XXXX湖北宜昌凱利合益路項(xiàng)目四方案世聯(lián)

宜昌凱利合宜路項(xiàng)目

第一輪方案評(píng)價(jià)分析謹(jǐn)呈：宜昌凱利投資有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶(hù)內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。好的規(guī)劃設(shè)計(jì)要能夠體現(xiàn)發(fā)展商的開(kāi)發(fā)目標(biāo)和節(jié)奏意識(shí)，評(píng)價(jià)前必須分析規(guī)劃設(shè)計(jì)的條件用地規(guī)模：11.3萬(wàn)平米主要規(guī)劃約束條件：容積率2.2定位目標(biāo)：市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位、適度超越市場(chǎng)的新產(chǎn)品價(jià)值體系、城市山谷里的歐式大宅產(chǎn)品配比定位：高層約22.6萬(wàn)㎡，聯(lián)排約1.2萬(wàn)㎡，沿街底商約8000㎡，幼兒園約2000㎡，會(huì)所約2000㎡本項(xiàng)目前提條件分析項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)中必須重點(diǎn)思考（不限于此）的幾個(gè)問(wèn)題規(guī)劃結(jié)構(gòu)：規(guī)劃結(jié)構(gòu)/空間布局是否有邏輯？主軸、人/車(chē)行動(dòng)線是否清晰等等？資源的利用：建筑排布中是否充分利用外部山景、布局是否考慮價(jià)值的均衡？節(jié)奏的安排：產(chǎn)品的排布及組團(tuán)劃分是否考慮各期開(kāi)發(fā)的組合性、多樣性？營(yíng)銷(xiāo)展示的安排：能否營(yíng)造良好的啟動(dòng)區(qū)展示？向消費(fèi)者充分傳遞本項(xiàng)目?jī)r(jià)值？【定位回顧】項(xiàng)目產(chǎn)品各階段組合策略——高開(kāi)高走，首期不同產(chǎn)品組合啟動(dòng)引爆市場(chǎng)，收官期以聯(lián)排別墅最大化利潤(rùn)階段產(chǎn)品目標(biāo)一期：起勢(shì)期二期：發(fā)展期推出聯(lián)排別墅、高層產(chǎn)品，啟動(dòng)立勢(shì)高層產(chǎn)品，持續(xù)回現(xiàn)項(xiàng)目條件合益區(qū)域居住氛圍一般，市場(chǎng)在售供應(yīng)項(xiàng)目眾多項(xiàng)目建立良好形象及口碑，規(guī)模已現(xiàn)，擁有強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力三期：收官期推出市場(chǎng)稀缺的聯(lián)排別墅依靠區(qū)域大盤(pán)形象及品牌，實(shí)現(xiàn)溢價(jià)、利潤(rùn)最大化，完美收官開(kāi)發(fā)量商業(yè)產(chǎn)品節(jié)奏會(huì)所聯(lián)排別墅高層階段配套投入會(huì)所、沿街底商幼兒園、沿街底商——聯(lián)排別墅【定位回顧】項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)節(jié)奏——第一階段(約1.5年)第二階段(約1.5年)第三階段(約1.5年)第四階段（約0.5年）面積配比面積估算面積面積占比面積面積占比面積面積占比面積面積占比用地面積≈3.6萬(wàn)32%≈3.4萬(wàn)30%≈3.0萬(wàn)27%≈1.2萬(wàn)11%11.2萬(wàn)高層67,66827.3%76,17230.7%82,47933.2%≈91.1%226,319聯(lián)排4,8001.9%7,2002.9%≈4.8%12,000商業(yè)3,5001.4%4,5001.8%≈3.2%8,000幼兒園2,0000.8%≈0.8%2,000地下車(chē)庫(kù)5,00020%12,50050%7,50030%25,000計(jì)容建面75,96882,67282,4797,200248,319總建面80,96895,17289,9797,200273,319單位：㎡一期規(guī)模：住宅約72468㎡（其中高層6.77萬(wàn)㎡，聯(lián)排4800㎡），商業(yè)3500平米，地下車(chē)庫(kù)5000平米；【定位回顧】一期戶(hù)型配比：參考市場(chǎng)暢銷(xiāo)戶(hù)型，以基本舒適為原則，實(shí)用贈(zèng)送為亮點(diǎn)，吸引主力改善型客戶(hù)項(xiàng)目一期戶(hù)型配比產(chǎn)品形式面積(㎡)贈(zèng)送贈(zèng)送后戶(hù)型贈(zèng)送后面積(㎡)套數(shù)比客戶(hù)作用二房85凸窗＋入戶(hù)花園＋空中院館經(jīng)濟(jì)三房105≈26%首次置業(yè)、改善需求細(xì)分需求，控總價(jià)，吸引一步到位大二房105凸窗＋入戶(hù)花園＋空中院館舒適三房125≈32%改善需求主力客群的主流選擇舒適三房125凸窗＋入戶(hù)花園＋空中院館舒適3+1房150≈52%聯(lián)排別墅210-250(半)地下室、入戶(hù)花園、大露臺(tái)、前庭、后院、下沉式內(nèi)庭院——320-360≥20套高端客戶(hù)提升項(xiàng)目形象階段產(chǎn)品目標(biāo)一期：起勢(shì)期推出聯(lián)排別墅、高層產(chǎn)品，啟動(dòng)立勢(shì)項(xiàng)目條件合益區(qū)域居住氛圍一般，市場(chǎng)在售供應(yīng)項(xiàng)目眾多客戶(hù)演變前期立足中高端改善型客戶(hù)及部分高端客戶(hù)關(guān)鍵詞：——實(shí)用性贈(zèng)送——【定位回顧】整體戶(hù)型區(qū)間及配比原則：以基本舒適為原則，實(shí)用贈(zèng)送為亮點(diǎn)，細(xì)分產(chǎn)品價(jià)值區(qū)間項(xiàng)目戶(hù)型整體配比產(chǎn)品形式面積(㎡)贈(zèng)送贈(zèng)送后戶(hù)型贈(zèng)送后面積(㎡)套數(shù)比客戶(hù)作用兩房80凸窗兩房—10%首次置業(yè)、改善需求控成本二房85凸窗＋入戶(hù)花園＋空中院館經(jīng)濟(jì)三房10515%細(xì)分需求，控總價(jià)，吸引一步到位大二房105凸窗＋入戶(hù)花園＋空中院館舒適三房12540%改善需求主力客群的主流選擇舒適三房125凸窗＋入戶(hù)花園＋空中院館舒適3+1房15030%居住升級(jí)、占有資源投資、舒適四房160凸窗＋入戶(hù)花園＋空中院館舒適4+1房180-1905%高價(jià)值產(chǎn)品，吸引高端客戶(hù)聯(lián)排別墅(四房)210-250(半)地下室、入戶(hù)花園、大露臺(tái)、前庭、后院、下沉式內(nèi)庭院——320-360≥50套針對(duì)首輪設(shè)計(jì)三套方案，世聯(lián)將根據(jù)以下KPI體系進(jìn)行評(píng)價(jià)分析1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)的邏輯及其合理性2、組團(tuán)劃分的合理性3、單體排布的合理性4、配套規(guī)劃的合理性5、地塊資源的最優(yōu)化使用6、分期開(kāi)發(fā)的合理性7、啟動(dòng)區(qū)的合理性8、產(chǎn)品組合及配比9、產(chǎn)品布局價(jià)值均衡10、營(yíng)銷(xiāo)展示和思維的體現(xiàn)開(kāi)發(fā)價(jià)值層面營(yíng)銷(xiāo)意識(shí)層面方案1——規(guī)劃結(jié)構(gòu)的邏輯及合理性景觀體系完整，軸線清晰，利于項(xiàng)目展示；主軸上體現(xiàn)出“意大利臺(tái)地園林”的布局特點(diǎn)；具備合理的車(chē)行、人行體系，出入口設(shè)置合理。優(yōu)勢(shì)容積率為2.28，總建面25.76萬(wàn)平米，超標(biāo)近1萬(wàn)平米（規(guī)模相當(dāng)于1棟高層）；減少1棟高層，將可能緩解單體排布的問(wèn)題（將于后面給出調(diào)整建議）；不足方案1——組團(tuán)劃分的合理性高層組團(tuán)高層組團(tuán)聯(lián)排組團(tuán)高層組團(tuán)聯(lián)排組團(tuán)建筑排布上，劃分為五大組團(tuán)；組團(tuán)劃分較為完整、純粹，利于組合、分割進(jìn)行銷(xiāo)售。優(yōu)勢(shì)1、北側(cè)聯(lián)排別墅組團(tuán)私密性差，排布過(guò)于莊重，風(fēng)情感較弱；不足1方案1——單體排布的合理性1、北側(cè)高層產(chǎn)品間距較窄，景觀空間較為壓抑；2、南側(cè)高層產(chǎn)品排布較密，阻擋樓王（尤其是西棟）的景觀視覺(jué)通廊，降低樓王價(jià)值——因方案1超標(biāo)，可減少1棟樓，建議此處減少一棟樓，同時(shí)調(diào)整排布位置，改善各高層景觀面；1233、北側(cè)高層連點(diǎn)排布類(lèi)似“一堵墻”，但因項(xiàng)目地塊及指標(biāo)限制，調(diào)整空間??；不足減少1棟樓，改善各高層景觀面方案1———配套套規(guī)劃的的合理性性1、充分分利用北北側(cè)臨街街價(jià)值排排布沿街街底商，，符合前前期定位位思想；；2、幼兒兒園位置置排布符符合前期期提出的的建議，，但其是是否符合合日照要要求，須須進(jìn)一步步確認(rèn)；3、會(huì)所所位于內(nèi)內(nèi)部，啟啟動(dòng)區(qū)難難以展示示，后期期對(duì)外經(jīng)經(jīng)營(yíng)存在在較大難難度；建議排布布于主入入口處。。優(yōu)勢(shì)213商業(yè)規(guī)模模達(dá)1.1萬(wàn)平平米，超超過(guò)前期期定位的的8000㎡不足方案1———地塊塊資源的的最優(yōu)化化利用建筑排布布上，基基本兼顧顧了對(duì)山山體景觀觀的占有有；內(nèi)部利用用高差營(yíng)營(yíng)造出意意大利臺(tái)臺(tái)地景觀觀；優(yōu)勢(shì)1、北側(cè)側(cè)第二排排高層建建筑排布布山墻間間距較小小，使得得北側(cè)第第一排建建筑對(duì)山山景占有有度低；；2、南側(cè)側(cè)別墅組組團(tuán)內(nèi)部部水系過(guò)過(guò)大，降降低土地地使用率率；因此組團(tuán)團(tuán)山景價(jià)價(jià)值較高高，故無(wú)無(wú)須營(yíng)造造過(guò)大規(guī)規(guī)模的水水系；不足321方案1———分期期開(kāi)發(fā)合合理性一期四期三期二期一階段二階段三階段四階段住宅高層、聯(lián)排高層高層聯(lián)排配套商業(yè)、會(huì)所商業(yè)、幼兒園————各組團(tuán)的的分布及及劃分，，滿足本本項(xiàng)目高高開(kāi)高走走的開(kāi)發(fā)發(fā)節(jié)奏：：首期以以聯(lián)排、、高層住住宅，組組合部分分商業(yè)配配套、會(huì)會(huì)所啟動(dòng)動(dòng)；二期期高層、、商業(yè)、、幼兒園園，三期期為高層層，四期期聯(lián)排別別墅收官官；優(yōu)勢(shì)此分期節(jié)節(jié)奏為初初步構(gòu)思思方案1———啟動(dòng)動(dòng)區(qū)合理理性、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)展示示和思維維的體現(xiàn)現(xiàn)啟動(dòng)區(qū)其組團(tuán)的的分布及及劃分，，便于項(xiàng)項(xiàng)目從左左圖中色色框部分分啟動(dòng)；；核心展示示區(qū)：風(fēng)風(fēng)情商業(yè)業(yè)街、入入口廣場(chǎng)場(chǎng)、會(huì)所所、別墅墅等，有有利于整整個(gè)展示示區(qū)的打打造；產(chǎn)品組合合：包含含高層、、別墅、、商業(yè)、、會(huì)所等等等，滿滿足啟動(dòng)動(dòng)期多種種產(chǎn)品組組合入市市的要求求優(yōu)勢(shì)1、建議議主入口口適當(dāng)往往東偏移移，為別別墅組團(tuán)團(tuán)營(yíng)造適適當(dāng)?shù)乃剿矫芨?；?、該別別墅組團(tuán)團(tuán)的排布布須予以以調(diào)整，，增強(qiáng)風(fēng)風(fēng)情感、、私密性性；3、會(huì)所所位置調(diào)調(diào)整至主主入口處處；不足123方案1———產(chǎn)品品/戶(hù)型型組合及及配比、、產(chǎn)品布布局價(jià)值值均衡1、戶(hù)型型種類(lèi)過(guò)過(guò)于單一一，完全全未滿足足前期定定位所提提供方案案的要求求；2、戶(hù)型型設(shè)計(jì)未未體現(xiàn)““實(shí)用性性贈(zèng)送””的思想想原則，，部分戶(hù)戶(hù)型的空空中庭院院主要為為舒適型型用途，，無(wú)法作作改成房房間之用用，無(wú)滿滿足客戶(hù)戶(hù)的實(shí)用用型敏感感需求；；3、方案案中所提提供的參參考戶(hù)型型與左圖圖圖例中中戶(hù)型區(qū)區(qū)間對(duì)應(yīng)應(yīng)不上；；不足4、根據(jù)據(jù)戶(hù)型價(jià)價(jià)值均衡衡的原則則，景觀觀較優(yōu)位位置應(yīng)排排布較大大戶(hù)型，，以提升升其市場(chǎng)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)；；方案一一中，戶(hù)戶(hù)型的分分布，未未對(duì)應(yīng)于于景觀資資源的分分布；方案一KPI體系優(yōu)勢(shì)不足開(kāi)發(fā)價(jià)值層面規(guī)劃結(jié)構(gòu)的邏輯及合理性景觀體系完整，軸線清晰，利于項(xiàng)目展示主軸上體現(xiàn)出“意大利臺(tái)地園林”布局特點(diǎn)容積率為2.28，總建面25.76萬(wàn)平米，超標(biāo)近1萬(wàn)平米減少1棟高層，將可能緩解單體排布的問(wèn)題組團(tuán)劃分的合理性建筑排布上，劃分為五大組團(tuán)；組團(tuán)劃分較為完整、純粹，利于組合、分割進(jìn)行銷(xiāo)售北側(cè)別墅組團(tuán)私密性差，排布過(guò)于莊重，風(fēng)情感較差單體排布的合理性北側(cè)高層產(chǎn)品間距較窄，景觀空間較為壓抑；南側(cè)高層產(chǎn)品排布較密，阻擋樓王（尤其是西棟）的景觀視覺(jué)通廊，降低樓王價(jià)值配套規(guī)劃的合理性充分利用北側(cè)臨街價(jià)值排布沿街底商，符合前期定位思想幼兒園位置排布符合前期提出的建議，但其是否符合日照要求，須進(jìn)一步確認(rèn)會(huì)所位于內(nèi)部，啟動(dòng)區(qū)難以展示，后期對(duì)外經(jīng)營(yíng)存在較大難度地塊資源的最優(yōu)化使用建筑排布上，基本兼顧了對(duì)山體景觀的占有；內(nèi)部利用高差營(yíng)造出意大利臺(tái)地景觀北側(cè)第二排高層建筑排布山墻間距較小，使得北側(cè)第一排建筑對(duì)山景占有度低；南側(cè)別墅組團(tuán)內(nèi)部水系過(guò)大，降低土地使用率；分期開(kāi)發(fā)合理性排布基本滿足前期所定位的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)節(jié)奏啟動(dòng)區(qū)合理性其組團(tuán)的分布及劃分，便于項(xiàng)目從左圖中色框部分啟動(dòng)；核心展示區(qū)：風(fēng)情商業(yè)街、入口廣場(chǎng)、會(huì)所、別墅等，有利于整個(gè)展示區(qū)的打造；產(chǎn)品組合：包含高層、別墅、商業(yè)、會(huì)所等等，滿足啟動(dòng)期多種產(chǎn)品組合入市的要求建議主入口適當(dāng)往東偏移，為別墅組團(tuán)營(yíng)造適當(dāng)?shù)乃矫芨?；該別墅組團(tuán)的排布須予以調(diào)整，增強(qiáng)風(fēng)情感、私密性；會(huì)所位置調(diào)整至主入口處營(yíng)銷(xiāo)意識(shí)層面產(chǎn)品組合及配比戶(hù)型種類(lèi)過(guò)于單一，完全未滿足前期定位要求；戶(hù)型設(shè)計(jì)未體現(xiàn)“實(shí)用性贈(zèng)送”的思想原則；所提供的參考戶(hù)型與左圖圖例中戶(hù)型區(qū)間對(duì)應(yīng)不上；戶(hù)型的分布，未對(duì)應(yīng)于景觀資源的分布產(chǎn)品布局價(jià)值均衡營(yíng)銷(xiāo)展示和思維的體現(xiàn)有利于核心展示區(qū)的打造會(huì)所置于中部，不利于營(yíng)銷(xiāo)展示，建議調(diào)整方案二———規(guī)劃劃結(jié)構(gòu)的的邏輯及及合理性性分析景觀通廊廊開(kāi)闊，，空間尺尺度舒適適；高層與別別墅產(chǎn)品品區(qū)分明明顯，容容易界定定檔次；；優(yōu)勢(shì)別墅區(qū)高層區(qū)方案二———組團(tuán)團(tuán)劃分的的合理性性、單體體排布的的合理性性2、北側(cè)側(cè)高層產(chǎn)產(chǎn)品與山山體的間間距較小小，可能能會(huì)影響響低層日日照；但與北側(cè)側(cè)第一排排高層的的間距相相比方案案一有所所增加，，其思想想值得采采用；3、樓王王產(chǎn)品所所在位置置較差，，受外部部因素干干擾，自自身價(jià)值值將會(huì)受受到貶損損。不足1、此聯(lián)排組組團(tuán)位于于不同臺(tái)臺(tái)地上，造成分分布較散散，組團(tuán)團(tuán)感不足足，而且且不利于于分期銷(xiāo)銷(xiāo)售及日日常管理理。不足組團(tuán)劃分分的合理理性單體排布布的合理理性123方案二———配套套規(guī)劃的的合理性性、地塊塊資源的的最優(yōu)化化使用會(huì)所占地地空間較較大，降降低土地地使用率率；會(huì)所位置置偏向于于內(nèi)部，，未來(lái)對(duì)對(duì)外經(jīng)營(yíng)營(yíng)可能存存在問(wèn)題題；幼兒園地地塊價(jià)值值高，浪浪費(fèi)資源源地塊。。不足會(huì)所幼兒園配套規(guī)劃劃的合理理性建筑排布布上較充充分體現(xiàn)現(xiàn)了對(duì)景景觀的占占有，相相比方案案一更優(yōu)優(yōu)；水系體量量過(guò)大，，可能會(huì)會(huì)造成成成本投入入大、日日后維護(hù)護(hù)成本較較高。優(yōu)勢(shì)與不不足地塊資源源的最優(yōu)優(yōu)化使用用水系方案二———分期期開(kāi)發(fā)的的合理性性、啟動(dòng)動(dòng)區(qū)的合合理性整體排布布較零散散，分期期開(kāi)發(fā)對(duì)對(duì)產(chǎn)品組組合的選選擇難度度較大；；高價(jià)值產(chǎn)產(chǎn)品的排排布影響響到各期期價(jià)值的的均衡性性。不足啟動(dòng)區(qū)核核心展示示區(qū)過(guò)大大，土地地使用率率較低；；較難搭配配聯(lián)排別別墅進(jìn)行行啟動(dòng)立立勢(shì)；不足分期開(kāi)發(fā)發(fā)的合理理性啟動(dòng)區(qū)的的合理性性方案二———產(chǎn)品品組合及及配比、、布局價(jià)價(jià)值均衡衡不足戶(hù)型示意意圖戶(hù)型種類(lèi)類(lèi)過(guò)于單單一，完完全未滿滿足前期期定位所所提供方方案的要要求；戶(hù)型設(shè)計(jì)計(jì)未體現(xiàn)現(xiàn)“實(shí)用用性贈(zèng)送送”的思思想原則則，部分分戶(hù)型的的空中庭庭院主要要為舒適適型用途途，無(wú)法法作改成成房間之之用，無(wú)無(wú)滿足客客戶(hù)的實(shí)實(shí)用型敏敏感需求求；方案中所所提供的的參考戶(hù)戶(hù)型與左左圖圖例例中戶(hù)型型區(qū)間對(duì)對(duì)應(yīng)不上上；戶(hù)型的分分布，未未對(duì)應(yīng)于于景觀資資源的分分布；方案二———營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)展示和和思維的的體現(xiàn)規(guī)劃形式式感較強(qiáng)強(qiáng)，容易易形成鮮鮮明的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)概念念，易被被客戶(hù)認(rèn)認(rèn)知；前期情景景展示較較大氣，，易營(yíng)造造風(fēng)情感感。優(yōu)勢(shì)整體園林林展示面面積過(guò)大大，容易易造成造造價(jià)過(guò)高高，日后后維護(hù)成成本過(guò)高高，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性較大大。不足方案二KPI體系優(yōu)勢(shì)不足開(kāi)發(fā)價(jià)值層面規(guī)劃結(jié)構(gòu)的邏輯及合理性景觀通廊開(kāi)闊，空間尺度舒適高層與別墅產(chǎn)品區(qū)分明顯，容易界定檔次組團(tuán)劃分的合理性此聯(lián)排組團(tuán)位于不同臺(tái)地上，造成分布較散，組團(tuán)感不足，而且不利于分期銷(xiāo)售及日常管理單體排布的合理性北側(cè)高層產(chǎn)品與山體的間距較小，可能會(huì)影響低層日照；但與北側(cè)第一排高層的間距相比方案一有所增加，其思想值得采用；樓王產(chǎn)品所在位置較差，受外部因素干擾，自身價(jià)值將會(huì)受到貶損配套規(guī)劃的合理性充分利用北側(cè)臨街價(jià)值排布沿街底商，符合前期定位思想會(huì)所占地空間較大，降低土地使用率；會(huì)所位置偏向于內(nèi)部，未來(lái)對(duì)外經(jīng)營(yíng)可能存在問(wèn)題；幼兒園地塊價(jià)值高，浪費(fèi)資源地塊地塊資源的最優(yōu)化使用建筑排布上較充分體現(xiàn)了對(duì)景觀的占有，相比方案一更優(yōu)水系體量過(guò)大，可能會(huì)造成日后維護(hù)成本較高分期開(kāi)發(fā)合理性排布基本滿足前期所定位的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)節(jié)奏整體排布較零散，分期開(kāi)發(fā)對(duì)產(chǎn)品組合的選擇難度較大高價(jià)值產(chǎn)品的排布影響到各期價(jià)值的均衡性啟動(dòng)區(qū)合理性啟動(dòng)區(qū)核心展示區(qū)過(guò)大，土地使用率較低；較難搭配聯(lián)排別墅進(jìn)行啟動(dòng)立勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)意識(shí)層面產(chǎn)品組合及配比產(chǎn)品戶(hù)型種類(lèi)過(guò)少，難以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值最大化戶(hù)型設(shè)計(jì)未體現(xiàn)“實(shí)用性贈(zèng)送”的思想原則；所提供的參考戶(hù)型與左圖圖例中戶(hù)型區(qū)間對(duì)應(yīng)不上；分期開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品組合難以均衡，無(wú)論從開(kāi)發(fā)或銷(xiāo)售都是比較困難的產(chǎn)品布局價(jià)值均衡營(yíng)銷(xiāo)展示和思維的體現(xiàn)規(guī)劃形式感較強(qiáng)，容易形成鮮明的營(yíng)銷(xiāo)概念，易被客戶(hù)認(rèn)知前期情景展示較大氣，易營(yíng)造風(fēng)情感整體園林展示面積過(guò)大，容易造成造價(jià)過(guò)高，日后維護(hù)成本過(guò)高，風(fēng)險(xiǎn)性較大方案三———規(guī)劃劃結(jié)構(gòu)的的邏輯及及合理性性分析景觀體系系連貫、、通暢，，軸線清清晰，連連通兩大大節(jié)點(diǎn)。。優(yōu)勢(shì)整體排布布形式較較雜亂，，空間劃劃分較為為零碎，，不利于于分期開(kāi)開(kāi)發(fā)；過(guò)多的高高層排布布，缺少少變化，，密度較較大，在在這種狹狹長(zhǎng)的地地形中，，給人壓壓抑的感感覺(jué)。不足方案三———組團(tuán)團(tuán)劃分的的合理性性、單體體排布的的合理性性圓樓排布布過(guò)密，，景觀性性受到很很大影響響；南側(cè)樓王王產(chǎn)品所所在位置置較偏，，受外部部因素干干擾，自自身價(jià)值值將會(huì)受受到貶損損。不足高層排布布過(guò)于零零散，難難以對(duì)其其組團(tuán)劃劃分，不不易分期期管理；；不足組團(tuán)劃分分的合理理性單體排布布的合理理性樓王方案三———配套套規(guī)劃的的合理性性、地塊塊資源的的最優(yōu)化化使用會(huì)所置于于入口處處，有利利于前期期營(yíng)銷(xiāo)展展示；幼兒園的的位置通通達(dá)性較較好。優(yōu)勢(shì)配套規(guī)劃劃的合理理性前期別墅墅組團(tuán)地地塊價(jià)值值較低，，無(wú)較強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)資源源支撐；；兩處節(jié)點(diǎn)點(diǎn)的水系系較大，，可能會(huì)會(huì)造成日日后維護(hù)護(hù)成本較較高。不足地塊資源源的最優(yōu)優(yōu)化使用用會(huì)所幼兒園別墅組團(tuán)團(tuán)中間樓王王產(chǎn)品對(duì)對(duì)內(nèi)外部部景觀資資源的占占有較好好。優(yōu)勢(shì)水系水系樓王方案三———分期期開(kāi)發(fā)的的合理性性、啟動(dòng)動(dòng)區(qū)的合合理性整體排布布較零散散，分期期開(kāi)發(fā)對(duì)對(duì)產(chǎn)品組組合的選選擇難度度較大；；高價(jià)值產(chǎn)產(chǎn)品的排排布影響響到各期期價(jià)值的的均衡性性。不足啟動(dòng)區(qū)核核心展示示區(qū)過(guò)大大，土地地使用率率較低；；啟動(dòng)區(qū)容容積率低低，若要要保證規(guī)規(guī)模，需需啟動(dòng)地地塊規(guī)模模較大。。不足分期開(kāi)發(fā)發(fā)的合理理性啟動(dòng)區(qū)的的合理性性方案三———產(chǎn)品品組合及及配比、、布局價(jià)價(jià)值均衡衡產(chǎn)品戶(hù)型型種類(lèi)過(guò)過(guò)少，難難以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)價(jià)值最大大化；產(chǎn)品價(jià)值值分布不不均，難難以區(qū)分分檔次；；戶(hù)型面積積沒(méi)有體體現(xiàn)實(shí)用用性贈(zèng)送送的思想想；分期開(kāi)發(fā)發(fā)，產(chǎn)品品組合難難以均衡衡，無(wú)論論從開(kāi)發(fā)發(fā)或銷(xiāo)售售都是比比較困難難的。不足方案三———營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)展示和和思維的的體現(xiàn)前后兩處處大景觀觀節(jié)點(diǎn)，，有利于于分期的的景觀展展示。優(yōu)勢(shì)整體水系系展示面面積過(guò)大大，容易易造成造造價(jià)過(guò)高高，日后后維護(hù)成成本過(guò)高高，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性較大大。不足方案三KPI體系優(yōu)勢(shì)不足開(kāi)發(fā)價(jià)值層面規(guī)劃結(jié)構(gòu)的邏輯及合理性景觀體系連貫、通暢，軸線清晰，連通兩大節(jié)點(diǎn)整體排布形式較雜亂，空間劃分較為零碎，不利于分期開(kāi)發(fā)過(guò)多的高層排布，缺少變化，密度較大，在這種狹長(zhǎng)的地形中，給人壓抑的感覺(jué)組團(tuán)劃分的合理性高層排布過(guò)于零散，難以對(duì)其組團(tuán)劃分，不易分期管理單體排布的合理性圓樓排布過(guò)密，景觀性受到很大影響；南側(cè)樓王產(chǎn)品所在位置較偏，受到外部因素影響，自身價(jià)值將會(huì)受到貶損配套規(guī)劃的合理性會(huì)所置于入口處，有利于前期營(yíng)銷(xiāo)展示幼兒園的位置通達(dá)性較好地塊資源的最優(yōu)化使用中間樓王產(chǎn)品對(duì)內(nèi)外部景觀資源的占有較好前期別墅組團(tuán)地塊價(jià)值較低，無(wú)較強(qiáng)勢(shì)資源支撐兩處節(jié)點(diǎn)的水系較大，可能會(huì)造成日后維護(hù)成本較高分期開(kāi)發(fā)合理性整體排布較零散，分期開(kāi)發(fā)對(duì)產(chǎn)品組合的選擇難度較大高價(jià)值產(chǎn)品的排布影響到各期價(jià)值的均衡性啟動(dòng)區(qū)合理性啟動(dòng)區(qū)核心展示區(qū)過(guò)大，土地使用率較低；啟動(dòng)區(qū)容積率低，若要保證規(guī)模，需啟動(dòng)地塊規(guī)模較大營(yíng)銷(xiāo)意識(shí)層面產(chǎn)品組合及配比產(chǎn)品戶(hù)型種類(lèi)過(guò)少，難以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值最大化產(chǎn)品價(jià)值分布不均，難以區(qū)分檔次戶(hù)型面積沒(méi)有體現(xiàn)實(shí)用性贈(zèng)送的思想分期開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品組合難以均衡，無(wú)論從開(kāi)發(fā)或銷(xiāo)售都是比較困難的產(chǎn)品布局價(jià)值均衡營(yíng)銷(xiāo)展示和思維的體現(xiàn)前后兩處大景觀節(jié)點(diǎn)，有利于分期的景觀展示整體水系展示面積過(guò)大，容易造成造價(jià)過(guò)高，日后維護(hù)成本過(guò)高，風(fēng)險(xiǎn)性較大基于規(guī)劃劃評(píng)價(jià)KPI體體系的不不同方案案定量比比較分析析KPI體系方案一方案二方案三開(kāi)發(fā)價(jià)值層面（70分）規(guī)劃結(jié)構(gòu)的邏輯及合理性(10)884組團(tuán)劃分的合理性(10)863單體排布的合理性(10)674配套規(guī)劃的合理性(10)648地塊資源的最優(yōu)化使用(10)683分期開(kāi)發(fā)合理性(10)846啟動(dòng)區(qū)合理性(10)855營(yíng)銷(xiāo)意識(shí)層面（30分）產(chǎn)品/戶(hù)型組合及配比(10)444產(chǎn)品布局價(jià)值均衡(10)644營(yíng)銷(xiāo)展示和思維的體現(xiàn)(10)664加總值(滿分100分)665645總體評(píng)價(jià)較好表達(dá)了組團(tuán)劃分、分期開(kāi)發(fā)節(jié)奏、啟動(dòng)區(qū)等較好表達(dá)了單體排布、地塊資源利用、營(yíng)銷(xiāo)展示等方面除配套規(guī)劃較為合理外，其余指標(biāo)均難以體現(xiàn)前期定位思想TheEnd9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Wednesday,January4,202310、雨中中黃葉葉樹(shù)，，燈下下白頭頭人。。。23:54:2223:54:2223:541/4/202311:54:22PM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見(jiàn)見(jiàn)頻頻。。。。1月月-2323:54:2223:54Jan-2304-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。23:54:2223:54:2223:54Wednesday,January4,202313、乍見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。1月-231月-2323:54:2223:54:22January4,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青青山山。。。。04一一月月202311:54:22下下午午23:54:221月月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。一月2311:54下下午1月-2323:54January4,202316、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2023/1/423:54:2223:54:2204January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。11:54:22下下午午11:54下下午23:54:221月-239、沒(méi)有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。1月-231月-23Wednesday,January4,202310、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒(méi)有。。。23:54:2223:54:2223:541/4/202311:54:22PM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努力力的積累。。。1月-2323:54:2223:54Jan-2304-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對(duì)圓滿滿，留一份份不足，可可得無(wú)限完完美。。23:54:2223:54:2223:54Wednesday,January4,202313、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2323:54:2223:54:22January4,202314、意志堅(jiān)強(qiáng)的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。04一一月月202311