某小區(qū)住宅項目全案營銷策劃提案

膠南環(huán)球集團瑯月小區(qū)住宅項目

全案營銷策劃提案

提案報告框架梳理●第一篇：市場把脈●第二篇：項目定位●第三篇：營銷推廣●第四篇：銷售建議●第五篇：規(guī)劃建議●第六篇：商務(wù)報價市場把脈圍繞市場，展開調(diào)研圍繞宗地周邊展開實地調(diào)查及相關(guān)信息搜集、整理，通過大量工作的有序進行，積累有效信息，服務(wù)于項目的前期規(guī)劃及前期市場推廣工作。從膠南區(qū)域現(xiàn)狀出發(fā)，把握市場動態(tài)，洞悉市場變化，找準(zhǔn)市場空缺，有備而來，順勢出擊！膠南城市地位膠南市地產(chǎn)市場調(diào)研NO:1一、膠南城市地位該部分集中解決3個問題：膠南城市價值在哪？膠南發(fā)展前景怎樣？膠南投資置業(yè)吸引力在哪？1、膠南，西海岸價值

膠南市位于青島市區(qū)的海西岸，北緯35°35′至36°08′，東經(jīng)119°30′至120°11′，是青島市的衛(wèi)星城市。海岸線138公里。全市1894平方公里，84萬人口。膠南市冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，年平均氣溫12.1℃，是人們避暑、療養(yǎng)和觀光旅游的濱海勝境。2000年，國家旅游局公布膠南市為中國優(yōu)秀旅游城市。膠南市臨近青島國際機場、膠濟鐵路、濟青高速公路和黃島至青島的輪渡碼頭，海陸空交通十分發(fā)達。

膠南，區(qū)位，氣候，城市規(guī)模、交通…共同見證西海岸之星的未來…

膠南市地處沿海，為海洋性季風(fēng)氣候。年平均氣溫12.1℃。膠南市冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑。年平均降水798.3毫米。膠南一年四季適合旅游。

膠南，氣候，宜人性…作為中國優(yōu)秀旅游城市，膠南食、住、行、游、購、娛六大要素全面發(fā)展，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也不斷加強，品質(zhì)性住宅不斷涌現(xiàn)，在經(jīng)濟大跨步發(fā)展的同時，居民人均收入不斷增加，居民生活質(zhì)量同步提高。膠南已然成長為是一座適宜休閑居住的美麗的現(xiàn)代海濱城市。膠南，休閑宜居福地…膠南自然景觀資源豐富，山海相依，山在海上雄峙，海涌萬千浪花簇?fù)砣荷健?38公里海岸線，138公里海闊山高，令人艷羨。古就有“岸海名山”美譽的大珠山和小珠山，一座蜿蜒黃海之濱，一座矗立膠州灣畔。膠南，138公里海岸線，盡顯山海氣質(zhì)天成…2、膠南，可以預(yù)見的發(fā)展前景2001年，青島市開發(fā)西海岸系列政策出臺實施……2002年，“挺進西海岸”發(fā)展戰(zhàn)略定策……2003年，青島提出構(gòu)筑“三點布局、組團發(fā)展、一線展開”現(xiàn)代化大城市框架的戰(zhàn)略。膠南瑯琊組團、靈山衛(wèi)組團在列，西海岸（黃島、膠南）發(fā)展提速……2006年12月27日，青島膠州灣海底隧道工程在薛家島端正式開工建設(shè)，2011年貫通……2007年，跨海大橋主體工程實施，2008年年底工程完工……2008年，“環(huán)灣保護、擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略，膠南區(qū)域再次升溫……

膠南，海闊憑魚躍，期待新的蝶變…3、膠南與周邊城市縱向比較以開發(fā)區(qū)為參照系，從與居住生活相關(guān)的7個方面綜合數(shù)據(jù)可以顯示出選擇膠南的城市價值，選擇膠南的合理性。在山海景觀、氣候宜人性、居住環(huán)境、城市交通等幾個方面與其他城市相比優(yōu)勢明顯。氣候宜人性發(fā)展前景居住環(huán)境海景資源西海岸區(qū)位選擇膠南

二、膠南市房地產(chǎn)市場調(diào)研

該部分從3個方面展開調(diào)研分析2010年市場回顧及今年青島市地產(chǎn)市場環(huán)境展望膠南地產(chǎn)市場整體特征膠南地產(chǎn)市場板塊劃分2010年年島島城城房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場大大事事記記大事事一一：：樓樓市市欲欲揚揚先先抑抑，，全全年年大大獲獲豐豐收收。大事事二二：：漲漲價價成成為為2010年年主主調(diào)調(diào)。大事事三三：：地價價頻頻頻頻拍拍高高，，各各大大公公司司搶搶地地盤盤。。大事事四四：：保障障房房砝砝碼碼加加重重。大事事五五：：日光光盤盤頻頻現(xiàn)現(xiàn)。。大事事六六：：網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)搖搖號號興興起起、、大事事七七：：政府府為為樓樓市市定定盤盤子子，，遏遏制制房房價價過過快快上上漲漲大事事八八：：樓樓市市調(diào)調(diào)控控政政策策號號稱稱最最嚴(yán)嚴(yán)厲厲的的一一年年。大事事九九：：各各區(qū)區(qū)各各市市成成交交接接連連上上升升，，成成交交量量像像子子彈彈一一樣樣飛飛。。1））地產(chǎn)產(chǎn)市市場場大大背背景景2010年年青青島島全全年年累累計計銷銷售售套套數(shù)數(shù)達達105944套套，，首次次突破破10萬萬套套大關(guān)，，較較2009年年青青島島全全年年累累計計銷銷售售套套數(shù)數(shù)80598套套，，增長長31.4%。其其中中新新建建住住宅成成交交100295套套，，住住宅宅的的總總成成交交面面積積達達9863556平平方方米米。。2010年年上上半半年年完完成套套數(shù)數(shù)39281套套，，下下半半年年66663套套，，下半半年年占到到全全年年銷銷售售套套數(shù)數(shù)的的62.9%，全全市下下半半年年成成交交好好于于上上半半年年。。歷經(jīng)經(jīng)2010年年號號稱稱史史上上最最嚴(yán)嚴(yán)厲厲調(diào)調(diào)控控的的年年份份，，青青島島市市場場非非但但沒沒有有斷斷糧糧斷斷炊，，反反而而取取得得史史無無前前例例的的大大豐豐收收。。2010年年青青島島房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場走走出出一一個個““一一波波三三折折””的的行行情情曲曲線線：：2月月，，房房產(chǎn)產(chǎn)成成交交傳統(tǒng)統(tǒng)低低點點，，4月月份份調(diào)調(diào)控控新新政政““新新國國十十條條””出出臺臺之之后后，，成成交交量量迅迅速速萎萎縮縮，，6月月之之后，，市市場場一一路路緩緩慢慢爬爬升升，，9月月后后，，成成交交放放量量大大增增。?！啊?.29””新新政政之之后后市市場場小小幅回回調(diào)調(diào)，，至至年年底底12月月份份再再次次沖沖高高，，以以14951套套月月度度成成交交完完美美收收官官。。青島島市市2009年年————2010年年全全年年月月度度成成交交走走勢勢圖圖：：膠南市排排在2010年年全市各區(qū)成成交量的的第一名名，膠南南市在2010年度有有兩次月月度成交交超過兩兩千套，，1月份份成交2044套，5月份成成交2431套套，在下下半年至至年末成成交量減減少。2011年青島島房地產(chǎn)產(chǎn)展望關(guān)關(guān)鍵詞土地市場場模式金融銀根根未收縮縮、通脹脹壓力大大商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)分流、、保障性性住房分分流平穩(wěn)增長長2）膠南南市房地地產(chǎn)市場場特征市場板塊塊化更加加明顯，，住房建建設(shè)布局局主要集集中在““兩區(qū)、、兩組團團”，““兩區(qū)””即老城城區(qū)、東東部新區(qū)區(qū)，“兩兩組團””即靈山山衛(wèi)組團團、瑯琊琊組團。。2010年膠南南市開發(fā)發(fā)量加大大，同質(zhì)質(zhì)化樓盤盤較多區(qū)域房價價漲幅繼繼續(xù)放緩緩，房地地產(chǎn)市場場格局變變化微妙妙。經(jīng)濟適用用房、限限價商品品房、城城中村改改造、舊舊城改造造力度繼繼續(xù)加大大。國家宏觀觀調(diào)控后后，中小小戶型成成為膠南南市場主主力，市市場競爭爭壓力繼繼續(xù)加大大，小戶戶型創(chuàng)新新成為首首要課題題。中海等知知名開發(fā)發(fā)商介入入膠南，，本土中中小開發(fā)發(fā)商和中中小盤項項目加大大整合。。隨著青島島跨海大大橋、海海底隧道道、濱海海大道的的開工建建設(shè)，膠膠南房地地產(chǎn)將繼繼續(xù)呈現(xiàn)現(xiàn)穩(wěn)中有有升的態(tài)態(tài)勢。房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控政策策、金融融政策實實施力度度加大，，購房者者更加理理性。外銷市場場的推廣廣拉動了了膠南房房地產(chǎn)市市場的發(fā)發(fā)展。3）膠南市房房地產(chǎn)項項目供應(yīng)應(yīng)量06年110萬萬㎡07年124萬萬㎡08年130萬萬㎡09年150萬萬㎡10年180萬萬㎡4）膠南市房房地產(chǎn)項項目均價價價格變變動趨勢勢西海岸膠膠南新城城區(qū)板塊塊，10年，見見證城市市價值2001年，1200元/平平米2002年，1700元/平平米2003年，2300元/平平米2004年，3000元/平平米2005年，3600元/平平米2006年，4000元/平平米2007年，4300元/平平米2008年，4500元/平平米2009年，6000+元/平米………從價格走走勢看，膠南新城城區(qū)平均均價位以以05年年以前每每年30%-40%的的漲幅力力度演進，，06年年至目前前為止，，漲幅力力度有所所放緩，，但西海海岸膠南南板塊仍仍有潛在的漲漲幅空間間。3、膠南南市地產(chǎn)產(chǎn)板塊劃劃分及區(qū)區(qū)域市場場情況膠南市新新開發(fā)項項目呈現(xiàn)片片區(qū)分布布的格局，，住房建建設(shè)布局主主要集中中在“兩區(qū)區(qū)、兩組組團”。““兩區(qū)””即老城區(qū)、東東部新區(qū)區(qū)?！皟山M團團”即靈靈山衛(wèi)組團、瑯瑯琊組團團。老城板塊塊新城板塊塊靈山衛(wèi)組組團瑯琊組團團1）膠南南市住宅宅項目市市場調(diào)研研數(shù)據(jù)及及分析價位區(qū)間間及裝修修情況項目名稱起價歷史均價裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)去化率備注隆和水岸3820元/㎡4500元/㎡精裝800元/㎡95%香檳海岸4197元/㎡5400元/㎡8200元/㎡毛坯/裝修菜單式裝修600、800元100%預(yù)計新盤5月份上市九方·海悅?cè)A庭4220元/㎡5000元/㎡精裝700元/㎡100%3期預(yù)計10月開盤，均價7000元帝邦·帝海4300元/㎡5200元/㎡精裝1000元/㎡現(xiàn)最低價7930元/平方米瑯琊臺花園3900元/㎡4100元/㎡毛坯無裝修90%坤宇幸?；▓@3500元/㎡毛坯無裝修95%中海熙岸5000元/㎡5500元/㎡毛坯無裝修100%書香曼城一期均價8000元/平方米毛坯無裝修100%一期已售罄，二期開盤時間待定天一畔城7500元/㎡毛坯無裝修（花園洋房）老城區(qū)板板塊項目目情況膠南老城區(qū)住宅項目市場調(diào)研數(shù)據(jù)項目名稱瑯琊臺花園坤宇·幸?；▓@一品名筑海宇嘉園地段瑯琊臺路與長城路交匯處膠南市瑯琊臺路188號位置：膠南市鐵山路263號瑯琊臺路與鐵山路交匯處建筑面積2萬平方2.5萬平方13072平方米物業(yè)類型9棟多層住宅三座綠地花園廣場4棟多層住宅，容積率2.5，綠化率35%多層高層住宅戶型設(shè)計中小戶型為主，65-103㎡70-120㎡73-125㎡80-110㎡項目價格4100元/㎡3800元/㎡4200元/㎡4200元/㎡銷售情況90%95%左右銷售率：100%85%開發(fā)商青島瑯琊臺房地產(chǎn)開發(fā)公司青島坤宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)商：青島城宏置業(yè)有限公司青島海宇置業(yè)有限公司老城區(qū)板板塊特點點：老城區(qū)新新項目開開發(fā)體量量偏小，，多數(shù)為為小盤住住宅項目目。目前前在售項項目大多多處于尾尾盤階段段。老城區(qū)樓樓盤以多多層為主主，相對對同質(zhì)化化，其品品質(zhì)相對對新城區(qū)區(qū)較低。。老城區(qū)整整體配套套齊備，，居住氛氛圍成熟熟，在現(xiàn)現(xiàn)有城市市格局基基礎(chǔ)上不不斷升級級城市基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)。。購買群體體以膠南南本地購購房者為為主，以以居住自自用為主主要用途途。老城區(qū)樓樓盤主力力戶型的的面積為為80——110平方米米。老城區(qū)價價位提升升幅度較較小，目目前老城城區(qū)多層層毛坯房房均價在在4500-5500元/㎡㎡之間。。競爭樓盤盤分析目前老城城區(qū)區(qū)域域沒有在在售項目目，從產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)、社區(qū)區(qū)品質(zhì)、、綜合競爭爭力等方方面，能能夠與本本案平級級競爭的的項目唯唯有天一一畔城。天一畔城城有幾大大優(yōu)勢，，形成較較強的競競爭力：：①區(qū)位上上，距新新城區(qū)較較近，對對外地投投資者吸吸引力強強于本案案；②戶型平平層贈送送部分面面積，增增加了銷銷售賣點點③項目地地塊較大大，區(qū)域域居住環(huán)環(huán)境優(yōu)于于本案，，且地塊塊平整，，有利大大規(guī)模開開發(fā)。④天一集集團前期期項目的的經(jīng)驗及及客戶積積累，形形成強大大的品牌牌號召力力?？山梃b方方面①品牌影影響力②產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新(花花園洋房房、贈送送面積））③產(chǎn)品細細節(jié)品質(zhì)質(zhì)④景觀⑤廣告宣宣傳天一畔城城總用地地面積73772平方方米，總總建筑面面積121884.47平方米，住住宅建筑筑面積70798平方方米，公公建面積積7523.26平方方米。建筑密度度僅為21%，，綠地率率30％％。建成成花園洋洋房居住住戶數(shù)500戶。商業(yè)業(yè)街占地地11922.5平方方米。NO:2產(chǎn)品界定定諳熟產(chǎn)品品，知而而后定“知己知知彼，百百戰(zhàn)不殆殆”，認(rèn)認(rèn)識并理理解自己己的產(chǎn)品，通過過對產(chǎn)品品自身的的認(rèn)知，，提煉賣賣點，探探尋市場機會會點，從從而有效效占有市市場，贏贏得先機機。在調(diào)研及及產(chǎn)品認(rèn)認(rèn)知基礎(chǔ)礎(chǔ)上界定定產(chǎn)品，，精準(zhǔn)定定位，找準(zhǔn)準(zhǔn)位置，，厚積薄薄發(fā)！項目SWOT分分析開發(fā)思路路項目定位位1、項目目SWOT分析析項目優(yōu)勢勢項目劣勢勢項目機會會點項目威脅脅點應(yīng)對策略略1）項目目優(yōu)勢區(qū)域住宅宅價格優(yōu)優(yōu)勢交通路網(wǎng)網(wǎng)優(yōu)勢精品住宅宅優(yōu)勢生活配套套優(yōu)勢2）項目目劣勢項目體量量較小新區(qū)同質(zhì)質(zhì)化項目目分布眾眾多，市市場競爭爭激烈周邊居住住氛圍不不佳3）項目目威脅點點新城區(qū)目目前開發(fā)發(fā)量較大大，新項項目林立立，本案案營銷成成本及風(fēng)風(fēng)險加大大。今年政府府調(diào)控地地產(chǎn)市場場的決心心加強。。金融、、稅收調(diào)調(diào)控的力力度加大大，勢必必對開發(fā)發(fā)商資金金流通、、土地儲儲備、抗抗風(fēng)險能能力是一一個巨大大的考驗驗。未來三年年6萬套套保障房房建設(shè)規(guī)規(guī)劃沖擊擊巨大5）應(yīng)對對策略做好全程程的成本本控制和和收益分分析，嚴(yán)嚴(yán)格把握握每一環(huán)環(huán)節(jié)，努努力追求求地產(chǎn)價價值最大大化；產(chǎn)品定位位走中高高端路線線，在老老城區(qū)凸凸顯領(lǐng)袖袖地位。。以實現(xiàn)現(xiàn)項目品品牌的附附加價值值；在開發(fā)主主題方面面，以科科技、生生態(tài)、環(huán)環(huán)保為中中心，強強化新文文化地產(chǎn)產(chǎn)概念；；做好品牌牌導(dǎo)入和和產(chǎn)品宣宣傳；加強區(qū)域域成熟配配套方面面的宣傳傳；盡量與當(dāng)當(dāng)?shù)卣纬赡酰煌怀鲰椖磕颗涮椎牡牧咙c打打造；強化主流流媒體的的傳播效效應(yīng)；創(chuàng)新思路路，在情情景體驗驗式營銷銷模式下下堅持文文化營銷銷策略和和品牌營營銷策略略；實現(xiàn)現(xiàn)與客戶戶的共鳴鳴。4）項目目機會點點青島經(jīng)濟濟重心西西移大青青島城市市發(fā)展的的拉動六大產(chǎn)業(yè)業(yè)集群拉拉動膠南水城城建設(shè)一路———濱海大大道貫通通，大交交通框架架形成一橋———跨海大大橋即將將通車一隧———海底隧隧道正在在建設(shè)三、項目目定位總體定位位膠南老城城區(qū)高檔檔花園社社區(qū)以老城區(qū)區(qū)市場領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者姿姿態(tài)閃亮亮登場，，創(chuàng)造膠膠南地產(chǎn)的又又一新亮亮點。區(qū)域定位位——大青青島的精精品住宅宅“大青島島的精品品住宅””無疑將將項目上上升了一一個高度度。提升升了其價價值感和和品質(zhì)感感，也是是項目保保值升值值的有力力保障與與號召力力。檔次定位位——膠南南老城區(qū)區(qū)高檔精品樓盤盤1）建筑筑品質(zhì)的的中高檔檔2）價位位的中高高檔3）實現(xiàn)現(xiàn)利益的的最大化化市場定位位——成熟熟居住、、生態(tài)園園林社區(qū)區(qū)形象定位位——文化化、休閑閑、度假假功能定位位——純住住宅花園園社區(qū)建筑風(fēng)格格定位原版托斯斯卡納風(fēng)風(fēng)格建筑筑關(guān)鍵詞：：氣質(zhì)●優(yōu)雅都市市●原汁原味味●托斯卡納納●西班牙皇皇家園林林——意大大利托斯斯卡納建建筑托斯卡納納特色：●文化內(nèi)內(nèi)涵———文藝復(fù)復(fù)興的發(fā)發(fā)源地、、精美絕絕倫的歷歷史文化化?！窬駜?nèi)內(nèi)涵———世界上上很少有有幾個這這樣的地地方，早早晨可以以如此優(yōu)優(yōu)雅地醒醒來?！褡匀粌?nèi)內(nèi)涵———○原生生態(tài)的田田園風(fēng)光光○金色色的托斯斯卡納陽陽光○紅紅色的土土壤，濃綠綠的森林林，挺拔拔的筆柏柏，淺綠綠的橄欖欖樹果園園，鮮紅的番茄茄、葡萄萄酒之鄉(xiāng)鄉(xiāng)○湛藍藍色的大大海浪。?！鹜Π伟蔚陌柋八股缴矫}托斯卡納納建筑內(nèi)內(nèi)涵：手工打打造的的休閑閑氣質(zhì)質(zhì)紅陶瓦瓦鋪就就的屋屋面、、挑空空的塔塔樓、、凹凸凸的陽陽臺、、花式式窗欞欞暖色的的墻面面、深深色的的百葉葉窗天然的的石材材、拱拱券和和柱廊廊、鐵鐵藝裝裝飾托斯卡卡納風(fēng)風(fēng)格示示意小小高高層花園洋洋房示示意普通多多層示示意風(fēng)格定定位建筑立立面、、材質(zhì)質(zhì)、社社區(qū)配配套風(fēng)風(fēng)格、、景觀園園林、、社區(qū)區(qū)小品品、露露臺設(shè)設(shè)計、、內(nèi)部裝裝飾、、戶型型布局局等方方面盡盡顯意大利利風(fēng)情情的獨獨有魅魅力?。⊥兴箍{風(fēng)風(fēng)格建建筑西班牙牙風(fēng)情情皇家家園林林紅陶筒筒瓦、、弧型型墻、、鐵藝藝、陶陶藝掛掛件等，以以及小小拱璇璇、文文化石石外墻墻、紅紅色坡屋頂頂、圓圓弧檐檐口等等圍合合庭園園景觀觀。價格定定位——中中高端端價位位運行行預(yù)計本本案項項目小小高層層均價價約為為5000-5500元元/平方米米，花花園洋洋房均均價在在7000-7500元元/平平方米，普普通多多層均均價在在5500-6000元元/平平方米米。裝修定定位——毛毛坯銷銷售客戶群群定位位居家自自用投資置置業(yè)本地置置業(yè)者者以居居家自用為為主，，形成成濃郁的居居住氛氛圍，，提高社區(qū)區(qū)入住住率。。本地二二次置置業(yè)、、青島島及周邊區(qū)區(qū)域投投資者者，關(guān)關(guān)注產(chǎn)品品品質(zhì)以以及投投資價價值和前景景，認(rèn)認(rèn)同感感較強強?？蛻羧喝簛碓丛唇缍ǘǎ?））膠南南本土土精英英：在在膠南南工作作的本本土政政府機機關(guān)、、部分分中層層領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)，公公務(wù)員員。（2））膠南南社會會各界界成功功人士士、知知富階階層、、私營營企業(yè)業(yè)主。。（3））膠南南企業(yè)業(yè)單位位中層層以上上領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)。企企業(yè)職職業(yè)經(jīng)經(jīng)理人人、教教職工工：膠膠南水水城、、膠南南大學(xué)學(xué)城開開發(fā)過過程中中的企企業(yè)職職工、、教職職員工工購房房；（4））青島島市區(qū)區(qū)、開開發(fā)區(qū)區(qū)、膠膠南市市區(qū)及及鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)，投投資置置業(yè)人人群。。（5））省內(nèi)內(nèi)東營營、淄淄博、、濰坊坊等向向往濱濱海生生活、、度假假者。。（6））省外外東三三省人人群。。置業(yè)特特征分分析開始注重居住質(zhì)質(zhì)量、、生活活品質(zhì)等需求求，對對價格格的承承受能能力已已趨于于飽和和。社區(qū)的的居住住人群群與圈圈內(nèi)活活動人人群的的層次次，開開始成成為影影響他他們置置業(yè)的的因素素。置業(yè)已已不再再單純純的為為了滿滿足居居住，，人文文環(huán)境境的營營造與與物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)的細細節(jié)是是他們購購房的的首選選因素素。NO:3第三篇篇、營營銷推推廣整合營營銷是是房地地產(chǎn)企企業(yè)對對未來來將要要進行行的營營銷推推廣活動動進行行整體體、系系統(tǒng)籌籌劃的的超前前決策策。是是房地地產(chǎn)全程程策劃劃營銷銷的重重頭戲戲，是是營銷銷策劃劃水平平與銷銷售技巧巧的高高度結(jié)結(jié)合，，需要要高度度的專專業(yè)化化運作作。該該部分將將是項項目推推廣的的理論論策源源地。。推薦案案名環(huán)球●●瑯月月園案名釋釋義：：1）直直接訴訴求項項目位位于瑯瑯琊臺臺路賣賣點。。2）““瑯月月園””直接接表達達核心心訴求求，瑯瑯，一一種美美玉，，和月月字搭搭配，，給與與消費費者一一種想想象的的空間間。表表現(xiàn)一一種悠悠遠的的居住住氛圍圍。3）““環(huán)球球”有有效擴擴大企企業(yè)知知名度度。備選案案名環(huán)球●●鹿鳴鳴苑案名釋釋義：：1）非非常自自然化化，鹿鹿，美美好的的原生生感覺覺；鳴鳴，美美好的的自然然之音音；主推廣廣告語語：好地段段，““慢””生活活高炮：：美好生生活需需要慢慢慢來來樓體：：在幸福福之上上于于繁華華深處處其他廣廣告推推廣語語膠南首首席生生態(tài)園園林景景觀大大宅膠南老老城區(qū)區(qū)花園園社區(qū)區(qū)歐洲情情懷，，魅力力生活活享受觸觸手可可及的的便利利生活活營銷策策略項目作作為中中高端端品質(zhì)質(zhì)的樓樓盤，，因此此在推推廣策策略上上我司司認(rèn)為為應(yīng)重重點采采用以以下策策略：：文化營營銷策策略文化營營銷是是給產(chǎn)產(chǎn)品注注入一一定的的文化化元素素，使使得消消費者者在消消費產(chǎn)產(chǎn)品和和選擇擇品牌牌的時時可以獲獲得心心靈上上的共共鳴和和價值值上的的認(rèn)同同。價格營營銷策策略采用靈靈活的的多種種形式式價格格策略略。品質(zhì)營營銷策策略樹立項項目的的品質(zhì)質(zhì)形象象，不不斷地地釋放放項目目的賣賣點。。情景體體驗式式營銷銷是一種種主動動營銷銷思路路，改改變了了普通通被動動式銷銷售思思路。。是先先前創(chuàng)創(chuàng)造一一種未未來的的新生生活方式式，讓讓客戶戶提前前感知知，實實現(xiàn)了了消費費者與與未來來生活活的對對接，，增強強客戶戶的購購買欲欲。推廣過過程中中應(yīng)把把握的的重點點整合區(qū)區(qū)域資資源，，發(fā)揮揮區(qū)域域優(yōu)勢勢，強強化完完善配配套。。抓住主主流媒媒體及及重要要事件件，加加大前前期造造勢力力度。。把握重重要節(jié)節(jié)點，，靈活活運用用價格格策略略調(diào)整整。進行軟軟文創(chuàng)創(chuàng)意，，強化化概念念炒作作。做好客客戶管管理。。1）圈圈層營營銷以膠南南大盤盤的姿姿態(tài)入入市———強強力造造勢，，從開開始即即盡顯大氣氣，彰彰顯品品質(zhì)??！重視項項目前前期造造勢宣宣傳，整個個多方方媒體體資源源，重重視廣廣告宣宣傳力力度以以及實際效效果，，在項項目未未啟動動前即即引起起市場場轟動動，引引起廣廣泛的的關(guān)注注。統(tǒng)一的的風(fēng)格格基調(diào)調(diào)，清晰晰而周周密的的推廣廣思路路，形形成貫貫穿始始末的的整條條營銷銷脈路。。注重口口碑傳傳播、圈層層營銷銷，借借助關(guān)關(guān)系網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、、圈層層影響響宣傳傳本案案，信信息直達有有效客客戶，，同時時要始始終保保持項項目較較高的的美譽譽度。。重視客客戶積積累，確保保客戶戶渠道道的暢暢通，，實現(xiàn)現(xiàn)新老老客戶戶的互互動影影響。。2）活活動營營銷策策略特色活活動+營銷銷宣傳傳項項目品品牌與與開發(fā)發(fā)商品品牌的的結(jié)合合問題題我們對對活動動應(yīng)全全面認(rèn)認(rèn)識：：搞活動動≠變變相促促銷：不應(yīng)該該以為為促銷銷而活活動，，而應(yīng)應(yīng)注重重活動動的立立體宣宣傳效效果，，除短短期提提高項項目關(guān)關(guān)注度度和銷銷售進進度外外，在在提升升項目目形象象、增增強美美譽度度、制制造社社會熱熱點話話題等等方面面作用用巨大大，應(yīng)應(yīng)該得得到足足夠的的重視視。普通活活動不不如不不做：要做特特色活活動，，一般般性活活動或或者因因活動動組織織運作作不力力反而而影響響項目目的美美譽度度，對對項目目造成成負(fù)面面影響響?；顒右灰欢ㄒ盐瘴諘r機機：與社會會熱點點事件件的結(jié)結(jié)合以以及項項目本本身的的營銷銷活動動首先先掌握握“天天時””，找找準(zhǔn)時時機，，展開開全面面推廣廣活動動，可可以收收到事事半功功倍的的效果果。特色活活動之之一青島西西方建建筑價價值論論壇形式：：論壇壇形式式活動結(jié)結(jié)合點點：意意大利利、德德國建建筑形形態(tài)比比較，，青島島城市市價值值時機：：項目目熱銷銷期其他活活動等等托斯卡卡納陶陶醉之之旅———托托斯卡卡納3日游游抽獎獎活動動我有一一棵橄橄欖樹樹———社區(qū)區(qū)橄欖欖樹園園一人人一棵棵樹植植樹活活動托斯卡卡納，，韻動動之夏夏———中國國青島島（膠膠南））首屆屆沙灘灘篝火火酒會會3)體體驗式式營銷銷策略略“體驗驗式””營銷銷讓顧顧客置置身于于社區(qū)區(qū)環(huán)境境中，，通過過新古古典主主義風(fēng)風(fēng)格的樣樣板間間、西西班牙牙風(fēng)情情園林林、英英式物物業(yè)服服務(wù)體體會社社區(qū)將將來的生活活場景景和服服務(wù)。。通過以以下途途徑，，營造造氛圍圍，身身臨其其境：：概念化化風(fēng)格格的界界定托斯卡卡納風(fēng)風(fēng)情生生活推推介、、演繹繹重細節(jié)節(jié)、重重品味味的室室內(nèi)裝裝修、、裝飾飾體驗式式互動動活動動樣板間間展示示與體體驗樣樣板區(qū)區(qū)的構(gòu)構(gòu)建和和維護護英式管家服服務(wù)售樓現(xiàn)場人人員“五星級”的服務(wù)（（咖啡、葡葡萄酒、茶茶）4)情景景營銷策略略“情景式””營銷讓顧顧客至于社社區(qū)環(huán)境中中，通過園園林的水、、雕塑、小品、音樂樂和樣板間間的內(nèi)部裝裝飾、售樓樓處的人員員服務(wù)讓消消費者完全融入入到高檔品品質(zhì)社區(qū)的的生活情景景中去，達達到促進銷銷售的目的。通過以下途途徑，營造造氛圍，身身臨其境：：售樓處內(nèi)外外場氛圍的的營造售樓處的音音像展示銷售人員的的描述與客客戶的互動動園林、水景景、音樂、、燈光樣板間音樂樂、生活用用品5）銷控策策略策略1：銷量控制制法銷售過程中中，保持多多層房源，，分時間段段依市場變變化情況，，按一定比比例面市，，這樣可以以有效地控控制房源，，后期的好好房源面市市時，正處處于價格的的上升期，，可以取得得比較好經(jīng)經(jīng)濟效益。。策略2：價格控制制法價格控制應(yīng)應(yīng)以“高開開高走”，，分時間段段制定出不不斷上升的的價格走勢勢，價格控控制的原則則為“穩(wěn)步步走高，并并留有升值值空間”，，這樣既能能吸引投資資，又能吸吸引消費。。樓層差價價的變化并并非是直線線型的成比比例變化，，應(yīng)按心理理需求曲線線變化，隨隨著心理需需求的變化化呈不規(guī)劃劃變化。策略3：時間控制制法以銷售時間間為基礎(chǔ)根根據(jù)不同的的時間段，，確定與之之對應(yīng)的銷銷量和價格格，并且圍圍繞該時間間段的訴求求重點進行行營銷。廣告目標(biāo)廣告?zhèn)鞑チαη笫箻潜P盤及開發(fā)商商擁有較高高知名度，，并配合銷銷售，在廣告告投放合理理的情況下下，在短期期內(nèi)掀起購購買熱潮。。短期目標(biāo)迅速打開樓樓盤知名度度在前期造成成轟動使信息傳播播到位，促促進銷售長期目標(biāo)樹立明確正正面的品牌牌形象為后期發(fā)售售樓盤奠定定基礎(chǔ)以目前膠南南及周邊地地區(qū)媒體狀狀況與目標(biāo)標(biāo)對象的行行為習(xí)慣為為前提，并并能迅速、、直接、清晰晰又廣泛地地使我們的的信息傳達達到目標(biāo)對對象，能有有效地使用用我們的廣廣告費，同時符符合以下標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，并完完成我們的的傳播目標(biāo)標(biāo)，則為我我們選擇媒媒體的依據(jù)據(jù)。1、平面媒媒體（1）樓書書、折頁及及單頁等2、戶外廣廣告（1）工地地圍擋（2）道旗旗和公交站站牌廣告（3）高炮炮3、報紙廣廣告：（1）《半半島都市報報》、（2）《青島島晚報》（（3）《《青島早報報》4、電視廣廣告及廣播播廣告5、網(wǎng)絡(luò)宣宣傳：青島新浪網(wǎng)網(wǎng)、青島搜搜房網(wǎng)、青青島房地產(chǎn)產(chǎn)網(wǎng)、青島島新聞網(wǎng)7、其他宣宣傳方式：車體廣告告、房展會會等廣告媒體組組合SP活動（一）SP活動動目的1、通過SP活活動激勵目目標(biāo)對象購購買本項目目2、通過與與廣告和PR活活動的組合合，擴大知知名度，樹樹立本項目目明確正面的品牌形形象。（二）、SP活動組組合根據(jù)銷售情情況和進度度，在不同同時期采取取不同的策策略何不同同的手段，，如認(rèn)購期期采取折扣方式式，展銷會會期間使用用特價、或或聯(lián)合優(yōu)惠惠等方式。。充分利用用客帶客優(yōu)優(yōu)惠促進銷售等等等。SP活動建建議1：項目面市市新聞發(fā)布布會2：房展會會3：業(yè)主聯(lián)聯(lián)誼會4：其它活活動組織業(yè)主參參加櫻桃節(jié)節(jié)，采摘節(jié)節(jié)、植樹節(jié)節(jié)、教師節(jié)節(jié)、圣誕節(jié)節(jié)、元旦、、春節(jié)，為為業(yè)主送上節(jié)的的的祝?；蚧蚨Y品等營銷階段模模擬根據(jù)本案的的銷售周期期、推案順順序和銷售售節(jié)奏，將將本案的營銷銷過程模擬擬分為以下下幾段：市場分析期期推廣引導(dǎo)及及銷售準(zhǔn)備備期；開盤發(fā)售期期；強銷期；調(diào)整期清盤期第一階段：：市場分析析期（1個月）任務(wù)：充分市場調(diào)調(diào)查，對產(chǎn)產(chǎn)品定位、、競爭樓盤盤、推廣渠渠道、推廣廣廣告語等等準(zhǔn)備工作重點：：樓盤設(shè)計研研討項目周邊競競爭樓盤狀狀況（價格格、推廣等等）；項目項目的的市場定位位目標(biāo)客戶的的界定及分分析，信息息直達客戶戶渠道；賣點整合項目推廣主主題和廣告告語的提出出策劃及設(shè)計計溝通，進進行物料設(shè)設(shè)計、銷售售現(xiàn)場及展展覽布置、、報稿、戶戶外等各種種廣告的文文案撰寫及及設(shè)計，SP活動組組織準(zhǔn)備等等選擇適當(dāng)?shù)牡拿襟w工具具和時機，，進行推廣廣，并檢測測推廣效果果第二階段：：推廣引導(dǎo)導(dǎo)及銷售準(zhǔn)準(zhǔn)備期（4個月）造造勢勢及策略擬擬定，打開開知名度任務(wù)：各項媒體研研討、制作作、驗收并并完成公開開前一切準(zhǔn)準(zhǔn)備工作。。利用媒體體、樓盤形形象打開知知名度，讓讓消費者產(chǎn)生期期盼心理，，并利用戶戶外廣告等等醞釀大的的氣勢。工作重點：：制定項目VI形象設(shè)設(shè)計、售樓樓處裝修設(shè)設(shè)計及施工工、宣傳物物料準(zhǔn)備、、銷售物料料準(zhǔn)備、銷銷售人員確確定及培訓(xùn)；重重要地點懸懸掛戶外及及圍擋、高高炮廣告，，刊登引導(dǎo)導(dǎo)性報紙文文稿，舉行行小型SP活動、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)宣傳推廣主題：：慢生活廣告語：環(huán)球●瑯月月園，好地地段的“慢慢生活”媒體表現(xiàn)現(xiàn)：物料＋戶戶外廣告告＋項目目網(wǎng)站＋＋平面廣廣告＋SP活動動SP活動動：藝術(shù)品公公開征集集（雕塑塑）及原原創(chuàng)作品品評選活活動第三階段段：開盤盤發(fā)售期期（2個個月）制制造轟動動任務(wù)：公開發(fā)售售以立體體廣告組組合方式式，吸引引大量購購買人潮潮，并加加強樓盤盤訴求，，以猛烈攻勢勢廣告，，塑造獨獨特的品品牌形象象，達成成銷售高高潮及高高成交率率。此階階段運用會員員銷售、、優(yōu)勢房房源鎖控控、階段段性主力力價策略略、公開開漲價策策略，鎖鎖定并篩選客客戶。累累計簽約約30%，累計計回款20%。。工作重點點：刊登公開開報紙廣廣告舉辦SP與PR活動動現(xiàn)場炒作作與DS（直銷銷）并行行發(fā)布新聞聞稿持續(xù)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)宣傳推廣主題題：“環(huán)球●●瑯月園園”成功功開啟慢慢生活，，盛大開開盤；“環(huán)球●●瑯月園園”開開盤，靜靜候君駕駕媒體表現(xiàn)現(xiàn)：平面廣告告＋戶外外廣告+網(wǎng)絡(luò)廣廣告+電電視廣告告SP活動動：開盤活動動原創(chuàng)藝術(shù)術(shù)品的評評選揭曉曉活動膠南首座座健康社社區(qū)揭幕幕活動第四階段段：強銷銷期（5個月））創(chuàng)創(chuàng)造銷銷售佳績績?nèi)蝿?wù)：發(fā)布銷售售率及人人潮搶購購消息，，提高銷銷售率，，壓低退退房率。。安排系系列性廣告、、促銷活活動以及及參展活活動，營營造市場場熱點，，利用已已成交客客戶直效效銷售擴大客客源。本本階段銷銷售周期期為5個個月。預(yù)預(yù)估住宅宅銷售可可達到70%簽簽約、60%回款。工作重點點：持續(xù)刊登登報紙廣廣告大量發(fā)放放宣傳品品調(diào)整產(chǎn)品品走勢及及銷售情情況并調(diào)調(diào)整廣告告訴求主主題持續(xù)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)宣傳推廣主題題：獨創(chuàng)式規(guī)規(guī)劃、景景觀園林林等本案案各亮點點逐點推推出媒體表現(xiàn)現(xiàn)：平面廣告告＋實景景展示＋＋戶外廣廣告第五階段段：調(diào)整整期（1個月））根根據(jù)市市場調(diào)整整銷售政政策任務(wù)：塑造個案案之狂銷銷與成功功形象，，補救銷銷售死角角，加強強知名度度，并以以證人廣廣告方式式發(fā)布，，增加客客戶認(rèn)同同感，以以達成圓圓滿銷售售成果。。預(yù)估住住宅銷售售可達到到75%簽約、、65%回款。。工作重點點創(chuàng)再新的的廣告高高潮舉辦大型型PR活活動加強現(xiàn)場場人員銷銷售持續(xù)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)宣傳推廣主題題：環(huán)球●瑯瑯月園，，訴說對對城市的的尊重軟廣：時光雕刻刻的建筑筑，見證證城市輝輝煌媒體表現(xiàn)現(xiàn)：平面廣告告＋實景景展示＋＋戶外廣廣告第六階段段：清盤盤期（4個月））消化剩剩余房源源銷售及及二期項項目準(zhǔn)備備任務(wù)：利用項目目服務(wù)和和景觀社社區(qū)的推推廣，使使市場對對項目品品牌產(chǎn)生生尊崇態(tài)態(tài)度；形形成對未未來環(huán)球球●瑯月月園生活活的美好好向往和和良好的的口碑傳傳播，進進而維持持項目銷銷售熱度度。同時進行行項目二二期準(zhǔn)備備。預(yù)估住宅宅銷售可可達到95%簽簽約、90%回回款。推廣主題題：產(chǎn)品工程程形象展展示，樓樓盤幾近近售罄的的信息發(fā)發(fā)布媒體表現(xiàn)現(xiàn)：平面廣告告＋SP活動項目明細費用預(yù)算（比例）總體預(yù)算（總銷額*0.8%）1一、售樓處軟布置（文化收藏品等、裝修費、家具、產(chǎn)品形象布置（POP板等）10.5%二、樣板房2套（裝修費、設(shè)計費）13%三、銷售道具沙盤、效果圖、DM、樓書、信封、信紙、包袋、禮品6%四、媒體廣告電視廣告、平面媒體廣告、戶外宣傳廣告、網(wǎng)絡(luò)宣傳廣告路牌、高炮廣告46.5%五、SP活動（含產(chǎn)品推介會、客戶活動費用）20%六、其他銷售管理軟件、網(wǎng)站制作、宣傳片制作等4%推廣費用用估算根據(jù)我司司的行業(yè)業(yè)經(jīng)驗,本項目目廣告費費用按照照總銷售售額的0.8%計算。。項目投資資效益概概算預(yù)計本案案項目小小高層均均價約為為5000-5500元/平平方米，，花園洋洋房均價價在7000-7500元/平方米，普普通多層層均價在在5500-6000元/平平方米。。項目一期期成本包包含土地地出讓費費90萬萬元/畝畝，建安安成本及及稅費、、配套費費等其余余費用3018元/平方米米，總計計4368元/平方米米，一期期總成本本207436320元元。項目小高高層建筑筑面積8970平方米米，多層層建筑面面積24570平方米米，花園園洋房建建筑面積積13950平方米。理想估計計：項目一期期總銷售售金額：：8970㎡××5500元/㎡+24570㎡××6000元/㎡+13950㎡××7500元/㎡=301380000元元，項目一期期總成本本：47490㎡×4368元/㎡㎡=207436320元。。項目總利利潤：93943680元，，投資回報報率：45%保守估計計：項目一期期總銷售售金額：：8970㎡××5000元/㎡+24570㎡××5500元/㎡+13950㎡××7000元/㎡=277635000元元，項目一期期總成本本：47490㎡×4368元/㎡㎡=207436320元。。項目總利利潤：70198680元，，投資回報率：：34%NO:4第四篇銷售建議篇園林景觀規(guī)劃劃方面強化主題性、、概念性以環(huán)保、生態(tài)態(tài)、科技為中中心（細節(jié)方面包包括主題廣場場、景觀、社社區(qū)入口、人人行道和車道道、地下車庫、地上車車庫、停車位位、會所、公公共配套等，，見word部分）3、樣板間裝裝修建議建議采用2種種以上風(fēng)格進進行裝修。如如：新古典主主義風(fēng)格、地中海風(fēng)風(fēng)格、現(xiàn)代中中式風(fēng)格等。。新古典主義義風(fēng)格重視室內(nèi)托托斯卡納元素素（鐵藝、石石材、玻璃器器皿、油畫等）元素素的運用。4、安防智能能化建議5、物業(yè)服務(wù)務(wù)建議項目梯次銷售售節(jié)奏及步驟驟建設(shè)周期建議議雖然項目體量量較小，但從從銷售角度考考慮，建議項項目一期分小高層和多層、花園洋洋房兩部分開發(fā)，，先建設(shè)多層及花花園洋房，并并將臨近項目目一期的中心心景觀打造出亮點點，建立項目目樣板區(qū)域，，其次開發(fā)小小高層。待項目一期銷銷售進入尾聲聲，進行項目目二期開發(fā)。。銷售節(jié)奏建議議本項目內(nèi)各戶戶型及所在位位置存在差異異，為保證銷銷售的戶型面面積配比合理理，使銷售工作能能夠順利進行行，因此我司司提出以“梯次銷售”的銷控方式式，以縮小消消費者的選擇范范圍，使其能能在我們所引引導(dǎo)的范圍之之內(nèi)選擇購買買。第一階段推出項目南側(cè)多層，為項目打下下堅實的基礎(chǔ)礎(chǔ),使項目有一個個良好的市場場反映。第二階段推出：花園洋房，市場相對成成熟的情況下下，推出本項目的的花園洋房樓樓座，進行提提價銷售，獲獲取最大利潤。第三階段推出：小高層和剩余余房源，利用前期項項目熱銷優(yōu)勢，促進進銷售。以增增強的購買信信心，滿足不不同客戶的不同需要。。銷售時機、周周期及條件建建議為保證開發(fā)商商的快速回籠籠資金，建議議項目于現(xiàn)階階段進入預(yù)熱熱期，于取得預(yù)預(yù)售證件后正正式進入銷售售期,計劃銷銷售期為12個月。項目即將正式式開始投資運運轉(zhuǎn)，以最短短的時間回籠籠資金是當(dāng)前前的首要目的，，為實現(xiàn)這一一目的建議于于5月份進入入預(yù)熱期。在在此時間對市場進進行預(yù)熱，感感知市場，爭爭取項目在8月份開盤。。為促進項目提早早上市，避免免客戶分流，，應(yīng)加快工程程進度及辦理理預(yù)售證速度。銷售弊端規(guī)避避分析1、強調(diào)本項項目自身老城城區(qū)優(yōu)越地段段，全功能配配套。2、通過產(chǎn)品品差異化定位位，有利分流流客戶群體。。3、采用“梯梯次銷售”模模式，有序推推出市場，實實現(xiàn)銷售控制制。4、通過內(nèi)部部認(rèn)購的方式式實現(xiàn)銷售任任務(wù)，以價格格攀升刺激成成交。5、將多層區(qū)區(qū)域的相關(guān)配配套建設(shè)完成成，建立樣板板區(qū)域，為項項目的整體形形象打下堅實實的基礎(chǔ)?！皥F購”方式式創(chuàng)新建議將以前的“大大團購”創(chuàng)新新為“小團購購”方式，以以“與朋友住在一起””作為宣傳主主題，每10個單位即可可成為團購團體，獲得得團購的優(yōu)惠惠，促進銷售售。付款方式建議議根據(jù)我司多年年的銷售經(jīng)驗驗，75%的的買家都會選選擇銀行按揭這種付付款方式，選選擇一次性或或其他付款方方式的消費者都僅僅是少數(shù)，因因此我司建議議可供選的付付款方式盡量簡單單，避免消費費者因無法選選定付款方式式而延長購買決定定作出的時間間。付款方式一次性付款建筑分期付款銀行按揭或公積金貸款定金人民幣10000元于簽署認(rèn)購書后十天內(nèi)簽署預(yù)售合同時支付（扣除定金）30%30%30%-60%簽署認(rèn)購書后一個月65%30%－三個月－20%六個月－10%九個月－10%接入伙通知書時支付5%－－二期土地獲得得建議因本項目地塊塊分二次掛牌牌，所以開發(fā)發(fā)節(jié)奏只能分分二期進行，，第2期土地如何有有利獲得，將將直接影響整整個開發(fā)項目目的投資效益益。我公司認(rèn)為：既既要排擠潛在在的競爭對手手，又要爭取取低價摘牌。。為了達到此目的，，初步建議從從以下幾個方方面考慮：1、第2期土地與與第1期土地地進行統(tǒng)一的的整體規(guī)劃設(shè)設(shè)計和建筑設(shè)設(shè)計，并且為為后期開發(fā)留留有余地，在在產(chǎn)品整體效效果上排擠競競爭對手；2、第2期土地掛掛牌前，出具具評估報告時時，公關(guān)評估估機構(gòu)，從技技術(shù)上有意提提高地面建筑筑物和其它地地面附著物的的價值，降低低土地價值。。因為是貴公公司的廠區(qū)，，從拆遷補償償成本上讓潛潛在的競爭對對手望而卻步步，貴公司因因此也達到了了低價拿地的的目的；3、受新國八八條和持續(xù)加加息的影響，，今年房地產(chǎn)產(chǎn)市場必定不不如2010年，可以預(yù)預(yù)見降溫甚至至出現(xiàn)持續(xù)低低迷狀態(tài)，及及土地市場必必定受到影響響，開發(fā)商缺缺乏拿地積極極性；預(yù)測下下本年土地市市場的影響會會充分顯現(xiàn)，，這正是拿地地最佳時機。。因此，建議議準(zhǔn)確把握本本市房地產(chǎn)市市場低潮時機機，以長遠的的戰(zhàn)略眼光，，精心策劃低低價拿地。4、以小產(chǎn)權(quán)權(quán)性質(zhì)的職工工宿舍樓名義義部分帶建，，然后以掛牌牌或者補辦手手續(xù)的形式，，既排擠了潛潛在競爭對手手，又保證了了低價拿地。。這種辦法須須充分咨詢，，且行政部門門有很好關(guān)系系。5、整合與公公關(guān)政府高層層關(guān)系，爭取取當(dāng)?shù)卣叩牡膬A斜和支持持。其它有助于項項目實現(xiàn)收益益最大化的可可行建議1、控制開發(fā)發(fā)節(jié)奏，根據(jù)據(jù)市場發(fā)展態(tài)態(tài)勢，易早不不宜遲，爭取取上半年早日日啟動2、控制銷售售節(jié)奏，采取取靈活的銷售售策略，確保保量和價按計計劃運行。既既提高銷售收收入，又提高高資金回籠速速度，降低成成本。3、產(chǎn)品定位位方面，規(guī)劃劃和建筑設(shè)計計創(chuàng)意進行優(yōu)優(yōu)化整合，目目的是追求產(chǎn)產(chǎn)品的差異化化創(chuàng)新，在區(qū)區(qū)域樓盤中突突出強有力。。因此，在價價格定位方面面可充當(dāng)領(lǐng)袖袖地位，超越越于區(qū)域樓盤盤。4、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)的優(yōu)化方面面，包括；商商業(yè)地產(chǎn)部分分的面積、住住宅地產(chǎn)的產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)等，，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的的優(yōu)化對開發(fā)發(fā)收益營銷很很大，具體見見我公司的產(chǎn)產(chǎn)品定位中關(guān)關(guān)于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)的建議。5、第2期地地塊銜接時機機的把握，目目的縮短開發(fā)發(fā)時間，降低低開發(fā)成本，，追求穩(wěn)健的的銷量和價格格。6、確定合作作關(guān)系，與施施工方、主材材和配套設(shè)施施供應(yīng)方達成成增加墊資比比例或延期付付款時間或降降低付款比例例或者用房抵抵工程款等協(xié)協(xié)議。解決開開發(fā)資金短缺缺問題，降低低融資成本。。7、無產(chǎn)權(quán)部部分，包括：：停車場、閣閣樓、或部分分車庫，或部部分儲藏室，，不算容積率率，不開發(fā)票票，減少稅金金。NO:5第五篇規(guī)劃建議篇開發(fā)思路開發(fā)總思路建建議價值體現(xiàn)和運運作要點核心價值體系系地產(chǎn)價值最大大化的概述可借鑒的項目目開發(fā)思路對本項目開發(fā)發(fā)總思路建議議本項目應(yīng)把握握以下幾點：：在產(chǎn)品定位上上，突出文化化內(nèi)涵，規(guī)劃劃建筑設(shè)計進進行創(chuàng)意整合合，差異化創(chuàng)創(chuàng)新，相對競競爭樓盤，品品質(zhì)持續(xù)保持持領(lǐng)先地位。。在開發(fā)節(jié)奏上上，分期啟動動，前期以小小體量作為啟啟動區(qū)，突出出亮點，以高高姿態(tài)閃亮登登場，達到市市場認(rèn)識度。。適時把握前期期入市成功機機遇，吸引消消費群體，后后期大體量展展開，拉升價價位，把后期期作為利潤突突破重點，以以實現(xiàn)地產(chǎn)價價值最大化。。以高品質(zhì)的產(chǎn)產(chǎn)品塑造企業(yè)業(yè)品牌，同時時，企業(yè)品牌牌主推項目的的銷售，以獲獲得品牌附加加值。在推廣方面，，要不斷地強強化老城區(qū)成成熟居住概念念和品質(zhì)概念念，并配合區(qū)區(qū)域資源，發(fā)發(fā)揮板塊優(yōu)勢勢。本項目的價值值體現(xiàn)和運作作要點價值體現(xiàn)：板塊價值、即即品質(zhì)價值時間價值、品品牌價值因此項目應(yīng)把把握三個要點點：啟動區(qū)、節(jié)奏奏、利潤實現(xiàn)現(xiàn)模式項目核心價值值體系第一大價值：：區(qū)域價值-----老城城區(qū)成熟板塊塊第二大價值：：復(fù)合價值-----商業(yè)業(yè)/教育（居居住、休閑、、消費、人文文與景觀相結(jié)結(jié)合的復(fù)合價價值體系）第三大價值：品質(zhì)價值-----規(guī)劃劃和建筑設(shè)計計方面的的差異化創(chuàng)新新地產(chǎn)價值最大大化的概述投資相對高額額利潤率地產(chǎn)價值最大大化影響地產(chǎn)價值值主要因素的的定性分析可借鑒的開發(fā)發(fā)思路即墨萬科·四四季花城城陽萬科·魅魅力之城企業(yè)品牌全程營銷項目品質(zhì)開發(fā)思路+++走高端路線，，實現(xiàn)地產(chǎn)價價值最大化設(shè)計理念順應(yīng)時代發(fā)展展設(shè)計思想，，力求打造高高品質(zhì)社區(qū)，，努力營造一個立意新穎穎、功能布局局合理、結(jié)構(gòu)構(gòu)清晰、交通通便利、適宜宜與人居住的安安靜、安全、、衛(wèi)生、舒適適的具有鮮明明特色的現(xiàn)代代化的城市生活活片區(qū)。規(guī)劃以花園洋洋房為主要服服務(wù)目標(biāo)。注重中心廣場場綠化和社區(qū)景觀節(jié)點的設(shè)計，不僅僅要給人們以以駐足休息的的空間場所，，還要營造清幽幽自然的庭院院環(huán)境和居家家環(huán)境氛圍。。居住區(qū)域內(nèi)內(nèi)有較大面積的的環(huán)境設(shè)計，，形成人性化化的高檔公共共環(huán)境空間。。在建筑的設(shè)計計上，我們集集使用性、舒舒適性、觀賞賞性為一體，，充分考慮入住住者的活動和和感受以及與與周邊環(huán)境相相結(jié)合的建筑筑體系，通過規(guī)規(guī)劃設(shè)計，形形成具有特色色，品位較高高的建筑風(fēng)格格。規(guī)劃總平面圖圖景觀示意圖規(guī)劃功能示意意圖規(guī)劃道路示意意圖局部景觀圖建筑風(fēng)格示意意圖

小高高層花園洋房示意圖普通多層示意意圖戶型設(shè)計建議議戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計計建議：①傳統(tǒng)南臥北北廳結(jié)構(gòu)和現(xiàn)現(xiàn)代創(chuàng)新結(jié)構(gòu)構(gòu)；②透明、通風(fēng)風(fēng)、外向視野野寬闊；③大客廳、大大主臥；④客廳與餐廳廳通透；⑤廚衛(wèi)窗戶朝朝外；⑥減少走廊和和拐角，增加加得房率；⑦寬景大陽臺臺、飄窗；⑧設(shè)置玄關(guān)：：空調(diào)位、衣衣柜位、出入入門處掛衣位位、室內(nèi)儲藏藏室等戶型配比建議議戶型配比：90平米以上上80%，90平米以下下20%戶型分布：90平米以下下全部集中于于小高層和部部分多層，90平米以上分布于部部分多層、小小高層和花園園洋房。物業(yè)類型總比例戶型配比分項比例針對客戶花園洋房30%豪華型110-120㎡套三70%中高端購房者情景花園洋房140-150㎡以上套四30%小高層20%舒適型65-75㎡套一10%投資者、年輕群體舒適型85-90㎡套二70%自住者豪華型110-120㎡套三20%自住普通多層50%85-90㎡套二40%自住者100-120套三60%自住者商業(yè)網(wǎng)點便利型60㎡35%自助經(jīng)營型業(yè)主品牌型100-150㎡55%品牌加盟店、專營店高端型200-300㎡10%商務(wù)會所、西餐廳健身俱樂部等小高層戶型設(shè)設(shè)計中：考慮慮套一戶型上上下組合設(shè)計計，平層設(shè)計計考慮兩代居居（套一+套套二）戶型示意圖商務(wù)報價篇NO:6商務(wù)報價全程策劃費用用及付款進度度安排一、全案策劃劃費用：共計計15萬元，包括：前期期顧問費用10萬元和后后期顧問費用用5萬元。二、結(jié)算進度度說明：（一）前期顧顧問費用10萬元的結(jié)算算辦法：合同同簽約后，預(yù)預(yù)付5萬元；；開盤前一月月內(nèi)完成前期期顧問工作任任務(wù)，結(jié)付5萬元；（二）后期顧顧問費用5萬萬元的結(jié)算辦辦法：可按銷銷售進度結(jié)算算，具體如下下：1、項目銷售售進度達到40%時，結(jié)結(jié)付3萬元；；2、項目銷售售進度達到60%時，結(jié)結(jié)付1萬元；；3、項目銷售