房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)價(jià)格之關(guān)系理論與實(shí)證

房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)價(jià)格之關(guān)系理論與實(shí)證研究【摘要】文章從理論和實(shí)證的角度，分析研究了房地產(chǎn)投資與GDP協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系、房地產(chǎn)價(jià)格與居民可支配收入的合理比例問(wèn)題以及房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)價(jià)格之間互為影響的關(guān)系，得出房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)價(jià)格呈正相關(guān)關(guān)系。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價(jià)格；房地產(chǎn)投資；房?jī)r(jià)收入比近幾年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，特別是2003年以來(lái)GDP以高于9%的年增長(zhǎng)率增長(zhǎng)，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)———房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)功不可沒。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格也以年均20%的增長(zhǎng)率快速增長(zhǎng)，增長(zhǎng)勢(shì)頭快于房地產(chǎn)投資。目前來(lái)看，單獨(dú)研究房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作用或者房地產(chǎn)價(jià)格的研究文獻(xiàn)較為豐富，但研究房地產(chǎn)投資對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的文獻(xiàn)較少，僅見于王太翌（2005）的“關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)價(jià)格與投資的理性思考”，[1]吳老二、祝平衡（2006）“房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)投資來(lái)源結(jié)構(gòu)”。[2]王太翌主要從理論和實(shí)證兩方面分析了房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)投資的影響，而吳老二等主要分析了房地產(chǎn)投資來(lái)源結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，這二篇論文對(duì)我們所要進(jìn)行的研究有一定的啟發(fā)意義。本文研究的創(chuàng)新點(diǎn)在于論證房地產(chǎn)投資開發(fā)與房地產(chǎn)價(jià)格互為影響的關(guān)系，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要的理論和實(shí)踐意義。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度高于國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度也大大高于國(guó)民收入增長(zhǎng)速度，房地產(chǎn)開發(fā)投資和房?jī)r(jià)同時(shí)脫離正常增長(zhǎng)，長(zhǎng)期的不協(xié)調(diào)勢(shì)必影響經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展。從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度應(yīng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入水平相適應(yīng)，GDP與居民收入水平的增長(zhǎng)要在區(qū)域間保持一致，短期增長(zhǎng)與可持續(xù)長(zhǎng)期增長(zhǎng)保持一致，即達(dá)到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)全面持續(xù)發(fā)展保持一致。一、房地產(chǎn)開發(fā)投資與房地產(chǎn)價(jià)格理論（一）房地產(chǎn)投資與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家凱恩斯認(rèn)為通過(guò)擴(kuò)大政府投資可以彌補(bǔ)私人投資和消費(fèi)的不足，從而達(dá)到提高國(guó)民收入、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。哈羅德-多馬模型發(fā)展了凱恩斯的投資理論強(qiáng)調(diào)了投資在供給方面對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的作用，認(rèn)為高投資率可帶來(lái)高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，有保證的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率與合意的儲(chǔ)蓄率成正比，儲(chǔ)蓄全部轉(zhuǎn)化為投資，經(jīng)濟(jì)得以穩(wěn)定增長(zhǎng)。新古典綜合派發(fā)展了凱恩斯學(xué)說(shuō)，提出總需求是由消費(fèi)、投資、出口共同決定的，投資仍然在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中起重要的作用，索洛和斯旺建立的新古典增長(zhǎng)模型認(rèn)為，較高的投資率對(duì)短期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)確有促進(jìn)作用；但長(zhǎng)期看，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要依賴于技術(shù)進(jìn)步。20世紀(jì)80年代，羅默和盧卡斯的內(nèi)生增長(zhǎng)理論用包括人力資本投資、研究與開發(fā)費(fèi)用等在內(nèi)的投資新概念，替代了傳統(tǒng)意義的投資概念，再次得出高投資率帶來(lái)高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的結(jié)論。從上述西方經(jīng)濟(jì)理論的主要觀點(diǎn)看，擴(kuò)大投資對(duì)于促進(jìn)GDP增長(zhǎng)能夠發(fā)揮重要作用。這種作用在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中，通過(guò)乘數(shù)———加速數(shù)機(jī)制來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，投資支出是總需求的構(gòu)成部分，通過(guò)乘數(shù)來(lái)增加生產(chǎn)，這又回過(guò)頭來(lái)在加速數(shù)的作用下引發(fā)進(jìn)一步的投資，如此反復(fù)循環(huán)，產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。但由于投資能力受經(jīng)濟(jì)實(shí)力限制，在一定時(shí)期會(huì)導(dǎo)致投入與產(chǎn)出下跌，以類似方式產(chǎn)生反面效應(yīng)。在實(shí)證研究方面，王勉、唐嘯峰得出，國(guó)民經(jīng)濟(jì)每增長(zhǎng)一個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)12.7個(gè)百分點(diǎn)；國(guó)民經(jīng)濟(jì)下降一個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)投資也下降12.7個(gè)百分點(diǎn)。[3]從國(guó)際上看，許多國(guó)家都是通過(guò)房地產(chǎn)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的，如日本、美國(guó)、新加坡、香港等，盡管在拉動(dòng)過(guò)程中存在一定的泡沫，但是畢竟讓經(jīng)濟(jì)走向了快速繁榮。無(wú)論從理論上還是實(shí)際上，都證明二者之間存在互動(dòng)關(guān)系，房地產(chǎn)投資可以作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指示器。但是如果房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度過(guò)快，與GDP增長(zhǎng)明顯不協(xié)調(diào)，也會(huì)導(dǎo)致積累性經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張。因此，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率是否高，要看與GDP增長(zhǎng)率是否協(xié)調(diào)。按照哈羅德－多馬的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模型理論，G=S/C（G—經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，S—儲(chǔ)蓄率，C—資本產(chǎn)量比率），根據(jù)C不變，并按投資=儲(chǔ)蓄的基本原理，投資率和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率二者應(yīng)成正比關(guān)系，但并不應(yīng)該同比例增長(zhǎng)。GDP的增長(zhǎng)需要房地產(chǎn)投資的拉動(dòng)，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率應(yīng)該高于GDP的增長(zhǎng)率。按照經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)理論，房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)一方面靠技術(shù)進(jìn)步，另一方面靠消費(fèi)。消費(fèi)需求是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的持久拉動(dòng)力，沒有消費(fèi)需求支持，投資增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)回升是不會(huì)持久的。在理想狀態(tài)下，GDP增長(zhǎng)要快于居民可支配收入和消費(fèi)的增長(zhǎng)，而居民收入增長(zhǎng)要快于價(jià)格總水平的增長(zhǎng)。但是價(jià)格總水平的上升還是有一個(gè)度，一般在2％~3%以下，如果滿足上述條件，而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)又能保持一定的速度（在歐美國(guó)家能達(dá)到4％~5%，在新興工業(yè)化國(guó)家能達(dá)到7%以上）就是一個(gè)比較理想的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。[4]（二）房地產(chǎn)價(jià)格與居民可支配收入合理比例房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率應(yīng)與居民可支配收入增長(zhǎng)率同比例增長(zhǎng)。根據(jù)世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平存在密切的相關(guān)關(guān)系。一般情況下，人均GDP在800美元~1500美元之間，人均居住面積達(dá)到30平方米~35平方米之前，是住宅產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展期；人均GDP在8000美元，進(jìn)入住宅產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展期；人均GDP超過(guò)13000美元，住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)入衰退期。因此，無(wú)論從人均GDP指標(biāo)還是人均居住面積分析，我國(guó)已步入住宅產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展階段。價(jià)格機(jī)制還調(diào)節(jié)著房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)。房?jī)r(jià)過(guò)高，消費(fèi)者就會(huì)選擇租房。租金過(guò)高，消費(fèi)者就會(huì)選擇買房，租金和房?jī)r(jià)之間存在一定的合理比值（租價(jià)比）。價(jià)格機(jī)制起著調(diào)節(jié)租價(jià)比的作用，使租金和房?jī)r(jià)維持在適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)。一個(gè)家庭年收入與一套房屋的價(jià)格之比，稱為房?jī)r(jià)收入比。目前流行“1比4至1比6”的說(shuō)法，是20世紀(jì)90年代初世界銀行專家安瑞·荷馬（AndrewHamer）來(lái)華進(jìn)行房改研究時(shí)提出，而聯(lián)合國(guó)人居中心認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比不應(yīng)超過(guò)3∶1。事實(shí)上，不同國(guó)家房?jī)r(jià)收入比的離散程度相當(dāng)大。據(jù)聯(lián)合國(guó)公布的資料，1998年對(duì)96個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，區(qū)間為0.8至30，平均值為8.4、中位數(shù)為6.4。同年與北京家庭收入水平相當(dāng)?shù)?2個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比為2.1至20，平均值和中位數(shù)分別為9和8.1。究竟多少才是適宜的房?jī)r(jià)收入比，目前還存在很大分歧。筆者認(rèn)為，能否購(gòu)買得起住房，不能單看國(guó)際上的一個(gè)比例。適宜的房?jī)r(jià)收入比受多種因素影響，如銀行支持力度強(qiáng)，貸款時(shí)間長(zhǎng)、貸款額度大、還款利率低、還款方式等會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格，導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比不同。因此單純按國(guó)際房?jī)r(jià)收入比標(biāo)準(zhǔn)衡量我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格是不客觀的。（三）房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)價(jià)格互為影響房地產(chǎn)開發(fā)投資與房地產(chǎn)價(jià)格互為影響，但不是直接影響，是通過(guò)供給需求傳導(dǎo)機(jī)制互為影響的。如果需求旺盛→價(jià)格上升→刺激供給→供給增加→相對(duì)價(jià)格下降→需求增加。如圖1所示，根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)供求理論，在非價(jià)格因素影響下，房地產(chǎn)供求發(fā)生變動(dòng)，在圖形上表現(xiàn)為需求曲線與供給曲線的平行移動(dòng)。供求變化引起均衡價(jià)格與均衡數(shù)量的變化。現(xiàn)實(shí)中，價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)需求的影響彈性大于對(duì)供給的影響彈性，其原因有以下幾點(diǎn)：（1）當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求根源于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，居民物質(zhì)生活水平提高，需求量大增，進(jìn)而抬升房地產(chǎn)價(jià)格，價(jià)格對(duì)需求的彈性變化較大。（2）盡管有大量需求，但是供給卻不能迅速增加，其原因有二：一是政府對(duì)土地的管制限制，需要按總體規(guī)劃分配的指標(biāo)通過(guò)競(jìng)拍方式獲得土地；二是房地產(chǎn)需要一定的建設(shè)周期，一般至少兩年。因此價(jià)格對(duì)供給的彈性影響較小，可以說(shuō)短期內(nèi)供給是剛性的。但長(zhǎng)期來(lái)看，供給是增加的。供給對(duì)價(jià)格反應(yīng)的滯后性，可能造成長(zhǎng)期供給增加，房地產(chǎn)價(jià)格下降，帶來(lái)巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，如日本、東南亞的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，都是由房地產(chǎn)投資過(guò)剩造成的，我們不能不引以為鑒。正鑒于此，我國(guó)才進(jìn)行宏觀調(diào)控，控制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)供求，其實(shí)就是穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。根據(jù)蛛網(wǎng)理論的基本假設(shè)條件，又由于房地產(chǎn)供給彈性小于需求彈性，房地產(chǎn)市場(chǎng)從投資到開成價(jià)格屬于收斂型蛛網(wǎng)型。即當(dāng)供給彈性小于需求彈性，供給曲線斜率的絕對(duì)值大于需求曲線斜率的絕對(duì)值時(shí)，價(jià)格波動(dòng)對(duì)產(chǎn)量的影響越來(lái)越小，最后自發(fā)地回復(fù)到原來(lái)的均衡點(diǎn)（見圖1）。圖1供給需求示意圖二、房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)價(jià)格的互為影響實(shí)證分析房地產(chǎn)投資包括一級(jí)市場(chǎng)的房地產(chǎn)投資，即房地產(chǎn)開發(fā)投資，還包括房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓投資。本文所研究的房地產(chǎn)投資與價(jià)格分別針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房?jī)r(jià)格。我們以天津市為例來(lái)分析房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系。（一）天津房地產(chǎn)投資與GDP關(guān)系1.天津房地產(chǎn)投資概況。天津房地產(chǎn)業(yè)從2003年后半年開始快速發(fā)展，特別是隨著濱海新區(qū)納入國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，開發(fā)商加大了對(duì)天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資力度。2003年以來(lái)房地產(chǎn)投資總額每年都以20%以上的速度增長(zhǎng)。2005年當(dāng)年實(shí)現(xiàn)增加值128.77億元，占全市GDP比重為3.5%，占全市第三產(chǎn)業(yè)比重為8.4%，與1996年相比，總量增加105.29億元，占全市及第三產(chǎn)業(yè)比重分別提高了1.55個(gè)百分點(diǎn)和3.12個(gè)百分點(diǎn)。我們對(duì)2001年至2006年全國(guó)和天津市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率作對(duì)比（見圖2）得出，天津市房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年增加，增幅走向也成上升趨勢(shì)。但在2006年略微下降。分析其根本原因在于房地產(chǎn)投資和固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率明顯高于GDP增長(zhǎng)率，需要有效控制投資過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭。具體原因如下：一是注重調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，合理安排開發(fā)項(xiàng)目。2006年天津加大了環(huán)外項(xiàng)目開發(fā)，減少了中心城區(qū)項(xiàng)目，使項(xiàng)目的土地購(gòu)置費(fèi)用相應(yīng)減少。二是加大住宅開發(fā)力度，減少寫字樓、商業(yè)用房的開發(fā)。三是一些開發(fā)商采取了觀望態(tài)度，放緩了開發(fā)步伐。2006年國(guó)家頒布了一系列政策條例控制房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大、價(jià)格上漲過(guò)快等問(wèn)題一些房地產(chǎn)企業(yè)面臨政策調(diào)控難以為繼，或放棄無(wú)力開發(fā)的項(xiàng)目、退出開發(fā)領(lǐng)域或轉(zhuǎn)讓股權(quán)、尋求合作經(jīng)營(yíng)。特別是順馳，天津著名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，未能經(jīng)受住考驗(yàn)，將55%的股權(quán)出售給香港路勁基建公司。可以說(shuō)2006年是房地產(chǎn)企業(yè)開始進(jìn)入優(yōu)勝劣汰“洗牌”的一年。圖2全國(guó)和天津市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率對(duì)比圖2.天津房地產(chǎn)投資與GDP協(xié)調(diào)性分析。以GDP表示我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，房地產(chǎn)投資與GDP增長(zhǎng)率的對(duì)比反映了經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)房地產(chǎn)投資的彈性。如圖3，以2001年~2006年數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，全國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率從2001年開始達(dá)到20%以上，天津2003年以后才達(dá)到20%以上，且以后每年基本低于全國(guó)水平（2005年除外）。房地產(chǎn)投資與GDP是否協(xié)調(diào)，要看房地產(chǎn)投資對(duì)GDP的彈性。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資與GDP增長(zhǎng)率的比值大于2說(shuō)明房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度過(guò)快，要避免社會(huì)資源向房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度傾斜，警惕房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)。通過(guò)圖2可以看出，從全國(guó)水平來(lái)看，2001年至2006年都超過(guò)了2，但有逐年減少的趨勢(shì)。這一方面說(shuō)明目前全國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度過(guò)快，與GDP增長(zhǎng)不夠協(xié)調(diào)；另一方面表明國(guó)家通過(guò)宏觀調(diào)控正在扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)投資過(guò)熱傾向，并取得了良好成效。同期天津的變化幅度在0.79~1.66之間，并有逐年上升趨勢(shì)，表明天津房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率比較協(xié)調(diào)。另外，由于天津?yàn)I海新區(qū)正處在發(fā)展的特殊時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)不僅是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，還應(yīng)該是先導(dǎo)從這點(diǎn)來(lái)講，房地產(chǎn)投資與GDP增長(zhǎng)率比值近幾年逐年增長(zhǎng)也是合理的，天津市房地產(chǎn)業(yè)還有進(jìn)一步發(fā)展投資的空間（見圖3）。圖3全國(guó)和天津市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率對(duì)GDP彈性圖（二）天津房地產(chǎn)價(jià)格與居民可支配收入1.天津房地產(chǎn)價(jià)格水平分析。近幾年房地產(chǎn)價(jià)格大幅度增長(zhǎng)，房地產(chǎn)政策頻頻出臺(tái)，是多年來(lái)經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問(wèn)題。天津市自2003年“非典”過(guò)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速活躍，需求旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格迅速攀升（見圖4）。2003年至2006年間上漲64.58%，其中2005年漲幅最高，達(dá)到25.14%，大大高于全國(guó)平均水平；2006商品房?jī)r(jià)格漲幅降低，但也高于全國(guó)平均水平。從房地產(chǎn)價(jià)格變化規(guī)律來(lái)看，近年房地產(chǎn)價(jià)格總體趨勢(shì)仍然是上漲，2005年后半年增長(zhǎng)放緩，2006年受宏觀調(diào)控政策影響，住宅價(jià)格出現(xiàn)小幅波動(dòng)。2.天津房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析（1）從國(guó)際房地產(chǎn)形勢(shì)看我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格。近年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)繁榮，房屋價(jià)格不斷上揚(yáng)。據(jù)報(bào)道，紐約著名商業(yè)區(qū)曼哈頓區(qū)一平米房?jī)r(jià)超1萬(wàn)美元，創(chuàng)下歷史最高記錄。[5]英國(guó)房?jī)r(jià)也在大幅攀升，特別是倫敦，2002年、2003年兩年均以20%左右的速度上漲。[6]受日本經(jīng)濟(jì)觸底反彈影響，日本各大城市地價(jià)出現(xiàn)回升勢(shì)頭，日本首都圈每平米公寓均價(jià)2005年達(dá)到54.5萬(wàn)日元，比2004年增長(zhǎng)6.2%。香港經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，房地產(chǎn)業(yè)迅速升溫，研究普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)漲上。[7]臺(tái)灣2005年房地產(chǎn)價(jià)格開始返彈并迅速攀升，據(jù)有關(guān)報(bào)道稱，全臺(tái)灣住房?jī)r(jià)格返彈14%以上。[8]通過(guò)上述對(duì)幾個(gè)具有代表性的國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的研究分析表明，世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入走高時(shí)期。中國(guó)是開放的中國(guó)，與世界經(jīng)濟(jì)周期有同步發(fā)展趨勢(shì)。（2）國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格必然上漲。20世紀(jì)90年代我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“起飛”時(shí)期，這一時(shí)期不動(dòng)產(chǎn)需求旺盛，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)迅速。從更長(zhǎng)時(shí)間看“，后起飛”時(shí)代要實(shí)現(xiàn)中等發(fā)達(dá)國(guó)家的目標(biāo)。對(duì)土地、房屋的需求會(huì)更高，所以房?jī)r(jià)也不會(huì)低。[9]另外，我國(guó)著名房地產(chǎn)專家曹振良教授90年代提出了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展倒U曲線理論。根據(jù)該理論，我國(guó)目前正處于房地產(chǎn)發(fā)展曲線的沖頂時(shí)期，也決定了房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲。（3）城市經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格。①城市建設(shè)速度加快，大規(guī)模拆遷改造帶來(lái)住房需求增加；②城市化進(jìn)程加快，大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市，以及長(zhǎng)期異地居住或辦公人數(shù)的增加，加大了住房需求；③城市人口可支配收入增加，購(gòu)買力增強(qiáng)，許多人希望改善住房條件；④天津確定為北方經(jīng)濟(jì)中心，濱海新區(qū)納入國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，在這種長(zhǎng)期利好作用下，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲是必然趨勢(shì)；⑤良好的基礎(chǔ)設(shè)施條件將帶動(dòng)周圍房?jī)r(jià)提升，特別是交通條件的改善，方便了長(zhǎng)距離出行，推動(dòng)了城郊房?jī)r(jià)上漲。（4）從房地產(chǎn)成本構(gòu)成看價(jià)格上漲。房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中以土地取得費(fèi)用和建筑成本兩項(xiàng)為主。土地資源的稀缺性以及我國(guó)土地使用制度的不斷完善，使得土地使用費(fèi)逐漸提高。建筑材料價(jià)格近年逐漸上漲，加之拆遷補(bǔ)償、設(shè)計(jì)和宣傳等費(fèi)用加大以及售后服務(wù)更為周密，建筑成本逐年增大。房地產(chǎn)成本的提升，必然帶來(lái)房?jī)r(jià)總體上漲。（5）從消費(fèi)者心理看房地產(chǎn)價(jià)格上漲。①居民對(duì)住宅降價(jià)預(yù)期開始消除，不再持幣觀望；②對(duì)未來(lái)貸款利率提高的預(yù)期，由于中央銀行準(zhǔn)備金率的提高、國(guó)際美元利率的提高，以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)中央政府有可能會(huì)采取貨幣政策；③房地產(chǎn)區(qū)域價(jià)格差別過(guò)大，處于低價(jià)位城市的開發(fā)商和居民有房?jī)r(jià)會(huì)向高價(jià)位城市靠近的心理預(yù)期，造成“高價(jià)成交”；④人們的追漲心理以及對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)普遍看好等。（6）從房地產(chǎn)政策看房地產(chǎn)價(jià)格上漲。2004年以前國(guó)家出臺(tái)房地產(chǎn)政策的方向?yàn)橥苿?dòng)房地產(chǎn)迅速繁榮，包括：①土地政策，如對(duì)土地市場(chǎng)的清理整頓、限制高檔住宅和禁止別墅用地的審批以及招牌掛的實(shí)施等；②針對(duì)開發(fā)商出臺(tái)的一些政策，如提高自有資金率，提高商品房預(yù)售門檻，施工方不再墊付資金等，使開發(fā)商必須有足夠的資金支撐開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)而影響到房?jī)r(jià)；③金融政策，如貸款門檻不高，存款的低利率，存款不如買房等。從2005年開始，國(guó)家主要出臺(tái)了一系列限制性政策，通過(guò)金融、土地和稅收等方面的政策限制炒房，保護(hù)消費(fèi)需求，致使2006年商品住宅出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng)。3.天津房地產(chǎn)價(jià)格與國(guó)民收入比例分析。房地產(chǎn)價(jià)格水平應(yīng)該在居民可支付范圍之內(nèi)，與居民可支配收入相適應(yīng)。我們分析了天津市居民可支配收入的情況，與全國(guó)居民可支配收入比較，天津多年來(lái)一直高于全國(guó)平均水平，與全國(guó)居民可支配收入增長(zhǎng)速度基本一致（見圖5、圖6）。這樣的收入水平應(yīng)該對(duì)應(yīng)怎樣的房地產(chǎn)價(jià)格呢？我們用房?jī)r(jià)收入比來(lái)衡量收入與房地產(chǎn)價(jià)格的適應(yīng)性。從銀行支持力度推導(dǎo)房?jī)r(jià)收入比，假設(shè)銀行貸款期限是n年，貸款月利率是r，貸款總額是L，貸款額度是P，家庭可支配年收入是W，每月還款額=W/m（m≥2），房?jī)r(jià)收入比是R，房地產(chǎn)總價(jià)是T，以月等額還款方式還款。由此公式得知，房?jī)r(jià)收入比與貸款額度、貸款利率、貸款期限以及還款占家庭收入的比例有關(guān)，從公式中可看出，房?jī)r(jià)收入比與貸款額度、貸款利率成反比，與還款額占家庭可支配收入的比例成正比。就目前銀行對(duì)購(gòu)房者的最大支持力度來(lái)計(jì)算房?jī)r(jià)收入比，我們做以下假設(shè)：①按銀行最高貸款期限30年；②最高貸款額度80%；③目前貸款年利率6.84%，可以下浮15%，為5.814%，月利率為4.845‰；④每月還款額按照銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》不超過(guò)月收入的一半，這里按最大值一半計(jì)入；⑤每月按等額還款方式還款：月還款額=總貸款×月利率（1+月利率）貸款月數(shù)／（[1+月利率）貸款月數(shù)-1]；⑥戶均可支配收入不發(fā)生變化。根據(jù)上述假設(shè)條件得出：通過(guò)上述分析我們可以解釋為什么我國(guó)有些城市房?jī)r(jià)收入比達(dá)到10以上還有比較旺盛的需求。特別對(duì)于高收入階層恩格爾系數(shù)越低,越能承受高房?jī)r(jià)收入比。但8.86是對(duì)于能貸款30年的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)的，是銀行最大支持力度下的房?jī)r(jià)收入比一般的銀行支持力度下，我們假設(shè)：①銀行的貸款期限是20年；②貸款額度是70%；③每月還款額占戶均可支配收入1/3，④貸款利率不變，按上述公式計(jì)算所得房?jī)r(jià)收入比為5.62,這個(gè)房?jī)r(jià)收入比是保證人們正常輕松生活的房?jī)r(jià)收入比。在目前的銀行支持力度下，我國(guó)正常適宜的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該為5.62，可支付的最大房?jī)r(jià)收入比為8.86。由此，我們分析天津的平均房?jī)r(jià)收入比情況，2005年城市人均可支配收入為12