老舊小區(qū)改造構(gòu)想

-.z.老舊小區(qū)改造首先是一項(xiàng)社會(huì)事業(yè)，其次才是一塊市場經(jīng)濟(jì)的蛋糕。在這個(gè)過程中，如何轉(zhuǎn)變城市開展和管理模式，審慎處理好政府、企業(yè)和居民三方之間的關(guān)系，尤為重要。八月初的，走進(jìn)建于1973年的***小區(qū)，沒有46年歷史本應(yīng)呈現(xiàn)出的破舊，嶄新的外掛電梯和剛剛粉刷的樓房外立面都格外惹人注意。這里是市首批進(jìn)展改造的老舊小區(qū)之一。光鮮背后，記者也發(fā)現(xiàn)，居民樓一共6層，電梯只在3樓到6樓?？?，使用電梯要刷專用的充值卡，每使用一次，扣去3毛余額。小區(qū)外來訪客沒有充值卡，2樓的居民無法搭乘電梯……出于種種原因，還是有不少人選擇步行上下樓。2017年底，住房和城鄉(xiāng)建立部在**、**等15個(gè)城市啟動(dòng)了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點(diǎn)，截至2018年12月，試點(diǎn)城市共改造老舊小區(qū)106個(gè)，惠及5.9萬戶居民。同時(shí)，2018年，全國老舊小區(qū)加裝電梯已經(jīng)完成了1萬多部，在施工的有4000多部，正在辦理前期手續(xù)的有7000多部。實(shí)際上，老舊小區(qū)改造從15城試點(diǎn)，到被寫入2019年政府工作報(bào)告，再到2019年6月以來，中央層面短時(shí)間內(nèi)先后三次部署推進(jìn)相關(guān)工作，在政府的大力推動(dòng)下，老舊小區(qū)改造逐漸成為產(chǎn)、學(xué)、研各界討論的焦點(diǎn)，"錢從哪兒來〞等爭論從未停歇。老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)已經(jīng)被上升到國家層面的、"既保民生，又穩(wěn)投資，同時(shí)拉動(dòng)內(nèi)需〞的重要工作。在一些機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)中，老舊小區(qū)改造又是一個(gè)想象空間在2萬億以上的藍(lán)海市場。但在居民視野里，這似乎又只是一個(gè)"電梯加裝裝哪里〞"一樓改造出錢么〞的具體而微的民生問題。對(duì)此，有資深業(yè)內(nèi)人士向記者坦言，老舊小區(qū)改造首先是一項(xiàng)社會(huì)事業(yè)，其次才是一塊市場經(jīng)濟(jì)的蛋糕。在這個(gè)過程中，如何轉(zhuǎn)變城市開展和管理模式，審慎處理好政府、企業(yè)和居民三方之間的關(guān)系，尤為重要。從棚改到舊改按照住房和城鄉(xiāng)建立部等三部委今年3月印發(fā)的"關(guān)于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知"〔以下稱"通知"〕，老舊小區(qū)應(yīng)為建成于2000年以前、公共設(shè)施落后影響居民根本生活、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建立部標(biāo)準(zhǔn)定額司巡視員倪江波在公開場合的介紹，我國建成于2000年前的老舊居住小區(qū)有近16萬個(gè)，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米。7月1日，國務(wù)院新聞辦公室舉行的政策例行吹風(fēng)會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建立部副部長黃艷表示，這些小區(qū)可能已經(jīng)建成了20年以上，由于原來設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)比擬低，再加上維護(hù)、養(yǎng)護(hù)不到位，多存在管網(wǎng)破舊老化現(xiàn)象突出，養(yǎng)老、撫幼、物業(yè)等配套缺失，道路損壞、秩序混亂、私搭亂建等問題明顯。實(shí)際上，老舊小區(qū)改造并非短期出現(xiàn)的新鮮事物。不過，老舊小區(qū)改造在過去很長的時(shí)間內(nèi)，一直并未成為城市更新的主要工作。多位分析人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，彼時(shí)，城市更新的主要模式還是棚改。進(jìn)入2018年下半年后，出于防范隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、去庫存任務(wù)階段性完畢、防范局部地區(qū)房價(jià)過快上漲等多方面原因，棚改融資監(jiān)管與相關(guān)政策出現(xiàn)較大變化。2019年4月，財(cái)政部公布的2019年棚改方案新開工數(shù)量僅285萬套，同比下降51%。在這一背景下，和棚改對(duì)象存在重合局部的老舊小區(qū)改造，開場受到重視。盡管對(duì)房地產(chǎn)投資不存在拉動(dòng)作用，對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)也弱于棚改，但老舊小區(qū)改造投資強(qiáng)度更小、同等體量資金惠及面更廣，在局部區(qū)域內(nèi)，局部取代棚改成為必然。坐一次電梯三毛"整個(gè)電梯裝下來要78萬，政府補(bǔ)貼24萬，剩下的錢由6層樓24戶自己出。我住六樓，算下來要出7萬多塊8萬塊錢，當(dāng)然拒絕了。〞6月，在承受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)，***老舊小區(qū)居民張浩〔化名〕這么向記者解釋他為什么反對(duì)他所在的單元樓加裝電梯。實(shí)際上，由于老舊小區(qū)往往經(jīng)歷了由公房分配，再到住戶買斷的過程，產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜、管理主體混亂、維修基金缺位等，都成為老舊小區(qū)改造的阻礙。盈利空間如何、錢從哪里來，一直是各方最為關(guān)注的問題。在上述7月1日的國新辦吹風(fēng)會(huì)上，黃艷在面對(duì)媒體關(guān)于工程資金籌措難題是否可以引入金融支持的問題時(shí)，也只是用"不能具體答復(fù)〞"尚需調(diào)研〞進(jìn)展回應(yīng)。"在老舊小區(qū)改造中最缺的就是錢〞，清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院總工程師、中國城市規(guī)劃學(xué)會(huì)城市更新學(xué)委會(huì)委員張險(xiǎn)峰告訴記者，沒有改造資金來源、不產(chǎn)生新的盈利空間，自然沒有企業(yè)愿意投入。而僅靠政府投入杯水車薪，難以完成如此艱巨的改造任務(wù)。目前，老舊小區(qū)改造內(nèi)容主要分三大類：一是保根本的配套設(shè)施，包括水、電、氣、路等市政根底設(shè)施的維修完善，裝電梯也是其中非強(qiáng)制的局部；二是提升類的根底設(shè)施，包括公共活動(dòng)場地、配建停車場、物業(yè)用房等；三是完善公共效勞類的內(nèi)容，包括養(yǎng)老、撫幼、文化室等設(shè)施。按照前述"通知"的要求，要按照"誰受益，誰出資〞的原則，完善居民合理分擔(dān)、單位投資、市場運(yùn)作、財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)等多渠道資金籌措機(jī)制。積極探索通過政府采購、新增設(shè)施有償使用等方式，引入專業(yè)機(jī)構(gòu)、社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，根據(jù)不同的改造內(nèi)容，融資模式也有所不同。其中，小區(qū)、樓道照明設(shè)施、維修更換水、電、燃?xì)夤艿?、供暖設(shè)備、社區(qū)綠化等保根本的配套措施，根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)測(cè)算，這類改造涉及總投資約1.2萬億。而從試點(diǎn)情況來看，這局部投資資金來源，多以政府財(cái)政為主，且占比在90%左右。而在受人關(guān)注的"加裝電梯〞領(lǐng)域，由于投入相對(duì)較大，也成為了各地引入社會(huì)資本的重要領(lǐng)域。目前，各個(gè)地方都對(duì)增設(shè)電梯提供了10萬-25萬元不等的補(bǔ)助，**等一些地方，補(bǔ)貼還會(huì)隨著樓層的增高而增加。在的嘗試中，主要有"代建租用〞、由產(chǎn)權(quán)單位或是集體出資、業(yè)主自籌自建三種方式。一些小區(qū)改造過程中，建立外掛電梯時(shí)采取了"居民申請(qǐng)、免費(fèi)安裝、有償使用〞的"代建租用〞模式。而**則試點(diǎn)了所謂的"6+1模式〞，是指由開發(fā)商出資在原有6層住宅頂層加蓋一層，加層房屋出售所得用于補(bǔ)貼電梯安裝與前期保養(yǎng)費(fèi)用，業(yè)主只需支付電梯運(yùn)行費(fèi)。張險(xiǎn)峰認(rèn)為，發(fā)動(dòng)社會(huì)力量投入改造的模式值得肯定，企業(yè)通過先期投入改善了居住條件，自然可以通過后續(xù)效勞收取應(yīng)得的費(fèi)用。在推行這種模式之前，還是需要政府提前做好頂層設(shè)計(jì)和系統(tǒng)規(guī)劃，把各種技術(shù)方法、各種渠道籌措的資金統(tǒng)籌加以考慮，防止重復(fù)建立或單一科目改造帶來新的問題。挖掘新的盈利空間與政府補(bǔ)貼為主的根底設(shè)施改造相比，公共效勞產(chǎn)品的提供和收費(fèi)，可以為企業(yè)參與老舊小區(qū)改造帶來更大的盈利空間。張險(xiǎn)峰告訴記者，老舊小區(qū)改造，其實(shí)可以在建造技術(shù)和產(chǎn)品、地上地下空間的挖潛利用、后續(xù)管理運(yùn)營等環(huán)節(jié)，創(chuàng)造新的盈利空間。比方在土地空間挖潛方面，可以通過優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)，把邊角廢棄土地、地下空間進(jìn)展二次開發(fā)，改為停車、商業(yè)效勞、運(yùn)動(dòng)休閑、養(yǎng)老效勞等設(shè)施，為投入改造的企業(yè)帶來土地經(jīng)營效益。在水系統(tǒng)、供熱、網(wǎng)絡(luò)、電梯改造中，鼓勵(lì)建造商與運(yùn)營捆綁，在運(yùn)營收費(fèi)中實(shí)現(xiàn)資金平衡等等。不過，多位業(yè)內(nèi)人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，與"棚改〞等其他城市更新模式不同，老舊小區(qū)改造過程中，不可防止的要與居民持續(xù)溝通，如何提高居民購置效勞的意識(shí)，顯然是重中之重。愿景明德集團(tuán)承接了勁松小區(qū)等多個(gè)老舊小區(qū)改造的標(biāo)桿工程。其城市更新部門負(fù)責(zé)人告訴記者，光做老舊小區(qū)物業(yè)管理，幾乎是不可能實(shí)現(xiàn)盈利的。老舊小區(qū)普遍存在物業(yè)管理較差的問題，導(dǎo)致居民不滿意，也就不會(huì)主動(dòng)繳物業(yè)費(fèi)，所以公司就沒有意愿進(jìn)展老舊小區(qū)的物業(yè)管理，或者是物業(yè)管理水平越來越差，"這是一個(gè)惡性循環(huán)〞。如何走出這個(gè)循環(huán)？這顯然需要政府部門與企業(yè)做更多的工作。其中，政府部門應(yīng)當(dāng)從制度設(shè)計(jì)、政策法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)政補(bǔ)貼、系統(tǒng)規(guī)劃、市場準(zhǔn)入、公眾參與機(jī)制、推動(dòng)技術(shù)創(chuàng)新和集成應(yīng)用等多方面，進(jìn)展頂層設(shè)計(jì)和因地施策，發(fā)揮政府應(yīng)有的主導(dǎo)作用。同時(shí)，基層、社區(qū)的引導(dǎo)作用不可無視。一位*老舊小區(qū)的居委會(huì)工作人員告訴記者，在是否需要電梯改造的問題上，居委會(huì)組織了居民議事會(huì)和樓門長會(huì)，率先獲得小區(qū)內(nèi)局部積極分子的認(rèn)可；隨后居委會(huì)干局部成10個(gè)工作組，早上7-8點(diǎn)入戶收集老年居民意見，晚上9-10點(diǎn)入戶搜集年輕居民意見，多輪溝通后最終獲得了一致同意。而在企業(yè)層面，上述愿景明德人士告訴記者，他們?cè)?小區(qū)的閑置空地上新建了社區(qū)效勞中心。中心內(nèi)部引入哪些效勞商家，是通過向居民發(fā)放2000多份調(diào)查問卷得到的。同時(shí)，還順應(yīng)居民要求，為社區(qū)街邊二十多年的理發(fā)師傅，裝修改造了二十多平米的營業(yè)空間。目前，該負(fù)責(zé)人介紹，愿景集團(tuán)在勁松小區(qū)的業(yè)務(wù)，收入主要有三個(gè)來源：第一是物業(yè)費(fèi)，相對(duì)較少，但也能彌補(bǔ)當(dāng)前局部運(yùn)營缺口；第二是停車管理，整