某房地產(chǎn)項目營銷策劃及整合推廣方案提報

芙蓉嘉苑項目營銷策劃及整合推廣方案提報拓天之作

自然為之前言：本報告只是思路部分，有待項目組進一步的分析和討論。所有推廣思路都是在整個地產(chǎn)市場的宏觀環(huán)境和項目所處的微觀小環(huán)境下得出的，主要包括：市場分析

競爭對手分析

項目形象定位

階段營銷主題及建議

整合推廣

08年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)分析

全國土地購置、開發(fā)面積增幅有所回升。1-2月份，土地購置面積（反映新增土地供應指標）為3270.31萬平方米，同比增幅34.7%；土地開發(fā)面積（反映存量土地供應指標）為3133.2萬平方米，同比增長20.2%。房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長穩(wěn)定，商品房銷售額同比增幅下降。1-2月份，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額2373.72億元，同比增長32.9%，增幅較上月上升了2.5個百分點；完成商品房銷售額2154.75億元，同比減少4.1%。商品房竣工面積增幅有所回升，銷售面積增幅繼續(xù)下滑，銷售均價仍然高位運行。1-2月份，全國商品房竣工面積4381.65萬平方米，同比增長31.6%；全國商品房銷售面積5144.15萬平方米，同比減少4.2%。銷售面積與竣工面積比為1.17，較上月的1.31有一定的回落。1-2月份，全國商品房銷售均價4189元/平方米，同比增長0.09%。其中，商品住宅均價為3938元/平方米，同比分別增長2.97%，商鋪6476元/平方米，同比減少10.5%；寫字樓銷售均價8152元/平方米，同比減少了8.91%。（以上內(nèi)容由中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心研究撰寫，全部數(shù)據(jù)來源均為中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)）數(shù)量增長，銷售量有所減少！08年上高地產(chǎn)政策

1、2008年年度計劃指標：商品住房10萬平方米、經(jīng)濟適用住房2.0萬平方米、

廉租住房2480平方米2、逐步改善其他住房困難群體的居住條件政策利好！直接競爭對手

帝景豪庭帝景豪庭開發(fā)商：北京通產(chǎn)江西同利實業(yè)有限公司項目地址：上高大道芙蓉路旁規(guī)模：占地約92畝，總建筑面積約12萬平方米物業(yè)類型：19棟多層，7棟花園洋房，86-143平方米價格：1800左右推廣語：上高上品至尊至榮品質(zhì)筑家至真至誠帝景基本信息（優(yōu)勢）：1、庭內(nèi)配套完善：幼兒園、雙語小學、兒童游樂區(qū)、專屬巴士、精品商業(yè)街滿足業(yè)主對購物、娛樂、休閑、健身、的各類需求。2、巨大落地窗，陽光戶型，保證所有房間的通透采光。3、生態(tài)森林園林，水景高檔社區(qū)。4、天然龍形地貌，龍脈之地，引水入城，集納風水。5、引進先進物業(yè)管理系統(tǒng)，提供細致物業(yè)管理服務。6、50%園林綠化率，獨特下沉式廣場規(guī)劃，藝術噴泉、女神雕塑、文化長廊景觀遍布。7、一支獨秀，傲距東方。結(jié)論一：相對對來說，規(guī)模模大結(jié)論二：配套套好、景觀優(yōu)優(yōu)、戶型好是對手更是借借勢對象1、帝景豪庭庭項目無論從從配套設計、、戶型布局、、宣傳推廣、、景觀特色、、方位等各方方面都比本項項目要優(yōu)越。。當一支獨秀秀變?yōu)閮苫⑾嘞酄帟r，就有有了對比。這這為本項目的的切入提供了了很好的有利利因素。2、另外，本本項目與帝景景豪庭相隔不不遠，其所有有設施配套等等可以成為本本項目的后盾盾配套。3、這一偏遠遠地區(qū)經(jīng)帝景景豪庭的大范范圍推廣，已已形成一定品品牌度，本項項目只需巧妙妙借勢，即可可達到事半功功倍的效果。。本項目瀏覽本項目位于帝帝景豪庭上方方，背靠鏡山山景區(qū)，處于于芙蓉路左側(cè)側(cè)。項目對面面的帝景豪庭庭和鏡山景區(qū)區(qū)對面配套設設施一應俱全全?！獙ⅰ胺比A與繁繁華之間”的的寧靜社區(qū)，，圍合而成。。芙蓉嘉苑本項項目基本信息息：開發(fā)商：日升升房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司建筑形態(tài)：高高層和多層價位：1300-1500（中等價價位）樓盤定位：安安逸、休閑建筑特征：整整個建筑模型型呈L形，底底下一層為商商鋪，周邊為為即將拆遷的的貧民區(qū)，背背靠鏡山風景景區(qū)，有專項項公交車直達達。項目劣勢基本配套比較較缺乏生活成本比較較高周邊貧民區(qū)拆拆遷問題暫無無確定，影響響項目形象項目缺少水環(huán)環(huán)境，景觀點點缺乏項目對面樓盤盤宣傳攻勢大大，本區(qū)域尚尚處于空白地形位置不是是很好項目優(yōu)勢本項目開發(fā)商商為本地開發(fā)發(fā)商，值得托托付和信賴引進專業(yè)物管管，提供優(yōu)化化無憂服務此區(qū)域?qū)儆谏仙细叱鞘邪l(fā)展展高新區(qū)，未未來的政治、、金融、生態(tài)態(tài)中心，升值值無限背靠鏡山風景景區(qū)，萬畝生生態(tài)環(huán)境，風風景無限美好好臨靠實驗中學學，教育設施施完善城市規(guī)劃所向向地，未來城城市繁華中心心專向公交車直直達項目所在在地，交通十十分方便本區(qū)域處于交交通要道口，，是往南昌方方向所必經(jīng)的的出城與進城城的黃金交接接處與隔壁樓盤相相比，本項目目價位十分優(yōu)優(yōu)越，性價比比非常高五星級酒店佐佐臨其內(nèi)，盡盡享舒適服務務高層和多層建建筑形態(tài)，滿滿足消費者多多項選擇所有戶型采用用最大化采光光通透系統(tǒng)，，確保戶戶明明亮舒適項目對面為帝帝景豪庭，配配套極為完善善，間隔不遠遠，可劃為本本項目的配套套范圍芙蓉嘉苑四大大亮點建筑特征物業(yè)管理高性價萬畝景區(qū)芙蓉嘉苑建筑特征———上高高新區(qū)現(xiàn)現(xiàn)代簡約建筑筑風格，戶型型設計多樣化化（時尚、流行行、大氣）物業(yè)管理———引進知名物業(yè)業(yè)管理機構，，聯(lián)手本土開開發(fā)商提供全方位無無憂物管服務務高性價——項目由本土開開發(fā)商擔任為客戶提供最最優(yōu)質(zhì)、最優(yōu)優(yōu)惠的房源萬畝景區(qū)———項目背靠萬畝畝境山風景區(qū)區(qū)，成為項目目森林氧巴空氣環(huán)境指數(shù)數(shù)極為優(yōu)越其他輔助元素素：項目直接競爭爭對手帝景豪豪庭在廣告推推廣、配套設設施、景區(qū)規(guī)規(guī)劃等各方面面都在大范圍圍、深強度的的宣傳，在一一定程度上將將本區(qū)域逐漸漸炒熱，也帶帶動了本區(qū)域域的市場關注注度。芙蓉嘉嘉苑可借勢傳傳播，巧借競競爭對手傳播播之風，進行行錯位傳播。。項目宏觀突破破口：項目前向帝景景豪庭繁華區(qū)區(qū)，中間為鏡鏡山景區(qū)，鏡鏡山景區(qū)另一一面為縣中心心繁華區(qū)。繁華與繁華之之間的休閑區(qū)區(qū)——芙蓉嘉苑苑項目定位價格定位：開盤價格定位位為1300，1500均價，價格格隨著項目進進程逐漸遞加加，營造旺銷銷態(tài)勢。——本價位在在上高地區(qū)屬屬于中等價位位，性價比極極高，隨著宣宣傳造勢的加加大，價位逐逐漸拉升。市場定位：項目SLOGEN：——盡享安逸逸，不失繁華華——繁華中的的安逸家——休閑從安安逸出發(fā)消費群定位有一種人鄙視視富翁，但又又向往財富有一種人討厭厭炫耀，但又又孤芳自賞有一種人清高高、跋扈，但但又追求品位位有一種人收入入中等，但卻卻以過上上等等人生活為傲傲有一種人喜歡歡表現(xiàn)自己，，在社會中有有一定的地位位，但卻從不不張揚——這種人叫叫“尚我”派派尚我派自畫像像：我渴望有一所所房子，可以以安逸的活著著，不至于讓讓我被工作累累死。沒事的的時候可以和和老婆孩子一一起逛逛街，，爬爬山。財富是通天的的橋，我不擯擯棄，但也不不膜拜。花我我的財富，過過我的生活，，這是我喜歡歡的一種方式式。當然，不不能讓我苦著著，我要在咖咖啡的芳香中中將自我融化化，更要在咫咫尺的繁華間間將自我綻放放。我，無拘無束束；我；離城城市不遠；我我，住在安逸逸之家。也許許我心所向往往的萬花世界界依然很遙遠遠，但此生足足夠。尚者，不卑也也尚者，惟美好好是也尚者，具財富富于無懼尚者，自信、、拼搏、奮進進之人尚己者，最懂懂自己之需，，自絕不言尚尚最終形象定位位芙蓉嘉苑推廣廣語——上高一品品現(xiàn)代簡約社社區(qū)安逸、休閑、、自然的家園園……時尚、簡約、、流行的居所所…在“尚筑”以以一種自我格格調(diào)生活…………“尚筑”,是尚者的至選選,因尚而更更加唯美,更更加流行!芙蓉嘉苑賣點點集合現(xiàn)代化:以時時尚\(zhòng)大氣的的現(xiàn)代建筑風風格著稱,以以最大化陽光光房立市,成成就上高一品品現(xiàn)代住宅歷歷史性突破景致化:仰仗仗萬畝氧巴森森林景區(qū),借借景入?yún)^(qū),與與芙蓉嘉苑構構成諧和一體體新城化:上高高又一政治\金融繁華區(qū)區(qū),未來新新新城區(qū)重點點發(fā)展區(qū)域萬畝諧和綠色色森林景致，，成就優(yōu)越居居住環(huán)境的尚筑空間空氣清新綠綠海無邊簡約化時尚建建筑風情，高高性價比的尚尚筑空間低投入高享享受全方位物管貼貼心服務的尚尚筑空間舒適享受自自在居家繁華與安逸分分秒切換的尚尚筑空間小隱安逸大大放繁華城市規(guī)劃重點點區(qū)域，明日日次中心的尚尚筑空間高度決定視野野案名解釋芙蓉嘉苑———“芙蓉，蓮蓮華也?！毕蚕矚g溫暖濕潤潤的氣候，喜喜陽光，適應應性較強。與與本項目性格格特征極為符符合，暗指美美好、清新、、雅致的項目目環(huán)境；另外外，項目位于于芙蓉路上，，借勢帝景豪豪庭，將芙蓉蓉路推廣出去去?！凹巍?，，家也。“苑苑”，花園。。芙蓉嘉苑，，清新雅致的的家園，與本本案的客戶群群性格不謀而而合，響亮、、上口、典雅雅、脫俗，有有文化底蘊。。階段營銷建議議08年7月08年8月08年9月08年11月月08年12月月項目圍墻，售樓處包裝工程節(jié)點：VI導示系統(tǒng)統(tǒng)開始完善清水房完畢外立全部到位位封頂，推售推廣節(jié)奏：什么是尚筑空空間？現(xiàn)代人追求什什么樣的居住住生活理念？？芙蓉嘉苑與尚尚筑現(xiàn)代化、時尚尚化、景致化化的芙蓉嘉苑苑尚筑就在芙蓉蓉嘉苑來電客戶積累累來訪客戶積累累VIP卡認購購公開發(fā)售08年7月08年9月08年11月月08年12月月銷售節(jié)點：營銷主題遞進進尚筑空間概念念導入項目形象導入入項目賣點提煉煉什么是尚筑空空間？尚筑與人群切切合本土開發(fā)商增增強信心形象象高新區(qū)政府規(guī)規(guī)劃導向尚筑空間支撐撐元素本項目特點森林景區(qū)資源源現(xiàn)代風格＼陽陽光戶型獨特特優(yōu)越物管服務務尚筑生活潮流流概念導入０８年７－９９月積累認籌０８年９－１１２月開盤強銷０８年１２－－０９年１月月概念導入期００８年７月月－９月營營銷目標：導導入尚筑生活活概念，樹立立開發(fā)商品牌牌形象廣告：加大戶戶外廣告投入入，與競爭對對手采取爭峰峰相對的推廣廣政策１、廣告主題題：尚筑生活活理念，本土土開發(fā)商形象象２、尚筑唯一一性社區(qū)硬件和工程支支持：１、項目圍墻墻外立面和售售樓處包裝完完成２、導示系統(tǒng)統(tǒng)完成銷售手段：１、售樓部開開始接受客戶戶咨詢２、推出項目目四大主推賣賣點３、通過其他他途徑積累客客戶資源，并并通知客戶積累認籌期００８年９－１１２月

營銷銷目標：持續(xù)續(xù)樹立品牌形形象，將芙蓉蓉嘉苑與尚筑筑巧妙融合，，積蓄客戶資資源廣告：戶外為為主，媒體為為輔１、戶外廣告告主題：尚筑筑空間概念與與芙蓉嘉苑品品牌賣點契合合２、報紙廣告告：開始接受受咨詢登記，，VIP認購購開始硬件支撐：1、售樓中心心開放2、預售許可可證取得3、項目內(nèi)外外包裝完成銷售手段：1、銷售中心心接受客戶認認購2、利用媒體體發(fā)布會（或或產(chǎn)品推介會會）推廣尚筑筑居住空間賣賣點，提高銷銷售量3、營銷人員員電話通知積積累客戶來訪訪、認購開盤預勢期08年11月月-12月營營銷目標：：營造開盤期期間的火熱氣氣氛，點燃開開盤旺銷之火火廣告：活動體體驗+戶外+媒體1、戶外廣告告主題：清水水房、外觀走走訪體驗2、報紙廣告告：尚筑就在在芙蓉嘉苑、、熱銷信息發(fā)發(fā)布、認籌數(shù)數(shù)量公布硬件支撐：1、清水房完完畢2、示范房開開放3、建筑材料料展示銷售手段：1、提供優(yōu)惠惠折扣2、短信發(fā)布布銷售信息3、邀約客戶戶現(xiàn)場走訪了了解項目整合推廣篇推廣目標：1、樹立芙蓉蓉嘉苑時尚、、雅致、潮流流的形象特征征2、提高芙蓉蓉嘉苑樓盤檔檔次，打造上上高時尚現(xiàn)代代建筑風格第第一盤“現(xiàn)代、時尚尚之選”，““雅致、品位位之居”，再再也沒有一個個這樣適合這這群人的樓盤盤。一個繁華與隱隱逸的休身之之所尚筑安逸家家苑精準入市———LOGOTHANKS！通過辛勤的工工作獲得財富富才是人生的的大快事。一個人一生可可能愛上很多多人，等你獲獲得真正屬于于你的幸福后后，你就會明明白以前的傷傷痛其實是一一種財富，它它讓你學會更更好地去把握握和珍惜你愛愛的人。1月-2322:4822:48:14人只有為自己己同時代人的的完善，為他他們的幸福而而工作，他才才能達到自身身的完善。每項事事業(yè)成成功都都離不不開選選擇，，而只只有不不同尋尋常的的選擇擇才會會獲取取不同同尋常常的成成功。。22:48:1422:481月-23論命運運如何何，人人生來來就不不是野野蠻人人，也也不是是乞討討者。。人的的四周周充滿滿真正正而高高貴的的財富富—身體與與心靈靈的財財富。。人生沒沒有彩彩排，，每一一個細細節(jié)都都是現(xiàn)現(xiàn)場直直播。。對產(chǎn)品品質(zhì)量量來說說，不不是100分就是是0分。成功的的經(jīng)理理人員員在確確定組組織和和個人人的目目標時時，一一般是是現(xiàn)實實主義義的。。他們們不是是害怕怕提出出高目目標，，而是是不讓讓目標標超出出他們們的能能力。。管理就就是決決策。。22:4822:48:141月月-23經(jīng)營營管管理理，，成成本本分分析析，，要要追追根根究究底底，，分分析析到到最最后后一一點點。。再實實踐踐。。2023/1/522:48:14世上上并并沒沒有有用用來來鼓鼓勵勵工工作作努努力力的的賞賞賜賜，，所所有有的的賞賞賜賜都都只只是是被被用用來來獎獎勵勵工工作作成成果果的的。。除了了心心存存感感激激還還不不夠夠，，還還必必須須雙雙手手合合十十，，以以拜拜佛佛般般的的虔虔誠誠之之心心來來領領導導員員工工。。2023/1/522:4822:48:14預防防是是解解決決危危機機的的最最好好方方法法。。我們們不不一一定定知知道道正正確確的的道道路路在在哪哪里里，，但但卻卻不不要要在在錯錯誤誤的的道道路路上上走走得得太太遠遠。。不要要把把所所有有的的雞雞蛋蛋放放在在同同一一個個籃籃子子里里。。用他他，，就就要要信信任任他他;不信信任任他他，，就就不不要要用用他他。。溝通再溝溝通。05一一月2023多掙錢的的方法只只有兩個個：不是是多賣，，就是降降低管理理費。我所做的的，就是是創(chuàng)辦一一家由我我管理業(yè)業(yè)務并把把我們的的錢放在在一起的的合伙人人企業(yè)。。我將保保證你們們有5%的回報，，并在此此后我將將抽取所所有利潤潤的50%。請示問題題不要帶帶著問題題請示，，要帶著著方案請請示。匯匯報工作作不要評評論性地地匯報，，而要陳陳述性的的匯報。。2023年1月月5日在漫長的的人生旅旅途中，，有時要要苦苦撐撐持暗無無天日的的境遇；；有時卻卻風光絕絕項，無無人能比比。溝通是管管理的濃濃縮。1月-2322:48:1422:48員工培訓訓是企業(yè)業(yè)風險最最小，收收益最大大的戰(zhàn)略略性投資資。人類被賦賦予了一一種工作作，那就就是精神神的成長長。企業(yè)發(fā)展需需要的是機機會，而機機會對于有有眼光的領領導人來說說，一次也也就夠了。。1月-231月-23發(fā)展和維護護他們的家家;至于女子呢呢?則是努力維維護家庭的的秩序，家家庭的安適適和家庭的的可愛。猶豫不決固固然可以免免去一些做做錯事的可可能，但也也失去了成成功的機會會。管理是一種種嚴肅的愛愛。1月-2322:481月-23選擇?選擇這個詞詞對我來說說太奢侈了了。沒有商品這這樣的東西西。顧客真真正購買的的不是商品品，而是解解決問題的的辦法。一個人被工工作弄得神神魂顛倒直直至生命的的最后一息息，這的確確是幸運。。從管管理理的的角角度度來來講講，，兩兩點點之之間間最最短短的的距距離離不不一一定定是是一一條條直直線線，，而而是是一一條條障障礙礙最最小小的的曲曲線線。。22:481月月-2322:48:15自覺心心是進進步之之母，，自賤賤心是是墮落落之源源，故故自覺覺心不不可無無，自自賤心心不可可有。。05-1月月-231月-231月-23切實執(zhí)執(zhí)行你你的夢夢想，，以便便發(fā)揮揮它的的價值值，不不管夢夢想有有多好好，除除非真真正身身體力力行，，否則則，永永遠沒沒有收收獲。。一個有有堅強強心志志的人人，財財產(chǎn)可可以被被人掠掠奪，，勇氣氣卻不不會被被人剝剝奪的的。時間和和結(jié)構構。22:481月-231月-23南懷瑾說說：“心心中不應應該被蓬蓬茅堵住住，而應應海闊天天空，空空曠得纖纖塵不染染。道家家講‘清清虛’，，佛家講講空，空空到極點點，清虛虛到極點點，這時時候的智智慧自然然高遠，，反應也也就靈敏敏?！?2:4822:48:151月-2322:48你不能衡衡量它，，就不能能管理它它。拖延將不不斷滋養(yǎng)養(yǎng)恐懼。。2023/1/522:48:1522:4822:48:15想法)，而是你你是不是是愿意為為此付出出一切代代價，全全力以赴赴地去做做它一直直證明它它是對的的。2023/1/522:48:151月-23謝謝各位位！9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。22:48:1522:48:1522:481/5/202310:48:15PM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2322:48:1522:48Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。22:48:1522:48:1522:48Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2322:48:1522:48:15January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。05一月月202310:48:15下下午22:48:151月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月2310:48下下午1月-2322:48January5,202316、行動出出成果，，工作出出財富。。。2023/1/522:48:1522:48:1505January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。10:48:15下下午10:48下下午22:48:151月-239、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。22:48:1522:48:1522:481/5/202310:48:15PM11、成成功功就就是是日日復復一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月月-2322:48:1522:48Jan-2305-Jan-2312、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對對圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。22:48:1522:48:1522:48Thursday,January5,202313、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。1月-231月-2322:48:1522:48:15January5,202314、意志志堅強強的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。05一一月月202310:48:15下下午午22:48:151月-2315、楚塞塞三湘湘接，，荊門