XXXX年月日張家口市高炮旅項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告

張家口市高炮旅項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告2010年5月18日目錄一、前言二、市場(chǎng)分析三、張家口在售項(xiàng)目分析四、本案產(chǎn)品研究及定位思考五、營(yíng)銷推廣主題思路六、價(jià)格策略七、推售策略八、前期推廣手段應(yīng)用一、前言張家口市房地產(chǎn)市場(chǎng)從2002年開始獲得了較大發(fā)展，房?jī)r(jià)從起初的800元在短短7年內(nèi)飆升至目前的3200元。而在經(jīng)歷了2009年的地產(chǎn)蕭條之后，張家口市的房地產(chǎn)市場(chǎng)又迅速回穩(wěn)。從目前的各個(gè)項(xiàng)目的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，張家口市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也和全國(guó)各大城市一樣，處于穩(wěn)步上升的局面。成交量與去年第四季度相比，有了大幅的提高。

但是不可否認(rèn)的是，雖然張家口市的房地產(chǎn)均價(jià)得到了大幅提升，但是總體說(shuō)來(lái)，張家口市的產(chǎn)品品質(zhì)卻遲遲得不到質(zhì)的提高，主要是由于大多數(shù)開發(fā)商的開發(fā)理念較為陳舊，在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)上無(wú)法創(chuàng)新，無(wú)法給市場(chǎng)帶來(lái)科學(xué)合理且又符合市場(chǎng)需求的高品質(zhì)住宅。而張家口市場(chǎng)在經(jīng)歷多年的低端產(chǎn)品價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)之后，迫切需要高品質(zhì)而不高價(jià)的產(chǎn)品來(lái)提升住宅品質(zhì)，滿足社會(huì)較高層次的產(chǎn)品需求。是該改變的時(shí)候了！期待2010，誰(shuí)將惹火張家口的房市？二、市場(chǎng)分析1、宏觀市場(chǎng)，利好消息不斷第一季度，各大商業(yè)銀行放貸規(guī)模創(chuàng)出歷史新高，達(dá)到45000億元天量信貸。3月份，北京市房地產(chǎn)交易量暴增238%；4月份，北京商品房成交量創(chuàng)歷史新高，單月成交量達(dá)13326套。4月份，深圳、廣州住宅價(jià)格已經(jīng)恢復(fù)到2008年平均水平。

從總體的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，若政府的救市計(jì)劃得到了貫徹實(shí)施，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將明顯好于2009年，重新進(jìn)入上行通道，將呈現(xiàn)出價(jià)格微幅走高，成交量大幅增長(zhǎng)的總體格局。而對(duì)于張家口市的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，形勢(shì)要更加樂(lè)觀一些。2、張家口房地產(chǎn)市場(chǎng)概述進(jìn)入2010年，張家口市房地產(chǎn)市場(chǎng)從2009年的觀望氣氛中迅速回穩(wěn)。在各個(gè)項(xiàng)目不斷推出促銷手段之下，需求比較旺盛。三四月份，成交量擴(kuò)大，價(jià)格企穩(wěn)，城市中心區(qū)的各項(xiàng)目?jī)r(jià)格基本都在3200-3400之間。與去年下半年相比，雖然沒(méi)有大的漲幅，但價(jià)格已經(jīng)走穩(wěn)，下跌的可能很小。

而在中觀上來(lái)看，市政府“三年大變樣”的施政政策進(jìn)入關(guān)鍵年，今年僅拆遷面積即為352萬(wàn)平米，這部分拆遷產(chǎn)生的需求將大大刺激張家口市今后一兩年的房市發(fā)展。因此，2010年張家口的房市將仍處于一個(gè)高位發(fā)展的階段，需求將非常旺盛。3、張家口產(chǎn)品供應(yīng)類型張家口市住宅的供應(yīng)總體為兩類產(chǎn)品，多層與高板，塔樓幾乎沒(méi)有。由于土地供應(yīng)量日漸減少，開發(fā)商為追求較高利潤(rùn)，多層住宅的供應(yīng)將日漸稀缺，大多數(shù)新開盤的項(xiàng)目均以小高板的為主，而且這個(gè)趨勢(shì)已經(jīng)越來(lái)越明顯，而購(gòu)房人也開始接受這一類型的產(chǎn)品。4、價(jià)價(jià)格格趨趨勢(shì)勢(shì)2002年張張家家口口市市的的商商品品房房平平均均價(jià)價(jià)格格僅僅為為800元/平米米，，但但經(jīng)經(jīng)過(guò)過(guò)這這幾幾年年的的快快速速發(fā)發(fā)展展，，尤尤其其是是經(jīng)經(jīng)歷歷了了2008年一一年年的的持持續(xù)續(xù)快快速速上上揚(yáng)揚(yáng)，，在在2009年年年初初達(dá)達(dá)到到高高峰峰，，并并在在2009年保保持持穩(wěn)穩(wěn)中中小小幅幅上上升升，，全全市市住住宅宅均均價(jià)價(jià)突突破破了了3000元，個(gè)個(gè)別高高端樓樓盤的的高層層突破破5000元。但受2009年大蕭蕭條的的慣性性影響響，住住宅價(jià)價(jià)格的的漲幅幅在2010年應(yīng)該該不會(huì)會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)2008年那樣樣飆漲漲的情情況，，總體體上會(huì)會(huì)以穩(wěn)穩(wěn)中有有升，，小幅幅震蕩蕩的走走勢(shì)呈呈現(xiàn)。。張家口市市02-08年商品房房住宅市市場(chǎng)均價(jià)價(jià)走勢(shì)圖圖5、產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃綜觀張家家口的各各個(gè)已售售和在售售項(xiàng)目，，高品質(zhì)質(zhì)的樓盤盤非常少少見。目目前所供供應(yīng)的產(chǎn)產(chǎn)品仍然然是以解解決普通通百姓的的居住需需求為主主。針對(duì)對(duì)高端人人群的住住宅如高高端公寓寓、洋房房、別墅墅都沒(méi)有有，產(chǎn)品品開發(fā)的的精細(xì)度度普遍欠欠缺。除除了容辰辰莊園與與新東亞亞時(shí)代廣廣場(chǎng)項(xiàng)目目稍顯特特色以外外，真正正具有都都市建筑筑品位的的住宅小小區(qū)是較較為鮮見見的。這主要有有幾個(gè)原原因：市場(chǎng)發(fā)展展尚處于于起步階階段，市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)仍然以以價(jià)格競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)為主主要的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)手段段，導(dǎo)致致開發(fā)商商追求開開發(fā)面積積，而不不追求產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)，以實(shí)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)潤(rùn)最大化化；市場(chǎng)需求求仍然以以解決簡(jiǎn)簡(jiǎn)單居住住為主，，對(duì)于產(chǎn)產(chǎn)品的附附加價(jià)值值追求較較少。如如產(chǎn)品的的外觀美美感，園園林規(guī)劃劃，戶型型設(shè)計(jì)、、物業(yè)服服務(wù)，社社區(qū)配套套的要求求并不太太高；較低的市市場(chǎng)均價(jià)價(jià)決定開開發(fā)成本本不能過(guò)過(guò)高，壓壓制開發(fā)發(fā)商產(chǎn)品品規(guī)劃的的創(chuàng)新動(dòng)動(dòng)力；大部分開開發(fā)商的的開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)較少少，缺乏乏新型的的產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃人才才。雖然然也有不不少的一一線城市市的顧問(wèn)問(wèn)機(jī)構(gòu)已已經(jīng)逐步步介入到到開發(fā)商商的前期期規(guī)劃工工作中來(lái)來(lái)，帶來(lái)來(lái)新的產(chǎn)產(chǎn)品理念念與物業(yè)業(yè)創(chuàng)新概概念，但但在短期期內(nèi)，此此效應(yīng)還還難以顯顯現(xiàn)；張家口市市居民收收入水平平總體比比較低，，從而導(dǎo)導(dǎo)致高端端產(chǎn)品的的銷售存存在一定定困難。。6、市場(chǎng)需需求的特特征分析析（一）自自住性需需求占有有絕對(duì)份份額張家口市市的市場(chǎng)場(chǎng)需求主主要都是是自住為為主，投投資占有有極小的的份額。。自住需需求主要要分為三三種類型型：改善居住住條件：：一些家庭庭生活條條件提高高以后，，有一定定的經(jīng)濟(jì)濟(jì)能力，，原有的的小面積積住宅已已經(jīng)不符符合居住住要求，，從而購(gòu)購(gòu)買較大大面積的的住宅產(chǎn)產(chǎn)品?；榉浚耗贻p人成成家立業(yè)業(yè)的需要要，購(gòu)買買較小面面積的產(chǎn)產(chǎn)品作為為婚房，，這一類類需求較較大，但但是對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品的要要求相對(duì)對(duì)寬松，，主要是是對(duì)居住住面積的的要求，，以75-85平米的產(chǎn)產(chǎn)品為宜宜。拆遷戶：：這一類需需求占有有很大比比例，從從2009年以來(lái)，，由于政政府的““三年大大變樣””的城市市改造政政策，導(dǎo)導(dǎo)致一部部分居民民拆遷換換房，這這類需求求在今后后一兩年年內(nèi)將會(huì)會(huì)占有較較大比例例。（二）、、投資型型需求非非常小由于張家家口城市市相對(duì)閉閉塞，房房產(chǎn)的投投資價(jià)值值不高。。因此，，投資類類客戶很很少。（三）市市場(chǎng)輻射射能力相相對(duì)弱小小由于張家家口緊鄰鄰北京，，經(jīng)濟(jì)輻輻射能力力相對(duì)北北京來(lái)說(shuō)說(shuō)要弱小小很多，，不是一一個(gè)區(qū)域域性的經(jīng)經(jīng)濟(jì)中心心，因此此，購(gòu)買買需求均均以本地地為主，，張家口口周邊的的縣市來(lái)來(lái)此買房房的非常常少。（四）高高端舒適適型物業(yè)業(yè)的需求求得不到到滿足值得一提提的是，，除了容容辰莊園園，張家家口市市市場(chǎng)高端端物業(yè)幾幾乎沒(méi)有有。但是是，高端端物業(yè)的的需求是是存在的的，尤其其是城市市的富有有階層，，希望市市場(chǎng)能夠夠提供較較舒適的的住宅如如洋房、、高檔公公寓或townhouse以供選擇。。容辰莊園園的成功表表明，如果果產(chǎn)品能夠夠做到一定定的層次，，5000元/平米以上的的產(chǎn)品是能能夠被市場(chǎng)場(chǎng)接受的。。，還有可可能形成搶搶購(gòu)的局面面。三、張家口口在售項(xiàng)目目分析1、橋東區(qū)在在售項(xiàng)目容辰莊園，，佳境天城城，綠林紫紫庭，首府府香格里拉拉，京都花花園，匯嘉嘉花園，鳳鳳凰山莊，，山語(yǔ)華庭庭，錦繡花花園，東方方苑橋東區(qū)的整整體經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力要好于于橋西區(qū)，，低端市場(chǎng)場(chǎng)類似于橋橋西區(qū)，除除單價(jià)略高高于橋西區(qū)區(qū)之外無(wú)特特別之處。。橋東區(qū)的的房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展較較早，現(xiàn)有有在售的項(xiàng)項(xiàng)目比較少少，主要是是佳境天城城，首府香香格里拉兩兩個(gè)項(xiàng)目。。一部分項(xiàng)項(xiàng)目已經(jīng)賣賣到尾盤，，如容辰莊莊園；或是是有產(chǎn)品硬硬傷的項(xiàng)目目，如綠林林紫庭和山山語(yǔ)華庭等等。2、橋橋西西區(qū)區(qū)在在售售項(xiàng)項(xiàng)目目遠(yuǎn)大大盛盛和和苑苑，，金金華華怡怡園園，，天天秀秀花花園園，，嘉嘉苑苑酈酈景景，，西西澤澤園園，，名名仕仕嘉嘉苑苑，，天天河河駿駿層層，，宏宏景景嘉嘉苑苑，，沁沁馨馨苑苑，，龍龍興興國(guó)國(guó)際際花花園園，，香香江江名名城城，，天天寶寶花花園園，，廣廣益益綠綠景景逸逸苑苑，，水水岸岸國(guó)國(guó)際際星星城城，，美美居居麗麗景景園園橋西區(qū)區(qū)是張張家口口的老老城區(qū)區(qū)，整整體消消費(fèi)層層次在在張家家口屬屬于偏偏低的的，因因此市市場(chǎng)上上產(chǎn)品品供應(yīng)應(yīng)呈現(xiàn)現(xiàn)小規(guī)規(guī)模、、小戶戶型、、低價(jià)價(jià)位的的特點(diǎn)點(diǎn)。但但是目目前發(fā)發(fā)展迅迅速，，，在在售項(xiàng)項(xiàng)目也也較多多，產(chǎn)產(chǎn)品也也比較較適合合大眾眾需求求。其中值值得關(guān)關(guān)注的的項(xiàng)目目為遠(yuǎn)遠(yuǎn)大盛盛和苑苑、金金怡花花園、、名仕仕嘉苑苑。3、高新新區(qū)在在售項(xiàng)項(xiàng)目奧林星星城，，新東東亞時(shí)時(shí)代廣廣場(chǎng)，，府街街庭院院，瑞瑞林軒軒，新新城名名座，，府東東福原原里，，龍興興潤(rùn)城城。高新區(qū)區(qū)的發(fā)發(fā)展較較晚，，但自自市政政府搬搬遷以以后，，開始始帶動(dòng)動(dòng)了高高新區(qū)區(qū)的房房市發(fā)發(fā)展，，高新新區(qū)的的區(qū)域域也開開始被被購(gòu)房房者認(rèn)認(rèn)可。。目前前在售售的主主要項(xiàng)項(xiàng)目為為奧林林新城城與新新東亞亞時(shí)代代廣場(chǎng)場(chǎng)。新新東亞亞時(shí)代代廣場(chǎng)場(chǎng)為綜綜合性性項(xiàng)目目，有有酒店店、辦辦公樓樓、商商場(chǎng)，，由于于體量量較大大，周周圍交交通也也比較較便利利，對(duì)對(duì)于周周邊的的商業(yè)業(yè)發(fā)展展有較較大的的帶動(dòng)動(dòng)作用用，有有可能能成為為高新新區(qū)的的商業(yè)業(yè)中心心。各在售售樓盤盤基本本指標(biāo)標(biāo)案名占地建筑面積起價(jià)均價(jià)戶型客源成分可銷戶數(shù)新東亞時(shí)代廣場(chǎng)147畝23.8萬(wàn)㎡3400元/㎡3700元/㎡兩居：60—86㎡個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，公務(wù)員，事業(yè)單位，周邊人群為主，煙草專賣局成交客戶較多三居：110—137㎡奧林星城90畝20萬(wàn)㎡2880元/㎡3300元/㎡一居：34.7—53㎡客戶群較雜，以中等收入人群為主兩居：72—93㎡三居：93.15—125.25㎡府街庭院160畝18萬(wàn)㎡3280元/㎡3760元/㎡兩居：84㎡以中高端人群為主，周邊人群相對(duì)較少三居：133㎡金華怡園57畝10萬(wàn)㎡2600元/㎡3300元/㎡兩居：90—110㎡周邊的拆遷戶，本地改善生活的換房客200多戶三居：110—130㎡遠(yuǎn)大盛和苑83畝17.8萬(wàn)㎡2860元/㎡3300元/㎡一居：32—70㎡主要以中低收入人群為主，多為改善居住環(huán)境，婚房，拆遷人群兩居：70—100㎡三居：100—130㎡四居：130㎡以上香江名城200畝24萬(wàn)㎡3000元/㎡3600元/㎡兩居：66—90㎡縣里的客戶，個(gè)體，事業(yè)單位，公務(wù)員三期開了90戶剩余40戶三居：125—149㎡天河駿層178畝21萬(wàn)㎡2800元/㎡協(xié)議價(jià)一居：60㎡縣里人（有錢的），公務(wù)員，事業(yè)單位，個(gè)體1074戶兩居：51.92—120㎡三居：97—170㎡各在售售樓盤盤基本本指標(biāo)標(biāo)案名占地建筑面積起價(jià)均價(jià)戶型客戶群體可銷戶數(shù)龍興國(guó)際花園10畝10萬(wàn)㎡2880元/㎡3300元/㎡兩居：104/109㎡醫(yī)生，縣里（張北，宣化）有錢的，個(gè)體，事業(yè)單位75戶剩余40余戶三居：128/135㎡首府香格里拉102畝15萬(wàn)㎡3000元/㎡3400元/㎡兩居：98.75—103.51㎡軍分區(qū)，各事業(yè)單位，公務(wù)員居多700戶三居：129.65—138.25㎡美居麗景園2988元/㎡3300元/㎡一居：70㎡周邊地區(qū)與縣城人群較多兩居：90—111㎡三居：118—153㎡沁馨園100畝10萬(wàn)㎡2360元/㎡3000元/㎡兩居：70—90㎡周邊居民與周邊縣城的客戶，以中低收入人群為主1600戶剩余1300戶三居：80—150㎡龍興潤(rùn)城88畝12.92萬(wàn)㎡2760元/㎡3260元/㎡兩居：98.82—117㎡散戶居多，以中低收入人群為主三居：126—136㎡四居：161—228㎡佳境天城200余畝2650元/㎡3100元/㎡兩居：66.31—94.8㎡二五一醫(yī)院，部隊(duì)，事業(yè)單位的人群較多，散戶很少三居：114—123.92㎡山語(yǔ)華庭94畝16萬(wàn)㎡2800元/㎡3250元/㎡兩居：77—110㎡普通工薪家庭居多，中的低收入者三居：100—130㎡匯嘉花園2650元/㎡3200元/㎡兩居：112㎡供電區(qū)，事業(yè)單位等中高端客戶為主75戶三居：135/155㎡案名容辰莊園銷售電話2130888/2131888板塊橋東區(qū)項(xiàng)目位置張家口市橋東區(qū)勝利南路28號(hào)占地面積開發(fā)商張家口方正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積24.5萬(wàn)㎡，建筑樓層6層、12層、18層建筑間距交房日期一期05年建筑結(jié)構(gòu)多層板樓，高層板樓建筑類型6多層，12層小高層，18層高層銷售起價(jià)5200元/㎡銷售均價(jià)5600元/㎡房型面積兩居115-122㎡三居113—149㎡四居162—171㎡產(chǎn)品分析中大戶型為主，主力戶型100㎡左右的兩居和三居，在售的戶型區(qū)間為130—160㎡客源分析客戶無(wú)明顯來(lái)源。一期開盤時(shí)造勢(shì)很成功。一方面容辰莊園被列入市政府重點(diǎn)舊城改造項(xiàng)目，另一方面其借助北京電視臺(tái)等多方面煤體的勢(shì)力不斷提高自身在張市的影響力，樹立政府扶植形象。因此包括周邊縣區(qū)在內(nèi)的相對(duì)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客戶都有。范圍比較廣。廣告策略打造公司品牌，打造項(xiàng)目品牌，兩者相互支持項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（見下文）項(xiàng)目劣勢(shì)（見下文）容辰莊莊園容辰莊莊園優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)分析析：優(yōu)勢(shì)：地理位置優(yōu)優(yōu)越，緊臨臨城市主干干道勝利路路、建國(guó)路路，城市未未來(lái)發(fā)展重重心的南移移，使其未未來(lái)位置的的重要性日日益凸顯。。周邊有有很多已經(jīng)經(jīng)成型的大大型功能社社區(qū)，生活活便捷；獨(dú)特的建筑筑產(chǎn)品（歐歐式風(fēng)格，，在項(xiàng)目二二期中還設(shè)設(shè)計(jì)了庭院院躍層）在在同質(zhì)化嚴(yán)嚴(yán)重的張家家口市，成成為炙手可可熱的商品品，特別在在04年人們對(duì)于于社區(qū)概念念還很模糊糊的時(shí)候，，該社區(qū)給給人們生動(dòng)動(dòng)展現(xiàn)了高高檔產(chǎn)品的的含義；沿街商業(yè)的的體量很大大，能夠在在周邊環(huán)境境的影響下下自成規(guī)模模，為整個(gè)個(gè)社區(qū)的價(jià)價(jià)值產(chǎn)生很很大的附加加值，同時(shí)時(shí)也極大提提升項(xiàng)目的的品牌；在設(shè)計(jì)方面面注重細(xì)節(jié)節(jié)的營(yíng)造，，使建筑和和園景有機(jī)機(jī)結(jié)合，不不但在04年的時(shí)候，，而且在目目前依然走走在城市建建筑的前列列；提高了交房房標(biāo)準(zhǔn)，在在項(xiàng)目二期期的推售中中，其中一一棟高層提提供給了高高、中、低低三種裝修修標(biāo)準(zhǔn)，也也可以選擇擇毛坯房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。使客客戶有更大大的選擇空空間。劣勢(shì)：一期的戶型型不合理，，小開間，，大進(jìn)深，，很多居室室都是狹窄窄長(zhǎng)條；產(chǎn)品雖為簡(jiǎn)簡(jiǎn)歐式，但但是表達(dá)不不夠完善，，而且在一一期多層板板樓的朝北北面，沒(méi)有有設(shè)計(jì)飄窗窗等接收陽(yáng)陽(yáng)光和觀景景的功能區(qū)區(qū)，整體效效果就好像像大學(xué)生宿宿舍那樣直直上直下，，給品質(zhì)大大打折扣；；園林在冬天天體現(xiàn)不出出應(yīng)有的魅魅力，不注注重冬季園園景的元素素應(yīng)用和維維護(hù)，如果果項(xiàng)目處在在冬季銷售售階段，將將會(huì)對(duì)整體體品質(zhì)和開開發(fā)商信用用形成影響響；項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)部分設(shè)計(jì)計(jì)為內(nèi)外兩兩層，中間間形成一道道步行街，，看似布局局合理，但但是在內(nèi)側(cè)側(cè)的沿街商商鋪價(jià)格會(huì)會(huì)比外側(cè)商商鋪價(jià)格低低一個(gè)檔次次，不能使使利潤(rùn)最大大化；項(xiàng)目三期即即將發(fā)售，，但是為高高層板樓，，雖然前期期品牌營(yíng)造造成功，但但是高出市市場(chǎng)均價(jià)1000——1300元/㎡的巨大差異異，而且此此類產(chǎn)品在在市場(chǎng)上面面依然具有有抗性，使使其銷售情情況很嚴(yán)峻峻；原來(lái)地塊屬屬于拆遷改改造，拆遷遷成本高于于同類項(xiàng)目目也造成了了其價(jià)格高高于同類項(xiàng)項(xiàng)目。奧林星城案名奧林星城銷售電話4037888板塊高新區(qū)項(xiàng)目位置長(zhǎng)城乳業(yè)院內(nèi)占地面積90多畝開發(fā)商張家口新天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積20萬(wàn)平米建筑樓層6.5F，11F，17F建筑間距33-50米交房日期部分已交房建筑結(jié)構(gòu)磚混，剪力墻建筑類型多層，小高層，高層銷售起價(jià)2700元/㎡銷售均價(jià)3400元/㎡房型面積一局34.37—53㎡二居72—93㎡三居93.15—125.25㎡產(chǎn)品分析戶型從小到大都有，相對(duì)較全，對(duì)于客戶的選擇性較廣：外立面一、二層貼磚、三層以上涂料，現(xiàn)代感較強(qiáng)客源分析以中等收入人群為主，購(gòu)買客群區(qū)域較廣廣告策略以大型戶外廣告，與郵政直投為主項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)戶型齊全，多層，高層小高層都有給客戶的選擇空間較大，現(xiàn)在為現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房，廣告覆蓋面較廣吸引客戶的看點(diǎn)較多項(xiàng)目劣勢(shì)本項(xiàng)目處于開發(fā)階段，周邊配套還不完善主要樓盤概況況及詳細(xì)分析析奧林星城優(yōu)劣劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：戶型齊全，從從零居到三居居，涵蓋了目目前社會(huì)上主主流的戶型；；使客戶有了了更大的選擇擇；產(chǎn)品中有一部部分多層，而而且是準(zhǔn)現(xiàn)房房，既迎合了了當(dāng)?shù)厝说男男睦硇枨?，又又為目前在拆拆遷中急于解解決居住條件件的客戶提供供了“即買即即住”的便利利；目前處于準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)房階段，為為了急于回款款，開發(fā)商最最近不斷推出出新的促銷活活動(dòng)吸引市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注，而且且目前在銷售售價(jià)格方面也也出現(xiàn)了很大大的下調(diào)，最最多的可以達(dá)達(dá)到93折優(yōu)惠，用低低價(jià)+促銷活動(dòng)共同同撬動(dòng)市場(chǎng)；；地理位置優(yōu)越越，處在高新新區(qū)的核心位位置，西鄰張張家口市新政政務(wù)區(qū)；地處處高新區(qū)、橋橋西區(qū)、橋東東區(qū)三區(qū)交界界處；交通便利，緊緊鄰盛華大街街、勝利中路路、市府大街街、朝陽(yáng)西大大街（原緯三三路），自駕駕車路況良好好；公交車有有2路（平門—石油賓館）、、3路（石油賓館館—三中）、4路（燕興廠—展覽館）、11路；扼守南部部進(jìn)出張家口口的要道，中中短途大巴車車不斷往來(lái)，，有效與外界界溝通；張家口市南部部沒(méi)有高差巨巨大起伏，區(qū)區(qū)內(nèi)地勢(shì)平緩緩.劣勢(shì)：在張家口，原原有居民的地地域有較強(qiáng)的的居住習(xí)慣，，對(duì)于高新區(qū)區(qū)這樣一個(gè)新新的行政區(qū)購(gòu)購(gòu)房持慎重的的態(tài)度；一部部分橋東橋西西的老居民還還是不太認(rèn)可可這個(gè)位置。。處于高新區(qū)，，目前周邊的的基礎(chǔ)市政建建設(shè)不完善；；金華怡園案名金華怡園銷售電話8205555板塊橋西區(qū)項(xiàng)目位置張市二醫(yī)院西行300米占地面積57畝開發(fā)商張家口金華鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積10萬(wàn)㎡建筑樓層6F，18F建筑間距30m;40m交房日期2010年年底建筑結(jié)構(gòu)框架建筑類型多層；高層銷售起價(jià)2600元/㎡銷售均價(jià)3200元/㎡房型面積二居90—110㎡三居110—130㎡產(chǎn)品分析外立面簡(jiǎn)潔現(xiàn)代，顏色為淺灰色，缺乏時(shí)尚氣息客源分析周邊的拆遷戶，本地改善生活的換房客廣告策略目前只打了戶外圍擋廣告項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)周邊交通體系完善生活配套齊全，全框架結(jié)構(gòu)，質(zhì)量較高，抗震性好。項(xiàng)目劣勢(shì)外立面缺乏時(shí)尚感，不大氣，地塊形狀不規(guī)則，產(chǎn)品分布較散，缺乏凝聚力主要樓盤概況況及詳細(xì)分析析優(yōu)勢(shì)：處于橋西區(qū)老老城區(qū)的中心心，周邊配套套齊全，緊鄰鄰西環(huán)路，西西苑中路，清清河西路主干干道，交通便便利；緊鄰十十九中，一中中，人氣興旺旺，但是沒(méi)有有集市般的嘈嘈雜；處在西苑中路路地勢(shì)較高的的中間環(huán)節(jié)，，真正意義上上的“依山傍傍水”，建筑筑在山前平地地，目前在小小區(qū)的東邊沒(méi)沒(méi)有高層建筑筑，面對(duì)大清清河視野開闊闊；受眾范圍廣，，項(xiàng)目多層和和高層產(chǎn)品相相結(jié)合，戶型型從一居到三三居，而且銷銷售價(jià)格略低低于區(qū)域均價(jià)價(jià)，能夠適合合于不同層次次的購(gòu)買人群群，；建筑結(jié)構(gòu)全部部采用框架結(jié)結(jié)構(gòu)，抗震性性強(qiáng)，安全系系數(shù)高；首付僅20%，購(gòu)買門檻低低；劣勢(shì)：純期房，最早早動(dòng)工的一棟棟樓才剛剛打打地基，對(duì)于于解決居住條條件的客戶沒(méi)沒(méi)有吸引力，，而且當(dāng)?shù)厝巳藢?duì)于期房沒(méi)沒(méi)有太高的信信任；雖然周邊人氣氣興旺，但是是十九中、四四中都在東邊邊主干道的清清河西路，與與金華怡園一一路之隔，而而在西苑中路路這條街上，，商業(yè)氛圍不不成規(guī)模，對(duì)對(duì)于金華怡園園沿街商業(yè)不不利；從小小區(qū)區(qū)的的整整體體規(guī)規(guī)劃劃來(lái)來(lái)分分析析，，由由于于地地塊塊不不規(guī)規(guī)則則，，加加上上規(guī)規(guī)劃劃不不縝縝密密，，造造成成小小區(qū)區(qū)整整體體規(guī)規(guī)劃劃零零散散，，沒(méi)沒(méi)有有真真正正社社區(qū)區(qū)的的凝凝聚聚力力，，正正式式目目前前越越來(lái)來(lái)越越被被客客戶戶看看重重的的社社區(qū)區(qū)的的““氣氣質(zhì)質(zhì)””；；在在外外部部形形象象上上面面，，由由于于運(yùn)運(yùn)用用的的外外立立面面色色彩彩和和墻墻體體材材料料的的限限制制，，造造成成外外部部視視覺(jué)覺(jué)平平淡淡，，形形不不成成視視覺(jué)覺(jué)沖沖擊擊的的效效果果，，比比較較中中庸庸；；戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)偏偏大大，，如如60余平平米米的的作作為為一一居居，，而而100平米米有有余余的的戶戶型型只只作作為為兩兩居居，，知知道道130平米米的的戶戶型型才才作作為為一一居居，，如如果果客客戶戶在在此此想想買買對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)居居室室結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的戶戶型型，，雖雖然然單單價(jià)價(jià)低低，，但但是是總總價(jià)價(jià)卻卻相相對(duì)對(duì)高高出出一一部部分分天河河駿駿層層案名天河駿層銷售電話8086666板塊橋西區(qū)項(xiàng)目位置賜兒山與西環(huán)交匯處占地面積178畝開發(fā)商張家口市小環(huán)球房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑面積21萬(wàn)㎡建筑樓層6F，11F建筑間距28.5m交房日期2010.12.31建筑結(jié)構(gòu)磚混，框架建筑類型多層，小高層銷售起價(jià)2800起銷售均價(jià)協(xié)議價(jià)房型面積一居60㎡二居51.92—120㎡三居97—170㎡產(chǎn)品分析項(xiàng)目地塊較大，易形成品牌效應(yīng)，戶型齊全客戶選擇面大，外立面清新淡雅，現(xiàn)代感強(qiáng)客源分析縣里人（有錢的），公務(wù)員，事業(yè)單位，個(gè)體等廣告策略以大型戶外廣告，報(bào)廣，DM單頁(yè)為主項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)規(guī)模大，開發(fā)商實(shí)力雄厚，有大部分的多層適合市場(chǎng)需求項(xiàng)目劣勢(shì)位置較偏，價(jià)格略高主要要樓樓盤盤概概況況及及詳詳細(xì)細(xì)分分析析優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：包括括多多層層和和高高層層，，戶戶型型從從一一居居到到三三居居，，適適合合于于對(duì)對(duì)居居住住面面積積要要求求不不同同的的人人群群；；項(xiàng)目目規(guī)規(guī)模模龐龐大大，，容容易易發(fā)發(fā)揮揮大大盤盤效效應(yīng)應(yīng)；；開發(fā)發(fā)商商勢(shì)勢(shì)力力雄雄厚厚，，對(duì)對(duì)自自己己的的項(xiàng)項(xiàng)目目起起到到很很強(qiáng)強(qiáng)的的品品牌牌支支持持；；坐落落于于賜賜兒兒山山腳腳下下，，交交通通便便利利，，緊緊鄰鄰西西環(huán)環(huán)路路和和西西壩壩崗崗路路；；劣勢(shì)勢(shì)：：處于于橋橋西西區(qū)區(qū)的的最最西西邊邊，，地地理理位位置置偏偏僻僻，，商商業(yè)業(yè)相相對(duì)對(duì)閉閉塞塞；；銷售售價(jià)價(jià)格格相相對(duì)對(duì)較較高高，，不不適適合合于于大大眾眾人人群群；；龍興興潤(rùn)潤(rùn)城城案名龍興潤(rùn)城銷售電話5912345板塊高新項(xiàng)目位置南站東面原特陶廠占地面積88畝開發(fā)商龍興宏基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積12.92萬(wàn)㎡建筑樓層11F，12F，14F建筑間距37—50m交房日期一期09年底建筑結(jié)構(gòu)剪力墻建筑類型小高層銷售起價(jià)2760元/㎡銷售均價(jià)3260元/㎡房型面積二居98.82—117㎡三居126——136㎡四居161—228㎡產(chǎn)品分析客源分析散戶居多，以中低收入人群為主廣告策略未開盤現(xiàn)以報(bào)廣，活動(dòng)為主項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)主要要樓樓盤盤概概況況及及詳詳細(xì)細(xì)分分析析優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：：小區(qū)區(qū)體體量量在在本本地地中中等等偏偏大大，，容容易易發(fā)發(fā)揮揮大大盤盤優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)；；地處張家家口南站站的東側(cè)側(cè)，由車車站商圈圈拉動(dòng)區(qū)區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)的發(fā)展展，再以以小區(qū)的的居住規(guī)規(guī)模影響響車站區(qū)區(qū)域住宅宅的模式式；劣勢(shì)：在此區(qū)域域3200元/㎡的價(jià)格，，顯得略略高；車站附近近噪音大大，有擾擾民現(xiàn)象象；車站旁邊邊人員混混亂，給給業(yè)主日日后的出出行和正正常生活活帶來(lái)隱隱患；車站附近近的環(huán)境境有污染染，包括括噪音，，垃圾，，灰塵等等；位置偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)，距離離市中心心的路程程遠(yuǎn)，周周邊的配配套只能能滿足基基本的需需求；尤尤其是沒(méi)沒(méi)有大型型的醫(yī)療療配套，，對(duì)于年年紀(jì)稍長(zhǎng)長(zhǎng)的人群群來(lái)說(shuō)，，接受的的可能性性不大。。周邊鐵路路網(wǎng)環(huán)繞繞，公交交系統(tǒng)不不發(fā)達(dá)，，須往西西行前往往南站，，再去往往別處；；佳境天城城案名佳境天城銷售電話8166888板塊橋東項(xiàng)目位置東興街14號(hào)占地面積200余畝開發(fā)商張家口融橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積建筑樓層6層建筑間距27米交房日期09年底建筑結(jié)構(gòu)磚混建筑類型多層銷售起價(jià)2650元/㎡銷售均價(jià)3100元/㎡房型面積二居66.31—94.8㎡三居114—123.92㎡產(chǎn)品分析一期14棟多層，面積適中，符合張家口市場(chǎng)需求客源分析二五一醫(yī)院，部隊(duì)，事業(yè)單位的人群較多，散戶很少?gòu)V告策略以大型戶外廣告與報(bào)廣為主項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)一期全為多層，戶型面積區(qū)間合理項(xiàng)目劣勢(shì)位置稍偏主要樓盤盤概況及及詳細(xì)分分析優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目的的主打產(chǎn)產(chǎn)品是6層的多層層，迎合合了本地地人購(gòu)房房的偏好好，在心心理承受受方面上上首先略略勝一籌籌；橋東區(qū)是是目前張張家口發(fā)發(fā)展最快快，配套套最齊全全，居住住人口素素質(zhì)最高高的區(qū)域域，項(xiàng)目目在大的的環(huán)境下下，容易易被市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)可；；產(chǎn)品更新新推出50㎡左右挑高高5.1米的LOFT戶型較受受客戶青青睞。市政規(guī)劃劃完善；；交通方便便自駕車車路況良良好，比比之橋西西區(qū)的交交通，橋橋東區(qū)的的交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)更加加規(guī)范，，道路寬寬度和角角度都略略顯優(yōu)勢(shì)勢(shì)，東有有東外環(huán)環(huán)路，北北有五一一東大街街，西有有貫穿張張家口全全城的建建國(guó)路，，頃刻間間融入繁繁華都市市；人文素質(zhì)質(zhì)高，周周邊學(xué)校校有建工工學(xué)校北北校區(qū)，，市電大大，七中中，建興興技校，，六中，，五中等等，張家家口橋東東區(qū)融合合了周邊邊不同地地區(qū)的外外來(lái)人口口，在文文化融合合方面比比之橋西西區(qū)更加加開放；；金融部門門齊全，，銀行，，信用社社完善；；劣勢(shì)：本項(xiàng)目的的西南部部有制藥藥廠，周周邊的環(huán)環(huán)境受到到影響；；位于橋東東區(qū)的最最東面，，東山腳腳下，在在整個(gè)區(qū)區(qū)域中位位置偏差差；公交車少少，如果果乘坐公公交車，，需到西西邊主路路上面坐坐車；新東亞時(shí)時(shí)代廣場(chǎng)場(chǎng)主要樓盤盤概況及及詳細(xì)分分析案名新東亞時(shí)代廣場(chǎng)銷售電話5900000板塊高新區(qū)項(xiàng)目位置緯一路煙草專賣局占地面積147畝開發(fā)商新東亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積23.8萬(wàn)建筑樓層多層6F,高層11F建筑間距28米交房日期09年底建筑結(jié)構(gòu)框架建筑類型多層、高層銷售起價(jià)多層3080元/㎡銷售均價(jià)多層3300元/㎡高層3400元/㎡高層3700元/㎡房型面積二居60㎡、86㎡三居110㎡-137㎡產(chǎn)品分析以中大面積戶型為主，戶型偏大；外立面淺色調(diào)，現(xiàn)代感較強(qiáng)；客源分析中高收入人群為主，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者與政府機(jī)關(guān)事業(yè)單位人群，周邊人群為主，煙草專賣局成交客戶較多廣告策略以主流媒體為主，大型的戶外中心低端廣告牌，與媒體廣告（報(bào)紙，車體廣告等）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)地段較為優(yōu)越，交通較為便利，小區(qū)規(guī)模相對(duì)較大，開完完成后擁有小區(qū)獨(dú)立的商業(yè)區(qū)項(xiàng)目劣勢(shì)戶型偏大，價(jià)位偏高優(yōu)勢(shì)：建筑面積積23.8萬(wàn)㎡，項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模模大，容容易發(fā)揮揮大盤的的效應(yīng)；；業(yè)態(tài)豐富富，有住住宅，酒酒店，寫寫字樓，，大型商商場(chǎng)，沿沿街商業(yè)業(yè)等，英英國(guó)大型型跨國(guó)零零售商—樂(lè)購(gòu)已經(jīng)經(jīng)簽約地地下商城城，準(zhǔn)備備進(jìn)駐；；而且在在住宅中中有很大大體量的的多層，，對(duì)應(yīng)張張家口人人對(duì)于居居住條件件的要求求。準(zhǔn)現(xiàn)房，，容易被被市場(chǎng)接接受；區(qū)內(nèi)無(wú)大大的地勢(shì)勢(shì)高差；；地段較為為優(yōu)越，，是高新新區(qū)的中中心位置置，西鄰鄰張家口口市高新新區(qū)政務(wù)務(wù)區(qū)，距距離一中中的較近近；地處處高新區(qū)區(qū)、橋西西區(qū)、橋橋東區(qū)三三區(qū)交界界處；交通便利，，緊鄰盛華華大街、勝勝利中路、、市府大街街、朝陽(yáng)西西大街（原原緯三路）），無(wú)論公公交系統(tǒng)還還是自駕車車，都比較較便利；公公交車有2路（平門—石油賓館））、3路（石油賓賓館—三中）、4路（燕興廠廠—展覽館）、、11路；新東亞地產(chǎn)產(chǎn)的品牌效效應(yīng)對(duì)項(xiàng)目目的運(yùn)營(yíng)起起到推波助助瀾的作用用。目前促銷優(yōu)優(yōu)惠的力度度很大，在在購(gòu)房款基基礎(chǔ)上優(yōu)惠惠5個(gè)百分點(diǎn)。。南城地勢(shì)平平坦、開闊闊，對(duì)于任任何的地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目前期期規(guī)劃和日日后管理方方面都相對(duì)對(duì)容易劣勢(shì)：住宅戶型偏偏大，不能能夠滿足各各種需求層層次的人群群；高層住宅價(jià)價(jià)格高，達(dá)達(dá)到3700元，對(duì)于客客戶的經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力有一一定的限制制；在張家口，，原有居民民的地域依依賴性很強(qiáng)強(qiáng)，對(duì)于高高新區(qū)這樣樣一個(gè)新的的行政區(qū)購(gòu)購(gòu)房持慎重重的態(tài)度；；高新區(qū)，周周邊的市政政建設(shè)不齊齊全；市場(chǎng)綜述：：1、建筑形式式：絕大部部分項(xiàng)目都都是板樓，，塔樓幾乎乎沒(méi)有。多多層住宅是是市場(chǎng)上較較為稀缺的的產(chǎn)品。近近兩年高層層與小高層層項(xiàng)目逐漸漸增多，將將成為市場(chǎng)場(chǎng)上主流的的產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)。實(shí)際上上，高層與與小高層是是一種比較較時(shí)尚的住住宅類型，，它視野寬寬闊、住宅宅品質(zhì)有所所提高，是是普通住宅宅難以比擬擬的，且高高層與小高高層提高了了土地利用用率，節(jié)約約城市用地地，是住宅宅建設(shè)發(fā)展展的方向。。但高層由由于建安成成本相對(duì)較較高，公攤攤系數(shù)大，，所以售價(jià)價(jià)相對(duì)較高高，購(gòu)房者者接受這樣樣的產(chǎn)品形形式還需要要一定的時(shí)時(shí)間和市場(chǎng)場(chǎng)引導(dǎo)。2、建筑規(guī)劃劃：跟一線線城市相比比，社區(qū)的的規(guī)劃水平平普遍較差差。外立面面的設(shè)計(jì)、、造型比較較落后，只只有個(gè)別項(xiàng)項(xiàng)目如容辰辰莊園比較較好。。小小區(qū)景觀設(shè)設(shè)計(jì)一般，，但少數(shù)項(xiàng)項(xiàng)目也出現(xiàn)現(xiàn)了一部分分主題園林林設(shè)計(jì)。3、戶型：主主力戶型以以二、三居居為主。85-110平方米的單單套中戶型型依舊是市市場(chǎng)的主力力戶型，尤尤其是75-90平米的中小小兩居戶型型最受歡迎迎。由于張張家口市的的居民總體體收入水平平較低，年年收入30000以下的家庭庭調(diào)查想購(gòu)購(gòu)房的占85%，所以90平方米以下下住宅需求求一直是市市場(chǎng)的主要要需求。4、社區(qū)配套套：張家口口絕大部分分項(xiàng)目沒(méi)有有會(huì)所，公公建配套也也很較少。。目前在售售的品質(zhì)較較好的少數(shù)數(shù)項(xiàng)目如新新東亞時(shí)代代廣場(chǎng)與遠(yuǎn)遠(yuǎn)大盛和苑苑有較大的的商業(yè)配套套外，其他他項(xiàng)目都比比較少。5、房?jī)r(jià)趨勢(shì)勢(shì)：張家口市的的房?jī)r(jià)基數(shù)數(shù)低，盡管管07、08兩年漲幅較較大，但上上漲的絕對(duì)對(duì)金額較小小，房?jī)r(jià)泡泡沫較少，，房?jī)r(jià)收入入比保持在在1：6的合理區(qū)間間，處于居居民正常的的承受范圍圍內(nèi)。今后一段時(shí)時(shí)間內(nèi)，橋橋東、橋西西及高新區(qū)區(qū)中，主流流產(chǎn)品的價(jià)價(jià)位趨勢(shì)應(yīng)應(yīng)在穩(wěn)定在在均價(jià)2800至3300元/平方米之間間,大幅上漲的的可能性不不大。6、同行業(yè)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r：：縱觀張家家口市開發(fā)發(fā)企業(yè)的發(fā)發(fā)展歷程，，其顯著特特點(diǎn)首先是是房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)發(fā)發(fā)展迅速，，民營(yíng)的開開發(fā)公司的的數(shù)量增長(zhǎng)長(zhǎng)很快。但但是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)數(shù)量多、、規(guī)模小，，缺少龍頭頭企業(yè)，難難以形成規(guī)規(guī)?；拈_開發(fā)建設(shè)，，缺乏足夠夠的競(jìng)爭(zhēng)力力；6、銷售隊(duì)伍伍及項(xiàng)目推推廣狀況：：張家口市的的房地產(chǎn)銷銷售隊(duì)伍、、人員素質(zhì)質(zhì)普遍較差差，這里的的許多銷售售隊(duì)伍不經(jīng)經(jīng)過(guò)培訓(xùn)就就直接售房房，許多最最基本的售售房知識(shí)及及項(xiàng)目情況況都不知道道。而現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝、銷銷售道具也也都制作粗粗糙，開發(fā)發(fā)商與銷售售代理在營(yíng)營(yíng)銷環(huán)節(jié)都都還處在一一個(gè)較為落落后的狀況況。四、本案產(chǎn)產(chǎn)品研究及及定位思考考看完本案的的概念性規(guī)規(guī)劃，我們們不由地感感嘆：張家口之幸幸。鉅獻(xiàn)2010。本案的六大大優(yōu)勢(shì)1、地段決定定價(jià)值。城市中心，，西鄰城市市主干線之之一的勝利利路，北接接帝達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)，成熟的的容辰商圈圈近在咫尺尺，不容置置疑的繁華華市中心，，不可再生生的鉆石版版位置。2、充滿詩(shī)意意的建筑規(guī)規(guī)劃。從南到北，，錯(cuò)落有致致的建筑際際線，形成成一幅俊美美的現(xiàn)代感感建筑集群群。短板設(shè)設(shè)計(jì)，既具具備板樓的的實(shí)用優(yōu)勢(shì)勢(shì)，又具備備塔樓挺拔拔昂然的優(yōu)優(yōu)美姿態(tài)。。非常適合合將來(lái)的沙沙盤展示。。3、尺度精準(zhǔn)準(zhǔn)的戶型設(shè)設(shè)計(jì)。從85平米的經(jīng)濟(jì)濟(jì)型兩居到到舒適型的的154平米三居。。戶型的尺尺度拿捏非非常精準(zhǔn)。。戶型方正正，格局精精巧，空間間浪費(fèi)少。。絕大部分分戶型符合合經(jīng)濟(jì)型和和舒適型二二居和三居居的尺度要要求，而且且是明廚明明衛(wèi)。能設(shè)設(shè)計(jì)出這樣樣精妙的戶戶型，實(shí)屬屬難得。而且經(jīng)濟(jì)型型住宅和舒舒適型的住住宅搭配也也比較合理理。4、現(xiàn)代時(shí)尚尚又不失簡(jiǎn)簡(jiǎn)約沉穩(wěn)的的外立面質(zhì)質(zhì)感。外立面的材材質(zhì)選擇為為面磚，色色彩優(yōu)雅穩(wěn)穩(wěn)重，大氣氣內(nèi)斂，充充分表現(xiàn)出出一個(gè)高品品質(zhì)樓盤的的應(yīng)有氣度度和質(zhì)感。。5、坡地景觀觀，層次展展現(xiàn)充分利用了了地塊的高高差，營(yíng)造造坡地特色色的景觀層層次，形成成步移景異異的視覺(jué)效效果。在各各個(gè)組團(tuán)的的中心，營(yíng)營(yíng)造圍合式式的中心園園林。更值值得一提的的是獨(dú)特的的半地下車車庫(kù)的景觀觀，利用微微地形的高高差，讓居居者在車庫(kù)庫(kù)就能見到到綠景。6、體量恢宏宏，大盤氣氣度17萬(wàn)平米的總總建筑面積積，對(duì)于張張家口來(lái)說(shuō)說(shuō)，已經(jīng)是是一個(gè)大盤盤了，具備備大盤的優(yōu)優(yōu)越性。項(xiàng)目總評(píng)：：從項(xiàng)目的概概念性設(shè)計(jì)計(jì)上可以清清楚的了解解，本項(xiàng)目目無(wú)論是在在地段、規(guī)規(guī)劃、戶型型、外立面面與景觀園園林設(shè)計(jì)上上，與張家家口在售的的項(xiàng)目相比比，都取得得了壓倒性性的優(yōu)勢(shì)。。而且，整整個(gè)項(xiàng)目沒(méi)沒(méi)有硬傷，，不存在木木桶效應(yīng)。。因此，我我們可以毫毫不謙虛的的說(shuō)，在項(xiàng)項(xiàng)目的綜合合品質(zhì)上，，張家口已已售的和在在售的任何何一個(gè)項(xiàng)目目都無(wú)法與與本案比肩肩，包括稱稱之為“高高端”的容容辰莊園。。本案案的的定定位位思思考考對(duì)于于這這樣樣一一個(gè)個(gè)鶴鶴立立雞雞群群的的高高品品質(zhì)質(zhì)項(xiàng)項(xiàng)目目，，如如果果僅僅僅僅從從產(chǎn)產(chǎn)品品的的某某一一點(diǎn)點(diǎn)來(lái)來(lái)做做定定位位思思考考，，都都會(huì)會(huì)顧顧此此失失彼彼，，是是片片面面的的。。因因此此，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品的的定定位位，，可可以以更更為為概概括括，，從從項(xiàng)項(xiàng)目目的的整整體體品品質(zhì)質(zhì)上上來(lái)來(lái)思思考考。。本案案的的幾幾大大意意義義：：是對(duì)對(duì)張張家家口口現(xiàn)現(xiàn)有有建建筑筑無(wú)無(wú)聲聲的的批批判判者者；；是張張家家口口現(xiàn)現(xiàn)有有住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)理理念念的的終終結(jié)結(jié)者者；；是張張家家口口住住宅宅建建筑筑史史上上具具有有劃劃時(shí)時(shí)代代意意義義的的標(biāo)標(biāo)志志性性建建筑筑群群；；是張張家家口口房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)當(dāng)當(dāng)之之無(wú)無(wú)愧愧的的住住宅宅建建筑筑新新標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；；由此此得得到到本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位：：城市市中中央央，，七七星星級(jí)級(jí)典典范范式式全全優(yōu)優(yōu)社社區(qū)區(qū)五、、營(yíng)營(yíng)銷銷推推廣廣思思路路1、案案名名：：樣·板案名名闡闡釋釋：：樣樣板板，，即即榜榜樣樣，，是是學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)和和參參照照的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。。代代表表最最高高的的水水準(zhǔn)準(zhǔn)與與最最合合適適的的尺尺度度。。2、推推廣廣主主題題（（slogan)：典范范建建筑筑，，城城市市向向我我看看齊齊3、視視覺(jué)覺(jué)延延展展視覺(jué)覺(jué)方方案案一一報(bào)廣廣報(bào)廣視覺(jué)方方案二二戶外廣廣告視覺(jué)方方案一一戶外廣廣告視覺(jué)方方案二二售樓處處視覺(jué)引引導(dǎo)展展示道旗六、價(jià)價(jià)格策策略為了能能夠科科學(xué)合合理的的制定定出本本項(xiàng)目目的售售價(jià)，，我司司將結(jié)結(jié)合本本項(xiàng)目目物業(yè)業(yè)的特特點(diǎn)，，以及及區(qū)域域房地地產(chǎn)市市場(chǎng)中中與估估價(jià)對(duì)對(duì)象類類似的的房地地產(chǎn)交交易實(shí)實(shí)例較較多的的情況況，使使用““綜綜合品品質(zhì)評(píng)評(píng)定法法”定定價(jià)的的方法法，對(duì)對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的的價(jià)格格定位位進(jìn)行行估算算。1、綜合合品質(zhì)質(zhì)評(píng)定定法綜合品品質(zhì)評(píng)評(píng)定法法應(yīng)用用了住住宅產(chǎn)產(chǎn)品綜綜合品品質(zhì)指指標(biāo)評(píng)評(píng)測(cè)系系統(tǒng)，，建立立數(shù)理理模型型，對(duì)對(duì)各個(gè)個(gè)項(xiàng)目目的綜綜合品品質(zhì)進(jìn)進(jìn)行評(píng)評(píng)定。。系統(tǒng)以以層次次分析析法為為基本本原理理，經(jīng)經(jīng)過(guò)分分析論論證確確定影影響項(xiàng)項(xiàng)目的的重要要因素素，用用層次次分析析法（（AHP）確定定其權(quán)權(quán)重，，運(yùn)用用德爾爾菲法法對(duì)各各項(xiàng)目目要素素綜合合評(píng)定定打分分，最最終得得出各各項(xiàng)目目的綜綜合品品質(zhì)指指標(biāo)。。2、綜合合品質(zhì)質(zhì)評(píng)定定法的的參考考權(quán)重重區(qū)位優(yōu)劣周邊環(huán)境園林景觀小區(qū)配套樓型戶型物業(yè)管理道路交通整體規(guī)劃25%15%10%10%15%5%10%10%3、項(xiàng)目目綜合合品質(zhì)質(zhì)評(píng)定定項(xiàng)目名稱區(qū)位優(yōu)劣周邊環(huán)境園林景觀小區(qū)配套樓型戶型物業(yè)管理道路交通整體規(guī)劃綜合品質(zhì)本項(xiàng)目908590809085908587.5新東亞時(shí)代廣場(chǎng)808075908080859082金華怡園758075758080808578.25奧林星城808075758080858580佳境天城707070758080608072.5通過(guò)對(duì)對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的的各權(quán)權(quán)重因因素打打分并并計(jì)算算得出出本項(xiàng)項(xiàng)目的的綜合合品質(zhì)質(zhì)為87.5分，為為各項(xiàng)項(xiàng)目最最高。。項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)（元/平方米）綜合品質(zhì)可比均價(jià)（各項(xiàng)目均價(jià)/各項(xiàng)目綜合品質(zhì)）本項(xiàng)目366687.541.896新東亞時(shí)代廣場(chǎng)35008242.682金華怡園320078.2540.894奧林星城33008041.25佳境天城310072.542.7584、項(xiàng)目目可比比均價(jià)價(jià)本項(xiàng)目目的