廣西某住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性報(bào)告-

xxx·xxx1號(hào)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告xxx市西xxx置業(yè)有限公司2010年3月———————————————————————————————————————摘要項(xiàng)目位于廣西xxx市桃花灣片區(qū)。占地146.14畝，容積率：≤3.5，密度：≤35%，用地性質(zhì)：城鎮(zhèn)混合住宅用地。西面、南面直接臨海，景觀資源優(yōu)秀。東面臨城市主干道，項(xiàng)目已達(dá)三通一平標(biāo)準(zhǔn)，具備開發(fā)條件。項(xiàng)目定位為濱海高檔住宅小區(qū)?？砷_發(fā)建筑面積約34萬㎡，物業(yè)類型以高層住宅為主，結(jié)合低層住宅、高層公寓、沿街商業(yè)、商業(yè)中心多種業(yè)態(tài)。投資估算約11.44億元，其中土地費(fèi)用約1.15億元。整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃銷售均價(jià)約為5216元/㎡，其中普通住宅銷售均價(jià)為4648元/㎡，銷售收入約18.82億元，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)約3.69億元，稅后利潤(rùn)率為32.3%。項(xiàng)目土地由xxx市西xxx置業(yè)有限公司通過政府公開掛牌方式，于2007年11月，以66萬元/畝，總價(jià)9645萬元的報(bào)價(jià)取得，土地平整費(fèi)用1500萬元已支付，共支付土地費(fèi)用約1.15億元、通過投資估算，要保障項(xiàng)目順利實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)，項(xiàng)目仍需籌資1.1億元以滿足項(xiàng)目開發(fā)啟動(dòng)期及后續(xù)建設(shè)的需要。聯(lián)系人：xxx市西xxx置業(yè)有限公司電話：xxxxxxxxxxx傳真：xxxxxxxxxxxx電子郵箱xxxxxxxxxxxxxx地址：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx目錄TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK\h\z\u項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目名稱為：西xxx置業(yè)·xxx1號(hào)項(xiàng)目位置及資源條件項(xiàng)目位置項(xiàng)目位于xxx市桃花灣片區(qū)，xxx市彩虹橋南面興港大道西側(cè)。圖1-1項(xiàng)目區(qū)位圖桃花灣片區(qū)西至西灣、南至凱樂園路、東至東興大道、北至倒水坳，規(guī)劃總用地面積9.76平方公里，是xxx港口城區(qū)的重要組成部分。桃花灣片區(qū)將是港口碼頭后方配套產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，根據(jù)港口發(fā)展需要，將其規(guī)劃為現(xiàn)代化樞紐綜合服務(wù)基地。沿興港大道東側(cè)布置為港口配套大型公共服務(wù)設(shè)施，東興大道西側(cè)為物流用地。該片區(qū)呈“一心、兩軸、八區(qū)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，擬建設(shè)成為港口的后勤基地，集居住、商業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)物流于一體的城市區(qū)域中心?！耙恍摹敝冈撈瑓^(qū)的“綠心”，即片區(qū)中部面積115公頃的內(nèi)湖及內(nèi)湖東部的大面積山體。“兩軸”指濱海道路景觀軸和商業(yè)休閑景觀軸?！鞍藚^(qū)”指規(guī)劃區(qū)北部的兩個(gè)居住小區(qū)、一個(gè)拆遷回建小區(qū)、一個(gè)商業(yè)物流區(qū)、一個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)和規(guī)劃區(qū)中部的兩個(gè)居住小區(qū)以及規(guī)劃區(qū)南部的現(xiàn)狀綜合區(qū)。項(xiàng)目資源條件分析項(xiàng)目地塊形狀規(guī)則，東臨連接港口區(qū)與防城區(qū)的興港大道，北接規(guī)劃道路，西面與東面臨海，海景資源是本項(xiàng)目的核心價(jià)值，項(xiàng)目西南兩面臨西灣，擁有一線海景，海岸線長(zhǎng)610多米，臨街商業(yè)面1200米。隔西灣與風(fēng)景優(yōu)美的江山半島相望，觀海條件好，呈扇形分布，觀海角度大，此海景資源將成為項(xiàng)目最重要的價(jià)值訴求。圖1-2項(xiàng)目?jī)?nèi)部資源透視圖項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目的整體規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：表1-1項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表總用地面積（㎡）113183.66其中市政道路用地面積積（㎡）15754.644建設(shè)用地面積㎡97428.966總建筑面積434858.77其中計(jì)容積率建筑面積積（㎡)341298.22其中住宅（㎡）276096.33其中高層住宅（㎡）268896.55低層住宅（㎡）7199.75高級(jí)公寓（㎡）45345.899商業(yè)（㎡）19856不計(jì)容積率建筑面面積（㎡）93560.544其中架空層車庫（㎡）58059.566地下車庫（㎡）35500.988容積率3.5建筑密度（%）16%綠化率（%）35%總車位數(shù)（輛）2614居住戶數(shù)3499報(bào)告編制依據(jù)《xxx·xxx1號(hào)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（報(bào)建稿）》建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》投資環(huán)境分析北部灣規(guī)劃的實(shí)施北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)地處我國(guó)沿海西南端，由南寧、北海、欽州、xxx四市所轄行政區(qū)域組成，陸地國(guó)土面積4.25萬平方公里，2006年末總?cè)丝?255萬人。北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)地處華南經(jīng)濟(jì)圈、西南經(jīng)濟(jì)圈和東盟經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部，是我國(guó)西部大開發(fā)地區(qū)唯一的沿海區(qū)域，也是我國(guó)與東盟國(guó)家既有海上通道、又有陸地接壤的區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，戰(zhàn)略地位突出。圖2-1北部灣區(qū)域規(guī)劃布局隨著北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃的進(jìn)一步實(shí)施，北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)將經(jīng)過10到15年的努力，把北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)成為我國(guó)沿海重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)區(qū)域，立足北部灣、服務(wù)“三南”（西南、華南和中南）、溝通東中西、面向東南亞，充分發(fā)揮連接多區(qū)域的重要通道、交流橋梁和合作平臺(tái)作用，以開放合作促開發(fā)建設(shè)，努力建成中國(guó)-東盟開放合作的物流基地、商貿(mào)基地、加工制造基地和信息交流中心，成為帶動(dòng)、支撐西部大開發(fā)的戰(zhàn)略高地和開放度高、輻射力強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)和諧、生態(tài)良好的重要國(guó)際區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作區(qū)。xxx城市發(fā)展概況城市基本情況xxx市位于我國(guó)大陸海岸線西南端的北部灣畔，是一座新興的海濱港口工業(yè)城市。xxx作為北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)三大出海口之一，亦是唯一沿海、沿邊港口城市，在國(guó)際物流中同時(shí)擁有海運(yùn)與陸運(yùn)，背靠大西南，面向東南亞，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特，是西南出海大通道的主門戶和我國(guó)連接?xùn)|盟的橋頭堡，被譽(yù)為“中國(guó)西南門戶，華夏邊陲明珠”。xxx市轄港口區(qū)、防城區(qū)、上思縣和東興市。面積6181平方公里，2009年總?cè)丝?5萬，居住著漢、壯、瑤、京等民族。全市大陸海岸線584公里，陸路邊境線230多公里。擁有xxx、東興、江山、企沙等國(guó)家一類口岸。隨著中國(guó)-東盟自由貿(mào)易區(qū)的全面啟動(dòng)、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃的進(jìn)一步實(shí)施，xxx作為連接北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)與東盟10國(guó)的重要通道，勢(shì)必以國(guó)際視野和戰(zhàn)略眼光重新審視、統(tǒng)籌謀劃經(jīng)濟(jì)定位和經(jīng)濟(jì)走向。立足北部灣，著重以“四沿線、四片區(qū)、兩景觀、兩改造”為重點(diǎn)，大力推進(jìn)城市基建建設(shè)工程，使整個(gè)城區(qū)掀起了前所未有的城市建設(shè)熱潮。城市發(fā)展定位及發(fā)展方向xxx根據(jù)廣西“十一五”規(guī)劃，xxx城市的發(fā)展總體定位為：濱海、門戶、生態(tài)旅游，并按照“三島三灣一核心六組團(tuán)”的總體規(guī)劃布局和“四沿線、四片區(qū)、兩景觀、兩改造”的建設(shè)發(fā)展為重點(diǎn)，使整個(gè)城市主要的發(fā)展方向向北、向東及企沙方向拓展，以充分利用和展現(xiàn)“三島三灣”（企沙、漁萬、江山三個(gè)半島和東灣、西灣、珍珠灣三灣）美麗的自然風(fēng)光和優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境，從而傾力打造全海景生態(tài)濱海城的這一城市名片。同時(shí)，加大西灣的開發(fā)建設(shè)力度，將逐步形成以新行政中心區(qū)為核心，東接企沙，西至東興，南到港口，北連防城的城市發(fā)展新格局。港口區(qū)根據(jù)廣西自治區(qū)人民政府在批復(fù)中特別強(qiáng)調(diào)：“港口區(qū)要按照生態(tài)海濱港口的建設(shè)要求，完善港口設(shè)施和配套功能，把其建設(shè)成為具有濱海特色的現(xiàn)代化港口?！钡木?，xxx港口區(qū)發(fā)展定位為“以港興市”，以大港口為龍頭，做強(qiáng)做大物流；以大物流為支撐，壯大港口經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展、率先崛起的一個(gè)港口城市，同時(shí)，港口致力于發(fā)展大西南出海樞紐港和環(huán)北部灣區(qū)域的重要工業(yè)基地，從而建成工業(yè)、商貿(mào)、旅游、海洋等產(chǎn)業(yè)于一體的綜合發(fā)展的現(xiàn)代化濱海港口城區(qū)。防城區(qū)防城區(qū)發(fā)展定位為“兩基地”、“五中心”，即把防城區(qū)建設(shè)成為xxx鋼鐵核電項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)配套基地、后勤保障基地，把防城區(qū)培育成為全市的交通中心、物流中心、商貿(mào)中心、教育中心、文化娛樂中心。防城區(qū)重點(diǎn)向南發(fā)展，與行政中心區(qū)相呼應(yīng)。隨著北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的加快推進(jìn)，北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)又被全國(guó)譽(yù)為中國(guó)沿海最后一極；特別是xxx城市的明確定位，城市的區(qū)位優(yōu)勢(shì)越來越展現(xiàn)出來，且發(fā)展前景顯著；同時(shí)，城市的大規(guī)?；ㄔO(shè)施的不斷投入和完善，這給作為濱海港口城市的xxx市帶來了較大的發(fā)展機(jī)遇。總體來說，xxx城市人口、交通與基礎(chǔ)設(shè)施配套正處于快速發(fā)展階段，城市各領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)也在不斷擴(kuò)大。xxx市“十一五”規(guī)劃發(fā)展制定并實(shí)施產(chǎn)生了卓越的效果，各城區(qū)功能的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)步入高速發(fā)展階段。城市宏觀環(huán)境分析2006年以來，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大環(huán)境下，xxx市經(jīng)濟(jì)整體保持了平穩(wěn)、持續(xù)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，城市規(guī)模、經(jīng)濟(jì)規(guī)模不斷壯大，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，為xxx各個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。表2-12006-2009年xxx城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況2006年2007年2008年2009年城市人口（萬人）82.2183.3284.7686.92GDP(億元)119.61159.28212.18243.78固定資產(chǎn)投資（億億元）68.96103.53146.05254.1社會(huì)消費(fèi)品零售額額（億元）26.0535.3438.1545.33城鎮(zhèn)人均可支配收收入（元）91131215914364160672006年以來，xxx城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了卓越成就，xxx市GDP、社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)1倍左右，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)4倍以上，城鎮(zhèn)人均可支配收入增長(zhǎng)76.31%，人民生活水平得到顯著提升，投資、居住環(huán)境大幅改善。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析房地產(chǎn)發(fā)展階段分析小于4%4%～5%5%～8%8~10%10%~20%萎縮停滯或倒退穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展飛速發(fā)展根據(jù)城市房地產(chǎn)發(fā)展與GDP增速的關(guān)系，就目前而言，xxx的經(jīng)濟(jì)不僅保持著穩(wěn)健的速度發(fā)展，而且GDP的增長(zhǎng)率也保持在15%左右，因此根據(jù)行業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相關(guān)分析，xxx的房地產(chǎn)行業(yè)正處于飛速發(fā)展階段。城市人均可支配收入與房地產(chǎn)關(guān)系緩慢發(fā)展，綜合發(fā)展型。平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重。快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重。超速發(fā)展，單純數(shù)量型緩慢發(fā)展，綜合發(fā)展型。平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重?？焖侔l(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重。超速發(fā)展，單純數(shù)量型改善需求為主改善需求為主生存改善兼有生存需求800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元800美元以下啟動(dòng)期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期緩慢發(fā)展期圖3-2城鎮(zhèn)人均可支配收入與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系2009年，xxx城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為2400美元，根據(jù)人均可支配收入與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系，表明城市居民居住水平已進(jìn)入快速發(fā)展階段，其居住需求表現(xiàn)在生存改善兼有上，同時(shí)居住需求水平將大幅提高，容量空間將進(jìn)一步提升。房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)投資額圖3-3xxx市房地產(chǎn)投資額走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：廣西統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)、xxx統(tǒng)計(jì)局在北部灣地區(qū)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)影響下，近三年xxx市房地產(chǎn)投資額總體呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，整個(gè)xxx市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速發(fā)展階段。住宅施工面積與住宅竣工面積表3-1xxx市住宅施工面積與竣工面積單位2006年2007年2008年2009年住宅施工面積（萬萬㎡）45.5462.39104.03199.39住宅竣工面積（萬萬㎡）12.1210.0912.6924.88比值（％）3.766.188.208數(shù)據(jù)來源：廣西統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)、xxx統(tǒng)計(jì)局根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，施工面積通常為竣工面積的3.5±0.5倍，因施工面積反映了1～2年后現(xiàn)房供應(yīng)量，其值小于3.0倍，會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺，大于4.0倍，未來供應(yīng)量將會(huì)放大。從06開始至今，施工面積與竣工面積比值在不斷增大，09年比值達(dá)到8。可以預(yù)見，未來市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)逐步增多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度更加激烈。房地產(chǎn)成交情況分析房地產(chǎn)成交量分析圖3-4xxx市普通住宅銷售面積走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：廣西統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)、xxx統(tǒng)計(jì)局xxx市商品房銷售面積總體呈快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。09年的商品房銷量為75.61萬平米，同比08年增長(zhǎng)37%，而住宅同比08年增長(zhǎng)38%；增長(zhǎng)速度高過廣西區(qū)水平；表明城市房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)發(fā)展良好。住宅占商品房銷售的比重較大，在09年已達(dá)到了98%以上，由此，商業(yè)、辦公類商品房占城市整個(gè)商品房的比例偏低，初級(jí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征表現(xiàn)明顯。房地產(chǎn)成交金額分析圖3-5xxx城市商品房銷售額與房地產(chǎn)投資關(guān)系數(shù)據(jù)來源：廣西統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)、xxx統(tǒng)計(jì)局由圖3-5可以看出，城城市的房地產(chǎn)產(chǎn)投資和商品品房銷售額都都保持著平穩(wěn)穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)勢(shì)，增幅與房房地產(chǎn)開發(fā)投投資節(jié)奏同步步上揚(yáng)；可見見，城市房地地產(chǎn)市場(chǎng)的培培育，以及活活躍程度有著著巨大的空間間，而且商品品房市場(chǎng)交易易活躍，消化化速度較快。房地產(chǎn)成交價(jià)格分分析圖3-6xxx市普普通住宅銷售售均價(jià)走勢(shì)圖圖數(shù)據(jù)來源：廣西統(tǒng)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)、xxx統(tǒng)計(jì)局xxx市住宅銷售售價(jià)格總體呈呈上升的趨勢(shì)勢(shì)，09年上半年均均價(jià)達(dá)到2610元/㎡；而港口口區(qū)的房?jī)r(jià)飆飆升較快，08年比07年增長(zhǎng)了1000元/㎡，如恒信信花園07年價(jià)格為2600元/㎡左右，08年價(jià)格漲到3100元/㎡，09年上半年價(jià)價(jià)格達(dá)到3300元/㎡，特別是09年下半年龍龍光陽光海岸岸樓盤的均價(jià)價(jià)盡上升到了了4000元/平米。普通住宅容量空間間預(yù)測(cè)供應(yīng)量預(yù)測(cè)根據(jù)寶資通對(duì)xxxx城市土地地市場(chǎng)成交統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，2007至2009年土地出讓讓待開發(fā)量達(dá)達(dá)到23477.9畝，按按市區(qū)樓盤平平均容積率2.5和95%的住宅物業(yè)業(yè)平均水平來來估算，未來來3-5年住宅物業(yè)業(yè)市場(chǎng)的總體體體量將達(dá)到到371.995萬㎡。需求量預(yù)測(cè)表3-620066—2009年xxx城市商商品房歷年的的銷售面積及及年消化率情情況年份2006200720082009商品房銷售面積（萬萬㎡）15.4229.0447.5875.6平均年增長(zhǎng)率%30.5%數(shù)據(jù)來源：廣西統(tǒng)統(tǒng)計(jì)年鑒，xxxx市政府府報(bào)告xxx市20099年全年累計(jì)銷銷售面積為75.60萬平米，增增加47.58萬平方米；；根據(jù)xxxxxxx平均均年增長(zhǎng)率水平在30.5%左右，因此此，底線預(yù)測(cè)測(cè)2010年xxx城市商商品房的成交交面積約100萬㎡。表3-7xxx城城市商品房的的銷售量及增增幅區(qū)域09年銷售面積（萬平平米）08年銷售面積（萬平平米）增長(zhǎng)幅度（%）比重（%）全市75.651.5146.8100.0港口區(qū)25.5016.9850.233.7防城區(qū)16.436.86139.321.7東興市5.223.0471.86.9上思縣28.4624.6315.537.6數(shù)據(jù)來源：廣西統(tǒng)統(tǒng)計(jì)年鑒，xxxx市政府府報(bào)告從上表分析來看，縱縱觀09年xxx全市的的商品房銷售售面積為75.6萬平米，而09年港口區(qū)區(qū)的銷售面積積為25.5，同比增幅幅達(dá)50.2%，占全市商商品房的成交交量的比重達(dá)達(dá)33.7%，根據(jù)2010xxxx全市的商商品房銷售面面積100萬平米的預(yù)預(yù)測(cè)，港口區(qū)區(qū)商品房銷售售面積約為38萬平米。業(yè)物業(yè)容量空間預(yù)預(yù)測(cè)商業(yè)物業(yè)特征分析析表3-9在建及及在售樓盤商商業(yè)特征項(xiàng)目名稱商業(yè)層數(shù)商業(yè)面積規(guī)劃情況推售情況陽光海岸——————_歐景藍(lán)灣2層10000㎡沿街商鋪——紅林xxx1層4000㎡沿街商鋪未推售西灣上城1層4000㎡沿街商鋪年內(nèi)推售合計(jì)——5.6萬㎡————xxx市目前在建建及在售的商商業(yè)規(guī)模主要要集中在3000--5000㎡之間，較較大商業(yè)體量量的樓盤僅有有歐景藍(lán)灣，其其商業(yè)量為10000㎡。陽光海海岸的商業(yè)還還未在規(guī)劃建建設(shè)中。從目前xxx市在在售項(xiàng)目的商商業(yè)類型上看看，大部分商商業(yè)以沿街底底商為主，建建設(shè)成為商業(yè)業(yè)中心、大賣賣場(chǎng)的項(xiàng)目較較少。未來2-3年，在桃花花灣廣場(chǎng)區(qū)域域?qū)⑿纬啥鄠€(gè)個(gè)總面積3000以上平方米米的商業(yè)街區(qū)區(qū)，xxx原有商商業(yè)相對(duì)集中中在港口老城城區(qū)的態(tài)勢(shì)將將得到有效緩緩解，區(qū)域商商業(yè)格局逐步步形成。綜合目前xxx商商業(yè)物業(yè)形態(tài)態(tài)分析，多數(shù)數(shù)項(xiàng)目商業(yè)以以街區(qū)式商業(yè)業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，商商業(yè)特征顯著著，市場(chǎng)接受受度高。商業(yè)空間容量分析析商業(yè)容量預(yù)測(cè)根據(jù)寶資通對(duì)xxxx城市土地地市場(chǎng)成交統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，2007至2009年土地出讓讓待開發(fā)量達(dá)達(dá)到23477.9畝，按按市區(qū)樓盤平平均容積率2.5和5%的商業(yè)物業(yè)業(yè)平均水平來來估算，未來來3-5年商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)的總體體量量將達(dá)到20萬㎡。商業(yè)價(jià)格預(yù)測(cè)依據(jù)xxx政府網(wǎng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2009年xxx全市商商業(yè)營(yíng)業(yè)用房房平均售價(jià)為為7776元/平方米。因因此，根據(jù)目目前廣西北部部灣區(qū)商業(yè)價(jià)價(jià)格水平，按按南寧商業(yè)價(jià)價(jià)格是住宅物物業(yè)價(jià)格的20%來遞增換算算，預(yù)計(jì)未來5年后xxx城市的的商業(yè)價(jià)格將將達(dá)100000元/㎡以上。辦公物業(yè)容量空間間預(yù)測(cè)通過對(duì)近兩年廣西西及參考城市市各類物業(yè)銷銷售比例狀況況分析可知，在在整個(gè)廣西市市場(chǎng)成熟度不不高的情況下下，住宅物業(yè)業(yè)占比極高，達(dá)達(dá)到91.4％，而商業(yè)業(yè)及商務(wù)類物物業(yè)占比稍低低，合計(jì)約8.6％。各參考考城市中，住住宅類比例在在87%~992.5%范圍，商業(yè)業(yè)類比例較低低，最高不超超過10%,商務(wù)類比例例最低，未超超過4％（見表6-9）。表6-8廣西城城市各類物業(yè)業(yè)銷售比例廣西南寧柳州桂林住宅類91.4%87%90%92.5%商業(yè)類6.6%10%7.5%5.5%辦公類2%3%2.5%2%合計(jì)100%100%100%100%注：商務(wù)務(wù)類未含以住住宅類物業(yè)報(bào)報(bào)批的部分。資資料來源：廣廣西統(tǒng)計(jì)年鑒鑒。而在實(shí)際使用用途途中，約占55%左右比例的商商務(wù)類物業(yè)以以住宅類物業(yè)業(yè)報(bào)批，包含含在住宅類物物業(yè)中，是目目前廣西各類類城市辦公類類物業(yè)占比較較小的原因之之一。而這類類住宅往往是是以小戶型住住宅或商務(wù)公公寓作為辦公公場(chǎng)所，其優(yōu)優(yōu)勢(shì)在于功能能多變，可商商可住，空間間可靈活組合合，按揭首付付、放款條件件較為寬松。產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期限更長(zhǎng)長(zhǎng)，因此，在在初級(jí)市場(chǎng)中中，該類物業(yè)業(yè)更具生命力力。因此，可可以判斷xxxx未來，純純辦公的物業(yè)業(yè)消費(fèi)所占的的比例不大，并并且以住宅報(bào)報(bào)建的商務(wù)公公寓將與之?dāng)?shù)數(shù)量相當(dāng)。從xxx城市發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)分析，城城市非商務(wù)中中心、總部基基地的集散地地，xxx企業(yè)多多以成長(zhǎng)型中中小企業(yè)為主主，對(duì)大面積積的純辦公場(chǎng)場(chǎng)所需求較小小，預(yù)計(jì)對(duì)小小空間、任意意組合的小戶戶型住宅或商商務(wù)公寓需求求更高。發(fā)展商背景項(xiàng)目公司xxx市西xxxx置業(yè)有限公公司于20007年7月23日成立，法人人代表梁永強(qiáng)強(qiáng)，注冊(cè)地址址位于xxxx市港口區(qū)財(cái)財(cái)苑小區(qū)17號(hào)，注冊(cè)資資本為人民幣幣2000萬元（其中中：廣西耀凱凱房地產(chǎn)投資資有限公司出出資1040萬元，占比52%，廣西寶資資誠(chéng)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目管理集團(tuán)團(tuán)有限公司出出資960萬元，占比48%）。公司類類型為有限責(zé)責(zé)任公司，經(jīng)經(jīng)營(yíng)范圍為：：房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)（憑有有效資質(zhì)經(jīng)營(yíng)營(yíng)）；房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目投資管管理、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目顧問咨咨詢公司地址：xxxx市港口區(qū)中中華大道1號(hào)住宅區(qū)1棟302號(hào)關(guān)聯(lián)公司廣西耀凱房地產(chǎn)投投資有限公司司廣西耀凱房地產(chǎn)投投資有限公司司成立于2006年10月，由東莞莞耀邦家具集集團(tuán)企業(yè)法人人與東莞凱達(dá)達(dá)實(shí)業(yè)有限公公司注資2000萬元人民幣幣共同組建。公公司的經(jīng)營(yíng)范范圍覆蓋房地地產(chǎn)投資、房房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)產(chǎn)信息咨詢服服務(wù)、建筑裝裝飾材料、五五金交電銷售售等領(lǐng)域。東莞凱達(dá)實(shí)實(shí)業(yè)先后榮獲獲“廣東省優(yōu)質(zhì)質(zhì)房地產(chǎn)品牌牌保護(hù)示范榜榜上榜企業(yè)”、“東莞市體育育健康社區(qū)加加盟企業(yè)”等殊榮。2005年，凱達(dá)實(shí)實(shí)業(yè)在東莞開開發(fā)的凱達(dá)華華庭項(xiàng)目榮獲獲“中國(guó)別墅100強(qiáng)”、“中國(guó)住宅100強(qiáng)”、“中國(guó)物業(yè)管管理公司100強(qiáng)”的榮譽(yù)稱號(hào)號(hào)，并通過東東莞市“雙優(yōu)工程”的評(píng)審。耀耀邦集團(tuán)則通通過多項(xiàng)國(guó)際際質(zhì)量體系認(rèn)認(rèn)證，并以先先進(jìn)的設(shè)計(jì)理理念、對(duì)完美美品質(zhì)的不懈懈追求，對(duì)品品牌的用心打打造，成為全全國(guó)中高端家家具行來的領(lǐng)領(lǐng)頭羊。廣西耀凱房房地產(chǎn)投資有有限公司管理理層是由耀邦邦及凱達(dá)實(shí)業(yè)業(yè)的精英組成成的隊(duì)伍，是是一支高學(xué)歷歷、高素質(zhì)、專專業(yè)化的管理理團(tuán)隊(duì)，有扎扎實(shí)深厚的企企業(yè)管理理論論及豐富的房房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)。公司正正著手開發(fā)的的項(xiàng)目是“廣西耀凱·鳳嶺1號(hào)”，位于東盟盟國(guó)際商務(wù)區(qū)區(qū)內(nèi)。規(guī)劃用用地總面積為為415355.45平方米，總建建筑面積為11490855.14平方米。廣西寶資誠(chéng)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目管理集集團(tuán)廣西寶資誠(chéng)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目管理集集團(tuán)創(chuàng)辦于2002年6月。2005年，寶資誠(chéng)誠(chéng)升級(jí)為集團(tuán)團(tuán)公司，成為為廣西區(qū)域內(nèi)內(nèi)首家以服務(wù)務(wù)房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)為定位的集集團(tuán)化企業(yè)。集集團(tuán)參與組合合發(fā)展及投資資了陽光新都都(南寧)、天下桂林林（桂林）、歐歐景嘉園（玉玉林）、中越越國(guó)際花園（憑憑祥）、麗水水邊城（大新新）、北部灣灣創(chuàng)業(yè)園（北北海），東岸岸陽光（欽州州）等十余個(gè)個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目目，取得了令令業(yè)界矚目的的業(yè)績(jī)及信用用；同時(shí)集團(tuán)團(tuán)直屬的田東東、寧明、崇崇左分公司，成成功投資開發(fā)發(fā)寧明百寧國(guó)國(guó)際商都、田田東百通世界界、崇左華門門新都等項(xiàng)目目，均成為所所在城鎮(zhèn)房地地產(chǎn)行業(yè)的示示范標(biāo)桿性項(xiàng)項(xiàng)目。十年來來，寶資誠(chéng)集集團(tuán)通過直接接投資或參股股組合發(fā)展，合合作累計(jì)完成成竣工商品房房屋面積已超超過100萬平方米，聯(lián)聯(lián)合在建及儲(chǔ)儲(chǔ)備的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目占地面面積3000畝以上，并并與廣西區(qū)內(nèi)內(nèi)外多家實(shí)力力房地產(chǎn)投資資開發(fā)企業(yè)形形成戰(zhàn)略聯(lián)盟盟伙伴關(guān)系。協(xié)作公司南寧寶房地產(chǎn)項(xiàng)目目管理集團(tuán)南寧寶資通項(xiàng)目咨咨詢有限責(zé)任任公司創(chuàng)辦于于1998年11月，是南寧寧市最早從事事房地產(chǎn)營(yíng)銷銷策劃代理的的著名代理機(jī)機(jī)構(gòu)之一。以以寶資通公司司為母體的寶寶資通集團(tuán)在在咨策代理上上擁有強(qiáng)勁實(shí)實(shí)力，延伸在在顧問咨詢、建建筑研創(chuàng)、策策劃代理和成成本優(yōu)控四大大版塊，獨(dú)創(chuàng)創(chuàng)具有寶資通通特點(diǎn)的項(xiàng)目目?jī)r(jià)值流作業(yè)業(yè)體系。十年來，寶資通服服務(wù)的項(xiàng)目超超過180個(gè)，累計(jì)代代理銷售面積積逾800萬平米，銷銷售總額超過過200億元，平均均每年服務(wù)的的地產(chǎn)項(xiàng)目超超過18個(gè)。2006年、2007年、2008年及2009年連續(xù)四年年實(shí)現(xiàn)代理總總額超30億，居廣西西同行首位。其其中，2007年，寶資通通代理銷售總總額更是創(chuàng)紀(jì)紀(jì)錄的達(dá)到40個(gè)億，連續(xù)續(xù)三年入選“中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)百?gòu)?qiáng)策劃代代理企業(yè)”，為前50強(qiáng)企業(yè)中唯唯一的西部地地區(qū)企業(yè)。2008年，寶資通通更是榮獲“中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)地方策策劃代理品牌牌TOP10”，品牌價(jià)值2.21億，已無可可爭(zhēng)議成為廣廣西本土房地地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)業(yè)的旗艦企業(yè)業(yè)。2009年，實(shí)現(xiàn)代代理總額超70億，再次刷刷新歷史紀(jì)錄錄。項(xiàng)目組織管理本項(xiàng)目在開發(fā)運(yùn)作作中采用完全全的項(xiàng)目業(yè)主主制度，由xxxx市西xxx置業(yè)有有限公司作為為本項(xiàng)目的直直接業(yè)主單位位。項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)將將啟用專業(yè)化化的合作模式式，建筑設(shè)計(jì)計(jì)與香港華藝藝設(shè)計(jì)顧問（深深圳）有限公公司合作，項(xiàng)項(xiàng)目勘探與廣廣西建業(yè)勘察察設(shè)計(jì)有限公公司合作；施工管理、工工程監(jiān)理、成成本控制、營(yíng)營(yíng)銷代理、物物業(yè)管理等環(huán)環(huán)節(jié)，均計(jì)劃劃與國(guó)際及國(guó)國(guó)內(nèi)高水準(zhǔn)的的資深機(jī)構(gòu)合合作，倡導(dǎo)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的策策略聯(lián)盟，保保證項(xiàng)目開發(fā)發(fā)的高尚綜合合素質(zhì)。項(xiàng)目開工計(jì)劃安排排項(xiàng)目開發(fā)原則從xxx房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r況、項(xiàng)目所處處區(qū)域的未來來前景，綜合合考慮項(xiàng)目規(guī)規(guī)模、產(chǎn)品特特點(diǎn)及合理的的市場(chǎng)占有率率等因素，確確定項(xiàng)目采用用“分期滾動(dòng)開開發(fā)原則”，項(xiàng)目的開開發(fā)分為三期期，建設(shè)周期期為6年，銷售周周期為6年，平均年年銷售量在6萬㎡左右。項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃根據(jù)物業(yè)的開發(fā)計(jì)計(jì)劃和營(yíng)銷需需要，項(xiàng)目于于2010年下半年開始始一期主體工工程開發(fā)，預(yù)預(yù)計(jì)于2012年上半年完完成項(xiàng)目一期期開發(fā)；項(xiàng)目目二期于2012年上半年投投資建設(shè)，預(yù)預(yù)計(jì)于2014年上半年完完成二期開發(fā)發(fā)；項(xiàng)目三期期于2013年上半年投投資建設(shè)，預(yù)預(yù)計(jì)于2016年上半年完完成三期開發(fā)發(fā)。項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃如下下表：表5-1項(xiàng)目開發(fā)發(fā)計(jì)劃表項(xiàng)目2010201120122013201420152016上下上下上下上下上下上下上下低層住宅小高層住宅高層住宅公寓商業(yè)架空層地下室項(xiàng)目銷售計(jì)劃銷售政策限定根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的商商品房銷售政政策，商品房房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符符合下列條件件：已交付全部土地使使用權(quán)出讓金金，取得土地地使用權(quán)證；；持有建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證和施施工許可證；；按提供預(yù)售的商品品房計(jì)算，投投入開發(fā)建設(shè)設(shè)的資金達(dá)到到工程建設(shè)總總投資的25％以上，并并已經(jīng)確定施施工進(jìn)度和竣竣工交付日期期。按現(xiàn)行的央行的住住房信貸政策策，住宅須主主體封頂，商商業(yè)須竣工時(shí)時(shí)，可以辦理理按揭手續(xù)并并向開發(fā)商支支付按揭款項(xiàng)項(xiàng)。銷售估算邊界本報(bào)告對(duì)項(xiàng)目所有有物業(yè)進(jìn)行測(cè)測(cè)算，可銷售售物業(yè)涵蓋：：低層住宅、小小高層住宅、高高層住宅、超超高層住宅及及商務(wù)公寓、商商業(yè)中心、架架空層車庫、地地下車庫，依依照項(xiàng)目分期期進(jìn)行銷售，商商業(yè)建成后方方可銷售，車車庫集中于最最后一個(gè)周期期銷售。銷售價(jià)格計(jì)劃本項(xiàng)目主推的普通通住宅可能實(shí)實(shí)現(xiàn)的價(jià)格采采用市場(chǎng)比較較法預(yù)測(cè)，低低層住宅、商商務(wù)公寓、商商業(yè)中心、車車庫4種物業(yè)占比比較低，采用用行業(yè)經(jīng)驗(yàn)法法確定銷售均均價(jià)。根據(jù)市場(chǎng)比較法原原則，本項(xiàng)目目選取了與本本項(xiàng)目形成極極為類似的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤作為為參考，其主主要選取了地地理位置、區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)、規(guī)規(guī)模大小、容容積率和樓盤盤品質(zhì)高低等等的綜合因素素條件，從而而，依據(jù)對(duì)比比指標(biāo)對(duì)住宅宅價(jià)值的影響響正相關(guān)程度度的關(guān)系，我我們選取了影影響物業(yè)售價(jià)價(jià)的各項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)對(duì)其賦予權(quán)權(quán)重的修正值值，其正相關(guān)關(guān)性越緊密，則則權(quán)重越高，因因此，寶資通通根據(jù)行業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)對(duì)各指標(biāo)標(biāo)的權(quán)重進(jìn)行行了經(jīng)驗(yàn)值的的賦予；最終終，本項(xiàng)目的的住宅銷售價(jià)價(jià)格修正情況況如下：表3-8項(xiàng)目普通通住宅銷售均均價(jià)預(yù)測(cè)表項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目歐景藍(lán)灣陽光海岸西灣上城紅林xxx標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格（元/㎡㎡）權(quán)重3600450035003200交易時(shí)間修正0.210.80.70.50.8小計(jì)0.50.20.160.140.10.16區(qū)域因素修正位置0.50.90.80.70.50.8市政配套0.40.80.70.80.50.7交通0.20.90.80.90.50.7景觀環(huán)境0.20.80.70.90.40.5小計(jì)1.31.110.981.030.630.92個(gè)別因素修正規(guī)模0.50.70.810.50.5容積率0.40.50.40.60.50.5綠化率0.60.70.60.90.60.5內(nèi)部配套0.60.80.80.90.70.6小計(jì)0.131.451.41.821.231.11交易修正情況2.762.542.991.962.19本項(xiàng)目評(píng)估價(jià)格（元/㎡）4250經(jīng)采用市場(chǎng)比較法法測(cè)算而得，本本項(xiàng)目當(dāng)前住宅評(píng)估價(jià)格為4250元/㎡。根據(jù)市場(chǎng)比較法預(yù)預(yù)測(cè)得當(dāng)前項(xiàng)目住宅宅的價(jià)格在4250元/㎡；按照廣西北北部灣公寓物物業(yè)在普通住住宅物業(yè)的一一般增長(zhǎng)水平平在10%~220%之間，因此此，項(xiàng)目公寓寓物業(yè)銷售均均價(jià)在4900元/㎡以上；參照照同類商業(yè)物物業(yè)均價(jià)水平，項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)業(yè)銷售均價(jià)在在7800元/㎡以上。項(xiàng)目銷售周期為66年，結(jié)合xxx市房地地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展趨勢(shì)及特點(diǎn)點(diǎn)，擬定項(xiàng)目目各項(xiàng)物業(yè)銷銷售均價(jià)如下下表：表6-1項(xiàng)目普普通住宅銷售售均價(jià)修正表表物業(yè)類型單位2010201120122013201420152016上下上下上下上下上下上下上下低層住宅元/㎡65008000小高層住宅元/㎡36004000高層住宅元/㎡400042004400460048005000520054005600高層公寓元/㎡530055005700商業(yè)元/㎡10000架空層車位元/個(gè)70000地下車位元/個(gè)80000銷售面積計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)發(fā)計(jì)劃，項(xiàng)目目將于2010年下半年進(jìn)進(jìn)行一期基礎(chǔ)礎(chǔ)工程建設(shè)，項(xiàng)項(xiàng)目一期物業(yè)業(yè)銷售可于2011年上半年開開始，二期物物業(yè)銷售于2012年下半年開開始，三期物物業(yè)銷售于2014年下半年開開始，年均銷銷售面積在66萬㎡左右，各各類物業(yè)銷售售面積計(jì)劃如如表6-2所示。表6-2項(xiàng)目銷售售面積計(jì)劃表表物業(yè)類型單位2010201120122013201420152016合計(jì)上下上下上下上下上下上下上下低層住宅萬㎡0.320.400.72小高層住宅萬㎡1.121.122.24高層住宅萬㎡3.171.583.923.723.533.341.671.861.8624.65高層公寓萬㎡1.911.311.314.53商業(yè)萬㎡1.991.99架空層車位個(gè)960960地下車位個(gè)811811合計(jì)㎡001.433.171.585.453.723.533.343.583.183.181.99034.13銷售收入計(jì)劃結(jié)合銷售價(jià)格計(jì)劃劃表與銷售面面積計(jì)劃表后后，得出項(xiàng)目目各個(gè)開發(fā)周周期的銷售收收入如下表：：表6-3項(xiàng)目銷售售收入計(jì)劃表表物業(yè)類型單位2010201120122013201420152016合計(jì)上下上下上下上下上下上下上下低層住宅億元000.2000.32000000000.53小高層住宅億元000.4000.44000000000.85高層住宅億元0001.270.661.731.711.691.670.871.011.040011.65高層公寓億元0000000001.010.720.75002.48商業(yè)億元0000000000001.9901.99架空層車位億元0000000000000.6700.67地下車位億元00000000000000.650.65合計(jì)億元000.61.270.662.51.711.691.671.881.731.792.660.6518.82項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目總投資估算編制依據(jù)本估算依據(jù)《xxxx·xxx1號(hào)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（報(bào)建稿稿）》提出的的各項(xiàng)技術(shù)參參數(shù)、數(shù)據(jù)、設(shè)設(shè)計(jì)資料和有有關(guān)文件進(jìn)行行編制。xxx建設(shè)主管部部門頒布的報(bào)報(bào)建費(fèi)用征收收文件。寶資通公司實(shí)地調(diào)調(diào)查的商品房房市場(chǎng)及銷售售資料，以及及同類項(xiàng)目的的成本概預(yù)算算及決算資料料。建設(shè)成本中普通住住宅、公寓、商商業(yè)、車庫等等物業(yè)按毛坯坯房交付標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建設(shè)。建設(shè)部《房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)土地費(fèi)用項(xiàng)目土地價(jià)格為99645.447萬元，土地地平整費(fèi)用為為1500萬元，已支支付；前期費(fèi)用前期費(fèi)用包括土地地勘探費(fèi)、設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)建建費(fèi)等費(fèi)用；；工程費(fèi)用工程費(fèi)用分為市政政配套工程費(fèi)費(fèi)用和建筑安安裝工程費(fèi)用用，參照xxxx市其它同同類底層、高高層、超高層層建筑的投資資費(fèi)用指標(biāo)；；市政配套工程費(fèi)市政配套工程費(fèi)包包括硬地工程程費(fèi)、綠化工工程費(fèi)、室外外基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)等。硬地工程包含道路路、廣場(chǎng)等，硬硬地面積按項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)用地地的49%計(jì)算，工程程費(fèi)用以1220元/㎡計(jì)算；綠化工程包含綠化化、水體等，綠綠化面積按項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)用地地的35%來計(jì)算，工程費(fèi)用以以250元/㎡計(jì)算；室外基礎(chǔ)設(shè)施包含含給排水、供供電、電信、電電視工程等，工工程費(fèi)用按照40元/㎡計(jì)算。建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程全部部按照框架結(jié)結(jié)構(gòu)計(jì)算，參參照xxx市同類類建筑的建安安工程單價(jià)指指標(biāo)，低層住住宅按750元/㎡計(jì)算，11+1小高層住宅宅按1200元/㎡計(jì)算，25層高層住宅宅按1600元/㎡計(jì)算，32、33層超高層住住宅按2100元/㎡計(jì)算，33層公寓按2200元/㎡計(jì)算，3層商業(yè)物業(yè)業(yè)按750元/㎡計(jì)算，項(xiàng)目目架空層按照照1900元/㎡計(jì)算，項(xiàng)項(xiàng)目地下室按按照2200元/㎡計(jì)算；管理費(fèi)用項(xiàng)目的管理費(fèi)包括括運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)費(fèi)與工程監(jiān)理理費(fèi)等費(fèi)用，運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)按按工程費(fèi)用的的5%計(jì)，工程監(jiān)監(jiān)理費(fèi)按工程程費(fèi)用的0.8％計(jì)，項(xiàng)目目的管理費(fèi)合合計(jì)為工程費(fèi)費(fèi)用的5.8％。財(cái)務(wù)費(fèi)用本次投資估算暫不不計(jì)財(cái)務(wù)費(fèi)用用營(yíng)銷費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用包括項(xiàng)目目的廣告推廣廣、營(yíng)銷代理理等費(fèi)用，廣廣告推廣費(fèi)用用以銷售總額額的2％計(jì)入成本本，營(yíng)銷代理理費(fèi)用以銷售售總額的1.5％計(jì)入成本本。不可預(yù)見費(fèi)項(xiàng)目保留一部分費(fèi)費(fèi)用作為市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)生不可預(yù)預(yù)見情況或設(shè)設(shè)備漲價(jià)而發(fā)發(fā)生的費(fèi)用，不不可預(yù)見費(fèi)按按前期費(fèi)用與與工程費(fèi)用之之和的3%計(jì)算?？偼顿Y估算依據(jù)以上確定的項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，項(xiàng)目投資資估算過程如如下：表7-1項(xiàng)目總投投資估算表費(fèi)用名稱單位造價(jià)數(shù)量成本（萬元）備注1土地費(fèi)用11531.2991.1～1.3之之和1.1地價(jià)款9645.47項(xiàng)目土地價(jià)格為99645.447萬元1.2契稅289.36土地成交價(jià)格3%%1.3交易服務(wù)費(fèi)費(fèi)等96.45土地成交價(jià)格1%%1.4土地平整1500.00土地平整費(fèi)用為11500萬元2前期費(fèi)用6008.392.1-2.4之之和2.1土地勘探59.7448.71建設(shè)用地面積5元元/㎡2.2設(shè)計(jì)費(fèi)3034.131023.89以30元/㎡計(jì)算2.3可行性研究究顧問費(fèi)15.00可行性研究顧問費(fèi)費(fèi)為15萬元2.4土方費(fèi)用0.00暫不計(jì)，由修規(guī)方方案定土方量量2.5報(bào)建費(fèi)4920.78～2.4.14之和和城市配套費(fèi)3%80965.8772428.98建安工程費(fèi)用的33%規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)234.1368.26總建筑面積2元//㎡白蟻防治費(fèi)1.234.1340.96總建筑面積1..2元/㎡勞保費(fèi)80965.8771619.32建安工程費(fèi)用的22%質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)80965.877145.74建安工程費(fèi)用的00.18%墻改費(fèi)4.634.13157.00總建筑面積4.66元/㎡散裝水泥保證金0.634.1320.48總建筑面積0.66元/㎡工程招投標(biāo)代理費(fèi)費(fèi)80965.877202.41建安工程費(fèi)用的00.25%農(nóng)民工工資保障金金可退，暫不計(jì)施工圖審查費(fèi)2.534.1385.32總建筑面積2.55元/㎡環(huán)境影響評(píng)估費(fèi)10.00本項(xiàng)目暫定為100萬元產(chǎn)權(quán)測(cè)繪1.6734.1357.00總建筑面積1.667元/㎡余泥排放費(fèi)1.534.1351.19總建筑面積1.55元/㎡氣象局防雷134.1334.13總建筑面積1元//㎡計(jì)算3工程費(fèi)用82780.9663.1-3.1之之和3.1市政配套費(fèi)費(fèi)1815.10～3.1.3之和硬地工程費(fèi)1204.77572.88120元/㎡，綠化工程費(fèi)2503.41852.50250元/㎡，基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)409.74389.7240元/㎡3.2建安工程費(fèi)費(fèi)80965.8773.21～3.225之和低層住宅7500.72539.98建安成本以7500元/㎡計(jì)算3.2.2111+1住宅12002.242683.62建安成本以12000元/㎡計(jì)算3.2.3255F住宅16008.6713876.799建安成本以16000元/㎡計(jì)算3.2.4322F住宅21006.6714016.544建安成本以21000元/㎡計(jì)算3.2.5333F住宅21009.3119542.111建安成本以21000元/㎡計(jì)算3.2.6333F公寓22004.539976.10建安成本以22000元/㎡計(jì)算商業(yè)7501.991489.20建安成本以7500元/㎡計(jì)算架空層19005.8111031.322建安成本以19000元/㎡計(jì)算地下室22003.557810.22建安成本以22000元/㎡計(jì)算4項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用4801.304.1-4.2之之和4.1項(xiàng)目管理費(fèi)費(fèi)4139.05工程費(fèi)用的5％4.2項(xiàng)目監(jiān)理費(fèi)費(fèi)662.25工程費(fèi)用的0.88％5財(cái)務(wù)費(fèi)用0.00暫不計(jì)算6營(yíng)銷費(fèi)用6585.476.1與6.2之之和6.1代理費(fèi)1.50%188156.3332822.34銷售收入的1.55%6.2推廣費(fèi)2.00%188156.3333763.13銷售收入的2%7.不可預(yù)見費(fèi)2663.68前期與工程費(fèi)用之之和的3%8.總投資114371.0091-7之和根據(jù)投資估算，項(xiàng)項(xiàng)目投資總額額約為11..44億元。項(xiàng)目資金需求計(jì)劃劃根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)原則則及開發(fā)計(jì)劃劃，結(jié)合上述述取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，確確定項(xiàng)目資金金需求計(jì)劃如如下表：表7-2項(xiàng)目資金金需求計(jì)劃表表年份合計(jì)2010201120122013201420152016名稱上下上下上下上下上下上下上下1投資總額1143710218305683450589441009692249436115061164710122723839132271.1土地費(fèi)用115310115310000000000001.2前期費(fèi)用6008060080000000000001.3工程費(fèi)用827810377750283734800784767928812810038101008748607627410市政費(fèi)用181501511511511511511511511511511511511510建安工程費(fèi)用8096603626487635827856832577777977988799498596592425900.1低層住宅540023600304000000000.2小高層住宅宅268402685375372685375370000000.3高層住宅4743500121830465165567072406861592645703436286914350.4公寓99760000000084022583413231111550.5商業(yè)1489000000000074574500.6架空層1103102006200601003100300200620061003000.7地下室7810011161116011161116011161116111600001.4管理費(fèi)用4801021929221746449246047158258650735215901.5營(yíng)銷費(fèi)用6585002134432338745995935846586056279302271.6不可預(yù)見費(fèi)費(fèi)266402941511122402542382443013032621828201.7財(cái)務(wù)費(fèi)用000000000000000項(xiàng)目資金籌措根據(jù)項(xiàng)目資金需求求計(jì)劃，確定定項(xiàng)目資金籌籌措計(jì)劃如下下表：表8-1項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃劃表年份合計(jì)2010201120122013201420152016名稱上下上下上下上下上下上下上下1投資總額1143710218305683450589441009692249436115061164710122723839132271.1土地費(fèi)用115310115310000000000001.2前期費(fèi)用6008060080000000000001.3工程費(fèi)用8278103777502837348007847679288128100381010087486076274101.4管理費(fèi)用4801021929221746449246047158258650735215901.5營(yíng)銷費(fèi)用6585002134432338745995935846586056279302271.6不可預(yù)見費(fèi)費(fèi)266402941511122402542382443013032621828201.7財(cái)務(wù)費(fèi)用0000000000000002資金籌措1143710218305683450589441009692249436115061164710122723839132272.1自有資金115310115310000000000002.2銷售再投92541005683450589441009692249436115061164710122723839132272.3籌措資金10298010298000000000000由上表可知，要保保障項(xiàng)目的順順利啟動(dòng)，并并實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開開發(fā)，項(xiàng)目仍仍需籌資1.03億元。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析析稅收指標(biāo)營(yíng)業(yè)稅及附加表9-1項(xiàng)目營(yíng)業(yè)業(yè)稅及附加估估算項(xiàng)目稅率數(shù)量備注1.營(yíng)業(yè)稅5.00%9407.82銷售收入的5％2.城市建設(shè)維護(hù)稅7.00%658.55營(yíng)業(yè)稅的7％3.教育費(fèi)附加3.00%282.23營(yíng)業(yè)稅的3％4.防洪保安費(fèi)0.10%9.41營(yíng)業(yè)稅的0.1％％5.合計(jì)10358.011單位：萬元營(yíng)業(yè)稅及附加按月月納稅，自期期滿之日起十十日內(nèi)申報(bào)納納稅，并按照照實(shí)際銷售額額進(jìn)行預(yù)征，于于項(xiàng)目銷售期期末進(jìn)行結(jié)算算，本報(bào)告現(xiàn)現(xiàn)金流量表中中按半年為一一期計(jì)算；項(xiàng)項(xiàng)目投資開發(fā)發(fā)共需交納營(yíng)營(yíng)業(yè)稅及附加加約1.04億元。土地增值稅表9-2項(xiàng)目土地地增值稅估算算項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)比率金額（萬元）備注1銷售收入188156銷售收入2直接費(fèi)用100321前期、工程、土地地費(fèi)用之和3間接費(fèi)用10032110.0%10032直接費(fèi)用的10％％4營(yíng)業(yè)稅及附加103585其它扣除項(xiàng)10032120.0%20064直接費(fèi)用的20％％6增值額473811-2-3-4--57增值率33.7%6/（2+3+4+5）8土地增值稅4738130.0%14214單位：萬元項(xiàng)目土地增值稅以以國(guó)家有關(guān)部部門審批的房房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目為單位進(jìn)進(jìn)行清算，對(duì)對(duì)于分期開發(fā)發(fā)的項(xiàng)目，以以分期項(xiàng)目為為單位清算，于于月終后十五五天內(nèi)就上月月商品房轉(zhuǎn)讓讓或預(yù)售房款款收入發(fā)生數(shù)數(shù)，按1%的預(yù)征率預(yù)預(yù)土地增值稅稅，項(xiàng)目銷售售期末進(jìn)行結(jié)結(jié)算，本報(bào)告告現(xiàn)金流量表表中按半年為為一期計(jì)算；；項(xiàng)目投資開開發(fā)共需交納納土地增值稅稅1.42億元。企業(yè)所得稅表9-3項(xiàng)目土地地增值稅估算算項(xiàng)目比率數(shù)值單位1.銷售收入188156.333萬元2.總投資成本114371.009萬元3.營(yíng)業(yè)稅及附加10358.011萬元4.土地增值稅14214.455萬元5.稅前利潤(rùn)49212.788萬元6.所得稅25%12303.200萬元7.稅后利潤(rùn)36909.599萬元8.稅前利潤(rùn)率43.03%9.稅后利潤(rùn)率32.27%項(xiàng)目企業(yè)所得稅以以年計(jì)算，按按月納稅，預(yù)預(yù)征額為預(yù)售售收入的2.5％，于項(xiàng)目目銷售期末進(jìn)進(jìn)行結(jié)算，本本報(bào)告現(xiàn)金流流量表中按半半年為一期計(jì)計(jì)算；項(xiàng)目投投資開發(fā)共需需交納企業(yè)所所得稅1.223億元。盈利指標(biāo)分析項(xiàng)目銷售周期內(nèi)實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售總額額約18.882億元，項(xiàng)項(xiàng)目投資總額額約為11.44億元，項(xiàng)目的的開發(fā)實(shí)現(xiàn)稅稅前利潤(rùn)為44.92億元元，稅后利潤(rùn)潤(rùn)為3.69億元，稅前利利潤(rùn)率為400.03%，稅后利潤(rùn)潤(rùn)率32.227%，高于行業(yè)業(yè)平均利潤(rùn)率率，項(xiàng)目的開開發(fā)具備較好好的盈利能力力。項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)選取取對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益分析評(píng)評(píng)價(jià)的主要依依據(jù)是國(guó)家計(jì)計(jì)委、建設(shè)部部頒發(fā)的《建建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與與參數(shù)》，參參照我國(guó)新的的財(cái)會(huì)制度，結(jié)結(jié)合房地產(chǎn)開開發(fā)的實(shí)際情情況，分別計(jì)計(jì)算全部投資資和自有資金金的經(jīng)濟(jì)效益益。本項(xiàng)目主主要評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率（FIRR）、財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值（FNPV）及項(xiàng)目動(dòng)動(dòng)、靜態(tài)回收收期等指標(biāo)。評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)計(jì)算過程詳見見項(xiàng)目現(xiàn)金流流量表。項(xiàng)目現(xiàn)金流量表表10-1項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)金流量表年份合計(jì)2010201120122013201420152016名稱上下上下上下上下上下上下上下1現(xiàn)金流入188156006074126636648249781710516934166861879417286179212657664901.1銷售收入188156006074126636648249781710516934166861879417286179212657664901.2其他收入02現(xiàn)金流出15124702183062305646954312346107651096113008133391167988516306207442.1土地費(fèi)用115310115310000000000002.2前期費(fèi)用6008060080000000000002.3工程費(fèi)用8278103777502837348007847679288128100381010087486076274102.4管理費(fèi)用4801021929221746449246047158258650735215902.5營(yíng)銷費(fèi)用6585002134432338745995935846586056279302272.6不可預(yù)見費(fèi)費(fèi)266402941511122402542382443013032621828202.7財(cái)務(wù)費(fèi)用0000000000000002.8營(yíng)業(yè)稅及附附加10358003346973661375942932919103595298714633572.9土地增值稅稅14214006112766250171169167188173179266123982.10企業(yè)所得得稅123030015231716662442842341747043244866477623凈現(xiàn)金流量0-21830-1567017-28951263363415973367854555607907020270-142544累計(jì)凈現(xiàn)金流量0-21830-21985-14968-17863-5230111170841076116216218233089351164369105折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量((Ic=8%%)0-20990-1446238-24741038350114539268738333788589212661-85616累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流流量(Ic=8%%)0-20990-21134-14896-17370-6987-197625635251908312871187633142422863由表10-1可以看出出，項(xiàng)目啟動(dòng)期資金缺缺口約為2.18億元；最大大資金缺口出出現(xiàn)在項(xiàng)目2011年上半年，約約為2.2億元；；整個(gè)項(xiàng)目在20111上半年物業(yè)銷銷售收入流入入，累計(jì)凈現(xiàn)現(xiàn)金流在20013年上半年總投資成成本完全收回回、項(xiàng)目開始始出現(xiàn)盈利；；整個(gè)項(xiàng)目從20112年下半年開開始持續(xù)有較較大的正現(xiàn)金金流產(chǎn)生，項(xiàng)項(xiàng)目中、后期期滾動(dòng)開發(fā)的的現(xiàn)金流儲(chǔ)備備充足。項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)指標(biāo)標(biāo)通過項(xiàng)目現(xiàn)金流量量表的計(jì)算，得得到如下財(cái)務(wù)務(wù)指標(biāo)：表10-2項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)指標(biāo)列表表指標(biāo)數(shù)值單位項(xiàng)目開發(fā)財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率35.50%%項(xiàng)目開發(fā)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值(Ic=8%%)22863萬元項(xiàng)目開發(fā)靜態(tài)回收收期2.91年項(xiàng)目開發(fā)動(dòng)態(tài)回收收期3.22年項(xiàng)目盈利能力分析析項(xiàng)目的盈利能力可可以通過財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)內(nèi)部收益率、投投資利潤(rùn)率、投投資利稅率、資資本金利潤(rùn)率率等指標(biāo)體現(xiàn)現(xiàn)。表10-3項(xiàng)目盈盈利指標(biāo)表指標(biāo)數(shù)值單位財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Icc=8%)22862.888萬元內(nèi)部收益率35.50%%稅后利潤(rùn)率32.27%%投資利稅率32.24%%自有資金利潤(rùn)率320.08%%由表10-3可以看出出項(xiàng)目的開發(fā)可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)稅后利潤(rùn)率率32.277%，大于行業(yè)業(yè)平均利潤(rùn)率率20%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值值達(dá)到2.229億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于零，項(xiàng)項(xiàng)目具有較好好的盈利能力力；內(nèi)部收益率35..5%遠(yuǎn)大于8％，說明項(xiàng)項(xiàng)目的盈利能能力大于基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率；投資利稅率達(dá)到332.24％％，能給政府府部門帶來較較多的稅收；；自有資本金利潤(rùn)率率達(dá)到3200.08％，說說明自有資金金得到較好的的利用，具有有較高的投資資回報(bào)率。項(xiàng)目投資平衡能力力分析項(xiàng)目的清償能力可可以通過投資資回收期反映映；投資回收收期是指以項(xiàng)項(xiàng)目的凈收益益低償全部投投資所需要的的時(shí)間。靜態(tài)態(tài)投資回收期期是在不考慮慮資金的時(shí)間間價(jià)值條件下下，考察項(xiàng)目目的投資回收收能力。動(dòng)態(tài)態(tài)投資回收期期是指在考慮慮資金時(shí)間價(jià)價(jià)值的條件下下，按設(shè)定的的行業(yè)基準(zhǔn)收收益率收回投投資所需的時(shí)時(shí)間。由表10-2可知，本本項(xiàng)目建設(shè)期期為6年，動(dòng)態(tài)投資資回收期為33.22年，在在建設(shè)期2014年上半年收收回投資，項(xiàng)項(xiàng)目具有較好好的清償能力力；項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)可可現(xiàn)實(shí)