土地增值稅的35個涉稅疑難問題處理

3/3土地增值稅的３5個涉稅疑難問題處理

１.雙方均不支付補(bǔ)價的土地置換中的土地增值稅處理。?根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財法字(1995)6號）第二條規(guī)定：條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?；诖艘?guī)定，在土地置換中,如果換出的土地是國有土地,并且國有土地使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)讓，是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為,屬于土地增值稅應(yīng)稅行為，應(yīng)該征收土地增值稅,如果國有土地使用權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)讓,根據(jù)《關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》（國稅函[2007］第6４5號）的規(guī)定，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收.則需要繳納增值稅.總之，雙方均不支付補(bǔ)價的土地置換的行為,無論是否辦理土地使用證的變更手續(xù)，都應(yīng)該按繳納土地增值稅處理。?2.將國家無償劃撥的土地進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓，但未辦理土地使用權(quán)證變更手續(xù)的土地增值稅處理。

根據(jù)《關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》(國稅函[2００7]第645號）的規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者占有、享有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利,且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益,土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。因此，將國家無償劃撥的土地進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓,但未辦理土地使用權(quán)證變更手續(xù)，應(yīng)當(dāng)依法繳納土地增值稅。

3.未取得項(xiàng)目立項(xiàng)也未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在租賃土地上建造的房產(chǎn)銷售的土地增值稅處理。

《土地增值稅宣傳提綱》（國稅函發(fā)（1９95）１10號）第四第規(guī)定:根據(jù)《條例》的規(guī)定,凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應(yīng)繳納土地增值稅。這樣界定有三層含意:一是土地增值稅僅對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的征收，對轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅。二是只有轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅,不轉(zhuǎn)讓的不征稅.如房地產(chǎn)的出租，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，不應(yīng)屬于土地增值稅的征收范圍。三是轉(zhuǎn)讓建筑物的附著物取得的收入也是要繳納土地增值稅的。

根據(jù)上述文件精神,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在租賃土地上開發(fā)的房地產(chǎn)進(jìn)行“轉(zhuǎn)讓”的,不繳納土地增值稅。

4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)工程，在工程項(xiàng)目登記備案時，沒有進(jìn)行分期項(xiàng)目的備案，但是，企業(yè)自行劃分了項(xiàng)目分期建設(shè)，在做土地增值稅清算時,是否可以自行劃分的分期建設(shè)為項(xiàng)目單位進(jìn)行清算??根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)［2０06］18７號）的規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算.

因此,在土地增值稅清算時,不能以企業(yè)自行劃分的分期工程建設(shè)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。

5.房地產(chǎn)開發(fā)公司在土地拆遷中,拆遷合同約定對被拆遷房屋以新建房補(bǔ)償，在計算土地增值稅如何處理，如果補(bǔ)償面積超過拆遷合同確定的補(bǔ)償面積,如何處理？?房地產(chǎn)開發(fā)公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對被拆遷房屋以新建房補(bǔ)償,在拆遷時以合同約定的房屋拆補(bǔ)償款作為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，并在新建房補(bǔ)償拆遷房交付時,按合同約定的房屋拆補(bǔ)償款計入轉(zhuǎn)讓收入.如果實(shí)際以新建房補(bǔ)償?shù)拿娣e超過拆遷合同約定的補(bǔ)償面積，超過部分的面積按企業(yè)銷售同類房地產(chǎn)的市場價格計算銷售收入。?6。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上約定了房價，但不包含轉(zhuǎn)讓稅金，約定轉(zhuǎn)讓稅金由房產(chǎn)受讓方承擔(dān)，轉(zhuǎn)讓收入怎樣確定？?房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上約定了房價,約定轉(zhuǎn)讓稅金由房產(chǎn)受讓方承擔(dān),先按以下方法計算轉(zhuǎn)讓收入:轉(zhuǎn)讓收入＝合同約定轉(zhuǎn)讓價格÷(1－受讓房替轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)應(yīng)納稅收的稅率之和）。以此方法計算的轉(zhuǎn)讓收入合理的，據(jù)以計算土地增值稅,不合理的,由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

7。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用開發(fā)的商品房對外投資，沒有取得貨幣收入，計算土地增值稅時收入的確定.

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)＜土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)［2０09]９１號)第十九條的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：?1。按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;?２。由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。?8。一次性獲取土地使用權(quán)，但是分期分批開發(fā)，在計算土地增值稅時，如何確定扣除項(xiàng)目中獲取土地使用權(quán)所支付的金額？?《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財法字［19９5]第006號)第六條的規(guī)定，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)?

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財法字［１９９５］第0０6號）第六條的規(guī)定,納稅人成片受讓土地使用權(quán)后,分期分批開發(fā),轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?或按建筑面積計算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂?9.土地使用權(quán)評估增值是否可以作為成本扣除？?納稅人對其擁有的土地使用權(quán)進(jìn)行評估，評估增值額無論會計上如何處里，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計算土地增值稅時,不應(yīng)作為土地增值稅扣除項(xiàng)目.?10。單位轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時,土地部門收取的土地閑置費(fèi)、土價評估費(fèi)的土地增值稅處理.

根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的《土地增值稅宣傳提綱》（國稅函發(fā)（１９9５)110號)第五條第一款規(guī)定：取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。具體為:以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的,為支付的地價款。土地部門收取的土地閑置費(fèi)不能作為取得土地使用權(quán)所支付的金額扣除。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函［2010]220號）第四條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字［1995］48號）第十二條規(guī)定:納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費(fèi)用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費(fèi)用,不允許在計算土地增值稅時予以扣除。因此土地估價費(fèi)能否扣除應(yīng)視具體情況而定。

11.納稅人取得土地應(yīng)上交的土地出讓金不直接支付給土地管理部門,而是作為政府部門對企業(yè)投資，可否作為計算土地增值稅扣除項(xiàng)目?

納稅人取得土地的應(yīng)上交的土地出讓金不直接支付給土地部門,而是作為政府部門對企業(yè)投資，如果其金額與土地出讓合同確定的土地出讓金的金額一致，并且取得了土地出讓金合法票據(jù),在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計算土地增值稅時，應(yīng)當(dāng)作為扣除項(xiàng)目。

１2．對于以地補(bǔ)路(工程)的項(xiàng)目，其修路成本和承擔(dān)工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？?土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財法字(1９95）6號)第七條第一款規(guī)定:取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用.考慮到一些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盡管看似無償取得了土地,實(shí)際上取得的土地是承擔(dān)了修建道路和政府工程成本而獲得的補(bǔ)償,房地產(chǎn)開發(fā)公司可以修建道路和政府工程成本作為取得土地所支付的金額，但是應(yīng)當(dāng)核實(shí)所發(fā)生修建道路和政府工程成本的真實(shí)性,并有相關(guān)的政府文件或者合同（協(xié)議）為依據(jù)。

１３.房地產(chǎn)企業(yè)將一些工程尾款掛在應(yīng)付賬款上以保證工程質(zhì)量,這些應(yīng)付賬款可否計入開發(fā)成本。?根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔２009〕91號）第二十一條第一款規(guī)定：在土地增值稅清算中,計算扣除項(xiàng)目金額時,其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。如果合同約定以部分工程款作為質(zhì)量保證金，符合合同法規(guī)規(guī)定的比例要求，并且開具了發(fā)票，應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)開發(fā)成本按規(guī)定扣除。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函［2010］22０號)第二條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定,扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時,建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的,扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。?１4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時無法完整的提供前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等開發(fā)成本的憑證或資料，如何進(jìn)行土地增值稅的清算？

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔２00６〕1８7號)第四條第（二）項(xiàng)規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的,地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

如《江蘇省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)＜國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知＞的通知》(蘇地稅發(fā)［20０7]75號)規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，各省轄市地方稅務(wù)局可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程管理造價部門最新公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素,核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除.?所以,如果不能完整的提供前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等開發(fā)成本的憑證或資料，可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程管理造價部門最新公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素,核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除.

1５．房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的編標(biāo)費(fèi)、中標(biāo)費(fèi)、投標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)監(jiān)督費(fèi),是否可以扣除??編標(biāo)費(fèi)、中標(biāo)費(fèi)、投標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)監(jiān)督費(fèi)等費(fèi)用是與工程招標(biāo)相關(guān)的費(fèi)用，按國家財務(wù)會計制度的規(guī)定計入有關(guān)成本,并按土地增值稅政策規(guī)定扣除.

16.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所建商品房裝修后銷售的,裝修成本如何扣除??《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2００6〕１8７號）第四條第（四)項(xiàng)規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將所建商品房裝修后銷售的，如果在計算轉(zhuǎn)讓收入時，向購房方收取的裝修費(fèi)用計入計算土地增值稅的轉(zhuǎn)讓收入的,裝修成本可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，按規(guī)定扣除，并可作為計算加計扣除金額的基數(shù)。如果向購房方收取的裝修費(fèi)用不計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，則裝修費(fèi)用不可以作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目。?1７。國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)[２009］3１號)規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)包含項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi),在計算土地增值稅時開發(fā)間接費(fèi)是否包括項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)??根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)用,是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用,包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

因此，計算土地增值稅時，項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)不能包含在開發(fā)間接費(fèi)里。?１8.納稅人繳納的規(guī)費(fèi)可不可以作為扣除利息和管理費(fèi)用的基數(shù)？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地和房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)費(fèi)，如果按會計制度應(yīng)當(dāng)計入取得土地成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本的，應(yīng)當(dāng)作為計算扣除利息和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的基數(shù)。?1９.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)以外的單位和個人借款利息支出在計算土地增值稅時能否扣除（企業(yè)總機(jī)構(gòu)統(tǒng)借統(tǒng)還的利息支出是否可以扣除?項(xiàng)目之間的利息費(fèi)用劃分不清,如果所發(fā)生的利息和管理費(fèi)、銷售費(fèi)用總額低于１0％，如何扣除？)

?《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財法字［1995]第0０６號)第七條第三款規(guī)定:財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過按商業(yè)區(qū)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,按本條(一)、（二）項(xiàng)規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除.凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)以外的單位和個人借款利息，無法取得金融機(jī)構(gòu)證明,利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。

２0.納稅人購買土地和房產(chǎn)時所繳納的契稅，如何扣除??《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕２1號)第二條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,對購房時繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金"予以扣除，但不作為加計5％的基數(shù).?從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)取得土地所繳納的契稅，按財務(wù)制定計入有關(guān)的成本，可以作為計算加計扣除金額的基數(shù)。

21．違約金是否可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目?

企業(yè)支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質(zhì)是企業(yè)正常營業(yè)活動以外發(fā)生的支出。因此在會計處理上應(yīng)計入營業(yè)外支出,企業(yè)發(fā)生的上述支出時,借記‘營業(yè)外支出'，貸記‘銀行存款'等科目。?《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定:開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（即房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）,是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用.根據(jù)會計制度對違約金作為營業(yè)處支出處理的辦法和土地增值稅政策規(guī)定，違約金不屬于土地增值稅扣除項(xiàng)目。

２2。房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一幢綜合樓，1～4層是商業(yè)用房,5～２0層是住宅,現(xiàn)在進(jìn)行土地增值稅清算，經(jīng)計算，住宅為負(fù)增值，商業(yè)用房為正增值且數(shù)額很大。住宅的負(fù)增值能否抵減商業(yè)用房的正增值？?《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本核算項(xiàng)目或核算對象為單位計算；財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅[1995]4８號)十三條規(guī)定,對納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應(yīng)分別核算增值額（財稅［200６］21號及［國稅發(fā)［200６］1８7號文對此也有規(guī)定），不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的,其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定。?根據(jù)以上規(guī)定，除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅外，同一清算單位中的不同類別的商品房不分別計算增值額和增值率。

23。已核定項(xiàng)目如何適用核定征收率??已核定征收項(xiàng)目如果符合《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔２００9〕91號）第十條第一款和第二款清算條件進(jìn)了核定征收清算的,其未售部分繼續(xù)銷售的，按清算時確定的核定征收率核定征收.

24。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分期開發(fā),前期項(xiàng)目已核定征收,后期項(xiàng)目如何進(jìn)行清算？

《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕９1號)第三十六條規(guī)定：對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,各期清算的方式應(yīng)保持一致。因此,前期項(xiàng)目已核定征收，后期項(xiàng)目也應(yīng)該核定征收。

25.房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算后，銷售剩余房屋收到的預(yù)收款，是否要預(yù)征土地增值稅?

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算后,銷售剩余房屋收到的預(yù)收款，應(yīng)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]１87號)的第八條規(guī)定,在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項(xiàng)目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算（單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積）。即納稅人已清算項(xiàng)目繼續(xù)銷售的,應(yīng)在銷售的當(dāng)月進(jìn)行清算,不再先預(yù)征后清算.

2６．項(xiàng)目清算時未售部分的成本、費(fèi)用、稅金如何扣除?未售部分的將來的成本、費(fèi)用、稅金、預(yù)征稅款的處理？?根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)［２0０６]187號）第八條的規(guī)定:在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報,扣除項(xiàng)目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積。

清算時未售部分預(yù)征的稅款不得扣除。?未售部分在銷售時按上述方法計算其成本、費(fèi)用。未售部分銷售時已預(yù)征的稅款在計算土地增值稅予以扣除.?27．土地增值稅清算過程中,企業(yè)想享受增值額不超過20％增值額免稅的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，需要提供哪些證明資料？

１)立項(xiàng)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)對經(jīng)濟(jì)適用房立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件；

2）土地管理部門劃撥土地的批準(zhǔn)文件；

３）物價部門核定的有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格的批件；

4)住房保障主管部門為低收入住房困難家庭出具的購房資格證明；

?５)列明該項(xiàng)目的政府經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投資計劃；?6)經(jīng)濟(jì)適用房銷售清冊(包括購房人姓名和身份證號碼、準(zhǔn)購面積、合同號、訂立合同日期、樓棟號、實(shí)際購買面積、單價、銷售金額）；

７）主管地稅機(jī)關(guān)要求提供的其他資料.

28.銷售經(jīng)濟(jì)適用房的車庫等，是否可享受土地增值稅的優(yōu)惠政策？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房車庫等，其面積并入經(jīng)濟(jì)適用房面積，其合計數(shù)未超過經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)的,享受經(jīng)濟(jì)適用房政策，其合計數(shù)超過經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)的，所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)與車庫等均不作為經(jīng)濟(jì)適用房,不應(yīng)享受經(jīng)濟(jì)適用房優(yōu)惠政策。?29。房地產(chǎn)企業(yè)用房地產(chǎn)投資的土地增值稅處理。

據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕2１號)第五條規(guī)定:對于以土地(房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)用房地產(chǎn)投資的，需要繳納土地增值稅。

例如，母公司以土地進(jìn)行投資給子公司進(jìn)行資本增值,母公司購入土地時價值５00萬，按800萬作價投資，在投資時母子公司都不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但子公司取得土地后向工商和建委申請房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，土地用來建造科研大樓,大樓建成后用于自用或出租，是否交土地增值稅？?根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔２０06〕21號)的規(guī)定，母公司以土地向子公司投資時,子公司尚未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，子公司當(dāng)時不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因此母公司以土地向子公司投資可以暫免土地增值稅。子公司取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)后,以該土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),今后如果轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。

30．企業(yè)將建好的幼兒園的產(chǎn)權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給教育局使用,是否要繳土地增值稅?單位將別墅贈送給某演藝明星的行為，是否需要繳納土地增值稅?個人將其擁有的房產(chǎn)贈與其子女，對其行為是否征收土地增值稅？

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財法字[1９9５］6號)及《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅—些具體問題規(guī)定的通知》（財稅［１995]48號）的規(guī)定,條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?！敦斦繃叶悇?wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字［1９95］4８號）第四條規(guī)定：細(xì)則所稱的“贈與”是指如下情況:?（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的；?(二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的.?因此,企業(yè)將建好的幼兒園的產(chǎn)權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給教育局使用，不要繳土地增值稅，而單位將別墅贈送給某演藝明星的行為，是需要繳納土地增值稅。同樣，個人將其擁有的房產(chǎn)贈與其子女，對其行為不征收土地增值稅。

31。拆遷安置費(fèi)的扣除。

國稅函[2010]２20號第五條規(guī)定:

(一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2０0６］１87號）第三條第（一)款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

國稅函[２01０]2２０號第五條規(guī)定：?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款,計入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款,應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

國稅函[２010]220號第五條規(guī)定：

?（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的,房屋價值按國稅發(fā)［200６]１87號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi);異地安置的房屋屬于購入的,以實(shí)際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。?國稅函［２0１0］220號第五條規(guī)定：

（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

此處的合法有效憑據(jù)是：由被拆遷方簽字的收據(jù)和拆遷補(bǔ)償協(xié)議。

?３2.土地增值稅清算中利息費(fèi)用的扣除技巧。?《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函［20１0］２２０號）第三條規(guī)定：

?（一）財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照‘取得土地使用權(quán)所支付的金額’與‘房地產(chǎn)開發(fā)成本’金額之和的5％以內(nèi)計算扣除.

（二)凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所