某樓盤二期營(yíng)銷均價(jià)專題報(bào)告

如何實(shí)現(xiàn)魏瑪假日二期3300元/㎡均價(jià)專題匯報(bào)德國(guó)年體驗(yàn)?zāi)甑谝徊糠趾暧^市場(chǎng)趨勢(shì)■鎮(zhèn)江樓市07年1-11月銷售情況走勢(shì)11月份鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)在售項(xiàng)目156個(gè)，當(dāng)月總成交套數(shù)2799套，延續(xù)了5月份2281套、6月份1794套、7月份2233套、8月2360套、9月2730套、10月2799套的單月銷售良好勢(shì)頭，平均每月2024.7套的成交量,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2006年平均單月800套的成交量，樓市持續(xù)走高,07年實(shí)現(xiàn)均價(jià)3081元/㎡（06年全市成交均價(jià)2925元/㎡）。鎮(zhèn)江城市輻射能力有限，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以本地消化為主，雖然07年樓市整體成交量走高，但價(jià)格提升乏力，相比06年156元/平米的增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后揚(yáng)州、南京等周邊市場(chǎng)，預(yù)計(jì)08年整體樓市仍然呈上升趨勢(shì)，但價(jià)格提升幅度仍然維持在低水平?！?7年11月鎮(zhèn)江各樓市版塊銷售情況對(duì)比分析雖然07年鎮(zhèn)江樓市的大部分成交量仍然集中在城中版塊，但以丹徒、大港為代表的城郊版塊迅速上升也反映出郊區(qū)置業(yè)的普遍趨勢(shì)和客戶認(rèn)同，隨著丹徒越來(lái)越多高端物業(yè)的面市，以及政府南移及高鐵落戶等利好，預(yù)計(jì)08年丹徒生態(tài)住宅區(qū)的宜居優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步增強(qiáng)，版塊價(jià)值也將得到進(jìn)一步提升。第二部分競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析■丹徒區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分布07年丹徒在售項(xiàng)目22個(gè)，08年上市項(xiàng)目進(jìn)一步增加，整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，目前和魏瑪假日物業(yè)類型和產(chǎn)品力相當(dāng)?shù)捻?xiàng)目有風(fēng)景城邦和圣地雅閣2個(gè)，另一街之隔的駙馬花園低價(jià)傾銷也形成較大競(jìng)爭(zhēng)壓力（低于魏瑪均價(jià)700元/平米，價(jià)格分流現(xiàn)象明顯）。丹徒片區(qū)08年已知即將上市項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目名稱總體量(萬(wàn)平米)1精功清怡嘉苑202科苑華庭83亞廈風(fēng)和苑6.84華潤(rùn)金谷項(xiàng)目16總計(jì)50.8萬(wàn)平米■丹徒07年1-11月銷售情況對(duì)比分析07年整個(gè)丹徒區(qū)域市場(chǎng)的上升勢(shì)頭明顯高于鎮(zhèn)江平均水平，但22個(gè)在售項(xiàng)目全年月均銷售185套（2萬(wàn)平米以下）的銷售現(xiàn)狀仍然不盡如人意，預(yù)計(jì)08年整個(gè)丹徒區(qū)域市場(chǎng)整體份額小競(jìng)爭(zhēng)壓力大的現(xiàn)狀將進(jìn)一步持續(xù)。■07年9月丹徒區(qū)商品房銷售排行序號(hào)項(xiàng)目名稱銷售套數(shù)均價(jià)1魏瑪花園9425652駙馬花園4321443風(fēng)景城邦4027174彩虹城3722975新城茗苑2823516馨園1539157綠之緣1017368南盛家園99鑫基·陽(yáng)光麗景710華建公寓611幸福城·格林藍(lán)天612北極金谷家園613丹徒辛豐世紀(jì)614瑞泰城市花園615聆湖尚郡416華瑞新城417北極·錦繡圌山318金谷小區(qū)219愛(ài)民苑120龍騰新村1序號(hào)項(xiàng)目名稱銷售套數(shù)均價(jià)1風(fēng)景城邦5830442新城茗苑4324543駙馬花園4322774魏瑪花園3226995丹徒辛豐世紀(jì)2414356馨園1438897畫意江南1023398鑫基·陽(yáng)光麗景89南盛家園810北極金谷家園711香山茗苑712華建公寓613瑞泰城市花園614龍騰新村615綠之緣516彩虹城417聆湖尚郡318幸福城219華瑞新城220金谷小區(qū)2序號(hào)項(xiàng)目名稱銷售套數(shù)均價(jià)1魏瑪花園6727602駙馬花園4021843瑞泰城市花園3428804風(fēng)景城邦2731615香山茗苑2424686新城茗苑2024617南盛家園1621718丹徒辛豐世紀(jì)149綠之緣11

10彩虹城10

11聆湖尚郡8

12畫意江南813鑫基·陽(yáng)光麗景614龍騰新村515龍山商貿(mào)中心416北極金谷家園317馨園218幸福城格林藍(lán)天219北極·錦繡圌山220皇家花園121愛(ài)民苑1■07年10月丹徒區(qū)商品房銷售排行■07年11月丹徒區(qū)商品房銷售排行07年9-11月三個(gè)月魏瑪假日以總銷售193套，均價(jià)2700元/平米的業(yè)績(jī)占據(jù)了整個(gè)丹徒區(qū)域市場(chǎng)的排行第一，不僅實(shí)現(xiàn)真正意義上的高價(jià)快銷，更超越了開盤前設(shè)定的丹徒第二的目標(biāo)。參數(shù)駙馬花園風(fēng)景城邦圣地雅格魏瑪假日建筑及用材總建筑面積4.58萬(wàn)100萬(wàn)19萬(wàn)20萬(wàn)建筑類型6層多層3-5層聯(lián)排\疊加\花園洋房,6層多層,18層高層3-5層聯(lián)排\疊加\花園洋房,6層多層3-5層聯(lián)排\花園洋房,6層多層建筑地貌平地坡地建筑平地原生態(tài)坡地景觀建筑建筑風(fēng)格無(wú)西班牙\英格蘭南加洲德國(guó)建筑布局兵營(yíng)式組團(tuán)式組團(tuán)式組團(tuán)式建筑結(jié)構(gòu)磚混異形框架剪力墻\磚混框架結(jié)構(gòu)全框架短肢剪力墻外墻材料面磚涂料\面磚面磚花崗巖\面磚入口大堂裝修標(biāo)準(zhǔn)無(wú)標(biāo)準(zhǔn)層\涂料面磚\大理石雙層挑高門廳\面磚\地面花崗巖樓梯欄桿及扶手鑄鐵\木材鑄鐵\木材鑄鐵\木材方管\實(shí)木門、窗材料塑鋼彩鋁\雙層玻璃雙層中空玻璃\鋼制門彩鋁\雙層中空玻璃\成品入戶門配套及景觀內(nèi)部配套華聯(lián)\臨街商鋪超市\(zhòng)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校\四星級(jí)酒店\社區(qū)巴士\500米長(zhǎng)商業(yè)街\2000平米會(huì)所2100平米酒店式商務(wù)中心\商業(yè)街\運(yùn)動(dòng)配套16000平米商業(yè)廣場(chǎng)\3100平米風(fēng)情商業(yè)街\2500平米會(huì)所\13000平米高爾夫果嶺\網(wǎng)球場(chǎng)\門球場(chǎng)\嬉水池園林景觀無(wú)8000平米中心景觀廣場(chǎng)\3000平米休閑廣場(chǎng)\10000平米陽(yáng)光水岸\500種樹木塔樓\中央水景\組團(tuán)景觀15000平米中心景觀廣場(chǎng)\48米高歌特式鐘樓\46米長(zhǎng)魏瑪大道\80米長(zhǎng)文化長(zhǎng)廊\100多種樹木戶型主力戶型面積101㎡兩房\130㎡三房80-120㎡兩房\三房90-134㎡兩房\三房88㎡兩房\107㎡\120㎡三房戶型特色無(wú)大開間小進(jìn)深,一樓花園贈(zèng)送,6米挑高陽(yáng)臺(tái)和超大露臺(tái)贈(zèng)送超大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì),獨(dú)有八角窗大開間小進(jìn)深,獨(dú)創(chuàng)2.4米的超進(jìn)深方正陽(yáng)臺(tái),一樓下沉式庭院,贈(zèng)送落地大凸窗,頂層贈(zèng)送露臺(tái)目前成交均價(jià)2150元/㎡2600元/㎡2650元/㎡2913元/㎡魏瑪假日在產(chǎn)品力和風(fēng)景城邦、圣地雅閣類似的基礎(chǔ)上，無(wú)論在銷售總量還是銷售均價(jià)都實(shí)現(xiàn)了全面超越，說(shuō)明在丹徒通過(guò)產(chǎn)品力和銷售力的有效結(jié)合和提升來(lái)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者品牌的塑造是有市場(chǎng)出口的。時(shí)間推售情況已售單位銷售比例月均吸納率總銷售量06年5月1日18、19、20、21、25、26、27號(hào)樓疊加別墅，22、23、24號(hào)樓聯(lián)排別墅，34、35、36、37、38、39號(hào)樓花園洋房共計(jì)203套房源推出190套93.5％29.2套70％06年10月1日5、6號(hào)樓小高層，28、29、40、41號(hào)樓花園洋房共計(jì)199套房源推出172套86.4％06年11月8日30、31、46、47號(hào)樓花園洋房共計(jì)118套房源推出71套60.2％07年4月8日32、33、42、43、44、45號(hào)樓花園洋房共計(jì)132套房源推出57套43.2%07年9月22日23、21、18、25、22、20號(hào)樓28套聯(lián)排別墅，24、19號(hào)樓4套雙拼別墅，12、16號(hào)樓20套疊加別墅推出;多層33、34、30、35、31號(hào)樓90套房源推出62套69.9%07年10月17日9#10#11#13#14#15#聯(lián)排別墅52套4套7.7%總計(jì)794套556套■風(fēng)景城邦歷史推售狀況風(fēng)景城邦作為100萬(wàn)平米體量，一年超過(guò)600萬(wàn)廣告費(fèi)的超級(jí)大盤，與目前所取得的銷售業(yè)績(jī)相比實(shí)際是不相稱的，其銷售模式和推廣模式均是不經(jīng)濟(jì)的。時(shí)間推售情況已售單位銷售比例月均吸納率總銷售率07年10月15#、16#聯(lián)排別墅共計(jì)12套房源推出1套8.3%11.7套24.7%07年11月17日1#、2#樓共計(jì)76套多層房源推出34套44.7%07年12月22日3#、7#、13#54套多層房源推出0套0總計(jì)142套35套■圣圣地雅雅閣歷歷史推推售狀狀況圣地雅雅閣作作為丹丹徒區(qū)區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)和和地段段最好好的項(xiàng)項(xiàng)目，，目前前在銷銷售策策略和和模式式上均均存在在一定定問(wèn)題題。時(shí)間推售情況已售單位銷售比例月均吸納率總銷售率06年9月30日1#2#3#5#7#多層99套94套95%18.1套83%06年10月17日9#11#多層50套，1#2#商鋪12套52套83.9%07年2月12日17#6#8#多層68套57套83.8%07年8月15日15#多層30套29套96.7%07年8月31日10#多層20套0套007年9月14日1#2#3#6#8#10#多層27套22套81.5%總計(jì)306套254套■駙駙馬花花園歷歷史推推售狀狀況駙馬花花園在在地段段上和和魏瑪瑪假日日一樣樣，銷銷售均均價(jià)卻卻比魏魏瑪假假日低低700元元之多多，但但是在在銷售售業(yè)績(jī)績(jī)上仍仍然不不甚理理想，，說(shuō)明明在丹丹徒低低價(jià)策策略并并不能能解決決銷售售的根根本問(wèn)問(wèn)題。。時(shí)間推售情況已售單位銷售比例月均吸納率總銷售套數(shù)9月3#4#5#6#多層137套126套92%68.7套71.2%11#12#27#28#洋房、多層119套87套73%10月24#29#30#多層100套58套58%12月31#多層30套4套13.3%總計(jì)386套275套■魏魏瑪假假日歷歷史推推售狀狀況魏瑪假假日在在區(qū)域域同質(zhì)質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)較大大的市市場(chǎng)環(huán)環(huán)境下下，成成功地地依靠靠體驗(yàn)驗(yàn)營(yíng)銷銷和刀刀鋒營(yíng)營(yíng)銷相相結(jié)合合的銷銷售力力提升升，制制造了了開盤盤后三三個(gè)月月定購(gòu)購(gòu)超300套的的鎮(zhèn)江江神話話，并并一舉舉打破破風(fēng)景景城邦邦一統(tǒng)統(tǒng)丹徒徒的格格局，，成為為鎮(zhèn)江江高價(jià)價(jià)快銷銷的標(biāo)標(biāo)桿。。第三部部分一一期期操盤盤總結(jié)結(jié)內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)、、價(jià)格格測(cè)試試開盤選房時(shí)間銷售節(jié)奏工程進(jìn)度開盤強(qiáng)強(qiáng)銷期期A標(biāo)蓄蓄水期期營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)樣板體體驗(yàn)中中心開開放價(jià)格走走勢(shì)及及營(yíng)銷銷強(qiáng)度度宣傳方向項(xiàng)目形形象概概念項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)價(jià)值宣宣泄、、項(xiàng)目目知明明度擴(kuò)擴(kuò)張?bào)w驗(yàn)營(yíng)營(yíng)銷造造勢(shì)、、價(jià)值值認(rèn)同同07年年5月月7月8月9月10月月11月月12月月A標(biāo)部部分2-3層A標(biāo)部部分封封頂A標(biāo)洋洋房出出正負(fù)負(fù)零A標(biāo)全全面封封頂標(biāo)標(biāo)打樁樁B標(biāo)2-3層B標(biāo)封封頂持銷期期形象導(dǎo)導(dǎo)入、、售樓樓處包包裝認(rèn)購(gòu)卡卡、累累計(jì)客客戶B標(biāo)蓄蓄水B標(biāo)開開盤業(yè)內(nèi)酒酒會(huì)客戶答答謝酒酒會(huì)、、老帶帶新政政策推推出圣誕活活動(dòng)、、客戶戶俱樂(lè)樂(lè)部成成立B標(biāo)蓄蓄水B標(biāo)開開盤營(yíng)銷渠渠道刀鋒集集客魏瑪假假日自自9月月8日日開盤盤以來(lái)來(lái),截截止12月月24日已已成功功銷售售312套套,銷銷售額額8700萬(wàn),12月推推出的的31號(hào)樓樓成交交均價(jià)價(jià)已突突破2900元元/平平米，，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出出區(qū)域域多層層同期期均價(jià)價(jià)2300元/㎡近近600元元/㎡㎡，高高出同同區(qū)域域其他他最高高價(jià)樓樓盤圣圣地雅雅格近近300元元/㎡㎡，說(shuō)說(shuō)明項(xiàng)項(xiàng)目一一期的的操盤盤策略略無(wú)疑疑是正正確的的，二二期完完全可可以進(jìn)進(jìn)一步步總結(jié)結(jié)和優(yōu)優(yōu)化。。營(yíng)銷強(qiáng)強(qiáng)度價(jià)格走走勢(shì)第四部部分二二期提提升措措施二期一一標(biāo)段段多層層共9幢;建筑筑面積積約25000平米米二期三三標(biāo)段段小高高層共共1幢幢;建建筑面面積約約15000平平米二期二二標(biāo)段段多層層共4幢;建筑筑面積積約12000平米米魏瑪假假日二二期經(jīng)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指指標(biāo)測(cè)測(cè)算二期若若要實(shí)實(shí)現(xiàn)開開盤均均價(jià)達(dá)達(dá)到3100元元/㎡㎡,年年底3500元元/㎡㎡,整整體均均價(jià)實(shí)實(shí)現(xiàn)3300元元/㎡㎡，明明年整整體價(jià)價(jià)格策策略采采取平平開高高走，，小盤盤量多多頻次次開盤盤，通通過(guò)小小幅頻頻漲最最終實(shí)實(shí)現(xiàn)整整體均均價(jià)3300元元/㎡㎡。明年預(yù)預(yù)期實(shí)實(shí)現(xiàn)的的價(jià)格格水平平已接接近主主城潤(rùn)潤(rùn)洲區(qū)區(qū)07年1-11月月份整整體均均價(jià)水水平，，同時(shí)時(shí)本案案在明明年任任何時(shí)時(shí)期都都會(huì)至至少高高出區(qū)區(qū)域整整體價(jià)價(jià)格500元/㎡，，目標(biāo)標(biāo)艱巨巨，營(yíng)營(yíng)銷部部署上上將具具備更更大的的挑戰(zhàn)戰(zhàn)性！！魏瑪假假日二二期價(jià)價(jià)格提提升目目標(biāo)二期價(jià)價(jià)格提提升八大措措施品牌形形象溢溢價(jià)現(xiàn)場(chǎng)包包裝提提升刀鋒集集客整整頓樣板示示范震震撼客戶渠渠道拓拓展終端服服務(wù)升升級(jí)項(xiàng)目資資源整整合活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷出出彩德國(guó)年年、體體驗(yàn)?zāi)昴昶放企w體驗(yàn)客戶體體驗(yàn)樣板體體驗(yàn)品牌體體驗(yàn):品牌牌形象象溢價(jià)價(jià)通過(guò)項(xiàng)項(xiàng)目品品牌形形象系系統(tǒng)化化運(yùn)作作，以以品牌牌識(shí)別別和承承諾的的核心心動(dòng)作作提升升，販販賣項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值和理念念取向向，形形成客客戶共共性心心理，，超越越或滿滿足其其期望望需求求，從從而引引導(dǎo)客客戶價(jià)價(jià)值大大于價(jià)格等等向心心理對(duì)對(duì)接。。1.識(shí)識(shí)別銷售物物料:德國(guó)國(guó)藝術(shù)術(shù)式樓樓書\戶型型手冊(cè)冊(cè)與生生活指指南的的結(jié)合合;戶外形形象:導(dǎo)系系系統(tǒng)統(tǒng)\大大牌\公交交站臺(tái)臺(tái);2.承承諾：：工程:外立立面\景觀觀\封封頂?shù)鹊裙こ坛踢M(jìn)度度告知知;質(zhì)量:項(xiàng)目目的建建筑細(xì)細(xì)節(jié)\材料料\標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)\工藝藝等;產(chǎn)品:規(guī)劃劃\景景觀\戶型型\配配套\交房房等.具體品品牌體體驗(yàn)思思路見(jiàn)見(jiàn)：魏魏瑪假假日二二期品品牌體體驗(yàn)策策略思思路大市口口大牌牌（續(xù)續(xù)約)檀山路路\千千禧路路\312國(guó)道道路口口攔截截性導(dǎo)導(dǎo)示系系統(tǒng)現(xiàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角大大牌■戶外外形象象規(guī)劃劃公交站站臺(tái)魏瑪““假日日生活活館””魏瑪““德國(guó)國(guó)建筑筑博物物館””濃郁歐歐洲氣氣息的的廣場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)價(jià)價(jià)值氛氛圍營(yíng)營(yíng)造在一期期銷售售前期期過(guò)程程中，，魏瑪瑪獨(dú)有有的現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包包裝給給實(shí)際際銷售售帶來(lái)來(lái)了聚聚集效效應(yīng)，，但隨隨著后后期銷銷售價(jià)價(jià)格的不斷斷攀升升，現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)震震撼效效果和和客戶戶價(jià)值值認(rèn)同同心理理逐漸漸降低低，而而二期期要實(shí)實(shí)現(xiàn)高高價(jià)，，現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝裝的價(jià)價(jià)值氛圍營(yíng)營(yíng)造尤尤為重重要:現(xiàn)場(chǎng)售售樓中中心歌特式式鐘樓樓廣場(chǎng)品牌體體驗(yàn):現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝裝提升升■魏瑪瑪“假假日生生活館館”咖啡吧吧周末影影院\德語(yǔ)語(yǔ)培訓(xùn)訓(xùn)兒童娛娛樂(lè)建材\建筑筑工藝藝展展示德國(guó)文文化廊廊酒杯懸懸掛德國(guó)名名酒擺擺設(shè)咖啡杯杯煙灰缸缸\盆盆花\臺(tái)卡卡高檔窗窗簾雜志\報(bào)紙紙資料料架茶水單單德國(guó)風(fēng)風(fēng)景油油畫德國(guó)抽抽象雕雕塑兒童小小型娛娛樂(lè)設(shè)設(shè)施影院碟碟片影片展展架區(qū)位圖圖雨傘懸懸掛器器■魏瑪瑪“德德國(guó)建建筑博博物館館”德國(guó)建建筑圖圖片展展\著著名建建筑物物模型型■魏瑪瑪“歐歐洲廣廣場(chǎng)””熱帶植植物\梧桐桐歐洲韻韻味燈燈桿歐洲廣廣場(chǎng)雕雕像\小品品品牌體體驗(yàn)：：項(xiàng)目目資源源整合合針對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)有資資源進(jìn)進(jìn)行整整合，，形成成項(xiàng)目目增值值點(diǎn)，，提高高項(xiàng)目目整體體附加加功能能:1、與與交管管部門門在小小區(qū)商商業(yè)廣廣場(chǎng)西西側(cè)入入口處處設(shè)立立K118路總總站，，這樣樣不僅僅社區(qū)區(qū)交通通配套套得到到了迅迅速完完善，，也為為后期期商業(yè)業(yè)的銷銷售打打下了了基礎(chǔ)礎(chǔ)；2、整整合運(yùn)運(yùn)動(dòng)會(huì)會(huì)所、、網(wǎng)球球場(chǎng)、、高爾爾夫果果嶺、、門球球場(chǎng)等等社區(qū)區(qū)運(yùn)動(dòng)動(dòng)設(shè)施施與配配套，，與市市體育育局合合作在在魏瑪瑪假日日成立立“全全民健健身中中心””，，各類類運(yùn)動(dòng)動(dòng)設(shè)施施和場(chǎng)場(chǎng)館也也能通通過(guò)出出售和和租賃賃得到到有效效盤活活；3、與與《現(xiàn)現(xiàn)代快快報(bào)》》合作作成立立德語(yǔ)語(yǔ)培訓(xùn)訓(xùn)機(jī)構(gòu)構(gòu)作,免費(fèi)費(fèi)提供供售樓樓中心心場(chǎng)所所給其其使用用,進(jìn)進(jìn)行德德語(yǔ)培培訓(xùn)K118路路公交交站臺(tái)臺(tái)設(shè)立立魏瑪假假日全全民健健身中中心運(yùn)動(dòng)會(huì)會(huì)所經(jīng)經(jīng)營(yíng)模模式探探討-以租租代售售項(xiàng)目正正常銷銷售:2500平平米*4000元/平米米=1000萬(wàn)萬(wàn)按正常常銀行行按揭揭,需需首付付500萬(wàn)萬(wàn),資資金壓壓力過(guò)過(guò)大;采用以以租代代售模模式,雖然然可能能面臨臨總價(jià)價(jià)更高高的問(wèn)問(wèn)題，，但購(gòu)購(gòu)買商商戶卻卻會(huì)大大大減減少首首付壓壓力，，更容容易找找到目目標(biāo)商商家而而迅速速去化化。以租代代售方方式需需要解解決2個(gè)問(wèn)問(wèn)題：：第一：：相對(duì)對(duì)提高高單價(jià)價(jià)約50%,均均價(jià)6000元元/平平米,銷售售總價(jià)價(jià)為1500萬(wàn)萬(wàn);第二：：以開開發(fā)公公司內(nèi)內(nèi)部某某個(gè)人人名義義和開開發(fā)商商簽訂訂商業(yè)業(yè)用房房買賣賣合同同，其其中個(gè)個(gè)人首首付750萬(wàn)不不需要要實(shí)際際付款款，由由開發(fā)發(fā)公司司制造造交易易過(guò)程程假象象，并并提供供繳款款收據(jù)據(jù);這樣對(duì)對(duì)于購(gòu)購(gòu)買客客戶而而言，，就可可以宣宣稱首首付2成（（首付付壓力力大為為減輕輕），，10年租租賃期期滿即即等同同購(gòu)買買（實(shí)實(shí)際操操作過(guò)過(guò)程中中可以以以客客戶租租金沖沖抵銀銀行按按揭，，10年租租賃期期滿，，由開開發(fā)公公司個(gè)個(gè)人過(guò)過(guò)戶到到購(gòu)房房客戶戶即可可）對(duì)于開開發(fā)商商而言言，客客戶首首付2成300萬(wàn),銀行行按揭揭放款款750萬(wàn)萬(wàn)，實(shí)實(shí)際收收益為為1050萬(wàn)，，和方方式一一相差差無(wú)幾幾，如如果欲欲實(shí)現(xiàn)現(xiàn)更大大預(yù)期期，可可以相相對(duì)提提高租租金，，通過(guò)過(guò)租金金與銀銀行按按揭間間的差差價(jià)來(lái)來(lái)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)）德語(yǔ)培培訓(xùn)中中心客戶體體驗(yàn)：：刀鋒鋒集客客整頓頓刀鋒集集客以以“無(wú)無(wú)限放放大售售樓處處”為為運(yùn)作作理念念，““變推推銷為為拉銷銷”模模式，，通過(guò)過(guò)“地地毯清清洗策策略””，形成了了項(xiàng)目目一期期熱銷銷。項(xiàng)項(xiàng)目二二期將將實(shí)行行更具具精煉煉化、、制導(dǎo)導(dǎo)化整整頓和和管理理，實(shí)實(shí)現(xiàn)團(tuán)團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)戰(zhàn)斗力高高效提提升。。時(shí)間7月份8月份9月份10月份11月份12月份帶客來(lái)訪量324667704925成交量020221498成交率043%33%20%18%32%截止12月月份共共計(jì)來(lái)來(lái)訪客客戶289組，，共計(jì)計(jì)成交交73套，，整體體成交交率達(dá)達(dá)到25%，可可以看看出刀刀鋒團(tuán)隊(duì)隊(duì)作作為為推推廣廣的的一一總總的的渠渠道道，，在在成成交交量量上上起起到到了了立立竿竿見(jiàn)見(jiàn)影影的的效效果果。。管理理模模式式整整頓頓人員員隊(duì)隊(duì)伍伍龐龐雜雜，，素素養(yǎng)養(yǎng)低低精簡(jiǎn)簡(jiǎn)隊(duì)隊(duì)伍伍，，強(qiáng)強(qiáng)化化培培訓(xùn)訓(xùn)考考核核，，提提升升個(gè)個(gè)人人業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)技技能能考核核模模式式單單一一實(shí)施施績(jī)績(jī)效效考考核核，，以以拜拜訪訪量量為為目目標(biāo)標(biāo)任任務(wù)務(wù)分分解解集客客模模式式調(diào)調(diào)整整正常常出出擊擊帶帶客客、、售售樓樓處處蹲蹲點(diǎn)點(diǎn)、、社社區(qū)區(qū)定定點(diǎn)點(diǎn)陌生生拜拜訪訪一一對(duì)對(duì)一一的的拜拜訪訪模模式式刀鋒鋒團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)形形象象、、細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)規(guī)規(guī)范范提提升升刀鋒鋒胸胸牌牌、、服服裝裝要要求求以以及及投投影影儀儀、、筆筆記記本本支支撐撐多渠渠道道出出擊擊模模式式，，如如商商業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)盟盟、、購(gòu)購(gòu)房房俱俱樂(lè)樂(lè)部部組組建建、、下下線線發(fā)發(fā)展展等等面對(duì)對(duì)面面團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)出出擊擊的的拜拜訪訪模模式式現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)示示范范區(qū)區(qū)周周末末活活動(dòng)動(dòng)持持續(xù)續(xù)開開展展，，如如周周末末影影院院、、德德國(guó)國(guó)展展等等大眾眾媒媒體體形象象支支持持多頻頻次次開開盤盤，，震震撼撼式式面面市市，，交交叉叉式式銷銷售售1、、服服務(wù)務(wù)營(yíng)營(yíng)銷銷：：服服務(wù)務(wù)功功能能延延伸伸的會(huì)會(huì)議議營(yíng)營(yíng)銷銷、、老老客客戶戶介介紹紹新新客客戶戶等等；；4、、實(shí)實(shí)景景示示范范的的體體驗(yàn)驗(yàn)營(yíng)營(yíng)銷銷：：樣板板房房、、景景觀觀示示范范區(qū)區(qū)5、、圈圈層層營(yíng)營(yíng)銷銷：：在在各各社社團(tuán)團(tuán)組組織織間間推推介介、、團(tuán)團(tuán)購(gòu)購(gòu)等等2、、事事件件和和活活動(dòng)動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷銷：：充充分分利利用用事事件件和震震撼撼性性的的開開盤盤制制造造市市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)關(guān)注注3、、俱俱樂(lè)樂(lè)部部營(yíng)營(yíng)銷銷：：會(huì)員員行行銷銷7、、數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)庫(kù)營(yíng)營(yíng)銷銷：：有有效效利利用用中中高高端端客客戶戶群群的的客客戶戶資資料料6、、刀刀鋒鋒直直銷銷：：一對(duì)對(duì)一一保保險(xiǎn)險(xiǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)人人式式直直銷銷8、、周周末末營(yíng)營(yíng)銷銷：：周末末活活動(dòng)動(dòng)或或外外場(chǎng)場(chǎng)地地式式促促銷銷客戶戶體體驗(yàn)驗(yàn)：：客客戶戶渠渠道道拓拓展展渠道道拓拓展展渠道道拓拓展展9、、小小眾眾傳傳播播營(yíng)營(yíng)銷銷：：橫幅幅、、短短信信、、社社區(qū)區(qū)廣廣告告等等一期期客客戶戶渠渠道道拓拓展展上上，，主主要要以以大大眾眾媒媒體體形形象象支支持持，，刀刀鋒鋒營(yíng)營(yíng)銷銷、、活活動(dòng)動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷銷、、體體驗(yàn)驗(yàn)營(yíng)營(yíng)銷銷結(jié)結(jié)合合的的渠渠道道模模式式為為主主要要集集客客方方式式，，為為項(xiàng)項(xiàng)目目一一期期的的良良好好銷銷售售奠奠定定了了基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，二二期期在在保保持持原原有有渠渠道道的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，進(jìn)進(jìn)一一步步豐豐富富客客戶戶渠渠道道，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)多多樣樣化化、、低低成成本本、、高高效效率率運(yùn)運(yùn)作作：：1.俱俱樂(lè)樂(lè)部部營(yíng)營(yíng)銷銷充分分利利用用””魏魏瑪瑪假假日日俱俱樂(lè)樂(lè)部部””通通過(guò)過(guò)與與商商家家聯(lián)聯(lián)盟盟,招招募募會(huì)會(huì)員員;擬擬與與<<現(xiàn)現(xiàn)代代快快報(bào)報(bào)>>合合作作成成立立““購(gòu)購(gòu)房房俱俱樂(lè)樂(lè)部部””，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)資資源源轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)接接；；2.圈圈層層營(yíng)營(yíng)銷銷我司司已已與與鎮(zhèn)鎮(zhèn)江江車車友友俱俱樂(lè)樂(lè)部部、、寵寵物物俱俱樂(lè)樂(lè)部部、、銀銀行行客客戶戶俱俱樂(lè)樂(lè)部部、、中中國(guó)國(guó)移移動(dòng)動(dòng)全全球球通通客客戶戶俱俱樂(lè)樂(lè)部部、、大大潤(rùn)潤(rùn)發(fā)發(fā)會(huì)會(huì)員員、、鎮(zhèn)鎮(zhèn)江江商商業(yè)業(yè)城城會(huì)會(huì)員員以以及及在在鎮(zhèn)鎮(zhèn)商商會(huì)會(huì)、、社社團(tuán)團(tuán)等等機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)資資源源共共享享，，后后期期可可通通過(guò)過(guò)上上述述機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)進(jìn)進(jìn)行行相相關(guān)關(guān)推推介介活活動(dòng)動(dòng)；；3.數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)庫(kù)營(yíng)營(yíng)銷銷我司司在在鎮(zhèn)鎮(zhèn)江江成成功功代代理理京京潤(rùn)潤(rùn)國(guó)國(guó)際際、、望望京京天天地地、、美美意意家家園園、、蘇蘇源源朗朗香香園園、、臻臻美美源源等等項(xiàng)項(xiàng)目目，，積積累累了了近近5000位位中中高高端端客客戶戶資資料料，，并并實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了了客客戶戶數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)庫(kù)管管理理，，可可為為項(xiàng)項(xiàng)目目二二期期銷銷售售提提供供資資源源再再生生利利用用;4.周末末營(yíng)銷周末通過(guò)過(guò)在市區(qū)區(qū)售樓中中心或人人流集中中場(chǎng)所租租賃設(shè)置置獲獎(jiǎng)小小游戲吸吸引客戶戶關(guān)注;5.小眾眾傳播營(yíng)營(yíng)銷橫幅、短短信、社社區(qū)廣告告位、銀銀行等公公共場(chǎng)所所易拉寶寶、資料料架擺放放以及報(bào)報(bào)紙報(bào)花花、魏瑪瑪假日物物語(yǔ)夾報(bào)報(bào)、企業(yè)業(yè)內(nèi)刊廣廣告等形形式形成成低成本本立體化化傳播。。客戶體驗(yàn)驗(yàn)：終端端服務(wù)升升級(jí)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)行行全方位位的終及我公司獨(dú)有的“真實(shí)一刻”終端管理，實(shí)現(xiàn)服務(wù)升級(jí)，全面經(jīng)營(yíng)客戶感覺(jué)，超越顧客滿意，力促高效成交。為所有的的客戶提提供抵售售樓中心心后的茶茶水單，供供客戶選選擇咖啡啡或茶，，并在5分鐘內(nèi)送到到。5.宣傳標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)電話標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)案場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)接待標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)聯(lián)系標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)帶看標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)道具標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)人員標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)詮釋標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)貼心服務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值讓度投訴處理理標(biāo)準(zhǔn)附加服務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)終端服務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提提升模塊塊樣板體驗(yàn)驗(yàn)：樣板板示范震震撼作為一個(gè)個(gè)中高端端價(jià)位物物業(yè)的銷銷售啟動(dòng)動(dòng)，與之之相匹配配的實(shí)景景體驗(yàn)式式產(chǎn)品是是必須，，針對(duì)鎮(zhèn)鎮(zhèn)江消費(fèi)費(fèi)者眼見(jiàn)見(jiàn)為實(shí)的的消費(fèi)習(xí)習(xí)慣，以以及中高高端物業(yè)業(yè)本身區(qū)區(qū)別于普普通住宅宅的銷售售方式,產(chǎn)品的的實(shí)景體體驗(yàn)對(duì)于于本項(xiàng)目目二期實(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)格格提升甚甚為關(guān)鍵鍵:1.5月月1日前前,魏瑪瑪大道、、運(yùn)動(dòng)會(huì)會(huì)所及屋屋頂花園園及時(shí)完完工;2.5月月1日前前,一期期立面完完工以及及一期宅宅間組團(tuán)團(tuán)景觀施施工，建建議一期期樹木景景觀增加加成形樹木木;3.物業(yè)業(yè)公司全全面進(jìn)駐駐，現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)服務(wù)。。通過(guò)上述述樣板示示范實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，形成成視覺(jué)震震撼和價(jià)價(jià)值高度度認(rèn)同，，規(guī)避價(jià)價(jià)格抗性性，以達(dá)達(dá)到高價(jià)價(jià)快銷目的的。二期開盤盤前重點(diǎn)點(diǎn)打造的的樣板示示范工程程二期開盤盤前重點(diǎn)點(diǎn)打造的的樣板示示范工程程物業(yè)公司司專業(yè)服服務(wù)形象象進(jìn)駐展展示樣板體驗(yàn)驗(yàn)：活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷出出彩德國(guó)年\中國(guó)年年德國(guó)啤酒酒文化節(jié)節(jié)德國(guó)建筑筑論壇德國(guó)建筑筑\文化化\產(chǎn)品品展覽魅力德國(guó)國(guó)年，免免費(fèi)學(xué)德德語(yǔ)圣誕“德德國(guó)夜、、平安夜夜”要想實(shí)現(xiàn)現(xiàn)區(qū)域高高價(jià)突破破,單一一的生冷冷的推銷銷模式不不足以支支撐高價(jià)價(jià)位運(yùn)作作,需要要通過(guò)非非常規(guī)的的、差異異化的活活動(dòng)建立立公信和和公關(guān)。。德國(guó)年：：二期項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)作作中,結(jié)結(jié)合產(chǎn)品品德式建建筑風(fēng)格格,通過(guò)過(guò)”德國(guó)國(guó)年”活活動(dòng)為主主線,將將德國(guó)價(jià)價(jià)值文化化與項(xiàng)目目實(shí)現(xiàn)嫁嫁接,制制造項(xiàng)目目品牌影影響,并并拔高項(xiàng)項(xiàng)目形象象,形成成獨(dú)特具具有德國(guó)國(guó)品質(zhì)內(nèi)內(nèi)涵以及及價(jià)值高高度的高高端產(chǎn)品品形象，，同時(shí)整整個(gè)活動(dòng)動(dòng)的運(yùn)作作也是對(duì)對(duì)開發(fā)公公司品牌牌的一次次提升。。其他活動(dòng)動(dòng)：豐富富促銷活活動(dòng)，形形成區(qū)域域關(guān)注，，提高現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)來(lái)訪訪，促進(jìn)進(jìn)實(shí)效銷銷售。與專業(yè)機(jī)機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，，形成跨年的長(zhǎng)長(zhǎng)期品牌化運(yùn)作作。其他活動(dòng)動(dòng)周末影院院周末游藝藝大本營(yíng)營(yíng)超級(jí)童聲聲中秋送團(tuán)團(tuán)圓飯\全家福福照迎奧運(yùn),魏瑪假假日趣味味運(yùn)動(dòng)會(huì)會(huì)夏日買房房贈(zèng)空調(diào)調(diào)迎中秋,千人品品嘗大型型月餅冬日買房房贈(zèng)溫暖暖三件套套體驗(yàn)魏瑪瑪,暢享享蘇州樂(lè)樂(lè)園視實(shí)際銷銷售情況，進(jìn)行行活動(dòng)項(xiàng)目操作作。德國(guó)啤酒酒文化節(jié)節(jié)德國(guó)美食食展德國(guó)產(chǎn)品品\建筑筑展德國(guó)城市市文化推推介l

房地地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)房地產(chǎn)E網(wǎng)傾力力打造房房地產(chǎn)物物業(yè)管理理資料庫(kù)庫(kù),匯聚聚海量的的免費(fèi)管管理資料料。第五部分分二二期費(fèi)用用預(yù)算序號(hào)項(xiàng)目名稱金額1品牌形象45萬(wàn)2現(xiàn)場(chǎng)包裝15萬(wàn)3資源整合5萬(wàn)4渠道拓展35萬(wàn)5刀鋒集客25萬(wàn)6活動(dòng)營(yíng)銷35萬(wàn)合計(jì)160萬(wàn)注:以上上僅為費(fèi)費(fèi)用整體體初步預(yù)預(yù)估,樣樣板工程程\終端端提升不不計(jì)入本本費(fèi)用.即使使贈(zèng)贈(zèng)品品只只是是一一張張紙紙，，顧顧客客也也是是高高興興的的。。如如果果沒(méi)沒(méi)有有贈(zèng)贈(zèng)品品，，就就贈(zèng)贈(zèng)送送““笑笑容容””。。所謂謂企企業(yè)業(yè)管管理理就就是是解解決決一一連連串串關(guān)關(guān)系系密密切切的的問(wèn)問(wèn)題題，，必必須須有有系系統(tǒng)統(tǒng)地地予予以以解解決決，，否否則則將將會(huì)會(huì)造造成成損損失失。。浪費(fèi)費(fèi)時(shí)時(shí)間間。。1月月-231月月-23蓋茨茨運(yùn)運(yùn)用用的的管管理理風(fēng)風(fēng)格格既既不不是是美美國(guó)國(guó)的的個(gè)個(gè)人人主主義義式式，，也也不不是是日日本本的的共共識(shí)識(shí)主主義義式式，，而而是是獨(dú)獨(dú)樹樹一一幟幟的的達(dá)達(dá)爾爾文文式式企業(yè)成成功經(jīng)經(jīng)典名名人名名言22:5422:5422:54:191月-23前方充充滿著著未知知，但但我必必須得得走。。無(wú)法評(píng)評(píng)估，，就無(wú)無(wú)法管管理。。1月-231月-231月-231月-2322:5422:54授權(quán)就就像放放風(fēng)箏箏，部部屬能能力弱弱線就就要收收一收收，部部屬能能力強(qiáng)強(qiáng)了就就要放放一放放。軍隊(duì)無(wú)放放任，學(xué)學(xué)校無(wú)放放任，此此今日世世界各共共和國(guó)之之道例。。軍隊(duì)放放任，則則將不能能以令，，學(xué)校放放任，則則師不能能以教；；將不能能令則軍軍敗，師師不能教教則學(xué)校校敗，其其為國(guó)忠忠，莫此此之尤。。05-1月-2305-1月-23積極的人人在每一一次憂患患中都看看到一個(gè)個(gè)機(jī)會(huì)，，而消極極的人則則在每個(gè)個(gè)機(jī)會(huì)都都看到某某種憂患患。不是沒(méi)辦法法，而是沒(méi)沒(méi)有用心想想辦法。用用心想辦法法，一定有有辦法，遲遲早而已。。1月-231月-231月-23用人不在于于如何減少少人的短處處，而在于于如何發(fā)揮揮人的長(zhǎng)處處。觀察才行。。你的臉是為為了呈現(xiàn)上上帝賜給人人類最貴重重的禮物做人低三分分，做事高高三分。22:54:1922:54:1922:541月-23決不能在沒(méi)沒(méi)有選擇的的情況下，，作出重大大決策。經(jīng)營(yíng)企業(yè)，，是許多環(huán)環(huán)節(jié)的共同同運(yùn)作，差差一個(gè)念頭頭，就決定定整個(gè)失敗敗當(dāng)你你在在事事業(yè)業(yè)上上遇遇到到挫挫折折，，有有"打退退堂堂鼓鼓"的念念頭頭時(shí)時(shí)，，你你應(yīng)應(yīng)該該加加以以注注意意，，這這是是最最危危險(xiǎn)險(xiǎn)的的時(shí)時(shí)候候!1月月-231月月-2322:5422:54:19世界界上上沒(méi)沒(méi)有有夕夕陽(yáng)陽(yáng)企企業(yè)業(yè),只有有落落后后和和不不思思進(jìn)進(jìn)取取的的企企業(yè)業(yè)。。光靠靠?jī)r(jià)價(jià)格格便便宜宜的的產(chǎn)產(chǎn)品品能能夠夠長(zhǎng)長(zhǎng)久久地地存存活活下下來(lái)來(lái)。。沒(méi)有有組組織織就就沒(méi)沒(méi)有有管管理理，，而而沒(méi)沒(méi)有有管管理理也也就就沒(méi)沒(méi)有有組組織織。。管管理理部部門門是是現(xiàn)現(xiàn)代代組組織織的的特特殊殊器器官官，，正正是是依依靠靠這這種種器器官官的的活活動(dòng)動(dòng)，，才才有有職職能能的的執(zhí)執(zhí)行行和和組組織織的的生生存存。。管理就是是做好無(wú)無(wú)數(shù)小的的細(xì)節(jié)工工作。05-1月-2305-1月-231月-23將良品率率預(yù)定為為85%，那么便便表示容容許15%的錯(cuò)誤存存在。顧客是重重要的創(chuàng)創(chuàng)新來(lái)源源。人生的選選擇決定定一切。。成功的企企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)不僅是是授權(quán)高高手，更更是控權(quán)權(quán)的高手手。卓有成成效的的管理理者善善于用用人之之長(zhǎng)。。2023年年1月月5日日05一一月月2023做生意意，要要隨著著形勢(shì)勢(shì)的變變化而而變化化。做做小生生意，，在于于勤;做大生生意，，要看看政治治觀局局勢(shì)。。魔鬼存在于于細(xì)節(jié)之中中。一月231月-2322:54大多數(shù)的錯(cuò)錯(cuò)誤是企業(yè)業(yè)在狀況好好的時(shí)候犯犯下的，而而不是在經(jīng)經(jīng)營(yíng)不善的的時(shí)候。沒(méi)有什么比比忙忙碌碌碌更容易，，沒(méi)有什么么比事半功功倍更困難難。成功的方法法千萬(wàn)條,多總結(jié)別人人的失敗,根據(jù)現(xiàn)實(shí)的的路行走,不要太在意意聽(tīng)取名人人大家的創(chuàng)創(chuàng)業(yè)格言。。協(xié)調(diào)以及及控制。。1月-232023/1/522:5410:54:19下下午企業(yè)做大大后CEO說(shuō)話要越越來(lái)越細(xì)細(xì)。小企企業(yè)要有有長(zhǎng)遠(yuǎn)的的打算大大企業(yè)要要有注意意細(xì)節(jié)。。2023/1/522:54:19企業(yè)的成成功靠團(tuán)團(tuán)隊(duì)，而而不是靠靠個(gè)人。。只要不是相當(dāng)當(dāng)重要的商品品，不是穩(wěn)健健踏實(shí)地行商商，迅速發(fā)展展就等于迅速速破產(chǎn)，只有有使多種商品品不間斷地相相繼配合上市市，才能使迅迅速發(fā)展的事事業(yè)穩(wěn)步前進(jìn)進(jìn)。1月-232023/1/522:54:19正確的決策來(lái)來(lái)自眾人的智智慧。周到的服務(wù)，，那簡(jiǎn)直是難難以想象的。。22:542023/1/522:54:19謝謝各位！9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。22:54:1922:54:1922:541/5/202310:54:19PM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見(jiàn)頻。。。1月-2322:54:1922:54Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。22:54:1922:54:1922:54Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問(wèn)問(wèn)年。。1月-231月-2322:54:1922:54:19January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青青山。。。05一一月月202310:54:19下下午午22:54:191月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月23