天津程輝酒文化產(chǎn)業(yè)園項目運營研究報告上

天津程輝酒文化產(chǎn)業(yè)園〔上〕工程運營研究報告前言本報告研究內(nèi)容均以政府公布的城市規(guī)劃和統(tǒng)計數(shù)據(jù)為依據(jù)，因此報告結(jié)論的成立需要基于如下兩個前提：1、政府將繼續(xù)按照現(xiàn)行和已經(jīng)出臺的規(guī)劃實施城市建設(shè)2、工程運作期間內(nèi)無重大規(guī)劃調(diào)整或與現(xiàn)行規(guī)劃相背離的政策出臺工程匯報思路part.1工程理解及問題part.2酒產(chǎn)業(yè)園運營理念part.3工程定位及產(chǎn)品建議part.4工程銷售策略建議工程區(qū)域工程屬性工程問題工程思路工程理解及問題工程理解區(qū)域工程所在區(qū)域主要以商業(yè)地產(chǎn)為主且多為高端，區(qū)域目前是開展階段未來市場潛力巨大。但工程產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴重，未來市場競爭劇烈。且多數(shù)工程以投資客戶為目標(biāo)。塘沽海洋高新區(qū)海洋高新區(qū)是我國迄今為止唯一的國家級海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，未來將成為濱海新區(qū)的經(jīng)濟副中心。高新區(qū)近年來主要工地為商業(yè)用地。主要物業(yè)類型為寫字樓、商業(yè)、綜合體。區(qū)域內(nèi)客戶主要是高端客戶群，以外來商務(wù)人士為主，投資型客戶較多。區(qū)域現(xiàn)階段處于開展階段，多個工程開工，未來市場狀況將得到極大改善，升值潛力巨大。本區(qū)域區(qū)域典型工程1.濱海國際企業(yè)大道物業(yè)類型：商務(wù)獨棟總部、寫字樓、星級酒店、商業(yè)購物工程定位：高端商業(yè)綜合體工程銷售策略：非市場化招商手段，以政府聯(lián)合招商為主。工程特點：工程整體品質(zhì)較高，園區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境優(yōu)美。區(qū)域小結(jié)工程所在區(qū)域整體定位為副經(jīng)濟中心。---中高端區(qū)域周邊工程多為商業(yè)宗合體，定位多為中高端定位。區(qū)域處于開展階段，未來市場升值潛力巨大，但區(qū)域內(nèi)工程同質(zhì)化嚴重，且在一定時期內(nèi)上市工程較多，未來市場競爭嚴重。工程在劇烈競爭的市場中，核心競爭力是什么？工程理解工程屬性以酒文化為特點打造大型綜合體工程，工程位于海洋高新區(qū)具有金海湖自然景觀，工程目前交通不完善，未來交通通達性強。市場前景廣闊。同時工程整體體量較大，開發(fā)模式及銷售策略是重點之重。工程區(qū)位位于濱海新區(qū)海洋高新區(qū)，緊鄰濱海核心區(qū)，與市區(qū)相距約28公里；依托特色酒文化產(chǎn)業(yè)打造大規(guī)模綜合體工程。工程緊鄰津秦高鐵濱海站。本案高鐵濱海站工程技術(shù)指標(biāo)總用地面積61萬㎡，總建面122萬㎡，容積率為2，分七期開發(fā),其中C地塊限高為200米以下地塊 用地面積〔㎡〕 建筑面積〔㎡〕 基底面積〔㎡〕 建筑密度〔%〕 容積率 限高 A地塊 135272.06 192914.3 49214.67 0.36 1.43 15m、24m、80 B地塊 53149.11 75100.14 15811.38 0.30 1.41 80m C地塊 40654.79 168678.8 15811.38 0.35 4.15 200m D地塊 59559.93 170889.9 24304.30 0.41 2.87 100m E地塊 42605.19 106107.8 17024.51 0.40 2.49 80m F地塊 52961.88 116223.5 15623.76 0.30 2.19 80m G地塊 73414.31 144557.2 15784.08 0.22 1.97 60m H地塊 55431.98 109135.2 12654.28 0.23 1.97 60m I地塊 98383.07 139423.5 32105.50 0.33 1.42 80m 總計 611432.32 1223030 196748 0.32 2.00 ABCDEFGHI展現(xiàn)酒文化、酒功能的中西方餐飲、酒吧、終端連鎖店、娛樂休閑、星級酒店、購物中心、影視藝術(shù)展覽館等等。工程客戶定位理解工程是以酒文化文主題的大型綜合體工程，客戶種類較多，需要逐步細分〔大體方向理解〕企業(yè)客戶商業(yè)客戶個體客戶進駐的企業(yè)是酒產(chǎn)業(yè)全國營運中心、華北片區(qū)營運中心、品牌營運商、大中華區(qū)總代理；進口酒總代理、終端企業(yè)總部中心、酒飲配套企業(yè)等等投資者、改善型、對酒有偏好的、在該區(qū)域有居住需求的等等工程理解工程屬性工程分為七大區(qū)域，將打造成海洋高新區(qū)內(nèi)大型綜合體工程，一期工程產(chǎn)品決定整體工程開發(fā)節(jié)奏，現(xiàn)金流是工程運營應(yīng)根本。分期開發(fā)：早期、中期、晚期之間的聯(lián)系是工程運營的依據(jù)。工程規(guī)劃1休閑水岸：精品酒店、酒店式公寓、高端零售、民俗街坊、高端餐飲、酒吧茶室、游船碼頭、酒文化園、酒博物館、五大主題窖藏2酒類商貿(mào)園：倉儲物流調(diào)配、流通企業(yè)駐地、酒類交易市場3商務(wù)會展區(qū)：城市綜合體、商務(wù)辦公、會議酒店、會展中心、培訓(xùn)中心4版權(quán)經(jīng)濟區(qū)：購物中心、SOHO社區(qū)、配套商業(yè)5產(chǎn)業(yè)孵化基地：商務(wù)辦公、商務(wù)公寓6企業(yè)總部基地：總部基地、設(shè)計研發(fā)、鑒定中心7居住配套區(qū)：多層住宅、高層住宅、配套商業(yè)工程分為七大區(qū)域，將打造成海洋高新區(qū)內(nèi)大型綜合體工程工程起步區(qū)為5號地塊。以酒店式公寓及寫字樓為主。工程整體規(guī)劃布局各區(qū)域功能分化明顯。工程產(chǎn)品種類繁多。起步區(qū)是工程整體開發(fā)節(jié)奏的重點。整體開發(fā)順序是決定運營策略的依據(jù)。一期產(chǎn)品如何保證現(xiàn)金流，工程整體開發(fā)策略及每期開發(fā)目標(biāo)？工程理解小結(jié)本工程位于濱海新區(qū)重點打造海洋高新區(qū)內(nèi)，地塊規(guī)模大、中等容積率、大型綜合體工程。工程具備天然景觀資源金海湖。工程目前便捷性、通達性較差未來津秦高鐵的建成，將形成完善的交通體系。與此同工程存在的問題將以怎樣的策略應(yīng)對。工程核心問題提出問題1問題2問題3問題4工程在劇烈競爭的市場中，核心競爭力是什么一期產(chǎn)品怎樣實現(xiàn)現(xiàn)金流保障工程整體開發(fā)策略及各期開發(fā)目標(biāo)工程如何表達酒文化，各規(guī)劃區(qū)域與酒文化的聯(lián)系？？？？？工程以酒文化為靈魂，以地產(chǎn)為根本工程滾動式開發(fā)首期產(chǎn)品承擔(dān)現(xiàn)金流及市場品牌兩大責(zé)任工程各期開發(fā)聯(lián)系、工程酒文化聯(lián)系、市場需求聯(lián)系一個根本兩大責(zé)任三大聯(lián)系工程理解工程思路總結(jié)酒文化產(chǎn)業(yè)綜合大盤工程匯報思路part.1工程理解及問題part.2酒產(chǎn)業(yè)園運營理念part.3工程定位及產(chǎn)品建議part.4工程銷售策略建議酒產(chǎn)業(yè)園了解效勞平臺建立工程價值提升本工程為產(chǎn)業(yè)綜合工程我們的出發(fā)點在產(chǎn)業(yè)上因此我們從產(chǎn)業(yè)運營的角度開始酒文化產(chǎn)業(yè)園效勞運營方案酒產(chǎn)業(yè)的“源泉〞酒產(chǎn)業(yè)園市場調(diào)查工程占地50畝，本工程位于安徽省蕪湖市鏡湖南部商業(yè)核心區(qū)，工程定位為酒文化產(chǎn)業(yè)園，擬打造以酒文化為主題的文化創(chuàng)意街區(qū)，結(jié)合西洋建筑和宗教文化，主要引進國內(nèi)外著名酒企業(yè)總部入駐。建筑后的工程將集酒類存儲、宣傳、推介銷售、交易、拍賣等功能，同時配套與酒文化相關(guān)的中、西餐、酒吧茶座、精品會所等效勞型商業(yè)。蕪湖酒文化產(chǎn)業(yè)園統(tǒng)一酒文化產(chǎn)業(yè)園〔重點工程〕2.工程定位為城市副中心、交通樞紐，批零兼營，多棟物業(yè)具備交易、展示、倉儲、運輸、辦公、營銷、旅游等功能，是專業(yè)市場的最高形式。3.專業(yè)買家定位為：中外大型連鎖零售企業(yè)、廣佛地區(qū)的KB、KC、中小超市、便利店、餐飲店業(yè)主、大中型企事業(yè)單位采購部。市場范圍覆蓋了廣西、福建、湖南、海南、江西等省區(qū)的酒類區(qū)域經(jīng)銷商、準加盟商、準投資者。1.工程整體占地15平方公里，一期近3萬平方米，工程將成為區(qū)域性的CBD總部集群，走出全國連鎖的酒飲樣板市場，成為不落幕的中外酒飲廣交會。二、三期將開設(shè)全國首座酒業(yè)高等學(xué)府和會展中心、五星級酒店和酒文化主題公園，成為珠江景觀帶上的5A級旅游勝地。重點列舉！從體量、定位、工程組成的角度分析〔主題商業(yè)型〕〔大綜合型〕酒產(chǎn)業(yè)園市場調(diào)查產(chǎn)業(yè)園占地面積約267畝。產(chǎn)業(yè)園依托黃帝陵得天獨厚的文化資源優(yōu)勢。工程擬建：酒文化展示館、軒轅酒品酒村、酒文化和中華農(nóng)耕文化塑像游覽區(qū)、生態(tài)園林區(qū)等。工程將黃帝文化、酒文化、農(nóng)耕文化與旅游、觀光、品酒、休閑、娛樂融為一體。軒轅酒文化產(chǎn)業(yè)園古井貢酒生態(tài)產(chǎn)業(yè)園重點列舉！從體量、定位、工程組成的角度分析古井貢酒生態(tài)產(chǎn)業(yè)園工程，總占地面積約80萬平方米，概算總投資22.86億元。產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃設(shè)計定位于“酒產(chǎn)業(yè)、酒文化、酒旅游、酒生態(tài)〞四者融合，表達精益元素，突出節(jié)能減排和循環(huán)經(jīng)濟。整體分為六大功能區(qū)：釀造區(qū)、勾兌儲存區(qū)、成品酒灌裝區(qū)、配套輔助區(qū)、研發(fā)及行政辦公區(qū)和員工生活區(qū)。設(shè)計風(fēng)格既延續(xù)古井厚重的歷史文化?！参幕糜涡汀场伯a(chǎn)業(yè)龍頭型〕國際糖酒產(chǎn)業(yè)聚集園工程總規(guī)劃占地面積860畝，總規(guī)劃建筑面積50萬平方米。工程經(jīng)營范圍包括糖、酒、茶、飲料、食品等五大類商品，涵蓋生產(chǎn)資料、原輔料、包裝及設(shè)計、設(shè)備設(shè)施，物流裝備五大領(lǐng)域，集展覽展示、交易、調(diào)劑、科技研發(fā)、物流配送信息效勞、金融效勞、國際貿(mào)易進出口保稅區(qū)、委托加工、電子商務(wù)文化創(chuàng)意、品牌推廣、學(xué)術(shù)交流、技術(shù)培訓(xùn)、旅游休閑等十六大功能于一體?！捕嘣a(chǎn)業(yè)型〕這對我們的啟示是什么？綜合類型的酒產(chǎn)業(yè)園，產(chǎn)品“硬件〞表達在建筑風(fēng)格、產(chǎn)品組合、功能分區(qū)等方面上。但產(chǎn)業(yè)園還要有“軟件〞要有“產(chǎn)業(yè)運營效勞〞！我們要增強軟件，我們要搭建運營效勞平臺！小結(jié)酒文化產(chǎn)業(yè)園組成："硬件"+"軟件"酒文化產(chǎn)業(yè)園分類為：綜合型、文化旅游型、主題商業(yè)型、產(chǎn)業(yè)龍頭型、多元產(chǎn)業(yè)型本案為綜合類型即：旅游、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、居住等多位一體的綜合類型工程“統(tǒng)一酒產(chǎn)業(yè)園與本案類似度較高〞我們先解決“軟件〞我們搭建什么樣的運營平臺？我們怎么搭建這樣的平臺？我們平臺的核心是什么？我們怎樣讓平臺受到關(guān)注？運營平臺酒文化產(chǎn)業(yè)園效勞運營平臺搭建的前提是，我們要了解酒產(chǎn)業(yè)整體的產(chǎn)業(yè)鏈，并解析在每個環(huán)節(jié)中的主體及重點要素。陳釀制造產(chǎn)品研發(fā)、市場籌劃定位設(shè)計包裝營銷合作〔分銷、經(jīng)銷、買斷、代理〕渠道建立〔直銷〕市場營銷〔宣傳〕終端銷售物流配送研發(fā)、籌劃為主體生產(chǎn)制造為主體設(shè)計包裝為主體代理為主體終端載體為主體宣傳媒體為主體物品流通為主體消費者為主體運營平臺研發(fā)、策劃主體生產(chǎn)制造主體設(shè)計包裝主體代理為主體終端載體為主體宣傳媒體為主體物品流通為主體消費者為主體酒水研發(fā)、籌劃環(huán)節(jié)、檢測檢驗環(huán)節(jié)生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)包裝設(shè)計、生產(chǎn)環(huán)節(jié)考察、評定、資源整合環(huán)節(jié)建立、整合環(huán)節(jié)籌劃設(shè)計、媒體投放、線下活動環(huán)節(jié)配送、分布設(shè)計環(huán)節(jié)零售、批發(fā)、試用環(huán)節(jié)通過主體環(huán)節(jié)分析，再以各個環(huán)節(jié)對應(yīng)的單位功能特點，來打造產(chǎn)業(yè)效勞平臺，從而實現(xiàn)聚向化、一體化、全面化的綜合效勞平臺主體環(huán)節(jié)酒水研發(fā)中心、食品檢驗檢測機構(gòu)酒生產(chǎn)商設(shè)計公司、包裝公司代理商網(wǎng)絡(luò)公司、賣場公司、連鎖店公司籌劃公司、媒體公司物流、倉儲公司個人、企業(yè)、酒店單位分析；價值曲線“研發(fā)〞“銷售〞“制造〞我們我們通過價值曲線分析我們的運營平臺方向在研發(fā)、籌劃、檢測、合作、渠道、宣傳、配送方向.運營平臺酒水研發(fā)中心、食品檢驗檢測中心、代理合作、渠道、設(shè)計創(chuàng)新、市場營銷、配送通過價值曲線我們確定效勞平臺的建立方向，通過各個單位功能和不聚集性確定我們的平臺職能特性。市場中心渠道平臺、終端平臺服務(wù)中心商務(wù)代理平臺、企業(yè)合作平臺、服務(wù)咨詢平臺資源中心信息平臺、人力資源平臺金融中心融資擔(dān)保平臺、金融交易平臺孵化中心技術(shù)共享平臺、科研轉(zhuǎn)化平臺行政中心政策平臺、第三方平臺營銷中心媒體、策劃平臺、設(shè)計平臺低價值運營平臺渠道平臺1.傳統(tǒng)渠道：與終端經(jīng)營者建立合作，定期開辦合作洽談會〔如吉馬、超市、華致等〕2.網(wǎng)絡(luò)渠道：建立B2C/B2B等電子商務(wù)平臺為入園企業(yè)建立商務(wù)渠道〔自建或是與相關(guān)企業(yè)合作〕3.渠道信息采集平臺：收集渠道相關(guān)信息及時反響入園企業(yè)〔設(shè)有專業(yè)渠道收集專員，以會員制發(fā)放〕4.采購平臺：為入園企業(yè)提供原料、設(shè)備、及其它用品采購平臺?！苍O(shè)有專業(yè)展示、銷售中心〕終端平臺1.成立永不落幕的酒博會2.定期舉辦銷售活動如：邀請企業(yè)事業(yè)進行采購活動、禮品采購展會〔融合其他產(chǎn)品〕等市場中心運營效勞中心市場中心--解析〔備注〕終端平臺渠道平臺運營平臺商務(wù)代理平臺商務(wù)效勞平臺為入園企業(yè)提供：財務(wù)，法律、集中政府公關(guān)、投資規(guī)劃、資金管理、法律參謀、工商注冊、稅務(wù)登記、商標(biāo)注冊等效勞〔與專業(yè)公司合作〕企業(yè)合作平臺1.定期舉辦代理商與生產(chǎn)商交易論壇會，促進產(chǎn)業(yè)上下游銜接〔成立專家會提供代理建議〕2.提供信息并促進企業(yè)與企業(yè)之間的合作如〔參股、并購等〕商務(wù)效勞中心運營效勞中心效勞中心--解析〔備注〕效勞咨詢平臺1.進口酒效勞國外酒商與國內(nèi)經(jīng)營商的紐帶，具有貿(mào)易通關(guān)的專業(yè)渠道、資源、專業(yè)技能等效勞〔與專業(yè)公司合作〕2.申請保稅倉庫，為企業(yè)提供效勞3.為入園企業(yè)提供市場調(diào)研、企業(yè)管理等效勞〔與專業(yè)公司合作〕企業(yè)合作平臺效勞咨詢平臺商務(wù)代理平臺運營平臺人力資源平臺為入園企業(yè)提供招聘、獵頭、培訓(xùn)效勞〔建立中國酒業(yè)人才技術(shù)培訓(xùn)中心〕、專家咨詢等效勞〔與專業(yè)企業(yè)合作〕信息平臺為入園企業(yè)提供行業(yè)咨詢、政策信息、行業(yè)分析報告等效勞。發(fā)行園區(qū)周報及雜志等刊物?！步ㄗh自行成立文化部〕資源中心運營效勞中心資源中心--解析人力資源平臺信息平臺運營平臺融資擔(dān)保平臺為企業(yè)溝通各種融資渠道，有針對性地向商業(yè)銀行、風(fēng)險投資機構(gòu)、信用擔(dān)保機構(gòu)、投資公司、大企業(yè)和個人推薦工程融資平臺盡可能以相關(guān)行業(yè)的人士組成基金機構(gòu)〔PE〕，這樣有助于企業(yè)更快的得到資金支持。銀行或風(fēng)頭機構(gòu)鑒于對行業(yè)的不了解可能導(dǎo)致投資的過程中存在一定決策難度〔政府帶動〕金融交易平臺通過園區(qū)的建設(shè)及企業(yè)的進入，形成市場聚集和知名度，并最終通過政府、企業(yè)、銀行建立酒期貨交易市場〔期酒認藏消費工程〕，為企業(yè)提供期酒交易平臺。金融中心運營效勞中心金融中心--解析〔備注〕融資擔(dān)保平臺金融交易平臺運營平臺技術(shù)共享平臺與各大酒產(chǎn)業(yè)研發(fā)中心、行業(yè)協(xié)會、專家等合作，建立酒產(chǎn)業(yè)技術(shù)聯(lián)盟。為酒企業(yè)提供生產(chǎn)制造的技術(shù)效勞?！才c各專業(yè)機構(gòu)合作〕科研轉(zhuǎn)化平臺為酒研發(fā)、設(shè)計創(chuàng)意企業(yè)提供資源嫁接如：合作創(chuàng)新、參股經(jīng)營、市場開拓等效勞，搭建科研轉(zhuǎn)換平臺。資源中心運營效勞中心孵化中心--解析技術(shù)共享平臺科研轉(zhuǎn)化平臺運營平臺政策平臺為入園企業(yè)建立政策支持平臺，提供相應(yīng)的稅收優(yōu)惠、產(chǎn)業(yè)政策咨詢、申請轉(zhuǎn)型扶持資金、高新技術(shù)認定等效勞，并設(shè)有專人跟蹤落實。第三方平臺園區(qū)與檢測、鑒定機構(gòu)合作，為入園企業(yè)提供一站式效勞〔建議在園區(qū)設(shè)有分支機構(gòu)〕，使園區(qū)企業(yè)可以等到便捷、優(yōu)惠的效勞。行政中心運營效勞中心行政中心--解析政策平臺第三方平臺運營平臺媒體平臺整合行業(yè)專業(yè)媒體、籌劃機構(gòu)，為入園企業(yè)搭建宣傳媒體共享平臺。與專業(yè)媒體、籌劃機構(gòu)進行合作使園區(qū)企業(yè)得到品牌推廣等效勞〔與專業(yè)公司合作〕設(shè)計平臺搭建企業(yè)或個人設(shè)計方案的共享平臺，為入園企業(yè)提供設(shè)計方案的選擇。從而形成設(shè)計聚集，讓園區(qū)企業(yè)選擇多樣化、創(chuàng)新化和低本錢化。例如：“海寧皮件城設(shè)計一條街〞〔平臺搭建分為網(wǎng)絡(luò)、實體兩種形式〕營銷中心運營效勞中心營銷中心--解析〔備注〕媒體平臺設(shè)計平臺市場中心效勞中心資源中心金融中心資源中心行政中心營銷中心運營效勞中心運營中心工程主要競爭力但我們是文化地產(chǎn)，我們做的還不夠！我們?nèi)绾翁岣吖こ唐焚|(zhì)、建立工程特點？如何宣傳我們的工程？“聚勢"〞聚氣〞園區(qū)軟件提升招商依據(jù)高效運營帶來的品牌提升我們的內(nèi)涵是打造“酒文化〞產(chǎn)業(yè)完整鏈條產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)關(guān)鍵要素：競爭力、提升品質(zhì)、知名度核心內(nèi)容：工程的靈魂、地產(chǎn)的根本、品牌的提升〔備注〕“聚勢"〞聚氣〞何為“聚勢〞“聚氣〞聚勢：聚集有聲望、有勢力的人或機構(gòu)，從而提升工程的價值聚氣：聚集人氣，使工程及片區(qū)能快速的成熟關(guān)鍵要素出發(fā)點：是生活、是人生與酒的聯(lián)系！我們要精神層面！“藝術(shù)〞源于我們所要的是：城市名片、行業(yè)標(biāo)桿、經(jīng)典傳承鑒賞生活、品味人生“藝術(shù)〞“美酒〞書畫雕塑行為藝術(shù)藝術(shù)品歌劇文藝我們要融合！產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)+旅游地產(chǎn)提出旅游地產(chǎn)的角度酒與藝術(shù)的角度聚勢、聚氣的角度

一條“街〞一條“道〞一個“心〞以七大洲為主題的藝術(shù)街〔世界藝術(shù)街〕藝術(shù)名人大道名人蠟像、音樂歌劇、電影上映、書畫展覽、名酒古玩展覽拍賣的多功能藝術(shù)中心世界藝術(shù)街以亞洲、歐洲、北美洲、南美洲、非洲、大洋洲、南極洲各個國家藝術(shù)為主題提出建議1.每個區(qū)域以藝術(shù)展覽館為主，展出片區(qū)具有代表性的藝術(shù)品〔可融入酒文化〕2.周邊配以小局部商業(yè)業(yè)態(tài)，建筑物以片區(qū)代表風(fēng)格表達3.每個片區(qū)設(shè)有酒終端銷售載體〔店鋪〕，主要銷售片區(qū)代表酒種4.每個片區(qū)設(shè)有酒吧，酒吧表達片區(qū)代表風(fēng)格提出藝術(shù)名人大道參照香港星光大道，以藝術(shù)文藝為主體，邀請各界名流到此留下紀念。建議1.名人大道以名人雕塑〔名人簡介〕或藝術(shù)品雕塑〔藝術(shù)品說明〕為表現(xiàn)點2.名人紀念可以以其它形式表現(xiàn)如；提字、簽名、手印、個人獨特雕塑等等提出多功能藝術(shù)中心以名人蠟像、音樂歌劇、電影上映、書畫展覽、名酒古玩展覽拍賣等為主題的多功能藝術(shù)中心主題藝術(shù)街、名人大道、藝術(shù)中心、購物中心“聚勢〞我們?nèi)绾巍熬蹥猕暎吭谶@里舉辦電影節(jié)在這里舉辦藝術(shù)節(jié)在這里舉辦酒博會在這里舉辦論壇會在這里舉辦展覽拍賣會通過名人大道、藝術(shù)中心、藝術(shù)街等其它條件爭取到電影節(jié)或其它相關(guān)活動的舉辦地點通過硬件設(shè)施及藝術(shù)氣氛爭取到藝術(shù)節(jié)的舉辦地點通過酒產(chǎn)業(yè)的聚集，舉辦酒博會舉辦酒產(chǎn)業(yè)、藝術(shù)品、等相關(guān)論壇會舉辦名酒、古玩等展覽拍賣會通過“大型知名活動〞聚氣以我們具備的條件，應(yīng)該舉辦什么樣的活動----與產(chǎn)業(yè)相關(guān)、文化藝術(shù)相關(guān)小結(jié)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營效勞旅游地產(chǎn)模式帶動市場需求酒產(chǎn)業(yè)“源泉〞“軟件競爭力〞工程產(chǎn)品解析工程是大型綜合體，我們要解決硬件問題。------功能分區(qū)、產(chǎn)品市場、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品組合、銷售模式等等〔硬件〕工程競爭力“軟件〞“硬件〞工程匯報思路part.1工程理解及問題part.2酒產(chǎn)業(yè)園運營理念part.3工程規(guī)劃及產(chǎn)品定位建議part.4工程銷售策略建議整體規(guī)劃建議產(chǎn)品定位建議工程整體規(guī)劃定位建議工程規(guī)劃分析首先整體分析：利用網(wǎng)格分析法來判斷7個地塊的價值上下網(wǎng)格分析法：根據(jù)特爾菲法計算，參考塘沽及周邊區(qū)域基準地價修正體系各因素權(quán)重，確定五大核心因素及對地塊價值影響的權(quán)重比分別是1道路交通狀況：30％2環(huán)境條件：30％3宗地現(xiàn)狀及內(nèi)部資源：10％5商服繁華程度：30％1.道路交通狀況〔權(quán)重30%〕考慮地塊所臨道路的等級、對外交通便利度。2.環(huán)境條件〔權(quán)重30%〕考慮地塊周邊環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度〔景觀資源〕。3.宗地現(xiàn)狀及內(nèi)部資源〔權(quán)重10%〕考慮地上建筑物現(xiàn)狀、土地開發(fā)程度、土地使用限制及自然條件〔地形、地勢條件〕等其他因素的影響。4.商服繁華程度〔權(quán)重30%〕考慮商服中心對地塊的輻射影響程度。〔距離商務(wù)中心區(qū)〕通過網(wǎng)格分析法來判斷各個地塊價值云山道海德路廬山到1濱宇道海原西路32工程規(guī)劃分析4交通因素三條橫向道路：濱宇道、云山道、廬山道。云山道為中心道，緊鄰廬山道只有A地塊，因此其對土地價值的影響分值主要是云山道。縱向道路價值順序是1、4、2、3環(huán)境因素環(huán)境資源主要是金海湖資因此源靠近金海湖的地塊價值大。宗地現(xiàn)狀因素土地現(xiàn)狀根本相同，但因A地塊考慮延伸到湖面上因此本錢會有所增加商服程度因素各地塊商業(yè)中心〔內(nèi)部與外部因素〕的距離決定地塊的價值通過重點因素判斷出地塊的權(quán)重分數(shù)，從而劃分地塊等級地塊名稱交通因素(30)環(huán)境資源(30)宗地現(xiàn)狀(10)商服程度(30)權(quán)重分數(shù)（100）備注A303083098A類B2020102070E類C3025102590B類D3025102590B類E3025102590B類F2520102580C類G2520102075D類H2520102075D類I2015101560F類很好30好25一般20差15工程規(guī)劃分析產(chǎn)品價值分析1.旅游商業(yè)產(chǎn)品酒店、商業(yè)、文化藝術(shù)園等等2.商業(yè)產(chǎn)品購物中心、商鋪、綜合體等等3.住宅產(chǎn)品高層、小高層、配套商業(yè)等等4.產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品物流配送中心、企業(yè)駐地等等高價值高價值中高價值相對低價值A(chǔ)類B類C類D類E類F類B類B類D類通過判斷地塊價值及產(chǎn)品價值，來支撐工程整體規(guī)劃及產(chǎn)品擺位6號地塊作為經(jīng)濟總部的優(yōu)勢.可以借助3、4號地塊的商業(yè)優(yōu)勢.可以合2號地塊形成產(chǎn)業(yè)聚集工程規(guī)劃建議135477號地塊作為住宅產(chǎn)品的優(yōu)勢1可借助4號地塊的商業(yè)同時也可借助濱海企業(yè)大道二期的商業(yè)2.可以與2號商貿(mào)地塊隔離開以保證住宅品質(zhì)26〔原版規(guī)劃〕〔建議規(guī)劃〕工程規(guī)劃1休閑水岸：精品酒店、酒店式公寓、高端零售、民俗街坊、高端餐飲、酒吧茶室、游船碼頭、酒文化園、酒博物館、五大主題窖藏2酒類商貿(mào)園：倉儲物流調(diào)配、流通企業(yè)駐地、酒類交易市場3商務(wù)會展區(qū)：城市綜合體、商務(wù)辦公、會議酒店、會展中心、培訓(xùn)中心4版權(quán)經(jīng)濟區(qū)：購物中心、SOHO社區(qū)、配套商業(yè)5產(chǎn)業(yè)孵化基地：商務(wù)辦公、商務(wù)公寓6企業(yè)總部基地：總部基地、設(shè)計研發(fā)、鑒定中心7居住配套區(qū)：多層住宅、高層住宅、配套商業(yè)工程規(guī)劃建議1354726紅色區(qū)域為商業(yè)商務(wù)金融中心板塊藍色區(qū)域為產(chǎn)業(yè)鏈聚集板塊紫色區(qū)域為文化旅游板塊綠色區(qū)域為配套住宅板塊酒商業(yè)酒產(chǎn)業(yè)酒文化酒配套工程整體建議分為4大板塊旅游板塊產(chǎn)業(yè)板塊住宅板塊商業(yè)板塊工程規(guī)劃建議1354726紅酒主題洋酒啤酒主題白酒黃酒主題商業(yè)商務(wù)金融中心板塊酒商業(yè)5號地塊以紅酒為主題主要產(chǎn)品為：商務(wù)辦公、酒店式公寓、紅酒商業(yè)中心、酒交易中心、主題酒店等4號地塊以洋酒、啤酒為主題并兼有金融功能主要產(chǎn)品為：啤酒、洋酒商業(yè)、購物中心、期貨交易大廳、金融街、酒吧等產(chǎn)品商業(yè)金融商務(wù)3號地塊以白酒、黃酒為主題并兼有商務(wù)功能主要產(chǎn)品為：白酒、黃酒商業(yè)、會展中心、培訓(xùn)中心、商務(wù)辦公、商務(wù)會館、商務(wù)酒店等產(chǎn)品1號地塊以文化旅游為主題主要產(chǎn)品為：星級精品酒店、世界藝術(shù)街、配套商業(yè)、名品購物街、名人大道、高端餐飲、酒吧茶室、多功能主題館、游船碼頭、酒文化園、酒博物館、五大主題窖藏等產(chǎn)品。1354726文化旅游主題酒文化工程規(guī)劃建議文化旅游板塊1354726酒商貿(mào)流通園配套住宅酒企業(yè)總部工程規(guī)劃建議酒產(chǎn)業(yè)酒產(chǎn)業(yè)鏈聚集板塊2號地塊以酒商貿(mào)流通園為主題主要產(chǎn)品為：倉儲物流調(diào)配、采購交易市場、研發(fā)孵化中心、流通企業(yè)駐地等產(chǎn)品6號地塊以酒企業(yè)總部為主題主要產(chǎn)品為：經(jīng)濟總部、設(shè)計研發(fā)鑒定中心、配套商業(yè)等產(chǎn)品酒配套配套住宅板塊7號地塊以配套住宅為主題主要產(chǎn)品為：高層、小高層、花園洋房、商業(yè)配套等產(chǎn)品工程產(chǎn)品分析工程產(chǎn)品分析先從工程產(chǎn)品組成開始，逐一分析產(chǎn)品的市場環(huán)境、定位、差異性〔備注〕主要產(chǎn)品為：星級精品酒店、世界藝術(shù)街、配套商業(yè)、名品購物街、名人大道、高端餐飲、酒吧茶室、多功能主題館、游船碼頭、酒文化園、酒博物館、五大主題窖藏等產(chǎn)品。2.酒類商貿(mào)園：倉儲物流調(diào)配、流通企業(yè)駐地、采購交易市場主要產(chǎn)品為：商務(wù)辦公、商務(wù)酒店、會展中心、培訓(xùn)中心等等主要產(chǎn)品為：購物中心、交易中心、金融街等5主要產(chǎn)品為：商務(wù)辦公、商務(wù)公寓、商業(yè)等6.企業(yè)總部基地：總部基地、設(shè)計研發(fā)、鑒定中心7居住配套區(qū)：多層住宅、高層住宅、配套商業(yè)市場產(chǎn)品自持為主的產(chǎn)品酒店式公寓、辦公寫字、SOHO、商業(yè)〔商鋪、購物中心等〕、住宅、經(jīng)濟總部、倉儲物流、企業(yè)駐地等產(chǎn)品會展中心、多功能大館、培訓(xùn)中心、游船碼頭、藝術(shù)展覽館、主題窖藏、酒文化博物館等產(chǎn)品市場認知--市場認可--市場份額負盈利經(jīng)營--平衡點--盈利經(jīng)營重點研究工程產(chǎn)品定位建議商業(yè)板塊產(chǎn)品定位建議“本案判斷建議主要針對一期產(chǎn)品〞一期產(chǎn)品規(guī)劃〔5號地塊〕工程辦公寫字樓產(chǎn)品定位建議天津市場調(diào)研天津?qū)懽謽侵饕植技艾F(xiàn)狀天津市優(yōu)質(zhì)寫字樓主要集中在中心城區(qū)及濱海新區(qū)截止到2021年第二季度天津市優(yōu)質(zhì)寫字樓無新增供給，全市甲級寫字樓維持在850633㎡空置率為17.64％濱海新區(qū)現(xiàn)存寫字樓多以出售為主，泰達MSD推出A區(qū)B區(qū)受到廣泛關(guān)注2021年天津?qū)懽謽鞘袌?，大面積租戶市場表現(xiàn)活潑，因成交單價低位加之新物業(yè)成交未見樂觀，使得整體市場租金略有下降趨勢。但由于大面積租戶活潑和新增供給量少，使得整體空置率有所下降天津市場調(diào)研寫字樓價格預(yù)測目前天津?qū)懽謽亲饨瓠h(huán)比上季下降了0.98%，到達每月每平方米122.50元約合每天每平方米4.08元。分商圈來看，南京路商圈租金依托交通優(yōu)勢依舊領(lǐng)跑全市，至每月每平方米129.26元金融城區(qū)域大體量的環(huán)球金融中心出租壓力凸現(xiàn)，致租金環(huán)比上季下降了5.71%寫字樓受宏觀政策和經(jīng)濟開展影響較小，成交量及成交價格相對保持穩(wěn)定。天津?qū)懽謽鞘袌鲩_展趨勢未來3-4年內(nèi)〔短期內(nèi)〕，天津市寫字樓將進入全新跨越式開展階段。大量大型綜合性，高品質(zhì)工程將投入市場。這些工程特點是，體量大、品質(zhì)高，屬于復(fù)合型綜合業(yè)態(tài)工程。另外市場將突破傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，眾多新興區(qū)域初步形成新商務(wù)區(qū)，天津?qū)懽謽浅尸F(xiàn)多核心開展的平衡態(tài)勢。未來10年內(nèi)〔長期〕，隨著天津環(huán)渤海經(jīng)濟圈中的核心定位，以及天津城市經(jīng)濟的總體開展。將吸引大量的新批外資企業(yè)駐扎，內(nèi)資企業(yè)巨頭的進入和本地企業(yè)的擴大及改善。這將為寫字樓帶來前所未有的開展機遇。寫字樓市場日趨市場化、國際化。新增工程將凸顯高端屬性，由此會對售價及租金有一些影響。但隨著市場的認知和競爭后，消費者將更愿意接受高品質(zhì)工程。天津?qū)懽謽鞘袌鍪蹆r相對保持穩(wěn)定，未來在短期內(nèi)有大量高端工程涌入市場。隨著經(jīng)濟開展及市場認知未來多數(shù)工程普遍凸顯高品質(zhì)屬性小結(jié)隨著天津總體的開展及寫字樓日趨市場化、國際化。寫字樓工程普遍凸出高端屬性。天津市寫字樓市場未來的開展趨勢天津市寫字樓市場面臨的問題是高資本進入狀態(tài)是持續(xù)的勁烈競爭天津?qū)懽謽鞘袌觥俺志脩?zhàn)〞隨著天津經(jīng)濟的開展，未來天津?qū)懽謽鞘袌鰧⒂写罅抗こ逃咳搿５袌稣w的供給量是否能與經(jīng)濟開展所帶來的需求，趨于同步開展。我們認為！濱海市場調(diào)研濱海寫字樓主要分布及現(xiàn)狀開發(fā)區(qū)于家堡響螺灣海洋高新區(qū)現(xiàn)有供給為主短期內(nèi)供給為主未來供給為主未來中央商務(wù)區(qū)寫字樓主要集中在響螺灣、于家堡區(qū)域和泰達CBD區(qū)域濱海寫字樓未來市場預(yù)測重點區(qū)域包括本項目所在區(qū)域泰達MSD供應(yīng)量87萬㎡于家堡供應(yīng)量507萬㎡響螺灣供應(yīng)量189萬㎡海洋高新區(qū)供應(yīng)量120萬㎡重點區(qū)域供應(yīng)總量903萬㎡濱海新區(qū)寫字樓主要集中在于家堡、響螺灣、開發(fā)區(qū)。濱海新區(qū)寫字樓整體供給量大，且分布較為集中。2021年濱海新區(qū)寫字樓市場放量增加，主要集中在響螺灣商務(wù)匙以及泰達MSD區(qū)域，未來市場競爭壓力增大，空置率在短期內(nèi)將處于高位運行。濱海市場調(diào)研各區(qū)域?qū)懽謽寝k公角色定位未來塘沽區(qū)將以中心商務(wù)商業(yè)區(qū)建設(shè)為契機，著力開展國際金融、國際貿(mào)易、會展經(jīng)濟、總部經(jīng)濟等現(xiàn)代效勞業(yè)，這將提高第三產(chǎn)業(yè)比例，增加對寫字樓的需求濱海新區(qū)寫字樓租售價格開發(fā)區(qū)于家堡響螺灣海洋高新區(qū)中心生態(tài)城9500-11000元/㎡16000-23000元/㎡12000-15000元/㎡濱海新區(qū)響鑼灣商務(wù)區(qū)、中新生態(tài)城區(qū)域?qū)懽謽枪こ讨饕允蹫橹?，成交均價每平方米11000-14000元.開發(fā)區(qū)中心區(qū)價格較高.濱海新區(qū)響螺灣區(qū)域的寫字樓租金價格在0.9--2.0元/㎡/每天.出租主力戶型150--200㎡〔酒店式公寓除外〕濱海新區(qū)各區(qū)域辦公角色定位區(qū)別明顯，除中心區(qū)外租售價格不高〔備注〕濱海市場調(diào)研濱海新區(qū)寫字樓客戶情況行業(yè)創(chuàng)意設(shè)計電子科技建筑房產(chǎn)金融保險康體服務(wù)科技研發(fā)貿(mào)易能源礦產(chǎn)生物科技總體面積8091㎡19913㎡35487㎡69507㎡6566㎡22840㎡36714㎡19299㎡27544㎡行業(yè)食品醫(yī)療投資經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)科技文化教育物流信息咨詢醫(yī)療科技政府事業(yè)制造業(yè)總體面積9490㎡2512㎡17808㎡5958㎡25046㎡27643㎡1865㎡16025㎡23458㎡濱海新區(qū)客戶比例〔按總面積劃分〕〔抽樣調(diào)查〕金融保險類客戶是消化寫字樓的主力，貿(mào)易、物流、信息咨詢和建筑房產(chǎn)的客戶最多面積區(qū)間/行業(yè)100㎡及以下101㎡-200㎡201-300㎡301-400㎡401-500㎡501-1000㎡1000㎡以上100％制造業(yè)28.638.113.16.02.46.06.0100醫(yī)療科技42.928.614.30014.30100能源礦產(chǎn)18.924.520.817.05.75.77.5100貿(mào)易36.733.312.26.75.04.41.9100物流33.034.913.85.56.44.61.8100金融保險13.13.316.49.81.631.124.6100信息咨詢32.734.711.98.94.05.92.0100文化教育14.840.718.518.57.400100康體服務(wù)22.244.414.87.43.77.40100建筑房產(chǎn)30.828.014.011.24.77.53.7100創(chuàng)意設(shè)計14.360.73.67.1010.73.6100食品飲料16.716.716.7016.7033.3100科技研發(fā)35.522.66.512.93.26.512.9100生物科技6.325.0006.331.331.3100投資經(jīng)營30.01030.010.010.010.00100政府事業(yè)9.109.109.118.254.5100電子科技4.339.18.721.708.717.4100網(wǎng)絡(luò)科技10.746.414.33.63.610.710.710027.331.613.28.74.48.36.6100行業(yè)類別需求面積情況區(qū)域市場調(diào)研本案E谷二期E谷濱海大道明發(fā)中海油用地麒麟珠寶街珠寶街建設(shè)開展大廈文峰大廈中鐵22局大廈香港大廈奧特萊斯紅星美凱龍信息產(chǎn)業(yè)園濱海明發(fā)商業(yè)廣場工程位于塘沽海洋高新區(qū)，西臨津秦高鐵濱海站，南臨金海湖。工程占地約21萬平米，建筑面積約55萬平米，是集商業(yè)SHOPPINGMALL、公寓、酒店、寫字樓的綜合體工程濱海中國智造e谷工程是約46萬平米建筑的綜合產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是集商業(yè)商務(wù)中心、體育文化中心、產(chǎn)業(yè)中心和軌道交通樞紐于一體的未來新中心區(qū)重點列舉濱海國際企業(yè)大道工程工程總建筑面積為60萬㎡，是及商務(wù)辦公、星級酒店、公寓為一體的商業(yè)綜合體工程所在區(qū)域主要以商務(wù)商業(yè)為主，綜合體工程較多。目前多數(shù)工程處于研發(fā)階段市場調(diào)研寫字樓代表工程分析工程開發(fā)商：天津極地海洋世界工程位于響螺灣區(qū)域工程占地12837㎡工程地上建筑物面積為95797㎡，地下面積為22860㎡工程寫字樓為B座、A座為酒店式公寓。寫字樓公26層工程是集酒店商業(yè)和SOHO辦公為一體的綜合性公共建筑濱海海昌大廈開發(fā)公司：深圳市深福保集團工程建筑體量15..78萬平米工程位置；響螺灣區(qū)域工程建筑高度；A座177.45米B座99.25米工程建筑層數(shù)A座46層。B座25層工程業(yè)態(tài)組成；級寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)為一體的5A及現(xiàn)代綜合體金唐大廈市場調(diào)研寫字樓代表工程分析中鋼國際廣場開發(fā)公司；中鋼國際控股建筑體量；39.52萬㎡建筑高度；358米建筑層數(shù)；1號塔24層、2號塔82層業(yè)態(tài)組成；集酒店、寫字樓、會展、酒店式公寓及高端商業(yè)為一體的綜合體設(shè)計特色；1.六邊形中國窗主題元素取消結(jié)構(gòu)柱，增加靈活有效的使用空間綠色環(huán)保建筑，綠色建筑LEED認證曠世國際工程總建筑面積為18.38萬平米，地上建筑面積為14.53萬平米，地下面積為3.85萬平米，工程A座4-26層為5A級商務(wù)寫字樓，B座為4-11層為酒店式公寓及12-26層為SOHO商務(wù)辦公。地下車庫停車約為800輛工程全球首創(chuàng)電梯香氛系統(tǒng)、雙管式中央空調(diào)、24小時新風(fēng)系統(tǒng)、5A智能化系統(tǒng)、高效電梯配置小結(jié)大環(huán)境、區(qū)域環(huán)境、區(qū)內(nèi)部環(huán)境1.天津市場高資本進入狀態(tài)、持續(xù)的劇烈競爭---決定成敗在于“持續(xù)供給的現(xiàn)金流〞2.濱海市場濱海新區(qū)寫字樓市場未來供給量大且相對集中，但就目前情況而言未來一定時期內(nèi)各個工程的去化速度不容樂觀3.海洋高新區(qū)工程所在區(qū)域多以商業(yè)綜合體為主且可能未來集中上市。這將導(dǎo)致區(qū)內(nèi)競爭異常劇烈。濱海國際企業(yè)大道二期、明發(fā)商業(yè)綜合體、中國智造E谷是本工程的直接競爭者，文峰、香港大廈〔考慮寫字樓產(chǎn)品的租售市場〕也會成為潛在競爭者，同時本區(qū)域有一定的土地存量，未來也會有一定的市場潛入者，就寫字樓產(chǎn)品而言〔該區(qū)域大力開展經(jīng)濟總部〕同時擁有一定的市場替代產(chǎn)品本案寫字樓啟示再來來闡述我們要面臨的問題？1.我們在劇烈的競爭中核心競爭力是什么？2.如何在保證風(fēng)險控制的同時，實現(xiàn)利潤最大化？先來闡述我們的目標(biāo)1.價值大最大化：公司和客戶價值最大化2.銷售周期最小化：滾動開發(fā)實現(xiàn)快速去化3.品牌提升：通過一期工程使公司在北方區(qū)域建立形象4.風(fēng)險控制：防止工程運營和銷售風(fēng)險，實現(xiàn)順利銷售5.模板建立：通過模版建立確定公司核心競爭力我們的目標(biāo)！面臨的問題？本案寫字樓研究客戶定位本案是以酒為主題的綜合產(chǎn)業(yè)園，產(chǎn)業(yè)目標(biāo)客戶為進駐的企業(yè)是酒產(chǎn)業(yè)全國營運中心、華北片區(qū)營運中心、品牌營運商、大中華區(qū)總代理；進口酒總代理、終端企業(yè)總部中心、酒飲配套企業(yè)等等我們還不能完全依賴產(chǎn)業(yè)客戶，我們還需研究市場客戶！這些企業(yè)進駐的條件是：相對集中的產(chǎn)業(yè)環(huán)境、完整的上下游配套、完整的產(chǎn)業(yè)效勞體制、集中的銷售終端等等。這些條件我們正在創(chuàng)造本案寫字樓研究客戶定位濱海北區(qū)濱海南區(qū)濱海西區(qū)〔北〕濱海北區(qū)〔南〕本案處于濱海北區(qū)與濱海西區(qū)〔北〕之間濱海西區(qū)〔北〕：空港商務(wù)區(qū)〔渤龍湖〕濱海北區(qū)：濱海核心區(qū)〔泰達MSD〕濱海西區(qū)〔南〕：濱?；^(qū)濱海南區(qū)：臨港工業(yè)區(qū)濱海化工區(qū)臨港工業(yè)區(qū)濱海各區(qū)域分布圖本案寫字樓研究客戶定位建議我們判斷本工程的客戶類型構(gòu)成主題產(chǎn)業(yè)客戶地緣類客戶外地進津客戶本地客戶外地客戶區(qū)域改善型客戶核心區(qū)域外溢型客戶區(qū)域關(guān)聯(lián)型客戶主題型客戶其它行業(yè)客戶核心客戶重點客戶邊緣客戶本地主題企業(yè)地緣關(guān)聯(lián)企業(yè)外地主題企業(yè)核心區(qū)域外溢企業(yè)區(qū)域升級企業(yè)外地其它企業(yè)從濱海歷年企業(yè)從業(yè)人數(shù)來分析：濱海新區(qū)科學(xué)技術(shù)研究效勞和信息IT軟件開展最為快速，其次是房產(chǎn)建筑、商務(wù)效勞業(yè)占據(jù)第二批次本工程定位為酒產(chǎn)業(yè)園，主題企業(yè)是酒商貿(mào)及配套企業(yè)本案寫字樓研究客戶定位建議本工程核心客戶為：本地主題企業(yè)地緣關(guān)聯(lián)企業(yè)本工程地緣關(guān)聯(lián)型企業(yè)具有什么特性、屬于什么行業(yè)？從濱海企業(yè)的數(shù)量來分析：濱海新區(qū)貿(mào)易批發(fā)和制造占主導(dǎo)地位，商務(wù)效勞和物流業(yè)屬于第二批綜合以上分析：濱海新區(qū)科學(xué)技術(shù)研究效勞、商貿(mào)流通、房產(chǎn)建筑和商務(wù)效勞業(yè)開展勢頭最為強勁本案寫字樓研究客戶定位建議本地主題需求：酒商貿(mào)企業(yè)、配套企業(yè)地緣性需求：科學(xué)研發(fā)、商貿(mào)流通、房產(chǎn)建筑、商務(wù)效勞核心客戶客戶構(gòu)成外地主題需求：酒商貿(mào)企業(yè)、配套企業(yè)核心區(qū)域外溢需求：創(chuàng)意設(shè)計、咨詢效勞、信息IT、保險金融重點客戶客戶構(gòu)成邊緣客戶客戶構(gòu)成區(qū)域升級需求：石化重工企業(yè)、港口物流貿(mào)易、加工制造企業(yè)外地其它進津需求：房產(chǎn)建筑、保險金融、科學(xué)研發(fā)等等本案寫字樓研究客戶定位建議天津08年至今在售寫字樓工程70％自用，30％投資濱海金融街寫字樓70％自用，30％投資濱海響螺灣寫字樓60％以上自用，30％以下投資本工程購置客戶定位