上海2016年上半年房地產(chǎn)估價師制度與政策房地產(chǎn)價格申報制度考試試題

上海201年6上半年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：房地產(chǎn)價格申報制度考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為18分0鐘，總分10分0，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、下列估價業(yè)務中，估價機構可以承接的是。A：超出了估價機構業(yè)務范圍的估價業(yè)務B：估價機構的專業(yè)能力難以勝任的估價業(yè)務C：估價機構的某些估價師與估價需求者有利害關系的估價業(yè)務D：承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風險的估價業(yè)務E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、同區(qū)域、同類型、同檔次的不同房地產(chǎn)的市場價值不同，主要是因為房地產(chǎn)市場具有__。A.保值性B.增值性C異質性D.弱流動性3、國有土地的所有權由國家代表全體人民行使，具體由代表國家行使。A：全國人民代表大會B：國務院C：國土資源部D：住房和城鄉(xiāng)建設部E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章4、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務凈現(xiàn)值大于零，說明該項目的收益率高于__。A.社會平均收益率B.通貨膨脹率C國民經(jīng)濟增長率D.項目基準收益率5、乙公司在開始市場分析之前，需仔細分析該項目土地使用權招標文件，其中屬于該項目控制性詳細規(guī)劃中用地控制指標的為。（2007年試題）A：綠地率B：容積率C：建筑密度D：住宅和商業(yè)用地的面積E：執(zhí)行層的組織協(xié)調6、磚砌墻體是由砌墻磚與砂漿砌合而成，分為普通磚和空心磚兩大類。空心磚是指孔洞率不小于的磚。A：5％B：8％C：10％D：15％E：執(zhí)行層的組織協(xié)調7、房地產(chǎn)開發(fā)項目建成時，按國家有關財務和會計制度，轉入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設投資是指__。A.經(jīng)營成本B.開發(fā)產(chǎn)品成本C.期間費用D.開發(fā)項目總投資8、按照租客的意愿及時調整房地產(chǎn)的使用功能，是房地產(chǎn)投資特性中的__。A.相互影響性B.適應性C.不一致性D.保值性與增值性9、房地產(chǎn)估價的技術性原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在__下的估價結果具有近似性。A.同一估價原則、同一估價時點B.同一估價目的、同一估價方法C.同一估價目的、同一估價時點D.同一估價原則、同一估價目的10、下列關于計算貸款綜合風險度系數(shù)的表述中，不正確的是。八：項目風險越大，風險等級系數(shù)值越大B：貸款期限越長，期限系數(shù)值越小C：企業(yè)信用等級越高，信用等級系數(shù)值越低D：用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低E：借款合同11、是指一個國家以當年價格（或不變價格）計算的一年內所生產(chǎn)的全部最終產(chǎn)品和勞務的市場價值總和。A：國內生產(chǎn)總值B：國民生產(chǎn)總值C：國內生產(chǎn)凈值D：國民收入E：執(zhí)行層的組織協(xié)調12、負責本行政區(qū)域內城市房屋拆遷行政裁決工作。A：市、縣人民政府B：市、縣人民政府城市房屋拆遷管理部門C：市、縣人民政府城市建設管理部門D：市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章13、某投資者從事酒店開發(fā)，建成后用于經(jīng)營，則其成本為__。A.建設成本B.經(jīng)營成本C.開發(fā)過程中的成本支出D.含建設成本和經(jīng)營成本14、某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元，年租金收入為600萬元，則該單位應繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為__。42.0萬元50.4萬元60.0萬元72.0萬元15、房地產(chǎn)估價專業(yè)意見的作用可分為性質不同的兩類，在這兩類不同作用的估價中，房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構承擔法律責任的大小為__。一般來說，在起咨詢性、參考性作用的估價中應承擔的法律責任大于在起簽證性、證據(jù)性作用的估價中應承擔的法律責任一般來說，起簽證性、證據(jù)性作用的估價中應承擔的法律責任，大于起咨詢性、參考性作用的估價中應承擔的法律責任C.兩類均等D.起咨詢性、參考性作用的估價中不承擔法律責任16、下列關于“抵押權設立后抵押房屋出租”，表述錯誤的是。A：該租賃關系可以對抗已登記的抵押權B：抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力C：抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任D：抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失由承租人自己承擔E：執(zhí)行層的組織協(xié)調17、對價格的定義，第一種“是為獲得一種商品或勞務所必須付出的東西”講的是現(xiàn)象，第二種“是商品價值的貨幣表現(xiàn)”講的是本質。對于房地產(chǎn)估價來說，主要是從上把握房地產(chǎn)價格的“數(shù)量”。A：貨幣支付B：價值C：現(xiàn)象D：本質E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格18、對投資項目或投資方向提出建議，是__階段的主要任務。A.投資機會研究B.初步可行性研究C.詳細可行性研究D.項目的評估和決策19、所有消費者具有大致相同偏好的市場細分模式是__。A.同質偏好B.分散偏好C.集群偏好D.自然細分市場20、通過土地重劃或調整后，土地利用價值會提高，地價會立即隨之上漲，這反過來也說明了__對地價的影響。A.土地面積B.地質條件土地位置土地形狀.21、房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析中，不包括（）分析。A.最低租售價格B.最低租售數(shù)量C.最低利潤水平D.最高土地取得價格22、下列關于物業(yè)的含義，說法錯誤的是。A：從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指各類房屋及其附屬的設備、設施和相關場地B：物業(yè)也是單元房地產(chǎn)的稱謂C：同一宗物業(yè)，只能分屬一個產(chǎn)權所有者D：同一宗物業(yè)，往往分屬一個或多個產(chǎn)權所有者E：執(zhí)行層的組織協(xié)調23、假設某類住宅的價格從3000元/m2下降到2800元/m?,其需求量從900套上升到1000套，則用中點法計算的該類住宅需求的價格彈性為。（過時）A：-1.33B：-0.66C：0.66D：1.53E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格24、某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清．該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10％，套內建筑面積為100m，假定折現(xiàn)率為6%,則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實際單價為.【2006年考題】A：2593元/m?B：2619元/m?C：2727元/m?D：2862元/m?E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格25、計量估價合同是以__和單價表為計算包價依據(jù)的合同。A.總工程量B.實測工程量C.工程量清單D.最終工程量二、多項選擇題（共25題,每題2分,每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分；少選,所選的每個選項得0.5分）1、人們通常用距離來衡量區(qū)位的好壞,現(xiàn)在人們越來越重視的是__。A.空間直線距離B.水平直線距離C.交通直線距離D.交通時間距離2、常用的吸聲材料包括。A：無機材料B：有機材料C：多孔材料D：無孔材料E：纖維材料3、甲、乙兩塊土地，其區(qū)位及實物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價為506元/近，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價為820元/面，容積率為2.4，土地使用年限為70年。在用樓面地價來判斷甲、乙兩地塊的投資價值時，若土地報酬率為8％，則下列表述中正確的有。A：乙地塊比甲地塊貴B：甲地塊的70年使用權樓面地價低于341.67元/近C：甲地塊與乙地塊的樓面地價相等D：甲地塊比乙地塊貴E：乙地塊的70年使用權樓面價高于340元/近4、收益性物業(yè)的經(jīng)營費用包括（）。A.人工費B.公共設施設備日常運行、維修及保養(yǎng)費C.綠地管理費D.抵押貸款還本付息額E.清潔衛(wèi)生費5、會計憑證根據(jù)填制的程序和用途不同分為。A：原始憑證B：分類憑證C：資料憑證D：借貸憑證E：記賬憑證6、與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有（）。A.是一種專業(yè)意見B.估計價格或價值C.實行有償服務D.承擔法律責任E.估價作業(yè)日期長7、市場定位的方式有。A：避強定位B：重新定位C：跟隨定位D：差異定位E：對抗定位8、某宗房地產(chǎn)購買總價為50萬元，首付款為房價的30％，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息，則關于該房地產(chǎn)價格的說法，正確的有__。A.該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格B.該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元C.該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元D.該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元E.該房地產(chǎn)不存在名義價格9、建設單位應當自領取施工許可證之日起__內開工。15日30日3個月6個月10、衡量投資者投人自有資本收益水平的指標稱為__。A.還本付息比率B.抵押收益率C.權益投資收益率D.項目收益率11、下列關于房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命和自然壽命的說法中，正確的有。A：房地產(chǎn)同時具有經(jīng)濟壽命和自然壽命8：自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長C：如果房地產(chǎn)維護狀況良好，可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟壽命D：房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與使用性質無關E：房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)收入大于零的持續(xù)時間12、是會計處理程序的第一個關鍵步驟。A：填制記賬憑證B：登記賬簿C：復式記賬D：會計報表E：執(zhí)行層的組織協(xié)調13、一辦公樓現(xiàn)時總預售價為2000萬元，某投資者預付200萬元訂購了該樓宇，一年后竣工交付使用時樓價上漲了15%，則該投資者預付款的收益率為（）。A.50%150%C.135%D.25%14、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》對等主要管理環(huán)節(jié)，確立了一系列基本制度，作出了具體規(guī)定。A：房地產(chǎn)開發(fā)B：如何取得國有土地使用權C：房地產(chǎn)權屬登記D：耕地保護E：城鄉(xiāng)規(guī)劃15、某承租人的基礎租金為5萬元/月，營業(yè)額的10%作為百分比租金，如果其在一個月內的營業(yè)額為150萬元，則其應支付的租金為（）萬元。A.2015C.35D.5016、購房人發(fā)現(xiàn)商品房質量有問題，不能選擇退房的情形有。A：使用一年后發(fā)現(xiàn)屋面漏水B：辦理房屋所有權證后，確認房屋主體結構有質量問題C：辦理房屋所有權證前，確認房屋主體結構有質量問題D：尚未使用即發(fā)現(xiàn)下水管道堵塞E：下雨時發(fā)現(xiàn)外墻滲水17、經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。A：商品房的結構形式變化B：商品房的戶型變化C：商品房的施工方式D：商品房的空間尺寸、朝向變化E：出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質量或使用功能的情形的18、應當與城市規(guī)劃一起報批的是__。A.城市黃線B.城市藍線C.城市紅線D.城市綠線19、已知某筆貸款年利率為12%，按季度計息，則該筆貸款的實際年利率是（）。A．12.35%B．12.55%C．12.68%D．12.93%20、對評估中數(shù)據(jù)估算誤差引起的最終結果變化進行分析的常用方法是__。A.保本點分析B.敏感性分析C.現(xiàn)金流量分析D.統(tǒng)計試驗分析21、設某房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目投資總額為4059.6萬元，銷售收入為4550萬元，銷售成本為512萬元，銷售稅金為275萬元，歸還貸款1980萬元，公司應繳納的所得稅為銷售利潤的15%，該項目的稅后投資收益率為（）。A．28.74%B．32.58%C．37.33%D．43.92%22、債務人向債權人開出，承諾在一定期限內五條件支付款項的債務證書指的是。A：商業(yè)期票B：商業(yè)匯票C：商業(yè)信托D：支票E：執(zhí)行層的組織協(xié)調23、下列關于拍賣傭金的表述中，正確的有__。A.拍賣人收取傭金是一種法定行為B.對非公物拍賣，委托人與拍賣人未作約定而成交的，拍賣人可以向委托人收取不低于拍賣成交價10%的傭金C.委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍賣傭金D.公物拍賣時，拍賣人一律