2022年行業(yè)分析看好房地產(chǎn)的長期發(fā)展 2022年后將緩步回落

看好房地產(chǎn)的長期發(fā)展2022年后將緩步回落中國房地產(chǎn)周期依附于宏觀經(jīng)濟(jì)周期，宏觀經(jīng)濟(jì)因素的變化會(huì)透過房地產(chǎn)市場供需力氣的對(duì)比對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生打算性影響。我們認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)是一個(gè)不斷向上的循環(huán)過程，房地產(chǎn)市場也將始終處于長期的上升軌道中。

目前影響國內(nèi)房地產(chǎn)供應(yīng)的最主要因素是開發(fā)商的預(yù)期利潤。預(yù)期利潤主要受預(yù)期房價(jià)、開發(fā)成本(包括地價(jià)、建筑成本)、信貸政策(開發(fā)貸款總量掌握、利率變化導(dǎo)致資金成本的變化)影響。影響房地產(chǎn)需求的主要有：居民收入/預(yù)期(主要指有購房需求的居民收入，與國民經(jīng)濟(jì)景氣度、GDP增長高度相關(guān))、城市人口增長(即城市化率的增長)和信貸政策(房貸總量掌握、利率變化導(dǎo)致購房成本的變化)。

個(gè)人消費(fèi)近九成，以住宅為基礎(chǔ)的行業(yè)持續(xù)增長

1998年住房制度改革，將中國巨大的住宅存量和需求推向了市場，也使長期被壓抑的需求得到了釋放。國家明確提出要把房地產(chǎn)培育成支柱產(chǎn)業(yè)、把住宅產(chǎn)業(yè)培育成國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，并出臺(tái)了一系列的扶持政策，刺激著住宅產(chǎn)業(yè)的增長。住宅投資占行業(yè)投資比重持續(xù)增長，目前已占全行業(yè)投資?8%以上，成為整個(gè)產(chǎn)業(yè)的核心(如圖1)；住宅價(jià)格的漲升已成為拉動(dòng)房地產(chǎn)整體價(jià)格指數(shù)的主要?jiǎng)恿?如圖2)；個(gè)人消費(fèi)成為推動(dòng)房地產(chǎn)需求的打算性力氣，個(gè)人購房比重已接近90%，其中個(gè)人購買住宅商品房的比例超過95%。

長達(dá)15年的城市化進(jìn)程成為長期推動(dòng)力氣

在我們的實(shí)證討論中，城市人口增長對(duì)房地產(chǎn)市場的推動(dòng)作用遠(yuǎn)大于居民收入增長。2022年末，我國城市人口約為5.23億。我們估計(jì)，2022年則有望接近7.3億(城市化率約為55%)，新增城市人口約2億。中國城市人口加速增長期將持續(xù)到2022年，屆時(shí)中國城鎮(zhèn)人口將占總?cè)丝诘?0.9%(如圖3)。長達(dá)15年的城市化加速增長，將形成對(duì)住宅和城市建設(shè)的劇烈需求，進(jìn)而對(duì)城市房地產(chǎn)價(jià)格的變遷產(chǎn)生極大影響。

將來的住宅需求主要來自：城市人口增長產(chǎn)生的實(shí)際新增需求；由于居住水平提高，人均居住面積提高所產(chǎn)生的新增需求；由于存量住宅自然折舊產(chǎn)生的新增需求；流淌人口增長產(chǎn)生的新增需求。

估計(jì)2022-2022年10年間，上述四項(xiàng)新增的住宅需求合計(jì)約39億平方米。剔除掉2022-2022年銷售面積6.91億平方米后，2022-2022年的住宅需求約32.1億平方米，折合年均復(fù)合增長率要達(dá)到12%以上才能滿意需求，將遠(yuǎn)高于GDP的增長。近年來全國范圍內(nèi)供需基本平衡，需求保持了20%以上的增速(如圖4)。將來幾年，由于基數(shù)增大，增速將顯著放緩，但堅(jiān)實(shí)的需求基礎(chǔ)明顯不會(huì)受到動(dòng)搖。

地方政府與市場“良性互動(dòng)”推高房地產(chǎn)價(jià)格

房價(jià)上漲，將推動(dòng)地價(jià)的漲升。地方政府作為土地的壟斷供應(yīng)者，將從地價(jià)上漲中獲得巨額收益。城市的不斷進(jìn)展也將連續(xù)推升當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)、地產(chǎn)價(jià)格，政府與市場也就形成所謂的“良性互動(dòng)”，將房地產(chǎn)價(jià)格不斷推高。這種互動(dòng)是中國城市化進(jìn)程中對(duì)房價(jià)的持續(xù)、長期推動(dòng)因素，也是我們看好中國房地產(chǎn)市場長期進(jìn)展的主要緣由之一。

當(dāng)然，這種互動(dòng)不是無休止的，也具有周期性波動(dòng)的特點(diǎn)。短期內(nèi)，房價(jià)大幅上漲，受沖擊最大的是占絕大多數(shù)的中低收入居民，政府必需考慮他們的利益。此外，地方政府在宏觀經(jīng)濟(jì)降溫期間，還將受到來自中央政府宏觀調(diào)控的壓力，對(duì)城市基建的投資不行能保持現(xiàn)有的高速增長。

長期來看，地方政府的行為只能影響房價(jià)短期的變動(dòng)速度，而不能在實(shí)際上打算房價(jià)。由于開發(fā)商、投資/投機(jī)者、消費(fèi)者都會(huì)依據(jù)政府政策變化、依據(jù)市場變化去調(diào)整自己的預(yù)期和行為，房價(jià)最終還要由市場打算。

宏觀調(diào)控中短期需求削減，房價(jià)2022年后將緩步回落

在目前供應(yīng)穩(wěn)定增長的形勢下，影響全國房地產(chǎn)市場走勢的主導(dǎo)力氣應(yīng)在需求一方，需求變化打算了產(chǎn)業(yè)景氣度的中短期方向。估計(jì)此輪宏觀調(diào)控將導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)將來1-2年增長放緩。居民收入及收入預(yù)期下降、信貸緊縮、升息將對(duì)房地產(chǎn)需求產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

中國經(jīng)濟(jì)增長總是在“投資的加速和延緩”的背景下綻開的，經(jīng)濟(jì)的周期實(shí)際上是投資的周期。歷史上每次緊縮政策出臺(tái)后，經(jīng)濟(jì)增長都有明顯回落現(xiàn)象。我們留意到，在波動(dòng)的經(jīng)濟(jì)周期中，收入越高的家庭，收入變動(dòng)幅度越大(如圖5)。

緊縮的投資政策，導(dǎo)致投資品盈利水平的下降，高收入家庭的收入預(yù)期在肯定程度上惡化。對(duì)于高收入階層而言，“10萬元”以上消費(fèi)(多套/高檔住宅、轎車)的需求收入彈性最大，一旦收入預(yù)期增長放緩，這類消費(fèi)需求首先受到抑制。

對(duì)于中低收入戶而言，收入和收入預(yù)期受到的負(fù)面影響要小得多，消費(fèi)需求不會(huì)有太大的轉(zhuǎn)變。但其較低的購買力難以承受目前高漲的房價(jià)，不行能成為推動(dòng)房價(jià)連續(xù)上漲的動(dòng)力。

目前在一些房地產(chǎn)過熱城市(如上海、杭州、青島)，房價(jià)收入比均處于歷史最高位。在中國經(jīng)濟(jì)將來1-2年增長放緩、收入和收入預(yù)期下降的形勢下，這些城市的房價(jià)回落或許只是時(shí)間上的問題。

從房地產(chǎn)投資角度來看，只要房地產(chǎn)投資收益率高于存款利率，資金就仍舊可能連續(xù)流入房地產(chǎn)市場，房價(jià)就存在連續(xù)上漲的理由。按我們計(jì)算的數(shù)據(jù)，目前全國36大城市平均住宅租金年收益率仍舊在5%以上，而一年期存款利率才1.98%。理論上，在不考慮價(jià)差損益的基礎(chǔ)上，名義利率必需上升3個(gè)百分點(diǎn)才能有效抑制房地產(chǎn)投資。

目前，升息預(yù)期的主要作用在于降低了房價(jià)預(yù)期漲幅。但又必需看到，在升息周期初期，升息幅度基本上不會(huì)超過通脹幅度，實(shí)際利率還可能連續(xù)下降。而房地產(chǎn)作為抗衡通脹的最佳投資品之一，通脹預(yù)期對(duì)房價(jià)預(yù)期漲幅有正向作用。我們認(rèn)為，短期內(nèi)中國房地產(chǎn)市場將仍舊處于高按揭比例(80%)、低利率、低通脹的市場環(huán)境下。

2022年底以前，只要央行施