低成本精裝修提高產(chǎn)品性價(jià)比

銷

售

中

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開(kāi)

盤

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賣

實(shí)

景銷售中心開(kāi)盤熱賣實(shí)景銷售通道參觀樣品房參觀樣品房產(chǎn)品外觀產(chǎn)品外觀局部80平方兩房80平方上復(fù)式（130平方）110平平方方三三房房110平平方方復(fù)復(fù)式式上上（（180平平方方））產(chǎn)品品內(nèi)內(nèi)部部交交房房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)局局部部產(chǎn)品品內(nèi)內(nèi)部部交交房房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)局局部部產(chǎn)品品內(nèi)內(nèi)部部交交房房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)局局部部物業(yè)業(yè)配配套套延延伸伸期期望望值值窗外外延延伸伸期期望望值值一房房地地產(chǎn)產(chǎn)實(shí)實(shí)操操三三大大核核心心思思考考簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單歸歸納納為為““三三看看””1、、如如何何讓讓人人來(lái)來(lái)看看？？2、、來(lái)來(lái)看看什什么么？？3、、看看完完買買不不買買？？買不不買買根根本本就就是是““產(chǎn)產(chǎn)品品””是是否否合合適適二產(chǎn)產(chǎn)品品也也是是商商品品，，它它與與商商業(yè)業(yè)的的共共性性1、、吸吸引引顧顧客客進(jìn)進(jìn)入入商商店店的的原原因因A、、品品牌牌(目目的的性性強(qiáng)強(qiáng))B、、隨隨意意性性(目目的的性性弱弱)C、、尋尋找找好好的的產(chǎn)產(chǎn)品品(目目的的性性較較強(qiáng)強(qiáng))三什什么么樣樣的的商商店店才才是是好好的的商商店店1、、有有良良好好的的商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍2、、有有個(gè)個(gè)性性品品味味的的店店面面3、、與與品品味味相相匹匹配配的的前前臺(tái)臺(tái)4、、綜綜合合質(zhì)質(zhì)量量高高的的產(chǎn)產(chǎn)品品5、、產(chǎn)產(chǎn)品品的的形形象象四樓樓盤盤與與商商業(yè)業(yè)的的理理解解地產(chǎn)產(chǎn)樓樓盤盤的的區(qū)區(qū)位位店面面前廣廣場(chǎng)場(chǎng)銷售售部部前臺(tái)臺(tái)產(chǎn)品品房屋屋（（室室內(nèi)內(nèi)外外））期望望值值形象象商業(yè)業(yè)氛氛圍圍產(chǎn)品品是是一一個(gè)個(gè)綜綜合合素素質(zhì)質(zhì)的的體體現(xiàn)現(xiàn)一個(gè)個(gè)好好的的產(chǎn)產(chǎn)品品必必須須具具備備上上述述的的硬硬件件襯襯托托產(chǎn)品品———房子子市場(chǎng)場(chǎng)兩兩種種產(chǎn)產(chǎn)品品:毛坯收房銷售表現(xiàn)為豪豪華裝修，稱稱示范單位。。精裝修房樣板房概念“秀”通用“秀”品味風(fēng)格取向質(zhì)量體系潮流觸覺(jué)市場(chǎng)人性把握握市場(chǎng)引領(lǐng)力量量發(fā)展商品味發(fā)展商水平風(fēng)格取向設(shè)計(jì)能力示范單位樣板房包裝產(chǎn)品房地產(chǎn)品“秀秀”共同的展示手手法“四覺(jué)””創(chuàng)造和諧、協(xié)協(xié)調(diào)、理想想之家味覺(jué)家的幽香聽(tīng)覺(jué)和諧音樂(lè)觸覺(jué)材料質(zhì)感視覺(jué)風(fēng)格的創(chuàng)造現(xiàn)代與后代現(xiàn)代——主主張自由平平面、開(kāi)放空空間、造型洗洗練、工藝精精湛、反對(duì)裝飾、追追求構(gòu)件標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化，并重視視功能和技術(shù)術(shù)的合理性和科科學(xué)性。提出出“裝飾就是是罪惡、建筑筑是住人的機(jī)器、、少就是多””的觀點(diǎn)。后現(xiàn)代———主張當(dāng)代代建筑兼容并并蓄，主張自自由的設(shè)計(jì)方方法和表現(xiàn)高科技、、關(guān)照歷史，，主張刺激甚甚至寧要新奇奇也不要有秩序序，提出“多多不是少、少少是厭煩”的的概念。細(xì)分1、按風(fēng)格劃劃分a、中式b、中西合壁壁c、西式d、法式e、馬來(lái)風(fēng)格格f、日式2、按時(shí)代表表現(xiàn)方法劃分分a、古典b、新古典c、現(xiàn)代、后后現(xiàn)代d、概念前衛(wèi)衛(wèi)3、按主題劃劃分a、白色純潔潔b、歲月情懷懷c、紋理相對(duì)對(duì)d、情結(jié)馬來(lái)來(lái)無(wú)論是示范單單位，還是樣樣板房，它的的表現(xiàn)方法都都是多樣的。。其目的是通通過(guò)包裝的手手法，使原本本生硬的水泥泥石灰空屋，，使人們?cè)诳湛臻g中能找到到與自己生活活歷程有共鳴鳴的元素，勾勾起他對(duì)空間間聯(lián)系。區(qū)別示范單位樣樣板房大膽成本高夸張施工難度大保守有成本控制合理施工簡(jiǎn)單五如何何設(shè)計(jì)示范單單位A、對(duì)樓盤的的風(fēng)格取向定定位B、對(duì)當(dāng)?shù)厥惺袌?chǎng)風(fēng)格分析析，了解當(dāng)?shù)氐刈詈玫氖痉秵挝?所所謂知己知彼彼，百戰(zhàn)百勝勝)C、對(duì)戶型分分析D、鎖定風(fēng)格格大膽構(gòu)思E、手法夸張張，使用元素素準(zhǔn)確六如何何設(shè)計(jì)樣板房房““三三四””理論設(shè)計(jì)30%1、對(duì)當(dāng)?shù)厥惺袌?chǎng)了解和分分析2、戶形的了了解和分析3、市場(chǎng)劃分分4、材料成本本、性能了解解、對(duì)使用的的可行性分析析5、設(shè)立造型型產(chǎn)業(yè)化施工工的可行性分分析6、對(duì)當(dāng)?shù)刂放菩畔⑾⑹占?、對(duì)材料大大批量采購(gòu)的的分析8、對(duì)當(dāng)?shù)卮蟠笈渴┕な鞘欠駱?gòu)成難度度9、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單單，減少木作作業(yè)，避免日日后維修10、銷售員員容易解說(shuō)，，客戶容易理理解不是簡(jiǎn)單對(duì)美美的把握，而而是產(chǎn)品性價(jià)價(jià)比的綜合評(píng)評(píng)分現(xiàn)場(chǎng)30%1、土建與裝裝修圖紙的差差異2、現(xiàn)場(chǎng)必須須跟蹤到位3、共同研究究在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)業(yè)化施工的可可能4、監(jiān)理好施施工工藝5、完成施工工后，做好施施工圖后期配飾40%1、提前做好好布飾方案2、發(fā)展商配配合設(shè)計(jì)師提提前采購(gòu)3、找尋與設(shè)設(shè)計(jì)風(fēng)格相匹匹配并能引起起與其生活共鳴的元素素4、引起其對(duì)對(duì)家的人性觸觸覺(jué)和擁有的的欲望5、把握好美美學(xué)原則和原原理和協(xié)、協(xié)調(diào)、、平衡、夸張張、創(chuàng)意、飽飽滿七如何設(shè)計(jì)計(jì)最適合本公公司的交樓方方案兩種情況，三三種可能實(shí)操個(gè)案———番禺金金業(yè)別墅花園園實(shí)操個(gè)案———廣州奧奧林匹克花園園實(shí)操個(gè)案———番禺奧奧林匹克花園園實(shí)操個(gè)案———南國(guó)奧奧林匹克花園園實(shí)操個(gè)案———大連優(yōu)優(yōu)豪斯實(shí)操個(gè)案———常州奧奧林匹克花園園實(shí)操個(gè)案———南國(guó)奧奧林匹克花園園實(shí)操個(gè)案———鎮(zhèn)江恒恒順翠谷實(shí)操個(gè)案———沈陽(yáng)奧奧林匹克花園園不同樓盤不同同的方法北京京東一時(shí)區(qū)目前成品房在在國(guó)內(nèi)剛剛起起步，一切按按市場(chǎng)方向走走，老百姓對(duì)對(duì)成品房還不不太了解和未未完全接受。。在老百姓心心目中有著自自己的豪華度度和品味的平平衡標(biāo)準(zhǔn)，和和各人心目中中的參照物不不一樣；因而而構(gòu)成了不同同的地方有不不同的方法去去適應(yīng)，目的的是更好的讓讓銷費(fèi)者接受受。八、成品房全全程操作必須須優(yōu)化基因—以裝修反推建筑筑目前已完成奧奧林匹克花園園技術(shù)手冊(cè)的的編碼常洲奧林匹克克花園平面南國(guó)奧林匹克克花園平面九、成品房全程操作五步步走分析樓盤，根根據(jù)市場(chǎng)買家家的狀況，研研造最適合市市場(chǎng)的產(chǎn)品(提出做65%人的生意意)根據(jù)竟?fàn)帉?duì)手手況狀，做好好成本分析，，只能走快半半步根據(jù)客戶群的的生活方式，，設(shè)計(jì)最合適適的板房風(fēng)格格，并找尋與與之相對(duì)應(yīng)的的軟裝飾，做做好后期布展展產(chǎn)品定形后，，做好竣工圖圖，重點(diǎn)水電電與施工圖同步步，必須完成成收樓標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)說(shuō)明，統(tǒng)一口口徑，方便銷銷售，避免后后期交樓磨擦擦。十、做好成本本控制、拆分分部件進(jìn)行招招投標(biāo)水電交由土建建工程公司預(yù)預(yù)理裝修工程公司司接手時(shí)必須須做好驗(yàn)收工工作，解決漏漏水防水問(wèn)題題整合資源做好好招投標(biāo)工作作有多種方案案可行A一個(gè)總總承包公司(或甲供材料料)B多部隊(duì)隊(duì)作戰(zhàn)(或甲甲供材料)C組合式式混戰(zhàn)(多項(xiàng)項(xiàng)目分包)十一、成成立交樓小組組，統(tǒng)一培訓(xùn)訓(xùn)、統(tǒng)統(tǒng)一口徑隊(duì)員人員包括括:A工程管管理人員B物業(yè)管管理人員C銷售人人員D工程施施工公司現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)管理員我們的服務(wù)流程廣州某樓盤樣樣板房設(shè)計(jì)方案講演演目錄一、市場(chǎng)分析析產(chǎn)品定位二、分類方法法三、設(shè)計(jì)思路路分析四、本方案的的構(gòu)思一、市場(chǎng)分析析定位1、單間戶型型（炒家，或讀讀書人士35歲）2、一房一廳廳（投資或過(guò)渡渡型人士30歲）3、二房二廳廳（第一次置業(yè)業(yè)35歲）4、三房二廳廳（第二次置業(yè)業(yè)40歲）5、四房二廳廳（第二、三次次置業(yè)45歲））二、B2戶型型風(fēng)格分類1、單間戶型型（2個(gè)）豪豪華酒店店公寓（紅櫻櫻桃）2、一房一廳廳（1個(gè)）前前衛(wèi)單單身公寓（白白色）3、二房二廳廳（1個(gè)）三三口之家家（（紅櫻桃）4、三房二廳廳（1個(gè)）新新西方主主意（紅紅櫻桃）5、四四房二二廳（（1個(gè)個(gè)）簡(jiǎn)簡(jiǎn)約中中式（（黑斑斑馬））三、設(shè)設(shè)計(jì)思思路及及交樓樓方案案一）無(wú)無(wú)任何何立面面設(shè)計(jì)計(jì)———精精裝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)交交樓二）無(wú)無(wú)硬立立面設(shè)設(shè)計(jì)———但但以以涂料料、墻墻紙方方法處處理，，精裝裝交樓樓（立立面不不列為為交樓樓范圍圍）三）有有硬立立面設(shè)設(shè)計(jì)———以以產(chǎn)業(yè)業(yè)化簡(jiǎn)簡(jiǎn)單有有效的的立面面、局局部有有天花花設(shè)計(jì)計(jì)（立立面部部份可可送可可不送送）四）夸夸張手手法個(gè)個(gè)性設(shè)設(shè)計(jì)———夸夸張部部份非非交樓樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)案例§詳見(jiàn)見(jiàn)次頁(yè)頁(yè)案例一一無(wú)立面面§凱旋旋新世世界§無(wú)立立面無(wú)立面面§凱旋新新世界界案例二二、無(wú)無(wú)硬立立面設(shè)設(shè)計(jì)———但但以以涂料料、墻墻紙方方法處處理§無(wú)硬立立面設(shè)設(shè)計(jì)———但但以以涂料料、墻墻紙方方法處處理§無(wú)硬立立面設(shè)設(shè)計(jì)———但但以以涂料料、墻墻紙方方法處處理§無(wú)硬立立面設(shè)設(shè)計(jì)———但但以以涂料料、墻墻紙方方法處處理案例三三產(chǎn)業(yè)化化簡(jiǎn)單單有效效立面面、天天花§南國(guó)奧奧園§南國(guó)奧奧園§產(chǎn)業(yè)化化簡(jiǎn)單單有效效立面面、天天花§產(chǎn)業(yè)化化簡(jiǎn)單單有效效立面面、天天花案例四四夸夸張手手法個(gè)個(gè)性設(shè)設(shè)計(jì)§夸張手手法個(gè)個(gè)性設(shè)設(shè)計(jì)§夸張手手法個(gè)個(gè)性設(shè)設(shè)計(jì)§夸張手手法個(gè)個(gè)性設(shè)設(shè)計(jì)該樓盤盤的設(shè)設(shè)計(jì)手手法詳詳見(jiàn)下下頁(yè)一、B2-04、05單單間戶戶型（（酒酒店式式公寓寓風(fēng)格格圖片片）§單間間戶型型（（B2-05））平平面布布置圖圖§單間戶戶型（（B2-05））效果果圖不做衣衣柜550-600元/m2二、一一房一一廳（（B2-06））白色色調(diào)調(diào)風(fēng)風(fēng)格格圖圖片片B2-06平平面布布置圖圖§一房房一廳廳（（B2-06））效果果圖不做衣衣柜550-600元/m2三、二房二二廳、、三三房房二廳廳（（B2-02、03））風(fēng)格格圖片片B2-03紅櫻櫻桃飾飾面§二房房二廳廳（（B2-03））平平面布布置圖圖§二房房二廳