房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)策劃程序

房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)策劃程序1.0目的和范圍：通過(guò)樓盤項(xiàng)目銷售策劃，制定合同評(píng)審、合同管理的執(zhí)行流程，對(duì)整個(gè)銷售運(yùn)作過(guò)程進(jìn)行統(tǒng)一管理，確保公司具有滿足合同要求的能力，及時(shí)為客戶提供滿意的服務(wù)，從而達(dá)到銷售目標(biāo)的最大實(shí)現(xiàn)。適用于公司經(jīng)營(yíng)銷售過(guò)程管理。2.0職責(zé)2.1總經(jīng)理室：負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目開發(fā)總計(jì)劃；組織進(jìn)行合同評(píng)審；審核合同的法律符合性；總經(jīng)理批準(zhǔn)銷售價(jià)格、合同及其合同的變更。2.2經(jīng)營(yíng)銷售部：負(fù)責(zé)擬定年度銷售計(jì)劃及階段性項(xiàng)目銷售計(jì)劃；組織銷售價(jià)格的評(píng)審；銷售賣場(chǎng)的準(zhǔn)備；辦理項(xiàng)目統(tǒng)一標(biāo)識(shí)、預(yù)售許可證；負(fù)責(zé)合同洽談、合同簽訂以及合同變更的辦理；負(fù)責(zé)按揭貸款、項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)預(yù)先登記、客戶申請(qǐng)辦理分戶產(chǎn)權(quán)的辦理；。設(shè)計(jì)研發(fā)部：負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目總平面圖、建筑施工圖；提供辦理統(tǒng)一標(biāo)識(shí)、預(yù)售許可證有關(guān)的圖紙、文件資料等；提供賣場(chǎng)裝修方案。工程材料部：負(fù)責(zé)提供辦理項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)預(yù)先登記、分戶產(chǎn)權(quán)有關(guān)的圖紙、文件資料等。財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部：參與銷售價(jià)格評(píng)審；合同評(píng)審；負(fù)責(zé)聯(lián)系銀行協(xié)調(diào)按揭貸款事宜并簽訂監(jiān)管銀行協(xié)議；定金及房?jī)r(jià)款的收??；合同簽訂及變更的審核；辦理接樓結(jié)清尾款、預(yù)存電費(fèi)換取存折。2.6審計(jì)核算部：組織進(jìn)行成本估算，計(jì)算房屋面積，并于定價(jià)前傳遞經(jīng)營(yíng)銷售部；負(fù)責(zé)裝修費(fèi)用的審計(jì)。2.7人力資源部：負(fù)責(zé)提供門牌證書。3.0工作流程總經(jīng)理室提供總經(jīng)理室提供項(xiàng)目開發(fā)總計(jì)劃經(jīng)營(yíng)銷售部制定銷售計(jì)劃經(jīng)營(yíng)銷售部制定銷售計(jì)劃賣場(chǎng)和模型的準(zhǔn)備工作賣場(chǎng)和模型的準(zhǔn)備工作銷售價(jià)格的確定銷售價(jià)格的確定經(jīng)營(yíng)銷售部編制銷售手冊(cè)經(jīng)營(yíng)銷售部編制銷售手冊(cè)經(jīng)營(yíng)銷售部組織銷售人員培訓(xùn)經(jīng)營(yíng)銷售部組織銷售人員培訓(xùn)經(jīng)營(yíng)銷售部匯總和編制商品房買賣合同經(jīng)營(yíng)銷售部匯總和編制商品房買賣合同總經(jīng)理室審核合同總經(jīng)理室審核合同經(jīng)營(yíng)銷售部辦理預(yù)售許可證經(jīng)營(yíng)銷售部辦理預(yù)售許可證銷售人員和客戶進(jìn)行合同洽談銷售人員和客戶進(jìn)行合同洽談和客戶簽定合同和客戶簽定合同經(jīng)營(yíng)銷售部辦理相關(guān)手續(xù)經(jīng)營(yíng)銷售部辦理相關(guān)手續(xù)經(jīng)營(yíng)銷售部發(fā)通知書，業(yè)主入住經(jīng)營(yíng)銷售部發(fā)通知書，業(yè)主入住4.0流程說(shuō)明4.1銷售價(jià)格的確定4.1.1設(shè)計(jì)研發(fā)部在定價(jià)前50天向經(jīng)營(yíng)銷售部提供項(xiàng)目總平面圖、單體戶型平面圖以及規(guī)劃思路。4.1.2審計(jì)核算部組織進(jìn)行成本估算，并于定價(jià)前傳遞經(jīng)營(yíng)銷售部。審計(jì)核算部根據(jù)施工圖計(jì)算房屋面積，并于開盤前40天內(nèi)向經(jīng)營(yíng)銷售部提供面積表。經(jīng)營(yíng)銷售部在開盤前10天根據(jù)上述部門提供的資料并結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研情況編制房屋價(jià)格草案。經(jīng)營(yíng)銷售部組織財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部、審計(jì)核算部、設(shè)計(jì)研發(fā)部、總經(jīng)理室對(duì)價(jià)格草案進(jìn)行評(píng)審。經(jīng)營(yíng)銷售部制作價(jià)格表，以請(qǐng)示單形式由財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部、審計(jì)核算部、總經(jīng)理室會(huì)簽，總經(jīng)理批準(zhǔn)定價(jià)。4.2銷售手冊(cè)經(jīng)營(yíng)銷售部于開盤前一個(gè)月編制“銷售手冊(cè)”，內(nèi)容一般包括按揭貸款程序、商品房產(chǎn)權(quán)須知、項(xiàng)目概況、項(xiàng)目周邊概況、項(xiàng)目總平面圖、戶型平面圖，并經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)使用。4.3合同評(píng)審各相關(guān)部門把《商品房買賣合同》條款內(nèi)容、對(duì)外宣傳承諾內(nèi)容提供給經(jīng)營(yíng)銷售部。經(jīng)營(yíng)銷售部對(duì)《商品房買賣合同》條款、定購(gòu)商品房協(xié)議條款文本及對(duì)外宣傳承諾內(nèi)容進(jìn)行收集、匯總?？偨?jīng)理室組織相關(guān)部門以會(huì)議或工作聯(lián)系函會(huì)簽形式對(duì)內(nèi)容進(jìn)行評(píng)審。銷售過(guò)程中，如客戶對(duì)合同條款有異議并提出反要約的，或由于客戶設(shè)計(jì)更改等原因須進(jìn)行合同補(bǔ)充約定的，由經(jīng)營(yíng)銷售部收集客戶意見擬定補(bǔ)充合同條款，并以書面請(qǐng)示單傳遞相關(guān)部門以會(huì)簽形式進(jìn)行合同補(bǔ)充評(píng)審?？偨?jīng)理批準(zhǔn)合同及對(duì)外宣傳的執(zhí)行。4.4預(yù)售許可證辦理人力資源部持相關(guān)申報(bào)材料向市地名辦公室提出辦理門牌證書申請(qǐng)，并于預(yù)售前60日內(nèi)向經(jīng)營(yíng)銷售部提供門牌證書。財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部在預(yù)售前50日內(nèi)持董事會(huì)決議、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、資金投入證明、法人資格簽字留樣、財(cái)務(wù)報(bào)表聯(lián)系銀行協(xié)調(diào)按揭貸款事宜并簽訂按揭貸款總協(xié)議及監(jiān)管銀行協(xié)議。經(jīng)營(yíng)銷售部于辦理項(xiàng)目預(yù)售許可證前以書面聯(lián)系單形式向相關(guān)部門索取所需圖紙、文件資料，并確認(rèn)提供時(shí)間、份數(shù)等。經(jīng)營(yíng)銷售部持相關(guān)申報(bào)材料向產(chǎn)權(quán)處申請(qǐng)辦理預(yù)售項(xiàng)目統(tǒng)一標(biāo)識(shí)。經(jīng)營(yíng)銷售部持相關(guān)申報(bào)材料向房地產(chǎn)交易所預(yù)售科申辦房產(chǎn)預(yù)售許可證。經(jīng)營(yíng)銷售部取得房產(chǎn)預(yù)售許可證。4.5現(xiàn)場(chǎng)銷售經(jīng)營(yíng)銷售部組織規(guī)范工作制度，制定銷售組工作管理辦法，現(xiàn)場(chǎng)銷售主任根據(jù)管理辦法監(jiān)督銷售員的服務(wù)質(zhì)量。銷售主任監(jiān)督銷售人員的服務(wù)質(zhì)量，并對(duì)不符合服務(wù)規(guī)范的銷售人員進(jìn)行教育并督促其改正；對(duì)重大客戶投訴，把問(wèn)題的產(chǎn)生、經(jīng)過(guò)、結(jié)果進(jìn)行記錄總結(jié)，并報(bào)送客戶服務(wù)中心。銷售主任組織銷售員填寫《推薦表》，并引導(dǎo)客戶填寫客戶調(diào)查表。銷售主任根據(jù)銷售情況制作銷售一覽表及銷售統(tǒng)計(jì)表，并根據(jù)銷售情況及時(shí)更新。經(jīng)營(yíng)銷售部前臺(tái)銷售人員接受客戶投訴，填寫《來(lái)電、來(lái)訪投訴建議登記表》。銷售主任將投訴問(wèn)題以請(qǐng)示單書面形式傳遞相關(guān)職能部門及客戶服務(wù)中心，并給予跟蹤落實(shí)，并將辦理結(jié)果反饋至客戶服務(wù)中心。4.6合同管理合同洽談.1現(xiàn)場(chǎng)銷售人員向客戶介紹房屋情況。.2客戶進(jìn)行口頭確認(rèn)。.3總經(jīng)理室對(duì)客戶要求合同條款修改的，重新組織進(jìn)行補(bǔ)充合同評(píng)審。合同簽定銷售人員根據(jù)雙方確認(rèn)內(nèi)容與客戶簽訂合同，流程如下：客戶來(lái)訪或跟蹤銷售人員客戶來(lái)訪或跟蹤銷售人員銷售人員根據(jù)客戶需求填寫推薦表銷售人員根據(jù)客戶需求填寫推薦表客戶交定金，由財(cái)務(wù)人員開收據(jù)客戶交定金，由財(cái)務(wù)人員開收據(jù)銷售人員憑收據(jù)填寫購(gòu)房審核單并到主任處領(lǐng)取協(xié)議銷售人員憑收據(jù)填寫購(gòu)房審核單并到主任處領(lǐng)取協(xié)議銷售人員填寫客戶須知并按審核單填寫協(xié)議內(nèi)容銷售人員填寫客戶須知并按審核單填寫協(xié)議內(nèi)容銷售主任審核并入檔銷售主任審核并入檔客戶交齊首期款，簽訂《商品房買賣合同》，并遞交相關(guān)材料客戶交齊首期款，簽訂《商品房買賣合同》，并遞交相關(guān)材料銷售主任審核并入檔銷售主任審核并入檔經(jīng)營(yíng)銷售部經(jīng)理及財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部復(fù)核簽字并蓋公章經(jīng)營(yíng)銷售部經(jīng)理及財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部復(fù)核簽字并蓋公章整理預(yù)售監(jiān)證材料并將合同送交易所辦理預(yù)售監(jiān)證整理預(yù)售監(jiān)證材料并將合同送交易所辦理預(yù)售監(jiān)證客戶領(lǐng)取已經(jīng)監(jiān)證的合同客戶領(lǐng)取已經(jīng)監(jiān)證的合同合同變更當(dāng)合同不能正常履行時(shí)，經(jīng)營(yíng)銷售部將按以下流程進(jìn)行合同的變更：客戶提出合同更改申請(qǐng)客戶提出合同更改申請(qǐng)銷售人員了解情況，確認(rèn)變更內(nèi)容，請(qǐng)示主任銷售人員了解情況，確認(rèn)變更內(nèi)容，請(qǐng)示主任銷售人員同客戶溝通應(yīng)交費(fèi)用及注意事項(xiàng)銷售人員同客戶溝通應(yīng)交費(fèi)用及注意事項(xiàng)客戶出具身份證明資料，確認(rèn)業(yè)主身份客戶出具身份證明資料，確認(rèn)業(yè)主身份原業(yè)主到各部門確認(rèn)合同變更通知書相關(guān)內(nèi)容原業(yè)主到各部門確認(rèn)合同變更通知書相關(guān)內(nèi)容新業(yè)主在合同變更通知書上簽字認(rèn)可新業(yè)主在合同變更通知書上簽字認(rèn)可經(jīng)營(yíng)銷售部審核并簽字經(jīng)營(yíng)銷售部審核并簽字財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部審核并簽字財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部審核并簽字經(jīng)辦人員到房交所辦理合同變更手續(xù)經(jīng)辦人員到房交所辦理合同變更手續(xù)4.7客戶施工更改辦理銷售人員將客戶以書面形式提出的戶型更改上報(bào)銷售主任，并將內(nèi)容遞交設(shè)計(jì)研發(fā)部。設(shè)計(jì)研發(fā)部對(duì)更改做出回復(fù)，及時(shí)傳遞給經(jīng)營(yíng)銷售部。銷售人員將設(shè)計(jì)研發(fā)部的恢復(fù)及時(shí)向客戶反饋，并做好解釋。銷售人員取得客戶反饋意見，遞交設(shè)計(jì)研發(fā)部。銷售人員應(yīng)事先告知客戶因施工更改導(dǎo)致的面積差異，由客戶自行承擔(dān)。若造成面積差異，遞交審計(jì)核算部核算。經(jīng)營(yíng)銷售部及時(shí)存檔其過(guò)程中的聯(lián)系單、確認(rèn)單及相關(guān)圖紙，并將設(shè)計(jì)變更、客戶申請(qǐng)及最終處理結(jié)果傳達(dá)客戶服務(wù)中心。銷售人員應(yīng)注意反饋的及時(shí)性。4.8按揭貸款辦理客戶交定金當(dāng)天銷售人員通知客戶準(zhǔn)備按揭貸款所需材料客戶交定金當(dāng)天銷售人員通知客戶準(zhǔn)備按揭貸款所需材料客戶按合同約定時(shí)間提供按揭所需材料，產(chǎn)權(quán)經(jīng)辦人提供監(jiān)證過(guò)的商品房預(yù)售合同客戶按合同約定時(shí)間提供按揭所需材料，產(chǎn)權(quán)經(jīng)辦人提供監(jiān)證過(guò)的商品房預(yù)售合同客戶于按合同約定時(shí)間內(nèi)付清首期款，并攜帶銀行進(jìn)帳單原件至財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部開收據(jù)，財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部提供經(jīng)營(yíng)銷售部銀行進(jìn)帳單客戶于按合同約定時(shí)間內(nèi)付清首期款，并攜帶銀行進(jìn)帳單原件至財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部開收據(jù)，財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部提供經(jīng)營(yíng)銷售部銀行進(jìn)帳單銀行材料審核通過(guò)后，通知客戶攜帶有關(guān)材料到按揭銀行辦理簽訂抵押、借款合同，同時(shí)繳納相關(guān)費(fèi)用銀行材料審核通過(guò)后，通知客戶攜帶有關(guān)材料到按揭銀行辦理簽訂抵押、借款合同，同時(shí)繳納相關(guān)費(fèi)用所有材料留銀行辦理按揭貸款審批手續(xù)及交易所抵押監(jiān)證手續(xù)所有材料留銀行辦理按揭貸款審批手續(xù)及交易所抵押監(jiān)證手續(xù)經(jīng)營(yíng)銷售部按揭經(jīng)辦人至銀行領(lǐng)取借款合同并轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部存檔，銷售人員通知客戶至售樓部領(lǐng)取借款合同并開始每月還款經(jīng)營(yíng)銷售部按揭經(jīng)辦人至銀行領(lǐng)取借款合同并轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部存檔，銷售人員通知客戶至售樓部領(lǐng)取借款合同并開始每月還款4.9產(chǎn)權(quán)辦理經(jīng)營(yíng)銷售部于辦理項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)預(yù)先登記前以書面聯(lián)系單形式向相關(guān)部門索取所需圖紙、文件資料，并確認(rèn)提供時(shí)間、份數(shù)等。經(jīng)營(yíng)銷售部產(chǎn)權(quán)經(jīng)辦人員在房屋竣工后持申報(bào)材料向產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處申請(qǐng)辦理房產(chǎn)預(yù)先登記。經(jīng)營(yíng)銷售部產(chǎn)權(quán)經(jīng)辦人員取得產(chǎn)權(quán)預(yù)先登記手續(xù)。4.10分戶產(chǎn)權(quán)辦理經(jīng)營(yíng)銷售部通知客戶辦理分戶產(chǎn)權(quán)手續(xù)