2022年行業(yè)分析“松動(dòng)的房貸”發(fā)展情況深度分析

“松動(dòng)的房貸”發(fā)展情況深度分析雖然北京多家樓盤(pán)均表示，他們都在嚴(yán)格執(zhí)行其次套房貸政策40%首付規(guī)定，而且銀行內(nèi)部有登記聯(lián)網(wǎng)，很簡(jiǎn)單查出貸沒(méi)貸款。但記者隨后在暗訪中，仍發(fā)覺(jué)有不少“擦邊球”的例子

銀行工作人員解讀：“央行制定其次套貸款政策的背景是由于近兩年一些炒房團(tuán)的消失，有惡意哄抬房?jī)r(jià)的行為。加上銀行系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)‘?dāng)喙壤黾樱坏┛蛻粝А當(dāng)喙?，銀行只能要求法院強(qiáng)制執(zhí)行收回房子低價(jià)拍賣。所以制定政策針對(duì)的是炒房者，而非想改善住宅的自住型購(gòu)房人?！?/p>

不斷下跌的深圳樓市，正在引發(fā)一場(chǎng)“多米諾”效應(yīng)。

投資性購(gòu)房比例高達(dá)50%的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)上，部分置業(yè)者已處于深度被套的“負(fù)資產(chǎn)”狀態(tài)。這種狀況，也已經(jīng)波及廣州、北京、上海等部分城市，樓市的觀望心情在加大。

就在深圳樓價(jià)進(jìn)入下降通道的時(shí)候，央視曝出建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行這四大國(guó)有商業(yè)銀行深圳分行，紛紛對(duì)其次套房放松貸款政策。

就此說(shuō)法，記者走訪各大城市的房貸市場(chǎng)，查看樓市政策微小變化的端倪。

“其次套房貸”松緊不一

6月初據(jù)央視經(jīng)濟(jì)半小時(shí)報(bào)道：在深圳一些樓盤(pán)買(mǎi)其次套房，還可以按第一套房的首付比例和利率辦到按揭。

新聞播出后，深圳某銀行會(huì)計(jì)部中層人士證明：“對(duì)于其次套住房，我們基本睜一只眼閉一只眼，而對(duì)已有多套住房的客戶，我們會(huì)進(jìn)行貸款限制。我們行在其他城市政策執(zhí)行方式也特別敏捷，銀行放貸人員會(huì)關(guān)心想一些降低首付和利率的方法?！?/p>

雖然北京多家樓盤(pán)均表示，他們都在嚴(yán)格執(zhí)行其次套房貸政策40%首付規(guī)定，而且銀行內(nèi)部有登記聯(lián)網(wǎng)，很簡(jiǎn)單查出貸沒(méi)貸款。但記者隨后在暗訪中，仍發(fā)覺(jué)有不少“擦邊球”的例子。

北京樓盤(pán)金色·漫香林銷售人員告知記者：“假如夫妻雙方一人是婚前購(gòu)房，結(jié)婚后對(duì)方戶口本及銀行資料未婚身份未變更，則對(duì)方以未婚身份申請(qǐng)購(gòu)房可以根據(jù)第一套標(biāo)準(zhǔn)?！倍诒本愃徎ㄊ蹣翘幀F(xiàn)場(chǎng)，銷售人員也表示：“假如第一套使用的是商業(yè)貸款，其次套使用公積金貸款仍可按第一套標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

隨后，在深圳進(jìn)展銀行、招商銀行，記者以客戶身份詢問(wèn)時(shí)，相關(guān)工作人員在其次套住房“變通方法”中提出了以下可行性方案：

1．2000年以前購(gòu)買(mǎi)的商品房，銀行系統(tǒng)內(nèi)沒(méi)有記錄的可以按第一套住房來(lái)算。

2．異地購(gòu)房，銀行系統(tǒng)內(nèi)沒(méi)有記錄的可以按第一套住房來(lái)算。

3．共同購(gòu)房，可以聯(lián)合一位尚無(wú)按揭記錄的人一起申請(qǐng)貸款。一般的做法是，兩者應(yīng)當(dāng)是信得過(guò)的親朋好友，并需要在交易合同中注明：所購(gòu)房產(chǎn)中，前者占有99%的權(quán)益，而后者僅占1%的權(quán)益。這樣就可以在法律上保障購(gòu)房者的權(quán)益。

爭(zhēng)議人均住房面積標(biāo)準(zhǔn)

據(jù)了解，對(duì)于“二套貸款”暗自松動(dòng)，部分銀行認(rèn)為自己將執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)底線放在是“自住”而非“投資”。而這一問(wèn)題，正是執(zhí)行爭(zhēng)議的關(guān)鍵所在。

2022年9月27日，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，通知規(guī)定，無(wú)論第一套房是否貸款還清，只要在央行征信系統(tǒng)中有按揭貸款記錄的家庭，在買(mǎi)其次套房時(shí)最低首付款都不得低于四成，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，即貸款利率要比首套房貸利率高10%。

據(jù)招商銀行工作人員解讀：“央行制定其次套貸款政策的背景是由于近兩年一些炒房團(tuán)的消失，有惡意哄抬房?jī)r(jià)的行為。加上銀行系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)‘?dāng)喙壤黾樱坏┛蛻粝А當(dāng)喙?，銀行只能要求法院強(qiáng)制執(zhí)行收回房子低價(jià)拍賣。所以制定政策針對(duì)的是炒房者，而非想改善住宅的自住型購(gòu)房人?！?/p>

所以，2022年12月，央行出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》中對(duì)自住型弱勢(shì)群體體現(xiàn)出適當(dāng)愛(ài)護(hù)。補(bǔ)充通知規(guī)定：對(duì)于已利用銀行貸款購(gòu)買(mǎi)首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住住房貸款政策執(zhí)行。

上海銀行副行長(zhǎng)王世豪在今年5月份“住房與民生”圓桌會(huì)議上也曾指出，“政府對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控主要針對(duì)炒房者，對(duì)于自有住房者并沒(méi)有貸款限制?！?/p>

而到目前為止，各城市“當(dāng)?shù)厝司》棵娣e平均水平”統(tǒng)計(jì)方法和數(shù)據(jù)遲遲未見(jiàn)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

上海房地局年初曾表示：假如人均住房面積小于32.2平方米，購(gòu)房者即使購(gòu)買(mǎi)其次套住房，也能享受到首套自住房貸款政策。

北京也在2022年3月份建行、工行、深進(jìn)展等三家銀行在確定其次套房貸款優(yōu)待政策時(shí)，將“建筑面積26.65平方米”作為人均住房面積標(biāo)準(zhǔn)。

但在麗水蓮花售樓處和深進(jìn)展銀行詢問(wèn)時(shí)，對(duì)方工作人員均告知記者：“目前還沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)這一規(guī)定，應(yīng)當(dāng)還沒(méi)執(zhí)行?！?/p>

如此看來(lái)，在各個(gè)執(zhí)行部門(mén)不同的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和力度下，極有可能消失炒房型購(gòu)房者“第N套”享受第一套優(yōu)待利率而改善生活條件的自住型購(gòu)房者“其次套”嚴(yán)格執(zhí)行高利率的情形。

危機(jī)下的生態(tài)

上海易居討論院進(jìn)展討論所楊紅旭曾公開(kāi)表示，以家庭為單位來(lái)界定其次套住房此次央行通知中，影響力最大的一點(diǎn)，是央行對(duì)房地產(chǎn)信貸進(jìn)一步緊縮的體現(xiàn)。

銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的收緊，直接影響到的是房地產(chǎn)市場(chǎng)新居的銷售量，這其中，以深圳為最。

依據(jù)深圳市國(guó)土房產(chǎn)局發(fā)布的《2022年1～5月深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析》指出，深圳5月份新居均價(jià)為11014.14元/平方米，連續(xù)第三個(gè)月消失下降，5月環(huán)比降幅為7.92%，基本回落到去年初的水平。

由于深圳房?jī)r(jià)的持續(xù)走低，打擊了投資者的購(gòu)房熱忱，近日，北京、廣州、上海等地房地產(chǎn)住宅交易量也開(kāi)頭下降，消失了明顯的“觀望”心情。

收緊信貸某種意義上導(dǎo)致銷售量下降，銷售量下降加速了房?jī)r(jià)回落，深圳房?jī)r(jià)回落的結(jié)果，影響的對(duì)象依舊直指投資性購(gòu)房者和銀行。

人民銀行深圳中心支行最近發(fā)布的深圳金融機(jī)構(gòu)5月份經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，深圳全市個(gè)人住房貸款不良貸款余額為13.36億元，比去年末增加了0.81億元，不良率為0.58%，比去年末上升了0.04%。

房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著雙重逆境。在緊縮房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的同時(shí)，銀行一再調(diào)高存款預(yù)備金率，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了回款速度的影響。而新土地政策的出臺(tái)無(wú)疑是雪上加霜。

由國(guó)土部、工商總局聯(lián)合下發(fā)通知向各地發(fā)布的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本將自2022年7月1日起執(zhí)行?！逗贤芬?guī)定，商品住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間不得超過(guò)3年，未能根據(jù)本合同商定日期開(kāi)竣工建設(shè)的，須按肯定比例支付違約金。

這一規(guī)定對(duì)于此前大量“屯地”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一記重?fù)簟?/p>

華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)近日在搜狐網(wǎng)焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)進(jìn)行的“京滬房企進(jìn)展戰(zhàn)略對(duì)話論壇”上，首次表示開(kāi)發(fā)商錢(qián)不夠的緣由之一是房地產(chǎn)行業(yè)銷售急速下降。今年土地價(jià)格雖然沒(méi)有曝出天價(jià)，但是上漲比去年還快，導(dǎo)致上半年全國(guó)有40宗流拍。

由于加息等多種緣由，樓市的觀望心情一再擴(kuò)大，甚至影響到第一次購(gòu)房的消費(fèi)者和行業(yè)。

依據(jù)搜房網(wǎng)網(wǎng)友投票結(jié)果，今年52.68%網(wǎng)友表示將會(huì)暫緩買(mǎi)房方案，有16.96%的網(wǎng)友表示很難說(shuō)，而另有30.36%的網(wǎng)友則表示不會(huì)影響自己購(gòu)房?！斑€是再等一段時(shí)間，擔(dān)憂買(mǎi)完再降”這一觀點(diǎn)，被大部分購(gòu)房人所贊同。

一位剛剛從房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)行的楊小姐告知記者：“自己去年曾經(jīng)在北京萬(wàn)象新天樓