大連小平島開發(fā)與營銷報告

大連小平島開發(fā)與銷售戰(zhàn)略標(biāo)題目標(biāo)市場現(xiàn)狀分析大盤操作解讀項目再次解讀市場小平島分階段開發(fā)銷售策略偉業(yè)戰(zhàn)略合作意向目標(biāo)市場現(xiàn)狀分析大盤操作解讀項目再次解讀市場小平島分階段開發(fā)銷售策略偉業(yè)戰(zhàn)略合作意向大連大勢競爭市場目標(biāo)市場現(xiàn)狀分析大盤操作解讀項目再次解讀市場小平島分階段開發(fā)銷售策略偉業(yè)戰(zhàn)略合作意向目標(biāo)市場現(xiàn)狀分析大盤操作解讀項目再次解讀市場小平島分階段開發(fā)銷售策略偉業(yè)戰(zhàn)略合作意向大盤開發(fā)要點可控性：必須對整個開發(fā)進程實施有效控制.包括關(guān)系到發(fā)展商經(jīng)濟效益的技術(shù)指標(biāo);關(guān)系整個社區(qū)功能的布局、流線、配套與環(huán)境系統(tǒng)、關(guān)系及各個階段銷售的廣告推廣等。前瞻性：項目整體規(guī)劃要具備足夠的前瞻性。機動性：彈性規(guī)劃，及時調(diào)整以適應(yīng)市場變化。整體性：必須在變化中把握整體主線。效益性：注重投入與產(chǎn)出的對比。嚴(yán)格控制成本投入，使資金鏈健康運轉(zhuǎn)。可持續(xù)發(fā)展：注重好的開局，注重業(yè)主的口碑傳播。樹立良好的市場形象，確?？蛻舻挠行ШB(yǎng)及持續(xù)放大與升級。華僑城——羅馬非一日建成深圳華僑僑城位于于市區(qū)與與蛇口工工業(yè)區(qū)之之間.20年的的發(fā)展已已使整個個區(qū)域成成為深圳圳一道亮亮麗的風(fēng)風(fēng)景.華僑城華僑城——強勢品牌旅游地產(chǎn)酒店文化電子華僑城是是1985年11月11日經(jīng)經(jīng)國務(wù)院院批準(zhǔn)成成立的一一個大型型國有企企業(yè)和經(jīng)經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)，經(jīng)經(jīng)過20余年的的開發(fā)建建設(shè)，華華僑城城城區(qū)已變變成一座座綜合配配套、功功能齊全全、環(huán)境境優(yōu)美、、獨具特特色的現(xiàn)現(xiàn)代化海海濱城區(qū)區(qū)。華僑僑城集團團也發(fā)展展成為一一個以家家電電子子、旅游游和房地地產(chǎn)業(yè)為為主導(dǎo)業(yè)業(yè)務(wù)的大華僑地產(chǎn)產(chǎn)以“旅旅游＋文文化＋地地產(chǎn)”的的模式，，由深圳圳向全國國輻射.項目整體體規(guī)劃1985年11月11日華僑僑城宣告告成立，，在深圳圳灣畔擁擁有了自自己的4.8平平方公里里的土地地。1985年華僑僑城以年年薪11萬美金金聘請新新加坡著著名規(guī)劃劃師孟大大強擔(dān)任任規(guī)劃顧顧問.1986年8月月開始開開發(fā)第一一個項目目---東方花花園1985年波托菲諾諾純水岸岸別墅均價6萬/平方米米.最高高價8萬/平方米米天鵝堡高高層住宅宅均價2萬/平方米米.最高高價4萬/平方米米21年后華僑城““旅游＋＋地產(chǎn)””開發(fā)模模式華僑城地地產(chǎn)依托托于其旅旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)的良性性發(fā)展及及龐大規(guī)規(guī)模而迅迅速成長長，長久久以來貫貫徹以對對環(huán)境、、資源、、生態(tài)的的充分保保護利用用及可持持續(xù)發(fā)展展的開發(fā)簡單的公園+地產(chǎn)早期開發(fā)的項目旅游景觀+主題文化+地產(chǎn)波托菲諾天鵝堡休閑輕松的心態(tài)+地產(chǎn)波托菲諾純水岸簡單粗放期漸入佳境期豐潤圓熟期全國旅游主題地產(chǎn)第一品牌孕育期1985--1995豐富期1996--1999增值期2000—今旅游配套房地產(chǎn)華僑城旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展脈脈絡(luò)區(qū)分階段代表樓盤均價（元/平米）主力戶型區(qū)間（平方米）主要特征孕育期：1996年以前東方花園海景花園桂花苑5000—7000100—150位置：以接近華僑城中心、深南路兩側(cè)為主建筑形態(tài)：各種類型均有花園小區(qū)及景觀：花園較少且比較簡陋、社區(qū)品質(zhì)較低，景觀基本以華僑城大景觀為主會所配套：基本較少會所，社區(qū)配套太少豐富期：1996—1999年美加廣場中旅廣場6000—800090—130位置：以接近華僑城中心、深南路兩側(cè)為主建筑形態(tài)：以高層為主，也有一定的多層花園小區(qū)及景觀：小區(qū)花園還是比較簡單、社區(qū)品質(zhì)較低，基本以華僑城大景觀為主會所配套：基本較少會所，社區(qū)配套太少增值期：2000年至今錦繡花園波托菲諾20000-60000100-300位置：以華僑城縱深為主建筑形態(tài)：除波托菲諾2期外，大多為高層花園小區(qū)及景觀：除華僑城景觀外，社區(qū)花園環(huán)境和景觀都較好會所配套：基本都有會所，稍大社區(qū)有幼兒園、超市等設(shè)施成長過程程水環(huán)境海環(huán)境山環(huán)境要素一：：超前的的科學(xué)規(guī)規(guī)劃2、采用用人車分分流、丁丁字交叉叉和結(jié)合合地形布布局道路路和步行行系統(tǒng)，，使得社社區(qū)具有有安全、、生態(tài)態(tài)和舒適適的生活活環(huán)境3、動態(tài)態(tài)和彈性性的發(fā)展展布局，，使城區(qū)4、將文文化融入入規(guī)劃中中，構(gòu)筑筑人文生生態(tài)環(huán)境境。如：：何香凝凝美術(shù)館館、圣菲菲諾鐘樓樓要素一一：超超前的的科學(xué)學(xué)規(guī)劃劃1、尊尊崇自自然、、保護護自然然、融融合自自然與與人工工環(huán)境充分保留和利用原地形地貌等自然資源，營造生態(tài)環(huán)境天鵝湖湖、燕燕含山山何香凝凝美術(shù)術(shù)館圣菲諾諾鐘樓樓1、混混合多多種產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，，互動動發(fā)展展綜合合性城城區(qū)。。華僑城城以四四大主主題公公園為為中心心，營營造了了典型型的旅旅游主主題地地產(chǎn)結(jié)結(jié)合多多種產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的的綜合合性城城區(qū)，，各種生生活形形式、、經(jīng)濟濟形式式和業(yè)業(yè)態(tài)并并存，，不同同于單單一功功能的的住宅宅區(qū)。。要素二二：與與產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)合合的鮮鮮明主主題2、規(guī)規(guī)劃旅旅游用用地發(fā)發(fā)展旅旅游主主題公公園群群落。。中國最最大的的主題題公園園群落落：錦錦繡中中華、、民俗俗文化化村、、世界界之窗窗、歡歡樂谷谷、歡歡樂海海岸。。每年年接待待600萬萬人次次游客客，旅旅游銷銷售累累計收收入超超過100億，，帶動

3、結(jié)結(jié)合產(chǎn)產(chǎn)業(yè)群群發(fā)展展相關(guān)關(guān)主題題酒店店和商商業(yè)。。擁有1300間間四星星級到到五星星級酒酒店客客房。。是目目前深深圳最最高檔檔次商商務(wù)及及旅游游度假假酒店店群之之一，，也是是全國國大酒酒店群群之一一。主題酒酒店群群：威尼斯斯酒店店、深深圳灣灣大酒酒店和和海景景酒店店。主題商商業(yè)圈圈：全球最最大的的零售售商業(yè)業(yè)沃爾爾瑪，，深圳圳最大大的MALL銅銅鑼灣灣百貨貨、最最大的的家電電連鎖鎖機構(gòu)構(gòu)順電電，相相繼在在華僑僑城落落戶，，與酒酒吧風(fēng)風(fēng)情街街構(gòu)成成華僑僑城的的商業(yè)業(yè)中心心。4、利利用產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資資源和和配套套互動動開發(fā)發(fā)主題題地產(chǎn)產(chǎn)。先后開開發(fā)了了東方方花園園、海海景花花園、、錦繡繡花園園、波波托菲菲諾等等主題題住宅宅項目目漢唐大大廈、、華夏夏藝術(shù)術(shù)中心心世界之之窗歡樂谷谷銅鑼灣灣百貨貨要素三三：可可持續(xù)續(xù)發(fā)展展與不不斷創(chuàng)創(chuàng)新城城市體體驗1、保保護并并加大大環(huán)境境投入入，增增大水水面和和綠化化覆蓋蓋率。。華僑城城規(guī)劃劃有20萬萬平米米的水水系，，城區(qū)區(qū)綠地地覆蓋蓋率達達53%，，居國國際城城市綠綠化領(lǐng)領(lǐng)先水水平。。2、適適度超超前和和完善善優(yōu)質(zhì)質(zhì)文教教衛(wèi)體體配套套、保保證高高尚生生活品品質(zhì)。。已經(jīng)建建成有有何香香凝美術(shù)館館、華華夏藝藝術(shù)中中心、、華僑僑城中中小學(xué)學(xué)、中中央教教科所所附屬屬學(xué)校校、暨暨南大大學(xué)深深圳旅游游學(xué)院院、暨暨南大大學(xué)華華僑城城醫(yī)院院、體體育中中心、、高爾爾夫俱俱樂部部等配配套設(shè)設(shè)施。。3、深深度挖挖掘主主題內(nèi)內(nèi)涵，，不斷斷創(chuàng)新新城市市體驗驗。華僑城城醫(yī)院院華夏藝藝術(shù)中中心華僑城城狂歡歡節(jié)1、調(diào)調(diào)整交交通布布局，，整合合不同同功能能資源源。整合不不同階階段和和不同同社區(qū)區(qū)的資資源，，實現(xiàn)現(xiàn)生活多樣樣化。。如：：OCT免免費巴巴士、、深南南大道道地鐵鐵等。。要素四四：資資源系系統(tǒng)的的有效效整合合歡樂干干線2、以以人行行系統(tǒng)統(tǒng)、休休閑廣廣場和和商業(yè)業(yè)場所所，重重構(gòu)公公共空空間。。通過人人行系系統(tǒng)、、休閑閑廣場場的再再組織織，搭搭建新新平臺臺來重重構(gòu)公公共活活動空空間。。建設(shè)的的市民民休閑閑廣場場：占地58萬萬平米米歡樂樂海岸岸，一一個開開放共共享的的濱海海社區(qū)區(qū)。3、策策劃社社區(qū)活活動，，有效效調(diào)動動主題題公園園、酒酒店、、商業(yè)業(yè)等資資源共共享。。一年一一度的的華僑僑城旅旅游游狂歡歡節(jié)和和波托托菲諾諾意大大利文文化周周等活活動將將整個個社區(qū)區(qū)的文文化、、旅游游、商商業(yè)設(shè)設(shè)施資資源調(diào)調(diào)動，，并擴擴大到到居住住區(qū)。。策劃社社區(qū)活活動歡樂大大道先期以以旅游游盤活活區(qū)域域,以以旅游游帶動動地產(chǎn)產(chǎn).在全局局規(guī)劃劃思想想的指指導(dǎo)下下,通通過多多年的的內(nèi)外外景觀觀營造造,打打造高高舒適適度居居住環(huán)環(huán)境.注重產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì),注重重科學(xué)學(xué)規(guī)劃劃。注重文文化營營造，，在建建設(shè)文文化硬硬件的的同時時，注注重社社區(qū)軟軟文化化建設(shè)設(shè)。樹樹立良良好客客戶口口碑，，確保保了后后續(xù)客客戶升升級，，及有有效的的口碑碑傳播播?？偨Y(jié)由低至至高，，逐步步成長長先期營營造，，蓄勢勢勃發(fā)發(fā)天津東東麗湖湖——可可持續(xù)續(xù)發(fā)展展的區(qū)區(qū)域大大盤·總體規(guī)規(guī)劃天津萬萬科。。東麗麗湖TIANJINVANKEDONGLILAKEPROJECT東麗湖。規(guī)規(guī)劃篇萬科東麗湖天津經(jīng)濟戰(zhàn)略東移的起飛承載體，在天津經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)的GDP比重已經(jīng)達到全市的40.2%。迎合天津工工業(yè)布局重重心戰(zhàn)略東東移規(guī)劃思思路東麗湖地區(qū)隸屬濱海域區(qū)，位于中心區(qū)與濱海域區(qū)之間，距外環(huán)線約17公里，距濱海域區(qū)約25公里，距機場26公里有效解決了萬科東麗湖項目與城市孤立的局面。津漢公路：連接?xùn)|麗湖和市區(qū)中部南部的主要通路，實現(xiàn)空港與東麗湖連成一體化天津市區(qū)優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境，大面積豐富水資源，形成了自然的濕地景觀，存在大量的濕地水生植物群落和水禽。項目地理位位置2000年年萬科公司司拿地2003年年初步規(guī)劃劃——BDCL設(shè)計公公司規(guī)劃特點：：項目為低低密產(chǎn)品，，建筑覆蓋蓋率70%2004年年資再次規(guī)規(guī)劃——SWECO設(shè)計計公司規(guī)劃特點：：項目為復(fù)復(fù)合型新城城鎮(zhèn)特點，，保留天然然原有地貌貌，建筑覆覆蓋率50%2005年年地塊現(xiàn)狀狀東麗湖萬科科城位于東東麗湖北岸岸，東麗麗湖是天津津市自然生生態(tài)保護區(qū)區(qū)之一，水水面面積達達7.3平平方公里，，約是杭州州西湖的1.5倍，，形成了自自然的濕地地景觀，存存在大量的的濕地水生生植物群落落和水禽。。項目內(nèi)擁有有人工開挖挖10.5萬平米的的國際標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)滑水賽道道人工湖。。北歐式整體體設(shè)計。。歐式小鎮(zhèn)鎮(zhèn)式低層、、低密度建建筑布局；；簡約風(fēng)風(fēng)格超空間間獨體式別別墅。項目圍繞生生態(tài)主題打打造一個復(fù)復(fù)合式的““新市鎮(zhèn)鎮(zhèn)”，采用用整體規(guī)劃劃分期實施施的開發(fā)模模式，集居居住、工作作、運動、、商業(yè)、教教育、娛樂樂、休閑、、會議度假假等功能于于一體。項目特色后期中高密度經(jīng)濟型集合住宅東麗湖萬科城總體體規(guī)劃·一期別墅產(chǎn)品占地22萬平米，總建筑面積6.4萬，容積率0.33共301套，2004年銷售，2006年7月全面入住獨體別墅：193棟199－271平米11000元聯(lián)排別墅：24套165－180平米6500元合院別墅：32套165－210平米7500元聯(lián)排公寓：52套80－150平米4300元獨棟別墅均價04年7000元/平米05年9300元/平米06年11000元/平米二期洋房產(chǎn)品占地13萬平米，總建筑面積12萬，容積率0.94－6多層，11層小高層，產(chǎn)品分為院景洋房、情景洋房、水景洋房、瞰景洋房、寬景洋房，總價36－80萬元，共計1159套，2007年8月全面入住。2005年底開盤，預(yù)計2006年全部售罄洋房均價05年12月3600元/平米150套06年3月4100元/平米30套06年5月開盤4300元/平米300套06年5月下旬4500元/平米230套06年9月5000元/平米200套三期島上低密度聯(lián)排產(chǎn)品總建筑面積6.5萬，容積率0.6，聯(lián)排產(chǎn)品約300戶，160－180平米聯(lián)排產(chǎn)品，南北向4聯(lián)、8聯(lián)，預(yù)計2007年3月開盤，售價8000元/平米，總價120萬－160萬元。聯(lián)排別墅入住時間08年12月總建筑面積10萬平米，容積率2.0，11層、18層小高層，產(chǎn)品為105平米二居，105平米復(fù)式，115平米三居，預(yù)計2007年5月開盤，售價4500元/平米共計1000戶，一標(biāo)段400戶于08年12月入住二期南小高層產(chǎn)品湖景高層2008年啟動，建筑面積15萬平米，目前正與韓國SK、GS建設(shè)接洽，建造韓國村。產(chǎn)品形式為鄰湖30層高層，面積100－150平米，售價5000－5500元/平米。占地面積為為22萬平平米建筑面積6.4萬平平米容積率為0.33綠地率40%以上共301套套，由獨體別墅、、聯(lián)排別墅墅、合院別別墅、聯(lián)排排公寓構(gòu)成成，04年年銷售，06年7月月全面入住住。鄰里中心為為10267平米（（公建3369平米米，公寓6898平平米）是一一期社區(qū)的的生活服務(wù)務(wù)配套中心心，其中商商業(yè)部分由由6組建筑筑單位組成成，其功能能可滿足日日?；旧钚枨?，，這里成為為人們公共共交往的空空間，充分分享受休閑閑時光。建筑風(fēng)格：：北歐風(fēng)格格，現(xiàn)代、、簡潔、時時尚一期產(chǎn)品介介紹產(chǎn)品類型戶型建筑面積（平方米）套數(shù)獨棟A3室2廳3衛(wèi)199.2134B5室2廳3衛(wèi)215.5137C3室2廳3衛(wèi)23733D5室2廳3衛(wèi)254.9219E5室4廳4衛(wèi)271.6912合院聯(lián)排A4室2廳2衛(wèi)2102B3室2廳2衛(wèi)16516C3室2廳2衛(wèi)17614普通聯(lián)排A4室2廳2衛(wèi)16018B3室2廳2衛(wèi)1806獨棟共五種種戶型，面面積為199.21~271.69平平方米合院聯(lián)排共共三種戶型型，面積為為165~210平平方米普通聯(lián)排共共兩種戶型型，面積分分別為160、180平方米米各類產(chǎn)品中中的主力戶戶型均面積積較小一期產(chǎn)品介介紹銷售價格獨體別墅：：193棟棟11000元元/平方米米合院別墅：：32套7500元元/平方米米聯(lián)排別墅：：24套6500元元/平方米米聯(lián)排公寓：：52套4300元/平方米銷售速度售罄一期銷售情情況2005.52005.62005.72005.82005.92005.112005.12一期“Lake+””別墅面市市鄰里中心聯(lián)聯(lián)排公寓面面市項目網(wǎng)站建建成“左鄰右里里”業(yè)主聯(lián)聯(lián)誼活動及及促簽活動動，促進成成交舉辦合院別別墅開盤活活動北京推廣啟啟動第

29屆屆世界滑滑水錦標(biāo)賽賽在東麗湖湖開幕；天天津國際嘉嘉年華在東東麗湖畔盛盛裝開幕；；事件營銷銷有效提升升了項目知知名度，對對銷售起到到了良好的的促進作用用配合入住舉舉辦聯(lián)誼活活動，加強強客戶維護護?！犊蛻敉ㄓ嵱崱肥卓娇l(fā)，，豐富客戶戶溝通渠道道，加強客客戶維護“東麗湖萬萬科城生態(tài)態(tài)博覽館””開館，在在國內(nèi)房產(chǎn)產(chǎn)市場上引引起了較大大反響，，帶動區(qū)域域認(rèn)知度，，擴大項目目影響力二期“城市市天籟”洋洋房內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購，一周周內(nèi)實現(xiàn)100％銷銷售丹麥印象聯(lián)聯(lián)排別墅面面市推出創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品——合合院別墅首期別墅客客戶入住2005年年舉辦開盤活活動造勢，，有效烘托托現(xiàn)場氣氛氛2005.10樣板區(qū)情景景營銷，，展現(xiàn)歐洲洲現(xiàn)代休閑閑生活方式式生態(tài)館開館館節(jié)目預(yù)演演浪漫金秋別別墅生活體體驗活動，，讓意向客客戶充分感感受東麗湖湖未來的美美好生活，，樹立東麗麗湖在別墅墅項目中的的領(lǐng)袖地位位。“北歐童話話之旅”圣圣誕活動，，增進業(yè)業(yè)主聯(lián)誼，，強化客戶戶保養(yǎng)2005年年營銷回顧顧2006年年5月2日日-7日萬科東麗湖湖二期開盤盤實現(xiàn)銷售420套二期總計1165套套，2006年5月2開盤盤——6月月，已開放放的712套售罄。。寬景洋房房：11層大開開間板樓樓院景洋房房：圍合合多層情景洋房房：萬科科專利產(chǎn)產(chǎn)品瞰景洋房房：11層小高高層水景洋房房：鄰水水退臺BLOCK圍合合商業(yè)住住宅銷售戶型型以三居居和兩居居為主銷售面積集中在90-100平米兩居和100-110平米三居，占總資源的56%，110平米以上資源約占30%。價格區(qū)間跨度大從3800－5800元，總價范圍26萬－78萬。二期洋房房產(chǎn)品啟動“龍龍騰計劃劃”營銷活動動圍繞項項目配套線系列展開開3月東麗麗湖萬科科實驗學(xué)學(xué)校奠基基儀式及及天津市市青少年年科技俱俱樂部啟啟幕儀式式4月公交交663路開通通（市區(qū)區(qū)——東東麗湖））4月二期期產(chǎn)品推推介會，，邀請意意向客戶戶出席，，帶動產(chǎn)產(chǎn)品銷售售7月，一一期別墅墅二標(biāo)段段百余業(yè)業(yè)主入住住。5月二期期鄰水茒茒、憑瀾瀾苑開盤盤，銷售售火爆，，到訪客客戶超過過千人，，500余套洋洋房在2日內(nèi)基基本售罄罄。5月運動動主題公公園開幕幕、商業(yè)業(yè)街開街街和二期期公寓示示范區(qū)開開放。2006營銷回回顧天津市大大面積硬硬性拆遷遷,造成成大量住住宅剛性性消費天津濱海海新區(qū)的的開發(fā)大大大提升升區(qū)域價價值二期的推推出使東東麗湖產(chǎn)產(chǎn)品類型型更加豐豐富多樣樣?xùn)|麗湖一一期為二二期作了了樣板示示范萬科品牌牌的支持持公共交通通的完善善支持了了洋房產(chǎn)產(chǎn)品熱銷銷。萬科東麗麗湖二期期熱銷分分析消費者對對未來的的信心萬科未來來十年的的標(biāo)竿項項目。有有步驟有有計劃打打造一個個功能齊齊全、和和諧生態(tài)態(tài)、開放放人文的的“新市市鎮(zhèn)”產(chǎn)品以復(fù)復(fù)合形態(tài)態(tài)推出，，強調(diào)和和諧、生生態(tài)、融融合與統(tǒng)統(tǒng)一。注重產(chǎn)品品品質(zhì),注重科科學(xué)規(guī)劃劃，注重重環(huán)保，，強調(diào)生生態(tài)住宅宅。注重文化化營造。。總結(jié)高端起步步，逐步步養(yǎng)成復(fù)合形態(tài)態(tài)，十年年建城沿海塞洛洛城——與專專業(yè)公司司戰(zhàn)略合合作的意意義沿海塞洛洛城：位位于東四四環(huán)至五五環(huán)，項項目所在在地的城城市公共共交通系系統(tǒng)發(fā)達達、方便便、快捷捷。臨近近的地鐵鐵一號線線、八通通線及規(guī)規(guī)劃中的的輕軌7號線、、10號號線，公公交線路路有11路、31路、、35路路、348路、、740路、沿海塞洛洛城地理理位置北京沿海海塞洛城城整體規(guī)規(guī)劃五期六期二期三期四期四期七期一期總征地面面積:34.8公頃頃規(guī)劃建設(shè)設(shè)用地:25.1公頃頃分期：七七期期，1-3期施施工中，4-7期設(shè)設(shè)計中類型：精精裝裝住宅代征綠地地:2.4公公頃代征道路路用地:7.3公頃建筑面積積:884843.9平平方米地上:663698.9平方米米地下:221145.1平方米米容積率:2.65建筑高度度：80米綠地率：：30.1%建筑密度度：25%總戶數(shù)：：4983戶戶機動車停停車數(shù)量量：3426輛開發(fā)商:北北京京高盛房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司86萬平平米純美美式開放放街區(qū)，，一條貫貫穿南北北的景觀觀休閑步步行街（（斜軸））分隔成成相對獨獨立又緊緊密聯(lián)系系的8大大生活社社區(qū),社社區(qū)之間間采用美美式街區(qū)區(qū)網(wǎng)絡(luò)布布局的方方式。每個組團團均設(shè)有有一個六六合一會會所，整整個園林林景觀綠綠化按私私家庭院院、組團團綠化、、鄰里空空間綠化化、中心心綠化形形成層級級的景觀觀綠化體體系。高檔品牌精裝裝修小戶型低總價價，社區(qū)充滿滿運動活力，，適合年輕人人居住項目特色各期產(chǎn)品配比比2、上到下的的有力實施多種營銷推廣廣方式，多種種媒介，進行行創(chuàng)新和探索索,而皇馬之之行與示范街街區(qū)成人剪彩彩開放的體驗驗活動，促進進階段銷售;2005年度度是項目啟動動及樹立大盤盤形象階段，，賽洛城在各各種媒介投放放了大量廣告告，舉辦了多多場大型營銷銷活動，以項項目帶動沿海海品牌,收到到了較好成效效。3、強有力的的銷售執(zhí)行價格策略：2005年年價格策略以以低價入市，，每月的增長長幅度為1%-3%,并并及時調(diào)整銷銷售與推盤策策略，制定靈靈活的價格調(diào)調(diào)整體系，帶帶動項目持續(xù)續(xù)保持熱銷態(tài)態(tài)勢。2005年營營銷回顧1、準(zhǔn)確的營營銷策略潮勢營銷體驗營銷事件營銷2006年營營銷推廣思路路2006年：：堅持體驗營銷銷和精準(zhǔn)營銷銷的打法體驗營銷：通通過05年斜斜軸展示后銷銷售有了很大大的突破，06年進一步步加強體驗式式營銷，更好好的將2006年主題““北京的魅力力場，世界的的賽洛城”與與營銷相結(jié)合合樣板間、斜軸軸、售樓處氛氛圍營造世界杯、世界界的活力場各各類體驗活動動的舉辦VIP業(yè)主俱俱樂部成立時尚、運動類類小型活動的的舉辦精準(zhǔn)營銷：通通過05年客客戶的積累和和分析，06年將更重視視大客戶點對對點營銷方式式，充分利用用05年客戶戶資源，并成成立外場小組組4月份全面推推廣客戶帶客客戶，充分挖挖掘前期客戶戶資源快速打入企業(yè)業(yè)內(nèi)部（BTV、CCTV、萬達等等），直接拓拓展銷售渠道道并針對銷售和和目標(biāo)客戶制制定政策通過精準(zhǔn)營銷銷，將項目產(chǎn)產(chǎn)品形象的快快速導(dǎo)入城市副核心區(qū)區(qū)大盤。產(chǎn)品以經(jīng)濟型型緊湊戶型為為主。高標(biāo)準(zhǔn)精裝修修，瞄準(zhǔn)市場場空隙。注重文化營造造，動態(tài)活力力，迎合CBD中青年客客群?？偨Y(jié)高調(diào)、低價入入市。迅速占占領(lǐng)市場注重客群的復(fù)復(fù)制與升級，，造成持續(xù)熱熱銷目標(biāo)市場現(xiàn)狀分析析大盤操作解讀項目再次解讀市場場小平島分階段段開發(fā)銷售策策略偉業(yè)戰(zhàn)略合作作意向目標(biāo)市場現(xiàn)狀分析析大盤操作解讀項目再次解讀市場場小平島分階段段開發(fā)銷售策策略偉業(yè)戰(zhàn)略合作作意向目標(biāo)市場現(xiàn)狀分析析大盤操作解讀項目再次解讀市場場小平島分階段段開發(fā)銷售策策略偉業(yè)戰(zhàn)略合作作意向一期二期三期蓋茨的繼承人人蓋茨未來女婿世行副總裁蓋茨資產(chǎn)15％的管理者世行總裁世行第一副總裁蓋茨的繼承人人蓋茨女婿單身男青年蓋茨世行思路蓋茨：市場（（品牌）世行：客戶青年人：SILO城一件事情從無無到有，關(guān)鍵鍵在于設(shè)計和和節(jié)點的把握握。第一階段時間：2005年5月～～7月工程支持：售售樓處銷售目標(biāo)：700套，（（4.2億、、一期80％％）目標(biāo)人群：相相關(guān)業(yè)內(nèi)人士士，獨具慧眼眼第一階段主力宣傳點：：升值傳達信心：大大氣、價值感感項目賣點：CBD規(guī)模開發(fā)商（HK）ZGF、SED、TG精裝低總價第一階段廣告訴求：CBD魅力核核心（之城））CBD原始股股CBD城城魅魅力形式表現(xiàn)：大大氣。如報廣：整版版形式路牌：醒目清清晰海報：留白……第一階段現(xiàn)場支持：售售樓處熱銷氣氛、國國際感、開發(fā)發(fā)商（HK））配飾烘托氣氛氛如：NBA角角、星光大道道、咖啡吧（（外籍侍者））、沿海時時時股價、展會會錄像、銷控控板、背景音音樂重點說辭：CBD86萬平米低總價精裝開發(fā)商（HK）實力ZGF、SED、TG重要性高高低第二階段時間：2005年8月～～12月工程支持：售售樓處樣板間間和樣板區(qū)銷售目標(biāo)：1000套，，（6億）目標(biāo)人群：媒媒體、CBD中級人士、、海歸第二階段主力宣傳點：：品質(zhì)－公共共利益最大化化傳達共識：已已形成熱銷產(chǎn)品細(xì)節(jié)支撐撐生活品質(zhì)項目賣點：國際化精致：產(chǎn)品細(xì)細(xì)節(jié)規(guī)劃、園林、、建筑形式、、立面、戶型型、配套細(xì)節(jié)節(jié)健康環(huán)保第二階段廣告訴求：時時尚生活品品質(zhì)之選財富派品質(zhì)生生活搶占CBD生生活高地（制制高點）感受：與1500個不同同膚色的美女女擦肩而過，，成就一種邂邂逅。用七種語表達達一種思想滿意超乎想象象數(shù)字羅列：擁擁有萬平米綠地、、個綠地、10個街角廣場場、18個街街區(qū)中庭第二階段現(xiàn)場支支持：：細(xì)節(jié)節(jié)展現(xiàn)現(xiàn)品質(zhì)質(zhì)達到到品質(zhì)質(zhì)、信信心樣板間間：精精致售樓處處：健健康住住宅的的細(xì)節(jié)節(jié)展示示樣板區(qū)區(qū)：展展示園園林、、立面面、物物業(yè)、、實品品屋銷售工工具：：樓書書銷售服服務(wù)：：精細(xì)細(xì)重點說說辭：：熱銷價格上上升健康環(huán)環(huán)保產(chǎn)品細(xì)細(xì)節(jié)（（規(guī)劃劃、園園林、、建筑筑形式式、立立面、、戶型型、層層高、、配套套）樣板間間銷售服服務(wù)第三階階段時間：：2006年工程支支持：：產(chǎn)品品兌現(xiàn)現(xiàn)一期入入住、、一期期會所所、綠綠化帶帶知名幼幼兒園園、小小學(xué)、、中學(xué)學(xué)確定定銷售目目標(biāo)：：20億（（三、、四期期進行行銷售售）目標(biāo)人人群：：投資（（辦公公、商商業(yè)））CBD高級級人士士大海歸歸第三階階段主力宣宣傳點點：商商業(yè)、、兌現(xiàn)現(xiàn)傳達活活力、、成長長性項目賣賣點：：商業(yè)示示范區(qū)區(qū)入住住配套（（教育育、會會所））工程兌兌現(xiàn)（（園林林、街街區(qū)、、建筑筑、配配套））第三階階段廣告訴訴求：：動感感之都都CBD繁華華之上上動動感之之都時尚潮潮流動動感感之都都拉丁般般激情情生活活豐富空空間多多彩生生活建筑是是生活活的鏡鏡子（（立面面）吸引，，哪兒兒都不不去七個不不同風(fēng)風(fēng)格的的咖啡啡店，，每個個我都都喜歡歡商業(yè)、、商務(wù)務(wù)銷售售第三階階段現(xiàn)場支支持：：新實品品屋（（四期期）組織社社區(qū)俱俱樂部部售樓處處展示示社區(qū)區(qū)文化化入住服服務(wù)客戶服服務(wù)物業(yè)服服務(wù)重點說說辭：：兌現(xiàn)內(nèi)內(nèi)容：：工程程進度度商業(yè)前前景入住工工作配套：：學(xué)校校、俱俱樂部部、物物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)、會會所第四階階段時間：：2007年工程支支持：：南區(qū)基基本成成形、、北區(qū)區(qū)進行行中確定知知名健健康醫(yī)醫(yī)院銷售目目標(biāo)：：20億億目標(biāo)人人群：：認(rèn)同本本項目目的人人士外籍人人士進進入是是成功功的標(biāo)標(biāo)志第四階階段主力宣宣傳點點：項項目品品牌區(qū)域中中心、、CBD副副中心心項目賣賣點：：規(guī)劃劃新都都市市主主義義八大大系系統(tǒng)統(tǒng)成形形的的南南區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)價價值值永永續(xù)續(xù)第四四階階段段廣告告訴訴求求：：別別具具光光芒芒現(xiàn)場場支支持持：：客戶戶保保養(yǎng)養(yǎng)物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)客戶戶活活動動商業(yè)業(yè)保保養(yǎng)養(yǎng)新售售樓樓處處五期期樣樣板板間間重點點說說辭辭：：區(qū)域域中中心心規(guī)劃劃————八八大大系系統(tǒng)統(tǒng)、、新新都都市市主主義義的的理理論論與與項項目目結(jié)結(jié)合合點點南區(qū)區(qū)講講解解目標(biāo)標(biāo)市場場現(xiàn)現(xiàn)狀狀分分析析大盤盤操操作作解讀讀項項目目再次次解解讀讀市市場場小平平島島分分階階段段開開發(fā)發(fā)銷銷售售策策略略偉業(yè)業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略略合合作作意意向向THANKS9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。18:12:5318:12:5318:121/5/20236:12:53PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2318:12:5318:12Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。18:12:5318:12:5318:12Thursday,January5,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2318:12:5318:12:53January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。05一一月20236:12:53下午午18:12:531月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月236:12下午午1月-2318:12January5,202316、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2023/1/518:12:5318:12:5305January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。6:12:53下午6:12下下午18:12:531月-239、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時時停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。18:12:5318:12:5318:121/5/20236:12:53PM11、成功功就是是