北京建國門、東二環(huán)、東三環(huán)市場調(diào)研報告

本報告目前選擇了建國門、東二環(huán)和東三環(huán)三個區(qū)域的可比性項目13個，如下圖所示。（一）區(qū)域市場調(diào)查分析結(jié)論根據(jù)對13個項目的調(diào)查分析，一個共同點就是在項目操作中突出地段的顯赫，強調(diào)區(qū)域“尊富”的現(xiàn)代價值，充分挖掘稀缺地塊的區(qū)域價值。1、居住項目市場建國門區(qū)域，項目少，市場供應匱乏。價格處于穩(wěn)中有升的狀態(tài)中，區(qū)域居住物業(yè)平均成交價格集中在23000－37000元/平米之間。2008年至今，區(qū)域周邊共成交住宅面積約13萬平米，區(qū)域?qū)ψ≌枨蟠嬖谙喈斠?guī)模。東二環(huán)區(qū)域，三里屯SOHO強調(diào)了自己的歷史價值，充分分挖掘了區(qū)域的現(xiàn)代價值，整個項目的定位是：建成北京的“國際化商務核心”、“國際化時尚區(qū)”、“24小時娛樂中心”。該項目的價格在35000元/平米左右，近期上漲到40000元/平米。東闕都的LOFT價格在40000元/平米左右。其他典型項目的成交價格基本集中于26000-35000元/平米水平。東三環(huán)ＣＢＤ區(qū)域，項目差異性較大。御金臺以其無可比擬的位置及高度，部分產(chǎn)品實現(xiàn)了55000元以上的高價，最高達到80000元/平米；一般性項目價格的水平維持于28000-40000元/平米的高位水平。2、商業(yè)市場在售商業(yè)項目僅有三里屯SOHO和御金臺（財源國際中心）。前者因其良好的商業(yè)區(qū)位及自身獨特的品牌價值，實現(xiàn)了64023元/平米的成交均價、月均4000多平米的銷售面積；而后者的成交價格僅為前者的一半。區(qū)域中，具有一定商業(yè)規(guī)模的項目較少，租金因位置和物業(yè)形象的差異而存在巨大差距，一般集中在6～10元/天·平米左右，個別長期成功運營的老牌高檔商業(yè)，如“賽特商場”，實現(xiàn)了17～25元/天·平米的租金水平。按經(jīng)驗公式將租金水平折算成購買單價，設定投資周期為15年，以經(jīng)營成本為收入的20%計算，則區(qū)內(nèi)商業(yè)平均單價約為35000～43000元/平米。3、辦公市場區(qū)域的寫字樓大多以企業(yè)持有為主，銷售的寫字物業(yè)非常少，三里屯SOHO寫字樓的成交價約為38000－40000元，財源國際中心的價格約為30000元/平米；租金報價在5－8元/天·平米之間，受國際金融危機導致的經(jīng)濟衰退影響，近期較去年10月報價有所下降。按經(jīng)驗公式將租金水平折算成購買單價，以經(jīng)營成本為收入30%計算，投資周期15年，則一般性平均單價約為1.5-2.6萬元/平米。考慮房產(chǎn)的保值和增值因素，15年后的單價以2-3萬元/平米計，折現(xiàn)率0.08，則15年后的售價現(xiàn)值為0.6-1萬元/平米。綜合上述兩個方面，區(qū)域的辦公房單價約為2.1-3.5元/平米。（二）居住項目市場調(diào)查1、建國門區(qū)域在售居住項目概況長安驛（銀鉆公寓）（1）項目概況占地14764.64平米，建筑面積108962.65平米，容積率6，共883戶。在售戶型面積為44-107平米通透開間，物業(yè)費7.5元/平米/月，精裝修送家電，2009年2月入住。（2）銷售情況成交月份成交套數(shù)成交面積(㎡)成交均價成交總金額2008年1月85752348613512008年2月3299232086932008年4月1611183304336952008年5月4175328975762008年6月3249306337622008年7月95043103615652008年8月3152274184172008年9月5973421504209002008年10月月95332689414332008年11月月5354205957302008年12月月219821944435合計67138922343532557該項目的成交價格于08年4月猛增10000元，達33043元/平米，此后價格呈下降趨勢，08年底至最低點，約21000元/平米。其中，9月價格大幅跳水，每平米下降約6000元，當月集中成交了近10000平米，據(jù)說是大的投資者集中購房。今年1～5月，該項目可能處于轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷售的手續(xù)中，未能查到最近成交數(shù)據(jù)。貢院6號（1）項目概況貢院六號坐落于建國門內(nèi)長安街北側(cè)，總面積約為52081平米，三棟22層塔樓，共168套，戶型為130～460平米之間，于2003年開盤。（2）銷售情況成交月份成交套數(shù)成交面積(㎡)成交均價成交總金額2008年8月1245376209232009年2月1354282751000合計259932108192308年至今，該項目僅成交2套，且價格變化較大，08年8月成交價為37620元/平米，09年2月的成交價僅為28275元/平米。2、東二環(huán)區(qū)域在售居住項目概況當代MOMA（1）項目概況當代萬國城占地12.13萬平米，規(guī)劃建筑面積60萬平米，項目分為南北兩個區(qū)，由20余幢建筑組成。當代MOMA為當代萬國城的北區(qū)，共8棟25層板樓，最后一棟樓T10號樓2008年10月25日開盤銷售，戶型面積128、152、189、200、360平方米，均價48000元/平方米，精裝修，2008年12月入住。（2）銷售情況成交月份成交套數(shù)成交面積(㎡)成交均價成交總金額2008年1月1184.22363006692008年4月3672.314390929522008年5月51537.63619155652008年6月1334.245044016862009年2月2497.4190009452009年4月3610.813820023332009年5月3909.8297382706合計183836.58368821415008年上半，該項目年保持了36000元/平米以上的高成交價，最高突破50000元/平米。09年2月以１９０００元／平米成交2套，4月38000元/平米成交3套，5月成交價略有下降。東闕都(宇飛大廈)（1）項目概況位于東二環(huán)東直門橋往東200米路南側(cè)，總建筑面積3.42萬平米（產(chǎn)權(quán)40年），共15層，其中1-5層底商，6層為平層，7-15層為躍層。08年4月19日開盤，精裝修，精裝報價2500元/平米，戶型面積為單層50－90平米之間，平層均單價26000元/平米，LOFT均價39000元/平米。（2）銷售情況成交月份成交套數(shù)成交面積成交均價成交總金額2008年4月241407.094165858622008年6月16948.784193239782008年7月4249.75347488682008年9月155.7384472142008年10月月155.7262121462008年12月月163.82262121672009年1月2106.47315593362009年4月3184376496932009年5月317431710553合計553245.763948812817注：該項目成交中包含了平層和LOFT，目前兩類產(chǎn)品08年10月前的成交情況尚無法區(qū)分。成交日期樓層價格(元/㎡)面積(㎡)金額(萬元)2009-5-881445304431962009-4-3301337251592202009-4-2281136018612212009-4-77739581642532009-1-8893648863229窗體底端端從09年的成交數(shù)據(jù)來看，其LOFT物業(yè)實現(xiàn)了36500－45000元/平米的均價，平層物業(yè)實現(xiàn)了約24500－26200元/平米的均價。瑞士公寓（1）項目概況瑞士公寓位于東城區(qū)工體北路六十六號，港澳中心東側(cè)，占地面積6976平米，建筑面積40358平米，共198套精裝酒店式公寓，14層局部16層板樓。瑞士公寓2007年8月中旬開盤，目前僅余60-90平米一居尾房，均價40000元/平米。（2）銷售情況更新月份成交套數(shù)成交面積(㎡)成交均價成交總金額2008年1月6633.233535022382008年2月3330.483875912812008年3月1143.9360005182008年4月1125.21290953642008年5月5548.953529519382008年6月186.81353043062008年7月2249.42375859372008年9月410112323023492008年10月月196294.4616635104712008年11月月105752.6988535093合計5215176.1551679925495該項目的主力成交期集中在2007年下半年，08年進入尾盤期，基本維持了29000-36000元/平米的價格水平。2008年9-11月，項目所余商業(yè)部分為特殊的非正常集中成交，單價為11000元/平米甚至更低，不具備市場參考價值。三里屯SOHO（公寓）（1）項目概況三里屯SOHO項目位于北京市朝陽區(qū)工體北路南側(cè)，南三里屯路路西，總規(guī)模465000平米，其中服務式公寓118000平米，4棟28層建筑，共658套，精裝修，標準層高3.1米，頂層4.1米，戶型區(qū)間約為108～300平米，其中兩居115－155平米，三居140－169平米，四居236－276平米，均價40000元/平米左右，09年年底入住。（2）銷售情況成交月份成交套數(shù)成交面積(㎡)成交均價成交總金額2008年10月月58694323437582008年11月月45913650521582009年1月914203452449022009年2月1193481059312009年3月1109369254022009年4月3572402432300合計2337543849314449項目的成交價格穩(wěn)定在34000-36000元/平米。2009年1月開始，項目成交均價一路攀升，4月成交均價突破40000元，較前幾個月上漲了約5000元/平米左右。3、東三環(huán)區(qū)域在售居住項目概況世界城（1）項目概況世界城位于朝陽區(qū)東大橋路10號，緊鄰國貿(mào)商圈，為酒店式公寓和商業(yè)綜合體，共12萬平米。目前精裝小戶型現(xiàn)房銷售，在售戶型面積55、56、75、87平米，起價31000元/平米，均價38000元/平米，含4000元/平米精裝并且送家電。（2）銷售情況成交月份成交套數(shù)成交面積成交均價成交總金額2008年1月10652.942847918602008年2月5594.342136412702008年3月51217.823130938132008年4月10893.553550731732008年5月3474.644006819022008年6月162175.033705080592008年7月122207.823816584262008年8月159.24270091602008年9月154.16301151632008年10月月3231.47380048802008年11月月2419.723496514682008年12月月2111.91318883572009年1月2143.93212793062009年2月155.1276231522009年3月171079.052650028602009年4月2025002721768042009年5月172000311636233合計12714870.7223220247886該項目2008年上半年表現(xiàn)了良好的量價齊升的態(tài)勢，價格由年初的28000元大幅上漲至40000元左右；2008年下半年，尤其是10月份以后，價格下跌，2009年1月價格跌至低點約21000元，此后價格反彈維持在27000～31000元/平米之間，近期成交量有所上升，月均18套左右。御金臺（財源國際中心）（1）項目概況財源國際中心總建筑面積720000平米，二期御金臺公寓位于199.9米高的主樓百米以上的其中15層，共180戶。戶型面積110平米至800平米之間，其中以300-400平米為主，于2007年8月開盤，目前所剩套數(shù)不多，進入尾房期。（2）銷售情況更新月份成交套數(shù)成交面積成交均價成交總金額2008年1月71822體底底端2008年3月1311.324493813992008年4月41139.253379738502008年5月1252.765532913982008年6月21572.9380366126002008年7月41586.8666731106002008年8月1320.265462117492008年9月2654.373411722332008年12月月1305.553447210532009年2月1375.464002015032009年3月1322計258663.045161144711該項目2008年銷售了近8000平米，上半年成交價格連續(xù)上漲，08年6月實現(xiàn)了80000元/平米的最高價。其后，價格下滑。自2008年9月以來，成交價格維持在35000－40000元/平米之間。圣世一品（1）項目概況圣世一品為普通住宅項目，位于朝陽區(qū)白家莊西里5號(京廣中心北100米)，占地2.15萬平米，總建筑面積11.61萬平米，板塔結(jié)合。目前現(xiàn)房銷售，21層板樓，戶型面積從77平米到85平米的一居、110平米到161平米的兩居、175平米到267平米的三居、201平米到399平米的躍層，均價33000元/平米，物業(yè)費5.98元/平米/月，2009年9月入住。（2）銷售情況成交月份成交套數(shù)成交面積成交均價成交總金額2008年1月1168.54258844362008年3月2355.082822410022008年5月11015521.88828125437002008年6月81110.293303236682008年7月5962.863688035512008年8月5956.543001528712008年9月1113.43286023242008年10月月4613.113203019642008年11月月1167.88298665012009年1月1113.43273533102009年2月2457.753057514002009年3月711982888034602009年4月715003029045442009年5月91700325475533合計16324938.86642230373264作為區(qū)域中唯一的普通住宅項目，2008年1月開始，價格持續(xù)上漲，5月以28000元的價格集中成交了約1.6萬平米，7月價格漲至37000元/平米，之后開始逐漸下滑。09年，成交量價都保持了小幅上漲的態(tài)勢，價格維持在28000－32000元/平米之間；。4、二手房報價情況二手房項目物業(yè)類型銷售報價（元/平平米）入住時間萬豪君天下公寓/塔樓,板塔15000～200000（精裝）2004天信苑公寓/塔樓12500～155000（精裝）1998通用時代國際公寓寓塔樓18000～322000（精裝）2004東方瑞景塔樓15000～199000（精裝）2004（三）商業(yè)項目市場情況1、在售商業(yè)項目概況財源國際中心（商業(yè)）（1）項目概況規(guī)劃用地20325平米，建筑面積239603平米，地上36層（部分19層），地下5層，由4棟超5A智能寫字樓構(gòu)成，其中東塔主體為“鋼混”結(jié)構(gòu)；西塔為“全鋼+鋼混核心筒”結(jié)構(gòu)。占地20325平米，總建筑面積239603平米，共四棟。東雙塔各19層，總面積93218平米；西雙塔各36層，總面積146385平米（地下均5層）。地上1－3層為商業(yè)，4層以上為辦公。地下1層為商業(yè)和設備用房，地下2－5層為車庫及設備用房，地下停車位共1233個。（1）銷售情況僅在2008年7月有大宗成交，成交面積9462.5平米，套均面積為2365.63平米，實現(xiàn)均價為29251元/平米。更新月份成交套數(shù)成交面積成交均價成交總金額2008年7月49462.52925127678.766三里屯SOHO（商業(yè)）銷售情況成交月份成交套數(shù)成交面積成交均價成交總金額2008年10月月81722.16575819916.42008年11月月324964.636132130443.72008年12月月364876.5472047351342009年1月283851.77150627541.82009年2月202240.596401614343.42009年3月172736.7168944188682009年4月619006.675861252789.92009年5月3612506893102合計2053001164023192139.22該項目自2008年10月以來銷售近3萬平米，且實現(xiàn)了60000－70000元/平米的較高均價；一層商業(yè)報價最高150000萬元/每平米，近期實際最高成交價的戶型約110000萬元/平米，目前余量不多，進入尾盤期。2、區(qū)域商業(yè)租金現(xiàn)狀項目位置規(guī)模(萬平米)單間面積(平米)樓層狀況租價(元/天·平米)賽特商場建外大街22號2.750～500地下1層～5層17～25東方瑞景建外大街16號1.2580～30001、2層聯(lián)合8～12建外SOHO東三環(huán)中路39號號7150～120001、2、3層可