萬寧市場調(diào)查報告與悅?cè)A嘉園項目實施建議

.....萬寧市市場調(diào)查報告萬寧市市場調(diào)查報告悅?cè)A嘉園悅?cè)A嘉園20XX3月7日XXHAIKOU..寫在前面受萬寧中基房地開發(fā)委托,對萬寧市進行詳細(xì)深入的房地產(chǎn)市場調(diào)查。我司本著客觀、深入、有效的原則對萬寧市場進行了針對性的調(diào)查研究分析,最終形成的《萬寧市市場調(diào)查報告》和在調(diào)查的基礎(chǔ)上,結(jié)合我們的操盤經(jīng)驗,對《悅?cè)A嘉園》產(chǎn)品的規(guī)劃提供了部分建議,將為本項目的產(chǎn)品設(shè)計和定位論證以及營銷推廣等方面提供決策參考依據(jù)。第一部分萬寧市場調(diào)查報告一、城市慨況■地理位置：萬寧市位于XX島東南部沿海,東瀕南海,西毗瓊中,南鄰陵水,北與瓊海接壤。南距XX市112公里,北離XX市139公里,處于東線高速公路中部。

萬寧市域總面積為4443.6平方公里,其中陸地面積1883.5平方公里,海域面積2550平方公里。在土地面積中,山地約占一半,丘陵和平原各占四分之一。行政轄區(qū)有12個鎮(zhèn)、5個國營農(nóng)場、1個華僑農(nóng)場、1個國營林場。萬寧市人民政府駐地為萬城鎮(zhèn)。■人口規(guī)模：全市總?cè)丝诩s58萬人,其中漢族約50萬人,黎苗等18個少數(shù)民族約8萬人；■資源環(huán)境：萬寧市屬熱帶季風(fēng)氣候,主要特征表現(xiàn)為：一是氣候溫和、溫差小、積溫高。年平均氣溫24℃,最冷月平均氣溫18.7℃,最熱月平均28.5℃；全年無霜凍,氣候宜人；二是雨量充沛,年平均降雨量2400毫米左右；三是日照長,年日照時數(shù)平均在1800小時以上?！鼋煌ōh(huán)境：萬寧外部交通環(huán)境優(yōu)越,烏場港離市區(qū)12公里,由海岸線長達10公里的烏場海、春園海和鞍海三個弧形海灣組成,水位深、避風(fēng)條件好、無泥沙回淤,無暗礁,航道通順,2個1000噸泊位的碼頭現(xiàn)已建成投入使用,是XX少有的天然良港；開發(fā)潛力較大的海港仍有港北港、坡頭港。東線高速公路、海榆中線公路貫通全市,全市公路總路程1227.5公里,路網(wǎng)密度65.5公里/百平方公里,大大高于全國平均水平。距XX市112公里,距離XX美蘭機場139公里,約2小時車程,為來萬寧考察投資的商務(wù)人士提供了極大的便利。環(huán)島輕軌已被列入XX省十一五規(guī)劃,并開始動工建設(shè)。建成后,極大的縮短了萬寧與省府XX和國際旅游城市XX的路程距離。萬寧市的內(nèi)部公共交通狀況落后,無統(tǒng)一的公共交通體系,交通秩序混亂,市民出行主要靠一種叫"風(fēng)采車"的三輪摩托車代步。■旅游環(huán)境：旅游業(yè)已成為萬寧市的支柱產(chǎn)業(yè)。萬寧市山青水秀,景色宜人,既有奇山、異洞、怪石、海灘、島嶼、溫泉、熱帶珍稀動植物、濱海風(fēng)光等自然景觀,又有文物古跡、革命遺址等人文景觀。有以"XX第一山"之美稱的東山嶺,有"熱帶花果園"之美譽的興隆溫泉旅游區(qū),有"南海明珠".之稱的大洲島,有水清浪靜、灘潔沙軟的石梅灣、南燕灣、日月灣、春園灣,有"神州半島"之稱的牛嶺,有神奇?zhèn)髡f,饒有野趣的尖嶺五眼溫泉等。這些旅游資源,都具有較高的開發(fā)價值。目前,正在開發(fā)的有石梅灣、尖嶺五眼溫泉、牛嶺；已開發(fā)利用,能供中外游客觀光的有東山嶺、興隆溫泉、南燕灣、日月灣和春園灣、興隆熱帶花果園。這些旅游點陽光明媚,青山綠水,景色秀麗,環(huán)境別致,服務(wù)優(yōu)質(zhì),收費低廉,美食豐盛,令游客流連忘返,是旅游度假的勝地。城區(qū)規(guī)劃與發(fā)展：萬城鎮(zhèn)為萬寧市的行政、經(jīng)濟、文化中心,但現(xiàn)今城市建設(shè)落后,城市建設(shè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃。城區(qū)主要由人民路和文明路兩條主干道構(gòu)件而成,老商業(yè)中心和現(xiàn)在的政治、經(jīng)濟文化中心都集中在這一帶。隨著本地企業(yè)的不斷壯大,外來大型企業(yè)的不斷增多,城市經(jīng)濟的發(fā)展和人口的俱增使原有的城市功能不能滿足城市日益發(fā)展的需要,老城區(qū)的臟、亂、差不但局限了城市進步,也沒有發(fā)展的空間,所以政府決定拉大城市框架,完善城市功能配套。自去年以來,萬寧市投入2億元實施城北新區(qū)建設(shè)項目,目前已完成了包括市人民公園、環(huán)市一東路、環(huán)市三東路、萬州大道改造等工程,正在動工建設(shè)的城北新區(qū)建設(shè)項目有縱一路、環(huán)市一西路、環(huán)市二西路、環(huán)市三路〔二期市政道路建設(shè)工程；坡頂商業(yè)區(qū)和文化中心基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程；高速公路萬寧東星出入口綠化改造工程。這些項目的建設(shè)完成,除了完善城市新區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的基礎(chǔ)上,還將盤活新區(qū)2000多畝存量土地；規(guī)劃面積為300畝的坡頂商業(yè)區(qū)和多功能文化中心,將成為城市發(fā)展搬遷安置區(qū)和商業(yè)發(fā)展的中心之一。項目完工后,萬城鎮(zhèn)將初步形成二縱五橫框架結(jié)構(gòu)的城市路網(wǎng)。二、萬寧市經(jīng)濟與行業(yè)發(fā)展概況：<一>、經(jīng)濟發(fā)展概況1、總體經(jīng)濟狀況：1996年萬寧經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)撤縣設(shè)市,屬于XX的第三大城市。但由于前期旅游資源尚未開發(fā),建設(shè)時間短且人口少,因此經(jīng)濟起步較低。但萬寧有東線高速、海榆中線等便捷交通優(yōu)勢,境內(nèi)又有豐富旅游資源,隨著XX在中部地區(qū)的不斷投入,XX整體經(jīng)濟發(fā)展的不斷推動,自20XX后萬寧經(jīng)濟逐步發(fā)展,穩(wěn)健增長。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計,20XX萬寧市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值〔GDP513791萬元,比上年同期增長15.1%。其中,第一產(chǎn)業(yè)增加值189990萬元,增長11.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值112975萬元,增長28.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值210826萬元,增長12.1%。在全市生產(chǎn)總值中,第一產(chǎn)業(yè)比重達37.0%,對經(jīng)濟增長的貢獻率為32.9%,拉動GDP增長4.97個百分點；第二產(chǎn)業(yè)比重達22.0%,對經(jīng)濟增長的貢獻率為34.8%,拉動GDP增長5.25個百分點；第三產(chǎn)業(yè)比重達41.0%,對經(jīng)濟增長的貢獻率為32.3%,拉動GDP增長4.88個百分點。與上年相比,GDP增速提高了2.3個百分點,第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)增速分別提高了11.2和0.3個百分點,第一產(chǎn)業(yè)增速下降1.0個百分點。2、居民收入狀況：20XX,全市在崗職工年人均工資20007元,比上年增長29.5%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9303元,比上年增長18.3%,城鎮(zhèn)居民人均消費支出5295元,比上年增長17.9%；農(nóng)民人均純收入4206元,比上年增長15.7%。3、居民消費狀況：消費需求日趨擴大20XX,萬寧市社會消費品零售總額175617萬元,比上年增長17.0%。其中城鎮(zhèn)消費品零售總額85943萬元,增長17.2%；農(nóng)村消費品零售總額89674萬元,增長16.8%。批發(fā)業(yè)零售額1578萬元,增長12.9%,零售業(yè)零售額134678萬元,增長16.9%,住宿和餐飲業(yè)零售額34183萬元,增長17.1%。<二>、行業(yè)發(fā)展概況1、房地產(chǎn)發(fā)展起步晚、后勁足萬寧市萬城鎮(zhèn)房地產(chǎn)屬于起步階段,后勁較足。多年來,萬寧市住宅一直處于自建、自住的自我消化狀態(tài)。截止至目前,萬城鎮(zhèn)尚無真正的商品房。任何一個城市的任何行業(yè)的起步階段都存在一定的發(fā)展空間,在沒有達到利潤最大值的時候,價值將有很大的上升幅度,瓊海市就是最好的例證。XX、XX的房地產(chǎn)市場相對于XX來說,已經(jīng)比較成熟了,加上受國家宏觀調(diào)控的影響,20XX上升的空間不會太大；XX房地產(chǎn)價格基本上達到了一定的高度,繼續(xù)上升的可能性亦不大；萬寧市房地產(chǎn)市場剛剛起步,潛力不可估量。近幾年,萬城鎮(zhèn)居民房產(chǎn)交易主要以沿街3層鋪面和單位集資樓為主。單位集資房轉(zhuǎn)讓價格由原有的800元/㎡上升到現(xiàn)在的1500元/㎡,但由于集資房已經(jīng)停止報批,單位集資房源交易將減少并逐步消失。取而代之的將是正規(guī)的商品房。2、市民消費意識保守,投資意識淡薄受萬寧地域文化背景和經(jīng)濟發(fā)展的客觀原因影響,根據(jù)訪談了解,城鎮(zhèn)居民的消費意識較保守,有錢首先想到存銀行,不是投資和發(fā)展。購買商品房主要是用于自己消費,投資或增值保值的情況較少,換房消費仍是目前市場消費主體階層。3、房地產(chǎn)市場特點與現(xiàn)狀A(yù)、>>市場情況：萬城鎮(zhèn)現(xiàn)在暫無商品房出售。住宅市場交易主要以單位集資房轉(zhuǎn)讓為主。目前申報的房地產(chǎn)投資項目有環(huán)市一路的寶安集團200余畝商品房項目,人民公園旁的28層招商大廈寫字樓項目。集資房主要是5-6層的多層為主,社區(qū)環(huán)境一般,無配套設(shè)施。房價每平米在1200-1500之間,戶型設(shè)計上比較單一,僅僅滿足基本生活需求,但雖然這樣,市場還是呈現(xiàn)供不應(yīng)求狀態(tài),一定程度上反應(yīng)了市場存在對住宅的需求。兩房兩廳戶型的面積區(qū)間在110-120㎡之間,三房兩廳的戶型在130-145㎡左右；典型商業(yè)項目--文化商業(yè)廣場雖然各方面規(guī)劃設(shè)計比較超前,但高空置率也反應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)并不樂觀?？傮w上萬城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場開發(fā)還處在初級階段,離成熟市場還有相當(dāng)長的一段路程。本項目如果推出市場,土地費用和建工成本,再加上管理費用等,出售價格肯定比集資房高出一大截。所以,消費者對商品房住宅認(rèn)同如何,還有待市場進一步論證。B、>>置業(yè)偏好：從購置集資房群體來看,主要的購房群體是經(jīng)濟收入較好的職工及條件較好的行政事業(yè)單位職員,其次是個體戶,絕大多數(shù)為首次置業(yè)的換房戶,購房的目的基本上都是為了提高居住品質(zhì)；隨著居民收入的增加,經(jīng)濟條件的好轉(zhuǎn)和人口的自然增長,購房客戶將會逐漸增多,消費主要以自住為主,一般不用于投資用途。在萬城鎮(zhèn)進行購房投資或度假的島外客商暫時沒有。在樓盤的設(shè)計上首先考慮坐北向南,但在同等條件下,消費者一般不會選擇朝西的戶型。在各個功能區(qū)的處理上,必然首先照顧客廳、主人房、陽臺朝向,以保證有較為充足的日照時間和通風(fēng)條件。C、>>交房標(biāo)準(zhǔn)與物管：萬城鎮(zhèn)集資房普遍以清水房或毛坯房的標(biāo)準(zhǔn)交樓,小區(qū)配套設(shè)施都比較簡單,沒有專門的物業(yè)公司管理小區(qū)。三、消費意向調(diào)查分析為了使項目市場調(diào)查工作具體詳實而又客觀公證,我司專門針對消費市場進行了一次走訪,但由于時間緊迫,本次調(diào)查只共走訪50余人,并對受訪者進行了歸類,島外游客20余人,萬寧市居民30人,其中事業(yè)單位15人、私營業(yè)主6、其他行業(yè)9人。現(xiàn)將反饋結(jié)果整理如下：1、被訪問對象現(xiàn)在住址調(diào)查：受訪對象中,所走訪的20人島外游客,無一人知曉萬寧市,知道興隆的反而有十幾人。因此,如果本項目在島外游客中消化,需要相當(dāng)長時間的市場培育期。但由于XX本身就是個旅游大省,旅游區(qū)的房價過高,城區(qū)生活各方面比較便利,如果項目規(guī)劃設(shè)計合適,不排除島外人士選擇作為度假養(yǎng)老之用。在萬城鎮(zhèn)居住的人群之中,對老城區(qū)的臟、亂、差環(huán)境雖然多有怨言,但也不希望居住區(qū)域離市中心太遠(yuǎn)。因為城區(qū)范圍不大,對地域概念比較模糊,本案雖然處于略偏位置,但仍位于整個新城區(qū)的中心地帶,地段優(yōu)勢對消費傾向無不良影響。2、被訪問者職業(yè)性質(zhì)調(diào)查：根據(jù)調(diào)查結(jié)果看,企事業(yè)單位所占比重最大,其次為私營業(yè)主,從側(cè)面反應(yīng)了消費者的購買潛力。3、被訪問者現(xiàn)有住房類型：被訪問者住房類型為私房的占41%、單位集資房的占59%,商品房的為0,一方面說明單位集資房比重很大,而這部分客層有換房需求,另一方面,說明商品房市場的空間非常巨大,存在比較大的市場空缺。4、被訪問者現(xiàn)有住房面積：90㎡以下的占5%,90-110㎡之間的占17%,110-130㎡之間的占45%,130-150㎡之間的占24%,150㎡以上的占9%目前居民住房陳舊,因此大部分消費者均有換房需求。5、被訪問者未來一年內(nèi)是否有購房計劃：有購房計劃占40%,沒有購房計劃的占60%,按此比例推算,假如萬寧市有10000個家庭,則20XX將有4000個家庭將會買房。6、被訪問者購房目的調(diào)查：大部分的人都是買給自己住的,說明絕大多數(shù)人屬第一次置業(yè),房地產(chǎn)市場發(fā)展空間較大。7、被訪問者對物業(yè)類型需求調(diào)查：選擇購買多層住宅的占59%,選擇購買小高層的占17%,選擇購買別墅的占14%,其他占10%.多層住宅之所以受歡迎,主要是價格比較便宜、得房率較高,長期消費費用〔物業(yè)管理費、維修費等較低,但仍有17%的被訪問者選擇小高層產(chǎn)品,說明小高層電梯房的抗性并不太大。8、被訪問者對房型的需求：兩房占8%,三房占49%,四房占19%,復(fù)式樓和別墅共占19%。三房的需求比重占整個選擇比重的近50%,說明市場三居室比較受人歡迎,也說明換房戶將三房作為首選目標(biāo)。9、被訪問者對所購房屋面積選擇：從上圖我們可以看出,110-130平方米成市場追捧熱點,面積過小或過大均有一定的客戶層,但比重較小,90-150平方米是大多市場消費者所能承受的面積范圍。10、被訪問者對付款方式選擇：選擇銀行貸款購房的比重非常小,僅占14%；其余均選擇現(xiàn)金付款,說明消費心態(tài)保守,但也從另一面說明購房者的實力。11、被訪問者對購房總價的要求：購買總價在15萬以下住房的占35%,在15-18萬之間的占45%,在18-20萬之間的占18%,在20萬以上的占2%。我們假設(shè)消費者理想的消費面積為120平方米進行估算,說明45%的客戶希望單價格在1250-1500元/㎡左右,18%的客戶可以接受1500-1700元/㎡的價格,但超過2000元/㎡稱超出他們接受能力。12、被訪問者對地段的要求：需購學(xué)校附近住房的占28%,需購臨路住房的占25%,需購商場附