開發(fā)成本與費(fèi)用

6開發(fā)成本與費(fèi)用支出核算對于成本費(fèi)用的核算，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍感到困惑：成本是多少？項(xiàng)目到底賺了多少錢？每個(gè)項(xiàng)目成本的發(fā)生過程是怎樣的？同一類項(xiàng)目之間區(qū)別在何處？……面對日益精細(xì)化的經(jīng)營管理，正確地進(jìn)行成本費(fèi)用核算，全面系統(tǒng)地反映各核算對象在其整個(gè)開發(fā)周期的實(shí)付成本、開發(fā)成本的構(gòu)成情況，實(shí)現(xiàn)成本核算和成本控制的目標(biāo)，并為房地產(chǎn)企業(yè)控制成本變動(dòng)、洞悉成本動(dòng)向、掌控投資進(jìn)度等提供客觀依據(jù)，將是核算部門義不容辭的責(zé)任。6.1成本費(fèi)用的核算特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用核算特點(diǎn)：（1）核算時(shí)間跨度大（2）核算難度大（3）成本核算的差異性較大在實(shí)際處理中一般企業(yè)通過“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費(fèi)用”、“銷售費(fèi)用”、“管理費(fèi)用”、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”等賬號，對開發(fā)項(xiàng)目的成本和費(fèi)用進(jìn)行歸集和核算。區(qū)分開發(fā)成本和完全成本開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)支出，相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的產(chǎn)品制造成本；而完全成本是指為開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的全部成本費(fèi)用。開發(fā)成本可分為：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（2）前期工程費(fèi)（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（4）建筑安裝工程費(fèi)（5）公共配套設(shè)施費(fèi)（6）分配轉(zhuǎn)入的開發(fā)間接費(fèi)用6.2成本費(fèi)用核算的一般程序6.2.1費(fèi)用核算的基本步驟（1）確定成本費(fèi)用核算對象（2）設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目和賬簿（3）確定分?jǐn)偝杀举M(fèi)用的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)（4）分期結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品（5）結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品銷售成本6.2.2費(fèi)用核算對象的確定（1）在同一開發(fā)地塊、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位或總包的開發(fā)項(xiàng)目，可以確定為一個(gè)成本核算對象。（2）對于開發(fā)規(guī)模較大、工期跨度較長、開發(fā)產(chǎn)品類型迥異、裝修標(biāo)準(zhǔn)不同的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域、進(jìn)度或產(chǎn)品類型等劃分成本核算對象。（3）同一項(xiàng)目有公寓、寫字樓等不同功能的，在按區(qū)（期）劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按產(chǎn)品類型劃分成本核算對象；同一區(qū)域、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。6.2.3核算賬戶的設(shè)置（1）“開發(fā)成本”賬戶用于核算企業(yè)在土地、商品房、合作和代建工程開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。（2）“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶用于核算工程現(xiàn)場管理部分為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。（3）“銷售費(fèi)用”（4）“管理費(fèi)用”（5）“財(cái)務(wù)費(fèi)用”6.3開發(fā)成本的核算和結(jié)轉(zhuǎn)6.3.1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)6.3.1.1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的組成（1）土地征用費(fèi)（2）拆遷補(bǔ)償費(fèi)（3）“七通一平”費(fèi)（4）土地閑置費(fèi)6.3.1.2土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則6.3.1.3土地開發(fā)成本核算對象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（2）前期工程費(fèi)（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（4）開發(fā)間接費(fèi)6.3.1.4土地開發(fā)成本的核算例6-1甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受市政府委托，對一塊面積為5萬平方米的湖東危改地進(jìn)行土地儲(chǔ)備管理，并于2005年11月份內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)土地開發(fā)支出：（1）11月5日，用現(xiàn)金支付征地拆遷費(fèi)50萬元（2）11月11日，用銀行存款支付規(guī)劃設(shè)計(jì)單位10萬元設(shè)計(jì)費(fèi)用（3）11月20日，用銀行存款支付施工單位5萬元管道施工費(fèi)用（4）本月發(fā)生開發(fā)間接費(fèi)4萬元，根據(jù)企業(yè)各開發(fā)項(xiàng)目的投入情況，應(yīng)分配計(jì)入該土地開發(fā)項(xiàng)目2萬元，并于11月30日進(jìn)行了費(fèi)用的分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)。6.3.1.5已完工土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)假如上述湖東危改地塊累計(jì)支出100萬元后，完工并辦理了驗(yàn)收手續(xù)。

假如甲企業(yè)拍賣得到了某成片危改地塊，可用于開發(fā)別墅、多層和高層住宅，假設(shè)上述湖東危改地塊是其中的一部分。前前期期工工程程費(fèi)費(fèi)主要要包包括括以以下下內(nèi)內(nèi)容容：：（1））項(xiàng)項(xiàng)目目前前期期報(bào)報(bào)批批報(bào)報(bào)建建費(fèi)費(fèi)（2））規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)（3））勘測測丈量量費(fèi)（4））臨時(shí)時(shí)設(shè)施施費(fèi)（5））其他他基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費(fèi)費(fèi)主要包包括以以下內(nèi)內(nèi)容：：（1））供電電工程程費(fèi)（2））給排排水工工程費(fèi)費(fèi)（3））供氣氣工程程費(fèi)（4））供熱熱工程程費(fèi)（5））道理理工程程費(fèi)（6））通訊訊工程程費(fèi)（7））電視視工程程費(fèi)（8））照明明工程程費(fèi)（9））綠化化工程程費(fèi)（10）環(huán)環(huán)衛(wèi)工工程費(fèi)費(fèi)（11）其其他建建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)（1））土建建工程程費(fèi)（2））安裝裝工程程費(fèi)（3））裝修修工程程費(fèi)（4））項(xiàng)目目或工工程監(jiān)監(jiān)理費(fèi)費(fèi)（5））其他他公公共配配套設(shè)設(shè)施費(fèi)費(fèi)分情況況處理理（1））在商商品房房、出出租房房在開開發(fā)工工程中中，根根據(jù)有有關(guān)法法規(guī)，，產(chǎn)權(quán)權(quán)及其其收益益權(quán)不不屬于于開發(fā)發(fā)商，，開發(fā)發(fā)商不不能有有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓也也不能能轉(zhuǎn)作作自用用固定定資產(chǎn)產(chǎn)的公公共配配套設(shè)設(shè)施支支出應(yīng)應(yīng)計(jì)入入有關(guān)關(guān)成本本核算算對象象的““公共共配套套設(shè)施施費(fèi)””，并并計(jì)入入“開開發(fā)成成本””賬戶戶的借借方。。（2））對不不能有有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、、不能能直接接計(jì)入入各成成本核核算對對象的的各項(xiàng)項(xiàng)公共共配套套設(shè)施施，如如果工工程規(guī)規(guī)模較較大，，可以以各該該配套套設(shè)施施作為為成本本核算算對象象。（3））屬于于營利利性的的，或或產(chǎn)權(quán)權(quán)歸開開發(fā)商商所有有的，，或未未明確確產(chǎn)權(quán)權(quán)歸屬屬的，，或無無償贈(zèng)贈(zèng)與地地方政政府、、公共共事業(yè)業(yè)單位位以外外的其其他單單位的的，應(yīng)應(yīng)計(jì)入入“開開發(fā)成成本———配配套設(shè)設(shè)施開開發(fā)成成本””成本本項(xiàng)目目，并并計(jì)入入“開開發(fā)成成本””賬戶戶的借借方和和“銀銀行存存款””等賬賬戶的的貸方方。開開發(fā)間間接費(fèi)費(fèi)用開開發(fā)間間接費(fèi)費(fèi)用的的組成成和核核算開發(fā)間間接費(fèi)費(fèi)用包包括：：（1））職工工薪酬酬；（（2））保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)；；（3）職職工住住房公公積金金；（（4））勞動(dòng)動(dòng)保護(hù)護(hù)費(fèi)；；（5）折折舊費(fèi)費(fèi)；（（6））辦公公費(fèi)；；（7）周周轉(zhuǎn)房房攤銷銷；（（8））資本本化利利息支支出；；（9）其其他費(fèi)費(fèi)用開開發(fā)間間接費(fèi)費(fèi)用的的分配配每月月月末，，應(yīng)對對開發(fā)發(fā)間接接費(fèi)用用進(jìn)行行分配配，全全額分分配計(jì)計(jì)入有有關(guān)開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成成本。。開發(fā)發(fā)間接接費(fèi)用用的分分配方方法，，企業(yè)業(yè)可以以根據(jù)據(jù)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營的特特點(diǎn)自自行決決定，，如使使用投投資比比重、、開發(fā)發(fā)面積積比例例等。。例6-3乙乙開開發(fā)企企業(yè)以以累計(jì)計(jì)投資資比例例對在在建項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行開開發(fā)間間接費(fèi)費(fèi)的分分?jǐn)偅?，那么么某?xiàng)項(xiàng)開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品成本本分配配的開開發(fā)間間接費(fèi)費(fèi)=本本月實(shí)實(shí)際發(fā)發(fā)生的的間接接費(fèi)*（某某項(xiàng)開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的累計(jì)計(jì)投資資額/該企企業(yè)在在建項(xiàng)項(xiàng)目的的累計(jì)計(jì)投資資額））。假假設(shè)乙乙企業(yè)業(yè)在2005年年12月份份共發(fā)發(fā)生了了開發(fā)發(fā)間接接費(fèi)100萬元元，在在建的的A住住宅項(xiàng)項(xiàng)目、、B土土地開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目和和C寫寫字樓樓項(xiàng)目目的累累計(jì)投投資額額分別別是2000萬萬元，，1000萬元元和7000萬萬元。。6.4工工程款款支付付的核核算、、工程程合同同結(jié)算算與項(xiàng)項(xiàng)目結(jié)結(jié)算工程進(jìn)進(jìn)度款款得結(jié)結(jié)算與與支付付，一一般可可分以以下兩兩種方方式：：（1））按月月結(jié)算算與支支付（2））分段段結(jié)算算與支支付開發(fā)企企業(yè)按按照合合同規(guī)規(guī)定預(yù)預(yù)付給給承包包企業(yè)業(yè)的工工程款款，材材料款款，應(yīng)應(yīng)計(jì)入入“預(yù)預(yù)付賬賬戶””賬戶戶的借借方；；按照照工程程價(jià)款款結(jié)算算賬單單應(yīng)付付給承承包施施工企企業(yè)的的工程程款，，應(yīng)計(jì)計(jì)入““開發(fā)發(fā)成本本”等等賬戶戶的借借方和和“應(yīng)應(yīng)付賬賬款””賬戶戶的貸貸方，，支付付工程程款時(shí)時(shí)，記記入““應(yīng)付付賬款款”賬賬戶的的借方方和““銀行行存款款”等等賬戶戶的貸貸方。。例6-42006年3月15日日，丙丙房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)與與丁建建筑施施工企企業(yè)就就丙企企業(yè)開開發(fā)的的D花花園洋洋房項(xiàng)項(xiàng)目簽簽訂了了主體體建筑筑成本本合同同，合合同總總額為為1000萬元元，3月18日日，丙丙企業(yè)業(yè)按照照合同同規(guī)定定在開開工前前預(yù)付付了材材料款款50萬元元，則則丙企企業(yè)應(yīng)應(yīng)在支支付時(shí)時(shí)，作作如下下會(huì)計(jì)計(jì)分錄錄：6月30日日，丙丙企業(yè)業(yè)根據(jù)據(jù)丁企企業(yè)完完成的的工程程量，，應(yīng)支支付200萬元元的進(jìn)進(jìn)度款款，鑒鑒于原原已支支付了了50萬元元的預(yù)預(yù)付款款，丙丙企業(yè)業(yè)實(shí)際際支付付給丁丁企業(yè)業(yè)150萬萬元。。作如如下會(huì)會(huì)計(jì)分分錄：：工工程合合同結(jié)結(jié)算的的賬務(wù)務(wù)處理理合同結(jié)結(jié)算金金額=合同同金額額+累累計(jì)變變更金金額+結(jié)算算調(diào)整整金額額應(yīng)付金金額=合同同結(jié)算算金額額-累累計(jì)已已付款款-保保險(xiǎn)金金額-甲供供材料料應(yīng)扣扣款-其他他應(yīng)扣扣款例6-5承承例例6-4,2006年年11月月，，D花花園園洋洋房房的的主主體體建建筑筑工工程程順順利利竣竣工工，，丁丁企企業(yè)業(yè)向向丙丙企企業(yè)業(yè)提提交交了了竣竣工工材材料料及及結(jié)結(jié)算算書書，，丙丙企企業(yè)業(yè)委委托托某某造造價(jià)價(jià)咨咨詢詢公公司司進(jìn)進(jìn)行行了了審審核核并并對對工工程程款款項(xiàng)項(xiàng)支支付付情情況況進(jìn)進(jìn)行行了了核核定定，，確確定定工工程程結(jié)結(jié)算算造造價(jià)價(jià)1150萬萬元元，，即即：：合合同同金金額額1000萬萬元元，，累累計(jì)計(jì)變變更更120萬萬，，本本次次結(jié)結(jié)算算調(diào)調(diào)整整金金額額30萬萬元元，，累累計(jì)計(jì)支支付付了了900萬萬元元工工程程款款，，應(yīng)應(yīng)扣扣甲甲供供材材料料款款40萬萬，，應(yīng)應(yīng)扣扣代代墊墊水水電電費(fèi)費(fèi)10萬萬元元，，假假設(shè)設(shè)合合同同規(guī)規(guī)定定丁丁企企業(yè)業(yè)應(yīng)應(yīng)對對工工程程保保險(xiǎn)險(xiǎn)2年年，，保保險(xiǎn)險(xiǎn)比比例例為為工工程程結(jié)結(jié)算算金金額額的的3%。。開開發(fā)產(chǎn)品品項(xiàng)目結(jié)結(jié)算的賬賬務(wù)處理理例6-6承例例6-4，假定定2007年10月，，D花園園洋房項(xiàng)項(xiàng)目竣工工驗(yàn)收，，經(jīng)過各各相關(guān)部部門對所所涉及的的單項(xiàng)工工程全部部進(jìn)行結(jié)結(jié)算處理理后，最最終確定定了該項(xiàng)項(xiàng)目的直直接成本本，經(jīng)過過相應(yīng)的的賬務(wù)處處理后，，D花園園洋房項(xiàng)項(xiàng)目的開開發(fā)成本本賬戶明明細(xì)如下下：土地地征用及及拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)500萬萬元，前前期工程程費(fèi)120萬元元，基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)90萬萬元，建建筑安裝裝工程費(fèi)費(fèi)2500萬元元，公共共配套設(shè)設(shè)施費(fèi)220萬萬元，開開發(fā)間接接費(fèi)240萬元元。次月月，丙企企業(yè)進(jìn)行行了開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的結(jié)轉(zhuǎn)，，作如下下分錄：：自自建投資資性房地地產(chǎn)項(xiàng)目目結(jié)算的的賬務(wù)處處理投資性房房地產(chǎn)主主要包括括：（1）出租租的土地地使用權(quán)權(quán)；（2）長期期持有并并準(zhǔn)備增增值后轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的土土地使用用權(quán)；（（3）企企業(yè)擁有有并已出出租的建建筑物。。自行建造造投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)的成本本，由建建造該項(xiàng)項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)達(dá)到預(yù)定定可