商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目定位報(bào)告

永州市冷水灘商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告暨冷水灘中聯(lián)國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目定位報(bào)告謹(jǐn)呈：永州市冷水灘區(qū)中聯(lián)國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)2013年10月25日迅地地產(chǎn)（上海）報(bào)告思路

二、風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)三、出路一、目標(biāo)設(shè)定中聯(lián)國(guó)際——目標(biāo)未售商業(yè)面積分期全部售出,計(jì)劃18個(gè)月；打造“永州淘寶”商業(yè)地產(chǎn)品牌，為后期運(yùn)營(yíng)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。暫定試業(yè)時(shí)間2015年元旦。對(duì)未售的面積策略性分期銷售，完成銷售指標(biāo)最大化。進(jìn)而全部出售現(xiàn)實(shí)利潤(rùn)最大化。以“永州淘寶”商業(yè)街的形式啟動(dòng)，樹立網(wǎng)商項(xiàng)目形象及口碑。短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售量最大化，從而促進(jìn)后期銷售正面促進(jìn)中聯(lián)國(guó)際廣場(chǎng)在永州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力利潤(rùn)最大化對(duì)目標(biāo)的理解銷售量最大化項(xiàng)目位于永州市冷水灘區(qū)中心城區(qū)的核心商圈項(xiàng)目東臨零陵中路，西接通化街；項(xiàng)目西南北分別相鄰板塊內(nèi)兩大商業(yè)（舜德摩爾、步行街）。步行街步步高舜德摩爾零陵路項(xiàng)目鳳凰路珊瑚路項(xiàng)目區(qū)位容積率超過(guò)3，建筑形式為底商加高層建筑規(guī)劃用地面積約為17282.18平米（25.95畝）。總建筑面積：57490平米，入口廣場(chǎng)：4000平米。其他用房面積：2473平米。項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)零陵路項(xiàng)目資源：永州第一核心商業(yè)區(qū)，與黃泥井市場(chǎng)隔街運(yùn)營(yíng)，人流互補(bǔ)項(xiàng)目資源零陵路歷來(lái)為永州人流聚集、商業(yè)繁華的旺地，商業(yè)氛圍非常濃厚。聚集阿波羅、金水灣、步步高等百貨、購(gòu)物中心；建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、工商銀行等金融機(jī)構(gòu)；萬(wàn)喜登酒店、女子醫(yī)院等公共資源；郵政局、中國(guó)電信等數(shù)十家單位。一站式全面滿足購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、生活、美食等需求。區(qū)域人口：日均流動(dòng)人口約2萬(wàn)人，周邊常住約為8-10萬(wàn)人。第二部分二、風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)區(qū)域商業(yè)分析宏觀市場(chǎng)分析項(xiàng)目本體分析永州商業(yè)發(fā)展環(huán)境：商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展總體平穩(wěn)向上永州市近幾年商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展總體平穩(wěn)向上

全區(qū)2012年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額67.9億元，同比增長(zhǎng)15.6%。數(shù)據(jù)來(lái)源：永州市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)（官方網(wǎng)站）永州市近五年商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展總體平穩(wěn)向上商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積穩(wěn)定增加，至2012年止總商業(yè)面積已達(dá)80萬(wàn)平方米，年增長(zhǎng)率接近20%商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售均價(jià)也穩(wěn)定增加，說(shuō)明商業(yè)物業(yè)需求相對(duì)旺盛永州市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積（萬(wàn)平方米）增長(zhǎng)率永州商業(yè)發(fā)展環(huán)境分析2007年-2012年永州是商品房銷售均價(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：永州市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)宏觀環(huán)境通過(guò)對(duì)永州經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和居居民生活結(jié)構(gòu)構(gòu)的研究，得得出以下結(jié)論：永州未來(lái)商業(yè)業(yè)發(fā)展?jié)摿蘧薮箅S著永州產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷斷調(diào)整，未來(lái)來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摑摿薮?。而而得益于永州州目前較小的的人口基數(shù)，，永州人均GDP和人均可支配配收入水平均均較高，整體體消費(fèi)能力較較強(qiáng)。同時(shí)，，考慮到永州州未來(lái)年均15%的消費(fèi)總額增增長(zhǎng)預(yù)期。數(shù)數(shù)據(jù)表明永州州未來(lái)的商業(yè)業(yè)發(fā)展?jié)摿^較大并健康發(fā)發(fā)展。永州現(xiàn)有商業(yè)業(yè)不能滿足城城市需求，優(yōu)優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目前景看看好。隨著一個(gè)地區(qū)區(qū)人民收入水水平的提高，，相應(yīng)的消費(fèi)費(fèi)需求也會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生一定的升升級(jí)。城市中中，曾經(jīng)成熟熟的商圈可能能逐漸因不能能順應(yīng)人們的的消費(fèi)趨勢(shì)而而被淘汰。無(wú)無(wú)論普通消費(fèi)費(fèi)者亦或投資資者，對(duì)優(yōu)秀秀的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的需求則隨隨之增大。商圈特征分析析級(jí)別名名稱稱特特點(diǎn)點(diǎn)永州傳統(tǒng)商圈圈，以零陵路路商圈為核心心，商業(yè)升級(jí)級(jí)加快，同時(shí)時(shí)導(dǎo)致交通壓壓力明顯增加加。其他商圈無(wú)論論是業(yè)態(tài)種類類、還是人流流量，消費(fèi)規(guī)規(guī)模，均遜于于核心商圈，，但在交通和和停車方面較較有優(yōu)勢(shì)永州主要商圈圈分布永州市區(qū)主要要商圈分布與與租金情況租金：10-90元/平米租金：10-35元/平米租金：120-450元/平米租金：15-150元/平米租金：30-220元/平米租金：15-90元/平米大中型主力賣賣場(chǎng)/購(gòu)物中心的分分布動(dòng)向冷水灘商業(yè)以以沿街商業(yè)為為主，大型購(gòu)購(gòu)物中心、百百貨商場(chǎng)、國(guó)內(nèi)一二線連連鎖品牌賣場(chǎng)場(chǎng)，都集中分布布于零陵路商商圈核心區(qū)域域；較大型超超市、專業(yè)賣賣場(chǎng)也是以零零陵路為主，，湘永路、育才路、鳳凰凰路等為輔。。超市/專業(yè)賣場(chǎng)主要街鋪百貨/購(gòu)物中心中聯(lián)國(guó)際—人人樂(lè)濱江友誼商業(yè)廣場(chǎng)—世紀(jì)聯(lián)華步步高超市建都超市建都超市舜德摩爾—步步高百貨金水灣城市廣場(chǎng)—金水灣百貨建都超市步步高超市步步高超市（意向入駐）家樂(lè)福超市（洽談中）鳳凰園湘發(fā)建材城銀龍電腦城蘇寧電器通程電器國(guó)美電器大家發(fā)超市百貨目前已有百貨貨賣場(chǎng)4家：即舜德摩摩爾步步高百百貨、茜茜百百貨（運(yùn)營(yíng)不不成功）、金金水灣百貨（（對(duì)面金水灣灣廣場(chǎng)11月月份即將運(yùn)營(yíng)營(yíng)）、濱江友友誼百貨（運(yùn)運(yùn)營(yíng)一般）購(gòu)物中心超市、賣場(chǎng)目前只有有一一家一站式購(gòu)購(gòu)物中心，即即“舜德摩爾爾購(gòu)物中心””，新增商業(yè)業(yè)項(xiàng)目1家：本案（市場(chǎng)空白，，預(yù)計(jì)2015年元旦試試業(yè)）。永州市場(chǎng)上大大型超市和賣賣場(chǎng)，較為知知名和經(jīng)營(yíng)狀狀況較好的是是步步高超市市，世紀(jì)聯(lián)華華、蘇寧電器器、通程電器器、國(guó)美電器器處于中高端端檔次，其次次是當(dāng)?shù)匾恍┬┹^大的商家家以超市和賣賣場(chǎng)結(jié)合經(jīng)營(yíng)營(yíng)的業(yè)態(tài)，大大多以手機(jī)、、服裝和便利利店等形式，，但中高端超超市等細(xì)分市市場(chǎng)在未來(lái)存存在較大的發(fā)發(fā)展空間。商業(yè)業(yè)態(tài)分析析總結(jié)專業(yè)店市場(chǎng)上專業(yè)店店較多，多以以中等檔次為為主。比較大大的專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)有11家，即舜德摩摩爾建材市場(chǎng)場(chǎng)、育才路建建材片區(qū)、蘇蘇寧電器、通通程電器、國(guó)國(guó)美電器、步步步高電器、、銀龍電腦城城、時(shí)尚春天天數(shù)碼城、電電信數(shù)碼港、、舜德電腦城城、瀟湘汽車車城等。以家家電、建材、、汽車為主。。餐飲永州市場(chǎng)大型型餐飲品牌進(jìn)進(jìn)駐較多，有有“肯德基、、德克士、上上島咖啡、名名典咖啡”；；本地自主主品牌有”CC新元素、咖啡啡地帶、好食食尚等，以及及本地一些本本土的家常特特色菜館、夜夜宵店遍地開開花，隨處可可見(jiàn)。未來(lái)永永州餐飲將隨隨著城市的發(fā)發(fā)展商家檔次次和品類預(yù)期期會(huì)有很大提提升。當(dāng)?shù)厝巳藗冊(cè)诔院确椒矫嬉脖容^注注重，這也注注定了餐飲商商家檔次和品品類的提升。。娛樂(lè)娛樂(lè)業(yè)的需求求在永州一直直強(qiáng)勁，娛樂(lè)樂(lè)業(yè)主要消費(fèi)費(fèi)力為KTV、茶館和酒吧吧，但都以本本地商家為主主，其中品牌牌店有日不落落KTV、古歌酒吧、、零點(diǎn)酒吧，，大型KTV連鎖店有迪爾爾、帝凱樂(lè)。。永州娛樂(lè)主主要消費(fèi)力中中以KTV和酒吧最為突突出，其中酒酒吧5家，以古歌酒酒吧最為突出出。隨著人均均收入的提高高和消費(fèi)力的的上升，永州州娛樂(lè)也將會(huì)會(huì)吸引一大批批娛樂(lè)業(yè)連鎖鎖商家的進(jìn)駐駐。消費(fèi)者調(diào)查與與分析結(jié)論：：職業(yè)：以工薪薪族與白領(lǐng)為為主；年齡：青與中中老年人群（（18-50）為主要消消費(fèi)群體，跨跨度較大消費(fèi)者月收入入：一半人群群收入在2000-4000元以內(nèi)；購(gòu)物餐飲娛樂(lè)樂(lè)消費(fèi)支出：：在一千元以以內(nèi)的占半數(shù)數(shù)；交通：消費(fèi)出出行主要依靠靠公交系統(tǒng)，，但隨著有車車一族的快速速增長(zhǎng)，開車車購(gòu)物成為一一種趨勢(shì)，對(duì)對(duì)停車位的需需要空前增長(zhǎng)長(zhǎng)；消費(fèi)場(chǎng)所：百百貨商場(chǎng)、超超市是人們最最常去的購(gòu)物物場(chǎng)所；選擇購(gòu)物場(chǎng)所所的因素：購(gòu)購(gòu)物環(huán)境寬敞敞舒適，品類類豐富品牌多多，選擇性大大；到達(dá)購(gòu)物地的時(shí)間間：在15分鐘之內(nèi)的距距離較為受歡歡迎。商鋪投資者、、求租者調(diào)查查分析結(jié)論商業(yè)購(gòu)鋪?zhàn)怃佷亝^(qū)域分布明明顯，首選河河西零陵路，，其次為河?xùn)|東商鋪主要購(gòu)買買群體為投資資者，對(duì)總價(jià)價(jià)的承受能力力有限，且傾傾向采用按揭揭付款，付款款方式按揭占占55%以上，一半以以上選擇按揭揭10年期。絕大部分商鋪鋪投資、求租租者傾向于選選擇未裝修的的商鋪；大部部分能接受的的物管費(fèi)在1.1-2元/平米/月之間。面積在20-50平米，總價(jià)在在30-100萬(wàn)元內(nèi)的商鋪是是市場(chǎng)投資的的低高熱點(diǎn)。。投資客約占70%左右，投資者需求求以街鋪為主。投資者看重租租金和售價(jià)，，較為關(guān)注車車位。投資者購(gòu)鋪關(guān)關(guān)注因素排序序：升值潛力力>周邊消費(fèi)力>項(xiàng)目位置>項(xiàng)目定位與未未來(lái)發(fā)展?jié)摿α?gt;項(xiàng)目交通條件件>項(xiàng)目未來(lái)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理租鋪者者關(guān)注注因素素排序序：項(xiàng)項(xiàng)目租租金價(jià)價(jià)格>周邊消消費(fèi)力力>項(xiàng)目交交通條條件>項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營(yíng)管管理隨著零零陵北北路的的開發(fā)發(fā)和河河西區(qū)區(qū)域中中心的的發(fā)展展已成成為西西區(qū)的的商業(yè)中心心，知知名度度高，，輻射射廣舜德摩摩爾競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目分分析（（與實(shí)實(shí)際定定位操操作不不同））??????般?舜德摩摩爾整整體規(guī)規(guī)模大大，知知名度度高，，檔次次中等等，項(xiàng)項(xiàng)目可可以利利用地地段優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，發(fā)展展精品品化購(gòu)購(gòu)物中中心挑戰(zhàn)舜德摩摩爾位位于零零陵北北路河河西老老城區(qū)區(qū)中心心，區(qū)區(qū)域位位置優(yōu)優(yōu)越舜德摩摩爾知知名度度高，，已經(jīng)經(jīng)成為為永永州地地標(biāo)性性項(xiàng)目目，影影響力力大劣勢(shì)項(xiàng)目中中庭設(shè)設(shè)計(jì)不不合理理，存存在建筑筑硬硬傷傷，，未未來(lái)來(lái)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)調(diào)調(diào)整整存存在很很大大困困難難商場(chǎng)場(chǎng)缺缺乏乏與與游游樂(lè)樂(lè)園園的的緊緊密密結(jié)結(jié)合，，同同時(shí)時(shí)游游樂(lè)樂(lè)園園經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀狀況況一一機(jī)會(huì)會(huì)舜德德摩摩爾爾針針對(duì)對(duì)兒兒童童業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)較較少少，，項(xiàng)目目適適當(dāng)當(dāng)提提高高兒兒童童業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)比比例例能夠夠吸吸引引到到西西區(qū)區(qū)家家庭庭客客群群舜德德摩摩爾爾一一樓樓品品牌牌調(diào)調(diào)整整空空間間有有限，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目有有機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)作作為為永永州州最高高檔檔項(xiàng)項(xiàng)目目引引入入知知名名品品牌牌商業(yè)業(yè)體體量量大大，，業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)豐豐富富，，對(duì)對(duì)區(qū)域域家家庭庭客客群群形形成成了了強(qiáng)強(qiáng)大大輻輻射力力?舜德德摩摩爾爾為為永永州州知知名名度度最最高高的的商商城城之之一一，，并并且且商商業(yè)業(yè)體體量量大大，，對(duì)對(duì)城城市市河河西西居居民民形形成成了了強(qiáng)強(qiáng)大大的的輻輻射射以周周邊邊居居民民為為主主要要客客群群，，定位位于于社社區(qū)區(qū)型型商商業(yè)業(yè)，總總體體量量約約1.5萬(wàn)平平米米金水水灣灣城城市市廣廣場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析?態(tài)???金水水灣灣城城市市廣廣場(chǎng)場(chǎng)偏偏向向于于社社區(qū)區(qū)型型購(gòu)購(gòu)物物中中心心，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目可可依依靠靠商商業(yè)業(yè)體體量量的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，在業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)及及檔檔次次上上超超越越金金水水灣灣城城市市廣廣場(chǎng)場(chǎng)，，形形成成核核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力挑戰(zhàn)戰(zhàn)金水水灣灣城城市市廣廣場(chǎng)場(chǎng)區(qū)區(qū)位位優(yōu)優(yōu)越越，，交交通通便便捷捷，，對(duì)對(duì)周周邊邊社社區(qū)區(qū)居居民民形形成成強(qiáng)強(qiáng)大大輻輻射射業(yè)態(tài)態(tài)較較為為聚聚焦焦，，以以周周邊邊社社區(qū)區(qū)居居民民為為主主要要客客群群劣勢(shì)勢(shì)業(yè)態(tài)態(tài)不不夠夠齊齊全全，，缺缺少少影影院院、、KTV、電電玩玩城城等等大大型型娛娛樂(lè)樂(lè)業(yè)業(yè)知名名品品牌牌較較少少，，品品牌牌檔檔次次整整體體較較低低商業(yè)業(yè)體體量量小小，，無(wú)無(wú)法法形形成成多多個(gè)個(gè)主主力力店店聚聚集集機(jī)會(huì)會(huì)本項(xiàng)項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)體體量量大大于于金金水水灣灣城城市市廣廣場(chǎng)場(chǎng)，，能能夠夠形形成成多多個(gè)個(gè)次次主主力力店店組組團(tuán)團(tuán)吸吸引引客客群群引入入家家居居精精品品館館、、精精品品超超市市等檔次較較高的家家庭業(yè)態(tài)態(tài)目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)客群檔檔次以中中高檔為主金水灣城城市廣場(chǎng)場(chǎng)以周邊邊居民為為主要客客群，整整體規(guī)模模較小，，商業(yè)類類型偏向向于社區(qū)區(qū)商業(yè)濱江豪園園（二期期）地段優(yōu)良良+交通方便便+大型成熟熟社區(qū)+逐步成熟熟商圈+近鄰濱江江廣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目分析??濱江友誼誼廣場(chǎng)采采用高端端定位，，主要服服務(wù)濱江江板塊各各高端樓樓盤的消消費(fèi)群體體，受位位置和空空間的限限制，輻輻射范圍圍并不廣廣。挑戰(zhàn)濱江友誼誼廣場(chǎng)輻輻射范圍圍與本項(xiàng)項(xiàng)目重疊疊比重大大濱江友誼誼廣場(chǎng)引引入了世世紀(jì)聯(lián)華華主力店店，對(duì)其其前期的的商業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)成熟熟起著關(guān)關(guān)鍵作用用。其中的百百貨業(yè)態(tài)態(tài)大多引引入國(guó)內(nèi)內(nèi)中高端端品牌劣勢(shì)項(xiàng)目品牌牌檔次整整體偏高高，以中中高檔，，高檔為為主，較較為缺乏乏針對(duì)年年輕客群群的品牌牌機(jī)會(huì)引入知名名餐飲品品牌，適適當(dāng)提高商務(wù)餐餐飲比例例引入檔次次相對(duì)較較高品牌牌，在整體檔次次上高于于濱江友友誼廣場(chǎng)場(chǎng)濱江友誼誼廣場(chǎng)以以周邊居居民為主主要客群群，整體體規(guī)模較較小，商商業(yè)類型型偏向于于社區(qū)商商業(yè)整個(gè)主要要商圈商商業(yè)占據(jù)據(jù)永州三三分之二二的份額額，是永永州人購(gòu)購(gòu)物休閑閑第一首首選去處處，但整整體商業(yè)業(yè)檔次中中等，商商業(yè)較集集中，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈，交通通擁堵，，受城市市規(guī)劃限限制，未未來(lái)發(fā)展展空間有有限整個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)，高端端市場(chǎng)比比較缺失失，尤其其是高端端百貨、、一線品品牌家居居連鎖賣賣場(chǎng)（如如：紅星星美凱龍龍、宜家家等）缺缺失。品牌綜合賣賣場(chǎng)、超市市雖然有，，但是國(guó)內(nèi)內(nèi)外品牌賣賣場(chǎng)（如：：沃爾瑪、、家樂(lè)福、、華潤(rùn)、麥麥德龍、大大潤(rùn)發(fā)等））在市場(chǎng)上上集體空缺缺。高端專業(yè)市市場(chǎng)缺乏國(guó)際品牌超超市賣場(chǎng)空空缺主要商圈可可發(fā)展空間間有限商業(yè)市場(chǎng)分分析總結(jié)對(duì)現(xiàn)有商圈圈的研究總總結(jié)：通過(guò)對(duì)永州州各商圈的的分析，我我們發(fā)現(xiàn)以以下幾點(diǎn)問(wèn)問(wèn)題：永州目前各各商圈，屬屬自由式發(fā)發(fā)展。永州目前各各商圈，商商圈配套設(shè)設(shè)施落后不合理。永州目前各各商圈，停停車位不足足或嚴(yán)重不不足，商圈圈的潛在發(fā)發(fā)展已經(jīng)制制約。目前永州的的定位清晰的的商業(yè)項(xiàng)目目少，未來(lái)商業(yè)發(fā)發(fā)展的方向向與核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力將更更加專業(yè)和和專注，顧顧客購(gòu)物目目的性更強(qiáng)強(qiáng)。本項(xiàng)目屬于于城市中心心區(qū)核心商業(yè)地帶本項(xiàng)目區(qū)域域人口約8萬(wàn)人，以集集中商業(yè)為為主，屬于于城市中心心區(qū)商業(yè)項(xiàng)目屬性界界定【SWOT】第三部分二、風(fēng)險(xiǎn)和和機(jī)會(huì)三、出路一、目標(biāo)設(shè)設(shè)定【產(chǎn)品定位】項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商圈人口處于核心城城區(qū)板塊流動(dòng)人口聚聚集周邊配套設(shè)設(shè)施完善引進(jìn)形象好好、檔次高高、租金承承受能力強(qiáng)強(qiáng)的業(yè)態(tài)良好的業(yè)態(tài)態(tài)整體布局局和運(yùn)營(yíng)管管理踞中心優(yōu)業(yè)態(tài)，重重運(yùn)營(yíng)處于核心商商圈。板塊塊內(nèi)商業(yè)良良性互動(dòng)商圈消費(fèi)模模式多樣，，市場(chǎng)容量量大市場(chǎng)容量大大導(dǎo)入外來(lái)人人口，挖掘掘消費(fèi)需求求刺激區(qū)域內(nèi)內(nèi)商業(yè)消費(fèi)費(fèi)需求挖掘消費(fèi)潛潛力依托區(qū)域價(jià)價(jià)值實(shí)現(xiàn)整體價(jià)價(jià)值核心商圈挖掘其他需需求能夠?qū)崿F(xiàn)高高可達(dá)性、、高密度、、集約性、、內(nèi)部、外外部聯(lián)系完完整性，從從而實(shí)現(xiàn)快快速銷售，，進(jìn)而產(chǎn)生生巨大的社社會(huì)效應(yīng)與與升值潛力力。【產(chǎn)品定位】產(chǎn)品解構(gòu)圖圖非商業(yè)都市單元純租賃式公寓假日寓所公寓酒店傳統(tǒng)住宅超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓工作式社區(qū)國(guó)際公寓名商俱樂(lè)部創(chuàng)業(yè)型公司個(gè)人工作室街區(qū)商業(yè)（StreetMall）商業(yè)集中商業(yè)（shoppingMall）倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物物中心主題式/服務(wù)式購(gòu)物物中心商業(yè)性休閑會(huì)所VIP會(huì)員店展示廊/櫥窗品牌專賣店集市傳統(tǒng)式購(gòu)物物中心與眾不同的的概念性網(wǎng)網(wǎng)商定位在潛在的客戶心智中植入項(xiàng)目的與眾不同，”永州淘寶“第一家網(wǎng)商商業(yè)街?！卷?xiàng)目定位】【產(chǎn)品定位】“獨(dú)立網(wǎng)上網(wǎng)網(wǎng)下一體街街店”永州淘寶商商業(yè)街(實(shí)現(xiàn)淘寶、、支付寶、、一號(hào)店、、蘇寧云商商、京東等等線上線下下同步)【獲利模式】商業(yè)街銷售獲利，購(gòu)物中心持續(xù)經(jīng)營(yíng)獲利線下網(wǎng)絡(luò)24小時(shí)宣傳及無(wú)限制購(gòu)物體驗(yàn)線上永州全配送，7星送貨物流各類商業(yè)中中心對(duì)應(yīng)不不同的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)大型購(gòu)物中中心的業(yè)態(tài)態(tài)比例經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)值為：購(gòu)物：餐飲飲：娛樂(lè)約約為52％：18％：30％各類商業(yè)中中心的典型型主力租戶戶及相應(yīng)商商業(yè)形態(tài)【商業(yè)，可調(diào)調(diào)整】我們的商業(yè)業(yè)形式——商業(yè)街+B2B【虛擬購(gòu)物＋＋商業(yè)街】——概念定位以室內(nèi)娛樂(lè)樂(lè)為體驗(yàn)點(diǎn)點(diǎn)的，集購(gòu)購(gòu)物、餐飲飲、休閑娛娛樂(lè)為一體體的體驗(yàn)式式購(gòu)物中心心以日常生活活購(gòu)物消費(fèi)費(fèi)為主導(dǎo)——主力消費(fèi)需需求配以?shī)蕵?lè)、、餐飲成本低，參參與性的娛娛樂(lè)體驗(yàn)點(diǎn)點(diǎn)——興奮點(diǎn)37【心理時(shí)尚的的購(gòu)物之都】存在顧客腦腦海里的特特色“線上上線下商業(yè)街”以品牌餐飲飲為帶動(dòng),以高檔社區(qū)區(qū)休閑配套套精品店為為主要業(yè)態(tài)態(tài)SPA會(huì)館,康體健身特色餐飲高端百貨2023/1/639存在顧客腦腦海里的特特色“線上上線下商業(yè)街”時(shí)尚都市體體驗(yàn)有會(huì)員制或或俱樂(lè)部服服務(wù)提供店鋪裝裝修設(shè)計(jì)顧顧問(wèn)服務(wù)主題特色店店2023/1/640存在顧顧客腦腦海里里的特特色““線上上線下下商業(yè)街街”消解購(gòu)購(gòu)物街街單一一功能能,實(shí)現(xiàn)真真正休休閑聚聚會(huì)功功能形成共共同興興趣人人群的的聚會(huì)會(huì)交流流地點(diǎn)點(diǎn)休閑娛娛樂(lè)體體驗(yàn)【銷售節(jié)節(jié)奏】第一輪輪：VIP卡現(xiàn)現(xiàn)金回回籠＋＋首批批經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)銷銷售第二輪輪：分分期分分批大大小不不等時(shí)時(shí)間錯(cuò)錯(cuò)落銷銷售12月月份至至春節(jié)節(jié)前進(jìn)進(jìn)行VIP卡及及首批批經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)產(chǎn)品銷銷售，，迅速速回籠籠資金金。大火候候主力力宣傳傳永州州第一一網(wǎng)商商，主主力商商家必必定先先進(jìn)駐駐，營(yíng)營(yíng)造商商氣，，活動(dòng)動(dòng)大招招商同同時(shí)開開展。。春節(jié)后后加大大隨著著網(wǎng)絡(luò)絡(luò)招商商工作作的開開展，，各種種網(wǎng)絡(luò)絡(luò)商家家進(jìn)駐駐，推推出限限量黃黃金商商鋪，，短期期引爆爆。網(wǎng)絡(luò)是是虛擬擬的，，項(xiàng)目目成功功的關(guān)關(guān)鍵是是心智智定位位NO1:商業(yè)定定位—一定地地址，，二定定規(guī)模模，三三定主主力店店NO2:規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)—人流動(dòng)動(dòng)線.視覺(jué)通通透.交通體體系.主力店店的設(shè)設(shè)計(jì)要要求NO3:后期經(jīng)經(jīng)營(yíng)—招商.經(jīng)營(yíng)管管理.持續(xù)能能力地址考考慮尤尤為關(guān)關(guān)鍵，，交通通.是否在在人口口聚集集區(qū).人口的的消費(fèi)費(fèi)能力力和規(guī)規(guī)模及及未來(lái)來(lái)增長(zhǎng)長(zhǎng)潛力力是關(guān)關(guān)鍵。。輻射射范圍圍和輻輻射人人口規(guī)規(guī)模決決定商商業(yè)的的總體體規(guī)模模。國(guó)國(guó)外，，十萬(wàn)萬(wàn)平方方米以以內(nèi)叫叫做““最佳佳規(guī)模?！?，，15萬(wàn)平方方米以以上的的商業(yè)業(yè)，最最少要要有10家以以上上的的主主力力店店的的組組合合。。主主力力店店的的選選擇擇和和商商業(yè)業(yè)的的主主題題直直接接相相關(guān)關(guān)。。人流流動(dòng)動(dòng)線線中中一一個(gè)個(gè)單單一一的的通通道道是是最最好好，，最最好好生生生生不不息息。。視視覺(jué)覺(jué)看看到到越越多多的的店店鋪鋪越越好好，，刺刺激激人人的的購(gòu)購(gòu)買買欲欲望望。。卸卸貨貨區(qū)區(qū)域域是是盡盡量量在在地地下下,私家家車車和和送送貨貨車車都都不不要要和和人人在在一一個(gè)個(gè)平平面面上上交交叉叉。。招招商商之之前前，，先先和和主主力力店店進(jìn)進(jìn)行行對(duì)對(duì)接接，，量量身身定定做做，，不不同同的的主主力力店店，，都都有有不不同同的的荷荷載載高高度度和和卸卸貨貨的的要要求求。。商鋪鋪是是只只租租不不售售的的全全部部銷銷售售的的商商鋪鋪存存活活率率非非常常低低。。招招商商完完成成后后，，艱艱巨巨的的任任務(wù)務(wù)剛剛剛剛開開始始，，如如何何持持續(xù)續(xù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理理，，是是商商場(chǎng)場(chǎng)未未來(lái)來(lái)不不斷斷盈盈利利的的關(guān)關(guān)鍵鍵。。商商業(yè)業(yè)只只有有在在經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)中中才才能能實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)價(jià)值值。。商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目，，一一般般的的要要有有三三年年的的培培育育期期，，最最低低也也需需要要兩兩年年的的培培育育期期。。需需要要有有充充足足的的資資金金和和技技術(shù)術(shù)準(zhǔn)準(zhǔn)備備。。兩兩家以以上上的的主主力力店店的的組組合合。。主主力力店店的的選選擇擇和和商商業(yè)業(yè)的的主主題題直直接接相相關(guān)關(guān)。。在客客戶戶心心智智中中成成功功的的商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)是是這這樣樣的的：：?。。。。?！投資資—看得得的的的的回回報(bào)報(bào)—想象象中中的的豐豐厚厚回回報(bào)報(bào)?。。。。?！如果果本本項(xiàng)項(xiàng)目目計(jì)計(jì)劃劃商商用用物物業(yè)業(yè)集集中中出出售售，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的的可可能能性性非非常常小小，，如果果一一定定要要選選擇擇，，可可以以心智智中中進(jìn)進(jìn)行行植植入入性性網(wǎng)網(wǎng)商商進(jìn)進(jìn)行行與與眾眾不不同同的的定定位位目前前冷冷水水灘灘大大型型集集中中商商業(yè)業(yè)的的出出售售模模式式（（已已經(jīng)經(jīng)成成熟熟））【冷水水灘灘兩種種方方案案對(duì)對(duì)比比，，必必須須借借力力】方案案一一：：金水水灣灣--經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)權(quán)7年年翻翻番番收收益益比比機(jī)會(huì)會(huì)>風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)方案案二二：：舜德德摩摩爾爾--產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)16年年160%收收益益比比＋＋一一套套產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)商商鋪鋪風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)>機(jī)會(huì)會(huì)我們們建建議議選選擇擇方方案案如如下下我們們建建議議中中聯(lián)聯(lián)選選擇擇的的方方案案經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)權(quán)銷銷售售＋＋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)銷銷售售（（項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位：：中中聯(lián)聯(lián)國(guó)國(guó)際際--永永州州淘淘寶寶商商業(yè)業(yè)街街，，網(wǎng)網(wǎng)商商B2B，，線線上上線線下下一一體體店店））分期期分分批批銷銷售售根據(jù)據(jù)樓樓層層根根據(jù)據(jù)面面積積根根據(jù)據(jù)客客戶戶根根據(jù)據(jù)商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃等等等等進(jìn)進(jìn)行行調(diào)調(diào)整整VIP客客戶戶與與潛潛在在的的購(gòu)購(gòu)鋪鋪客客戶戶不不同同，，請(qǐng)請(qǐng)注注意意?。撛谠诘牡馁?gòu)購(gòu)鋪鋪客客戶戶與與實(shí)實(shí)際際客客戶戶不不同同，，請(qǐng)請(qǐng)注注意意??！實(shí)際際成成交交的的客客戶戶與與未未來(lái)來(lái)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的的客客戶戶不不同同，，請(qǐng)請(qǐng)注注意意！！目前前宣宣傳傳的的網(wǎng)網(wǎng)商商和和未未來(lái)來(lái)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的的商商業(yè)業(yè)街街會(huì)會(huì)不不同同，，即即使使您您可可以以相相信信，，但但網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)會(huì)會(huì)變變的的，，我我們們會(huì)會(huì)相相信信越越變變?cè)皆胶煤玫牡?。。開發(fā)商必必須全力力在合同同范圍內(nèi)內(nèi)200%支持持關(guān)于銷銷售的一一切主張張，當(dāng)然然，前提提是顯然然是能夠夠幫助銷銷售的，，且是在在法律范范圍內(nèi)的的。準(zhǔn)備開始始VIP卡及首首批銷售售，請(qǐng)按按照時(shí)間間要求建建立銷售售中心以以及首批批廣告費(fèi)費(fèi)用支出出。這是迅地地地產(chǎn)（（上海））2013年10月25日提提交給永永州市冷冷水灘中中聯(lián)國(guó)際際商業(yè)廣廣場(chǎng)的市市場(chǎng)調(diào)研研及項(xiàng)目目定位報(bào)報(bào)告，雖雖然，本本報(bào)告未未盡其詳詳?shù)呀?jīng)經(jīng)說(shuō)明操操作中聯(lián)聯(lián)項(xiàng)目首首先必須須在潛在在的客戶戶心智中中植入與與眾不同同的定位位，然后后進(jìn)行可可行性的的銷售。。整合傳播播計(jì)劃本案推廣廣特點(diǎn)本案選擇擇戶外廣廣告+活動(dòng)促銷銷推廣+營(yíng)銷公司司直銷+報(bào)紙+定向短信信+商務(wù)車下下鄉(xiāng)宣傳傳等其一：以以泛營(yíng)銷銷深滲透透為主，，降低廣其二：在每一階段都力求一個(gè)“新”“特”“升值”“商圈”“配套”等特色，廣告語(yǔ)及活動(dòng)都力求在永州市第一次看到，既實(shí)事求是，又大氣霸氣，給人留下深刻印象。媒介研究究媒體選擇擇針對(duì)該該項(xiàng)目目客戶戶群體體區(qū)域域性強(qiáng)強(qiáng)的特特點(diǎn)，，建議議本項(xiàng)項(xiàng)目選選擇以以戶外外、建建筑體體廣告告、行行銷DM單頁(yè)、、專業(yè)雜雜志、、促銷活活動(dòng)為為重點(diǎn)點(diǎn)，其其它媒媒體定定向短短信、、房地地產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)少少量配配合。。2023/1/649戶外在本項(xiàng)項(xiàng)目建建筑體體上布布置較較大面面積戶戶外建建筑體體廣告告，直直接傳傳播且且流動(dòng)動(dòng)人口口量大大。在橋頭頭等大大型高高炮布布置戶戶外，，提升升形象象和傳傳播面面。建筑體體戶外外DM單頁(yè)成本低低，投投入靈靈活，，覆蓋蓋范圍圍廣。。業(yè)務(wù)務(wù)員派派送DM單頁(yè)，，上門門拜訪訪，帶帶客上上門等等方式式，在在適當(dāng)當(dāng)?shù)臈l條件下下可通通過(guò)保保險(xiǎn)公公司的的業(yè)務(wù)務(wù)員進(jìn)進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)聯(lián)手，，聯(lián)系系客戶戶，給給予其其業(yè)務(wù)務(wù)提成成的方方式來(lái)來(lái)拓寬寬客源源。利用商商務(wù)車車下到到附近近縣市宣傳配配合業(yè)業(yè)務(wù)員員派發(fā)發(fā)DM單頁(yè)。。專業(yè)雜志雜志、、報(bào)紙紙作為為長(zhǎng)期期深入入人心心的傳傳播媒媒體，，具有有權(quán)威威性和傳播范范圍廣廣等特特點(diǎn)。。雜志整整版硬硬廣形形象宣宣傳。。報(bào)紙軟軟文項(xiàng)項(xiàng)目詳詳細(xì)推推介宣宣傳。。媒介組組合及及推廣廣計(jì)劃劃THEEND謝謝謝1月-2300:32:3400:3200:321月-231月-2300:3200:3200:32:341月月-231月月-2300:32:342023/1/60:32:349、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。00:32:3500:32:3500:321/6/202312:32:35AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見(jiàn)頻。。。1月-2300:32:3500:32Jan-2306-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。00:32:3500:32:3500:32Friday,January6,202313、乍乍見(jiàn)見(jiàn)翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。1月月-231月月-2300:32:3500:32:35January6,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青山。。。06一月月202312:32:35上上午00:32:351月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月2312:32上午1月-2300:32January6,202316、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2023/1/60:32:3500:32:3506January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。12:32:35上上午午12:32上上午00:32:351月-239、沒(méi)有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。1月-231月-23Friday,Januar