山東威海石島灣項目整體操作方案W平米山東第一大盤

第一部分：石島灣項目整體操作思路

古人云“謀定而后動，策略制勝”。石島灣項目總體規(guī)劃近1.5萬畝，僅住宅建筑面積就達554萬多平米，如此大的規(guī)模就算放在整個中國也足以稱得上一個超級大盤。中國樓市看廣東，廣東樓市看華南！號稱迄今為止中國房地產(chǎn)史上競爭規(guī)模最大、競爭程度最激烈、競爭水平最高的世紀(jì)之戰(zhàn)的華南戰(zhàn)區(qū)，其主戰(zhàn)場——南村，總體占地面積也不過2萬畝左右，而且這2萬畝地還是由八家開發(fā)商共同開發(fā)，最大的霸主“祈福新村”占地也不過6500畝。那么這個總體規(guī)模接近0.75倍華南板塊，2.3倍祈福新村左右的石島灣項目該如何操作呢？相信這對本項目的開發(fā)商——斥山水產(chǎn)集團以及與之配合的專業(yè)公司來講，都是一個全新的挑戰(zhàn)。下面我們從策劃公司的角度談?wù)勛约簩Ρ卷椖坎僮鞯囊恍┫敕ê徒ㄗh，希望能為發(fā)展商提供一些參考依據(jù)。

一、泛地產(chǎn)（復(fù)合地產(chǎn)）概念的提出針對大盤項目的產(chǎn)品特點和消費者市場特征，結(jié)合我們以往操盤的實踐經(jīng)驗，我們認為主題定位的復(fù)合性和可延展性是決定本項目營銷成敗的基礎(chǔ)因素之一。這是因為，首先是大盤的開發(fā)周期較長，在開發(fā)的過程中消費者的置業(yè)訴求在不斷變化，應(yīng)該充分考慮到消費者的長遠要求和不斷提高居家品質(zhì)的剛性消費特點，在項目開發(fā)主題及形象定位上應(yīng)該在一個相應(yīng)的營銷周期內(nèi)能迎合目標(biāo)消費群體不斷變化的生活方式及價值取向，并在一定程度上反映其借助產(chǎn)品所實現(xiàn)的居住訴求。其次，大盤的消費者群體較中小項目要復(fù)雜，消費者層次跨度大，既有普通的工薪階層，又有相對成功的“財智”一族，所以在消費者的定位上應(yīng)以各細分市場的消費容量為變量，而不僅僅以市場的絕對消費能力作為衡量市場消費能力的唯一尺度。所以當(dāng)我們面對的消費者具備這樣的消費特征時，僅靠單個的主題概念去滿足或迎合消費者追求的生活方式的某一面是遠遠不夠的。而復(fù)合主題概念是對一種整體生活方式的啟發(fā)性提煉，代表一種全新生活模式，充分體現(xiàn)居家生活的品質(zhì)和潮流。對消費者的意義在于，它既能滿足人們對于住房的基本要求，又能滿足人們在文化、社區(qū)、交流等多重的生活需求，以及人們?nèi)找嬖鲩L而不斷變化的居住需求。

既然本項目是個超級大盤，既然我們提出了“泛地產(chǎn)”概念，那究竟什么是“泛地產(chǎn)”呢？

（一）透視泛地產(chǎn)所謂泛地產(chǎn)，是以發(fā)散的思維方式，跳出行業(yè)之外整合各種優(yōu)勢資源，將狹義的房地產(chǎn)與工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游、體育、教育、科技、醫(yī)療衛(wèi)生和養(yǎng)生保健等產(chǎn)業(yè)融合起來，爭取營造一種人性化的主體功能區(qū)域（社區(qū)），如城郊休閑型大型住宅社區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)度假區(qū)、休閑養(yǎng)生園區(qū)、高爾夫生活村等等大型社區(qū)，從而形成各種“產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)”。實際上泛地產(chǎn)是在狹義的房地產(chǎn)基礎(chǔ)上，將房地產(chǎn)置于更大的空間尺度上進行更為宏觀的定位、規(guī)劃、設(shè)計與開發(fā)。這種房地產(chǎn)開發(fā)，是與房地產(chǎn)開發(fā)商的實力、規(guī)模與競爭密切相關(guān)的。當(dāng)開發(fā)商的實力、規(guī)模與品牌積累到一定程度，就會出現(xiàn)這種類似于區(qū)域開發(fā)的泛地產(chǎn)開發(fā)，他通常體現(xiàn)著政府在城市規(guī)劃與建設(shè)方面心有余而力不足的意圖，體現(xiàn)著現(xiàn)代城市居民對比較前衛(wèi)的生活方式與理想的城市模型以及人居形態(tài)的追求。（二）泛地產(chǎn)理論的實質(zhì)

1.

泛地產(chǎn)首先是一種戰(zhàn)略這種戰(zhàn)略要統(tǒng)籌兼顧，要提綱挈領(lǐng)，要用持續(xù)的、發(fā)展的眼光對房地產(chǎn)項目進行綜合開發(fā)。2.

泛地地產(chǎn)是一種種思維方式式泛地產(chǎn)的基基本思維特特色是：動動態(tài)的、發(fā)發(fā)散的、辯辯證的思維維方式。要要“要跳出出地產(chǎn)做地地產(chǎn)”，要要大膽設(shè)想想，小心求求證；求同同存異，異異曲同工。。只有通過過動態(tài)的方方式把思維維發(fā)散出去去，才能發(fā)發(fā)現(xiàn)可以整整合的資源源對象，然然后再通過過辯證的思思維方式去去粗取精、、去偽存真真，才能最最后歸結(jié)出出一個可以以統(tǒng)領(lǐng)全局局的主體概概念，就是是所謂的萬萬流歸宗、、提綱挈領(lǐng)領(lǐng)，使各種種資源各歸歸其位，各各司其職、、各得其所所。3.

泛地地產(chǎn)開發(fā)是是一首交響響樂泛地產(chǎn)的開開發(fā)就如同同一首交響響樂，需要要一個可以以統(tǒng)籌全局局的總譜。。泛地產(chǎn)開開發(fā)，時間間跨度長，，這樣大的的項目，一一忌沒有引引導(dǎo)市場的的題材，二二忌在首期期開發(fā)時絕絕招出盡，，使后期開開發(fā)無題材材可做。這這將把成敗敗壓力完全全放在后期期的營銷工工作上，給給項目后期期運作帶來來巨大的風(fēng)風(fēng)險。4.泛泛地產(chǎn)的核核心：對土土地經(jīng)營的的多元化創(chuàng)創(chuàng)新與整合合（1）土地地開發(fā)與品品牌關(guān)系小塊土地采采用實用戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)，更多多的是比規(guī)規(guī)劃設(shè)計和和建筑設(shè)計計，只有開開發(fā)完畢后后才產(chǎn)生品品牌效應(yīng)；；大面積土土地開發(fā)則則采用品牌牌策略，口口碑先行，，先做概念念，通過概概念打動市市場，隨后后開發(fā)土地地。（2）廣廣義地產(chǎn)的的市場基礎(chǔ)礎(chǔ)對于郊區(qū)大大面積的土土地開發(fā)商商來說，幾幾百萬平米米的開發(fā)，，等于擁有有了幾萬人人甚至是十十幾萬人的的絕對市場場控制權(quán)，，就具有了了無以倫比比的商業(yè)機機會。所以說泛地地產(chǎn)的直接接意義在于于，既能滿滿足住房的的基本需求求，也能滿滿足人們對對體育、教教育、休閑閑等多重生生理與精神神的需求，，它的核心心則是創(chuàng)新新與整合??！二、石島灣灣項目營銷銷策劃要點點從策劃的角角度上看，，復(fù)合主題題概念的支支撐元素涵涵蓋了項目目的社區(qū)規(guī)規(guī)劃、戶型型設(shè)計、配配套設(shè)施以以及物業(yè)管管理服務(wù)等等眾多方面面，我們可可以這樣講講，提煉復(fù)復(fù)合主題概概念本身就就是一個項項目整合過過程的縮影影。要做好復(fù)合合主題概念念的定位工工作，還必必須注意項項目定位與與所在城市市發(fā)展的協(xié)協(xié)調(diào)性和與與區(qū)域文化化的統(tǒng)一性性，具體表表現(xiàn)為：1.項目整整體定位對對于城市發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略的的有效代表表性；2.項目定定位與城市市功能空間間定位的聯(lián)聯(lián)系；3.項目定定位與城市市資源配備備的聯(lián)系；；4.開發(fā)主主題與區(qū)域域居住文化化的有效銜銜接；5.產(chǎn)品定定位與區(qū)域域文化的對對立統(tǒng)一；；6.項目主主題、功能能、形象定定位與當(dāng)?shù)氐匚拿}的有有效聯(lián)系。。三、石島灣灣項目整體體操作四部部曲我們在操作作本項目時時必須運用用發(fā)散和創(chuàng)創(chuàng)新的思維維方式，對對本案可以以運用的各各種資源進進行有效整整合，從而而高屋建瓴瓴的制定出出項目的整整體操作策策略，這對對項目的成成功運作至至關(guān)重要！！我們依據(jù)據(jù)泛地產(chǎn)概概念以及本本項目營銷銷策劃要點點，將石島島灣項目整整體操作策策略濃縮為為四部曲：：深挖洞廣積糧高筑墻緩稱王第一部曲———“深挖挖洞”“深挖洞””的含義是是指對項目目的賣點以以及個性化化特點進行行充分挖掘掘，提煉項項目主題概概念。（一）項目賣點提提煉1.石島撤撤鎮(zhèn)設(shè)區(qū)的的遠景規(guī)劃劃為項目提提供了良好好的發(fā)展前前景，政策策資源優(yōu)勢明明顯。2.項目總總體規(guī)模大大，具有成成本優(yōu)勢和和規(guī)模優(yōu)勢勢，操作空空間和炒作作空間巨大，，市場吸引引力強。3.一期項項目規(guī)劃由由美國海普普建筑設(shè)計計咨詢（深深圳）公司司完成，產(chǎn)產(chǎn)品具有較強強的競爭力力，整體素素質(zhì)好。4.開發(fā)商商是石島斥斥山水產(chǎn)集集團，實力力雄厚，為為泛地產(chǎn)（（復(fù)合地產(chǎn)產(chǎn)）的資源整合合提供了良良好的先決決條件。5.項目合合作開發(fā)機機構(gòu)是韓國國世界文化化運動本部部，具有外外資背景，，對項目的宣宣傳和客戶戶資源的拓拓展奠定了了基礎(chǔ)。6.靠近石石島灣國際際海水浴場場，海景資資源優(yōu)勢明明顯。7.靠近赤赤山旅游度度假區(qū)，旅旅游資源豐豐富。8.赤山旅旅游度假區(qū)區(qū)內(nèi)有中日日韓三國的的友誼見證證地——赤赤山法華院院，以及亞洲第第一銅坐佛佛——赤山山明神。9.規(guī)劃區(qū)區(qū)內(nèi)有近２２０００畝畝的原生態(tài)態(tài)湖泊———鳳凰湖。。10.項目目所在地———石島，，是北方最最大的漁港港，國家一一類開放口口岸，在外地已經(jīng)經(jīng)具有一定定知名度。。11.項目目附近有漁漁民民俗旅旅游度假村村。12.建成成后將是石石島乃至整整個膠東半半島的標(biāo)志志性項目。。13.斥山山水產(chǎn)集團團已經(jīng)基本本壟斷了整整個石島區(qū)區(qū)域的自然然旅游資源源，并投入了2.2億巨巨資進行了了先期旅游游開發(fā)，供供本項目可可以整合的資源十分分豐富。（二）主題概念提提煉１.主體體概念提出出的原則※深深度：主體概念的的內(nèi)涵要有有足夠的深深度，才能能充分挖掘掘出源源不不斷地題材吸吸引買家。?！鶑V廣度：主體概念要要有足夠的的外延，才才能包容社社區(qū)開發(fā)的的種種要素素?！吒叨龋褐黧w概念的的境界要有有足夠的高高度，才能能超越同行行和同類，，樹立唯一性性、權(quán)威性性和排他性性?！沙掷m(xù)性：：要給項目的的后期開發(fā)發(fā)留有足夠夠的持續(xù)發(fā)發(fā)展空間，，以便保證證項目總體操作作的提升與與突破?！毺匦裕褐黝}要非常常的獨特，，與眾不同同。如果是是市場上已已經(jīng)有的概概念，就要在內(nèi)容容上有所突突破創(chuàng)新和和提高，在在表現(xiàn)形式式上別具一一格。2.主題概概念提出（1）主題題概念一——“國際際濱海泛生生活特區(qū)””概念詮釋：：※國際：：建筑質(zhì)量是是具有國際際水準(zhǔn)的；；建筑風(fēng)格是是國際化的的；石島灣的業(yè)業(yè)主是來自自世界各地地的；領(lǐng)海?融天下就是是要站在黃黃海之濱，，向全世界界“販賣””各種生活活！※泛生活活：有泛地產(chǎn)、、泛會所，，為什么就就不能有泛泛生活？泛生活，包包括旅游生生活、度假假生活、休休閑生活、、運動生活活、娛樂生活、膠膠東漁家生生活、江南南水鄉(xiāng)生活活、國內(nèi)生生活、國外外生活等等生活方方式?！I(lǐng)海?融天下——國際濱濱海泛生活活特區(qū)的中中國門戶?。。?）主題題概念二——“國際際濱海尚生生活特區(qū)””概念詮釋：：※國際：：解釋同上。?！猩罨睿荷猩?，顧顧名思義就就是高尚的的生活、時時尚的生活活。那么什什么才是高尚的生生活？在領(lǐng)領(lǐng)海?融天下旅游游的、度假假的、娛樂樂的、休閑的、運動動的、國內(nèi)內(nèi)的、國際際的生活，，其實都是是高尚的生生活。生活沒有國國界，高尚尚也不分三三教九流，，只要生活活的自由、、自在、愉快就是高高尚的生活活?！I(lǐng)海?融天下——國際際濱海時尚尚生活樣板板特區(qū)?。ㄈ╉椖磕堪该O(shè)計計結(jié)合以上項項目主題概概念以及賣賣點提煉，，依據(jù)泛地地產(chǎn)概念的的操作要求求，我們認認為本案的的案名設(shè)計計要符合以以下特征：：※大氣：大而雄渾，，有氣魄；；能高度概概括本案未未來的整體體藍圖；※突出地方特特色：用地方的發(fā)發(fā)展帶動本本項目的操操作，用本本項目的操操作促進地地方的發(fā)展，項目目與地方、、開放商和和地方政府府要通力合合作。※文化底蘊：：成功的大盤盤開發(fā)都要要有一定的的文化支撐撐，本案也也不例外。。1.案名一一:“領(lǐng)海?融天下”案名詮釋：：※領(lǐng)海：點名本案的的濱海特質(zhì)質(zhì)領(lǐng)土、領(lǐng)空空、領(lǐng)海，，生活的享享受特權(quán)，，不容侵犯犯！開放的私密密家園，自自由生活沒沒有國界??！※融：（１）“融融合”：：意指領(lǐng)海?融天下，是是融合天下下的舞臺！！領(lǐng)海?融天下———容融天下下！融通，交流流，和諧，，進步！天地融合：：這里天地萬萬物和諧統(tǒng)統(tǒng)一，祥和和而寧靜。。山海融合：：這里有柔情情的石島灣灣，石島灣灣國際海水水浴場，也也有雄偉的的赤山旅游度假假區(qū)，鐵槎槎山；東西融合：：這里有中國國的佛教也也有韓國民民族英雄張張保皋；這里有來自自中國各地地的華人業(yè)業(yè)主，也有有來自韓、、美、東南南亞以及歐洲各國的的海外移民民；這里有中國國的江南水水鄉(xiāng)、也有有西班牙、、意大利、、英國風(fēng)情情小鎮(zhèn)…南北融合：：這里有來自自上海、溫溫州、深圳圳、廣州的的南方業(yè)主主，也有來來自內(nèi)蒙、東北北、華北等等地的北方方業(yè)主；這里有南方方的江南小小鎮(zhèn)，也有有北方的四四合院；這里有杏花花春雨江南南，也有駿駿馬秋風(fēng)冀冀北．．．．．．．文化融合：：這里有中國國的茶道，，也有西方方的咖啡；；這里有中國國的佛教，，也有西方方的基督教教，伊斯蘭蘭教；這里有中國國的孫子兵兵法，也有有法國的拿拿破侖；這里有中國國的象棋，，也有西方方的國際象象棋；這里有中國國的川菜、、魯菜、粵粵菜，也有有西方的炸炸薯條、煎煎牛排….建筑與藝術(shù)術(shù)融合：這里有西班班牙風(fēng)情小小鎮(zhèn)、意大大利風(fēng)情小小鎮(zhèn)，澳大大利亞風(fēng)情情小鎮(zhèn)；這里的風(fēng)情情小鎮(zhèn)都是是建筑與藝藝術(shù)的和諧諧統(tǒng)一，置置身其中仿仿佛身臨其其境；旅游與生活活融合：在這里可以以在旅游中中生活；更更可以在生生活中旅游游；在這里近在在咫尺的石石島灣國際際海水浴場場、漁民民民俗旅游度度假村、赤赤山旅游度假區(qū)區(qū)等一系列列原生態(tài)景景點已經(jīng)使使旅游與生生活沒有界界限。（2）寓意意和諧祥和和的生活狀狀態(tài)：領(lǐng)海?融天下，其樂融融融！※天下：（1）石島島灣——濃濃縮的世界界，世界的的濃縮。所所能涵蓋世世界的除了了天下（國國際），還還是天下（（國際）。（2）每個個人都在拼拼打自己的的天下，每每個人都在在贏得自己己的天下，，石島灣，，在征服了了“天下””之后，被被“融天下下”征服服?。?）放縱縱生活每一一天，在領(lǐng)領(lǐng)海?融天天下私人的的、原創(chuàng)的的、獨特的的、排排他的、、表現(xiàn)出來來的、隱藏藏起來的、、有規(guī)律的的、沒規(guī)律律的、瞪眼眼、咧嘴、、皺眉旁觀觀、靜坐、、微笑搓手手、跺腳、、大叫、搔搔頭、沉思思、都無所所謂,領(lǐng)海海?融天下下本來就是是你的家，，你的天下下！領(lǐng)海?融天下西班牙風(fēng)情情小鎮(zhèn)法國風(fēng)情小小鎮(zhèn)韓國風(fēng)情小小鎮(zhèn)英國風(fēng)情小小鎮(zhèn)江南小鎮(zhèn)總會所（融融天下）韓國會館歐洲會館山東會館東北會館山陜會館北方四合院院江南會館（3）石島島灣項目““融天下””概念架構(gòu)構(gòu)：2.案名名二海納?天下（海納納?國際）案名詮釋：：※海納：：古語“海納納百川，萬萬物歸宗””！石島島灣所含納納的不僅僅僅是百川，而是是天下！石島，濱海海之城，自自然海納天天下！※天下（（國際）：：石島灣———濃縮的世世界，世界界的濃縮。。所能涵蓋蓋世界的除了天下（（國際），，還是天下下（國際））。第二部曲———“廣積積糧”“廣積糧””的含義是是指用全新新的開發(fā)理理念整合國國內(nèi)外一流流的合作資資源，對項項目的園林林景觀、物物業(yè)管理、、娛樂、教教育、商業(yè)業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)衛(wèi)生、養(yǎng)生生保健等配配套設(shè)施和和服務(wù)進行行精致、精精美、精確確的完美打打造，從而而為今后的的銷售乃至至后期操作作奠定堅實實的基礎(chǔ)。。（一）景觀觀規(guī)劃建議議1.統(tǒng)籌規(guī)規(guī)劃，把世世界濃縮在在石島灣。。園林景觀的的設(shè)計要統(tǒng)統(tǒng)籌規(guī)劃，，合理分區(qū)區(qū)，如果實實行異域風(fēng)風(fēng)情的的造造景以及建建筑手法，，建議將整整個石島灣灣當(dāng)作一個個世界或者者歐洲地圖圖，然后按按照各國在在世界地圖圖的大體位位置，在石石島灣相應(yīng)應(yīng)的位置進進行合理的的規(guī)劃布局局，從而最最終達到，，置身石島島灣社區(qū)仿仿佛就置身身于世界各各地之間，，不經(jīng)意間間就完成了了一次“世世界之旅””。鑒于本案一一期A區(qū)的規(guī)劃為為西班牙風(fēng)風(fēng)情的建筑筑體系，我我們對本案案其他土地地規(guī)劃如下下：注意事項：1、如有必要還還可以開辟辟幾道由北北到南的水水系，分別別取名萊茵茵河、塞納納河等，以以增加異國國情調(diào)，從從而創(chuàng)造意意境悠遠的的世界風(fēng)情情社區(qū)。2、為進一一步增強本本案一期A區(qū)的景觀效效果，建議議聘請西班班牙建筑或或景觀設(shè)計計師，對本本案的西班班牙風(fēng)格進進行精確、、精致的打打造。2.把景觀觀規(guī)劃與建建筑體系融融為一體。。當(dāng)建筑與藝藝術(shù)合二為為一時，建建筑就成為為園林景觀觀的一部分分，園林景景觀也成為為建筑的一一部分，沒沒有突兀，，沒有沖突突，景觀與與建筑和諧諧的讓人神神往。石島島灣的打造造要讓真正正的西班牙牙人、意大大利人、瑞瑞士人也要要贊嘆不已已！3.聘請請世界一流流的景觀設(shè)設(shè)計公司精精心打造對于本項目目而言，景景觀的設(shè)計計和實施是是有效增強強目標(biāo)消費費群體認同同和購買的的關(guān)鍵因素素，因此我我們建議發(fā)發(fā)展商采取取招標(biāo)的方方式與國內(nèi)內(nèi)外知名的的景觀設(shè)計計公司進行行合作，力力求打造本本項目最具具特色的景景觀效果。。（二）物業(yè)業(yè)管理建議議1.關(guān)于本本項目物業(yè)業(yè)管理方式式的建議:和國內(nèi)操作作比較成熟熟，具有一一定知名度度的同類項項目的物業(yè)業(yè)管理執(zhí)行行公司合作作，組建石石島灣項目目自己的物物業(yè)管理公公司。合作作模式可以以為：（1）先進進物業(yè)管理理公司顧問問＋本地物物業(yè)管理實實施人員；；（2）先進進物業(yè)管理理公司顧問問＋部分外外援＋本地地物業(yè)管理理實施人員員。這樣做的好好處是：A、助類似項目目的先進的的物業(yè)管理理經(jīng)驗，樹樹立買家的的置業(yè)信心心；B、本項目與合合作項目提提升至同樣樣的高度，，在一定程程度上可以以借助合作項目目的知名度度提升本案案形象?？梢钥紤]合合作先進的的物業(yè)管理理公司如下下：深圳華僑城城物業(yè)、深深圳中海物物業(yè)、深圳圳萬科物業(yè)業(yè)、深圳中中航物業(yè)、、香港招商商局物業(yè)等等。另外還可以以考慮杭州州宋城集團團、廣州奧奧林匹克花花園、廣州州碧桂園等等具有較高高知名度的的樓盤的物物業(yè)管理執(zhí)執(zhí)行公司。。2.本項目目物業(yè)管理理介入的最最佳時機安安排為使開發(fā)企企業(yè)建造的的樓宇便于于管理，樓樓內(nèi)各項設(shè)設(shè)施便于維維護、保養(yǎng)養(yǎng)，在兼顧顧開發(fā)公司司利益的條條件下，更更多的為業(yè)業(yè)主生活質(zhì)質(zhì)量和便利利考慮，同同時實現(xiàn)與與樓盤的營營銷推廣進進行互動，，本項目物物業(yè)管理最最好在項目目銷售工作作正式啟動動之前不久久介入。開開發(fā)公司需需要做的工工作內(nèi)容包包括：（1）可通通過招標(biāo)或或協(xié)商方式式選定適合合本項目的的物業(yè)公司司。（2）物業(yè)業(yè)公司介入入項目的開開發(fā)和推廣廣過程，對對項目本身身情況和客客戶情況深入了了解，方便便以后小區(qū)區(qū)的物業(yè)管管理工作的的展開。（3）明確確物業(yè)公司司所提供的的各項具體體服務(wù)內(nèi)容容、設(shè)備配配置。（4）明確財財務(wù)預(yù)算（即即收費標(biāo)準(zhǔn)））。（5）完成所所有的合同文文本。（6）協(xié)助樓樓盤銷售。包包括為售樓員員提供物業(yè)管管理培訓(xùn)及咨咨詢、提供宣傳圖片和企企業(yè)標(biāo)識，指指導(dǎo)舉辦物業(yè)業(yè)管理人形象象展示、業(yè)主主嘉年華等活動。。（三）體育娛娛樂規(guī)劃建議議體育產(chǎn)業(yè)化一一方面是體育育本身的商業(yè)業(yè)化運作問題題，另一方面面就涉及到體體育產(chǎn)業(yè)和其其他產(chǎn)業(yè)的復(fù)復(fù)合運作問題題。在美國，，體育與社區(qū)區(qū)事業(yè)和娛樂樂事業(yè)的復(fù)合合已經(jīng)蔚然成成風(fēng)并卓有成成效，中國也也正在積極的的探索過程中中，政府已經(jīng)經(jīng)不再包辦體體育，而是把把體育資源逐逐步開放起來來，為社會所所用并由社會會和市場推動動其進步。于于是就有一些些眼光敏銳的的房地產(chǎn)商，，巧妙的把體體育嫁接到房房地產(chǎn)開發(fā)過過程中，這其其中最為成功功的案例就是是廣州的奧林林匹克花園。。這對本案的的運作將起到到一個重要的的指導(dǎo)作用。。綜合來看，雖雖然本案天然然的人文景觀觀與資源比較較豐富，如石石島灣國際海海水浴場、鳳鳳凰湖、赤山山旅游度假區(qū)區(qū)以及漁家民民俗度假村等等，但是現(xiàn)代代化的體育娛娛樂場所相對對欠缺。所以以我們建議對對本案的娛樂樂場所進行一一定規(guī)模的改改造，具體建建議如下:1.建議利用用鳳凰湖以及及石島灣優(yōu)越越的海水資源源，組建具有有一定規(guī)模的的石島灣國際際游艇俱樂部部。從而以此此為主題打造造一個國際海海上體育運動動中心。2.建議將國國際海水浴場場改造為以““歡樂東海岸岸”為主題的的游樂場所，，并向本案所所有的業(yè)主免免費開放。3.從赤山旅旅游度假區(qū)到到本案的中心心商務(wù)區(qū)建立立兩道高空索索道，從而以以此為契機組組建石島灣高高空旅游娛樂樂通道。這樣樣山、海、家家；海、陸、、空就形成了了三位一體的的立體化娛樂樂旅游體系，，極大的增加加了本案的附附加值。（四）教育規(guī)規(guī)劃建議以前的中國教教育，是完全全由國家來辦辦的，但是現(xiàn)現(xiàn)在社會辦學(xué)學(xué)、民間辦學(xué)學(xué)已經(jīng)是非常常普及的事情情了，而且即即使是由國家家辦學(xué)，也在在走市場化的的道路，允許許各種社會力力量參與進來來。這種社會會潮流實際上上是把教育產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資源開放放，讓社會共共享，并同時時推動其發(fā)展展。這種資源源的開放，對對房地產(chǎn)來說說，就是把教教育融入到房房地產(chǎn)開發(fā)項項目的中去的的機會。當(dāng)年年碧桂園因為為辦學(xué)而起死死回生已經(jīng)是是有口皆碑的的案例，所以以本項目也應(yīng)應(yīng)該在教育帶帶動房地產(chǎn)開開發(fā)上有所嘗嘗試。以人均住宅面面積40平米米計算，本案案的540.42萬平米米住宅建筑，，能容納近13.5萬人人；以人均住住宅面積50平米計算算，本案能容容納10.8萬人，而到到目前為止整整個石島的人人口也不過16.８萬人人左右。如此此龐大的居住住人群必然要要有相當(dāng)?shù)慕探逃涮?。?dāng)當(dāng)然考慮到本本案的部分人人口是來養(yǎng)老老、旅游、度度假所以沒有有子女教育問問題的干擾，，假設(shè)這樣的的人群能占到到總?cè)丝诘?0%，而且且為三口之家家，那么還有有近1萬左右右的孩子需要要提供教育配配套。因此我我們對本案的的教育配套建建議如下：1.

建立完完善的義務(wù)教教育體系從以上1萬人人左右的子女女教育數(shù)據(jù)來來看，本案的的幼兒園建設(shè)設(shè)至少應(yīng)該有有三所左右，，初級中學(xué)以以及高級中學(xué)學(xué)最少各一所所。其中三所所幼兒園分別別分布在鳳凰凰湖的兩側(cè)和和商業(yè)部分的的北邊位置，，以方便業(yè)主主給孩子入托托。兩所中學(xué)學(xué)盡量建在規(guī)規(guī)劃區(qū)的中心心地帶，以方方便孩子上下下學(xué)。2.

建立生生態(tài)、美術(shù)、、旅游教育體體系。（1）和有關(guān)關(guān)部門合作，，利用石島灣灣自然、生態(tài)態(tài)的優(yōu)秀資源源，建立生態(tài)教育體系系。（2）與山東東大學(xué)，青島島大學(xué)山東工工藝美院、中中央美術(shù)學(xué)院院等在省內(nèi)國內(nèi)比較有有名的美術(shù)學(xué)學(xué)校合作，以以石島灣的山山海魅力為平平臺，打造中國國美術(shù)教育基基地。合作學(xué)學(xué)?？梢栽诠坦潭ǖ臅r間派派部分學(xué)生到石石島灣項目進進行寫生和學(xué)學(xué)習(xí)，一方面面可以提提升本項目的形象象，另一方面面也可以在高高校之中（包包括講師以及及學(xué)生家長）產(chǎn)產(chǎn)生一定的目目標(biāo)客戶群。。（3）可以利利用本案得天天獨厚的旅游游資源，和國國內(nèi)比較有知知名度的旅游學(xué)校合作作，建立一個個以“旅游””為主題的高高等學(xué)校。這這樣做一方面結(jié)束束了石島無高高校的歷史；；另一方面可可以提升整個個項目的形象，，并創(chuàng)造一定定的目標(biāo)客戶戶群。（五）商業(yè)規(guī)規(guī)劃建議作為一個未來來可以容納１１０萬人左右右的大型社區(qū)區(qū)，完善的商商業(yè)配套在整整個社區(qū)生活活中的地位相相當(dāng)重要。商商業(yè)規(guī)劃原則則如下：1.農(nóng)貿(mào)商業(yè)業(yè)（如農(nóng)貿(mào)市市場）與大型型購物商業(yè)（（如石島灣購購物廣場）搭配；2.民俗商業(yè)業(yè)（如漁家民民俗產(chǎn)品）與與旅游娛樂（（如紀(jì)念品、、釣具、泳裝）商業(yè)搭搭配；3.餐飲商業(yè)業(yè)（如西餐廳廳、小吃店等等）與生活商商業(yè)（如理發(fā)發(fā)店、干洗店、文化用用品等）搭配配；（六）醫(yī)療衛(wèi)衛(wèi)生和養(yǎng)生保保健現(xiàn)在醫(yī)療衛(wèi)生生和養(yǎng)生保健健等產(chǎn)業(yè)也不不再是政府承承辦的公益性性事情，這些些資源如今都都可以由任何何有能力的社社會力量來開開辦。這些資資源與房地產(chǎn)產(chǎn)的關(guān)系相當(dāng)當(dāng)密切，都可可以被開發(fā)商商融入到房地地產(chǎn)項目開發(fā)發(fā)過程中去，，并成為房地地產(chǎn)項目有力力的支撐點和和買點。1.建立石島島灣療養(yǎng)館，，對大慶油田田、東營勝利利油田的干部部職工或其他人士進行行高標(biāo)準(zhǔn)的專專業(yè)化服務(wù)。。2.建立石島島灣養(yǎng)生基地地，并組建專專業(yè)的養(yǎng)生保保健隊伍，對對石島灣的養(yǎng)生保健功功能進行深入入開發(fā)。第三部曲———“高筑墻””“高筑墻”是是指充分利用用各種社會資資源，通過對對項目強有力力的宣傳推廣廣，大幅度提提升本案形象象，從而增強強買家的置業(yè)業(yè)信心。相比于一般性性的樓盤，大大盤地產(chǎn)有其其特定的優(yōu)缺缺點，如果說說一般性的樓樓盤賣的是現(xiàn)現(xiàn)成產(chǎn)品，那那么大盤地產(chǎn)產(chǎn)賣的則更多多是樓盤未來來的前景———消費者對樓樓盤未來發(fā)展展?fàn)顩r的心理理期望值直接接決定樓盤的的銷售，消費費者希望通過過多種渠道客客觀的知道大大盤所處區(qū)域域的商業(yè)潛力力、大盤未來來的發(fā)展前景景、政府的關(guān)關(guān)注度、大盤盤與區(qū)域經(jīng)濟濟之間的互動動、發(fā)展商的的長遠規(guī)劃等等。要打開銷售局局面，當(dāng)務(wù)之之急就是在宣宣傳上進行高高屋建瓴的造造勢，強化消消費者對石島島區(qū)域未來發(fā)發(fā)展的信心，，最終達到消消費者對項目目發(fā)展充滿信信心的目的。。（一）造勢層層面本項目的營銷銷造勢分為三三個層面進行行：1.

宣傳石石島未來的發(fā)發(fā)展?jié)摿ψ鳛槭瘝u的標(biāo)標(biāo)志性項目，，本項目的銷銷售情況與客客戶對石島未未來發(fā)展的信信心密切相關(guān)關(guān)。所以，要要讓客戶對本本項目有信心心，首先就必必須讓他們對對整個石島未未來的發(fā)展有有信心，而不不會被目前石石島產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)單一，漁業(yè)業(yè)污染嚴(yán)重的的現(xiàn)狀所迷惑惑。2.凸現(xiàn)石島島房地產(chǎn)的投投資價值根據(jù)我們對石石島房地產(chǎn)市市場的調(diào)查，，發(fā)現(xiàn)在石島島置業(yè)的客戶戶中，有相當(dāng)當(dāng)比例的客戶戶是抱著投資資的信念———也就是說，，他們最關(guān)心心的不是項目目產(chǎn)品品質(zhì)、、小區(qū)環(huán)境的的好壞等因素素，而是更關(guān)關(guān)心石島整個個房地產(chǎn)發(fā)展展?fàn)顩r如何，，所以我們在在宣傳中要體體現(xiàn)本項目未未來的升值潛潛力，并不是是單純的訴求求項目的環(huán)境境因素。3.

構(gòu)造本本項目的品牌牌價值作為建設(shè)周期期很長的大盤盤，發(fā)展商的的實力與信譽譽是決定客戶戶對樓盤購買買與否的重要要砝碼之一，，本項目發(fā)展展商斥山水產(chǎn)產(chǎn)集團是石島島乃至威海最最具實力的房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)，這也是是本項目的主主要優(yōu)勢之一一。我們將通通過多種傳播播手段的訴求求，構(gòu)造本項項目鮮明的品品牌價值，從從而打消部分分客戶對本項項目發(fā)展前景景的疑慮狀態(tài)態(tài)。（二）炒作要要點新聞公關(guān)是許許多樓盤進行行營銷造勢時時經(jīng)常使用的的一種方式。。作為位置相相對偏遠的大大盤，更需要要通過營銷造造勢來建立項項目的知名度度，吸引客戶戶前來。出色色的新聞公關(guān)關(guān)必然依附著著有新聞價值值的事件而進進行。從營銷銷造勢的特性性來看，本項項目應(yīng)把握以以下要點：1.造勢的宏宏觀高度造勢立足點一一開始就要站站在高屋建瓴瓴的戰(zhàn)略高度度上，從宏觀觀面入手，先先從城市運營營、大勢發(fā)展展走向、區(qū)域域經(jīng)濟狀況、、潛在優(yōu)勢等等入手，層層層引導(dǎo)，營造造一個對項目目發(fā)展的良好好空間和外部部環(huán)境。2.與政府的的政策走向相相聯(lián)系。如果樓盤的未未來發(fā)展能夠夠與政府政策策相一致，肯肯定對樓盤是是一個極大的的利好消息。。而本項目恰恰好處于石島島撤鎮(zhèn)設(shè)區(qū)的的良好時機，，同時整個石石島正處于產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整的關(guān)關(guān)鍵節(jié)段，這這些對于本項項目來講都是是利好消息，，我們在營銷銷造勢之時，，必須好好利利用。3.社會民民眾的關(guān)注熱熱點。造勢的落腳點點必須與民眾眾關(guān)注的熱點點相結(jié)合，這這樣才能最大大程度喚起民民眾的心理共共鳴。這些關(guān)關(guān)注熱點包括括大型體育賽賽事、城市升升級、大型論論壇的舉辦等等，民族文化化節(jié)等。3.樓盤的的優(yōu)勢樓盤的具體優(yōu)優(yōu)勢特點是營營銷造勢環(huán)節(jié)節(jié)中最末的一一環(huán)，必須在在前面大勢的的渲染之后，，市場對樓盤盤所處區(qū)域有有足夠的關(guān)注注，最后才能能水到渠成的的推出關(guān)于樓樓盤的具體優(yōu)優(yōu)勢介紹。而而在造勢之時時，對樓盤的的優(yōu)勢宣傳也也應(yīng)把握好角角度，最好以以第三方，如如社會、媒體體評價等方面面來表現(xiàn)，讓讓這種造勢顯顯得更有客觀觀性與說服力力。營銷造勢的目目的就是要造造成一種銷售售的“勢差””，這種勢差差就是在公眾眾心中樹立起起關(guān)于產(chǎn)品的的一種高度，，讓公眾對產(chǎn)產(chǎn)品產(chǎn)生期待待心理與渴望望了解的欲望望，這種期待待的心理其實實就是促使購購買行為的潛潛在力量，產(chǎn)產(chǎn)品的銷售由由此而產(chǎn)生———新聞公關(guān)關(guān)的使命正在在于此。（三）操作思思路１.宏觀造勢勢：（１）造勢點點之一——石石島政府與其其他重點市政政府之間的聯(lián)聯(lián)姻?！靹堇碛捎桑海?、石島剛撤撤鎮(zhèn)立區(qū)，實實現(xiàn)超常規(guī)、、跳躍式發(fā)展展就必須有親親和的、開放的姿態(tài)去去招商引資、、去尋求合作作。Ｂ、到目前為為止，威海幾幾乎所有的外外銷項目都是是當(dāng)?shù)亻_發(fā)企企業(yè)與外地開發(fā)企業(yè)業(yè)的合作，其其合作屬于營營利性的民間間合作，這對對外地客戶而言言可以說根本本沒有可靠的的依托屏障。。而石島灣項項目是在雙方政政府引導(dǎo)下的的官方合作，，信任度自然然就高出許多多。※合作對對象——石島島管委石島管理區(qū)成成立于2005年1月1日，撤鎮(zhèn)劃劃區(qū)后的新石石島財政獨立立，下轄六個個街道辦事處處，總?cè)丝谶_達到16.8萬。本項目目作為新石島島的重點工程程，應(yīng)該爭取取石島管委的的大力支持。?！献鞒浅鞘校簽榱藱z驗效果果的好壞不妨妨先把山東省省內(nèi)的淄博、、青島、濟南南、東營等四四個重點城市市作為試點城城市進行聯(lián)姻姻，并爭取在在對方政府的的支持下設(shè)立立一個比較權(quán)權(quán)威的正式的的合作交流平平臺，從而為為本項目在對對方市場樹立立良好的社會會影響以及區(qū)區(qū)域知名度奠奠定堅實的基基礎(chǔ)。如果效效果比較好可可以繼續(xù)擴大大聯(lián)姻城市范范圍，比如和和上海、北京京、東北等重重點市場，建建立長期的友友好合作關(guān)系系?！献鞣绞剑罕卷椖康拈_發(fā)發(fā)商斥山水產(chǎn)產(chǎn)集團的領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)和石島管委委的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)組建石島友友好代表團，，對本項目的的重點市場進進行直接的，，面對面的戰(zhàn)戰(zhàn)略對話與友友好訪問，并并聯(lián)姻成“綜綜合互惠體系系”?；セ蒹w體系的內(nèi)容包包括旅游、教教育、投資、、養(yǎng)老、醫(yī)療療、農(nóng)業(yè)、工工業(yè)等各個方方面的合作，，具體到本項項目可以制定定以下措施：：Ａ、互惠體系系內(nèi)的外地客客戶在石島置置業(yè)，可以優(yōu)優(yōu)先安排工作作；Ｂ、互互惠體體系內(nèi)內(nèi)的外外地客客戶在在石島島養(yǎng)老老，可可以實實現(xiàn)區(qū)區(qū)域醫(yī)醫(yī)療，，保險險共享；；Ｃ、互互惠體體系內(nèi)內(nèi)的外外地客客戶在在石島島置業(yè)業(yè)，可可以享享受特特殊價價格優(yōu)優(yōu)惠；；Ｄ、互互惠體體系內(nèi)內(nèi)的外外地客客戶在在石島島置業(yè)業(yè)，可可以擁擁有旅旅游特特權(quán)，，所有有的旅游游景點點門票票全部部免費費或者者減半半。※注注意事事項：：當(dāng)?shù)孛矫襟w的的配合合與造造勢；；合作代代理公公司的的選擇擇。（２））造勢勢點之之二———媒媒體推推介在重要要的媒媒體，，選擇擇合適適的廣廣告投投放時時機，，對石石島灣灣，赤赤山旅旅游度度假區(qū)區(qū)進行行先期期預(yù)熱熱。目目前赤赤山旅旅游度度假區(qū)區(qū)的廣廣告已已在山山東電電視臺臺《早早間六六十分分》欄欄目頻頻頻亮亮相，，相信信對日日后本本案形形象的的提升升與推推廣就就有一一定的的意義義。（３））造勢勢點之之三———利利用中中韓兩兩國的的歷史史淵源源。※造勢勢道具———張保保皋紀(jì)念念塔：1991年4月月，韓國國誠信女女子大學(xué)學(xué)教授、、世界韓韓民族合合會長崔崔珉子女女士光臨臨法華院院，回國國后，籌籌資10萬美金金，于1993年11月來赤赤山法華華院東南南山修建建了張保保皋紀(jì)念念塔。其其中“張張保皋紀(jì)紀(jì)念塔””五個字字由韓國國總統(tǒng)金金詠三親親筆所書書，可謂謂大有來來頭?！靹輨莘绞剑海?）韓國國有關(guān)的的民間組組織合作作，建立立“石島島法華院院張保皋皋自由旅旅游路線”，，引導(dǎo)韓韓國朋友友到石島島旅游，，參拜自自己的民民族英雄雄。2）在合合適的機機遇下可可以再次次邀請韓韓國總統(tǒng)統(tǒng)金詠三三或現(xiàn)任任總統(tǒng)金金大中對石島島進行友友好交往往，并邀邀請其做做石島灣灣項目的的代言人人?！鶇⒖伎及咐肆至诸D為““碧海云云天”作作秀。2002年05月30日09:03

克林林頓悄悄悄地來到到了“碧碧海云天天”，經(jīng)經(jīng)過兩個個小時旋旋風(fēng)式的的深圳演演說后，，又悄悄悄地走了了。京基基地產(chǎn)25萬美美元買來來“克林林頓2小小時深圳圳行”，，然而就就是這短短短的兩兩小時來來訪，給給京基帶帶來了難難以估量量的雙重重效應(yīng)。。一是直直接的效效應(yīng)。據(jù)據(jù)悉，碧碧海云天天那幾天天賣得異異?；鸨吘咕箍肆诸D頓在中國國人尤其其成功人人士的心心目中還還是擁有有驚人的的明星效效應(yīng)和模模范效應(yīng)應(yīng)的；二二是，隨隨著全國國各大媒媒體爭相相報道此此事，京京基地產(chǎn)產(chǎn)也于一一夜間在在全國聲聲名鵲起起，這是是不爭的的事實，，而京基基的大手手筆和陳陳華的個個人魅力力也令不不少人傾傾心不已已，這是是一筆寶寶貴的財財富積累累。此次克林林頓到訪訪，不僅僅提升了了京基、、碧海云云天的知知名度，，也直接接促動了了地產(chǎn)界界的社會會關(guān)注度度。因此此，在那那一天，，平時幾幾乎難得得一見的的深圳地地產(chǎn)巨頭頭紛紛赴赴約，應(yīng)應(yīng)該說，，對于見見多識廣廣的地產(chǎn)產(chǎn)巨頭而而言，絕絕非為了了一睹““克氏””風(fēng)采而而坐等大大半天，，更多的的地產(chǎn)人人心里是是想看個個究竟：：“克林林頓真的的會來深深圳嗎？？克林頓頓怎樣來來深圳的的？”也也許，更更多的地地產(chǎn)巨頭頭們心里里還會生生出另一一番感慨慨：“京京基果然然大手筆筆?！?.中觀觀造市：：（1）由由政府和和發(fā)展商商出面，，與國家家相關(guān)部部委聯(lián)合合定期舉舉辦“環(huán)環(huán)渤海灣經(jīng)濟濟論壇””或者““第三極極——渤渤海灣房房地產(chǎn)縱縱橫談””等活動動，邀請國內(nèi)內(nèi)外業(yè)界界知名人人士參加加，形成成類似““博鰲論論壇”的的格局。。（2）和和威海本本地以及及外地的的旅行社社合作，，增強對對石島的的推介力力度，并將本項項目作為為一個旅旅游景點點，供廣廣大客戶戶進行旅旅游參觀觀，提高體驗式式營銷的的推廣力力度。（3）和和南方比比較有名名的旅游游地產(chǎn)項項目如華華僑城，，宋城集集團等共共建“南北聯(lián)聯(lián)姻社區(qū)區(qū)”。（4）和和在山東東省內(nèi)甚甚至國內(nèi)內(nèi)具有比比較成熟熟網(wǎng)絡(luò)的的地產(chǎn)代代理公司司合作，擴大大石島灣灣項目在在外地的的銷售網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。（5）和和有關(guān)機機構(gòu)、學(xué)學(xué)者、策策劃機構(gòu)構(gòu)合作，，組建石石島灣項項目開發(fā)發(fā)高級顧問團，，并定期期舉行會會議，討討論石島島網(wǎng)項目目的未來來發(fā)展方方向以及開發(fā)前前景。（6）制制作一個個超大規(guī)規(guī)模的沙沙盤，與與本項目目５４００多萬平平米的樓樓盤規(guī)模遙相匹匹配，制制造新聞聞價值點點。3.微觀觀做事：：（1）在在石島灣灣國際海海水浴場場樹立本本案整體體規(guī)劃的的形象牌牌，展示示樓盤形象。（2）在在赤山旅旅游度假假區(qū)的亞亞洲第一一銅佛附附近可以以鳥瞰本本項目的的地方，用石石板刻制制一個本本項目的的規(guī)劃圖圖，讓導(dǎo)導(dǎo)游把本本案的規(guī)規(guī)劃作為一個景景點介紹紹給游客客。（3）在在銅佛附附近的廣廣場上，，設(shè)置直直達本案案商業(yè)中中心的高高空索道道，從而形成成樓盤、、赤山旅旅游度假假區(qū)、石石島灣國國際海水水浴場，，三位一體的的體驗式式營銷模模式。（4）讓讓石島灣灣國際海海水浴場場的改造造工程和和本案的的一期運運作并駕駕齊驅(qū)，，“大盤未未動，景景觀先行行”，乃乃大盤操操作之良良策。（5）對對整個項項目進行行良好的的統(tǒng)籌規(guī)規(guī)劃。（6）加加緊吹海海造田進進度，對對項目現(xiàn)現(xiàn)場進行行必要的的包裝與與設(shè)計。。（7）與與石島管管委加緊緊合作步步伐，加加大對外外推介力力度。（8）加加快當(dāng)前前項目的的營銷策策略定位位、產(chǎn)品品設(shè)計定定位等指指導(dǎo)性工工作。（9）加加快當(dāng)前前項目的的沙盤、、樓書、、廣告推推廣、售售樓處設(shè)設(shè)計等一一系列銷售輔助助工作。。第四部曲曲——““緩稱王王”“緩稱王王”即制制定合理理的價格格策略以以及入市市策略，，保證項項目整體體戰(zhàn)略的的實施與與可持續(xù)續(xù)開發(fā)。。（一）低低開高走走的價格格策略從微觀的的房地產(chǎn)產(chǎn)營銷規(guī)規(guī)律來看看，本案案適宜采采用“下下要保底底，上不不封頂””的“低低開高走走”的價價格策略略。那就就是在開開始時，，把產(chǎn)品品在規(guī)劃劃、設(shè)計計等方面面的打造造做精做做細，在在達到國國際一流流的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，只只要有微微利即可可，但是是伴隨著著產(chǎn)品的的逐步開開發(fā)，品品牌的不不斷提升升，全新新的社區(qū)區(qū)文化、、生活方方式的不不斷呈現(xiàn)現(xiàn)，人們們對其認認同也不不斷深入入，其價價格也一一定要一一路高走走。其實石島島灣項目目無論是是規(guī)模還還是規(guī)劃劃以及產(chǎn)產(chǎn)品的打打造，絕絕對具有有王者風(fēng)風(fēng)范！但但是為為什么還還要“緩緩稱王””呢？1.項目目工程巨巨大，工工期較長長，雄偉偉的藍圖圖是隨著著項目的的不斷開開發(fā)而逐逐步呈現(xiàn)現(xiàn)出來的的，項目目本身的的價值體體現(xiàn)就是是一個緩緩慢的過過程。2.項目目開發(fā)初初期不具具備完善善的配套套優(yōu)勢，，甚至在在某些方方面還不不如鄰近近的小規(guī)規(guī)模樓盤盤（如：：海風(fēng)花花園），，“王者者”的素素質(zhì)欠缺缺較大。。3.項目目前期注注重的是是人氣的的培養(yǎng)以以及市場場的預(yù)熱熱，過高高的價格格容易挫挫傷買家家的置業(yè)業(yè)情緒與與投資熱熱情。4.價格格遞升與與品質(zhì)遞遞升相互互對應(yīng)，，符合市市場發(fā)展展規(guī)律。。（二）合合理的入入市時機機本項目是是一個超超級大盤盤，入市市時機的的選擇對對整個項項目的啟啟動起著著至關(guān)重重要的作作用，本本項目應(yīng)應(yīng)該盡可可能的在在達到““天時地地利人合合”的條條件下入入市，起起碼也要要在符合合以下條條件的情情況下入入市，這這樣才能能起到““一鳴驚驚人”的的效果，，打好第第一槍，，精彩亮亮相。1.項目目基本建建設(shè)已經(jīng)經(jīng)初具規(guī)規(guī)模，社社區(qū)整體體藍圖已已經(jīng)基本本展現(xiàn)；；2.周邊邊旅游景景觀如石石島灣國國際海水水浴場、、鳳凰湖湖的綜合合改造已已經(jīng)趨于于成熟；；3.石島島灣新區(qū)區(qū)整體片片區(qū)炒作作已經(jīng)具具有一定定的市場場號召力力和吸引引力；4.一個個重大節(jié)節(jié)日或具具有新聞聞價值的的重大事事件發(fā)生生的時機機；5.旅游游旺季的的到來。。6、售樓樓處、接接待中心心、現(xiàn)場場包裝、、片區(qū)宣宣傳等已已經(jīng)十分分到位。。第二部分分：石島島灣一期期項目營營銷策劃劃方案依據(jù)我們們對石島島灣項目目的總體體描述，，石島灣灣項目集集中體現(xiàn)現(xiàn)了人們們對“和和平、和和諧、友友愛、平平等、公公正、團團結(jié)”等等美好愿愿望的追追求，同同時我們們提出了了泛地產(chǎn)產(chǎn)（復(fù)合合地產(chǎn)））的概念念，希望望整個項項目的居居住文化化與漁家家文化、、休閑文文化、旅旅游文化化、民俗俗文化之之間恰當(dāng)當(dāng)?shù)募藿咏?、移植植。作為一個個超級大大盤，項項目的產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)以及營營銷推廣廣是層層層遞進，，不斷提提升的，，最終實實現(xiàn)品牌牌、價值值最大化化。對于于一期項項目而言言，它的的營銷推推廣是建建立在項項目整體體營銷推推廣思路路的基礎(chǔ)礎(chǔ)之上的的，簡言言之，就就是在完完成整個個項目前前期造勢勢和炒作作的前提提下，結(jié)結(jié)合項目目總體特特質(zhì)，重重點挖掘掘一期項項目自身身優(yōu)勢資資源，通通過恰當(dāng)當(dāng)?shù)男麄鱾骱蜖I銷銷手段實實現(xiàn)銷售售。關(guān)于于項目的的前期炒炒作在前前面已經(jīng)經(jīng)提及，，這里就就不再贅贅述了，，下面我我們針對對項目一一期的營營銷推廣廣提出自自己的建建議。一、榮成———石島房房地產(chǎn)市場場現(xiàn)狀簡述述（一）榮成成——石島島房地產(chǎn)市市場分析通過我們對對榮成城區(qū)區(qū)以及石島島片區(qū)房地地產(chǎn)市場的的調(diào)查，總總體來看榮榮成市房地地產(chǎn)市場呈呈現(xiàn)出以下下幾大特征征：1、價格總總體較低，，樓價上升升平穩(wěn)。到目前為止止，榮成城城區(qū)的多層層住宅的平平均價格基基本保持在在2500元/㎡左左右，最低低在2000元/㎡㎡左右，最最高不超過過2800元/㎡，，同威海片片區(qū)相比還還具有相當(dāng)當(dāng)?shù)奶嵘湛臻g；受區(qū)區(qū)位以及人人口分布影影響石島片片區(qū)價位更更低，最低低價位在1400元元/㎡左右右，最高價價位在2700元/㎡左右；；虎山片區(qū)區(qū)的房價更更低，集中中在1000元/㎡㎡左右。雖雖然整個榮榮成房地產(chǎn)產(chǎn)價格總體體較低，但但是一直處處于上升態(tài)態(tài)勢，在過過去的一年年多的時間間內(nèi)，平均均房價上升升了200——300/㎡左左右。并且且在調(diào)查中中大部分樓樓盤還具有有“五一””前后再次次上調(diào)價格格的跡象。。2、樓盤總總體質(zhì)素不不高除了一些由由外地開發(fā)發(fā)商或策劃劃代理公司司介入的樓樓盤如榮成成片區(qū)的曙曙光小區(qū)、、榮圣·銘銘仕海岸別別墅，石島島片區(qū)的豐豐薈·親海?；▓@、海海風(fēng)花園等等項目具備備一定的競競爭實力外外，其他項項目綜合質(zhì)質(zhì)素不高，，主要體現(xiàn)現(xiàn)在規(guī)模較較小，設(shè)計計不合理，，配套較差差，空置率率較高，營營銷水平低低等方面。。3、樓盤外外銷趨勢明明顯。隨著榮成以以及石島開開放力度的的不斷加大大以及本地地居民住宅宅的不斷飽飽和，該片片區(qū)的樓盤盤外銷趨勢勢日漸明顯顯。在此置置業(yè)的外地地人中以濟濟南、淄博博、東營、、濰坊和東東北地區(qū)的的外地人居居多，其次次多來自河河北以及內(nèi)內(nèi)蒙古地區(qū)區(qū)。這部分分人來此置置業(yè)的主要要目的就是是旅游度假假以及養(yǎng)老老。海景景景觀較好的的中高檔樓樓盤如曙光光小區(qū)，豐豐薈·親海?；▓@、海海風(fēng)花園等等外銷趨勢勢更加明顯顯，其中豐豐薈·親海?；▓@在淄淄博、濟南南、大慶、、邯鄲等四四個地區(qū)設(shè)設(shè)立了代理理商；海風(fēng)風(fēng)花園在濟濟南、淄博博、東營、、青島等四四個地區(qū)設(shè)設(shè)立了銷售售中心。4、外銷戶戶型以中小小戶型為主主。在外銷比重重較大的樓樓盤中，兩兩房兩廳和和三房兩廳廳戶型比重重明顯偏大大。如豐薈薈·親海花花園的主力力戶型為80-120平米左左右的二房房二廳和三三房兩廳戶戶型；海風(fēng)風(fēng)花園除了了別墅外，，主力戶型型也是100-120平米左左右的三室室二廳戶型型。外地人人在此置業(yè)業(yè)主要是滿滿足度假、、旅游以及及將來養(yǎng)老老的需求，，所以大部部分外地人人比較喜歡歡中小戶型型的經(jīng)濟、、適用海景景房。5、樓盤入入住率較低低。雖然整個榮榮成片區(qū)的的現(xiàn)售樓盤盤大部分為為現(xiàn)房，但但是總體來來看入住率率較低。這這一方面與與片區(qū)較少少的人口密密度有關(guān)系系，另一方方面與樓盤盤外銷比重重較大有直直接關(guān)聯(lián)。。由于外地地人在此置置業(yè)主要以以旅游度假假為主，所所以外銷的的房子的入入住率與旅旅游的淡旺旺季有直接接的關(guān)系，，旅游旺季季到來時，，入住率明明顯提高；；淡季到來來時，入住住率就相應(yīng)應(yīng)減少。比較內(nèi)容海風(fēng)花園曙光小區(qū)榮圣·銘仕海岸位置石島灣開發(fā)區(qū)民俗度假村東側(cè)榮成市榮山大道南側(cè)榮成市體育公園北規(guī)模5萬㎡20多萬㎡3萬余㎡建筑類別觀景別墅和四層公寓多層、四層公寓、聯(lián)體/單體別墅聯(lián)體別墅和單體別墅戶型一房一廳兩房兩廳兩衛(wèi)八房四廳四衛(wèi)兩房兩廳三房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳四房三廳兩衛(wèi)八房三廳四衛(wèi)三層別墅六房三廳三衛(wèi)價格基價2200元/㎡2700元/㎡3200元/㎡均價2900元/㎡3200元/㎡4050元/㎡最高價3600元/㎡3500元/㎡4900元/㎡（二）代表表樓盤分析析１、從規(guī)模模上分析：：從樓盤的規(guī)規(guī)模上看，，上述三個個項目中，，只有曙光光小區(qū)項目目可以與本本項目一期期A區(qū)板塊相比比較，其他他兩個項目目規(guī)模相對對較小。2、從建筑筑風(fēng)格上分分析：從樓盤的建建筑風(fēng)格上上看，三個個項目各有有特色。其其中，“榮榮圣·銘仕仕海岸”和和“曙光小小區(qū)”兩個個項目規(guī)劃劃設(shè)計較好好，同時擁擁有不錯的的海岸線資資源，但現(xiàn)現(xiàn)在所剩房房源不多，，對本項目目威脅不大大。而“海風(fēng)花花園”緊鄰鄰海岸線，，加之良好好的規(guī)劃設(shè)設(shè)計和專業(yè)業(yè)公司的營營銷推廣，，已經(jīng)在市市場上形成成了良好的的口碑，將將會是本項項目一期最最大的競爭爭對手！3、從戶型型配比上分分析：從樓盤戶型型的配比上上看，多層層建筑主要要以兩房兩兩廳、三房房兩廳為主主，其面積積在80-120㎡㎡之間；其其情景花園園洋房和四四層公寓的的建筑主要要以三房兩兩廳和四方方兩廳為主主，其面積積一般在110-160㎡之之間；而聯(lián)聯(lián)體別墅和和單體別墅墅的戶型組組成一般在在六房三廳廳以上。其其建筑面積積一般在220-300㎡之之間。在上上述三個項項目中，均均有別墅建建筑體系，，而別墅規(guī)規(guī)模最好是是榮成的““榮圣·銘銘仕海岸””別墅群。。經(jīng)過相關(guān)的市市場調(diào)研分析析及本項目分分析發(fā)現(xiàn)，本本項目的戶型型配比中，三三房的戶型比比例略高。從從單獨項目一一期A區(qū)的戶型配比比角度上看，，其戶型配比比是合理的，，其戶型的面面積設(shè)計，在在整個市場上上也是具有競競爭力的。但但為了項目后后期的戶型合合理的配比定定位，則三房房戶型相對略略高一點。所所以，在此建建議發(fā)展商把把三房的戶型型比例下調(diào)10個百分點點，適當(dāng)增加加兩房的比例例。4、從景觀上上分析：在景觀資源上上，直接與本本項目形成競競爭的是“海海風(fēng)花園”項項目樓盤，，其以廣闊的的海景、自然然綠色園林景景觀和現(xiàn)房銷銷售，直接分分流本項目的的部分目標(biāo)客客戶。而“曙曙光小區(qū)”和和“榮圣·銘銘仕海岸”兩兩個項目，其其自身園林景景觀規(guī)劃一般般，同時所處處區(qū)域不同，，加之所剩物物業(yè)不多，不不會與本項目目形成直接競競爭。5、從價格上上分析：上述三個樓盤盤中，屬“榮榮圣·銘仕海海岸”別墅價價格最高，每每平方米4050元。究究其原因主要要有三個方面面：一是，該該項目主要是是高檔別墅為為主，其目標(biāo)標(biāo)客戶群定位位在社會高檔檔消費者為主主；其二是，，性價比高，，目前周邊樓樓盤，乃至威威海市樓盤的的建筑風(fēng)格、、規(guī)模、景觀觀、環(huán)境等均均無與之相比比；其三是，，項目投資商商實力強，其其投資商為山山東魯信集團團?！昂ｏL(fēng)花花園”和“曙曙光小區(qū)”的的價格為中高高檔價位，每每平方米為2900元和和3200元元，雖然主要要針對外地置置業(yè)群體，但但價格略高，，使其喪失了了不少本地消消費者，因此此我們在操作作本項目時應(yīng)應(yīng)避免出現(xiàn)類類似問題。二、石島灣一一期項目特質(zhì)質(zhì)分析（一）項目主主要經(jīng)濟技術(shù)術(shù)指標(biāo)1、用地面積積：229729㎡2、總建筑面面積：228486.6㎡3、住宅建筑筑面積：216727.11㎡4、商業(yè)建筑筑面積6805.5㎡5、會所建筑筑面積：3016.83㎡6、幼兒園建建筑面積：1937.18㎡7、不計容積積率建筑面積積：19535.74㎡㎡8、半地下車車庫建筑面積積：19535.74㎡㎡9、住宅總戶戶數(shù)：1641戶10、建筑密密度：24%11、容積率率：0.9912、綠化率率：38%13、停車位位：地上室外外停車：1150輛、半半地下汽車庫庫538輛（二）項目地地塊描述1、項目西臨臨黃海北路和和石島鎮(zhèn)政府府，與斥山自自然園林相望望，黃海北路為石島南南北主干道之之一。2、北臨規(guī)劃劃公路——““鳳凰湖路””，其東、南南兩方向為項項目后期規(guī)劃用地。3、項目東面面為石島新區(qū)區(qū)。4、東南面為為項目規(guī)劃的的內(nèi)湖——““鳳凰湖”。。5、西南面與與著名旅游勝勝地——“赤赤山法華院””景區(qū)相望。。6、項目地勢勢平坦，但多多為鹽堿地，，同時排水工工程較大。（三）項目周周邊環(huán)境描述述1、景觀資源源：東向：石島灣灣新區(qū)（大型型住宅）。西向：斥山園園林山景及法法華院旅游風(fēng)風(fēng)景區(qū)。南向：鳳凰湖湖、大海及石石島碼頭。北向：鳳凰湖湖路。2、交通環(huán)境境：黃海北路為四四車道的主干干路，離石島島碼頭僅十分分鐘路程。3、生活環(huán)境境：項目用地屬石石島新區(qū)板塊塊，糖酒超市市、農(nóng)業(yè)銀行行、集貿(mào)市場場、農(nóng)村信用用社、奧福家家具、石島灣灣學(xué)校、石島島華僑醫(yī)院、、萬米海水浴浴場近在咫尺尺。（四）項目優(yōu)優(yōu)劣勢分析1、優(yōu)勢分析析（１）近臨石石島鎮(zhèn)政府，，周遍地勢平平坦，地質(zhì)優(yōu)優(yōu)良；（２）開發(fā)商商資金雄厚，，知名度高；；（３）周邊自自然環(huán)境優(yōu)美美，漁家文化化氛圍濃厚；；（４）近臨石石島主干道黃黃海北路；（５）多層、、小高層、情情景花園洋房房、聯(lián)體別墅墅建筑群體，，陳列錯落有序，從任任何角度均能能一覽小區(qū)景景觀。（6）西靠青青山，清靜悠悠遠，東、南南兩向遠眺大大海；（7）周邊的的旅游景觀、、海洋資源豐豐富，旅游業(yè)業(yè)、漁業(yè)發(fā)達達；（8）項目整整體規(guī)模宏大大，為山東省省至今最大樓樓盤項目；（9）小區(qū)內(nèi)內(nèi)部設(shè)有蜿蜒蜒曲折的區(qū)內(nèi)內(nèi)水系和東南南面的大型人人工海水湖泊；（10）成熟熟的生活環(huán)境境和較清靜的的自然環(huán)境，，有助于形成成項目的高檔形象和與與眾不同的定定位。2、劣勢分析析：（1）項目位位于整體項目目西部，其地地理位置相對對偏僻，海景景資源不是很好。（只只有小高層及及多層上面才才可看到海景景）（2）戶型設(shè)設(shè)計有部分黑黑衛(wèi)、北臥的的設(shè)置出現(xiàn)，，不適合威海海消費習(xí)俗；（3）如果前前期項目整體體沒有做相應(yīng)應(yīng)的宣傳造勢勢，對未來社社區(qū)生活描繪相對空洞洞，不能很好好的吸引消費費者，從而可可能導(dǎo)致銷售售工作緩慢；（4）目前項項目一期A區(qū)的主要競爭爭對手“海風(fēng)風(fēng)花園”，以以幽雅、合理理的建筑設(shè)計及及海景資源，，將會分流一一部分客戶，，并對本項目目形成一定影響響。（5）因項目目規(guī)模比較龐龐大，本地消消費群體難以以支撐。三、一期項目目主題概念及及市場形象定定位（一）項目主主題概念提出出的依據(jù)石島灣項目一一期A區(qū)是以西班牙牙建筑風(fēng)格為為主進行規(guī)劃劃設(shè)計的，所所以其案名以以及主體概念念都應(yīng)該多多多少少的與這這種西班牙建建筑風(fēng)格保持持一致，而且且要盡量與整整個項目“國國際濱海泛生生活特區(qū)”的的主題概念相相符。西班牙弗拉門門哥文化西班牙文化里里最有影響，，最有歷史的的文化也許就就是弗拉門哥哥文化了。弗弗拉門哥由歌歌唱（cante））、舞蹈（baile））和吉他演奏（（toque））組成。雖然歌歌唱、舞蹈和和吉他演奏作作為不同藝術(shù)術(shù)領(lǐng)域的藝術(shù)術(shù)形式可以相相互獨立存在在，但是當(dāng)這這幾種藝術(shù)形形式相互配合合時，能更完完美地表現(xiàn)出出弗拉門哥的的藝術(shù)視覺效效果、音樂感感覺和情感。。弗拉門哥由于于其最廣泛的的參與性而迅迅速風(fēng)靡西方方世界，在亞亞洲的日本和和中國也已經(jīng)經(jīng)有了一群瘋瘋狂的愛好者者。劇場或酒酒吧中，弗拉拉門哥的表演演在瘋狂的吉吉他掃弦聲中中拉開帷幕，，清脆的響板板和舞蹈時發(fā)發(fā)出的“啪啪啪”踏地聲聲，打出了輕輕快的節(jié)奏，，引得觀眾們們情不自禁地地隨著節(jié)拍即即興擊掌、喝喝彩、跺腳。。如今，這些些擊掌、喝彩彩、跺腳等形形式也逐漸發(fā)發(fā)展為弗拉門