益明顯。據(jù)北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2003年外省市個(gè)人購(gòu)買占普通住宅全部銷售面積的四分之一，外籍人士在北京全年普通住宅投資達(dá)到11.67億元。而公寓和別墅的購(gòu)買客戶中外地及外籍客戶所占比例達(dá)到45%開(kāi)發(fā)量及開(kāi)發(fā)速度放緩將導(dǎo)致2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)進(jìn)一步促使房?jī)r(jià)上漲開(kāi)發(fā)成本增加包括土地成本、建筑成本，資金成本。由于拿地的難度更大，有土地的開(kāi)發(fā)商將一改以往的規(guī)模制勝的路線，而走精工路線，導(dǎo)致綜合成本加大。銀行利率提高，貸款難度加大，自有資本金提高，都將導(dǎo)致資金成本大幅度提高2005年商品品房?jī)r(jià)格格走勢(shì)整體趨勢(shì)勢(shì)看漲，，不同區(qū)區(qū)域增長(zhǎng)長(zhǎng)幅度將將有所不不同。由于行業(yè)業(yè)產(chǎn)品生生產(chǎn)周期期特點(diǎn)，，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)供供給表現(xiàn)現(xiàn)出很強(qiáng)強(qiáng)的慣性性。考慮慮到慣性性因素的的影響，，我們認(rèn)認(rèn)為2005年年北京樓樓市的價(jià)價(jià)格(住住宅市場(chǎng)場(chǎng))將依依然延續(xù)續(xù)今年的的形勢(shì)，，呈現(xiàn)上上升趨勢(shì)勢(shì)。綱要要一、北京京市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀與與發(fā)展前前景二、區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)環(huán)境三、區(qū)域域市場(chǎng)分分析及個(gè)個(gè)案研究究四、本案案地塊價(jià)價(jià)值及SWOT分析五、本案案定位初初步建議議區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)環(huán)境概概況過(guò)去南城城市政設(shè)設(shè)施薄弱弱而令開(kāi)開(kāi)發(fā)商裹裹足不前前，但目目前這一一狀況將將逐步得得到改變變。隨著著近幾年年北京城城市建設(shè)設(shè)重點(diǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，加加大對(duì)南南城的開(kāi)開(kāi)發(fā)力度度，增加加對(duì)南城城的市政政投資，，南城的的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施滯后后現(xiàn)狀大大為改觀觀。目前，南南城生活活設(shè)施、、市政配配套及交交通環(huán)境境得到改改善，且且西二、、三環(huán)之之間的稀稀缺的土土地資源源也為區(qū)區(qū)域的房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)帶來(lái)來(lái)契機(jī)。。區(qū)域發(fā)發(fā)展?jié)摿αΥ?。區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)環(huán)境———房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀隨著北京京市規(guī)劃劃逐步明明確，南南部地區(qū)區(qū)功能性性質(zhì)的定定位決定定了南部部住宅市市場(chǎng)以外外地商貿(mào)貿(mào)客群、、北京中中、低端端消費(fèi)客客群為該該地區(qū)的的主要客客群。目目前，該該區(qū)域的的市場(chǎng)價(jià)價(jià)格較低低。但是隨著著南城基基礎(chǔ)設(shè)施施的逐步步改善，，價(jià)格已已經(jīng)逐步步提升；；目前，南南城該區(qū)區(qū)域?qū)儆谟诜€(wěn)步發(fā)發(fā)展階段段，由附附近房地地產(chǎn)項(xiàng)目目朗琴園園、格調(diào)調(diào)等項(xiàng)目目的銷售售情況來(lái)來(lái)看，區(qū)域的升升值越來(lái)來(lái)越明顯顯。同時(shí)，南南城有較較大的批批發(fā)、建建材、家家裝商業(yè)業(yè)，帶來(lái)來(lái)了不穩(wěn)穩(wěn)定的人人流、物物業(yè)的混混亂，滯滯后了高高檔物業(yè)業(yè)的發(fā)展展；隨著區(qū)域域環(huán)境的的不斷改改善，中中高檔樓樓盤(pán)的開(kāi)開(kāi)發(fā)，未來(lái)必將將吸引中中高檔人人群入駐駐。區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)環(huán)境———房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展前前景相對(duì)于北北部和東東部地區(qū)區(qū)，北京京南城發(fā)發(fā)展一直直相對(duì)落落后。剛剛剛制定定的北京京新規(guī)劃劃，重點(diǎn)點(diǎn)研究了了北京南南城、北北城形成成巨大差差距的問(wèn)問(wèn)題。從從而高度度關(guān)注南南城的發(fā)發(fā)展，規(guī)規(guī)劃中指指出北京京南城近近期主要要是注重重質(zhì)量的的提高；；由于馬連連道將被被規(guī)劃成成新的城城市商業(yè)業(yè)中心，，目前該該區(qū)住宅宅項(xiàng)目已已停止審審批。這這意味著著區(qū)域內(nèi)內(nèi)住宅產(chǎn)產(chǎn)品具有有稀缺性性，同時(shí)時(shí)所處地地理位置置優(yōu)越，，再加上上住宅品品質(zhì)的提提高，這這些都對(duì)對(duì)該區(qū)域域的樓盤(pán)盤(pán)價(jià)格產(chǎn)產(chǎn)生了影影響。今今后隨著著該區(qū)域域住宅土土地供應(yīng)應(yīng)的“斷斷奶”，，樓盤(pán)的的升值潛潛力看漲漲。區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)環(huán)境———交通通分析兩廣路、、南三環(huán)環(huán)、南四四環(huán)、京京開(kāi)高速速、南苑苑路已經(jīng)經(jīng)形成網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，交通環(huán)境境的改善善,拽動(dòng)動(dòng)了北京京城南整整體升級(jí)級(jí).規(guī)劃中的的地鐵7號(hào)線位位于廣安安門外大大街，從從北京西西站-南南花園，途經(jīng)廣廣外、廣廣安門、、牛街等等。區(qū)域的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展和路網(wǎng)網(wǎng)體系的的完善，，使周邊邊地段的的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目也隨隨之升溫溫，許多投資資者紛紛紛看好南南城，帶動(dòng)了這這一地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展和和房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的升溫。。地鐵七號(hào)線區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)環(huán)境———環(huán)境境整治蓮花河將將于今年年年底還還清，它它將成為為繼昆玉玉河后北北京第二二大觀景景水系區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)環(huán)境———產(chǎn)業(yè)業(yè)規(guī)劃CPD中央采購(gòu)區(qū)核心區(qū)本案中央采購(gòu)區(qū)(CPD)CentrePurchasingDistrict總占地面積８２公頃，其核心區(qū)位于宣武區(qū)馬連道。規(guī)劃建設(shè)中的CPD中央采購(gòu)區(qū)將成為北京乃至華北最大的現(xiàn)代物流與商品分銷樞紐。以北京西南為門戶，其影響力將擴(kuò)展到幾百公里的半徑范圍，需求人群的增多成了沿線樓市看漲的重要因素。區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)環(huán)境———產(chǎn)業(yè)業(yè)規(guī)劃麗澤商圈圈本案麗澤商圈圈麗澤核心心區(qū)域?qū)⒊尸F(xiàn)出出一豎三三橫的““豐”字字形整體體骨架結(jié)結(jié)構(gòu)、““三區(qū)四四片”的的城市用用地布局局。其功能將將以大型型公建為為主，集集辦公、、酒店、、電子通通信、金金融、物物流、文文化娛樂(lè)樂(lè)、商住住等于一一體，建建成后將將成為首首都新的的經(jīng)濟(jì)、、人文、、生態(tài)商商務(wù)區(qū)。。目前該區(qū)區(qū)域已擁?yè)碛姓嫉氐孛娣e達(dá)達(dá)３０萬(wàn)萬(wàn)平方米米的“ＡＡＵＴＯＯＭＡＬＬＬ北京京汽車配配件基地地”。區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)環(huán)境———配套套環(huán)境境環(huán)境配套套日趨成成熟，周周邊有蓮蓮花池公公園、大大觀園、、陶然亭亭公園等等商業(yè)業(yè)華聯(lián)商廈廈、馬連連道家樂(lè)樂(lè)福、茶茶葉一條條街以及及即將落落戶此地地的歐倍倍德、宜宜家家居居等。教育育有北京鐵鐵路工程程總公司司幼兒園園、北京京小學(xué)、、廣外一一小、89中、、133中學(xué)以以及北京京公安大大學(xué)、中中央音樂(lè)樂(lè)學(xué)院等等醫(yī)療療宣武醫(yī)院院、廣外外醫(yī)院等等其它它毗鄰西客客站和六六里橋長(zhǎng)長(zhǎng)途客運(yùn)運(yùn)站，是是北京對(duì)對(duì)外的一一個(gè)重要要的交通通樞紐綱要要一、北京京市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀與與發(fā)展前前景二、區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)環(huán)境三、區(qū)域域市場(chǎng)分分析及個(gè)個(gè)案研究究四、本案案地塊價(jià)價(jià)值及SWOT分析五、本案案定位初初步建議議研究區(qū)域域界定及及其樣本本選擇研究區(qū)域域界定：：北至復(fù)復(fù)興門外外大街，，南到麗麗澤路，，東至廣廣安門濱濱河路，，西到西西三環(huán)。。區(qū)域研究究樣本確確定為：：蝶翠華華庭、榮榮豐2008、朗琴園園、源屋屋曲、格格調(diào)、順順弛.藍(lán)調(diào)等。。調(diào)研區(qū)域住宅宅產(chǎn)品描述項(xiàng)目名稱裝修狀況外立面裝修小區(qū)主要景觀配套樓體類型蝶翠華庭毛坯面磚無(wú)暫無(wú)蝶塔樓榮豐2008（非?？臻g）毛坯涂料，基層為石材普通園林會(huì)所塔樓朗琴園毛坯涂料普通園林、小瀑布水景雙會(huì)所塔樓、板塔遠(yuǎn)見(jiàn)名苑毛坯涂料園林社區(qū)會(huì)所、步行商業(yè)街塔樓格調(diào)毛坯涂料小水景園林周邊市政配套、附近有家樂(lè)福板塔結(jié)合信和嘉園毛坯面磚項(xiàng)目東側(cè)有市政規(guī)劃的公園周邊市政配套、附近有家樂(lè)福板樓純粹.建舍毛坯涂料無(wú)會(huì)所、商業(yè)板樓順馳.藍(lán)調(diào)毛坯涂料、面磚小區(qū)內(nèi)有大型水景會(huì)所、商業(yè)塔樓、板樓源屋曲毛壞面磚、基座石材以“琴”為主題的園林會(huì)所、臨街商業(yè)板樓調(diào)研區(qū)域住宅宅供應(yīng)規(guī)模調(diào)研項(xiàng)目總建建筑規(guī)模約252萬(wàn)平米米；調(diào)研項(xiàng)目中均均以中等規(guī)模模為主，建筑筑面積在12-40萬(wàn)之之間；區(qū)域內(nèi)目前除除信和嘉園二二期、格調(diào)二二期、順弛藍(lán)藍(lán)調(diào)有部分存存量以外；其其余項(xiàng)目基本本都屬于尾盤(pán)盤(pán)銷售。數(shù)據(jù)來(lái)源于房房地產(chǎn)信息網(wǎng)網(wǎng)，數(shù)據(jù)的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)時(shí)間間距距是項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)盤(pán)至今區(qū)域住宅容積積率區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的的容積率偏高高，均在2.6以上。9個(gè)調(diào)研項(xiàng)目目中，僅“源源屋曲一期””的容積率在在2以下；數(shù)據(jù)來(lái)源于房房地產(chǎn)信息網(wǎng)網(wǎng)，數(shù)據(jù)的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)時(shí)間間距距是項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)盤(pán)至今區(qū)域住宅戶型型面積、比例例及總價(jià)（一）項(xiàng)目名稱一居室二居室三居室面積（平米）總價(jià)（萬(wàn)元）比例面積（平米）總價(jià)（萬(wàn)元）比例面積（平米）總價(jià)（萬(wàn)元）比例蝶翠華庭73.74813％96-10460-6567%1429820％榮豐200830.7-33.324-2992％86542%162905％朗琴園30-6216-4168％76-11052-7012%115-15183-9620％遠(yuǎn)見(jiàn)名苑43-5325-3263％86-11850-7324%132-15182-9513％格調(diào)62-6842-4852％104-11172-7532%136-13993-10115％純粹.建舍55-6537-4531%81-9555-6449%100-13869-8920%信和嘉園473120%70-10847-7250%121-14081-9430％順馳.藍(lán)調(diào)58.09421%84-12861-9319%115-19083-13060%源屋曲573612%63-11046-7748%135-138107-11136%數(shù)據(jù)來(lái)源于北北京房地產(chǎn)交交易所區(qū)域住宅戶型型面積、比例例及總價(jià)（二二）項(xiàng)目名稱四居室復(fù)式面積（平米）總價(jià)（萬(wàn)元）比例面積（平米）總價(jià)（萬(wàn)元）比例蝶翠華庭------------------------------------榮豐2008------------------2251401%朗琴園------------------------------------遠(yuǎn)見(jiàn)名苑------------------------------------格調(diào)1441001%------------------純粹.建舍------------------------------------信和嘉園------------------------------------順馳.藍(lán)調(diào)20014620%————源屋曲145-163115-1292%2291802%戶型以一居、、二居為主，，且戶型面積積偏小。數(shù)據(jù)來(lái)源于北北京房地產(chǎn)交交易所區(qū)域住宅戶型型比例圖從左圖可以看看出,區(qū)域內(nèi)內(nèi)調(diào)研項(xiàng)目一一居比例最大大,達(dá)64.89%;其原因是由于于“榮豐2008”的戶戶型中92%為小戶型，，因此拉高了了一居室在區(qū)區(qū)域內(nèi)的戶室室比例；二居、三居分分別占總比例例的20.74%、13.94%；；從各戶型的比比例得出，區(qū)區(qū)域內(nèi)調(diào)研項(xiàng)項(xiàng)目小戶型是是主流產(chǎn)品，，大戶型比例例少。數(shù)據(jù)來(lái)源于北北京房地產(chǎn)交交易所區(qū)域住宅戶型型銷售情況一居、二居、、三居戶型供供應(yīng)量大，其其銷售率均在在70%以上上，整體銷售售情況好；大戶型四居、、復(fù)式的供應(yīng)應(yīng)量非常小，，不到總比例例的1%，銷銷售率在50%左右，銷銷售較緩。數(shù)據(jù)來(lái)源于北北京房地產(chǎn)交交易所區(qū)域住宅戶型型成交均價(jià)各戶型成交均均價(jià):一居6983元/平米；二居居6872元元/平米；三三居6671元/平米；；四居7306元/平米米。一、二、三居居成交均價(jià)在在7000元元/平米以內(nèi)內(nèi)，四居大戶戶型均價(jià)偏高高。數(shù)據(jù)來(lái)源于北北京房地產(chǎn)交交易所區(qū)域住宅銷售售率及成交價(jià)價(jià)格注：信和嘉園園一期已基本本銷售完成，，但現(xiàn)未取得得銷售許可證證，因此未列列入此圖表。。調(diào)研區(qū)域內(nèi)的的項(xiàng)目銷售率率基本上都在在90%以上上。區(qū)域內(nèi)潛潛在供應(yīng)量相相對(duì)較少；成交均價(jià)均高高于6000元/平米，，高于7000元/平米米的項(xiàng)目有4個(gè)；榮豐2008是區(qū)域小戶戶型最具代表表性的項(xiàng)目，，具備高單價(jià)價(jià)、低總價(jià)的的特點(diǎn)，其成成交均價(jià)達(dá)7775元/平米。數(shù)據(jù)來(lái)源于北北京房地產(chǎn)交交易所調(diào)研項(xiàng)目購(gòu)買買客戶分析本市城鎮(zhèn)居民民是主要購(gòu)買買力，占有大大約56％的的購(gòu)買比例。。其次是外省個(gè)個(gè)人購(gòu)買；中央企業(yè)、機(jī)機(jī)關(guān)占有少量量比例；港澳臺(tái)的購(gòu)買買客戶非常少少；數(shù)據(jù)來(lái)源于北北京房地產(chǎn)交交易所區(qū)域客戶特征征物業(yè)名稱客群特征分析榮豐2008小戶型：高級(jí)白領(lǐng)人士，20-35歲大戶型：40歲左右。外地人比例為50%。蝶翠華庭附近居民，城市白領(lǐng)，年齡25-50歲均有。有部分拆遷戶，所購(gòu)大多為東北向或西北向君悅*朗琴3附近居民和南城上班的高收入人士格調(diào)金融街白領(lǐng)、新華社團(tuán)購(gòu)純粹*建舍附近居民和南城上班的高收入人士源屋曲緊臨金融街的高級(jí)白領(lǐng)階層順弛*藍(lán)調(diào)私營(yíng)企業(yè)老板及在南城上班的高收入人士遠(yuǎn)見(jiàn)名苑部分拆遷戶及附近居民歐園*北歐印象附近居民，周邊地區(qū)銀行金融、國(guó)家機(jī)關(guān)職員。年齡段在25－35歲。立恒名苑緊臨金融街的白領(lǐng)階層，廣告創(chuàng)意公司等創(chuàng)業(yè)人士.耕天下成功人士，35-70歲馨蓮茗苑部分拆遷戶，部分茶商，部分西城區(qū)、海淀區(qū)年輕人。麗陽(yáng)四季以周邊地區(qū)經(jīng)商者和公司普通職員為主區(qū)域主要客戶戶來(lái)源附近工作人員員：希望生活活便利、就近近居住當(dāng)?shù)鼐用瘢合ＯＭ幼∑焚|(zhì)質(zhì)升級(jí)外地客戶:在在此長(zhǎng)期經(jīng)商商和工作的外外地人區(qū)域客戶消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣南部地緣性客客戶是主要的的購(gòu)買客群之之一；主要以購(gòu)買小小兩居、小三三居為主；戶型面積不宜宜過(guò)大，滿足足中等居住要要求；外地消費(fèi)者對(duì)對(duì)物業(yè)的購(gòu)買買力強(qiáng)，例如如中央采購(gòu)區(qū)區(qū)（CPD））的生意人；；區(qū)域客戶對(duì)物物業(yè)價(jià)格的敏敏感度高。注重交通便捷捷性和生活配配套對(duì)面積要求較較小，以中小小戶型為首要要選擇傳統(tǒng)消費(fèi)觀念念仍占主導(dǎo)，，單價(jià)承受能能力不高周邊客群的需需求特點(diǎn)分析析需求決定產(chǎn)品品形態(tài)區(qū)域未來(lái)市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)由于馬連道將將被規(guī)劃成新新的城市商業(yè)業(yè)中心，目前前該區(qū)住宅項(xiàng)項(xiàng)目已停止審審批。目前仍仍有部分存量量的項(xiàng)目有信信和嘉園二期期、格調(diào)二期期、順弛藍(lán)調(diào)調(diào)，短期內(nèi)區(qū)域住住宅市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量不大。中長(zhǎng)期潛在供供應(yīng)量：位于于順弛藍(lán)調(diào)項(xiàng)項(xiàng)目東側(cè)住宅宅項(xiàng)目，將由由金泰地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)；位于豐豐臺(tái)太平橋路路的威爾夏大大道，建筑面面積為22萬(wàn)萬(wàn)平米，平均均售價(jià)在7100元/平平米左右，目目前還沒(méi)有開(kāi)開(kāi)盤(pán)。還有麗麗澤橋地區(qū)、、萬(wàn)泉寺地區(qū)區(qū)、宣武區(qū)微微改項(xiàng)目。個(gè)案研究———朗琴園物業(yè)類型建筑面積項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間入住綠化率塔樓、板樓40萬(wàn)平方米2002年4月現(xiàn)房40％位置、交通及周邊配套位于宣武區(qū)廣安門外大街，緊鄰西二環(huán)，周邊公交線路較多，交通便利。產(chǎn)品設(shè)計(jì)一期：4棟塔樓；二期：2棟板樓；三期：塔板結(jié)合，共6棟銷售期間2002—2005年開(kāi)發(fā)商北京潤(rùn)博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司分南北兩個(gè)區(qū)區(qū)，南區(qū)為住住宅，北區(qū)為為辦公；南區(qū)為圍合式式布局；4萬(wàn)平米的園園林；朗琴園——社社區(qū)規(guī)劃朗琴園——銷銷售價(jià)格采集樣本從2003年7月至2004年12月月銷售價(jià)格逐步步攀升，最高高均價(jià)達(dá)7360元/平平米；整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目均價(jià)約6700元/平米；在2003年年12月份時(shí)時(shí)成交價(jià)格最最低，實(shí)際成成交價(jià)格為5326元/平米，此時(shí)時(shí)銷售的是二二期東西向板板樓，正值銷銷售淡季；朗琴園——銷銷售速度目前處于尾盤(pán)盤(pán)銷售階段，，僅余二期三三居室10余余套，每月銷銷售速度均不不穩(wěn)定；2004年4-7月銷售售速度快，4月份達(dá)到252套，最最低也超過(guò)110套。朗琴園——銷銷售面積每月銷售面積積均不穩(wěn)定；；2004年4-7月銷售售面積較多，，最高達(dá)25834平米米/月。朗琴園——客客戶分析以本市城鎮(zhèn)居居民為主，占占總比例的62%；外省個(gè)人占有有一定比例，，達(dá)34%。。解析“朗琴園園”1、園林設(shè)計(jì)計(jì)是項(xiàng)目最為為突出的亮點(diǎn)點(diǎn)；2、目標(biāo)客群群定位清晰；；3、強(qiáng)有力的的宣傳攻勢(shì)；；4、三期產(chǎn)品品借鑒一、二二期的經(jīng)驗(yàn)，，符合市場(chǎng)需需求，并借助助成熟社區(qū)的的環(huán)境和配套套，以一居、、小二居、小小三居為主。。個(gè)案研究———蝶翠華庭成交均價(jià)基本本處于同一水水平線上，波波動(dòng)幅度小。。在2004年7月以前前，成交均價(jià)價(jià)均在6600元/平米米以內(nèi)。從2004年年8月起，成成交均價(jià)才提提升到7100元/平米米以上。蝶翠華庭———銷售速度及及面積整盤(pán)銷售周期期長(zhǎng)，從2001年1月月到現(xiàn)在，800套房屋屋共銷售了4年的時(shí)間。。從2004年年2月-4月月是銷售最好好的時(shí)期，平平均每月都在在20套以上上。銷售速度銷售面積蝶翠華庭———客戶分析以本市城鎮(zhèn)居居民為主，占占57%；外外省個(gè)人購(gòu)買買有一定比例例，占31%；外地企業(yè)及外外地事業(yè)單位位較少。解析“蝶翠華華庭”1、蝶形塔的的建筑形式，，在北京購(gòu)房房客群中得不不到認(rèn)可；2、戶型朝向向不是正南正正北，與北京京傳統(tǒng)正南正正北的居住理理念相沖突；；3、異地開(kāi)發(fā)發(fā)商的操作模模式、管理手手法及文化差差異，使其進(jìn)進(jìn)京后遭受水水土不服。解析“榮豐2008”一期早期產(chǎn)品品以?shī)W運(yùn)為主主題，大戶型型為主，但推推出市場(chǎng)之后后，銷售受挫挫，因此后期期產(chǎn)品改變?cè)O(shè)設(shè)計(jì)方向，主主打小戶型；；目標(biāo)客戶定位位明確。高單單價(jià)、低總價(jià)價(jià)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)勢(shì)吸引了大批批小白領(lǐng)來(lái)此此置業(yè)；整個(gè)社區(qū)檔次次不高。區(qū)域市場(chǎng)研究究結(jié)論目前周邊項(xiàng)目售價(jià)基本在６４００元/平米以上，最高達(dá)７８００元/平米；項(xiàng)目所在區(qū)域目前正處于高檔項(xiàng)目的起步階段；價(jià)格客群產(chǎn)品建筑形式主要以塔樓為主，缺乏低密度住宅產(chǎn)品戶型以經(jīng)濟(jì)型中小戶型為主，較受市場(chǎng)追捧，且目前市場(chǎng)存量較小。競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目周邊區(qū)域住宅項(xiàng)目基本都屬于尾盤(pán)銷售；以本市城鎮(zhèn)居民為主，外地在京置業(yè)客戶占有一定比例；自住客戶為主，投資客戶較少。綱 要一、北京市房房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀與發(fā)展前前景二、區(qū)域房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境境三、區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)分析及個(gè)案案研究四、本案地塊塊價(jià)值及SWOT分析五、本案定位位初步建議地塊基本情況況本案北邊連接接蓮花池東路路，西靠馬連道路路東臨規(guī)劃中的的三里河南沿沿線路，南望廣安門外外大街地塊情況本地塊西側(cè)是是蓮花河的一一段本地塊北側(cè)是是蓮花池東路路本地塊南面是是中央直屬企企業(yè)職工宿舍舍本地塊東面是是榮豐2008地塊情況本地塊位于蝶蝶翠華庭的東東南地塊基本平整整，A01區(qū)區(qū)與B01區(qū)區(qū)呈南北隔離離的狀態(tài)地塊示意圖18.3萬(wàn)平平方米的公建建兼容公寓用用地3.7萬(wàn)平方方米的住宅用用地周邊環(huán)境與配配套本地塊現(xiàn)在周周邊環(huán)境較差差，交通情況況也不理想本地塊周邊的的配套也很少少，附近有““大方酒店””和“廣外醫(yī)醫(yī)院”首特居住區(qū)控控規(guī)調(diào)整指標(biāo)標(biāo)表地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地面積容積率建筑面積（平米）建筑密度建筑高度綠地率A01住宅10588.133.5370583080.530B01公建兼容公寓40860.214.51838704580.530C01托幼42000.72940301230C02小學(xué)55000.84400301830G01綠地8000地塊SWOT分析S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)地理位置優(yōu)越。地處西南二環(huán)附近，距離復(fù)興門外大街、金融街不到20分鐘車程本案規(guī)劃中的配套較為完善。擁有幼兒園、小學(xué)、城市公共綠地。B01區(qū)作為建筑面積18萬(wàn)平方米的公建兼公寓性質(zhì)用地有比較大的操作空間目前交通不便利，只有從廣安門外大街才能進(jìn)入小區(qū)周邊的環(huán)境臟、亂、差周邊的配套很少蝶翠華庭的三棟塔樓作為本地塊的一部分，會(huì)對(duì)本地塊的開(kāi)發(fā)帶來(lái)影響O機(jī)遇T威脅南城居住條件的不斷改善；市政配套的不斷完善規(guī)劃中的市政路“三里河南沿路”的貫通對(duì)本案的開(kāi)發(fā)有直接幫助；榮豐2008項(xiàng)目的全面入住給本地塊的周邊帶來(lái)一定的人氣；中央直屬企業(yè)宿舍區(qū)的規(guī)劃會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)丨h(huán)境的治理帶來(lái)改觀目前周邊新開(kāi)盤(pán)的住宅項(xiàng)目較少，主要有：格調(diào)二期、威爾夏大道、順馳藍(lán)調(diào)、華爾街觀典綱 要一、北京市房房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀與發(fā)展前前景二、區(qū)域房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境境三、區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)分析及個(gè)案案研究四、本案地塊塊價(jià)值及SWOT分析五、本案定位位初步建議區(qū)域市場(chǎng)分析析市場(chǎng)定位本案地塊分析析市場(chǎng)定位的原原則市場(chǎng)差異化原原則市場(chǎng)定位市場(chǎng)細(xì)分原則則市場(chǎng)細(xì)分的原原則成交價(jià)格產(chǎn)品形態(tài)社區(qū)環(huán)境目標(biāo)客群市場(chǎng)細(xì)分———樓盤(pán)檔次高檔樓盤(pán)（以格調(diào)、順順馳.藍(lán)調(diào)、、源屋曲為代代表）成交價(jià)格：本本區(qū)域高檔項(xiàng)項(xiàng)目成交均價(jià)價(jià)都在7000元/平方方米（建筑面面積）以上，，源屋曲達(dá)到到了7800元/平方米米。產(chǎn)品形態(tài)：基基本以板樓和和塔板結(jié)合的的產(chǎn)品為主，，戶型以總價(jià)價(jià)在65—70萬(wàn)的兩居居、100萬(wàn)萬(wàn)的三居為主主。社區(qū)環(huán)境：這這些項(xiàng)目都有有一定的社區(qū)區(qū)景觀和較好好的商業(yè)配套套，比如大型型的水景、會(huì)會(huì)所、社區(qū)內(nèi)內(nèi)的商業(yè)。交交通的因素被被弱化。項(xiàng)目客群：附近居民和南南城上班的高高收入人士以以及在西長(zhǎng)安安街沿線上班班的大型國(guó)企企中高級(jí)管理理人員（金融融街地區(qū)、公公主墳地區(qū)等等）市場(chǎng)細(xì)分———樓盤(pán)檔次中檔樓盤(pán)（以朗琴園為為代表）成交均價(jià)：本本區(qū)域中檔樓樓盤(pán)的成交均均價(jià)在6500—7000元/平方方米（建筑面面積）。產(chǎn)品形態(tài)：基基本是以塔樓樓或板塔結(jié)合合的產(chǎn)品為主主，戶型比例例中兩居和一一居占據(jù)的比比重較大，一一居的總價(jià)在在30萬(wàn)左右右，兩居總價(jià)價(jià)在60萬(wàn)左左右。社區(qū)環(huán)境：基基本上都有較較成熟的小區(qū)區(qū)內(nèi)景觀及商商業(yè)配套。交交通較為便利利。項(xiàng)目客群：南城上班的高高收入人群以以及南城本地地居民中高收收入人群為主主。市場(chǎng)細(xì)分———樓盤(pán)檔次低檔樓盤(pán)（以純粹.建建舍、遠(yuǎn)見(jiàn)名名苑為代表））成交均價(jià)：本本區(qū)域中、低低檔樓盤(pán)的成成交均價(jià)在6500元/平方米（建建筑面積）左左右。產(chǎn)品形態(tài)：這這些項(xiàng)目大部部分是塔樓或或板塔結(jié)合的的項(xiàng)目，產(chǎn)品品也是以一居居和兩居為主主，而且一居居的比重很大大。純粹.建建舍是板樓，，但是此項(xiàng)目目的品質(zhì)不高高，造成成交交價(jià)格偏低。。社區(qū)環(huán)境：這這些項(xiàng)目一般般沒(méi)有成熟的的社區(qū)配套，，多是借助周周邊的市政或或其它項(xiàng)目的的商業(yè)配套。。項(xiàng)目客群：以在周邊工作作的企業(yè)中、、低層收入的的人員為主，，以一次置業(yè)業(yè)的人群為主主，以對(duì)總價(jià)價(jià)的承受能力力低的人群為為主。市場(chǎng)細(xì)分結(jié)論論（一）檔次銷售情況成交均價(jià)（元/平米）高檔項(xiàng)目（格調(diào)、藍(lán)調(diào)、源屋曲）一居二居三居四居一居二居三居四居22%57%63%40%6800738873467341中檔項(xiàng)目（朗琴園）一居二居三居四居一居二居三居四居100%100%98%--658968296750--低檔項(xiàng)目（純粹.建舍、遠(yuǎn)見(jiàn)名苑）一居二居三居四居一居二居三居四居96%90%86%--623763176322--數(shù)據(jù)來(lái)源于房房地產(chǎn)信息網(wǎng)網(wǎng)，數(shù)據(jù)的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)時(shí)間間距距是項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)盤(pán)至今市場(chǎng)細(xì)分結(jié)論論（一）價(jià)格本區(qū)域市場(chǎng)中中的價(jià)格因?yàn)闉楫a(chǎn)品、社區(qū)區(qū)環(huán)境、目標(biāo)標(biāo)客群的原因因被明顯的分分為三個(gè)檔次次：6500元/平方米米左右；6500—7000元/平平方米；7000元/平平方米以上；；高檔產(chǎn)品成交交價(jià)格在7000元/平平方米以上；；中檔產(chǎn)品成交交價(jià)格在6500—7000元/平平方米；低檔產(chǎn)品成交交價(jià)格在6500元/平平方米左右；；市場(chǎng)細(xì)分結(jié)論論（二）產(chǎn)品高檔項(xiàng)目主要要以板樓為主主，戶型以兩兩居和小三居居為主；中、低檔項(xiàng)目目中塔樓和板板塔結(jié)合的項(xiàng)項(xiàng)目占主導(dǎo)地地位，戶型是是以一居和兩兩居為主，三三居為輔；市場(chǎng)細(xì)分結(jié)論論（三）社區(qū)環(huán)境高檔項(xiàng)目的社社區(qū)景觀和商商業(yè)配套較為為完善；中檔項(xiàng)目的社社區(qū)景觀和商商業(yè)配套一般般；低檔項(xiàng)目的社社區(qū)景觀和商商業(yè)配套很差差，主要借助助周邊市政配配套和周邊項(xiàng)項(xiàng)目的商業(yè)配配套；市場(chǎng)細(xì)分結(jié)論論（四）調(diào)研項(xiàng)目客群群現(xiàn)狀本區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的客群群來(lái)源是多元元化的高檔項(xiàng)目主要要針對(duì)在南城上班的高高收入人士（（在馬連道中中央采購(gòu)區(qū)、、麗澤商圈工工作的私企老老板和高級(jí)管管理層人員））以及在西長(zhǎng)長(zhǎng)安街沿線上上班的大型國(guó)國(guó)企中高級(jí)管管理人員（金金融街地區(qū)、、公主墳地區(qū)區(qū)等）；中檔項(xiàng)目主要要針對(duì)南城上班的高高收入人群以以及南城本地地居民中高收收入人群為主主；低檔項(xiàng)目主要要針對(duì)以在周周邊工作的企企業(yè)中、低層層收入的人員員為主，以一一次置業(yè)的人人群為主，以以對(duì)總價(jià)的承承受能力低的的人群為主；；潛在客群需求求分析項(xiàng)目潛在客群需求分析區(qū)域內(nèi)客群私企老板主要以二次或三次置業(yè)為主，對(duì)產(chǎn)品的要求高，主要是南北通透的板樓國(guó)企管理層主要以一次或二次置業(yè)為主，對(duì)總價(jià)的承受能力較弱，以板樓需求為主當(dāng)?shù)毓珓?wù)員主要以一次或二次置業(yè)為主，對(duì)總價(jià)的承受能力較弱當(dāng)?shù)馗呤杖肴巳褐饕远位蛉沃脴I(yè)為主，對(duì)產(chǎn)品的要求高，對(duì)總價(jià)的承受能力較弱區(qū)域外客群在南城工作的高收入階層希望在南城擁有一個(gè)較高品質(zhì)的居住環(huán)境，以板樓需求為主在南城工作的首次置業(yè)的人希望在南城尋找一個(gè)交通便利的居住空間目標(biāo)市場(chǎng)模式式選擇

M1M2M3P1P2P3M1M2M3M1M2M3M1M2M3M1M2M3P1P2P3P1P2P3P1P2P3P1P2P3密集單一市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品專門化市場(chǎng)專門化全面進(jìn)入選擇性專門化化P=產(chǎn)品\需需求M=市場(chǎng)\客客群本案采取的目目標(biāo)市場(chǎng)模式式根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研研的結(jié)論和市市場(chǎng)需求，采采取穩(wěn)妥的全全面進(jìn)入策略略，以幾種優(yōu)優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，，滿足各種市市場(chǎng)的需求。。產(chǎn)品以板樓為為主，戶型包包括一居、二二居、三居。。

M1M2M3P1P2P3全面進(jìn)入

市場(chǎng)定位（一一）本案主題定位位：廣安門地區(qū)中中高檔成熟社社區(qū)根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的的調(diào)研得知，，我們認(rèn)為市市場(chǎng)中目前中中檔產(chǎn)品是主主流，但隨著著西南二環(huán)附附近市政配套套建設(shè)的完善善，以及整個(gè)個(gè)南城市場(chǎng)的的整體走強(qiáng)，，高檔項(xiàng)目在在南城也會(huì)有有一定的需求求空間。因此我們以差差異化的原則則，為本案的的主題定位為為中、高檔成成熟社區(qū)。市場(chǎng)定位（二二）本案產(chǎn)品定位位：舒適性板板樓社社區(qū)根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的的調(diào)研得知，，目前市場(chǎng)中中的產(chǎn)品很大大一部分是塔塔樓或板塔結(jié)結(jié)合。但是高高、中、低檔檔的項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品形式還是是有很大區(qū)別別。根據(jù)差異異化原則，我我們將本案定定位以板樓為為主，同時(shí)有有少量的商業(yè)業(yè)配套的項(xiàng)目目，產(chǎn)品上盡盡可能做出南南北通透；根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的的調(diào)研得知，，本區(qū)域一居居的供應(yīng)量很很大，而且價(jià)價(jià)格相對(duì)不高高。因此我們們建議本案戶戶型集中在兩兩居和三居，，配以少量一一居。市場(chǎng)定位（三三）本案客群定位位：南城工作的高高收入人士二二次置業(yè)為主主根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的的調(diào)研得知，，本項(xiàng)目的客客群主要集中中在“以本區(qū)區(qū)域?yàn)橹行?，，在本區(qū)域或或周邊區(qū)域工工作的高收入入人士”。主主要包括在馬連道中央央采購(gòu)區(qū)、麗麗澤商圈工作作的私企老板板和中、高級(jí)級(jí)管理層人員員，在西長(zhǎng)安安街沿線上班班的大型國(guó)企企中高級(jí)管理理人員（金融融街地區(qū)、公公主墳地區(qū)等等），以及在在這附近工作作的部分白領(lǐng)領(lǐng)。市場(chǎng)定定位（（三））價(jià)格定定位均價(jià)7200元元/平平方米米目前南南城商商品房房的成成交價(jià)價(jià)格在在逐步步走高高，本本區(qū)域域的成成交價(jià)價(jià)格基基本保保持在在6500—7000元元/平平米；；而且且南城城商品品房的的供應(yīng)應(yīng)量在在今后后短時(shí)時(shí)間內(nèi)內(nèi)不會(huì)會(huì)很大大；根據(jù)周周邊中中、高高檔項(xiàng)項(xiàng)目的的成交交均價(jià)價(jià)，再再考慮慮到本本案擁?yè)碛杏子變簣@園、小小學(xué)、、城市市公共共綠地地的配配套，，因此此價(jià)格格可以以在此此基礎(chǔ)礎(chǔ)上再再有一一個(gè)上上升空空間；；本項(xiàng)目目銷售售收入入估算算單項(xiàng)銷售收入產(chǎn)品商業(yè)占3%商業(yè)占5%商業(yè)占8%商業(yè)（萬(wàn)元）9278.9815464.9624743.94住宅（萬(wàn)元）154296.12151114.75146342.71總計(jì)（萬(wàn)元）163575.1166579.71171086.65假設(shè)銷銷售率率在100%，，商業(yè)業(yè)價(jià)格格預(yù)計(jì)計(jì)14000元元/平平方米米，住住宅價(jià)價(jià)格7200元元/平平方米米結(jié)束語(yǔ)語(yǔ)從市場(chǎng)場(chǎng)反映映的真真實(shí)情情況和和我們們的分分析得得知道道，總總體來(lái)來(lái)說(shuō)機(jī)機(jī)會(huì)大大于風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。。首先先南城城整體體房地地產(chǎn)市市場(chǎng)的的景氣氣上升升，如如果再再?gòu)木呔唧w產(chǎn)產(chǎn)品的的形態(tài)態(tài)、社社區(qū)內(nèi)內(nèi)部的的景觀觀規(guī)劃劃以及及社區(qū)區(qū)內(nèi)公公共和和商業(yè)業(yè)配套套進(jìn)行行深化化和提提升，，該地地塊上上的項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格應(yīng)應(yīng)該還還有一一個(gè)上上升的的空間間！9、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Wednesday,January4,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹(shù)樹(shù)，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。23:56:3923:56:3923:561/4/202311:56:39PM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。。1月-2323:56:3923:56Jan-2304-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。23:56:3923:56:3923:56Wednesday,January4,202313、乍見(jiàn)翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問(wèn)年。。。1月-231月-2323:56:3923:56:39January4,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青青山。。04一月202311:56:39下午午23:56:391月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月2311:56下午1月-2323:56January4,202316、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/423:56:3923:56:3904January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。11:56:39下下午11:56下下午23:56:391月-239、沒(méi)有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成