中原福州市金山橘園洲地塊項目前期策劃報告二

福州海潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司FUZHOUHAIRUNREALESTATECO.,LTD福州市金山橘園洲地塊項目前期策劃報告路線

分析及定位各項規(guī)劃建議市場調(diào)研分析突圍優(yōu)術(shù)取勢如何借勢發(fā)力

明確突圍方向選擇突圍之術(shù)明道匯報內(nèi)容市場調(diào)研分析項目各項規(guī)劃建議12項目分析及定位3市場調(diào)研分析1項目市場分析客戶市場需求研究方法客戶市場需求分析項目市場空間研判市場調(diào)研分析金山橘園洲地塊項目項目片區(qū)市場分析3項目市場研究區(qū)域的界定2整體經(jīng)濟情況——1、整體經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)增長2、居民收入水平穩(wěn)步提高3、城市化建設(shè)速度加快1福州市房地產(chǎn)市場調(diào)研分析福州市經(jīng)濟圈及發(fā)展趨勢圖項目周邊樓盤調(diào)查分析4相關(guān)區(qū)域樓盤調(diào)查分析5市場調(diào)研分析金山橘園洲地塊項目整體房地產(chǎn)市場——1、市場供求基本平衡2、房價穩(wěn)步上漲3、二手房市場交易量明顯增加1福州市房地產(chǎn)市場調(diào)研分析歷年住宅開發(fā)面積總量表房地產(chǎn)投資理性回落。單位：萬立方米項目片區(qū)市場分析3項目市場研究區(qū)域的界定2項目周邊樓盤調(diào)查分析4相關(guān)區(qū)域樓盤調(diào)查分析5市場調(diào)研分析金山橘園洲地塊項目整體房地產(chǎn)市場——1、市場供求基本平衡2、房價穩(wěn)步上漲3、二手房市場交易量明顯增加1福州市房地產(chǎn)市場調(diào)研分析各類物業(yè)交易價格表房價穩(wěn)步上漲。單位：元/平方米項目片區(qū)市場分析3項目市場研究區(qū)域的界定2項目周邊樓盤調(diào)查分析4相關(guān)區(qū)域樓盤調(diào)查分析5市場調(diào)研分析金山橘園洲地塊項目未來房地產(chǎn)市場——1、供求結(jié)構(gòu)趨于合理2、需求持續(xù)旺盛3、品牌和產(chǎn)品的競爭1福州市房地產(chǎn)市場調(diào)研分析未來經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場發(fā)展組團項目片區(qū)市場分析3項目市場研究區(qū)域的界定2項目周邊樓盤調(diào)查分析4成熟經(jīng)濟組團未來大經(jīng)濟組團發(fā)展中經(jīng)濟組團發(fā)展中經(jīng)濟組團相關(guān)區(qū)域樓盤調(diào)查分析5市場調(diào)研分析金山橘園洲地塊項目項目概況——1、福州房地產(chǎn)開發(fā)的集中地2、金山房地產(chǎn)開發(fā)中心地帶1福州市房地產(chǎn)市場調(diào)研分析項目片區(qū)市場分析3項目市場研究區(qū)域的界定2項目周邊樓盤調(diào)查分析4相關(guān)區(qū)域市場分析——1、市中心板塊2、江濱板塊3、西區(qū)、五四北板塊4、東區(qū)板塊5、倉山板塊6、金山新區(qū)板塊研究區(qū)域的界定——1、可比性區(qū)域選擇2、金山新區(qū)板塊為研究重心相關(guān)區(qū)域樓盤調(diào)查分析5市場場調(diào)調(diào)研研分分析析金山山橘橘園園洲洲地地塊塊項項目目市場場發(fā)發(fā)展展狀狀況況———1、、城城市市建建設(shè)設(shè)的的重重心心2、、基基礎(chǔ)礎(chǔ)配配套套設(shè)設(shè)施施趨趨于于完完善善3、、區(qū)區(qū)域域型型經(jīng)經(jīng)濟濟文文化化居居住住中中心心1福州州市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)研研分析金山新區(qū)區(qū)兩大居居住板塊塊項目片區(qū)區(qū)市場分析3項目市場場研究區(qū)域的界界定2項目周邊邊樓盤調(diào)查分析析4本項目地塊烏龍江金山板塊南江濱板塊相關(guān)區(qū)域域樓盤調(diào)查分析析5市場調(diào)研研分析金山橘園園洲地塊塊項目市場發(fā)展展狀況——1、、城市建建設(shè)的重重心2、基礎(chǔ)礎(chǔ)配套設(shè)設(shè)施趨于于完善3、區(qū)域域型經(jīng)濟濟文化居居住中心心1福州市房房地產(chǎn)市場調(diào)研研分析小結(jié)：項目片區(qū)區(qū)市場分析3項目市場場研究區(qū)域的界界定2項目周邊邊樓盤調(diào)查分析析4金山生活活區(qū)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)相對較較集中，，主要以以中高檔檔住宅為為主，部部分為經(jīng)經(jīng)濟適用用房建筑類型型相似，，多歐式式風格，，以多層層、小高高層居多多，其他他還有聯(lián)聯(lián)排、雙雙拼、疊疊加及少少量獨棟棟別墅除了金山山碧水等等幾個開開發(fā)較早早的樓盤盤之外，，其他樓樓盤普遍遍突出配配套設(shè)施施不夠完完善的現(xiàn)現(xiàn)象，特特別是公公共交通通系統(tǒng)不不到位整體銷售售狀況良良好，價價格適中中，隨著著配套的的逐步完完善，價價格有緩緩慢上漲漲的趨勢勢相關(guān)區(qū)域域樓盤調(diào)查分析析5市場調(diào)研研分析金山橘園園洲地塊塊項目片區(qū)發(fā)展展預測——1、、完善主主體路網(wǎng)網(wǎng)建設(shè)2、形成成最大組組團型的的中高檔檔居住區(qū)區(qū)3、片區(qū)區(qū)內(nèi)兩大大居住板板塊的競競爭1福州市房房地產(chǎn)市場調(diào)研研分析兩大居住住板塊的的競爭項目片區(qū)區(qū)市場分析3項目市場場研究區(qū)域的界界定2項目周邊邊樓盤調(diào)查分析析4生態(tài)景觀競爭城市中心經(jīng)濟輻射線本項目地塊競爭性樓盤相關(guān)區(qū)域域樓盤調(diào)查分析析5市場調(diào)研研分析金山橘園洲洲地塊項目目項目周邊樓樓盤小結(jié)：金山區(qū)住宅宅用地投放放量大房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)競爭非常常激烈住宅供應量量略大于需需求量住宅開發(fā)特特色產(chǎn)品不不多高層住宅產(chǎn)產(chǎn)品目前仍仍是空白配套逐步完完善房價穩(wěn)步上上漲1福州市房地地產(chǎn)市場調(diào)研分分析項目市場研研究區(qū)域的界定定2項目周邊樓樓盤調(diào)查分析4相關(guān)區(qū)域樓樓盤調(diào)查分析5項目片區(qū)市市場分析3相關(guān)區(qū)域樓樓盤1、中天金金海岸2、香江紅紅海園3、南國金金輝4、中融愛愛琴海5、麗景天天成6、融信第第一城7、江南名名城1、名城港港灣2、長灘美美墅3、蘭庭西西江月4、福祿坊坊小結(jié)：別墅投放量量與需求量量都很大多集中在沿沿江區(qū)域、、倉山區(qū)價格相對較較低，潛在在客戶多政府控制用用地，未來來供應少市場調(diào)研分分析金山橘園洲洲地塊項目目供求總量趨趨勢供應：供應總量穩(wěn)穩(wěn)步上漲以中高檔樓樓盤為主1供求市場分分析未被滿足的的市場空間間2供求結(jié)構(gòu)趨趨勢居民購買力力趨勢需求：存在巨大潛潛在需求消費者類型型眾多供應：經(jīng)濟適用房房增加中高檔住宅宅增勢放緩緩需求：中高檔價位位、中大面面積戶型居住標準要要求提升房價增長率率與GDP增長率之之比：福州房價相相對合理GDP增長長快于房價價增長房價收入比比：中高檔客戶戶購買能力力較強福州居民購購房自有資資金水平高高市場調(diào)研分分析金山橘園洲洲地塊項目目調(diào)查數(shù)據(jù)顯顯示1供求市場分分析未被滿足的的市場空間間2未被滿足市市場空間居民對中高高端住宅的的實際購買買力較強占六成以上上消費者希希望購買130平方方米以上的的住宅有50%的的消費者認認為房價走走勢會平穩(wěn)穩(wěn)上升近70%的的消費者計計劃購房市場調(diào)研分分析金山橘園洲洲地塊項目目客戶市場需需求分析區(qū)位類型環(huán)境檔次文化建筑風格配套設(shè)施戶型裝修標準價位商業(yè)物業(yè)付款方式信息來源客戶資料需求總結(jié)——繁華地地段、交通通便利、文文化政治或或商業(yè)中心心——多層、、小高層、、高層、聯(lián)聯(lián)排、獨棟棟——無污染染、較好的的景觀、安安靜、私密密性好——中高檔檔、高檔——舒適、、高尚、恬恬靜、優(yōu)雅雅、富有情情趣——中式、、歐式、拉拉丁美洲式式等——超市、、銀行、托托兒所、幼幼兒園、美美容健身會會所、運動動場館——兩房以以上、錯層層、復式、、別墅——中高檔檔裝修、高高檔豪華裝裝修——單價3000元元/平方米米以上或總總價40萬萬以上項目分析及及定位2本項目分析析分析項目定位項目分析定定位金山橘園洲洲地塊項目目項目定位3項目競爭力力分析2項目地盤分分析——1、區(qū)區(qū)位2、景觀3、形狀4、配配套1本項目分析析項目分析定定位金山橘園洲洲地塊項目目項目定位3項目競爭力力分析2項目S.W.O.T.分析1本項目分析析——1、優(yōu)優(yōu)勢2、劣勢3、機會4、威威脅優(yōu)勢-----Strength區(qū)位：金山山板塊中心心交通便捷：：三環(huán)路路與浦上大大道交界處，浦上上立交交橋旁景觀：金山山公園與烏烏龍江濕地地公園中間間，緊鄰烏烏龍江劣勢------Weakness周邊配套：：不完善居住環(huán)境：：緊靠三環(huán)環(huán)路，受影影響景觀：烏龍龍江濕地公公園開發(fā)不不成熟機會-----Opportunity規(guī)劃：重心心位置：兩大大公園，發(fā)發(fā)展成稀缺缺性高尚社社區(qū)文化：與大大學城隔橋橋相望威脅-----Threat競爭板塊：：南江濱板板塊競爭項目：：中天金海海岸、香江江紅海園項目分析定定位金山橘園洲洲地塊項目目項目定位3項目競爭力力分析1競爭性樓盤盤分析2本項目分析析——具有一一定規(guī)模，，定位在中中高端客戶戶、中高檔產(chǎn)品，，入市時間間在05年年下半年或或陸續(xù)推出的的樓盤為本本項目的競競爭性樓盤盤項目分析定定位金山橘園洲洲地塊項目目項目定位3項目競爭力分析1項目競爭力優(yōu)優(yōu)勢2本項目分析——空中別墅墅式住宅項目分析定位位金山橘園洲地地塊項目項目定位2項目競爭力分析1項目市場定位位3本項目分析——1、中高高檔住宅2、部分為高高檔豪華住宅宅3、少部分為為時尚商業(yè)型型物業(yè)商業(yè)住宅地塊特征缺少與住宅區(qū)相配套的商業(yè)市場需求具有發(fā)展?jié)摿Γ厣a(chǎn)品不多沒有建設(shè)大型商業(yè)中心的條件周邊多住宅區(qū)緊鄰兩大公園，分成兩塊保健、休閑、餐飲、商鋪高尚居住區(qū)配套商業(yè)廣場時尚商業(yè)廣場本項目定位緊鄰金山公園項目分析定位位金山橘園洲地地塊項目項目定位2項目競爭力分析1項目客戶定位位3本項目分析——1、住宅宅目標客戶2、商業(yè)目標標客戶邊緣客戶群次級客戶群核心客戶群項目分析定位位金山橘園洲地地塊項目項目定位2項目競爭力分析1項目物業(yè)定位位3本項目分析住宅：雙拼、聯(lián)排、、疊加和高層層（空中別墅墅）相組合的的別墅群商業(yè)：與本項目居住住別墅群相匹匹配的體驗式式參與式的風風情商業(yè)街高尚、現(xiàn)代的的生態(tài)園林居居住空間項目分析定位位金山橘園洲地地塊項目項目定位2項目競爭力分析1項目功能定位位3本項目分析居住商業(yè)尚城名墅——高尚生態(tài)態(tài)園林別墅式式居住區(qū)項目形象定位位項目各項規(guī)劃劃建議3項目規(guī)劃設(shè)計計建議物業(yè)管理及職職能化建議項目分析定位位金山橘園洲地地塊項目物業(yè)管理及智能化建議2開發(fā)模式建議議——1、整體體布局、分期期開發(fā)2、景觀園林林先行1項目規(guī)劃設(shè)計計建議A區(qū)景觀建設(shè)A區(qū)開發(fā)A區(qū)住宅建設(shè)B區(qū)景觀建設(shè)商業(yè)廣場建設(shè)項目分析定位位金山橘園洲地地塊項目物業(yè)管理及智能化建議2開發(fā)模式建議議——1、整體體布局、分期期開發(fā)2、景觀園林林先行1項目規(guī)劃設(shè)計計建議B區(qū)開發(fā)B區(qū)景觀建設(shè)B區(qū)住宅建設(shè)A區(qū)住宅景觀維護A、B區(qū)住宅及景觀維護項目分析定位位金山橘園洲地地塊項目物業(yè)管理及智能化建議2總體布局規(guī)劃劃——1、天際際線由低到高高2、景觀園林林交錯有致1項目規(guī)劃設(shè)計計建議商業(yè)廣場項目分析定位位金山橘園洲地地塊項目物業(yè)管理及智能化建議議2交通規(guī)劃建建議——1、主主、次出入入口2、主干道道行車、人人行道靈活活布局1項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計建議商業(yè)廣場A、B區(qū)主出入口A、B區(qū)次出入口A區(qū)B區(qū)項目分析定定位金山橘園洲洲地塊項目目物業(yè)管理及及智能化建議議2建筑外觀墻墻面——1、外外墻面輔以以多種現(xiàn)代代元素2、架空、、通透、空空中花園1項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計建議聯(lián)排住宅外外立面示意意項目分析定定位金山橘園洲洲地塊項目目物業(yè)管理及及智能化建議議2建筑外觀墻墻面——1、外外墻面輔以以多種現(xiàn)代代元素2、架空、、通透、空空中花園1項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計建議疊加住宅外外立面示意意項目分析定定位金山橘園洲洲地塊項目目物業(yè)管理及及智能化建議議2建筑外觀墻墻面——1、外外墻面輔以以多種現(xiàn)代代元素2、架空、、通透、空空中花園1項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計建議高層住宅外外立面示意意項目分析定定位金山橘園洲洲地塊項目目物業(yè)管理及及智能化建議議2外立面顏色色——1、以以時尚、現(xiàn)現(xiàn)代色調(diào)為為主2、統(tǒng)一和和諧、充滿滿活力1項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計建議聯(lián)排住宅外外立面顏色色示意項目分析定定位金山橘園洲洲地塊項目目物業(yè)管理及及智能化建建議2外立面顏顏色——1、、以時尚尚、現(xiàn)代代色調(diào)為為主2、統(tǒng)一一和諧、、充滿活活力1項目規(guī)劃劃設(shè)計建議疊拼住宅宅外立面面顏色示示意項目分析析定位金山橘園園洲地塊塊項目物業(yè)管理理及智能化建建議2外立面顏顏色——1、、以時尚尚、現(xiàn)代代色調(diào)為為主2、統(tǒng)一1項目規(guī)劃劃設(shè)計建議高層住宅宅外立面面顏色示示意金山橘園園洲地塊塊項目物業(yè)管理理及智能化建建議2頂部處理理建議——1、、立體化化空中景景觀2、空中中別墅式式花園1項目規(guī)劃劃設(shè)計建議高層住宅宅頂部處處理示意意項目分析析定位金山橘園園洲地塊塊項目物業(yè)管理理及智能化建建議2頂部處理理建議——1、、以時尚尚、現(xiàn)代代色調(diào)為為主2、統(tǒng)一一和諧、、充滿活活力1項目規(guī)劃劃設(shè)計建議小高層住住宅頂部部處理示示意項目分析析定位金山橘園園洲地塊塊項目物業(yè)管理理及智能化建建議2標志建筑筑物——1、、塔式建建筑2、包含含現(xiàn)代元元素信息息1項目規(guī)劃劃設(shè)計建議標志建筑筑物示意意項目分析析定位金山橘園園洲地塊塊項目物業(yè)管理理及智能化建建議2主力戶型型——1、、動靜、、公私、、主次、、干濕分分開2、多樣樣性、花花園式、、人性化化1項目規(guī)劃劃設(shè)計建議戶型組合合比例項目分析析定位金山橘園園洲地塊塊項目物業(yè)管理理及智能化建建議2主力戶型型——1、、動靜、、公私、、主次、、干濕分分開2、多樣樣性、花花園式、、人性化化1項目規(guī)劃劃設(shè)計建議偶數(shù)層戶戶型功能能搭配示示意項目分析析定位金山橘園園洲地塊塊項目物業(yè)管理理及智能化建建議2主力戶型型——1、、動靜、、公私、、主次、、干濕分分開2、多樣樣性、花花園式、、人性化化1項目規(guī)劃劃設(shè)計建議奇數(shù)層戶戶型功能能搭配示示意項目分析析定位金山橘園園洲地塊塊項目物業(yè)管理理及智能化建建議2景觀設(shè)計計——1、、調(diào)節(jié)微微觀氣候候2、充分分滿足審審美需求求1項目規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計建議高層住住宅園園林設(shè)設(shè)計示示意之之一項目分分析定定位金山橘橘園洲洲地塊塊項目目物業(yè)管管理及及智能化化建議議2景觀設(shè)設(shè)計——1、調(diào)調(diào)節(jié)微微觀氣氣候2、充充分滿滿足審審美需需求1項目規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計建議高層住住宅園園林設(shè)設(shè)計示示意之之二項目分分析定定位金山橘橘園洲洲地塊塊項目目物業(yè)管管理及及智能化化建議議2景觀設(shè)設(shè)計——1、調(diào)調(diào)節(jié)微微觀氣氣候2、充充分滿滿足審審美需需求1項目規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計建議立體化化園林林設(shè)計計示意意項目分分析定定位金山橘橘園洲洲地塊塊項目目物業(yè)管管理及及智能化化建議議2景觀設(shè)計——1、調(diào)調(diào)節(jié)微觀氣氣候2、充分滿滿足審美需需求1項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計建議平面庭院園園林設(shè)計示示意項目分析定定位金山橘園洲洲地塊項目目物業(yè)管理及及智能化建議議2配套設(shè)施1項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計建議項目分析定定位金山橘園洲洲地塊項目目物業(yè)管理及及智能化建議議2會所配套1項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計建議商業(yè)廣場主會所次會所A區(qū)B區(qū)主會所及商商業(yè)廣場示示意項目分析定定位金山橘園洲洲地塊項目目物業(yè)管理及及智能化建議議2裝修標準——1、毛毛坯房2、公共裝裝修高標準準、配合景景觀設(shè)計1項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計建議安防系統(tǒng)及及會所大堂堂裝修示意意項目分析定定位金山橘園洲洲地塊項目目物業(yè)管理及及智能化建議議2燈光及背景景音樂——1、燈燈光宣傳小小區(qū)形象2、背景音音樂烘托小小區(qū)優(yōu)雅環(huán)環(huán)境1項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計建議商業(yè)廣場夜夜間燈光示示意項目分析定定位金山橘園洲洲地塊項目目物業(yè)管理及及智能化建議議1社區(qū)服務(wù)及及物業(yè)管理理——房屋維維修、設(shè)備備維護、保保安、保保潔、綠化化、家政、、停車場管管理2項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計建議從對目標客客戶的調(diào)查查可知，客客戶對一流流物業(yè)管理理服務(wù)的需需求較為強強烈，因此此，建議選選取品牌物物業(yè)管理公公司擔任物物業(yè)顧問，，如此能保保證高品質(zhì)質(zhì)的服務(wù)，，也可作為為項目產(chǎn)品品的競爭優(yōu)優(yōu)勢之一項目分析定定位金山橘園洲洲地塊項目目物業(yè)管理及及智能化建議議1項目職能化化建議——1、安安防、車輛輛管理、消消防系統(tǒng)2、智能家家居、視訊訊網(wǎng)絡(luò)2項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計建議家居智能系系統(tǒng)示意項目分析定定位金山橘園洲洲地塊項目目物業(yè)管理及及智能化建議議1項目智能化化建議——1、安安防、車輛輛管理、消消防系統(tǒng)2、、智智能能家家居居、、視視訊訊網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)2項目目規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計建議議小區(qū)區(qū)安安全全系系統(tǒng)統(tǒng)示示意意福州州海海潤潤房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)有有限限公公司司FUZHOUHAIRUNREALESTATECO.,LTD謝謝謝??！9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。14:36:2214:36:2214:361/7/20232:36:22PM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2314:36:2214:36Jan-2307-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。14:36:2214:36:2214:36Saturday,January7,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2314:36:2314:36:23January7,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。07一月20232:36:23下午14:36:231月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。一月232:36下下午午1月-2314:36January7,202316、行動出成成果，工作作出財富。。。2023/1/714:36:2314:36:2307January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。2:36:23下下午午2:36下下午午14:36:231月月-239、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功！！。1月-231月-23Saturday,January7,202310、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。14:36:2314:36:2314:361/7/20232:36:23PM11、成成功功就就是是日日復復一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月月-2314:36:2314:36Jan-2307-Jan-2312、世間成事，，不求其絕對對圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。14:36:2314:36:2314:36Saturday,January7,202313、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2314:36:2314:36:23January7,202314、意意志志堅堅強強的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉