收房流程及收房注意事項(xiàng)

收房流程及收房留意事項(xiàng)!!!(以下內(nèi)容均轉(zhuǎn)自網(wǎng)絡(luò)，僅供參考。有些許重復(fù)，請〕一、留意準(zhǔn)時(shí)接收入住通知書這是收房的第一步，要留意期限。一般，開發(fā)商商定的交房時(shí)限在通知書寄出30天內(nèi)，所以購房者要安排好時(shí)間。接到入住通知書后，首先應(yīng)推斷開發(fā)商是否如期交房。假設(shè)逾期交房，則應(yīng)提出處理意見，并依據(jù)開發(fā)商的答復(fù)打算是否前往收房，按通知上商定的時(shí)間前往收房。特別提示：收樓日期可提早不行推遲。假設(shè)實(shí)際交樓日期超過了合同上商定的收樓日期，可考慮向開發(fā)商按合同索賠。有特別狀況不能如期到場的，可以書面形式托付親友、律師進(jìn)展，也可準(zhǔn)時(shí)與開發(fā)商聯(lián)系，協(xié)商另行商定時(shí)間，并以書面形式確認(rèn)。假設(shè)購房者在商定時(shí)間內(nèi)沒有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)收房手續(xù)，從法律角度來說，則一般被視為開發(fā)商實(shí)際將該房交付買家使用，買家應(yīng)從通知單的最終期實(shí)際將該房交付買家使用，買家應(yīng)從通知單的最終期限之日起擔(dān)當(dāng)全部購房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。二、確定房屋是否到達(dá)交付條件《房屋建筑工程和市政根底設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)當(dāng)留意的文件。該表是建設(shè)部為標(biāo)準(zhǔn)工程竣工驗(yàn)收備案的治理工作而制定的，它由設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合驗(yàn)后，在工程竣工15天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門竣工備案?！犊⒐を?yàn)收備案表》中的工程，只要送交主管部門備案后，進(jìn)展商就必需對樓盤終生負(fù)責(zé)。所以《竣工驗(yàn)收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，依據(jù)有關(guān)規(guī)定，表上的每一項(xiàng)都必需報(bào)有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項(xiàng)的話，這個(gè)樓盤就是“黑樓”，是不能入住的，購房者有權(quán)拒絕收房?！蹲≌|(zhì)量保證書》《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾，必需作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。所以提示收房者要認(rèn)真審查其中的具體各款，特別留意保修期限?！蹲≌褂谜f明書》《住宅使用說明書》是針對房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體構(gòu)造類型等作出的相關(guān)說明和提出留意事項(xiàng)?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書》《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收合格證》實(shí)測面積登記表特別提示：只有具備上述文件，才說明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以收房時(shí)先要審查相關(guān)文件，確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進(jìn)一步進(jìn)展驗(yàn)房、結(jié)算費(fèi)用、交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件賜予重視，尤其提示您要看原件而不是復(fù)印件?！督ㄖこ炭⒐浒副怼肥亲钪匾奈募?，收房時(shí)不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，肯定還要認(rèn)真觀察各個(gè)分項(xiàng)有沒有都備案。它是收房的前提，即使開發(fā)商做得再好，假設(shè)沒有此表就說明它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn)，您有權(quán)拒絕收房。對于這些文件，一方面要驗(yàn)收它有沒有，另一方面也要看驗(yàn)收這些文件取得的合法性。假設(shè)開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同第十一條，要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕出示《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明”。和管線分布竣工圖，您可帶走，作為證據(jù)資料保存。絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商擔(dān)當(dāng)。三、房屋檢驗(yàn)收房過程中必需要把握一個(gè)原則：“先驗(yàn)后收”。即購房者肯定要先驗(yàn)收房屋〔包括驗(yàn)收交房必需的文件確認(rèn)無誤后再簽署收房文件。先驗(yàn)后收”不僅是符合商業(yè)慣例的，而且也是有法律依據(jù)的。房屋的對價(jià)是房款，消費(fèi)者只要付清房款，或者依據(jù)合同商定支付相應(yīng)比例的價(jià)款，就履行了合同的義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)交房。而在房屋交付以前，業(yè)主有權(quán)先驗(yàn)收房屋：檢測房屋面積：要求開發(fā)商出具《實(shí)測面積測繪報(bào)告》，依據(jù)房屋土地治理局所屬的專業(yè)測量單位對每一套房屋面積進(jìn)展核定所得實(shí)測面積，核對其與銷售面積是否存在誤3%，可以中止收房。檢驗(yàn)房屋質(zhì)量：購房者進(jìn)展房屋驗(yàn)收時(shí)需認(rèn)真檢查商品房質(zhì)量，主要可從以下幾方面入手：〔一)房屋本身的質(zhì)量〔二〕景觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否符合合同商定?！踩逞b修質(zhì)量特別提示：肯定要把握“先驗(yàn)后收”的原則。房者可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕交驗(yàn)房屋的責(zé)任確認(rèn)函”后中止辦理手續(xù)。占。要求開發(fā)商簽定書面函件，由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應(yīng)擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。了合同的義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)無條件交房，否則應(yīng)視為開發(fā)商違約，假設(shè)開發(fā)商拒不交房，應(yīng)擔(dān)當(dāng)逾期交“未繳納相關(guān)費(fèi)用”等任何理由而拒絕交房。關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)按樣板間標(biāo)準(zhǔn)在合同中明確下來。四、居驗(yàn)收的最終結(jié)果交接表》等相關(guān)文件。在這個(gè)記錄表上，應(yīng)把檢驗(yàn)狀況逐一記錄，但凡無法確認(rèn)的事項(xiàng)，則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄薄盁o法認(rèn)定”等字樣。假設(shè)覺察問題，則如實(shí)記錄下來，并要求進(jìn)展商限期處理。如有不滿足的地方，可提出意見并將意見填寫在《驗(yàn)房交接表》中，作為書面依據(jù)，如開發(fā)商未預(yù)備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書面形式將意見送交開發(fā)商。應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改修理文件，商定下次驗(yàn)收時(shí)間〔30天。實(shí)屬于不能收樓的，要具體寫明不予收樓的緣由并要求開發(fā)商簽字、蓋章。特別提示：驗(yàn)房后要堅(jiān)持的原則：只要覺察問題，不管大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來，而不管開發(fā)商伴隨的收房人員如何花言巧語；假設(shè)樓盤根本就沒預(yù)備驗(yàn)收登記表，則應(yīng)自備紙筆，一一記錄?！渤怯忻鞔_書面授權(quán)，因此不要就房屋質(zhì)量的問題與物業(yè)公司簽署文件。3、驗(yàn)收房屋覺察問題時(shí)，肯定要開發(fā)商蓋章確認(rèn)，商定處理方案。4、假設(shè)開發(fā)商拒絕蓋章確認(rèn)房屋存在的問題，肯定要取得證據(jù)，證明不是買房人不按時(shí)收房，而是開發(fā)商擬交付房屋不符合合同的商定或法定條件。留意事項(xiàng)以下問題，購房者在買房、收房過程中會(huì)常常遇到，特別常常遇到此類的詢問問題，把關(guān)鍵留意事項(xiàng)列出，提示消費(fèi)者予以重視，以維護(hù)自己的權(quán)益。一、買房相關(guān)稅費(fèi)〔一〕商品房買賣應(yīng)繳以下稅費(fèi)：1、契稅2、房屋買賣交易手續(xù)費(fèi)3、買賣合同印花稅4、公共修理基金5、房屋全部權(quán)登記費(fèi)6、房屋全部權(quán)印花貼稅7、權(quán)證工本費(fèi)〔二〕稅費(fèi)問題特別提示：依據(jù)法律的規(guī)定和大局部購房合同的約定，繳納公共修理基金、契稅等費(fèi)用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。契稅契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)向國家交的稅。繳納時(shí)間：契稅只能在過戶時(shí)交納特別提示：除稅務(wù)機(jī)關(guān)，任何單位無權(quán)代收。實(shí)施：業(yè)主入住時(shí)不需要向開發(fā)商交納契稅，等房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證之前自己到稅務(wù)局直接辦理。公共修理基金此項(xiàng)基金不同于物業(yè)治理費(fèi)，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更、改造。稅率：房屋成交價(jià)的2%。特別提示：任何開發(fā)商、物業(yè)公司都無權(quán)收取或代收大修基金。該基金應(yīng)當(dāng)交給小區(qū)辦。假設(shè)您將大修基金交給開發(fā)商，您很可能無法要回。3、面積測繪費(fèi)面積測繪費(fèi)收取原則為“誰托付，誰付費(fèi)”，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人供給面積測量數(shù)據(jù)的義務(wù)，故此費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商交納。4、物業(yè)費(fèi)一年物業(yè)治理費(fèi)、物業(yè)治理費(fèi)和水電保證金特別提示：一般小區(qū)交一年以下物業(yè)費(fèi)并不違規(guī)。物業(yè)治理效勞收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)工程和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)方法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。5.產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商無權(quán)強(qiáng)行向業(yè)主收取該筆費(fèi)用。二、面積問題面積問題是消費(fèi)者最為關(guān)心的內(nèi)容之一，購房人買房時(shí)尤其是買期房時(shí)，肯定要考慮到合同面積與實(shí)際面積可能消滅誤差這樣的問題，并在簽訂合同時(shí)以附加條款加以防范?！惨弧炒嬖诘膯栴}：焦點(diǎn)問題。消費(fèi)者常常因面積問題消滅糾紛而處于被動(dòng)局面，建議購房人在購房合同中對相關(guān)可能消滅的問題具體進(jìn)展商定，以維護(hù)自己的權(quán)益。法利益，還不易被覺察。正確測算房屋面積，是專業(yè)人員的工作，一般購房者根本無法完成。其次，面積測量的人工操作特點(diǎn)，正常誤差都難以避開，一些開發(fā)商在使之產(chǎn)生人為偏差侵占購房者一、兩米面積輕而易舉。再有，由于消費(fèi)者相關(guān)學(xué)問把握不夠，使得購房過程中信息不對稱，開發(fā)商很簡潔偷梁換柱，把非公攤的面積參加公攤之中。〔二〕如何解決面積誤差？面積誤差：依據(jù)有關(guān)規(guī)定，買賣雙方因設(shè)計(jì)變更造成的實(shí)測房屋套內(nèi)面積或建筑面積〔含公攤面積〕與房屋買賣合同商定面積不符的，依據(jù)合同商定處理。合同沒有商定或者商定不明確的，依據(jù)以下原則處理：〔一面積誤差比確定值在3〔含％值超出3％，購房人可要求退房。開發(fā)商應(yīng)在買房人提出退房之日起30日內(nèi)退還已交房款，并支付已付房款利息。如購房人同意連續(xù)履行合同，房屋實(shí)際3〔含3％〕局部的房價(jià)款由購房人依據(jù)商定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％局部的房價(jià)款由開發(fā)商擔(dān)當(dāng)，全部權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同商定面積的，面積在3％以內(nèi)〔含3％〕局部的房價(jià)款及利息由開發(fā)商返還購房者，面積誤差確定值超過3％局部的房價(jià)款由開發(fā)商雙倍返還買受人。特別提示：出建筑的竣工圖紙，請專家依據(jù)圖紙進(jìn)展計(jì)算。權(quán)登記面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。如規(guī)定合同中未商定處理方式的，面積誤差比確定值超出3％時(shí)，購房人有權(quán)退房。〔三〕關(guān)于分?jǐn)偯娣e公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t：1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。2、為整幢商品房效勞的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍效勞的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。屢次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。3、公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或轉(zhuǎn)變原設(shè)計(jì)的使用功能。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由以下兩局部組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑效勞的公共用房和治理用房建筑面積；2、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積局部，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間：1、倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。2、售房單位自營、自用的房屋。3、為多幢房屋效勞的警衛(wèi)室、治理〔包括物業(yè)治理〕用房。4、對于半地下室，不管采光井的構(gòu)造如何，都不計(jì)入建筑面積。特別提示：簽訂合同時(shí)應(yīng)明確商定公攤的具體工程。門提交預(yù)售商品房的面積測量報(bào)告。預(yù)售商品房設(shè)計(jì)方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重提交面積測量報(bào)告。售房單位在銷〔預(yù)〕售商品房時(shí)，在銷〔預(yù)〕售合同〔含補(bǔ)充協(xié)議〕中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。攤的，應(yīng)在銷〔預(yù)〕售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。三、審查銷售廣告〔一〕消滅問題我們的小區(qū)綠化率到達(dá)……，我們小區(qū)配有小學(xué)、幼兒園、會(huì)所……”購房者常常會(huì)被上面的美麗辭藻所迷惑，但到實(shí)際收房時(shí)才覺察與現(xiàn)實(shí)相去甚遠(yuǎn)，現(xiàn)實(shí)當(dāng)中虛假宣傳、改變小區(qū)規(guī)劃也是一些開發(fā)商慣用的一手；另外，裝修標(biāo)準(zhǔn)不符合合同的商定或開發(fā)商承諾。收房中其中一個(gè)重點(diǎn)就是要開發(fā)商如何兌現(xiàn)曾經(jīng)的承諾。〔二〕解決方法要留意尋常的證據(jù)收集。如買房時(shí)的樓書、廣告肯定保存好，有條件購房時(shí)拍下售樓處沙盤，收房時(shí)應(yīng)當(dāng)比照小區(qū)平面圖看環(huán)境。依據(jù)相關(guān)的司法解釋，此類的廣告可以作為要約，在法庭上作為證據(jù)出示，要求開發(fā)商兌現(xiàn)承諾。要隨時(shí)主見自己的權(quán)利。一旦覺察小區(qū)有規(guī)劃被變更的跡象，購房者肯定要盡“贏了官司卻無法執(zhí)行的局面。四、法定退房條件：在房屋驗(yàn)收過程中，業(yè)主假設(shè)覺察購置的商品房存在質(zhì)量問題，是不是都可以退房呢？退房的法定條件，綜合起來包括以下幾種：購房合同無效：實(shí)踐中，造成購房合同無效的常見情形有：①開發(fā)商無權(quán)處分該房產(chǎn)；②開發(fā)商存在欺詐情形。套型誤差導(dǎo)致退房：按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，套型與設(shè)計(jì)圖紙不全都時(shí)，或者相關(guān)尺寸超出商定的誤差范圍，合同中對此未商定處理方式的，購房人可以退房。面積誤差導(dǎo)致退房：房屋實(shí)際交付面積比原合同規(guī)定誤差比確定值超過3％〔3％〕的。變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)導(dǎo)致退房：開發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，擅自轉(zhuǎn)變房屋構(gòu)造及合同中商定的配套環(huán)境的；開發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)變房屋構(gòu)造未經(jīng)買家認(rèn)可的。質(zhì)量不合格導(dǎo)致退房：房屋主體構(gòu)造質(zhì)量不合格并依照有關(guān)規(guī)定經(jīng)托付工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)核驗(yàn)確實(shí)的，買受人有權(quán)退房。特別提示：“三書一證一表”的樓房，買家可以不收樓。消滅時(shí)選擇退房，相關(guān)違約賠償責(zé)任由進(jìn)展商擔(dān)當(dāng)，假設(shè)開發(fā)商不同意退房，購房人可向有管轄權(quán)的人民法院起訴。五、特別建議：可以考慮集體收房。買房過程中，常常會(huì)涉及到很多專業(yè)問題，只靠消費(fèi)者個(gè)人的力氣有時(shí)很難解決問題，在此，特別建議您可以考慮集體收房，人多力氣五、特別建議：可以考慮集體收房。買房過程中，常常會(huì)涉及到很多專業(yè)問題，只靠消費(fèi)者個(gè)人的力氣有時(shí)很難解決問題，在此，特別建議您可以考慮集體收房，人多力氣大，結(jié)合專家的力氣解決遇到的全部難題收房需要帶的工具：1只塑料洗臉盆用于驗(yàn)收下水管道1只小榔頭用于驗(yàn)收房子墻體與地面是否空鼓1只塞尺用于測裂縫的寬度15米卷尺用于測量房子的凈高1只萬用表 用于測試各個(gè)強(qiáng)電插座及弱電類是否暢通1只計(jì)算器 用于計(jì)算數(shù)據(jù)1只水筆用于簽字1把掃帚用于清掃室內(nèi)衛(wèi)生1只小凳子和一些報(bào)紙、塑料帶，包裝繩用于時(shí)間長，可休息一下及預(yù)先封閉下水管道。正常驗(yàn)收房子時(shí)間一般是持續(xù)238：302：30去。最正確收房流程:核驗(yàn)業(yè)主材料由開發(fā)商加以說明交納剩余房款？業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》業(yè)主做綜合驗(yàn)收業(yè)主就驗(yàn)收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達(dá)成書面協(xié)議依據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書面協(xié)議業(yè)主簽署《入住交接單》對覺察的問題要在驗(yàn)樓單上予以注明，假設(shè)確實(shí)屬于不能收樓的，要具體寫明不予收樓的緣由并要求開發(fā)商簽字、蓋章。必需為原件而不是復(fù)印件。驗(yàn)房、填寫驗(yàn)收記錄和做房屋交接：驗(yàn)完樓后，業(yè)主應(yīng)按實(shí)際驗(yàn)收狀況填寫《住戶驗(yàn)房交水表、電表底數(shù)抄在指定表格(一般附在《驗(yàn)房交接表》中)；符合政府規(guī)定和合同商定的，通過驗(yàn)收；如有不滿足的地方，可提出意見并將意見填寫在《樓宇驗(yàn)收記錄表》中，作為書面依據(jù)，如進(jìn)展商未預(yù)備有關(guān)表格，業(yè)主應(yīng)另以書面形式將意見如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改修理文件，商定下次驗(yàn)收時(shí)間(一般不超過30天)應(yīng)賜予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；問題嚴(yán)峻，對房屋使用功能影響重大的，可依法追究開發(fā)商相應(yīng)責(zé)任，甚至退房。交費(fèi)筆筆算清：檢查完這些工作，假設(shè)沒問題的話，那就交錢去吧；換正規(guī)發(fā)票及繳交各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用與錢銀有關(guān)，更要筆筆算清。簽物業(yè)合同，拿鑰匙，辦理入住手續(xù)：品。具體過程如下：要查驗(yàn)：房屋的《住宅質(zhì)量保證書》--可帶走《住宅使用說明書》--可帶走《竣工驗(yàn)收備案表》面積實(shí)測表管線分布竣工圖()--可帶走假設(shè)房產(chǎn)商預(yù)備充分的話，一般10分鐘即可查看完資料。核實(shí)面積、合同及價(jià)錢多退少補(bǔ)問題。確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實(shí)是否全都，構(gòu)造是否和原設(shè)計(jì)圖一樣，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測量，與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同，看之3%，3%局部進(jìn)展處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過5%比較好)以雙方簽定合同為準(zhǔn)。一般這個(gè)時(shí)間因人30--40分鐘驗(yàn)收房子看完那些資料后，根本就可以去驗(yàn)收房子了，提示:暫且先不要交付一些物業(yè)費(fèi)用及相關(guān)費(fèi)用，此時(shí)物