北京CBD某寫字樓的推廣策略教材

世豐國際推廣溝通案發(fā)現(xiàn)市場空白是一種遠(yuǎn)見第三只眼廣告公司的角色今久與客戶站在同一起跑線上看問題寫字樓，城市名片認(rèn)識一座城市,從一座寫字樓開始世貿(mào)中心VS紐約雙子塔VS吉隆坡北京旅行者VS故宮，生意人VS國貿(mào)商圈——脈絡(luò)、坐標(biāo)系寫字樓——穴位、坐標(biāo)點(diǎn)“沒有寫字樓的城市,不能稱之為城市”

——《新周刊》3+X格局下的——多中心商務(wù)看北京世豐國際推廣溝通案之——中關(guān)村區(qū)域CBD區(qū)域亞運(yùn)村區(qū)域望京區(qū)域金融街燕莎商圈BDA商圈朝外商圈總部基地國門商圈北京寫字樓的多中心格局國門商圈

燕莎商圈

朝外東二環(huán)商圈

亞運(yùn)村商圈

望京麗都商圈

豐臺高科園區(qū)

BDA商圈佳程廣場、第三置業(yè)、鳳凰置業(yè)第一上海中心、富力愛丁堡廣場豐聯(lián)廣場、中青旅、新保利、南新倉遠(yuǎn)大中心、三空間、北京國際會議中心方恒國際、卷石天地、嘉美風(fēng)尚、人濟(jì)大廈總部基地BDA企業(yè)大道原CBD傳統(tǒng)制造行業(yè)和科技行業(yè)公司從CBD遷往望京和中關(guān)村科技園區(qū)摩托羅拉也從CBD自己獨(dú)立的寫字樓遷往新開發(fā)區(qū)大型國有公司也紛紛遷出CBD，51JOB從招商大廈遷至商務(wù)環(huán)境并不成熟的環(huán)球貿(mào)易中心“南國貿(mào)、北佳程”佳程廣場已簽約客戶中80%以上為跨國企業(yè)，其中有10余家世界500強(qiáng)企業(yè)。德國寶馬(BMW)中國總部落戶北京佳程廣場

多中心格局——客戶群分流客群處于——多選擇時代2007年的北京甲級寫字樓市場將有200萬的新增供應(yīng)量，并且這個趨勢會持續(xù)到2008年奧運(yùn)會。新增供應(yīng)主要集中在朝陽區(qū)、東城區(qū)和西城區(qū)，其中以CBD地區(qū)為主.信息來源于第一太平戴維斯07北京寫字樓供應(yīng)井噴2007對于每個寫字樓項(xiàng)目機(jī)會中的機(jī)會壓力上的壓力機(jī)會主義將繼續(xù)得利，承載壓力者將承受更多不是商圈，面臨升級看朝青世豐國際推廣溝通案之——項(xiàng)目目區(qū)區(qū)域域環(huán)環(huán)境境------朝朝青青板板塊塊朝青青板板塊塊面面臨臨朝青青板板塊塊————CBD居居住住生生活活區(qū)區(qū)星河河灣灣、、天天鵝鵝灣灣、、潤潤楓楓水水尚尚、、A-Z-Town帶帶動動區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展。。朝青青板板塊塊————休閑閑娛娛樂樂配配套套相相對對短短缺缺CBD里里的的生生意意人人都都到到三三里里屯屯玩玩去去了了。。酒酒店店？？朝朝青青幾幾乎乎沒沒有有。。朝青青板板塊塊————商務(wù)務(wù)氛氛圍圍不不足足,暫暫無無商商圈圈概概念念。。僅有有10余余個個寫寫字字樓樓盤盤的的朝朝青青，，不不是是商商圈圈共性性良良多多，，但但在在市市場場選選擇擇下下———走走向向差差異異化化發(fā)發(fā)展展共性性:望京京、、亞亞運(yùn)運(yùn)村村早早期期均均以以高高檔檔生生活活區(qū)區(qū)定定位位，，隨隨著著住住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目的的完完善善，，人人流流的的增增多多，，對對于于購購物物休休閑閑的需需求求及及區(qū)區(qū)域域商商務(wù)務(wù)環(huán)環(huán)境境的的要要求求不不斷斷增增強(qiáng)強(qiáng)，，產(chǎn)產(chǎn)生生了了商商業(yè)業(yè)的的開開發(fā)發(fā)＼＼寫寫字字樓樓的的開開發(fā)發(fā)．．朝青青板板塊塊作作為為逐逐漸漸成成熟熟的的生生活活區(qū)區(qū)————同同樣樣需需要要商商務(wù)務(wù)氛氛圍圍朝青青板板塊塊VS望望京京VS亞亞運(yùn)運(yùn)村村住宅宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)商業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)寫字字樓樓產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)

金泰國益大廈國際創(chuàng)展中心財(cái)滿街住邦2000二期遠(yuǎn)洋國際中心建面30183平米6.9萬平米(寫字樓2.828萬平米15萬平米(寫字樓12.3萬平米)22萬平米樓棟單棟17層單棟30層4棟11~12層2幢塔樓、1幢21層板樓、4棟塔樓形式1~3層底商，4~17層寫字樓1~4層底商,5~30層寫字樓負(fù)1~3層底商，4~12層商務(wù)樓2號樓1~5層商業(yè)，6~21層寫字樓，、3、4號樓商務(wù)樓1棟頂級寫字樓,2棟28層商務(wù)公寓,1棟23層灑店式服務(wù)公寓電梯數(shù)5部上海三菱4部富士達(dá)2~3部/單元日立5部/日本三菱A座18部；C、D座5部層高3.4米2.7米3米2.6米3.3米2.7米3.45米2.8米A座3.8米,C、D座3.2米整層面積1320~1380平米1095平米1931.3平米1696.77平米~1258.82平米A座2650平米,C、D座1160平米分割面積53.31~223.12平米82.16~218.85平米155.35~439.03平米2號樓：135.05平米~345.26；3、4號樓：106.92~202.79

空調(diào)約克中央空調(diào)戶式中央空調(diào)勞特斯戶式中央空調(diào)3、4號樓戶式中央空調(diào)C、D座戶式中央空調(diào)物業(yè)公司國益物業(yè)第一太平戴維斯西太平洋物業(yè)住邦物業(yè)中遠(yuǎn)物業(yè)車位數(shù)182個400個700個550個970個使用率68.0%73.0%85.0%73.5%72%配套員工餐廳、商業(yè)會議室，商務(wù)服務(wù)區(qū)，4萬米商業(yè)街商務(wù)會所、3萬平米商業(yè)，共享智能會議室產(chǎn)權(quán)年限50年70年70年70年A座50年，C、D座70年租售價只租不售,2.9元/㎡/月2.8元/㎡/月；9800元/平米1.6元/㎡/月；8000元/平米3.0元/㎡/月；12000元/平米3.2元/㎡/月；11500元/平米入住時間2005-10-312005-12-302006-9-12005-5-31A座：2006年3月23日租售率5%50%20%70%C座70%，D座30%，A座暫無客戶情況北京青年周末版/美佳幕墻/上海大眾北京代表處文化傳媒/制藥/網(wǎng)絡(luò)/建筑裝飾/律師行/廣告?zhèn)髅?制藥/網(wǎng)絡(luò)/建筑裝飾/律師行/廣告文化傳媒/IT/網(wǎng)絡(luò)/建筑/裝飾/商貿(mào)/律所/廣告/運(yùn)輸/醫(yī)療器械/駐京辦律所/廣告/運(yùn)輸/醫(yī)療器械/駐京辦朝青青板板塊塊主主要要寫寫字字樓樓基基本本情情況況朝青青描描述述高尚尚生生活活核核心心區(qū)區(qū)————中中高高端端消消費(fèi)費(fèi)人人群群CBD東東部部————輻輻射射成成熟熟商商圈圈便利利交交通通體體系系————收收攏攏商商務(wù)務(wù)動動線線燕莎莎CBD望京京麗麗都都小個個子子，，大大聲聲喊喊看世世豐豐世豐豐國國際際推推廣廣溝溝通通案案之之————世豐豐國國際際存存在在的的理理由由？？誰會會是是世世豐豐國國際際的的購購買買者者？？真正正使使用用世世豐豐國國際際的的人人群群是是誰誰？？世豐豐國國際際在在北北京京寫寫字字樓樓市市場場上上處處于于什什么么地地位位？？世豐豐國國際際與與成成熟熟商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)（（CBD、、燕燕莎莎、、麗麗都都望望京京））的的關(guān)關(guān)系系是是什什么么？？自用用型型客客群群為為什什么么要要選選擇擇世世豐豐國國際際？？世豐豐國國際際是是誰誰？？提問問：：占地地面面積積6334平平方方米米總建筑面面積34000平方米米純寫字樓樓建筑面面積14000平方米米建筑高度度為58.45米寫字樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層高高3.3米11部電電梯設(shè)計(jì)計(jì)，其中中5部商商業(yè)、4部寫字字樓？地上三層層為商業(yè)業(yè)，負(fù)一一層為商商業(yè)寫字樓部部分4層層至15層每層電梯梯前室連連接長短短肢空間間設(shè)計(jì)有有休息廳廳10層和和11層層之間的的休息廳廳為陽光光中庭，，可以做做到6.6米的的挑空北京國際際會議中中心北京國際際會議中中心產(chǎn)品描述述項(xiàng)目寫字字樓部分分屬甲級純寫寫字樓，具備甲甲級寫字字樓硬件件設(shè)施但總體量較小小，不足以以樹立地地標(biāo)級建建筑形像像打破常規(guī)規(guī)板式和和塔式建建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)，采用用三段式結(jié)結(jié)構(gòu)每層公享空間間設(shè)計(jì)，體體現(xiàn)了項(xiàng)項(xiàng)目對人人性的關(guān)關(guān)懷我們看到到的基本本特點(diǎn)是是——如果ＣＢＢＤ是航航母，那那我們項(xiàng)項(xiàng)目就是是巡洋艦艦航母：體體量大，，配套全全巡洋艦：：快速反反映，具具有前戰(zhàn)戰(zhàn)和偵查查性能依托CBD、服服務(wù)CBD、補(bǔ)補(bǔ)給CBD；輻輻射燕莎莎、麗都都……CBD東東部的一一個創(chuàng)富富新平臺臺我們的感感覺是———低成本商商務(wù)空間間與CBD產(chǎn)業(yè)鏈鏈的聯(lián)系系快速反應(yīng)應(yīng)的交通通體系它能提供供的是———找到目標(biāo)標(biāo)，才是是找到自自己看客群世豐國際際推廣溝溝通案之之——國有大型型企業(yè)？？——要要在商圈圈里的大大樓／要要在政策策優(yōu)惠區(qū)區(qū)的大樓樓外資跨國國企業(yè)？？——要要在商圈圈里的大大樓／要要在政策策優(yōu)惠區(qū)區(qū)的大樓樓不。不是是它們要要。實(shí)際際上商圈圈是圍著著它們形形成的。。ＳＯＨＯＯ型個人人客戶？？——依依附性行行業(yè)／最最好在商商圈里／／小小的的就好做大群島島中的小小沙洲。。誰會要？？發(fā)展中的的中國，，主力當(dāng)當(dāng)然是———成長型企企業(yè)中小企業(yè)業(yè)的地位位舉足輕輕重貢獻(xiàn)了60%的的國內(nèi)生生產(chǎn)總值值75%的的就業(yè)機(jī)機(jī)會你不是巨巨艦，但但你要更更大你不是SOHO，你早早過了發(fā)發(fā)育的年年齡成長型企企業(yè)———租用為為主成長型企企業(yè)有一一定的資資金基礎(chǔ)礎(chǔ)，但大大多為股股份制或或合伙制制公司，，股權(quán)非非個人所所有，企企業(yè)進(jìn)行行不動產(chǎn)產(chǎn)組的規(guī)規(guī)劃時，，因產(chǎn)權(quán)權(quán)難以化化分，很很難實(shí)現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)不不動產(chǎn)的的策略性性組合。。成長長型公司司更愿采采用租用用辦公。?？腿悍治鑫觥椅覀儾皇鞘穷I(lǐng)跑，，因此更更加努力力項(xiàng)目客群群形成：區(qū)域內(nèi)企企業(yè)在CBD的的資源效效應(yīng)（產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈））下產(chǎn)生生；行業(yè)：廣告?zhèn)髅矫?、建筑筑裝飾、、咨詢服服務(wù)、貿(mào)貿(mào)易、住京辦等中小智智力型企企業(yè)及服服務(wù)業(yè);特征：知識型、、技術(shù)型型、創(chuàng)意意型、研研究型………客群描述述——不不贏在起起跑線上上，而贏贏在延長長線上客群分析析——堅(jiān)定、勇勇敢、努努力、靈靈活………別說了了，多做做事吧。。我知道道自己是是誰。我們已經(jīng)經(jīng)努力了了99%，抓抓住1%的機(jī)會會就不會會放過“朝9晚晚5”———不是是我們的的常規(guī)模模式；生活/工工作———無界限限效率空間間——最最好剛跨跨出辦公公室，就就是咖啡啡館個性、情情趣、品品位———自我釋放放，找到到新的靈靈感成長中的的智力服服務(wù)型企企業(yè)為本案最最終使用用者但他們不不全是直直接購買買者半數(shù)以上上的投資資客戶自用成長長型客戶戶+客群確定定——成成長中的的智力服服務(wù)型企企業(yè)購買及租租賃過程程目標(biāo)客戶群體相對成長穩(wěn)定的成長型企業(yè)（智力型企業(yè)/服務(wù)性企業(yè)）投資客買進(jìn)投資買進(jìn)自用貿(mào)易、金融、IT科技服務(wù)業(yè)及咨詢等行業(yè)CBD成長型企業(yè)以租賃辦公為主的小型企業(yè)種群項(xiàng)目客群群——關(guān)注點(diǎn)投資客自用型項(xiàng)目升值值潛力有無穩(wěn)定的租戶價格是否可以承受區(qū)域交通時間項(xiàng)目升值值潛力成熟商圈距離自用型企企業(yè)關(guān)注注點(diǎn)包含含投資客客關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)推廣訴求求直接面面對終端端用戶，，明晰產(chǎn)產(chǎn)品使用用價值。。直接對投投資客說說話，不不如讓投投資客發(fā)發(fā)現(xiàn)“市市場要這這樣的東東西………”投資客，，會想辦辦法先把把那東西西弄過來來，再賣賣給別人人。直接對成成長型企企業(yè)說話話推廣直接接受眾———自用用型客戶戶（成長長型企業(yè)業(yè))把開發(fā)商商告訴我我們的，，告訴客客戶?？磸V告世豐國際際推廣溝溝通案之之——產(chǎn)品：甲甲級中高高端寫字字樓，體體量較小小地段：朝朝青核心心,高尚尚居住區(qū)區(qū)，環(huán)境：ＣＣＢＤ東東部商務(wù)務(wù)輻射區(qū)區(qū)交通：便便利、發(fā)發(fā)達(dá)的出出行網(wǎng)路路客群：穩(wěn)穩(wěn)定成長長智力型型\服務(wù)務(wù)型中小小企業(yè)賣點(diǎn)再梳梳理———闡述了項(xiàng)項(xiàng)目近鄰鄰CBD成熟商商圈.專專為經(jīng)營營穩(wěn)定的的成長型型企業(yè)創(chuàng)創(chuàng)造財(cái)富富的新平平臺.新銳是對對項(xiàng)目客客群狀態(tài)態(tài)的描述述,他們們正處于于行業(yè)發(fā)發(fā)展的上上升階段段,也是是產(chǎn)業(yè)鏈鏈上不過過缺少的重重要組成成部分.此推廣定定位強(qiáng)調(diào)調(diào)的是在在什么位位置,為為誰發(fā)展展平臺.對于客客群的需需求和利利益沒有有承諾.原推廣定定位CBD東東新新銳商務(wù)務(wù)空間廣告———對消費(fèi)費(fèi)者的說說話。告告訴他我我?guī)Ыo你你什么，，而不是是我是什什么我是———新銳商務(wù)務(wù)空間那么，我我?guī)Ыo你你……為什么要要選擇此此區(qū)域？？選擇本本項(xiàng)目？？提供了了什么樣樣的發(fā)展展平臺？？客群要的的是：成長型企企業(yè)———產(chǎn)業(yè)鏈鏈的一個個重要結(jié)結(jié)點(diǎn)／依依托成熟熟商圈／／依附行行業(yè)領(lǐng)頭頭羊／需需降低辦辦公成本本／縮短短時間成成本／離離各商圈圈很近——CBD東在資料效效應(yīng)下產(chǎn)產(chǎn)生／行行業(yè)末端端服務(wù)性性機(jī)構(gòu)／／高效率率是他們們的共性性——迅捷商商務(wù)智力型／科科技型／偏偏平式管理理／高強(qiáng)度度辦公／適適度放松平平臺／應(yīng)對對下一輪挑挑戰(zhàn)——動力港港CBD東：：近鄰ＣＢＤＤ的朝氣方方位迅捷：快速路網(wǎng)商務(wù)：屬性迅捷商務(wù)：：高效率辦公公動力港：為成長型企企業(yè)提供創(chuàng)創(chuàng)富補(bǔ)給平平臺CBD東迅迅捷商務(wù)務(wù)動力港表現(xiàn)方案一一CBD時間間燕莎莎時間麗麗都時間間受夠了！明明明只有北北京時間商圈不是商商圈有生意的地地方就該是是你的商務(wù)務(wù)領(lǐng)域商圈成了時時區(qū)圈在CBD被被堵半小時時／在燕莎莎被堵30分鐘／在在麗堵被堵堵1800秒朝北動脈／／京通高速速——掌握握一個主動動掌握時間間的地方成長型企業(yè)業(yè)以速取勝勝的創(chuàng)富平平臺CBD東··迅捷商務(wù)務(wù)動力港3月5日，，正式接受受登記創(chuàng)智空間，，不玩數(shù)字字游戲SWOT分分析、月利利潤表、季季度周轉(zhuǎn)率率、COSO報(bào)告從它們里面面走出來在比3又2分之1個個思想者加加起來還高高的層間休休閑廳里找到直擊財(cái)財(cái)富本質(zhì)的的商務(wù)靈感感你不離譜，，對面280000平米的ShoppingMall里有比你你更離譜的的人而且，或許許比你更懂懂得財(cái)富的的秘密這，才是成成長型企業(yè)業(yè)需要的靈靈感補(bǔ)給站站CBD東··迅捷商務(wù)務(wù)動力港公開發(fā)售表現(xiàn)方案二二來吧！CBD每筆財(cái)富從從根本上講講都是一樣樣的堅(jiān)定的新銳銳創(chuàng)富者———從不讓讓生硬的商商圈區(qū)劃間隔他直覺覺判斷商務(wù)務(wù)本質(zhì)的頭頭腦CBD東———作為北北京東部產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中最最靈活機(jī)動動的一環(huán)以圓融的姿姿態(tài)，立足足東區(qū)，服服務(wù)CBD，速達(dá)燕燕莎、麗都都為成長型企企業(yè)量身打打造的迅捷捷商務(wù)動力力港3月5日，，正式接受受咨詢登記記把CBD的的時針撥快快30分鐘鐘！空間距離1500米米，時間距距離卻要30分鐘那個本該跟跟你簽訂500萬合合同的老外外已在距北京京500公公里的飛機(jī)機(jī)上事實(shí)就是這這樣——速速勝時代從從不欣賞遲遲到者CBD東，，一個比CBD起得得更早的地地方為成長型企企業(yè)量身打打造的迅捷捷商務(wù)動力力港公開發(fā)售THEENG9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。23:45:0823:45:0823:451/7/202311:45:08PM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2323:45:0823:45Jan-2307-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。23:45:0823:45:0823:45Saturday,January7,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2323:45:0823:45:08January7,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。07一月202311:45:08下午午23:45:081月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2311:45下下午1月-2323:45January7,202316、行動動出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2023/1/723:45:0823:45:0807January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。11:45:08下下午11:45下下午23:45:081月-239、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時時停停止止成成功功??！。。1月月-231月月-23Saturday,January7,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。23:45:0823:45:0823:451/7/202311:45:08PM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。1月-2323:45:0823:45Jan-2307-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。23:45:0823:45:0823:45Saturday,January7,202313、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。1月-231月-2323:45:0823:45:08January7,202314、意意志志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。07一一月月202311:45:08下下午午23:45:081月月-2315、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。一月2311:45下午1月-2323:45January7,202316、少年十五五二十時，，步行奪得得胡馬騎。