XX年月日青島交通商務(wù)區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與商業(yè)規(guī)劃

青島交通商務(wù)區(qū)核心區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與商業(yè)規(guī)劃報(bào)告呈獻(xiàn)：青島海創(chuàng)公司深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司

2011年8月8日目錄

一、市場(chǎng)調(diào)查分析和結(jié)論 二、招商摸底及其訪談總結(jié) 三、服務(wù)業(yè)規(guī)劃與空間布局 四、總部經(jīng)濟(jì)的具體方向 五、李滄區(qū)商貿(mào)發(fā)展戰(zhàn)略六、站前區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃方案七、商業(yè)規(guī)劃與空間布局的結(jié)合研究八、地下商業(yè)的研究與分析市場(chǎng)調(diào)查分析和結(jié)論

2011年是全面實(shí)施“十二五”規(guī)劃的開(kāi)局之年，李滄區(qū)區(qū)委書(shū)記傅明先向本報(bào)介紹了李滄區(qū)今年的發(fā)展布局。李滄區(qū)將搶抓2014青島世界園藝博覽會(huì)重大機(jī)遇，以科學(xué)發(fā)展為主題，以“轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)”為主線，以改革開(kāi)放為動(dòng)力，按照市委、市政府“世界眼光、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)、本土優(yōu)勢(shì)”和“做好尋標(biāo)、對(duì)標(biāo)、達(dá)標(biāo)、奪標(biāo)四篇文章”的新要求，發(fā)揚(yáng)“誠(chéng)信實(shí)干、奮勇?tīng)?zhēng)先”的李滄精神和“三上”“三要”的工作作風(fēng)，緊緊圍繞“擁灣樞紐、生態(tài)商都”發(fā)展定位和“一極兩軸三區(qū)四帶”戰(zhàn)略布局，全面實(shí)施“迎辦世園會(huì)、建設(shè)新李滄”三年發(fā)展行動(dòng)，加快推進(jìn)城區(qū)品質(zhì)化、產(chǎn)業(yè)服務(wù)化、環(huán)境生態(tài)化、管理精細(xì)化、民生普惠化，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。項(xiàng)目名稱計(jì)劃總投資億元開(kāi)工時(shí)間竣工時(shí)間寶龍城市廣場(chǎng)1820092011百通大廈420082010偉東城市廣場(chǎng)1720092010李滄區(qū)銀座廣場(chǎng)投資20億元，占地40.5畝，建筑面積14.8萬(wàn)㎡20092012蘇寧置業(yè)廣場(chǎng)投資5億元，15.7畝建筑面積8.8萬(wàn)㎡20102011年12月驗(yàn)收青島北站核心綜合體占地5萬(wàn)㎡，建筑面積46萬(wàn)㎡20122014市場(chǎng)調(diào)查分析和結(jié)論關(guān)于李滄區(qū)的商貿(mào)發(fā)展李滄區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)李村河以北黑龍江路以東中嶗路以南，青銀路以西，占地779畝，建筑面積119萬(wàn)平方米，商業(yè)和公共建筑面積47.6萬(wàn)平方米，計(jì)劃投資87億元，2012年一期開(kāi)業(yè)。李滄區(qū)商貿(mào)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)加快，其中偉東樂(lè)客城項(xiàng)目起點(diǎn)較高，其他項(xiàng)目起點(diǎn)不夠，設(shè)計(jì)和施工周期短，短期內(nèi)對(duì)周邊輻射力不夠。目前李滄交通不暢，缺乏會(huì)展中心等重點(diǎn)公共設(shè)施，在和市南區(qū)和市北區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)中處于被動(dòng)地位。今后建議李滄區(qū)專題研究商貿(mào)發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目，特別是城市綜合體方面需要借鑒世界一流項(xiàng)目，結(jié)合李滄區(qū)文化特色，重點(diǎn)提升起跑線，給出充足的項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工周期，鼓勵(lì)打造亞洲一流水平的特色商業(yè)綜合體，鼓勵(lì)精雕細(xì)琢，反對(duì)粗制濫造，控制商貿(mào)項(xiàng)目數(shù)量和速度，提升發(fā)展質(zhì)量，增強(qiáng)李滄區(qū)商圈對(duì)膠東半島的輻射能力，形成有效的消費(fèi)目的地。借鑒無(wú)錫等地政策，李滄打造精品綜合體政策建議：第一允許分兩期交納地價(jià)第二相關(guān)報(bào)建費(fèi)用減半第三允許設(shè)計(jì)和建設(shè)工期延長(zhǎng)，土地拿到后允許兩年后開(kāi)發(fā)．李滄區(qū)重點(diǎn)第三產(chǎn)業(yè)大項(xiàng)目表

市場(chǎng)調(diào)查分析和結(jié)論關(guān)于李滄區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展一、要統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。聘請(qǐng)專家對(duì)旅游資源進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、歸類、組合，形成沒(méi)有重復(fù)、各有特點(diǎn)、亮點(diǎn)、看點(diǎn)、玩點(diǎn)的景點(diǎn)。新摩爾公司愿意帶領(lǐng)國(guó)內(nèi)外知名旅游專家，站在整個(gè)膠東半島的高度，提煉李滄區(qū)旅游的大思路，建議以火車北站旅游客運(yùn)中心為龍頭，組織面向青島全市和膠東半島的旅游活動(dòng)，將青島世界園藝博覽會(huì)和嶗山組成精品青島東北部旅游線路，將膠州灣環(huán)島旅游作為新開(kāi)辟的特色線路，以李村民俗特色和周邊旅游差異化，突出李滄區(qū)旅游特點(diǎn)。 市場(chǎng)調(diào)查分析和結(jié)論二、要加大重點(diǎn)景區(qū)和五星級(jí)酒店群的建設(shè)力度加快建設(shè)連接李滄和嶗山區(qū)的東西向世園大道，組織青島世界園藝博覽會(huì)和石老人海濱國(guó)家旅游度假區(qū)形成精品旅游線路。圍繞膠州灣旅游碼頭、十梅庵、百果山、蔚竹庵、三清洞等景點(diǎn)，建成一批風(fēng)景秀麗、環(huán)境優(yōu)美、景觀豐富、綜合配套的精品旅游產(chǎn)品。以火車北站為龍頭建設(shè)五家以上的五星酒店以及若干家四星酒店（火車北站五星酒店兩家，超五星一家，今后李滄中心區(qū)必須建設(shè)兩家五星酒店以上），利用金水路和世園大道將今后石老人的游客能夠居住在李滄區(qū)，形成有效的居住和購(gòu)物消費(fèi)，李滄區(qū)旅游景點(diǎn)和石老人海濱游樂(lè)形成完整的旅游體驗(yàn)環(huán)節(jié)。將李滄區(qū)旅游線路大力推廣，與青島濱海旅游結(jié)合，青島交通商務(wù)區(qū)今后建設(shè)的游客集散中心將有效展示青島各個(gè)旅游線路，形成旅游超市。三、要豐富游覽內(nèi)容。充分挖掘民俗資源，積極打造文化特色街；發(fā)揮東部土地資源優(yōu)勢(shì)，以農(nóng)業(yè)觀光園為基地，建設(shè)一批休閑農(nóng)莊；整合“李滄小吃”資源，形成小吃特色街，利用青島交通商務(wù)區(qū)旅游碼頭和超五星酒店建設(shè)機(jī)會(huì)，打造高品味的濱海餐飲酒吧街區(qū)；發(fā)揮李村中心商圈的作用，構(gòu)筑精品購(gòu)物街。四、要樹(shù)立李滄旅游業(yè)的新形象。加快建設(shè)園藝博覽會(huì)的力度，創(chuàng)新中國(guó)青島民俗賞花會(huì)的內(nèi)容和形式，提升李滄形象，構(gòu)筑起現(xiàn)代旅游新格局。建議將園藝博覽會(huì)作為旅游的龍頭項(xiàng)目，以兩個(gè)重大項(xiàng)目進(jìn)行配套建設(shè)，第一是引進(jìn)華僑城集團(tuán)建設(shè)大型主題公園和旅游綜合體，第二是支持萬(wàn)科做好李滄新城項(xiàng)目，建設(shè)好商業(yè)旅游綜合體項(xiàng)目。萬(wàn)科李滄新城賓川路以東、規(guī)劃四號(hào)線以西、世園大道以南、習(xí)水路以北，占地面積3900畝，建筑面積240萬(wàn)平方米，商業(yè)和公共建筑27萬(wàn)平方米,投資96億元，休閑娛樂(lè)、辦公、酒店和高檔居住于一體。關(guān)于李滄區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展市場(chǎng)調(diào)查分析和結(jié)論關(guān)于李滄區(qū)物流業(yè)發(fā)展一、要利用好青銀高速公路、重慶中路、308國(guó)道以及鐵路、航空等交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，加大土地資源整合力度，建立物流運(yùn)輸平臺(tái)和物流信息平臺(tái)，形成具有區(qū)域影響力的物流集散基地；依托青島火車北站交通樞紐中心建議重點(diǎn)發(fā)展快遞郵件和高附加值電子產(chǎn)品等物流業(yè)務(wù)，形成自己的特色。市場(chǎng)調(diào)查分析和結(jié)論關(guān)于李滄區(qū)物流業(yè)的發(fā)展二、要引進(jìn)現(xiàn)代物流企業(yè)，從政策上加大培育力度，使之盡快做大做強(qiáng)，創(chuàng)出物流服務(wù)品牌，降低青島整體物流成本，圍繞電子商務(wù)企業(yè)的配送形成一流的物流服務(wù)公司，滿足飛速發(fā)展的電子商務(wù)需求。三、物流與大市場(chǎng)結(jié)合充分提高李滄物業(yè)聚集區(qū)土地利用效率根據(jù)成都等地成熟的大市場(chǎng)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，未來(lái)青島城市三環(huán)以內(nèi)的汽車市場(chǎng)和建材市場(chǎng)等都要遷移到郊區(qū)，李滄區(qū)可以及早規(guī)劃作為市區(qū)大市場(chǎng)的轉(zhuǎn)移基地，主動(dòng)對(duì)接大項(xiàng)目落戶。例如，城市物流配送基地項(xiàng)目，計(jì)劃投資６億元，占地1100畝建筑面積6.7萬(wàn)平方米,2012年１月規(guī)劃設(shè)計(jì)年底拆遷完畢。2013年完成項(xiàng)目招商。汽車城項(xiàng)目占地300畝2011年９月出讓土地2013年竣工。招商摸底及其訪談總結(jié)城市綜合體類投資企業(yè)：大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、廈門建發(fā)集團(tuán)、深圳中航集團(tuán)、華潤(rùn)集團(tuán)、中國(guó)銀泰集團(tuán)、山東魯能集團(tuán)等，上海綠地集團(tuán)會(huì)展綜合類投資公司：北京金融街集團(tuán)、廣州保利集團(tuán)住宅類投資企業(yè)：上海世貿(mào)集團(tuán)、杭州綠城集團(tuán)、廣州越秀集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)、中海地產(chǎn)、金地地產(chǎn)公司商貿(mào)類企業(yè)：山東銀座集團(tuán)、青島海信廣場(chǎng)、太平洋百貨、遠(yuǎn)東百貨、王府井百貨等地下商業(yè)投資公司：哈爾濱人和集團(tuán)、深圳時(shí)尚集團(tuán)、南京萊迪集團(tuán)服務(wù)業(yè)規(guī)劃與空間布局填海區(qū)綠軸線兩側(cè)集中設(shè)置企業(yè)總部第一金融和企業(yè)總部重點(diǎn)布局在青島火車北站商務(wù)區(qū)第二旅游重大項(xiàng)目重點(diǎn)布局在世界園藝博覽會(huì)２０１４年青島世界園藝博覽會(huì)建成后，李滄將形成重點(diǎn)旅游景點(diǎn)，和石老人濱海旅游景區(qū)形成組合的旅游線路。李滄區(qū)吸引游客的能力將明顯增強(qiáng)，改變旅游完全集中在前海和嶗山風(fēng)景區(qū)為主的傳統(tǒng)旅游格局。游客中心設(shè)置在青島火車北站長(zhǎng)途汽車站，膠州灣游船碼頭設(shè)置在填海區(qū)。服務(wù)業(yè)規(guī)規(guī)劃與空空間布局局李滄區(qū)生生態(tài)商都都示意圖圖膠州灣游游船碼頭頭效果圖圖李滄區(qū)發(fā)發(fā)展總部部經(jīng)濟(jì)方方向積極培育育發(fā)展金金融服務(wù)務(wù)業(yè)。一一要通過(guò)過(guò)政策支支持、優(yōu)優(yōu)化環(huán)境境、創(chuàng)造造條件等等手段，，構(gòu)建金金融市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展平平臺(tái)，使使金融企企業(yè)落得得下、留留得住、、長(zhǎng)得好好。二要要積極引引導(dǎo)、培培育現(xiàn)代代金融市市場(chǎng)。引引進(jìn)一批批經(jīng)營(yíng)方方式靈活活（對(duì)一一些發(fā)展展?jié)摿^較大，還還貸能力力較強(qiáng)的的中小企企業(yè)貸款款門坎設(shè)設(shè)置不要要太高））的金融融企業(yè)（（如：民民生銀行行、商業(yè)業(yè)銀行，，金融擔(dān)擔(dān)保公司司等）落落戶，不不斷提高高資本運(yùn)運(yùn)營(yíng)效益益。三要要進(jìn)一步步完善證證券市場(chǎng)場(chǎng)，培育育壯大證證券服務(wù)務(wù)企業(yè)，，不斷擴(kuò)擴(kuò)展民間間資金投投資渠道道。四是是要積極極引進(jìn)保保險(xiǎn)企業(yè)業(yè)來(lái)我區(qū)區(qū)設(shè)立營(yíng)營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)構(gòu)，大力力開(kāi)展個(gè)個(gè)人理財(cái)財(cái)服務(wù)。。（1）鼓鼓勵(lì)金融融企業(yè)進(jìn)進(jìn)駐青島島火車北北站，以以高層寫寫字樓和和營(yíng)業(yè)廳廳為主，，形成金金融總部部聚集區(qū)區(qū)。（2）抓抓住山東東打造藍(lán)藍(lán)色經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)的機(jī)機(jī)遇，利利用青島島火車北北站填海海區(qū)優(yōu)美美的環(huán)境境，建設(shè)設(shè)好超五五星酒店店和膠州州灣游船船碼頭，，鼓勵(lì)半半島周邊邊海洋和和文化創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)相關(guān)的的上市企企業(yè)來(lái)站站前區(qū)以以及填海海區(qū)設(shè)立立企業(yè)總總部或研研發(fā)中心心以及營(yíng)營(yíng)銷中心心，利用用青島平平臺(tái)整合合更多金金融、海海洋和文文化創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)相相關(guān)人才才資源。。（３）提提前謀劃劃滄口機(jī)機(jī)場(chǎng)搬遷遷后的發(fā)發(fā)展方向向，利用用機(jī)場(chǎng)的的優(yōu)美綠綠化環(huán)境境和靠近近交通樞樞紐的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)，以擁?yè)碛凶灾髦髦R(shí)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的文文化創(chuàng)意意和高新新技術(shù)企企業(yè)作為為重點(diǎn)招招商對(duì)象象，同時(shí)時(shí)發(fā)展高高品質(zhì)居居住，初初步建議議５５％％建筑面面積作為為居住，，３０％％作為商商務(wù)辦公公，１５５％作為為商業(yè)公公共建駐駐。李滄商圈圈的分析析與規(guī)劃劃建議李滄區(qū)新新的區(qū)域域發(fā)展定定位為““擁灣樞樞紐、生生態(tài)商都都”，戰(zhàn)戰(zhàn)略布局局為“一一極兩軸軸三區(qū)四四帶”戰(zhàn)戰(zhàn)略布局局。李滄滄區(qū)現(xiàn)有有的核心心商圈是是以李村向向陽(yáng)路綜綜合商業(yè)業(yè)街為核核心，李李村河以以北、青青峰路以以東、308國(guó)道以西西、果園園路以南南，面積積約1.5平方公里里范圍。。1、李滄滄的整體體規(guī)劃與與商圈基于振興興李滄中中心商圈圈的整體體戰(zhàn)略思思路，李李滄中心心商圈第第一步按按照青島島第二商商圈打造造，今后后要向膠膠東半島島第一商商圈發(fā)展展。在李李滄中心心商圈總總體規(guī)劃劃上，要要考慮未未來(lái)五十十年發(fā)展展的實(shí)際際需要。。首先做好好功能分分區(qū)，爾爾后根據(jù)據(jù)功能分分區(qū)要求求做好總總體交通通規(guī)劃，，以公路路和地鐵鐵等合理理布局，，積極和和青島地地鐵公司司對(duì)接合合作，打打造特色色鮮明的的李滄中中心商圈圈，以城城市綜合合體作為為商貿(mào)區(qū)區(qū)的項(xiàng)目目龍頭，，以特色色街區(qū)作作為今后后城市規(guī)規(guī)劃和改改造的重重要方向向，重點(diǎn)點(diǎn)要規(guī)劃劃好書(shū)院院路金融融街區(qū)，，李滄濱濱河餐飲飲休閑娛娛樂(lè)區(qū)和和品牌街街區(qū)，突突出李滄滄商圈的的特色。。2、李滄滄商圈的的規(guī)劃建建議：李滄商圈圈的分析析與規(guī)劃劃建議李滄商圈圈街區(qū)業(yè)業(yè)態(tài)的定定位思路路：城市綜合合體以偉偉東樂(lè)客客城和銀銀座廣場(chǎng)場(chǎng)和蘇寧寧廣場(chǎng)、、萬(wàn)達(dá)廣廣場(chǎng)、寶寶龍廣場(chǎng)場(chǎng)等形成成強(qiáng)勢(shì)綜綜合體群群落為核核心，要要求對(duì)周周邊即墨墨和城陽(yáng)陽(yáng)等周邊邊消費(fèi)者者具有強(qiáng)強(qiáng)大輻射射力，鼓鼓勵(lì)引進(jìn)進(jìn)兒童職職業(yè)體驗(yàn)驗(yàn)中心和和國(guó)際名名品等填填補(bǔ)李滄滄商圈空空白的業(yè)業(yè)態(tài)和品品牌。3、李滄滄商圈街街區(qū)業(yè)態(tài)態(tài)建議：：李滄商圈圈的分析析與規(guī)劃劃建議1、濱河河路不適適合作為為金融街街區(qū)的理理由：第一、顧顧客來(lái)此此街區(qū)并并不方便便，人流流量不如如書(shū)院路路。第二、缺缺乏金融融網(wǎng)點(diǎn)基基礎(chǔ)，全全部重建建周期長(zhǎng)長(zhǎng)，難以以得到金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)的認(rèn)同同。第三、濱濱河路地地處李村村河岸邊邊，距離離中心商商圈偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)，沒(méi)有有明顯的的區(qū)域優(yōu)優(yōu)勢(shì)，不不能形成成金融中中心的輻輻射功能能。區(qū)域金融融中心的的一個(gè)必必備條件件就是進(jìn)進(jìn)出暢通通。交通通的便利利性主要要體現(xiàn)在在：該地地址交通通網(wǎng)絡(luò)是是否通達(dá)達(dá)，各種種金融業(yè)業(yè)務(wù)的辦辦理是否否方便。。金融中中心的另另一個(gè)必必備條件件就是適適用性。。金融中中心要與與周圍的的環(huán)境相相融合，，能夠有有效服務(wù)務(wù)中心商商圈和周周邊企業(yè)業(yè)以及居居民。書(shū)書(shū)院路在在原來(lái)的的李村中中心商圈圈中定位位是老字字號(hào)一條條街。2、重點(diǎn)街區(qū)區(qū)的特色的打打造與規(guī)劃建建議：(1)、院路路在李滄區(qū)的的城市體系中中綜合優(yōu)勢(shì)最最為明顯,是是連接未來(lái)青青島北站、四四方區(qū)和李村村中心商圈的的紐帶，交通通非常便利。。(2)、書(shū)院院路現(xiàn)有多家家銀行網(wǎng)點(diǎn)，，例如，農(nóng)業(yè)業(yè)銀行、光大大銀行等網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)，今后適合合利用舊城改改造機(jī)會(huì)建設(shè)設(shè)部分金融寫寫字樓，節(jié)省省資金和土地地資源。今后后規(guī)劃適合若若干銀行支行行辦公總部，，同時(shí)爭(zhēng)取吸吸收金融保險(xiǎn)險(xiǎn)證券公司區(qū)區(qū)域總部進(jìn)駐駐，鼓勵(lì)書(shū)院院路沿線改造造興建為金融融服務(wù)的優(yōu)質(zhì)質(zhì)寫字樓，給給予減免一半半報(bào)建費(fèi)用等等措施。(3)、書(shū)院院路和中心商商圈緊密銜接接，形成合圍圍是區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)的有效組合合。因此，書(shū)院路路是建設(shè)李滄滄區(qū)域金融中中心的最佳選選擇。濱河路路作為餐飲休休閑和娛樂(lè)一一條街更為合合適，將濱河河景觀建設(shè)和和休閑餐飲酒酒吧娛樂(lè)結(jié)合合更恰當(dāng)。4、李滄特色色街區(qū)規(guī)劃建建議：李滄商圈的分分析與規(guī)劃建建議1、重點(diǎn)城市市節(jié)點(diǎn)新建建建筑規(guī)劃控制制意向建議維客廣場(chǎng)是今今后控制的重重要城市節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，在地下空空間改造完成成后，地面景景觀和天橋設(shè)設(shè)計(jì)結(jié)合，形形成統(tǒng)一的城城市中心廣場(chǎng)場(chǎng)休閑景觀。。書(shū)院路需要和和諧的景觀天天際線，從周周邊到維客廣廣場(chǎng)的高度，，從西到東采采取逐步升高高的天際線。。字樓的色彩要要具體考慮青青島濱海城市市特點(diǎn)，色調(diào)調(diào)要明快。李村河今后的的治理要以恢恢復(fù)濕地功能能為主，抓好好植被建設(shè)，，既讓河流通通暢，又要建建設(shè)具有凈化化功能的本地地植物。對(duì)李村河北側(cè)側(cè)濱河建筑要要控制高度，，濱河100米距離范圍圍高度不得超超過(guò)50米，，濱河200米距離不要要超過(guò)100米。2、重點(diǎn)街區(qū)區(qū)景觀規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)建議關(guān)于濱河餐飲飲酒吧街區(qū)和和李村大集河河床景觀設(shè)計(jì)計(jì)的構(gòu)思第一每80米有景觀節(jié)節(jié)點(diǎn)，重點(diǎn)反反映濱河景觀觀特點(diǎn)和李滄滄地域文化特特色。第二與李村村大集河床的的主要景觀―――明清李村村大集群雕景景觀結(jié)合。第三設(shè)置組組合式表演舞舞臺(tái)，豐富群群眾文化生活活，鼓勵(lì)地方方文化發(fā)展。。5、李滄商圈圈的規(guī)劃建議議：李滄商圈的分分析與規(guī)劃建建議6、李滄商圈圈地下空間的的開(kāi)發(fā)利用與與規(guī)劃設(shè)計(jì)建建議李滄中心商圈圈的地下空間間利用指導(dǎo)原原則是，結(jié)合合人防工程，，有效利用地地下空間作為為地下道路、、停車、商業(yè)業(yè)休閑使用，，減輕地面交交通和停車壓壓力為主，形形成合理的地地下連續(xù)空間間，地下-1層今后統(tǒng)一一層高，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)互聯(lián)互通。。日本交通規(guī)劃劃公司提出的的數(shù)據(jù)和方案案李滄商圈的分分析與規(guī)劃建建議6、李滄商圈圈地下空間的的開(kāi)發(fā)利用與與規(guī)劃設(shè)計(jì)建建議地鐵的出口一一半設(shè)置多個(gè)個(gè)，在設(shè)置地地鐵人流導(dǎo)出出地面出口的的同時(shí)，鼓勵(lì)勵(lì)偉東樂(lè)客城城和銀座廣場(chǎng)場(chǎng)和蘇寧廣場(chǎng)場(chǎng)等人流主要要?jiǎng)泳€與地鐵鐵出口在-2層對(duì)接(負(fù)-層大部部分屬于管網(wǎng)網(wǎng)，只能和地地鐵在-2層層銜接)，形形成最佳的人人流循環(huán)路線線，方便顧客客進(jìn)入購(gòu)物中中心和綜合體體，減輕地面面交通壓力。。李滄商圈的分分析與規(guī)劃建建議S優(yōu)勢(shì)地鐵建設(shè)加速，李滄商圈建設(shè)明顯提速，大型購(gòu)物中心和綜合體項(xiàng)目填補(bǔ)了中心商圈空白火車北站交通樞紐建設(shè)加強(qiáng)了李滄區(qū)的區(qū)域地位W劣勢(shì)目前香港路濱海高檔商圈對(duì)李滄等輻射能力加大，整體城市風(fēng)貌和區(qū)域形象不及市南區(qū)和市北區(qū)O機(jī)會(huì)地鐵和火車站樞紐建設(shè)帶來(lái)了發(fā)展商貿(mào)的重要機(jī)會(huì)，具有輻射周邊區(qū)縣的可能，世界園藝博覽會(huì)在李滄舉辦，具有發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)，趁機(jī)應(yīng)該發(fā)展商業(yè)旅游綜合體和休閑商業(yè)山東發(fā)展藍(lán)色經(jīng)濟(jì)，青島是龍頭，建設(shè)藍(lán)色硅谷，交通要先行，海洋經(jīng)濟(jì)相關(guān)總部的經(jīng)濟(jì)要素可以重點(diǎn)在李滄區(qū)火車北站等聚集T威脅周邊縣市也在積極發(fā)展商貿(mào)業(yè)，共同爭(zhēng)奪在膠東半島的顧客，都在強(qiáng)化商業(yè)輻射力李滄區(qū)商貿(mào)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略1、李滄區(qū)商商貿(mào)發(fā)展的SWOT分析析李滄區(qū)商貿(mào)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略2、李滄區(qū)商商貿(mào)發(fā)展戰(zhàn)略略以城市綜合體體和購(gòu)物中心心以及地下空空間綜合開(kāi)發(fā)發(fā)，作為李滄滄中心商圈建建設(shè)的主要思思路。以青島火車北北站樞紐建設(shè)設(shè)作為高附加加值批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)建設(shè)的機(jī)遇遇，以會(huì)展中中心建設(shè)帶動(dòng)動(dòng)李滄商圈的的對(duì)外輻射，，增強(qiáng)青島李李滄區(qū)在膠東東半島的輻射射力，以青島島最高品質(zhì)的的購(gòu)物中心、、五星酒店和和寫字樓和公公寓綜合體作作為李滄的商商貿(mào)旗艦。李滄區(qū)商貿(mào)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略3、李滄區(qū)在在半島城市群群的作用研究究青島國(guó)際藍(lán)色硅谷區(qū)域范圍整合東部鰲山山衛(wèi)、溫泉、、王村、豐城城、田橫、金金口、田橫島島旅游度假區(qū)區(qū)等六鎮(zhèn)一區(qū)區(qū),打造國(guó)際藍(lán)藍(lán)色硅谷。李滄區(qū)商貿(mào)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略3、李滄區(qū)在在半島城市群群的作用研究究膠東半島藍(lán)色色經(jīng)濟(jì)區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整整的試點(diǎn)，積積極發(fā)展現(xiàn)代代服務(wù)業(yè)，爭(zhēng)爭(zhēng)取成為藍(lán)色色經(jīng)濟(jì)區(qū)現(xiàn)代代服務(wù)業(yè)的龍龍頭，以旅游游和文化創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)濱濱海和世博園園經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量量發(fā)展，以自自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)權(quán)打造李滄的的龍頭工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品品牌，以以技術(shù)改造和和循環(huán)經(jīng)濟(jì)思思路改造傳統(tǒng)統(tǒng)的石化產(chǎn)業(yè)業(yè)，扮演青島島城市客廳，，輻射膠東半半島的商貿(mào)旗旗艦，國(guó)際園園藝博覽會(huì)和和嶗山休閑旅旅游相結(jié)合的的龍頭。青島今后發(fā)展展將逐步以藍(lán)藍(lán)色經(jīng)濟(jì)發(fā)展展為主，青島島主要領(lǐng)導(dǎo)設(shè)設(shè)想國(guó)際藍(lán)色色硅谷用地規(guī)規(guī)模456平平方公里，研研究范圍６鎮(zhèn)鎮(zhèn)一個(gè)區(qū)。以藍(lán)色硅谷的的開(kāi)發(fā)作為今今后青島發(fā)展展重點(diǎn)，以青青島火車北站站為樞紐，將將城市鐵路特特別是地鐵延延伸到嶅山灣灣一線是青島島城市形成完完整輪廓的關(guān)關(guān)鍵一步。藍(lán)色硅谷的發(fā)發(fā)展需要交通通和金融、旅旅游等多種支支持條件，李李滄是發(fā)展藍(lán)藍(lán)色經(jīng)濟(jì)的重重要支持區(qū)域域和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)。站前區(qū)商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃方案案1、李滄區(qū)商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局局總體思路鑒于李滄在青青島的區(qū)位特特點(diǎn)，李滄中中心商圈和青青島北站交通通樞紐優(yōu)勢(shì)結(jié)結(jié)合，以城市市商業(yè)綜合體體為建設(shè)為龍龍頭，以填補(bǔ)補(bǔ)青島空白街街區(qū)為特色，，要努力輻射周周邊區(qū)縣和周周邊城市，形形成膠東半島島第一商圈的的氣勢(shì)和實(shí)力力。按照打造半島島第一商圈的的思路，規(guī)劃劃李滄的商貿(mào)貿(mào)布局。中心心商圈位于維維客廣場(chǎng)，高高附加值批發(fā)發(fā)位于新火車車站，大型市市場(chǎng)集群，建建議設(shè)置在西西區(qū)工廠搬遷遷區(qū)，休閑商商業(yè)中心建議議設(shè)置在金水水路。結(jié)合社社區(qū)開(kāi)設(shè)建設(shè)設(shè)若干社區(qū)商商業(yè)中心李滄商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)規(guī)劃方案建建議按照打造半島島第一商圈的的思路，規(guī)劃劃李滄的商貿(mào)貿(mào)布局。中心心商圈位于維維客廣場(chǎng)，高高附加值批發(fā)發(fā)位于新火車車站，大型市市場(chǎng)集群，建建議設(shè)置在西西區(qū)工廠搬遷遷區(qū)，休閑商商業(yè)中心建議議設(shè)置在金水水路。結(jié)合社社區(qū)開(kāi)設(shè)建設(shè)設(shè)若干社區(qū)商商業(yè)中心。李滄區(qū)商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃方案案以李滄區(qū)中心心商圈為主，，地下空間統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃，形形成業(yè)態(tài)齊全全的中心商圈圈，以青島北北站為依托形形成高附加值值商品的批發(fā)發(fā)與零售經(jīng)營(yíng)營(yíng)中心，以世世博園旅游為為龍頭打造休休閑商業(yè)中心心，以各個(gè)大大型社區(qū)建設(shè)設(shè)為機(jī)遇按照照人均0.6平方米米的數(shù)據(jù)發(fā)展展社區(qū)商業(yè)中中心。經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)觀察察和分析，我我們認(rèn)為主要要金融街區(qū)適適合布局在書(shū)書(shū)院路，聚集集營(yíng)業(yè)性金融融網(wǎng)點(diǎn)為主，，部分金融總總部適合布局局在青島火車車北站站前區(qū)區(qū)。站前區(qū)商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃方案案2、整個(gè)3平方公里的的商業(yè)規(guī)劃和和業(yè)態(tài)布局以時(shí)裝和皮革革皮具和數(shù)碼碼等高附加值值產(chǎn)品為主，，依托青島產(chǎn)產(chǎn)地優(yōu)勢(shì)，做做好高鐵站點(diǎn)點(diǎn)批發(fā)市場(chǎng)，，充分發(fā)揮地地鐵和公交站站點(diǎn)綜合交通通優(yōu)勢(shì)，兼營(yíng)營(yíng)零售。以棉紡歷史文文化博物館等等為主，打造造體驗(yàn)式休閑閑商業(yè)，將紡紡織工藝展示示和服飾產(chǎn)品品展示中心結(jié)結(jié)合，形成服服飾產(chǎn)品展銷銷和批發(fā)功能能，有效利用用好國(guó)棉六廠廠的老廠房．．沿著中軸線線北側(cè)，建設(shè)設(shè)一流城市商商業(yè)綜合體，，以歷史保留留四合院和四四流中路為主主，建設(shè)餐飲飲酒吧街區(qū)，，形成啤酒展展示和文化體體驗(yàn)等特色餐餐飲休閑街區(qū)區(qū)．以長(zhǎng)途汽汽車客運(yùn)站為為主，建成青島游客客集散中心，，主動(dòng)規(guī)劃濱濱海膠州灣游游船碼頭，建建設(shè)五星酒店店和濱海休閑閑商業(yè)街區(qū)，，積極發(fā)展文文化旅游支柱柱產(chǎn)業(yè)，和嶗嶗山以及石老老人等組成精精品旅游線路路。五星酒店5萬(wàn)平方米寫字樓5萬(wàn)平方米建議上部酒店公寓6.29萬(wàn)平方米購(gòu)物中心13萬(wàn)平方米公寓6萬(wàn)平方米兒童體驗(yàn)中心1萬(wàn)平方米藝術(shù)館1萬(wàn)平方米SOHO3萬(wàn)平方米地鐵四星酒店式公寓3萬(wàn)平方米或者做四星酒店站前區(qū)商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃方案案2、整個(gè)3平方公里的的商業(yè)規(guī)劃和和業(yè)態(tài)布局中軸線附近的的重點(diǎn)Ａ６－－Ａ７城市商商業(yè)綜合體項(xiàng)項(xiàng)目，物業(yè)組組合為站前區(qū)商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃方案案業(yè)態(tài)名稱面積（萬(wàn)㎡）依據(jù)兒童職業(yè)體驗(yàn)中心１填補(bǔ)青島空白購(gòu)物中心13百貨3百貨時(shí)尚專賣店3時(shí)尚專賣店娛樂(lè)2.1娛樂(lè)含5000平方米電影院，兒童職業(yè)體驗(yàn)中心1萬(wàn)平方米,滑冰場(chǎng)6000平方米餐飲2.9餐飲電器1電器李滄書(shū)城2李滄書(shū)城服務(wù)半島群體地下商業(yè)街區(qū)2韓國(guó)城1.8萬(wàn)2、整個(gè)3平方公里的的商業(yè)規(guī)劃和和業(yè)態(tài)布局初步業(yè)業(yè)態(tài)組組合建建議為為商業(yè)規(guī)規(guī)劃與與空間間布局局結(jié)合合1、商商業(yè)、、商務(wù)務(wù)辦公公、文文化創(chuàng)創(chuàng)意等等產(chǎn)業(yè)業(yè)規(guī)劃劃的龍龍頭項(xiàng)項(xiàng)目及及其空空間布布局,商務(wù)辦辦公等等重點(diǎn)點(diǎn)分布布在站站前區(qū)區(qū)東廣廣場(chǎng)綠綠軸線線兩側(cè)側(cè)，此此外，，填海海地綠綠軸線線適合合集中中布局局企業(yè)業(yè)總部部辦公公樓。。以游游客集集散中中心和和長(zhǎng)途途汽車車站以以及膠膠州灣灣游船船碼頭頭為主主重點(diǎn)點(diǎn)服務(wù)務(wù)青島島旅游游行業(yè)業(yè)。以西廣廣場(chǎng)會(huì)會(huì)展綜綜合體體為主主，重重點(diǎn)服服務(wù)膠膠東半半島的的會(huì)展展業(yè)，，舉辦辦在東東北亞亞有特特色的的會(huì)展展活動(dòng)動(dòng)，帶帶動(dòng)李李滄區(qū)區(qū)整個(gè)個(gè)商貿(mào)貿(mào)產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展。。2、商商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)布布局圖圖和不不同檔檔次酒酒店布布局圖圖商業(yè)規(guī)規(guī)劃與與空間間布局局結(jié)合合－長(zhǎng)長(zhǎng)途汽汽車站站和服服裝批批發(fā)市市場(chǎng)長(zhǎng)途汽車站游客中心Ｃ21A-1地塊長(zhǎng)途汽汽車站站和東東側(cè)地地塊可可以組組成旅旅游客客運(yùn)中中心，，不僅僅具有有客運(yùn)運(yùn)長(zhǎng)途途汽車車站功功能，，而且且具有有旅游游服務(wù)務(wù)功能能，配配套服服飾批批發(fā)商商業(yè)與與酒店店及公公寓綜綜合體體，其其中長(zhǎng)長(zhǎng)途汽汽車站站地塊塊占地地面積積４萬(wàn)萬(wàn)平方方米，，60畝土土地，，6萬(wàn)萬(wàn)平方方米建建筑面面積，，其中中2萬(wàn)萬(wàn)平方方米用用于長(zhǎng)長(zhǎng)途汽汽車站站，３３萬(wàn)平平方米米地上上商業(yè)業(yè)，地地下計(jì)計(jì)入容容積率率商業(yè)業(yè)１萬(wàn)萬(wàn)平方方米，，１萬(wàn)萬(wàn)辦公公，地地下兩兩層用用于停停車。。Ｃ２１１－ＡＡ１地地塊占占地為為３２２８４４０平平方米米，容容積率率4.24，建建筑面面積13.9萬(wàn)萬(wàn)平方方米。。物業(yè)定定位：：經(jīng)濟(jì)濟(jì)型酒酒店和和寫字字樓及及時(shí)裝裝批發(fā)發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)商商業(yè)業(yè)建筑筑面積積6萬(wàn)萬(wàn)m2寫寫字字樓和和酒店店7.9萬(wàn)萬(wàn)m2（（三星星商務(wù)務(wù)酒店店）長(zhǎng)途汽車站點(diǎn)2萬(wàn)20000sq.m.lang-distancebusstation包含空港使用辦理手續(xù)點(diǎn)forairport1500sq.m.商業(yè)3萬(wàn)30000sq.m.shopping辦公和公寓1萬(wàn)10000sq.m.office地下兩層停車underground－1層停車3萬(wàn)-1level30000sq.m.商業(yè)1萬(wàn)forashopping10000sq.m.－2層4萬(wàn)-2lever40000sq.m.長(zhǎng)途汽汽車站站點(diǎn)和和服裝裝批發(fā)發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)規(guī)規(guī)劃與與空間間布局局結(jié)合合商業(yè)規(guī)規(guī)劃方方案二二商業(yè)規(guī)規(guī)劃與與空間間布局局結(jié)合合謝謝聆聆聽(tīng)，，匯報(bào)報(bào)完畢畢9、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹(shù)樹(shù)，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。02:15:0302:15:0302:151/5/20232:15:03AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見(jiàn)頻。。。1月-2302:15:0302:15Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。02:15:0302:15:0302:15Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問(wèn)問(wèn)年。。。1月-231月-2302:15:0302:15:03January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青山。。。05一月月20232:15:03上上午02:15:031月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月232:15上上午午1月-2302:15January5,202316、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2023/1/52:15:0302:15:0305January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。2:15:03上上午2:15上上午02:15:031月-239、沒(méi)有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒(méi)沒(méi)有。。02:15:0302:15:0302:151/5/20232:15:03AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月月-2302:15:0302:15Jan-2305-Jan-2312、世間成成事，不不求其絕絕對(duì)圓滿滿，留一一份不足足，可得得無(wú)限完完美。。。02:15:0302:15:0302:15Thu