第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略

第九章房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與管理本章內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)、類型和特征房地產(chǎn)企業(yè)機構(gòu)設(shè)置房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的基本理論房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策方法基本要求了解房地產(chǎn)企業(yè)的基本性質(zhì)了解房地產(chǎn)企業(yè)的基本要求、設(shè)立過程；了解房地產(chǎn)中介的作用、性質(zhì)、在房地產(chǎn)市場和行業(yè)中的地位；了解房地產(chǎn)行業(yè)管理的基本內(nèi)容。本章主要內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)基本含義房地產(chǎn)分類組織結(jié)構(gòu)設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營房地產(chǎn)行業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營策略房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策肯定性決策風(fēng)險型決策不確定性決策案例萬科堅持為客戶建造高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品，倡導(dǎo)生態(tài)環(huán)保技術(shù)的開發(fā)與應(yīng)用，致力于成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)領(lǐng)跑者和中國優(yōu)秀的綠色企業(yè)。產(chǎn)品始終定位于城市主流住宅市場，主要為城市普通家庭供應(yīng)住房，2011年所銷售的144平米以下戶型占比89%。萬科的經(jīng)營策略，相對是比較穩(wěn)定的。這些策略包括：堅持小戶型和裝修房；堅持快速周轉(zhuǎn)和較少的土地儲備；重視合作；穩(wěn)健的投資策略；推動住宅產(chǎn)業(yè)化和綠色建筑。房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)是從事土地和房屋開發(fā)建設(shè)以及在房地產(chǎn)市場中從事房地產(chǎn)商品交換的經(jīng)濟組織。房地產(chǎn)企業(yè)是在房地產(chǎn)市場上利用各種生產(chǎn)要素生產(chǎn)并銷售房地產(chǎn)商品和勞務(wù)的機構(gòu)。各種生產(chǎn)要素包括土地、資金、建筑知識與技術(shù)、人工等方方面面。房地產(chǎn)企業(yè)按照企業(yè)功能分類1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。是指從購買土地使用權(quán)開始，經(jīng)過項目策劃、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)等過程，建成房地產(chǎn)商品以供租售的生產(chǎn)企業(yè)。這是市場上房地產(chǎn)商品供給和需求的主體。(1)房地產(chǎn)開發(fā)專營公司(2)房地產(chǎn)開發(fā)兼營公司(3)房地產(chǎn)開發(fā)項目公司。

2．房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)。是指投資于存量房地產(chǎn)或利用擁有的房地產(chǎn)進行租售、抵押、維修等經(jīng)營管理活動的企業(yè)。3．中介服務(wù)企業(yè)。是指房地產(chǎn)咨詢、評估和經(jīng)紀(jì)行業(yè)中從事各種中介活動的企業(yè)。它們接受委托，提供有償服務(wù)。

按照企業(yè)所有制性質(zhì)分類1．公有制的房地產(chǎn)企業(yè)。2．合資企業(yè)。3．私有企業(yè)。按照開發(fā)經(jīng)營對象分類1．專門從事土地和城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的企業(yè)。2．專門從事地上建筑物和構(gòu)筑物建設(shè)的房地產(chǎn)企業(yè)。3．房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。按照政府對企業(yè)干預(yù)程度分類商業(yè)性房地產(chǎn)企業(yè)商品房開發(fā)工業(yè)用房商業(yè)地產(chǎn)等政策性房地產(chǎn)企業(yè)廉租房經(jīng)濟適用房政策性住房融資與金融機構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)的的特征房地產(chǎn)企業(yè)除除具備企業(yè)的的一般性質(zhì)外外，與其他企企業(yè)相比，還還具有以下一一些特征首先，房地產(chǎn)產(chǎn)商品的“不不動產(chǎn)”特性性決定了房地地產(chǎn)企業(yè)的地地域?qū)傩?其次，土地市市場的壟斷性性決定了房地地產(chǎn)企業(yè)的不不完全競爭性性第三，房地產(chǎn)產(chǎn)商品生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營的復(fù)雜性性、系統(tǒng)性決決定了房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的多功功能特征。組建房地產(chǎn)企企業(yè)的條件1．有符合公司司法人登記的的名稱和組織織機構(gòu)。2．有適應(yīng)房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營需要的固定定的辦公用房房。3．有符合規(guī)定定額度的注冊冊資本和流動動資金。4．有一定人數(shù)數(shù)的持有專業(yè)業(yè)證書的房地地產(chǎn)專業(yè)、建建筑工程專業(yè)業(yè)的專職技術(shù)術(shù)人員和專職職財會人員。。5．法律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的其他他條件。其他條件國務(wù)院1998年7月20日發(fā)布的<城市房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營管理理條例)規(guī)定，設(shè)立房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)當(dāng)符合有關(guān)法法律、行政法法規(guī)規(guī)定的條條件外，還應(yīng)應(yīng)當(dāng)具備下列列條件：1．有100萬元以上的注注冊資本。2．有4名以上持有資資格證書的房房地產(chǎn)專業(yè)、、建筑工程專專業(yè)的專職技技術(shù)人員，2名以上持有資資格證書的專專職會計人員員。房地產(chǎn)企業(yè)機機構(gòu)設(shè)置規(guī)劃設(shè)計部征地拆遷部工程技術(shù)部計劃部財務(wù)部材料供應(yīng)部經(jīng)營部人事部辦公室房地產(chǎn)企業(yè)的的內(nèi)部規(guī)章制制度(一)領(lǐng)導(dǎo)制度房地產(chǎn)企業(yè)的的領(lǐng)導(dǎo)制度包包括經(jīng)理負(fù)責(zé)責(zé)制和職工代代表大會制。。(二)內(nèi)部管理制度度思想政治工作作管理制度；；房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營管理制制度；工程技技術(shù)管理制度度；經(jīng)濟核算算管理制度；；行政人事管管理制度；物物業(yè)管理制度度。(三)內(nèi)部經(jīng)濟責(zé)任任制度1．責(zé)、權(quán)、利利相結(jié)合的原原則；2．國家、集體體、個人三者者利益相統(tǒng)一一的原則。3．貫徹執(zhí)行按按勞分配的原原則。4.房地產(chǎn)企業(yè)的的內(nèi)部經(jīng)濟責(zé)責(zé)任制。房地產(chǎn)中介服服務(wù)機構(gòu)房地產(chǎn)咨詢：：是指為從事房房地產(chǎn)活動的的當(dāng)事人提供供法律、法規(guī)規(guī)、政策、信信息、技術(shù)等等方面服務(wù)的的經(jīng)營活動。。房地產(chǎn)價格評評估是指對房地產(chǎn)產(chǎn)進行測量、、評定其經(jīng)濟濟價值和價格格的經(jīng)營活動動。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指為委托人人提供房地產(chǎn)產(chǎn)信息和居間間服務(wù)的經(jīng)營營活動。房地產(chǎn)行業(yè)管管理內(nèi)容(一)建立有效的行業(yè)管理制度(二)健全行業(yè)自律組織(三)完善法規(guī)制度房地產(chǎn)行政管管理房地產(chǎn)行政管管理是指國家家和地方人民民政府行政主主管機關(guān)，依依照國家的有有關(guān)法律、法法規(guī)和政策，，對房地產(chǎn)各各方面活動所所實施的全面面的、系統(tǒng)的的管理行為。。房地產(chǎn)行政管管理的主體：：是各級人民政政府房地產(chǎn)行行政主管機關(guān)關(guān)房地產(chǎn)行政管管理的客體是城市內(nèi)的全全部房屋和土土地所有從事房地地產(chǎn)業(yè)開發(fā)、、經(jīng)營、維修修等經(jīng)濟活動動的企業(yè)和個個人。房地產(chǎn)行政管管理的內(nèi)容（（3－1）1．房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)管理。是指對房地產(chǎn)綜綜合開發(fā)過程程中經(jīng)濟活動動的宏觀管理理與政策指導(dǎo)導(dǎo)。包括：開發(fā)規(guī)劃管管理，開發(fā)計計劃管理，開開發(fā)項目管理理，開發(fā)成本本和配套管理理和城區(qū)危舊舊房改造管理理。2．住宅建設(shè)管管理。住宅建設(shè)計劃管理理，住宅建設(shè)設(shè)資金管理，，住宅消費管管理，合資建建房和合作建建房管理與個個人建房管理理。3．房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)管理。房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證證管理，房地地產(chǎn)產(chǎn)籍管理理，房地產(chǎn)測測繪管理，落落實房屋政策策和處理歷史史遺留的房地地產(chǎn)權(quán)屬問題題。房地產(chǎn)行政管管理的內(nèi)容（（3－2）4．房地產(chǎn)使用用管理。包括：房屋分分配、調(diào)換和和使用管理，，住房制度改改革，土地出出讓、轉(zhuǎn)讓和和使用管理，，土地使用制制度改革，房房屋拆遷管理理，房屋供暖暖管理，住宅宅小區(qū)管理。。5．房地產(chǎn)市場場管理。包括：市場交交易秩序管理理，房屋買賣賣(含拍賣)與土地使用權(quán)權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓讓管理，房地地產(chǎn)租賃管理理，房地產(chǎn)抵抵押(含典當(dāng))管理，房地產(chǎn)產(chǎn)價格管理，，房地產(chǎn)稅費費管理。房地產(chǎn)行政管管理的內(nèi)容（（3－3）6．房屋修繕管管理。包括：修繕范范圍和標(biāo)準(zhǔn)的的管理，修繕繕定額與質(zhì)量量管理，安全全檢查與危房房鑒定管理，，房屋完好程程度評議與評評定標(biāo)準(zhǔn)管理理，修繕技術(shù)術(shù)管理。7．房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)管理。包括：資質(zhì)管管理，行業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)劃與計計劃管理，行行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、道德規(guī)范范和收費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)管理，專業(yè)業(yè)人才培訓(xùn)管管理，專業(yè)技技術(shù)職稱評定定管理。8．房地產(chǎn)行政政復(fù)議和糾紛紛仲裁。包括房地產(chǎn)行行政復(fù)議、房房地產(chǎn)糾紛房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)經(jīng)營目標(biāo)與策策略企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)標(biāo)戰(zhàn)略性目標(biāo)戰(zhàn)術(shù)性目標(biāo)戰(zhàn)略性目標(biāo)成長性目標(biāo)銷售額/利潤額及其增長目標(biāo)資產(chǎn)總額開發(fā)經(jīng)營能力、范圍和生產(chǎn)量穩(wěn)定性目標(biāo)經(jīng)營安全率利潤率支付能力競爭性目標(biāo)市場占有率企業(yè)的聲譽房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營戰(zhàn)術(shù)性目目標(biāo)開發(fā)產(chǎn)品的定價策略上追求利潤最大一定的投資收益率保持價格穩(wěn)定市場份額防止和應(yīng)付競爭良好的銷售渠道房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營策略財務(wù)策略項目開發(fā)建設(shè)策略市場開發(fā)策略價格策略財務(wù)策略籌集資金策略資金成本財務(wù)風(fēng)險的平衡和匹配投資策略項目的選擇過程資金回收策略銷售策略資金的分配策略投資者的收益的實現(xiàn)過程開發(fā)建設(shè)策略略開發(fā)建設(shè)策略（一般從屬于市場開發(fā)策略）確定開發(fā)規(guī)模開發(fā)的時期選擇開發(fā)方式的選擇市場開發(fā)策略略市場開拓策略開發(fā)新的市場場——領(lǐng)導(dǎo)者策略市場滲透策略進入一個比較較成熟的市場場——跟隨者策略產(chǎn)品開發(fā)型與多角角化策略進入某個細(xì)分分市場市場收縮策略退出某個個細(xì)分市市場價格策略略1、高價策策略2、低價策略3、均衡價價格策略略市場均衡衡價格，，對于一一般性的的競爭性性市場4、不均衡衡價格策策略差異定價價策略組織與組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)成組織的基本要素要素之間的聯(lián)結(jié)紐帶組織結(jié)構(gòu)組織結(jié)構(gòu)構(gòu)的功能能分工和協(xié)作分配工作確定權(quán)責(zé)關(guān)系構(gòu)建分工協(xié)作體系組織能力的培養(yǎng)組織結(jié)構(gòu)構(gòu)的構(gòu)成成要素靜態(tài)工作崗位（職位）部門（職能部門、業(yè)務(wù)部門）動態(tài)業(yè)務(wù)活動業(yè)務(wù)流程組織結(jié)構(gòu)構(gòu)的權(quán)力力配置授權(quán)上級賦予予下屬一一定的權(quán)權(quán)力，使使下屬在在一定的的監(jiān)督之之下，又又相當(dāng)?shù)牡淖灾鳈?quán)權(quán)和行動動權(quán)包括：確確定預(yù)期期的成果果；委派派任務(wù)；；授予職職權(quán)集權(quán)與分分權(quán)權(quán)利的分分層級配配置企業(yè)的組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)古典企業(yè)業(yè)組織結(jié)結(jié)構(gòu)：直直線制現(xiàn)代企業(yè)業(yè)組織結(jié)結(jié)構(gòu)H型結(jié)構(gòu)：：控股公公司式的的組織結(jié)結(jié)構(gòu)U型結(jié)構(gòu)：：直線職職能制：：職能部部門+業(yè)務(wù)部門門M型結(jié)構(gòu)：：事業(yè)部部制——分權(quán)制結(jié)結(jié)構(gòu)矩陣式結(jié)結(jié)構(gòu)：職職能部門門加項目目小組新型企業(yè)業(yè)組織結(jié)結(jié)構(gòu)虛擬公司司組織結(jié)結(jié)構(gòu)：企企業(yè)之間間的“戰(zhàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟盟”團隊組織織結(jié)構(gòu)：：加強團團隊成員員橫向流流動網(wǎng)絡(luò)型組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)：業(yè)務(wù)務(wù)外包和和市場合合約化無界限組組織：組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)扁平化化產(chǎn)品的生生命周期期與市場場周期產(chǎn)品的生生命周期期房地產(chǎn)商商品的生生命周期期，指房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品從開開發(fā)建設(shè)設(shè)、建成成出售出出租、使使用，正正常的運運營和維維修，并并達(dá)到經(jīng)經(jīng)濟壽命命期，所所經(jīng)歷的的時間周周期。市場周期期進入期成長期成熟期衰退期房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的周周期往往往并不同同于一般般商品的的生命周周期，因因為房地地產(chǎn)商品品往往具具有自身身的獨特特性。房地產(chǎn)企企業(yè)經(jīng)營營決策決策：決策者根根據(jù)各種種信息資資料，對對決策對對象進行行研究分分析，提提出不同同的策略略方案，，然后根根據(jù)某一一原理或或準(zhǔn)則，，從所提提出的方方案中擇擇優(yōu)決斷斷的過程程。是指人們們?yōu)榱诉_(dá)達(dá)到某一一目標(biāo)，，可能有有多種可可供選擇擇的方案案，為了了獲得最最滿意的的結(jié)果，，就要進進行比較較和選擇擇，并作作出如何何行動的的決定。。構(gòu)成決策策問題的的基本條件（1）存在兩兩個以上上的自然然狀態(tài)（（2）存在兩兩個以上上可供選選擇的方方案（（3）存在明明確的目目標(biāo)（（4）在各種種自然狀狀態(tài)下，，不同方方案的經(jīng)經(jīng)濟效益益是可以以定量計計量的（（5）自然狀狀態(tài)的出出現(xiàn)，或或者可以以確定、、或者不不可以確確定、或或者可以以估算出出其相應(yīng)應(yīng)的概率率。決策類型型根據(jù)決策策時的自自然狀態(tài)態(tài)的分布布情況，，可以將將決策問問題分成成以下幾幾類：確定型決決策：關(guān)關(guān)于將來來的自然然狀態(tài)是是肯定和和已知的的不確定性性決策：：關(guān)于將將來的可可能的自自然狀態(tài)態(tài)有所了了解，但但無法確確定或估估計其發(fā)發(fā)生的概概率時的的決策風(fēng)險決策策：關(guān)于于將來的的可能的的自然狀狀態(tài)有所所了解，，但可以以估計其其發(fā)生的的概率時時的決策策，這種種事件是是隨機的的，決策策帶有一一定的風(fēng)風(fēng)險性決策原則則1、

遵守政策法規(guī)原則2、

取得最佳效益原則3、

風(fēng)險意識的原則4、

定性與定量分析相結(jié)合的原肯定型決決策自然狀態(tài)態(tài)已知的的條件下下的決策策，根據(jù)據(jù)具體的的指標(biāo)值值對不同同的方案案進行比比較分析析。風(fēng)險型決決策隨機型決決策準(zhǔn)則則：未來來事件的的發(fā)生是是隨機的的，可以以估計各各種事件件發(fā)生的的概率，決策帶帶有一定定的風(fēng)險險性。決策的準(zhǔn)準(zhǔn)則：不不同條件件下的期期望收益益值和損損失值風(fēng)險型決決策方法法決策方法法1、滿意度準(zhǔn)則（最適化準(zhǔn)則）2、最大可能準(zhǔn)則3、期望值準(zhǔn)則4、期望值方差準(zhǔn)則5、決策樹方法1、滿意度度準(zhǔn)則（（最適化化準(zhǔn)則））決策準(zhǔn)則則：根據(jù)據(jù)一個合合理的滿滿意值來來進行決決策使用條件件：1）選擇最最優(yōu)方案案過于花花費時間間或費用用太高2）在沒有有得到其其他的方方案的資資料之前前必須決決策3）估計方方案的損損益值不不可能或或有困難難時，但但可以估估計方案案的滿意意度，可可以選擇擇滿意度度最大的的方案當(dāng)決策準(zhǔn)準(zhǔn)則為，，收益率率不小于于20%時，第2、3方案均可可以滿足足條件，，但方案案2在中需求求時的收收益為20%，并且對對應(yīng)的自自然狀態(tài)態(tài)的概率率為50%，大于方方案3在高需求求時的概概率30%，因此，，應(yīng)選擇擇方案2。可能的收收益不低低于10%，此時時的最最優(yōu)方方案為為第1個方案案。2、最大大可能能準(zhǔn)則則決策準(zhǔn)準(zhǔn)則從各種自自然狀狀態(tài)中中選擇擇一個個概率率最大大的狀狀態(tài)，，根據(jù)據(jù)該狀狀態(tài)下下不同同的方方案的的收益益值進進行決決策舉例：：決策：：選擇擇概率率最大大的自自然狀狀態(tài)，，在該該自然然狀態(tài)態(tài)下，，取收收益最最大的的方案案為最最優(yōu)方方案，，即第第2個方案案。3、期望望值準(zhǔn)則決策準(zhǔn)準(zhǔn)則：：計算算每個個方案案在不不同的的自然然狀態(tài)態(tài)下的的收益益的期期望值值，作作為決決策的的依據(jù)據(jù)舉例：：決策：：第2個方案案為最最優(yōu)方方案4、期望望值方方差準(zhǔn)則決策準(zhǔn)準(zhǔn)則：：在許許多情情況下下，計計算不不同方方案的的期望望值的的同時時。計計算方方案的的收益益的方方差，，并同同時運運用期期望值值和方方差來來作為為決策策的依依據(jù)，，計算算公式式：舉例：：5、決策策樹方方法決策準(zhǔn)準(zhǔn)則：：多重重決策策問題題的決決策方方法，，即具具有多多個層層次的的自然然狀態(tài)態(tài)決策步步驟：A、畫出出決策策樹B、預(yù)計計可能能事件件發(fā)生生的概概率C、計算算損益益期望望值D、決策策決策點點策略枝枝策略點點概率枝枝事件舉例決策點點建造10萬平方方米策略點點高需求求0.316%決策樹樹建造20萬平方方米建造30萬平方方米中需求求0.5低需求求0.2低需求求0.2低需求求0.2中需求求0.5中需求求0.5高需求求0.3高需求求0.314%24%8%-4%7%14%20%20%14.6%17.4%10.4%不確定定型決決策決策方方法1、悲觀準(zhǔn)則2、樂觀準(zhǔn)則3、最小后悔值準(zhǔn)則4、等概率決策準(zhǔn)則5、赫威茨準(zhǔn)則悲觀準(zhǔn)準(zhǔn)則小中取取大（（收益益）決決策方方法、、大中中取小?。ㄙM費用））決策策方法法步驟：：（1）給定每種方案在不同的自然狀態(tài)下的收益，（2）選擇每個方案最小的收益作為比較的依據(jù)，（3）比較不同的方案的在不同自然條件下的最小收益值，選擇這些最小收益值中最大值對應(yīng)的方案作為最優(yōu)的方案。舉例：：樂觀準(zhǔn)準(zhǔn)則大中取取大決決策方方法（（收益益）、、小中中取小小決策策方法法（費費用））步驟：：（（1）給定定每種種方案案在不不同的的自然然狀態(tài)態(tài)下的的收益益，（（2）選擇擇最大大的收收益作作為比比較的的依據(jù)據(jù)，（（3）然后后比較較不同同的方方案的的在不不同自自然條條件下下的最最大收收益值值，選選擇這這些最最大收收益值值中最最大值值對對應(yīng)的的方案案作為為最優(yōu)優(yōu)的方方案。。舉例：：最小后后悔值值決策策準(zhǔn)則則步驟：：（（1）給定定每種種狀態(tài)態(tài)的最最大收收益，，（（2）然后后求出出每種種自然然狀態(tài)態(tài)下不不同方方案相相對與與最佳佳收益益的差差值，，作為為方案案選擇擇的后后悔值值。（（3）選擇擇后悔悔值小小的方方案為為最優(yōu)優(yōu)。舉例等概率率決策策方法法（等等可能能性方方法））1、給定定每種種狀態(tài)態(tài)發(fā)生生的可可能性性相同同，然然后再再按照照期望望決策策方法法進行行決策策2、舉例例赫威茨茨準(zhǔn)則則1、反映映樂觀觀與悲悲觀之之間的的不同同的水水平，，選擇擇一個個合理理的樂樂觀系系數(shù)，，計算算公式式：2、給定方方案在在不同同條件件下的的收益益值和和樂觀觀系數(shù)數(shù)，選選取最最大收收益值值和最最小收收益值值，計計算上上述結(jié)結(jié)果，，然后后比較較不同同的方方案的的計算算值，，從中中選擇擇最大大值所所對應(yīng)應(yīng)的方方案為為最佳佳的方方案。。舉例取樂觀觀系數(shù)數(shù)為0.759、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Sunday,January1,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。13:31:0713:31:0713:311/1/20231:31:07PM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2313:31:0713:31Jan-2301-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。13:31:0713:31:0713:31Sunday,January1,202313、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2313:31:0713:31:07January1,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。01一一月月20231:31:07下下午午13:31:071月月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。一月231:31下下午午1月-2313:31January1,202316、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2023/1/113:31:0713:31:0701January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。1:31:07下午午1:31下午午13:31:071月-239、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。1月-231月-23Sunday,January1,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。13:31:0713:31:0713:311/1/20231:31:07PM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月-2313:31:0713:31Jan-2301-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。13:31:0713:31:0713:31Sunday,January1,202313、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。1月-231月-2313:31:0713:31:07January1,202314、意志堅強強的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。01一月月20231:31:07下下午13:31:071月-2315、楚塞三三湘接，，荊門九