章土地財(cái)產(chǎn)制度概論

第八章土地財(cái)產(chǎn)制度概論第一節(jié)土地財(cái)產(chǎn)制度簡(jiǎn)述第二節(jié)土地所有制第三節(jié)土地使用制第四節(jié)土地國(guó)家管理制度第五節(jié)土地產(chǎn)權(quán)及其權(quán)能構(gòu)成第一節(jié)土地財(cái)產(chǎn)制度的概論一、土地財(cái)產(chǎn)制度的概念和構(gòu)成：制度概念土地財(cái)產(chǎn)制度概念土地財(cái)產(chǎn)制度的構(gòu)成二、土地財(cái)產(chǎn)制度的特點(diǎn)三、土地財(cái)產(chǎn)制度的演進(jìn)與改革制度的概念制度的內(nèi)涵可概括為約束人們行為的一系列習(xí)慣和規(guī)則。制度有保障功能和激勵(lì)兩大基本功能是一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下土地關(guān)系的總和，是關(guān)于土地這一基本生產(chǎn)資料的所有、使用、管理的原則、方式、手段和界限等的法律規(guī)范和制度化體系。土地關(guān)系反映社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展形成和發(fā)展取決于土地制度土地財(cái)產(chǎn)制度的概念經(jīng)濟(jì)制度和法權(quán)制度土地的經(jīng)濟(jì)制度是人們?cè)谝欢ǖ纳鐣?huì)制度下在土地利用中形成的土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的組成部分。土地的法權(quán)制度是人們?cè)谕恋乩弥行纬傻耐恋亟?jīng)濟(jì)關(guān)系的法律體現(xiàn)，是社會(huì)上層建筑的組成部分。土地經(jīng)濟(jì)制度土地法權(quán)制度關(guān)系基礎(chǔ)，決定土地法權(quán)制度；反映、規(guī)范、確認(rèn)、保護(hù)、強(qiáng)化土地制度的特點(diǎn)地位的基礎(chǔ)性國(guó)度的差異性構(gòu)成的復(fù)雜性土地財(cái)產(chǎn)制度的演進(jìn)與改革

土地財(cái)產(chǎn)制度隨社會(huì)生產(chǎn)力的提高和整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度的發(fā)展推進(jìn)和演變。從下而上自發(fā)地漸進(jìn)式地進(jìn)行通過國(guó)家政權(quán)的力量從上而下統(tǒng)一推進(jìn)-----在一個(gè)國(guó)度或地區(qū)內(nèi)普遍進(jìn)行的土地財(cái)產(chǎn)制度改革（革命）。第二節(jié)土地所有制一、土地所有制的概念及其產(chǎn)生與發(fā)展二、土地所有制的法律形式三、土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)制度土地所有制的含義

及其產(chǎn)生與發(fā)展

土地所有制的含義土地所有制的產(chǎn)生與發(fā)展指人們?cè)谝欢ǖ牡纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)條條件下?lián)碛型镣恋氐男问?、、條件和程序序的規(guī)定.是土地的分配問問題土地所有制度土地所有制的的含義表明是土地制度的核核心；土地關(guān)關(guān)系的基礎(chǔ).基礎(chǔ)產(chǎn)生法律體現(xiàn)土地所有權(quán)是土地所有權(quán)人人依法占有、、使用、收益益和處分土地地的權(quán)利.土地所有制的的產(chǎn)生與發(fā)展展土地所有制是是由生產(chǎn)力的的狀況決定的的，即不同的的生產(chǎn)力狀況況形成不同的的土地所有制制。其產(chǎn)生發(fā)發(fā)展經(jīng)歷了五五個(gè)階段—原原始社會(huì)的氏氏族公社土地地所有制；奴奴隸主土地所所有制；封建建土地所有制制；資本主義義土地所有制制；社會(huì)主義義土地所有制制.可分為兩種基基本形式：公公有制和私私有制.土地所有制的的法律形式土地所有制都都需要在法律律上得到承認(rèn)認(rèn)和保護(hù)。國(guó)家確認(rèn)并保保護(hù)土地所有有制的法律文文件是土地所所有權(quán)證書，，如我國(guó)的的國(guó)有土地所所有權(quán)證書。。土地所有權(quán)的的轉(zhuǎn)移土地所有權(quán)的的轉(zhuǎn)移包括有有償轉(zhuǎn)移（如如買賣）和無無償轉(zhuǎn)移（如如贈(zèng)與、繼承承）。我國(guó)土地所有有權(quán)的轉(zhuǎn)移主主要是集體土土地所有權(quán)的的單向轉(zhuǎn)移———土地征用用。即國(guó)家通通過對(duì)土地集集體所有者的的一定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)補(bǔ)償，將集體體土地轉(zhuǎn)為國(guó)國(guó)家所有。第三節(jié)土土地使用制土地使用制的的概念土地所有制與與土地使用制制的關(guān)系土地使用制的的分類土地租賃關(guān)系系的性質(zhì)土地使用制的的法律形式指人們?cè)谝欢ǖ牡耐恋厮兄浦葡率褂猛恋氐氐男问?、條條件和程序的的規(guī)定.是怎樣利用土地地和取得收益益；誰享有土土地使用權(quán)及及其責(zé)、權(quán)、、利.表明核心和內(nèi)容確定獨(dú)立于土土地所有權(quán)的的土地使用權(quán).是確權(quán)解決土地資源的合合理、有效利利用問題.土地使用制度土地使用制的的概念土地使用制與土地地所有制的關(guān)關(guān)系前提提供服務(wù)相對(duì)獨(dú)立性反映、體現(xiàn);實(shí)現(xiàn)和鞏固的的形式與手段段.土地所有制土地使用制具有土地使用制的的分類兩權(quán)權(quán)合合一一兩權(quán)權(quán)分分離離：：有償償使使用用制制無償償使使用用制制度度土地地租租賃賃關(guān)關(guān)系系的的性性質(zhì)質(zhì)在土土地地““兩兩權(quán)權(quán)””分分離離條條件件下下所所實(shí)實(shí)行行的的土土地地有有償償使使用用制制，，無無論論其其具具體體形形式式如如何何，，實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)都都是是土土地地的的租租賃賃關(guān)關(guān)系系.土地地租租賃賃關(guān)關(guān)系系的的性性質(zhì)質(zhì)因因社社會(huì)會(huì)性性質(zhì)質(zhì)和和土土地地所所有有制制度度的的不不同同而而不不同同，，反反映映著不不同同的的階階級(jí)級(jí)關(guān)關(guān)系系和和產(chǎn)產(chǎn)品品分分配配關(guān)關(guān)系系：：－在在封封建建社社會(huì)會(huì)中中，，土土地地租租賃賃關(guān)關(guān)系系決決定定著著地地主主階階級(jí)級(jí)無無償償占占有有佃佃農(nóng)農(nóng)的的全全部部剩剩余余勞勞動(dòng)動(dòng);－在在資資本本主主義義社社會(huì)會(huì)中中，，土土地地租租賃賃關(guān)關(guān)系系反反映映的的是是土土地地所所有有者者和和租租地地農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)資資本本家家共共同同占占有有雇雇傭傭工工人人剩剩余余價(jià)價(jià)值值;－在在社社會(huì)會(huì)主主義義社社會(huì)會(huì)中中，，土土地地租租賃賃關(guān)關(guān)系系反反映映的的是是國(guó)國(guó)家家、、集集體體和和個(gè)個(gè)人人如如何何分分配配土土地地收收益益.土地地使使用用制制度度的的法法律律形形式式佃契契、、租租約約等等農(nóng)村村土土地地承承包包合合同同城市市土土地地使使用用合合同同第四四節(jié)節(jié)土土地地國(guó)國(guó)家家管管理理制制度度一、、建建立立土土地地管管理理制制度度的的客客觀觀必必要要性性二、、土土地地管管理理的的內(nèi)內(nèi)容容、、目目的的、、任任務(wù)務(wù)與與手手段段三、、土土地地管管理理機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)的的設(shè)設(shè)置置及及職職能能分分工工1、、土土地地具具有有特特殊殊的的重重要要性性2、、土土地地供供給給的的稀稀缺缺性性3、、土土地地利利用用后后果果的的巨巨大大社社會(huì)會(huì)性性4、宏宏觀觀上上，，土土地地利利用用的的基基本本目目標(biāo)標(biāo)是是（（國(guó)國(guó)家家））實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)土土地地的的供供求求平平衡衡。。各各部部門門利利益益不不同同，，國(guó)國(guó)家家在在各各部部門門間間資資源源優(yōu)優(yōu)化化配配置置。。微觀觀上上（（使使用用者者）），，土土地地利利用用的的目目的的是是實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)自自己己經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)利利益益最最大大化化，，而而土土地地利利用用有有很很大大社社會(huì)會(huì)性性，，土土地地用用途途的的改改變變存存在在一一定定困困難難性性，，要要實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)土土地地經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)、、社社會(huì)會(huì)、、生生態(tài)態(tài)總總平平衡衡，，只只有有國(guó)國(guó)家家宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控才才能能做做到到。。建立土地國(guó)家家管理制度的的客觀必要性性土地國(guó)家管理理的內(nèi)容1.土地的權(quán)屬管管理2.土地的利用管管理權(quán)屬管理的任任務(wù)社會(huì)主義土地地公有制土地關(guān)系土地和使用者者的合法權(quán)益益土地征用國(guó)有土地有償使用國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓讓維護(hù)調(diào)整保護(hù)土地權(quán)屬管理理：國(guó)家確認(rèn)和和保護(hù)土地所所有者和使用用者合法權(quán)益益及調(diào)整土地地所有權(quán)和使使用權(quán)關(guān)系的的一種管理。權(quán)屬管理的內(nèi)內(nèi)容確認(rèn)土地所有有權(quán)和使用權(quán)權(quán)管理土地權(quán)屬屬的變更調(diào)處土地權(quán)屬屬糾紛查處土地權(quán)屬屬方面的違法法行為集體土地的征征用;國(guó)有土地的劃劃撥;國(guó)有土地的出出讓與轉(zhuǎn)讓土土地調(diào)整;土地使用權(quán)的的收回;農(nóng)村土地的承承包與轉(zhuǎn)包;農(nóng)村宅基地、、自留山、自自留地的調(diào)整整.依法土地利用管理理是國(guó)家按照預(yù)預(yù)定的目標(biāo)和和土地系統(tǒng)運(yùn)運(yùn)行的自然、、經(jīng)濟(jì)規(guī)律，，對(duì)土地的開開發(fā)利用、整整治和保護(hù)所所進(jìn)行的決策策、組織、指指揮、協(xié)調(diào)、、控制等工作作的總稱。土地利用---土地的的開發(fā)、利用用、整治、保保護(hù)取得最好的效益符合客觀規(guī)律律管理---采取法律、行行政、經(jīng)濟(jì)、、技術(shù)措施，，對(duì)土地利用進(jìn)行計(jì)劃、組組織、指揮和和調(diào)控。土地利用規(guī)劃劃土地開發(fā)、整治與保護(hù)土地利用的監(jiān)監(jiān)督和調(diào)控土地管理的目目的維護(hù)已經(jīng)確定定的土地所有有制和土地使使用制，即維維護(hù)代表一國(guó)國(guó)統(tǒng)治階級(jí)利利益的土地所所有制及其相相應(yīng)的土地關(guān)關(guān)系，最大限限度地滿足全全社會(huì)對(duì)土地地的需求，并并保證全國(guó)土土地資源得到到合理和充分分有效的利用用，維護(hù)良好好生態(tài)環(huán)境。。土地管理的具具體任務(wù)維護(hù)土地所有有權(quán)與使用權(quán)權(quán)調(diào)整土地關(guān)系系對(duì)土地所有權(quán)權(quán)和使用權(quán)的的必要限制保證合理分配配和有效使用用實(shí)施土地有償償使用制度土地管理的手手段立法手段經(jīng)經(jīng)濟(jì)手手段技技術(shù)手段段行政手段政政策手手段計(jì)劃規(guī)劃手段段司法手段教教育手手段土地管理機(jī)構(gòu)構(gòu)的設(shè)置及職職能分工分級(jí)分類管理理垂直統(tǒng)一管理理第五節(jié)土土地產(chǎn)權(quán)及其其權(quán)能構(gòu)成一、產(chǎn)權(quán)的概概念二、產(chǎn)權(quán)的起起源及其功能能三、土地產(chǎn)權(quán)權(quán)的概念和結(jié)結(jié)構(gòu)產(chǎn)權(quán)的概念是財(cái)產(chǎn)權(quán)利的的總稱，存在在于財(cái)產(chǎn)中的的排他性完全權(quán)利。產(chǎn)權(quán)不同于所所有權(quán)產(chǎn)權(quán)不是人對(duì)對(duì)物的權(quán)利，，而是由于人人對(duì)物的使用用而形成的人人與人之間的的關(guān)系。一個(gè)完整的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是由一束權(quán)利構(gòu)成的。產(chǎn)權(quán)的起源及及其功能起源：資源稀缺和外部性的存在.功能：通過建建立產(chǎn)權(quán)制度度，讓人們知知道如何獲得得資源，以及及在什么樣的的權(quán)利范圍內(nèi)內(nèi)可以選擇資資源和使用資資源。土地產(chǎn)權(quán)的概概念和結(jié)構(gòu)1.土地產(chǎn)權(quán)制度度與土地產(chǎn)權(quán)權(quán)的概念2.土地產(chǎn)權(quán)的特特點(diǎn)3.土地產(chǎn)權(quán)的構(gòu)構(gòu)成土地產(chǎn)權(quán)指存在于土土地之中的的排他性完完全權(quán)利,是有關(guān)土地財(cái)產(chǎn)的一切切權(quán)利的總總和。權(quán)利束包括土地所有權(quán)、使用權(quán)、、租賃權(quán)、、抵押權(quán)、繼承權(quán)、、地役權(quán)等等。必須法律確確認(rèn)指一個(gè)國(guó)家家土地產(chǎn)權(quán)權(quán)體系構(gòu)成成及其實(shí)施施方式的制制度規(guī)定，，是土地制制度的重要要組成部分分。土地產(chǎn)權(quán)制制度土地產(chǎn)權(quán)的基本本特性（1）具有排他他性；（2）土地產(chǎn)權(quán)權(quán)客體必須須具備可占占用性和價(jià)價(jià)值性；（3）合法性；（4）土地產(chǎn)權(quán)權(quán)的相對(duì)性性。土地所有權(quán)權(quán)地上權(quán)永佃權(quán)地役權(quán)土地發(fā)展權(quán)權(quán)土地使用權(quán)權(quán)（廣義））土地抵押權(quán)權(quán)土地使用權(quán)權(quán)（俠義））土地租賃權(quán)權(quán)土地產(chǎn)權(quán)體體系構(gòu)成土地產(chǎn)權(quán)用益物權(quán)擔(dān)保物權(quán)他物權(quán)自物權(quán)物權(quán)債權(quán)（一）土地地所有權(quán)1、定義：：土地所有有權(quán)是指土土地所有者者在法律規(guī)規(guī)定的范圍圍內(nèi)自由使使用和處理理其土地的的權(quán)利。兩方面：法律意義上上的土地所有有權(quán)和經(jīng)濟(jì)意義上上的土地所有有權(quán)。土地所有權(quán)權(quán)四項(xiàng)基本本權(quán)能土地占有權(quán)：指對(duì)土地的的實(shí)際占有、控制的權(quán)權(quán)利；土地使用權(quán)權(quán)：按土地性性能和用途途進(jìn)行事實(shí)實(shí)上的利用用和使用；；土地收益權(quán)權(quán)：指從土地上上獲得收益益的權(quán)利，土地收益權(quán)權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)獨(dú)立的權(quán)能能；土地處置權(quán)權(quán)：指在法律允允許的范圍圍內(nèi)對(duì)土地地進(jìn)行處置置的權(quán)利。。它決定土土地的歸屬屬，是土地地所有權(quán)的的核心土地所有權(quán)權(quán)土地占有權(quán)權(quán)土地使用權(quán)權(quán)土地收益權(quán)權(quán)土地處分權(quán)權(quán)前提核心標(biāo)志2、土地所有有權(quán)的屬性性：完全性（全全面性）；；排他性；恒恒久性；歸一性（復(fù)復(fù)歸性）；；社會(huì)性（相相對(duì)性）。。土地使用權(quán)權(quán)：指依法對(duì)土土地使用的的權(quán)利不及地下土地所有者者非所有權(quán)人人從所有權(quán)中中分離出來來的使用權(quán)地下文物發(fā)發(fā)掘權(quán)、礦礦山開采權(quán)權(quán)（二）土地地使用權(quán)1、概念行使2、取得方式式：無償、、有償（出出讓、轉(zhuǎn)讓讓）3、土地使用用權(quán)的設(shè)定定期限：依依據(jù)用途不不同而有不不同的年限限。（三）土地地租賃權(quán)通過契約從從土地所有有權(quán)人或土土地使用權(quán)權(quán)人處獲得得的土地占占有權(quán)、狹狹義的土地地使用權(quán)和和部分收益益權(quán)。與土土地使用權(quán)權(quán)相比少了了一項(xiàng)處分分權(quán)。土地轉(zhuǎn)租、、農(nóng)村土地地轉(zhuǎn)包（四）永佃佃權(quán)永佃權(quán)是由由永佃權(quán)人人向土地所所有者支付付租金，為為耕作和放放牧的需要要長(zhǎng)期或永永久使用土土地，并獲獲得相應(yīng)收收益的權(quán)利利。永佃權(quán)實(shí)質(zhì)質(zhì)上是土地地用益權(quán)，，是他物權(quán)權(quán)的一種。。（五）地地上權(quán)地上權(quán)是是指以支支付租金金為代價(jià)價(jià)，在他他人土地地上設(shè)定定建筑房房屋、種種植竹木木等項(xiàng)權(quán)權(quán)利。地地上權(quán)是是一種用用益物權(quán)權(quán)。地上權(quán)人人的權(quán)利利一般包包括：對(duì)對(duì)其建筑筑物及竹竹木有占占有、使使用、收收益和部部分處分分權(quán)能，，可以設(shè)設(shè)定地役役權(quán)，還還可以讓讓與他人人或作為為抵押權(quán)權(quán)的標(biāo)的的物。地上權(quán)人人的義務(wù)務(wù)是：享享受土地地的便利利須盡善善良管理理人的責(zé)責(zé)任；向向土地所所有人支支付租金金；負(fù)擔(dān)擔(dān)地上建建筑物的的修繕、、管理費(fèi)費(fèi)用及繳繳納賦稅稅等。（六）土土地抵押押權(quán)1、概念念：土地受受押人對(duì)對(duì)于土地地抵押人人不轉(zhuǎn)移移占有并并繼續(xù)使使用收益益而提供供擔(dān)保的的土地，，在債務(wù)務(wù)不能履履行時(shí)可可將土地地的拍賣賣價(jià)款作作為受清清償?shù)膿?dān)擔(dān)保物權(quán)權(quán)。2、性質(zhì)質(zhì)：優(yōu)先清償償性、附屬性、、不可分性性3、土地使使用權(quán)抵抵押在實(shí)實(shí)際工作作中存在在的問題題（1）抵押人的的問題房屋所有有權(quán)與土土地使用用權(quán)分離離抵押同一宗土土地使用用權(quán)或同同一宗土土地使用用權(quán)及其其地上建建筑物所所有權(quán)重重復(fù)抵押押、多頭頭抵押欺騙抵押押。－無意識(shí)申申辦擔(dān)保保物權(quán);－抵押權(quán)權(quán)人不申申請(qǐng)地價(jià)價(jià)評(píng)估及及其確認(rèn)認(rèn)，或者者要求不不予評(píng)估估、確認(rèn)認(rèn)，或者者不按地地價(jià)評(píng)估估、確認(rèn)認(rèn)的結(jié)果果控制抵抵押貸款款的額度度。－抵押期期限屆滿滿，抵押押人既不不依法處處分土地地使用權(quán)權(quán)，又不不申請(qǐng)抵抵押權(quán)的的續(xù)登。。（2）抵押權(quán)權(quán)人的問問題（七）地地役權(quán)1、概念念特征2、地役權(quán)權(quán)的類型型3、地役權(quán)權(quán)與相鄰鄰權(quán)的區(qū)區(qū)別地役權(quán)的的概念與與特征1、概念念：指為了使使用、經(jīng)經(jīng)營(yíng)自己己土地（（需地役役）的方方便而使使用他人人土地（（供地役役）的權(quán)權(quán)利。2、特征征：地役權(quán)可可以有償償也可以以無償，，由當(dāng)事事人雙方方協(xié)商確確定地役權(quán)是是為需役役地的方方便和利利益而設(shè)設(shè)立的地役權(quán)的的類型1、利用用供役地地：如通通行、排排水、汲汲水、管管線通過過等。2、從供供役地取取得天然然孳息：：如從供供役地上上取土、、采沙石石、砍柴柴、割草草、放牧牧等。3、限制制供役地地人某種種權(quán)利的的行使：：如禁止止打壩截截水、禁禁止設(shè)置置其他障障礙物以以便通風(fēng)風(fēng)、采光光、眺望望等。地役權(quán)與與相鄰權(quán)權(quán)的區(qū)別別1、相鄰鄰權(quán)是法法律對(duì)于于土地間間利用關(guān)關(guān)系的一一種最小小限度的的調(diào)節(jié)，，它無需需當(dāng)事人人約定和和法律登登記便可可發(fā)揮作作用；地地役權(quán)則則是這種種最小限限度外更更廣泛、、更有力力的調(diào)節(jié)節(jié)，是依依當(dāng)事人人協(xié)商而而產(chǎn)生的的，并且且必須經(jīng)經(jīng)過登記記才有效效。土地的相相鄰權(quán)：：指相互互毗鄰的的土地所所有權(quán)人人和使用用權(quán)人為為滿足其其生產(chǎn)、、生活需需要而使使用他方方土地的的權(quán)利。。2、相鄰鄰權(quán)要以以某宗農(nóng)農(nóng)地的相相鄰為條條件，而而地役權(quán)權(quán)不完全全以此為為限。3、相鄰鄰權(quán)是由由法律直直接規(guī)定定的權(quán)利利，只要要在行使使法律規(guī)規(guī)定的權(quán)權(quán)利時(shí)不不給他人人造成損損失，則則是無償償?shù)?，地地役?quán)時(shí)時(shí)通過協(xié)協(xié)商而產(chǎn)產(chǎn)生的。。因而可可以有償償，也可可以無償償。（八八））土土地地發(fā)發(fā)展展權(quán)權(quán)土地地發(fā)發(fā)展展權(quán)權(quán)是是指指改改變變土土地地現(xiàn)現(xiàn)狀狀、、用用途途和和強(qiáng)強(qiáng)度度等等方方面