某花園營銷推廣報告

泉水灣花園

營銷推廣策劃報告2007年11月26日

河畔·花園·觀天下一個夢想實現(xiàn)的地方謹呈：融昌房地產開發(fā)有限公司阜陽融昌房地產開發(fā)有限公司:

非常感謝貴公司對敝司的信任！根據提供的項目資料，結合敝司精英團隊卓越的實戰(zhàn)經驗，敝司在上次對市場、項目、企業(yè)初次提報評估的基礎上，提出了泉水灣項目贏得未來競爭的總體發(fā)展方向和開發(fā)策略。

敝司樂觀地看到泉水灣項目具有良好的開發(fā)潛質，有信心、有能力輔佐貴公司出精品、出效益、出品牌！

期待與貴公司強強聯(lián)手，贏定未來！

恭敬商祺！

阜陽美奧營銷策劃有限公司

二零零七年十一月二十六日本報告的指導思想

本報告旨在通過對泉水灣項目自身條件的分析，結合阜陽市場未來兩年發(fā)展趨勢,為泉水灣項目的準確定位、產品規(guī)劃和營銷推廣提供意見和建議。報告結構索引2、項目產品分析及建議

3、如何定位本案及屬于本案的客源

4、如何銷售本案自己的產品

5、如何進行營銷采取那些推廣手段

1、市場總結1、市場總結分析市場總體狀況：落后上海10年，合肥5年在中國房地產行業(yè)從成型向成熟過渡的大背景下，作為三線城市的阜陽，由于經濟發(fā)展水平以及城市化水平相對較低，房地產市場發(fā)育較晚，目前仍處在基本成型的階段，比一線城市上海\北京\廣州等地約落后10年，比二線城市合肥等約落后5年。伴隨著全國房地產新一輪5年增長期的開始，阜陽房地產市場正在加速成型，快速發(fā)展。品質價格低中高低中高過剩短缺空白供求關系：相對平衡供需兩旺狀態(tài)，供求基本保持一種動態(tài)平衡，市場去化開始出現(xiàn)結構性過剩。這類過剩產品最顯著的特征是：◎綜合性價比低，即低品質低價位或中品質高價位?！蛱仔兔娣e偏大?！蛐「邔咏ㄖＶ衅焚|中價格的住宅需求強勁，但供應偏緊。中高品質中價位的住宅全面短缺，市場潛力大。需求趨勢：向發(fā)達城市人群看齊追求時尚品位的城市生活,而不是郊區(qū)生活。個性化、精細化的產品將受追捧，而不是大眾化、粗放的產品。從重室內的設計到室外的建筑風格、小區(qū)環(huán)境、生活配套。在乎社區(qū)生活文化氛圍的營造。主流產品的套型面積將向中小戶型靠攏。競爭態(tài)勢：比產品、比企業(yè)阜陽房地產市場競爭總體上是低水平的激烈較量。樓盤之間的比拼已從地段到產品，從產品的戶型到產品的風格，從產品的內部到外部，如環(huán)境、配套。總之，未來兩年，產品競爭的焦點將主要集中在精細化程度、附加值。阜陽目前沒有強勢品牌開發(fā)商，專業(yè)公司(南方理念)將逐漸取代項目公司成為開發(fā)主角，屆時企業(yè)之間的比拼將會從現(xiàn)在比銷售到未來比設計，甚至比開發(fā)模式和開發(fā)策略。發(fā)展走勢：差異化、個性化、國際化縱觀國內成功的樓盤，均是用差異化營銷的理念，嫁接整合一切有利于人們居住生活的資源，使社區(qū)成為一個自我循環(huán)的有機體。項目之間的激烈競爭勢在必然，個性化是逃離同構競爭的必然選擇。項目開發(fā)周期，決定了項目要適度超前，用國際視野去鑄造社區(qū)生活。宏觀經經濟運運行的的良好好、阜阜陽城城市化化進程程的加加速、、城建建改造造力度度的加大為為07年阜阜陽房房地產產市場場提供供了良良好的的發(fā)展展平臺臺，供供需兩兩旺的的市場態(tài)態(tài)勢導導致了了07年房房價的的跳躍躍式上上漲。。隨著07年年下半半年以以及08年年規(guī)劃劃的土土地供供應量量的加加大，，市場場供需需將會得到到轉變變，將將從賣賣方市市場到到買方方市場場的轉轉變，，價格格的漲漲幅也也將會放緩緩，其其遞增增曲線線將會會回歸歸理性性。大量外外地開開發(fā)商商將角角逐08年年阜陽陽房地地產市市場，，在賣賣方市市場逐逐漸消消失的市市場狀狀況下下，產品競競爭將將會成成為08年年阜陽陽樓市市競爭爭的主主旋律律。宏觀市市場評評估核核心結結論市場評評估核核心結結論本案所所處區(qū)區(qū)域潁潁泉區(qū)區(qū)將是是未來來阜陽陽城市市發(fā)展展重點點區(qū)域域的所所在地地之一,也也是未未來房房地產產競爭爭的焦焦點,是未未來阜阜陽最最適合合人居居住的的新型城區(qū)區(qū)。阜陽樓樓市新新的行行業(yè)標標準正正在樹樹立。。阜陽呼呼喚著著新城城市住住宅的的出現(xiàn)現(xiàn)，不不再是是低附附加值值、大大眾化化的房房子，而而是個性化化的高高尚住住宅和和中高高檔高高品質質住宅宅。2、項項目產產品分分析及及建議議項目主主要經經濟指指標土地出讓面積37769平方米總建筑面積86223平方米地下建筑面積3420平方米地上建筑面積82803平方米其中

住宅73772平方米

商業(yè)

9031平方米建筑占地面積11330平方米容積率2.20建筑密度30%綠化率38%總戶數764戶總人數2674人地面停車150輛項目外外立面面：經典““新都都市主主義””歐式建建筑風風格(法式式住宅宅)巴黎Paris馬塞Marseile里昂Lyon里爾Lilie尼斯Nice嘎納Canes圣特Saintes南特Nantes蒙頓Menton圣馬洛洛Sintmalo波多爾爾Bordeaux盧爾德德Lourdes圖盧茲茲Toulouse阿爾勒勒Arles奧朗治治Oranges凡爾塞塞(宮)Versailles盧森堡堡（公公園））Luxemburg萊茵Rhine塞納河河羅納河河盧瓦爾爾河房型分分布分分析812357946111312101010101/1/1598#2/2/188-903/5/7/9/11/12#2/2/286-908#3/2/188-891/10/13#3/2/2109-1232/4/6/10#躍層戶型戶戶數配配比表表戶型面積(平米)戶數比例%總比例%1房1/1/159202.622.622房2/2/188/9021628.2733.502/2/286/90405.233房3/2/188/8932242.1559.433/2/2109/111/114116/12313217.28躍層4/2/2139/142141.834.455/2/3169/172190/192202.624種戶型59-192(集中88-123)764100100%多高層層戶數數配比比表業(yè)態(tài)幢號戶數總戶數比例電梯房小高層8#總高11層6*11=66364戶47.27%小高層10#總高8層1-2商業(yè)4*6=24高層10#總高17層1-2層商業(yè)4*15*2=120高層10#總高18層1-2層商業(yè)4*16=64高層13#總高17層1-2層商業(yè)6*15=90多層1/3/4/5/6/7/8/11/12#總高6層28*2*6=336406戶52.73%1#總高6層1層商業(yè)7*2*5=70合計共13幢共48個單元入戶門770770戶100%情景花花園洋洋房房型分分析:A、B房型型幢幢號號2、、4、、6#3/2/2標標準準層面積109、111、114、116得房率率:94%4/3/3躍層層得得房房率:96%（169、、172、、190、、192））情景花花園洋洋房:躍層戶戶型2、4、6#界首路路沿街街房型分分析:D房型型幢幢號號1#3/2/1標標準準層得得房率率:91%面積88、、90界首路路沿街街房型分分析:E、G房型型幢幢號號10、13#內部部及沿沿街3/2/1標標準準層面積88、、89得房率率:87%7.9213.864/2/2躍層層得得房房率:91%（139、、142））10、、13#沿沿街躍躍層房型分分析:G房房型幢幢號10#外部部和13#10#沿街街高層層房型分分析:H型3/2/2123得得房房率:86%I型型3/2/189（（基基本同同E、、G戶戶型））8#11層層小高高層房型分分析:F2型型1/1/159F1型型2/2/290F3型型2/2/186得房率率:85%公攤大大多層房型分分析:C房型型幢幢號號3、、5、、7、、9、、11、12#2/2/1標準準層得得房率率:91%面積88、、901#樓商鋪鋪分析:商鋪面寬4.2米1-4#進進深10.5米5-20#進深12.5米123456789101112131415161718192044.137.9937.9949.547.143.7943.7947.149.543,7943.7947.149.543,7943.7947.149.543,7943,7949.51234567849.537.9950.2149.547.137.9950.2152.5商鋪總面積積約:906.28平方方米儲儲藏室總總面積:327.9平方米13#商鋪鋪分析:總總面積積約1174平方米米樓層12345678樓上74389291919238109樓下7236926771903392總計1467418015816218271201適合業(yè)態(tài):品牌百貨:大型娛樂城城大型酒店中型超市貿易總匯商鋪總面積積:約4000平方米門前廣場:約2000多平方米米10#樓大大商分析:地下1層3420平平方米車位:48個售樓處的裝裝修建議在設計風格格上與樓盤盤保持相對對一致，與與周邊競案案售樓處拉拉開明顯的的檔次，充充分體現(xiàn)本本案“唯一一型”的產產品定位。。建議售樓處處采用智能能化概念灌灌輸,盡可可能做到一一鍵式模式式,使客戶戶充分感覺覺到社區(qū)的的特色性、高高貴性和唯唯一性。售樓處前建建議:小型高爾夫夫果領小型高爾夫夫推竿練習習場高貴的高爾爾夫球場凸凸顯了本案案奢華的品品質形象，，給人的第第一印象是是帶有一種種榮耀感，，與眾不同同的超脫理理念。外立面燈光光效果展示示建議在本案案的建筑立立面完工后后，配以外外墻照明燈燈光，在夜夜晚能形象象的顯現(xiàn)出出產品的鮮鮮明品質。。頂級建材的的展示展示體驗區(qū)區(qū)：在售樓處內內專門開辟辟一個空間間展示本案案建筑所運運用的建材材，和智能能化設備，，以體現(xiàn)產產品的高端端內涵品質質。我司建議把把本案的智智能化配置置分為以下下四個系統(tǒng)統(tǒng)：1．多媒體體信息通訊訊與服務2．社區(qū)安安全防范系系統(tǒng)1）小區(qū)周周界防范報報警系統(tǒng)2）家庭安安全防范報報警系統(tǒng)3）樓宇訪訪客門禁系系統(tǒng)4）小區(qū)重重要部位監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)5）巡更系系統(tǒng)6）背景音音響及緊急急廣播系統(tǒng)統(tǒng)7）車輛出出入管理系系統(tǒng)3．社區(qū)服服務物業(yè)管管理1）樓宇設設備監(jiān)控系系統(tǒng)：2）社區(qū)服服務與物業(yè)業(yè)管理系統(tǒng)統(tǒng)4．家庭智智能控制系系統(tǒng)2、小區(qū)智智能化建議議樣板房裝修修建議一一豪華典雅型型樣板房裝裝修風格(古典歐歐式)突出高貴、、典雅的設設計風格，，主要滿足足稍大年齡齡層目標客客戶的審美美觀點。適合大三房房或躍層戶戶型。樣板房2活潑現(xiàn)代型型適適合90平米2房或小3房1、物業(yè)管管理建議物業(yè)管理篇篇（因未展開開工作，所所以只有概概念提煉及及產品建議議）建議提供人人性化的服服務，引進進專業(yè)品牌牌物業(yè)管理理公司進行行管理3、如何定定位本案及及屬于本案案的客源標志性建筑筑濱江景觀.江畔畔生活高檔住宅（（該區(qū)域））項目位置優(yōu)越性突出潁泉為阜陽北拓要塞樹立融昌之品牌形象利規(guī)劃江畔園林景觀臨江.沿江面長.江闊利營造浪漫濱江小區(qū)面對特定的目標客戶景觀.品牌.價格空間易打造精品高檔小區(qū)阜陽標志性性濱江高檔檔小區(qū)項目市場定定位項目發(fā)展理理念定位“江畔公園園舒適感性性家居”充滿活力的的浪漫江畔畔園景生活活健康的舒適適感性家居居＋＝環(huán)境景觀：：嫁接好與公公園江畔的的環(huán)境景觀觀資源，以以自然、隨隨意的手法創(chuàng)造造休閑、輕輕松的環(huán)境境氛圍。建筑形象：：以高貴典雅雅的柔美新新都市主義義歐式建筑筑風格、高高貴的法式建筑風風格創(chuàng)造建建筑物與人人的親和力力，以自然然的曲線讓人感到到心情舒暢暢。家居空間：：超高得房率率以高利用用舒適的個個性化間隔隔，富有人人性化的居住空間間，打造親親切、溫暖暖的感性家家居。社區(qū)氛圍：：充分體驗濱濱水公園而而居所帶來來的充滿活活力和健康康的生活享受。項目發(fā)展理理念定位項目概念設設計概要江畔公園生生活在規(guī)劃設計計上以景觀觀先行，使使得戶戶望望景，營造造一種畔水水畔園而居居，江畔公公園人家的的生活氛圍圍。人與自然和和諧在環(huán)境設計計上進一步步突出與周周邊自然景景觀（泉河河、泉河公公園）以及及自然生態(tài)態(tài)的關系，，營造人與與自然和諧諧貼近的環(huán)環(huán)境。注重重住宅立體體綠化，，給人輕松松、自然、、隨意的和和諧感受。。優(yōu)雅浪漫小區(qū)規(guī)劃設設計給人清清馨、淡迫迫、飄香的的感受。。生活不僅僅僅停在表表面上，同同時還體現(xiàn)現(xiàn)不被物質質的世界所所約束，追追求生命更更深的意義義和更高的的人生境界界。感性家居營造富有感感性的家居居生活方式式。所有對事情情的體驗都都來自感官官五感互動感性家居嗅覺觸覺聽覺視覺味覺有舒適感、、質感、親親切感、溫溫暖感有焦點、有有層次、有有欣賞性有回味感、、陶醉感有回歸自然然感、心胸胸開闊感相關配套提提供的口味味享受我們針對的的是哪些目目標消費對對象1、通過對對區(qū)域內競競爭個案的的客戶跟蹤蹤勾劃目標標消費者輪輪廓根據對泉北北區(qū)域內樓樓盤的客戶戶持續(xù)跟蹤蹤，驗證了了該區(qū)域的的中高檔樓盤（（如外灘國國際城）主主要為區(qū)域域內的企業(yè)中高層層管理者、、私營業(yè)主主和公務員員，而中低檔樓盤盤（如依泉泉雅苑）的的客戶為低低總價住宅的購買買者，包括括首次置業(yè)業(yè)者和改善善型居住者（外出出打工回鄉(xiāng)鄉(xiāng)人員、阜阜陽周邊縣縣市進城者、個體體戶等）。。本案在客戶戶定位上，，客源與區(qū)區(qū)域的中低低檔樓盤的的客源重合合，而客戶層卻與區(qū)區(qū)域的中高高檔樓盤重重合。因此，以本本案的市場場定位，面面對的最大大課題是在在有效鎖定定區(qū)域內客客戶的同時時，如何捕捕捉全市范范圍的中高高收入者，，使得客戶戶來源產生生突破性的的變化，創(chuàng)創(chuàng)造更寬的的客層面。。2、本案的的目標客層層論泉水灣花園目標客層論基礎市場成長市場創(chuàng)造市場來源：原居住在泉北的居民，改善居住條件、換房等需要為主；在泉北工作和做生意的人，這類人不在少數。來源：由區(qū)域向外圍發(fā)散，面向全市范圍。來源：通過強有力的市場推廣，建立本案性格與形象，吸引氣質相符的最廣泛消費者。特征：首次置業(yè)者，包括中低層市民、區(qū)域中高端客源（小業(yè)主個體戶、公務員、企事業(yè)單位主管級人士）。特征：周邊縣市進城置業(yè)者、外出務工回鄉(xiāng)者、市內改善型居住者（主要為白領、私營業(yè)主、企業(yè)中高層管理者）。特征：講究生活品質，向往悠閑自在的高品質的新生活；接受西方現(xiàn)代文明，同時也欣賞中國傳統(tǒng)文化的精髓。3、客戶特特征分析年齡齡：主要年齡段段為30-50歲，，其次為25-30歲職業(yè)業(yè)：個體經營者者、公務員員、私營企企業(yè)的中高高級管理人員、私私營企業(yè)主主及外出打打工回鄉(xiāng)人人員等教育程度：：以受高等教教育以上的的客群為主主家庭結構：：以3－5人人居住為主主。家庭收入：：以家庭收入入每月5000元左左右收入的的為主。置業(yè)目的：：以改善家庭庭居住條件件的置業(yè)為為主要購房房目的基本形態(tài)年齡職業(yè)收入工作消費生活生活形態(tài)人生觀夢想價值觀心理形態(tài)整體認識（（望遠鏡））4、客戶源源分析客戶區(qū)域來來源定位依依次為潁泉、潁東東、潁州、、太和（以泉北新新區(qū)板塊的的置業(yè)者為為主體），，具體如下下：在潁泉區(qū)的的個體經營營者：他們是潁泉泉區(qū)的生意意人，他們們有了一定定的經濟基基礎，想改改善目前的的家庭居住住條件，而而且他們在在某種程度度上都比較較信奉“風風水”一說說。“以水水為財”，，他們會選選擇臨江的的樓盤購買買住房。（（瑤海、皖皖西北、港港利廣場、、匯鑫等大大型市場））我們要找一一群什么樣樣的人：張先生：泉泉北區(qū)里的的個體私營營企業(yè)主，，知名品牌牌木地板阜阜陽區(qū)總代代理，負責責該企業(yè)在在阜陽市場場的銷售。。在潁州、潁潁東區(qū)域工工作或居住住的高收白白領或企業(yè)業(yè)主：他們在潁州州、潁東工工作或居住住，是一些些企業(yè)或公公司的中高高級管理人員、企業(yè)業(yè)主、公務務員，他們們大部分已已購置過住住房，有著著自己的私家車或公公司配車，，他們想進進一步改善善目前居住住的環(huán)境，，提高居住生活質量量，需要二二次置業(yè)。。泉北區(qū)域住住戶的置業(yè)業(yè)者我們可以將將目標瞄準準泉北區(qū)域域的部分住住戶，他們們在幾年前前已在泉北購買了商商品房，經經過幾年的的居住生活活，他們對對泉北區(qū)域域的人文環(huán)境、交通通狀況和生生活配套設設施等都有有了認知并并逐步接受受。隨著他們自身的的發(fā)展有了了再次置業(yè)業(yè)的需求，，他們希望望能在泉北北再購買一套較高高檔次的的住房。。進城人士士、外出出打工人人士：阜陽周邊邊縣市的的小資人人士或縣縣市里的的生意人人及外出出務工回回鄉(xiāng)人士士。隨著著城市化化進程的的發(fā)展，，經濟條條件較好好的縣城城人士紛紛紛進城城安家置置業(yè)；阜阜陽周邊邊縣城在在阜陽市市內做生生意的人人士不想想再回到到他們原原來生活活的地方方，兩者者都是希希望找一一處相對對理想的的居所安安定下來來。對于于外出打打工的人人士回鄉(xiāng)鄉(xiāng)后同樣樣也是希希望找一一處理想想居所安安家。主要客戶戶群企事業(yè)單單位職員員、教師師、公務務員等個體戶、、私營業(yè)業(yè)主（瑤瑤海市場場、皖西西北市場、、港利廣廣場、匯匯鑫市場場等）縣城小資資階層、、外出打打工人士士4、如何何銷售本本案自己己的產品品我們如何何銷售自自己的產產品？1、我們們如何確確立本案案合理的的價格平平臺？2、我們們整盤的的推案策策略如何何制訂？？3、本案案一期的的銷售策策略及控控制計劃劃？我們如何何確立本本案合理理的價格格平臺？？定價原則則思考周邊競爭爭樓盤的的市場價價格參考考，遵循循開盤價價格必須須具備市市場競爭爭力。利潤最大大化。通通過銷售售動線促促使價格格鋸齒型型上調。。低開高走走。用產產品品質質及施工工進度來來不斷帶帶動價格格的穩(wěn)步步提升。。安全性原原則。合合理的價價格走勢勢，適應應市場、、規(guī)避風風險，穩(wěn)穩(wěn)健的定定價方針。。成本考慮慮。根據據項目總總體規(guī)劃劃來確定定一房一一價。本案最近近的有依依泉雅苑苑、外灘灘國際城城，以其其為參考考個案，，測算得得出周邊邊價格的的中間值值為3000元（以2007年年11月月為時點點）加入整體體市場增增長因素素（今年年上半年年阜陽房房價增長長率為20%左左右，屬屬特殊情情況；考考慮其GDP增增長幅度度及板塊塊現(xiàn)狀，，通過分分析預測測明年房房價的增增長率為為15%，預計計此增長長率將持持續(xù)2-3年））3000+3000××15%×3/12通過市場場增長因因素本案的產產品價格格區(qū)間在在3115元取3115元為為基數本項目的的綜合價價值依據據，周邊邊項目與與本案相相比，本本案周邊邊生活配配套、交交通條件件的不足足及尚未未施工等等，但在在建筑形形態(tài)、園園林景觀觀、臨水水臨園住住宅等方方面具有有優(yōu)勢。。按經驗驗判斷，，本案與與參照個個案在目目前階段段價格差差不大。。由此：：項目價價格則在在：[3115×100%]=3115元依據以上上推斷，，2008年3月本案的開開盤價格格建議為為：3200元由于受土土地儲備備量的影影響，泉泉北新區(qū)區(qū)板塊所所屬樓盤盤較少。。從周邊市場來來看，與與本案物物業(yè)類型型相似的的產品不不多，可可參照的的價格樣本數少少。從板塊現(xiàn)現(xiàn)狀分析析，離本本案最近近的依泉泉雅苑、、外灘國國際城,前者目目前均價在在2800元左左右，后后者均價價在3200元元左右。。但從成成長性看，建議議本案目目前可以以外灘國國際城為為目標研研究對象象。考慮板塊塊個案在在地段、、施工工工期、產產品定位位等方面面的差異異，確定本案目目前的開開盤銷售售均價為為3200元/㎡說明我們認為為價格總總體將隨隨著工期期的進度度和市場場的反應應有序上上揚，同同物業(yè)定定位和競競爭對手手相比，，目前的的價格策策略可以以實現(xiàn)，，主要問問題有三三點：首先，如如果在買買方市場場背景下下，產品品定位、、市場推推廣不到到位，將將影響樓樓盤品牌形形象的樹樹立，因因此價格格的基礎礎產生動動搖，導導致價格格無法提提升；其次，價價格體現(xiàn)現(xiàn)有形價價值和無無形價值值兩個方方面，無無形價值值也俗稱稱附加價價值，這對對于消費費者的預預期心理理價位形形成產生生影響，，本案在在這一點點應有所所作為；其三，市市場競爭爭對手和和區(qū)域市市場的分分析，得得出本案案在阜陽陽市場具具有一定定的稀缺性性，應該該在行業(yè)業(yè)內占據據一席之之地，是是精品住住宅的代代表。綜上所述述，我們們建議在在市場推推廣和產產品支撐撐點的基基礎上，，勇敢提提升物業(yè)業(yè)價格，，利用價價格進一一步提升升物業(yè)的的檔次，，并努力力提升消消費者對對本案的的價格認認知，與與阜陽市市場上住住宅檔次次主要通通過價格格來區(qū)分分的慣例例相一致致。另外價格格的上揚揚必須與與銷售形形成互動動，謹慎慎提價，，建議在在每次項項目重大大利好消消息出臺臺時，明明顯提高高房價，，營造整整體樓盤盤的良好好走勢，，給予先先期準業(yè)業(yè)主以信信心。我們整盤盤的推案案策略如如何制訂訂？本案銷售售三原則則迎合市場場、規(guī)避避風險、、實現(xiàn)年年內1.5個億億的資金金回籠在短期內內實現(xiàn)階階段推案案量的快快速去化化來保證證本案的的整體安安全性，，并且去去化本本案相對對劣勢的的產品以以35%的優(yōu)勢勢產品分分批量逐逐步實現(xiàn)現(xiàn)本案的的利潤最最大化。。風險預知知，提前前預防在銷售前前期制定定各項有有效措施施來防止止投機客客戶的產產生，最最大化的的保證自自住客戶戶的購買買，并且且努力做做到銷售售過程零零投訴及及高滿意意度。提升服務務，塑造造品牌強化銷售售現(xiàn)場各各崗位人人員的服服務意識識與服務務品質，，以配合合整體品品牌戰(zhàn)略略的實施施。建議采用用組團型型銷售方方案一期二期三期排期2008/03~2008/092008/10~2008/122009/01~2009/06推案量29931㎡19944㎡24017㎡組團1、4、5、6、7、8、9102、3、11、12、13說明：本案體量量在阜陽陽屬于中中等規(guī)模模，住宅宅部分總總建面積積7萬余余平方米米，從資資金投入入回籠最最佳比看看，本案案整盤推推案排期期分為三三期較為為合理；；從目前前地塊施施工開發(fā)發(fā)的形式式來看，，三期的的推案排排期能較較好地與與施工建建設相符符。A、組團團型銷售售方案推推盤步驟驟圖列第三階段第三階段第二階段第一波第一波第二波第一階段第一波第二波蓄水期銷售期蓄水期銷售期排期07/12~08/0308/03~08/0608/06~08/0708/07~08/09組團（幢號）1、5、7、94、6、8推案量15842㎡14089㎡戶數178138B、第一一階段推推案排期期說明：本案同競競案相比比較，整整盤蓄水水期較短短，因此此必須要要有相應應的蓄水水期，蓄蓄水目標標是首波波推案量的兩倍倍。同時暫定定本案的的開盤日日為2008.03，，實際開開盤日依依據蓄水水情況而而定。開開盤所必必須具備備的四大條件：：現(xiàn)場售售樓部正正式啟用用、取得得預售證證、累積積500組客戶戶、樣板板房裝修修完成。。在第一波波銷售結結束后，，經過一一個月的的蓄水期期，第二二波銷售售即可展展開。C、一期期推案銷銷售策略略⑴多層、、情景洋洋房、小小高層產產品組合合入市，，依靠多多層產品品確立價價格平臺臺。⑵銷售周周期控制制在6個個月內，，周期內內操作以以多層、、小高層層組團去去化為主主⑶短期快快速引爆爆———封盤盤———強勢勢雙組團團出擊（（強勢引引爆）多層組團團第一波波次執(zhí)行行：針對對性蓄水水+短短期策策略性引引爆+封盤盤小高層組組團第二二波次+情情景洋房房組團：：長期蓄蓄水+調整整性開盤盤⑷房源策策略性銷銷控⑸促銷卡卡發(fā)放計計劃D、一期期推案價價格實現(xiàn)現(xiàn)目標價格格：一期實實現(xiàn)銷售售均價3350元/平米米階段價格格制定一期整體體定價系系數做綜綜合考慮慮后，微微調制定定：平面面系數（（主要影影響因素素朝向、、景觀、、噪音、、面積、、戶型等等），樓樓層系數數。E、銷售售控制計計劃為保證好好房源與與差房源源的均衡衡去化，，以及零零庫存、、利潤完完全實現(xiàn)現(xiàn)。采取取如下原原則：房源分批批推出，，分期集集中銷售售。差房源原原則上全全過程不不銷控，，中、好好房源分分期推出出、分期期銷售，以保保證房源源的平平均去化化。好房房源最后后推出，，保證零零庫存以及利潤潤最大化化。分階段進進行去化化率分析析，動態(tài)態(tài)調整銷銷售價格格結構，，爭取差差房源在期房房階段全全部去化化，中好好房源有有相當比比例在各各階段進進行價格提升升。開盤之初初以速度度為主要要追求目目標，目目的在于于引起市市場轟動動。再確立市市場地位位之后，，目標應應該轉向向追求““速度與與利潤的的最佳結合點””上。根據銷售售面積與與銷售速速度，機機動提升升價格，，增大好好房源與與差房源的價價差，爭爭取均衡衡去化及及利潤最最大化。。5、如何何進行營營銷采取取哪些推推廣手段段一、本案案的品牌牌概念及及內涵是是什么？？二、本案案廣告推推廣的目目標是什什么？三、本案案具體的的營銷推推廣計劃劃？如何進行行營銷采采取那些些推廣手手段Strength（優(yōu)勢）Weakness（劣勢）城市北拓：泉北新區(qū)正處城市北拓的主軸上，該板塊在城市擴張中有明確的發(fā)展后勁是進出阜陽的門戶樞紐，同時又受泉北新區(qū)、泉河改造等利好消息影響，具有很強的成長性優(yōu)勢。開闊江景園景:泉河水岸、生態(tài)公園兩大獨占，一線臨江臨園，景觀開闊，戶戶望景，將江景園景發(fā)揮到極至。一流設計：景觀先行的規(guī)劃設計、標志性建筑外立面、入戶花園、觀景陽臺、屋頂花園、開闊的景觀平臺。創(chuàng)新戶型：戶戶望江望園景、南北對流、視野開闊、庭院式觀景陽臺、入戶花園、間隔方正等極具吸引力。園林景觀：以休閑舒適、浪漫海濱為核心的創(chuàng)新設計，使得產品更具差異性。產品新概念：新都市主義的歐式建筑風格，法式住宅的浪漫風情及高利用率的戶型設計，總價控制合理，產品層次豐富。郊區(qū)概念：泉北在阜陽人心目中仍為郊區(qū)，生活機能配套較少，區(qū)域形象相對較差。高層住宅：在阜陽市場的高層住宅較少，市場接受度偏低。周邊環(huán)境：檔次較低，由于歷史原因，現(xiàn)階段周邊人群和生活配套檔次較低。噪音污染抗性：處于出城主干道界首路旁，交通較為混亂，車流量也相對較大干擾嚴重。本案的品品牌概念念及內涵涵是什么么？1、項目目SWOT分析析Opportunity（機會）Threat（威脅）市場發(fā)展：目前阜陽房產市場處于供需兩旺的成長期，市場隨著開發(fā)與投資熱潮的興起，一路穩(wěn)步攀高，經濟增長和人口流動拉動需求增長；本案的地理優(yōu)勢隨著其不斷的完善和成型將受到消費者的追捧。客源基礎：泉北區(qū)大型批發(fā)市場的發(fā)展為項目提供了相當客源，當地大量的外出務工人群擁有強大的購買力。區(qū)域認同逐增：隨著泉北新區(qū)的居住氛圍和人文環(huán)境的行成，市場認同度認知度也在不斷增加。新興高檔住宅板塊：泉河外灘板塊被定位為未來的新濱江豪宅板塊，有利于對整個濱江樓盤檔次的托高。板塊內競爭激烈：開發(fā)樓盤在產品和品牌上各有千秋，周邊樓盤具有了后期開發(fā)的人氣和環(huán)境形成優(yōu)勢。板塊供應量百萬平方米，依泉庭苑、外灘國際城等個案，在產品、地段上和本案相比也各有千秋，將會造成部分客源分流。目前本項目周邊環(huán)境改善尚需時日：現(xiàn)有周邊地理環(huán)境的改造，包括道路和水岸的改造落后于本項目開發(fā)，因此對價格提升有壓力。新高檔住宅板塊崛起:以泉河為中心的兩岸將發(fā)展成為新的高檔住宅區(qū)，預計同期推出的樓盤會對泉水灣造成影響。項目SWOT分分析總結結圍繞“泉河”與“泉河公園園”進行概概念差異異化，提提升本案案品質；；引爆市市場，從從區(qū)域性性樓盤躍躍升為全市性名名盤、特特色盤；快速樹樹立項目目品牌的的同時，，也要同同步取得得優(yōu)異的的產品銷銷售業(yè)績績，實現(xiàn)雙贏贏。項目建議議特點總總結:經典“新新都市主主義”歐歐式建筑筑風格(法式住住宅)“臨河””觀景住住宅(南南觀泉河河東依泉泉河支流流)“公園““豪景住住宅(一一路之隔隔,環(huán)抱抱75畝畝泉河公公園)”四大““阜城最最旺大市市場(皖皖西北/匯鑫/瑤海/港利)”交通““便利,咽喉要要道(界界首路,北京路路)”行政核核心“區(qū)區(qū)(一路路之隔泉泉北區(qū)政政府)高”得房房率“,高”利利用率““實用經經典房型型戶戶全明明“豪景景房”“八大””主題型型強強勢賣點點首創(chuàng)營銷銷:六唯唯一豪華智能能型售樓樓處(阜阜城唯一一)智能型模模型(阜阜城唯一一)高爾夫國國領或高高爾夫推推竿練習習場(阜阜城唯一一)2套以上上豪華及及現(xiàn)代型型樣板房房(阜城城唯一)高檔建材材展示(阜城唯唯一)光體建筑筑(阜城城唯一)2、品牌牌定位分分析圖ProductConcept商品概念陳述

對那一群向往人文品位、講究生活感性和情趣的消費者而言，我們將此社區(qū)當作河畔·花園·觀天下來賣給他們。Target/LifeStyle生活形態(tài)●28-45歲為主的男性/工作繁忙●白領/企業(yè)中高層/區(qū)域中上層等●講究生活品質/向往悠閑自在ProductUsageOccasion使用場合/方式/時機●購房自?。ㄊ字脼橹?，換置為輔）●也可投資等待升值

Competitor/Substitute競爭者/代用品●外灘國際城●依泉庭苑/中泰名城等ProductBenefits商品利益點●泉河公園、泉河水、新都市主義歐式建筑●畔江畔園水景園林社區(qū)●泉北區(qū)將來熱銷板快Positioning產品定位●中高檔BrandImage/Personality品牌形象/個性●自由、自在、閑適生活●意境幽雅/品位感強●人文、思想、新都市主義3、品牌牌定位內內涵分析析河畔·花花園·觀觀天下河畔·花園：泉河公園園旁，泉泉河邊。。深韻人人文的泉泉水灣倡倡導“象象水一樣悠悠閑生活活”的居居住主張張。觀天下：有思想、、有文化化、有內內涵、有有創(chuàng)新，，惟獨沒沒有壓力力。領先者創(chuàng)創(chuàng)造時尚尚和潮流流。泉水水灣不是是去追逐逐居住潮潮流，而是是去引導導居住潮潮流。廣告語流動的美美，靜泊泊的家一個夢想想實現(xiàn)的的地方本案廣告告推廣的的目標是是什么？？1、本案案整體廣廣告推廣廣目標思思考賣房子，，更是賣賣生活。以差異異化的生生活主張張，倡導導泉水灣灣“河畔畔·花園·觀天天下”的的生活；；傳播一種種有思想想的住宅宅，有品品位的生生活，有有文化的的氛圍，，有價值值的身份，，形成一一個獨特特的消費費層和人人文社區(qū)區(qū)，繼而而引導一一種生活活潮流和主主張；以板塊發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢及區(qū)域域地緣價價值等附附加價值值提升本本項目的的市場價價值，力爭爭在現(xiàn)有有市場的的基礎上上獲得更更好的價價值回報報；以項目品品牌價值值的塑造造帶動公公司品牌牌價值的的提升，，實現(xiàn)品品牌價值值的雙重飛飛躍。2、本案案廣告整整體推廣廣目的根據項目目目前的的實際情情況，緊緊扣項目目的市場場定位，，以本身身具有的的位置景景觀的唯唯一性和和產品的的排它性性的獨特特營銷思思路貫穿穿于整個個項目的的全程宣宣傳推廣廣中，不不僅要達達到我們們最終的的銷售目目的，還還要通過過本項目目的成功功使融昌昌品牌質質素得以以進一步步提升。。本案具體體的營銷銷推廣計計劃？策略一：：以政府規(guī)規(guī)劃支持持托升泉泉水灣的的附加值值策略二：：以一流、、創(chuàng)新的的產品設設計將泉泉水灣塑塑造成新新的江景景住宅典典范策略三：：將江景、、園景優(yōu)優(yōu)勢最大大化，包包裝成浪浪漫的、、悠閑的的濱江社社區(qū)泉水灣灣政府規(guī)劃支持創(chuàng)新產品設計江景+園景＝浪漫濱江生活泉河板塊塊的崛起起，將托托起新的的濱江高高檔住宅宅市場。。泉北新區(qū)區(qū)的大力力開發(fā)，，加快了了城市北北拓的步步伐。城市公園園綠地環(huán)環(huán)境的建建設，為為本案居居住環(huán)境境增添一一道風景景線。各策略點點分述策略一：：以政府規(guī)規(guī)劃支持持托升泉泉水灣的的附加值值以其簡潔潔現(xiàn)代、、曲線優(yōu)優(yōu)美、整整體感強強的外立立面塑造造成標志志性的濱濱江高尚尚物業(yè)形象。。強調景觀觀在產品品設計中中的極致致發(fā)揮，，從小區(qū)區(qū)入口、、園林、、入戶花花園到室室內，乃至至主人房房的衛(wèi)生生間等都都無不考考慮到景景觀的充充分利用用。作為高尚尚物業(yè)更更有軟件件上的支支持，即即引進較較好的物物業(yè)管理理的品牌牌支持。。策略二：：以一流、、創(chuàng)新的的產品設設計將泉泉水灣塑塑造成新新的江景景住宅典典范策略三：：將江景、、園景優(yōu)優(yōu)勢最大大化，包包裝成浪浪漫的、、悠閑的的濱江社社區(qū)在這里，，主要是是將對產產品的闡闡述提升升到訴求求一種生生活方式式，一種種對生活的感受受。江景園景景是泉水水灣最大大的突出出點，且且園林也也是圍繞繞休閑、、浪漫的的元素而設計的的濱江式式園林，，因此本本項目更更容易營營造成一一個畔水水而居，，江畔人家的浪浪漫濱江江社區(qū)。。一期各階階段的宣宣傳策略略泉水灣花園定位：河畔·花園·觀天下廣告語：流動的美·靜泊的家

一個夢想實現(xiàn)的地方發(fā)現(xiàn)主題感受主題感悟主題（第一波蓄水期）（第一波強銷期）（第二波蓄水期）傳達開盤信息，吸引消費者對項目主要賣點的高度關注；建立與目標消費群身份、地位、個性、喜好的關聯(lián)，并產生看樓購樓的沖動。承接前期的炒作效應，將品牌形象具體落實到產品賣點，引發(fā)廣泛范圍的市場關注，將知名度轉化為認知度，凝聚為品牌核力。深入挖掘產品內涵，從物質層面向精神層面演繹，知微見著地展現(xiàn)業(yè)主生活中的閑適人文等居住氣質，達到物超所值的品牌價值提升。第一波：：銷售蓄蓄水期———廣告告宣傳進進入導入入期（2007/12-2008/03）在房地產產項目宣宣傳的前前期，廣廣告宣傳傳更側重重項目知知名度的的擴大。。在這個階階段，項項目各項項前期準準備工作作剛剛開開始，銷銷售、推推廣工作作也只是是處于準準備階段段，由于于項目現(xiàn)現(xiàn)場還沒沒有具備備可以展展示的條條件，因因而宣傳傳形式一一般應擇擇傳播面面較廣的的媒體，，如車體體、報紙紙、戶外外、廣播播等。將將新項目目入市的的消息傳傳播出去去是這一一階段宣宣傳的主主要任務務，廣告告的頻率率沒有必必要太高高，宣傳傳力度也也可以先先小一些些。這一一階段的的項目廣廣告應著著重項目目賣點的的建立，，這樣可可以在人人們心里里形成一一個固定定而清晰晰的概念念，以達達到在眾眾多項目目中脫穎穎而出的的目的。。其中恰逢逢2008年春春節(jié)期間間，是本本案遇到到的第一一輪銷售售蓄水高高峰。任務◎在消費費者腦海海中迅速速建立強強化泉水水灣花園園的知名名度?！蛟撾A段段著重于于項目銷銷售宣傳傳元素的的準備，，為項目目的全面面推廣奠奠定基礎礎?！蛴捎陧椖刻幪幱谛钏谛麄鳎ㄗh利利用“畔水畔畔園、歐式建建筑”概念引引出項目品牌牌定位，以吸吸引注意力和和關注度。第一波：銷售售期——廣告告宣傳進入鞏鞏固期（2008/03-2008/06）配合銷售工作作的全面展開開，工程進度度也會有所變變化，工地形形象已經建立立，給人一種種工程加速建建設的感覺。。這時的項目目宣傳應配合合“加熱”，，廣告頻度及及媒體選擇均均需大大增加加，采用戶外外、車體、廣廣播、電視、、報紙、DM等多種形式式展示，以鮮鮮明的形象、、強烈的廣告告攻勢撼動市市場，以廣告告為先導，吸吸引客戶的到到來。這一階段的廣廣告意圖是全全面突顯項目目優(yōu)勢，如戶戶型設計、附附屬設施、所所處地理位置置、人文環(huán)境境等，使客戶戶對項目加深深了解并產生生信賴。在廣廣告形式上要要有創(chuàng)意和突突破，能給人人留下深刻的的印象，在廣廣告語言上要要生動形象，，易懂好記。。廣告配合得得好，會使強強銷期中的成成交量增加，，這一時期一一般也是項目目銷售業(yè)績最最好的時期。。任務◎在打開知名名度的基礎上上，利用廣告告迅速包裝出出本案最吸引引消費者、最最具優(yōu)勢的產產品核心價值值——河畔··花園·觀天天下◎為盡快實現(xiàn)現(xiàn)從存在區(qū)向向認知區(qū)的過過渡，推動銷銷售的開始，，建議多種媒媒介投放采取取全方位密集集式廣告推廣廣；此外該階階段也將利用用若干個大型型主題活動來來形成推廣中中的幾個高峰峰。第二波：蓄水水期——廣告告進入猛攻期期（2008/06-2008/07）在強銷期過后后，新增客戶戶會維持在一一個相對平衡衡的數量曲線線上，因此廣廣告應相應降降溫，但仍應應保持一定穩(wěn)穩(wěn)定的頻率出出現(xiàn)，在達到到當期銷售目目的之外，不不需為第二波波銷售期作準準備。在此銷銷售階段的工工程項目，進進度快的已經經達到主體工工或裝修階段段，樓宇及社社區(qū)規(guī)模形象象初顯，可以以讓客戶看到到大體的實物物建筑。這時時除相應的媒媒體廣告之外外，可以更多多的安排看房房客戶參觀樣樣板間和工地地，雖然參觀觀工地有一定定危險和麻煩煩，但可以給給人一種身臨臨其境的感覺覺，也使客戶戶對于工程質質量做到眼見見為實。任務◎消費者對該該品牌有了更更理性的認識識，提及本案案，聯(lián)想到的的不僅是關于于產品物質方方面的元素，，還包括精神神方面的期望望，對泉水灣灣花園來說，，它已成為一一種生活方式式的代名詞。?！蚪ㄗh借新單單位的不斷推推出，利用各各種社區(qū)活動動、電視NP廣告營建社社區(qū)文化，達達到“以人文文化尊貴的生生活氣息吸引引人”的目的的?！蜾N售達到高高峰，口碑不不錯，幕名而而來者越來越越多。媒介投放策略略制訂產品目標消費者傳播途徑找一條準確、、高效的傳播播途徑與目標標消費群溝通通，清晰傳達達銷售信息。。制造市場焦點點，尤其是在在要在開售期期間制造強烈烈的市場轟動動效應，為后后期的銷售作作鋪墊。迅速提升項目目的知名度和和影響力。在媒體投放方方面，應掌握握目標客戶群群的特征在媒媒介上有針對對性和創(chuàng)新的的突破，作為為本案的宣傳傳信息發(fā)布的的載體。報紙：《潁州晚報、、日報》：本本地強勢媒體體。DM+手機短短信：汽車4S俱樂樂部、移動及及聯(lián)通VIP卡用戶、銀銀行網點等。。電視+廣播：阜陽電視臺、、交通電臺。。戶外+車體：針對目標客戶戶密集之處路路線進行宣傳傳。主要媒介組合合公關活動策略略?活動目標：：聚集第一批批誠意客戶，，讓其成為泉泉水灣的一分分子，無論是購買還還是為泉水灣灣作宣傳。?活動時間：：2008年年3月中旬?活動對象：：誠意客戶?活動形式：：組織到郊區(qū)區(qū)，以車行聯(lián)聯(lián)動名車試駕駕為主的游玩玩活動。名車試駕游活活動?活動目標：：聚集誠意客客戶，讓其成成為泉水灣的的一分子，無無論是購買還是為為泉水灣作宣宣傳。?活動時間：：2008年年6月中旬?活動對象：：老客戶、誠誠意客戶?活動形式：：組織到項目目的小型高爾爾夫推竿練習習場里，以高高爾夫球比賽為主主的游玩活動動。泉水灣高爾夫夫邀請賽公關活動策略略公關活動策略略?活動目標：：吸引目標客客戶前來現(xiàn)場場鑒賞泉水灣灣的品質，用用事實告知，為項目帶帶來人氣，制制造新聞點。。?活動時間：：2008年年9月?活動對象：：所有誠意客客戶及對泉水水灣有興趣的的人群、各媒媒體等。?活動形式：：安排在現(xiàn)場場，加強現(xiàn)場場包裝，再租租一艘豪華輪輪船停在南面江面，一一來可以提高高檔次，加深深來客對泉水水灣的印象，二來可可以在上面舉舉行些小活動動，活躍氣氛氛等。泉水灣品質鑒鑒賞之旅公關活動策略略?活動目標：：挖掘新的客客戶，為后期期儲備客戶?活動時間：：2008年年10月?活動對象：：已購業(yè)主、、誠意客戶、、來訪客戶及及各媒體?活動形式：：考慮到我們們的目標客戶戶對財富已有有或正在總結結自己的獨到見解，，同時也希望望身邊能有““充電的”人人際圈。故邀請商商界、經濟學學術屆名人在在現(xiàn)場舉行財財富論壇。泉水灣論財富富公關活動策略略?活動目標：：鞏固舊客戶戶，挖掘新客客戶?活動時間：：2009年年1月?活動對象：：老客戶及誠誠意客戶?活動形式：：電話邀約老老客戶及其親親戚朋友共同同參加活動；；設置游戲方式，，通過游戲及及表演等活動動進行，增進進與老客戶間關關系；樣板段段進行參觀，，并聆聽客戶戶意見。風情PARTY現(xiàn)場包裝策略略現(xiàn)場包裝除起起到裝飾銷售售環(huán)境，改善善視覺效果的的作用外，還還應具備樓盤獨有有的個性，突突現(xiàn)樓盤的形形象特點。包括以下方方面：背景板接待臺資料暫存展板及吊幅展示項目生態(tài)環(huán)境、水體環(huán)境、空氣環(huán)境、建筑設計、室內設計的亮點立柱包裝柱身經精致包裝，營造氣氛，配合展示項目的主題特色及訴求點介紹融昌公司概況，展示項目品牌模型展示展示泉水灣項目概況、規(guī)劃、園林、建筑布局等設施展示可考慮展示項目采的智能化設備及建材等售樓部內洽談區(qū)的部分臺椅可設計成咖啡座或茶座，設置有特色的觀賞性較強的木制品茶道具，營造寫意的感覺，因此同時也可以是休閑區(qū)。洽談，休閑相融合，既可淡化“HardSale”的感覺，亦可讓客人在輕松休閑的氣氛中攀談的同時，自然而然感受到泉水灣的獨特氣息，并為之觸動。采取“泛銷售賣場”，即洽談區(qū)不僅僅局限于售樓部內，小區(qū)園林，江邊等均設有太陽傘和桌椅，可供客人和銷售人員隨時坐下洽談。如此充分地利用了項目環(huán)境，有助于打動客人，促進成交。因此也可以是休閑區(qū)。設于售樓中心二樓，與洽談區(qū)有效分隔，既保護客戶隱私，同時也可避免因個別爭執(zhí)而影響其他客人?？腿藚⒂^路線客人參觀路線客人參觀路線項目LOGO，項目形象輕松的背景音樂貫穿整個銷售流程展板及吊幅展示項目生態(tài)環(huán)境、水體環(huán)境、空氣環(huán)境、建筑設計、室內設計的亮點立柱包裝柱身經精致包裝，營造氣氛，配合展示項目的主題特色及訴求點模型展示展示設施展示售樓部內洽談區(qū)的部分臺椅可設計成咖啡座或茶座，設置有特色的觀賞性較強的，既可淡化“HardSale”的感覺，亦可讓客人在輕松休閑的氣氛中攀談的同時，自采取“泛銷售賣場”爭執(zhí)而影響其他客人。客人參觀路線客人參觀路線客人參觀路線項目LOGO，項目形象輕松的背景音樂貫穿整個銷售流程休閑區(qū)洽談區(qū)簽約區(qū)展示區(qū)接待區(qū)售樓部布置示示意圖售樓部入口設設置門前廣場：結合人行道，，在售樓部門門前設置一個個小型的廣場場，并作精致的綠化化。外立面：：在售樓部的西西外立面要制制作系列大型型宣傳噴畫、、泉水灣銷售中心字字樣及LOGO。個性標志：在售樓部門前前的小廣場處處豎立獨具個個性的標志性性建筑小品。如：噴水池、藝術術物等，既加強標識性性，也增加售樓部的外外觀氣勢。借借助獨特的代代表性景觀，，將泉水灣形象印在在客戶心中。。銷售現(xiàn)場氣氛氛布置工地圍墻：將泉水灣所屬屬地一帶的工工地圍墻（尤尤其是界首路路北京路沿線）以以明朗、簡潔潔、時尚的風風格統(tǒng)一粉飾飾，局部加以植物物點綴等。吊旗：設于售樓部天天花吊頂，能能充實空間豐豐富想象。展板、噴畫：：設于售樓部內內部，用于展展示項目各項項信息。秀稿-1秀稿-2秀稿-3吊旗-1吊旗-2吊旗-3吊旗效果-1吊旗效果-2室內看板室內看板效果果易拉寶效果VI名片信封信紙VI紙杯提袋VI提袋銷海禮品VI精神堡壘VI標示VI標示VILOGO墻高炮-1-效效果高炮-2-效效果圍墻表現(xiàn)圍墻表現(xiàn)基礎元素準備三點一線包裝（工地現(xiàn)場、售樓中心、樣板間、主要街道路旗及戶外、售樓資料）整體品牌形象市場推廣（報紙廣告、3D動畫、廣播電視、戶外廣告、新聞事件)2008.032008.92008年末資源整合策略構建賣點提煉全新亮相2007.12市場突破完善細節(jié)戰(zhàn)略實施細述產品品牌建設市場蓄能市場攻堅戰(zhàn)略調整項目封園市場審視完善項目各項基礎工作豐滿產品形象為主要目的系列報廣以品牌建設為主要目的階段公眾活動結合工程進度及相關事宜的新聞熱點報道深入闡述項目的軟文及活動炒作針對下輪銷售的全面準備建筑主體形象完成后的再包裝淡季促銷活動及相應的報廣階段工作總結與回顧，2009展望2008年主要工作綱要THEEND！成功功的的軌軌跡跡作作為為一一種種策策略略路路線線，，從從一一開開始始就就應應該該走走上上正正軌軌。。你犯犯了了中中國國人人都都容容易易犯犯的的錯錯誤誤就就是是太太狂狂了了。。。。管理理的的第第一一目目標標是是使使較較高高工工資資與與較較低低的的勞勞動動成成本本結結合合起起來來。。堅持持下下去去，，成成功功就就在在下下一一個個街街角角處處等等著著你你。。做一一個個，，給給人人希希望望的的人人而而不不是是命命令令者者；；給給人人幫幫助助的的人人而而不不是是統(tǒng)統(tǒng)治治者者；；具具有有同同情情心心的的人人而而不不是是批批評評者者；；這這樣樣的的管管理理者者。。偉人之之所以以偉大大，是是因為為他與與別人人共處處逆境境時，，別人人失去去了信信心，，他卻卻下決決心實實現(xiàn)自自己的的目標標。1月-231月-2323:0523:0523:05:54如果有有一個個項目目，首首先要要考慮慮有沒沒有人人來做做。如如果沒沒有人人做，，就要要放棄棄，這這是一一個必必要條條件。。不創(chuàng)新新，就就滅亡亡。破產是是一種種暫時時的困困境，，貧困困是一一種思思想的的狀態(tài)態(tài)。可持續(xù)續(xù)競爭爭的惟惟一優(yōu)優(yōu)勢來來自于于超過過競爭爭對手手的創(chuàng)創(chuàng)新能能力。。20世紀是是生產產率的的世紀紀，21世紀是是質量量的世世紀。。在漫長的人人生旅途中中，有時要要苦苦撐持持暗無天日日的境遇；；有時卻風風光絕頂，，無人能比比。05-1月月-231月-2323:0523:05:54企業(yè)的執(zhí)行行力靠的就就是紀律。。管理層次越越少越好。。絕不會再來來的機會。。管理即決決策。1月-231月-231月-23教孩子學學走路，，學說話話的方法法，是人人世間教教育孩子子的最好好方法。。把我們頂頂尖的20個人才挖挖走，那那么我告告訴你，，微軟會會變成一一家無足足輕重的的公司。。不善于傾傾聽不同同的聲音音，是管管理者最最大的疏疏忽。如果你希望成成功，以恒心心為良友，以以經驗為參謀謀，以小心為為兄弟，以希希望為哨兵。。23:0523:0523:05:5423:05:54管理者的最基基本能力：有有效溝通。企業(yè)即人。絕不可追隨產產業(yè)界的時尚尚，要做其他他公司不肯做做的事。同時時，不要做其其他公司已經經在做或將來來可能要做的的事。造人先于造物物。企業(yè)最大的的資產是人人。1月-2323:0523:05:54人才是利潤潤最高的商商品，能夠夠經營好人人才的企業(yè)業(yè)才是最終終的大贏家家。多掙錢的方方法只有兩兩個:不是多賣，，就是降低低管理費。。只有家族服服務于企業(yè)業(yè)，企業(yè)與與家族才能能同時生存存發(fā)展;假如企業(yè)的的運營是以以服務于家家族為原則則，則企業(yè)業(yè)與家族必必兩敗俱傷傷。走得最慢的的人，只要要他不喪失失目標，也也比漫無目目的地徘徊徊的人走得得快。日日行，不不怕千萬里里;常常做，不不怕千萬事事。愛你的員工吧吧，他會百倍倍地愛你的企企業(yè)。23:0523:05:541月-23擴充門面，而而不改善編制制，好景是維維持不了多久久的。我們在我們的的勞動過程中中學習思考，，勞動的結果果，我們認識識了世界的奧奧妙，于是我我們就真正來來改變生活了了。一月23創(chuàng)新是是做大大公司司的惟惟一之之路。。2023/1/523:05制定正正確的的戰(zhàn)略略固然