房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)決策

1緒論1.1房地產(chǎn)投資決策房地產(chǎn)投資決策涵義投資決策是在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的基礎(chǔ)上，判斷風(fēng)險(xiǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)方案的影響。然后，將風(fēng)險(xiǎn)的影響同開(kāi)發(fā)方案其他目標(biāo)構(gòu)成一個(gè)多目標(biāo)問(wèn)題進(jìn)行決策。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，影響因素多，涉及面廣，風(fēng)險(xiǎn)高。一旦失敗，將會(huì)導(dǎo)致重大的損失。因此在開(kāi)發(fā)投資前，應(yīng)對(duì)擬議中的開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行詳細(xì)評(píng)價(jià)，從而為項(xiàng)目決策提供可靠的依據(jù)。投資決策的目的房地產(chǎn)投資決策的目的是：a）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行系統(tǒng)分析，建立客觀的、科學(xué)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，以全面反映風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響，反映開(kāi)發(fā)商的總體開(kāi)發(fā)目標(biāo)要求[1]。b）全面分析各種風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法，選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)價(jià)方法，計(jì)算各個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)值。c）考慮評(píng)價(jià)指標(biāo)特性，選擇綜合評(píng)價(jià)方法，對(duì)各開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)決策。投資決策是企業(yè)投資成敗的關(guān)鍵，在這里我們不得不想起有一個(gè)隱患在一直困擾著這個(gè)關(guān)鍵，那就是投資風(fēng)險(xiǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)的研究可以幫助房地產(chǎn)投資者進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)決策，進(jìn)而為回避這些風(fēng)險(xiǎn)使企業(yè)效益達(dá)到最大化。1.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究現(xiàn)狀國(guó)外房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險(xiǎn)研究在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，雖然系統(tǒng)地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的研究減少，但是局部投資風(fēng)險(xiǎn)研究卻很早就開(kāi)始了。發(fā)展到現(xiàn)在已經(jīng)有很多的風(fēng)險(xiǎn)分析和評(píng)估方法。特別是在近二、三十年來(lái)，風(fēng)險(xiǎn)分析不僅是可行性研究中的一項(xiàng)必不可少的內(nèi)容，而且已經(jīng)逐漸成為一門(mén)獨(dú)立的學(xué)科。在美國(guó)、日本、香港等地均有從事房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、估價(jià)和咨詢管理公司，這些機(jī)構(gòu)通常是運(yùn)用先進(jìn)的工程——科學(xué)管理方法與手段，幫助房地產(chǎn)投資者進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)決策?？梢?jiàn)，國(guó)外風(fēng)險(xiǎn)投資方面的系統(tǒng)研究和量化研究都達(dá)到了一個(gè)較高的水平，是我國(guó)借鑒和參考的主要內(nèi)容。我國(guó)房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險(xiǎn)研究從我國(guó)現(xiàn)實(shí)情況看，我國(guó)的房地產(chǎn)和西方發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)相比還處于發(fā)展的階段，還存在許多問(wèn)題。比如：投資者風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，投資決策基本停留在經(jīng)驗(yàn)決策水平，往往開(kāi)發(fā)商都是片面的追求高額利潤(rùn)，盲目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，違規(guī)操作和高風(fēng)險(xiǎn)投資。不重視市場(chǎng)調(diào)查，缺乏科學(xué)的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)和客觀的可行性分析，缺少完善的投資方法，僅憑檢驗(yàn)或簡(jiǎn)單的計(jì)算就進(jìn)行決策，再加上某些客觀不利因素的影響，積極造成投資集中或投資過(guò)熱，使房地產(chǎn)業(yè)面臨巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，一次性資金投入量巨大，資金運(yùn)轉(zhuǎn)緩慢，財(cái)務(wù)費(fèi)用占投資比重較大。一旦決策或時(shí)機(jī)錯(cuò)失將會(huì)產(chǎn)生極大的風(fēng)險(xiǎn)。要避免房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，必須對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)程中可能出現(xiàn)的種種風(fēng)險(xiǎn)和不確定因素作出較為精確的定性分析和定量分析。目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)時(shí)間還不長(zhǎng)，對(duì)它的發(fā)展規(guī)律、經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)踐還缺少理論研究和總結(jié)提高，許多投資者甚至各級(jí)政府在房地產(chǎn)投資的運(yùn)作還存在盲目性，對(duì)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)更是缺乏深刻的認(rèn)識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分析研究近乎空白，項(xiàng)目投資前的可行性研究只是做一些簡(jiǎn)單的會(huì)計(jì)運(yùn)算，有時(shí)甚至僅憑領(lǐng)導(dǎo)人意志拍腦袋決策，造成了大量的決策失誤。因此，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的理論研究和實(shí)踐運(yùn)作是房地產(chǎn)投資者面臨的重大課題。1.3論文研究的目的對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，使開(kāi)發(fā)商從宏觀的角度對(duì)其未來(lái)的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)清醒而明確的認(rèn)識(shí)。對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，提出房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的定性和定量分析方法，這樣就可以使開(kāi)發(fā)商對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化，并且使風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避有了明確的目標(biāo)。2.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概述2.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵一般來(lái)講，風(fēng)險(xiǎn)就是一個(gè)事件產(chǎn)生人們不希望后果的可能性。從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未來(lái)獲得預(yù)期收益的可能性?；蛘哒f(shuō)，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性大小，這種損失包括所投入資本的損失和預(yù)期收益未達(dá)到的損失。2.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類型房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，按不同標(biāo)準(zhǔn)可分為不同類別。這里從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的角度，按實(shí)質(zhì)內(nèi)容的不同，把房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分為以下幾種：政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的政策條件發(fā)生變化而帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，它受多種政策的影響和制約，例如，投資政策、金融政策、產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)管理政策以及稅費(fèi)政策等。這些政策都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響，從而給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者帶來(lái)投資的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)任何市場(chǎng)的供給與需求都是動(dòng)態(tài)的和不確定的，這種動(dòng)態(tài)不確定性決定了市場(chǎng)中的經(jīng)營(yíng)者收入的不確定性，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)者的收入主要由市場(chǎng)的供給和需求決定的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)比在一般市場(chǎng)情況下要大些。比如，當(dāng)供給短缺或是需求不足時(shí)，都將令房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體，即買方或賣方中的一方受到損失，這種由于供給和需求之間的不平衡而導(dǎo)致的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的風(fēng)險(xiǎn)之一。因此，只有對(duì)房地產(chǎn)供求關(guān)系做出客觀、準(zhǔn)確的判斷，并進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)，把握房地產(chǎn)供求關(guān)系的客觀規(guī)律，才有可能規(guī)避該風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指房地產(chǎn)項(xiàng)目融資、負(fù)債經(jīng)營(yíng)等財(cái)務(wù)管理方面帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的目的是借助杠桿效應(yīng)，減少平均負(fù)擔(dān)的固定成本，從而增加額外收益。然而，如果過(guò)度舉債、資金運(yùn)用不當(dāng)，不僅會(huì)增加融資成本，減少投資收益，還有可能因無(wú)法按期清償債務(wù)，而失去抵押物或使企業(yè)面臨破產(chǎn)危險(xiǎn)。特別是當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟，銷售不暢，利潤(rùn)下降，杠桿效應(yīng)就會(huì)呈現(xiàn)負(fù)影響狀態(tài)。尤其是當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)率低于借款利息時(shí)，將使企業(yè)的稅后盈利受到額外的損失。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理決策失誤造成的風(fēng)險(xiǎn)。例如承包形式的決策、承包方的選擇、營(yíng)銷渠道的選擇、營(yíng)銷策略的制定，價(jià)格定位等經(jīng)營(yíng)決策上與管理決策上存在的風(fēng)險(xiǎn)[7]。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)講，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)十分重要的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目。通常，開(kāi)發(fā)商都很重視該風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防，通過(guò)加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研與分析來(lái)努力避免該風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。除上述四種類型外，如果按房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)周期角度來(lái)劃分，還可以把房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分為投資開(kāi)發(fā)前期的風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)建設(shè)期間的風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)階段的風(fēng)險(xiǎn)，竣工驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)，管理階段風(fēng)險(xiǎn)。2.3房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)管理涵義管理風(fēng)險(xiǎn)是在風(fēng)險(xiǎn)分析和評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，管理者或決策者有目的、有意識(shí)地通過(guò)計(jì)劃、組織和控制等管理活動(dòng)來(lái)阻止風(fēng)險(xiǎn)損失的發(fā)生，削弱損失發(fā)生的影響程度，以獲得最大利益的過(guò)程[3]。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程一般包括下列幾個(gè)階段：a)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別：識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源和種類。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)糟糕的定義將導(dǎo)致進(jìn)一步的風(fēng)險(xiǎn)。b)風(fēng)險(xiǎn)分類：研究各類風(fēng)險(xiǎn)以及對(duì)個(gè)人和組織的影響。c)風(fēng)險(xiǎn)分析：通過(guò)運(yùn)用分析技術(shù)，研究各類風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)組合的可能后果，通過(guò)運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)度量技術(shù)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)造成的影響。d)風(fēng)險(xiǎn)回應(yīng)：通過(guò)采用將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給另一方或?qū)L(fēng)險(xiǎn)自留等方式，研究如何對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理。這幾個(gè)階段綜合構(gòu)成了一個(gè)有機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，其主要目的就是幫助參與項(xiàng)目的各方承擔(dān)合適的風(fēng)險(xiǎn)[4]。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)管理的目的在于將所有應(yīng)作的工作都做到，以確保項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。風(fēng)險(xiǎn)管理可以增加團(tuán)隊(duì)的健壯性。與團(tuán)隊(duì)成員一起作風(fēng)險(xiǎn)分析可以讓大家對(duì)困難有充分估計(jì)，對(duì)各種意外有心理準(zhǔn)備，不至受挫后士氣低落；而項(xiàng)目經(jīng)理如果心中有數(shù)就可以在發(fā)生意外時(shí)從容應(yīng)對(duì)，大大提高組員的信心從而穩(wěn)定隊(duì)伍。有效的風(fēng)險(xiǎn)管理可以幫助項(xiàng)目經(jīng)理抓住工作重點(diǎn)，將主要精力集中于重大風(fēng)險(xiǎn)，將工作方式從被動(dòng)救火轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)防范。3.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析，要對(duì)影響房地產(chǎn)投資效益的各個(gè)因素變化以及對(duì)投資效益的影響進(jìn)行分析，或者說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)結(jié)果的可靠性進(jìn)行檢驗(yàn)，從而測(cè)定項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的目的在于估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)可能給開(kāi)發(fā)活動(dòng)的結(jié)果帶來(lái)的影響程度，從而為房地產(chǎn)企業(yè)投資決策提供依據(jù)，使其采用合適的對(duì)策，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，有助于房地產(chǎn)投資效益的提高，減少或避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)損失。3.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的定性分析3.1.1概述定性分析又稱主觀評(píng)估法，是直接依靠人們的有關(guān)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和能力等主觀因素，通過(guò)對(duì)影響風(fēng)險(xiǎn)的各種因素的分析，來(lái)確定風(fēng)險(xiǎn)的存在和定性評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)大小及其發(fā)展趨勢(shì)的一種方法。風(fēng)險(xiǎn)定性分析就是從系統(tǒng)的觀點(diǎn)出發(fā)，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及的各個(gè)方面，研究項(xiàng)目建設(shè)的發(fā)展過(guò)程，將引起風(fēng)險(xiǎn)的極其復(fù)雜的事物分解成比較簡(jiǎn)單的、容易被認(rèn)識(shí)的基本單元。從錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系中找出因素間的本質(zhì)聯(lián)系，在眾多的影響中抓住主要因素，并且分析它們引起的投入產(chǎn)出變化的嚴(yán)重程度。在此階段主要分析：a)在投入與產(chǎn)出過(guò)程中有哪些風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)考慮？b)引起這些風(fēng)險(xiǎn)的主要因素是什么？c)這些風(fēng)險(xiǎn)的后果及其嚴(yán)重程度如何？風(fēng)險(xiǎn)辯識(shí)過(guò)程通常由風(fēng)險(xiǎn)分析人員與工程的規(guī)劃、設(shè)計(jì)人員及其有關(guān)專家一同進(jìn)行。主要方法是通過(guò)調(diào)查、分解、討論等提出所有可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，并且分析和篩選那些影響微弱、作用不大的因素，然后研究主要因素間的關(guān)系。3.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的定量分析所謂定量分析是運(yùn)用現(xiàn)代數(shù)學(xué)方法，對(duì)已有的資料進(jìn)行加工整理，建立數(shù)學(xué)模型，以揭示各變量間有規(guī)律的聯(lián)系，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率及其影響程度作出定量的估計(jì)，并且確定某些風(fēng)險(xiǎn)因素的變化幅度和范圍。常采用不確定性分析方法，包括盈虧平衡分析法、敏感性分析法和概率分析法3.2.1盈虧平衡分析法盈虧平衡分析是通過(guò)盈虧平衡點(diǎn)分析開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)需求變化適應(yīng)能力的一種不確定分析方法。它的方法既是找出擬建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成后的盈虧界限，確定合理的開(kāi)發(fā)建筑面積，了解承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力。此分析方法比較簡(jiǎn)單，具有較好的實(shí)用性，既可稱為保本分析或損益臨界分析。下面通過(guò)3-2圖對(duì)非線性盈虧平衡分析法進(jìn)行簡(jiǎn)要說(shuō)明。收入/成本S利潤(rùn)盈利區(qū)CA變動(dòng)成本CVS*CF虧損區(qū)固定成本0Q*Q/開(kāi)發(fā)數(shù)量圖3-2線性盈虧平衡分析示意圖當(dāng)Q>Q*時(shí)，項(xiàng)目盈利；當(dāng)0≤Q<Q*，項(xiàng)目虧損；當(dāng)Q=Q*時(shí),項(xiàng)目不虧不盈.由此可見(jiàn),盈虧平衡越低,達(dá)到該點(diǎn)的開(kāi)發(fā)量、銷售收入及成本也就越少，只要開(kāi)發(fā)少量的房地產(chǎn)產(chǎn)品就能達(dá)到項(xiàng)目的收支平衡。所以，盈虧平衡點(diǎn)的值越小，項(xiàng)目的盈利機(jī)會(huì)就越大，虧損的風(fēng)險(xiǎn)就越小。盈虧平衡點(diǎn)所謂盈虧平衡點(diǎn)是項(xiàng)目盈利與虧損的分界點(diǎn)，即總收益等于總成本的產(chǎn)量點(diǎn)；它標(biāo)志著開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不虧不盈的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)臨界水平，反映了在達(dá)到一定的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)水平時(shí)該項(xiàng)目的收益與成本的平衡關(guān)系。盈虧平衡點(diǎn)越低，虧損的風(fēng)險(xiǎn)就越小，則開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈利機(jī)會(huì)越大；反之，說(shuō)明項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越大，項(xiàng)目容易受銷售水平變化的影響。除了用建筑面積來(lái)表示盈虧平衡點(diǎn)外，還可用銷售額、單價(jià)等來(lái)表示盈虧平衡點(diǎn).盈虧平衡點(diǎn)反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)變化的適應(yīng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)越低，其適應(yīng)市場(chǎng)變化的能力越大，抗風(fēng)險(xiǎn)的能力就越強(qiáng)。3.2.2敏感性分析房地產(chǎn)投資決策是長(zhǎng)期決策，投資分析所采用的數(shù)據(jù)，大部分來(lái)自于預(yù)測(cè)和估算，存在一定程度的不確定性。敏感性分析就是要找出項(xiàng)目的敏感因素，并確定其敏感程度，以預(yù)測(cè)項(xiàng)目承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。敏感性分析不僅可以使決策者了解不確定因素對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)得影響，從而提高決策得準(zhǔn)確性，還可以啟發(fā)評(píng)價(jià)者對(duì)那些較為敏感的因素重新進(jìn)行分析研究，以提高預(yù)測(cè)的可靠性。在進(jìn)行方案選擇時(shí)，人們可以用敏感性分析區(qū)別出敏感性大的或敏感性小的方案，以便在經(jīng)濟(jì)效益相似的情況下，選取敏感性小的方案，即風(fēng)險(xiǎn)小的方案。通過(guò)敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)中于這些關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評(píng)價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可對(duì)某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測(cè)和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以減少投資的風(fēng)險(xiǎn)，但它并不能表明這種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性由多大，這就是敏感性分析的局限性。對(duì)于不同的項(xiàng)目，各個(gè)不確定因素發(fā)生相對(duì)變動(dòng)的概率是不同的。因此兩個(gè)同樣敏感的因素，在一定的不利的變動(dòng)范圍內(nèi)，可能一個(gè)發(fā)生的概率大，另一個(gè)發(fā)生的概率很小。很顯然，前一個(gè)因素給項(xiàng)目帶來(lái)的影響很大，后一個(gè)則很小，甚至可以忽略不計(jì)，這就是敏感性分析解決不了的，可以用概率分析進(jìn)行研究。4.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)普遍存在的問(wèn)題，理性的房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商并不否認(rèn)和害怕風(fēng)險(xiǎn)，但也不任由投資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生、發(fā)展，而是在認(rèn)識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，及時(shí)發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，并采取有效措施，化解、減輕和控制多種風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)最可能地減少投資者預(yù)期收益損失和保護(hù)投資者資金安全的目的。4.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范是指在損失發(fā)生前，采取各種預(yù)控手段，力求免除或減小風(fēng)險(xiǎn)。常見(jiàn)的投資風(fēng)險(xiǎn)防范策略與方法主要有：風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控最積極的辦法是做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究。房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的前提最終落腳在市場(chǎng)上，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)投資最直接的風(fēng)險(xiǎn)，能否降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵要看是否真正把市場(chǎng)的情況調(diào)查研究清楚。在正確的市場(chǎng)研究結(jié)論的前提下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)才能按計(jì)劃進(jìn)行。不正確的市場(chǎng)研究結(jié)論必然導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)增加。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究是各種供求數(shù)據(jù)、收益和支出數(shù)據(jù)、資金成本數(shù)據(jù)等的直接或間接來(lái)源，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)決策的重要依據(jù)，所以，必須高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，并切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的力量，只有這樣，才能減少房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)回避風(fēng)險(xiǎn)回避，即選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的投資項(xiàng)目或者放棄那些風(fēng)險(xiǎn)較大的投資項(xiàng)目。風(fēng)險(xiǎn)回避是一種相對(duì)徹底的防范房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的方法，也是一種消極的風(fēng)險(xiǎn)防范策略，它在有效地防止投資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的同時(shí)，也放棄了獲取更高利潤(rùn)的可能。正因?yàn)檫@樣，風(fēng)險(xiǎn)回避并不是投資者的首選避險(xiǎn)策略。只有在風(fēng)險(xiǎn)程度特別高，或者風(fēng)險(xiǎn)程度雖不太高，但獲利也不太理想的情況下，才使用該策略。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移所謂風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，是指房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商通過(guò)一定的技術(shù)措施將其風(fēng)險(xiǎn)有意識(shí)地轉(zhuǎn)嫁給與其有相互經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的另一方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)防范策略。按照技術(shù)措施的不同，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移策略又可以劃分為以下兩種類型：a）非保險(xiǎn)型風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移非保險(xiǎn)型風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商通過(guò)某種方式，將風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)由另一方承擔(dān)和賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)防范策略。根據(jù)具體的轉(zhuǎn)移方式，該策略又分為兩種類型：1)合同、契約形式的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，即通過(guò)合同、契約的形式，將房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的某些活動(dòng)連同其風(fēng)險(xiǎn)損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給非保險(xiǎn)業(yè)的其他主體，以達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生頻率和減小風(fēng)險(xiǎn)損失程度的目的。例如，在拆遷階段，開(kāi)發(fā)商可通過(guò)拆遷承包合同的簽訂，將項(xiàng)目征地拆遷過(guò)程中可能遇到的各種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給拆遷方。又如，在施工建設(shè)階段，開(kāi)發(fā)商可通過(guò)工程項(xiàng)目總承包合同的簽訂，將項(xiàng)目該階段面臨的建材、設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給項(xiàng)目的施工方，等等。2)財(cái)務(wù)形式的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，即通過(guò)發(fā)行股票、尋找投資合作伙伴等需求外部資金支持的形式，將部分投資的財(cái)務(wù)責(zé)任、風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)移他人的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移形式。該形式在轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也把大量的投資收益轉(zhuǎn)移給了他人。從廣義上講，財(cái)務(wù)形式的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移也是一種合同、契約形式的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，因?yàn)榘l(fā)行股票和購(gòu)買股票本身就建立了合同，而尋找投資合作伙伴更需要合同。b)保險(xiǎn)型風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移保險(xiǎn)型轉(zhuǎn)移即通過(guò)參加保險(xiǎn)，以小數(shù)額的保費(fèi)為代價(jià)，將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中可能遭受到自然災(zāi)害、意外事故等風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，由保險(xiǎn)公司對(duì)被保險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)損失提供保障。雖然房地產(chǎn)投資者必須繳付一定的保險(xiǎn)費(fèi)，但由于這筆保費(fèi)支出是定期而均勻的，因而它對(duì)房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)者的影響并不大，所以意外風(fēng)險(xiǎn)比較適合采用此策略[10]。不過(guò)，不是所有的風(fēng)險(xiǎn)都可通過(guò)保險(xiǎn)來(lái)轉(zhuǎn)移。保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)的范圍只包括純粹保險(xiǎn)。所以，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)只能部分性的轉(zhuǎn)移。4.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的控制投資風(fēng)險(xiǎn)控制的基本職能在于識(shí)別投資風(fēng)險(xiǎn)并采取積極的措施來(lái)控制投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制的主要手段有：計(jì)劃控制計(jì)劃是指對(duì)工作和行動(dòng)的實(shí)現(xiàn)安排，使人們基于對(duì)現(xiàn)實(shí)的認(rèn)識(shí)和未來(lái)的估計(jì)，對(duì)今后某一定時(shí)期應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)以及實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的措施、方案、程序、進(jìn)度以及人事、責(zé)任、資金、材料、設(shè)備以及技術(shù)等所作的安排，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中的計(jì)劃主要有項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目資金籌措和使用計(jì)劃以及項(xiàng)目設(shè)備材料計(jì)劃等，這些計(jì)劃都可以成為投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的有效工具。審計(jì)控制審計(jì)師之審計(jì)人員對(duì)被審計(jì)單位的財(cái)政經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及其會(huì)計(jì)資料的真實(shí)性、合法性以及合理性進(jìn)行的審查和監(jiān)督。通過(guò)審計(jì)活動(dòng)，可以有效地評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目的管理效率，有助于完善管理制度，改善經(jīng)營(yíng)管理，提高管理水平，規(guī)避和控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。組合投資控制大多數(shù)情況下，組合投資的風(fēng)險(xiǎn)量值（標(biāo)準(zhǔn)差）比個(gè)別項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)量值小，由此可見(jiàn)，組合投資確實(shí)能夠起到分散風(fēng)險(xiǎn)和降低風(fēng)險(xiǎn)的作用。但另一方面，組合投資收益率期望值通常小于單項(xiàng)投資收益的最大值，組合投資在分散風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也降低了風(fēng)險(xiǎn)收益。5.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)決策案例5.1項(xiàng)目概況：本項(xiàng)目地塊位于山東省青島市嶗山區(qū)碧海藍(lán)天度假區(qū)王家村，項(xiàng)目南臨香港東路，西臨北京一路，地塊南隔路與悅海豪庭相望，西隔路與美林小鎮(zhèn)相臨，地塊東、北向臨王家村民宅，后有某開(kāi)發(fā)商擬開(kāi)發(fā)用地，背山面海，地塊中部被路分割成兩部分?？傆玫孛娣e約50畝，臨街地塊容積率0.7，北面地塊容積率為1。本項(xiàng)目尚未進(jìn)入土地平整，地塊為典型的丘陵地形，順應(yīng)山勢(shì)北高南低，起伏平緩，與香港東路路面有約5米高差；目前項(xiàng)目進(jìn)入前期市場(chǎng)研究階段，原為苗圃，無(wú)拆遷房屋，屬于生地狀態(tài)、七通一平尚未開(kāi)展。項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查項(xiàng)目南向?yàn)閻偤：劳?，?xiàng)目建筑面積約為5萬(wàn)平米，為高檔海景住宅區(qū)，于2002年分期開(kāi)發(fā)完成，曾獲中國(guó)五十名盤(pán)，具有一定市場(chǎng)影響力；項(xiàng)目西向?yàn)樾陆?xiàng)目美林小鎮(zhèn)，總占地面積5.3萬(wàn)平米，共200戶，建筑面積約5萬(wàn)平米，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)基本完成，為聯(lián)體TOWHOUSE，形象較好。地塊交通條件調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)橛忻那鄭u旅游度假區(qū)，同時(shí)也是海濱比較成熟的中高檔居住區(qū)，目前該區(qū)域已聚集了愛(ài)琴海公寓、千禧龍園、臥龍山莊等眾多中高檔樓盤(pán)，區(qū)域處于高速發(fā)展階段，項(xiàng)目南靠青島市重要沿海主干道香港東路，交通便捷，隨著本區(qū)域城市建設(shè)加快，交通將更加便捷、成熟。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式項(xiàng)目地塊現(xiàn)由深圳兆基置業(yè)有限公司控制，東營(yíng)精攻石油開(kāi)發(fā)集團(tuán)股份有限公司可通過(guò)轉(zhuǎn)讓或參股合作開(kāi)發(fā)方式介入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，面向市場(chǎng)進(jìn)行公開(kāi)銷售。如協(xié)議達(dá)成，項(xiàng)目預(yù)計(jì)自2006年10月份開(kāi)工建設(shè)，2007年5月可取得政府有關(guān)部門(mén)頒發(fā)預(yù)售許可證后對(duì)外公開(kāi)發(fā)售。根據(jù)市場(chǎng)情況，預(yù)計(jì)在一年半內(nèi)銷售率達(dá)到95%。5.1.4項(xiàng)目主要指標(biāo)預(yù)計(jì)建筑面積：2.6萬(wàn)平方米；容積率：0.8；綠化率：45%左右；住宅層數(shù)：以低層聯(lián)排為主，多層為輔；開(kāi)發(fā)周期：2006年10月—2007年12月5.2項(xiàng)目投資背景及計(jì)劃預(yù)期項(xiàng)目不確定性因素分析項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中常常會(huì)有種種不確定性因素，表現(xiàn)在以下方面：a）通貨膨脹和物價(jià)的變化在任何一個(gè)國(guó)家，貨幣的價(jià)值都不是固定不變的，它通常隨著時(shí)間的增長(zhǎng)而降低，隨著國(guó)際和國(guó)家經(jīng)濟(jì)的變化而變化。貨幣價(jià)值的降低，必然導(dǎo)致物價(jià)上漲；物價(jià)的上漲，反過(guò)來(lái)又促進(jìn)或加重通貨膨脹。通貨膨脹導(dǎo)致購(gòu)買力的降低和融資成本、工程造價(jià)的增加，就直接影響項(xiàng)目未來(lái)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)效益。這是造成不確定性因素的主要原因。b）國(guó)家相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策和法規(guī)、規(guī)定的變化國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策、法規(guī)、規(guī)定的變化，將直接影響項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷售的進(jìn)度，如按揭利率的變動(dòng)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)金融的支持等。國(guó)家實(shí)行住房制度改革，各商業(yè)銀行加大對(duì)住宅市場(chǎng)金融支持的力度，日趨健全房地產(chǎn)相關(guān)法律，為項(xiàng)目的順利開(kāi)發(fā)提供了良好的外部環(huán)境。從目前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，貸款利率上調(diào)可能性不大。貸款利率的降低，不僅可以減少項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用的支出，降低項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，還可減輕消費(fèi)者銀行按接還款的壓力，促進(jìn)項(xiàng)目的銷售。c）建設(shè)工期的變化建設(shè)工期的變化特別是建設(shè)工期的延長(zhǎng)，將直接影響項(xiàng)目的操作和項(xiàng)目品牌的樹(shù)立。本項(xiàng)目如果工期不能嚴(yán)格保證，則既會(huì)影響樓盤(pán)的銷售，還會(huì)影響樓盤(pán)的品牌。d）其他因素影響項(xiàng)目的其他因素有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的開(kāi)發(fā)面積、推盤(pán)時(shí)機(jī)、宣傳推廣費(fèi)用的變化、市場(chǎng)價(jià)格的整體變動(dòng)等。如山水名園、蔚藍(lán)海岸等有較大的市場(chǎng)吸引力和號(hào)召力的項(xiàng)目推出。其價(jià)格如被市場(chǎng)所接受，因此本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)具體的市場(chǎng)環(huán)境適時(shí)而變。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議鑒于本項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)環(huán)境，特別是近期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相對(duì)較少，嶗山片區(qū)土地的政府管制，建議項(xiàng)目于2006年10開(kāi)工建設(shè)，力爭(zhēng)在2007年10月竣工，并在2007年4月進(jìn)行認(rèn)購(gòu)登記。項(xiàng)目銷售進(jìn)度建議從2007年4月開(kāi)始認(rèn)購(gòu)登記，主要積累本地客戶，并通過(guò)2007年5月1日開(kāi)盤(pán)，利用“五一黃金周”市場(chǎng)推廣吸引外地客戶群，建議把青島的黃金度假期“五一”至“十一”作為重點(diǎn)推廣期。5.3項(xiàng)目投入與產(chǎn)出分析項(xiàng)目投入與成本a）前期工程費(fèi)1）勘察費(fèi)項(xiàng)目在開(kāi)工前，要進(jìn)行地質(zhì)勘察，按每畝為3000元計(jì)算，地勘費(fèi)約15萬(wàn)元。2）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)較為高檔的項(xiàng)目，規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)（含含初步設(shè)計(jì)、建建筑設(shè)計(jì)、施施工圖設(shè)計(jì)、園園林景觀設(shè)計(jì)計(jì)等）一般為為40元／平方方米（按建筑筑面積計(jì)算），園園林設(shè)計(jì)費(fèi)按按20元/平方米（按按建筑面積計(jì)計(jì)算），則本本項(xiàng)目的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)費(fèi)為1156萬(wàn)元。3）場(chǎng)地平整等費(fèi)用本項(xiàng)目在開(kāi)工前要要做土地平整整、排洪溝處處理、護(hù)坡等等前期工作，按按50元／平方方米計(jì)算，以以50畝計(jì)算，場(chǎng)場(chǎng)地平整費(fèi)為為167萬(wàn)元。綜上，前期工程費(fèi)費(fèi)總計(jì)約為：：338萬(wàn)元。b）土地費(fèi)(含土地地綜合配套費(fèi)費(fèi))項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)按按青島兆基置置業(yè)有限公司司報(bào)價(jià)為1..3億元。c）建安費(fèi)本項(xiàng)目的土建成本本按標(biāo)準(zhǔn)15500／平方方米計(jì)算（含含建筑主體、安安裝、設(shè)備等等），所有主主體結(jié)構(gòu)為框框架結(jié)構(gòu)，則則本項(xiàng)目建安安費(fèi)總計(jì)約為為：3900萬(wàn)元元。d）工程建設(shè)相關(guān)費(fèi)費(fèi)用1）招投標(biāo)費(fèi)用按建安成本的0..4‰計(jì)算，招投投標(biāo)費(fèi)用為11.6萬(wàn)元。2）工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)建筑工程監(jiān)理費(fèi)按按建安費(fèi)的11.2%計(jì)算算，則監(jiān)理費(fèi)費(fèi)為46.88萬(wàn)元。3）建設(shè)工程質(zhì)量管理理監(jiān)督費(fèi)質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)按按0.7‰計(jì)算，本項(xiàng)項(xiàng)目的質(zhì)量管管理監(jiān)督費(fèi)為為2.7萬(wàn)元。4）物業(yè)管理公共基金金按建筑面積的211元/平米計(jì)算，本本項(xiàng)目勞動(dòng)定定額測(cè)定費(fèi)為為54.6萬(wàn)元元。5）白蟻防治費(fèi)白蟻防治費(fèi)按2元元/平米收取，則則本項(xiàng)目白蟻蟻防治費(fèi)為5.2萬(wàn)元6）人防費(fèi)人防費(fèi)政府按266元／平方米米收取，則本本項(xiàng)目人防費(fèi)費(fèi)為67.66萬(wàn)。7）水土保持設(shè)施補(bǔ)償償費(fèi)水土保持設(shè)施補(bǔ)償償費(fèi)按2元/平米收取，則則本項(xiàng)目水土土保持設(shè)施補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)為5..2萬(wàn)元。8）墻體建筑材料節(jié)能能費(fèi)墻體建筑材料節(jié)能能費(fèi)按10元/平米收取，則則本項(xiàng)目墻體體建筑材料節(jié)節(jié)能費(fèi)為266萬(wàn)元。9）工程定額測(cè)定管理理費(fèi)工程定額測(cè)定管理理費(fèi)按0.99‰收取，則本本項(xiàng)目工程定定額測(cè)定管理理費(fèi)為3.55萬(wàn)元。10）建筑企業(yè)勞勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)建筑企業(yè)勞動(dòng)保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)按2.66%收取，則則本項(xiàng)目建筑筑企業(yè)勞動(dòng)保保險(xiǎn)費(fèi)為1001.4萬(wàn)元元。綜上，工程建設(shè)相相關(guān)費(fèi)用合計(jì)計(jì)為314.66萬(wàn)元。e）智能化系統(tǒng)為順應(yīng)時(shí)代和市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展，需需配置一定的的智能化設(shè)施施，如三表遠(yuǎn)遠(yuǎn)程抄送、閉閉路電視、寬寬帶、黑白可可視對(duì)講系統(tǒng)統(tǒng)、車庫(kù)智能能管理、火災(zāi)災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消消火栓及噴淋淋等系統(tǒng)設(shè)備備和管線。費(fèi)費(fèi)用為50元/平方米，住住宅總面積為為260000平方米，智能化設(shè)備備總費(fèi)用為1130萬(wàn)元。f）園林景觀工程費(fèi)費(fèi)高檔小區(qū)的園林景景觀費(fèi)一般為為150元／平平方米（按建建筑面積計(jì)算算），則本項(xiàng)項(xiàng)目小區(qū)園林林費(fèi)為3900萬(wàn)元。g）項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)按可銷售面積為226000平平方米估算，均均價(jià)為8,5500元/平方米銷售售總額為2..21億元，營(yíng)營(yíng)銷費(fèi)按2%%估算，則項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)為為442萬(wàn)元。h）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)指在項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程程中，發(fā)生的的一些事先難難以預(yù)見(jiàn)的費(fèi)費(fèi)用，一般以以建安費(fèi)、智智能化系統(tǒng)和和園林景觀費(fèi)費(fèi)三項(xiàng)之和的的5%計(jì)算，不不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)合合計(jì)為221萬(wàn)元。i）財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)指在項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中中，向金融機(jī)機(jī)構(gòu)貸款所發(fā)發(fā)生的利息。房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)最高貸款款達(dá)項(xiàng)目總投投資的75%%，東營(yíng)精攻攻石油開(kāi)發(fā)集集團(tuán)股份有限限公司資金實(shí)實(shí)力雄厚，可可直接向項(xiàng)目目追加投資。財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)在可行行性分析時(shí)可可按建筑面積積50元／平方方米計(jì)算，財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)為1330萬(wàn)元。但但在實(shí)際開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程中按實(shí)實(shí)際進(jìn)行成本本核算及還款款。j）管理費(fèi)管理費(fèi)指在開(kāi)發(fā)銷銷售過(guò)程中所所發(fā)生的管理理人員薪金、福福利，公共關(guān)關(guān)系費(fèi)，行政政辦公費(fèi)等，管管理費(fèi)一般以以以上九項(xiàng)目目之和的2%%計(jì)算，合計(jì)計(jì)為377..3萬(wàn)元。k）相關(guān)稅費(fèi)1）營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅按營(yíng)業(yè)額即即銷售額的55%計(jì)算。即即1105萬(wàn)元元2）城市建設(shè)維護(hù)稅稅稅率以營(yíng)業(yè)稅為計(jì)計(jì)征依據(jù)，稅稅率為營(yíng)業(yè)稅稅的7%。即77.44萬(wàn)元。3）教育費(fèi)及附加教育費(fèi)及附加以營(yíng)營(yíng)業(yè)稅為計(jì)征征依據(jù)，稅率率為營(yíng)業(yè)稅的的3%。即33.22萬(wàn)元。綜上，相關(guān)稅費(fèi)為為1,2155.6萬(wàn)元。因此項(xiàng)目綜合總成成本為：2,,0458..5萬(wàn)元。項(xiàng)目產(chǎn)出本項(xiàng)目在20077年5月進(jìn)入銷售售期后，將會(huì)會(huì)有銷售回款款的資金產(chǎn)出出。項(xiàng)目產(chǎn)出出主要指住宅宅銷售收入。按總建筑面積266000平方方米，銷售均均價(jià)統(tǒng)一估算算為8,5000元/平方米，即即總銷售額為為22,1000萬(wàn)元。項(xiàng)目資金籌措從項(xiàng)目開(kāi)始征地至至2006年10月項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)工，到20007年5月項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)盤(pán)銷售，累計(jì)計(jì)需要投入的的資金約188000萬(wàn)。這這也是項(xiàng)目滾滾動(dòng)開(kāi)發(fā)時(shí)需需要投入的最最大數(shù)額的資資金。這需要要公司的資金金達(dá)到60000萬(wàn)元以上上，項(xiàng)目就能能順利開(kāi)發(fā)。進(jìn)進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)節(jié)后，銷售資資金的回籠能能支撐項(xiàng)目的的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。東營(yíng)精公石油開(kāi)發(fā)發(fā)集團(tuán)股份有有限公司自有有資金若為66,000萬(wàn)萬(wàn)元，向銀行行進(jìn)行一年期期貸款，數(shù)額額為12,0000萬(wàn)元，貸貸款年利率55.94%，利利息約7122.8萬(wàn)元。5.4項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)及財(cái)務(wù)效益益分析項(xiàng)目盈利能力分析析a）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FFNPV）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指按行行業(yè)的基準(zhǔn)收收益率，將項(xiàng)項(xiàng)目的凈現(xiàn)金金流量折現(xiàn)到到建設(shè)期初的的現(xiàn)值之和。房房地產(chǎn)行業(yè)基基準(zhǔn)收益率為為10%。FNPV=Σ(CCI-CO))t（1+ic）-tt=0FNPV…財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值CIt…第T年年的現(xiàn)金流入入量COt…第TT年的現(xiàn)金流流出量ic…基準(zhǔn)收益率以2006年8月份份為計(jì)算基準(zhǔn)準(zhǔn)時(shí)間點(diǎn)，在在實(shí)際折現(xiàn)時(shí)時(shí)，計(jì)算的“年”的起始時(shí)間間從8月份至第二二年7月份，第一一年度內(nèi)銷售售房屋面積達(dá)達(dá)到60%，第二二年度內(nèi)銷售售剩余的400%房屋面積積。據(jù)此，項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)金分年年度流量為年度現(xiàn)金流量表：：表1期初第一年第二年-6,0001,2606,381.5注：現(xiàn)金流動(dòng)以年年中為時(shí)點(diǎn)計(jì)計(jì)算。FNPV=3811.29（萬(wàn)萬(wàn)元）>0由于FNPV大于于0，因此，項(xiàng)項(xiàng)目可行，可可以接受。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率指指建設(shè)項(xiàng)目在在整個(gè)計(jì)算期期內(nèi)凈現(xiàn)金流流量現(xiàn)值累計(jì)計(jì)等于零時(shí)的的折現(xiàn)率。它它反映項(xiàng)目所所占用資金的的盈利率，是是考察項(xiàng)目盈盈利能力的主主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)。內(nèi)部收益率I的計(jì)計(jì)算公式為：：FIRR=Σ(CCI-CO))t（1+IRRR）-t=0t=1當(dāng)I=10%時(shí)，F(xiàn)FIRR2==14.166%故當(dāng)I=10%時(shí)時(shí)項(xiàng)目方案經(jīng)經(jīng)濟(jì)上可以接接受。投資利潤(rùn)率本項(xiàng)目的投資利潤(rùn)潤(rùn)率指項(xiàng)目利利潤(rùn)與建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目總投資額額的比率，它它是考查項(xiàng)目目單位投資盈盈利能力的靜靜態(tài)指標(biāo)。從靜態(tài)看，項(xiàng)目總總銷售額為222,1000萬(wàn)元，項(xiàng)目目總投資為220,4588.5萬(wàn)元。投投資利潤(rùn)率==1,6411.5／22,1000*1000%=6.11%（企業(yè)所所得稅前）。投投資利潤(rùn)率較較低。本項(xiàng)目目可在成本特特別是地價(jià)成成本上進(jìn)行控控制，可適當(dāng)當(dāng)提高項(xiàng)目利利潤(rùn)率。項(xiàng)目清償能力分析析資產(chǎn)負(fù)債率反映項(xiàng)項(xiàng)目所面臨財(cái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度度及償債能力力的指標(biāo)，它它表明項(xiàng)目貸貸款的安全程程度。從債權(quán)權(quán)人立場(chǎng)看，最最關(guān)心的是貸貸給項(xiàng)目的款款項(xiàng)的安全程程度，希望債債務(wù)比率越低低越好，所貸貸款項(xiàng)不會(huì)有有大的風(fēng)險(xiǎn)；；從經(jīng)營(yíng)者的的立場(chǎng)看，最最關(guān)心項(xiàng)目的的生產(chǎn)規(guī)模和和效益，負(fù)債債比率越大，可可以用有限的的自有資金進(jìn)進(jìn)行大規(guī)模的的生產(chǎn)，而且且企業(yè)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將與債債權(quán)人共同負(fù)負(fù)擔(dān)。通常認(rèn)認(rèn)為項(xiàng)目的負(fù)負(fù)債應(yīng)小于自自有資本，這這樣在經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境惡化時(shí)仍仍能保持穩(wěn)定定。但過(guò)小的的負(fù)債率會(huì)使使項(xiàng)目在穩(wěn)健健操作時(shí)失去去額外利潤(rùn)的的機(jī)會(huì)，所以以當(dāng)資產(chǎn)負(fù)債債率小于500%時(shí)，則可可認(rèn)為項(xiàng)目所所面臨的財(cái)務(wù)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很很低。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)最高資資產(chǎn)負(fù)債率為為75%。本項(xiàng)目由東營(yíng)精公公石油開(kāi)發(fā)集集團(tuán)開(kāi)發(fā)有限限公司開(kāi)發(fā)，就就此項(xiàng)目進(jìn)行行貸款時(shí)，可可以東營(yíng)精公公集團(tuán)作為保保證擔(dān)保，確確保貸款安全全。貸款還款款期為一年，進(jìn)進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)節(jié)后，項(xiàng)目的的貸款償還有有保證。5.5項(xiàng)目不確確定性因素分分析項(xiàng)目盈虧平衡分析析通過(guò)盈虧平衡點(diǎn)（BEP）分析成本本與收益的平平衡關(guān)系。利用本量利分析法法，根據(jù)成本本、銷售收入入與利潤(rùn)三者者的關(guān)系，考考慮利潤(rùn)為零零時(shí)的銷售收收入與單位均均價(jià)，此時(shí)假假設(shè)項(xiàng)目銷售售率為1000%。為便于于計(jì)算，本次次測(cè)算只考慮慮可售部分的的盈虧平衡，計(jì)計(jì)算過(guò)程如下下：a）銷售面積盈虧平平衡點(diǎn)的計(jì)算算銷售面積盈虧平衡衡點(diǎn)==220,4588.5/77,869××（1-5.555%）=2.277（萬(wàn)㎡）本項(xiàng)目銷售面積保保本點(diǎn)為2..27萬(wàn)㎡，占占計(jì)劃總銷售售面積2.66萬(wàn)㎡的87%%。b）銷售價(jià)格盈虧平平衡點(diǎn)的計(jì)算算銷售價(jià)格盈虧平衡衡點(diǎn)=2,0458..5/260000×（1-5.555%）=7,4332（元/㎡）本項(xiàng)目銷售均價(jià)保保本點(diǎn)為7,,432元/㎡，占計(jì)劃劃銷售均價(jià)8,500元/㎡的87%。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧虧平衡保本點(diǎn)點(diǎn)在60—90%之間時(shí)時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較低，本項(xiàng)項(xiàng)目盈虧平衡衡保本點(diǎn)為887%，且銷銷售量和銷售售均價(jià)中均未未考慮車位，因因此安全相對(duì)對(duì)較大。項(xiàng)目敏感性分析影響房地產(chǎn)項(xiàng)目盈盈利因素很多多，如價(jià)格、銷銷售情況、可可變成本（推推廣費(fèi)用）、工工期、宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和不不確定性因素素等。但在一一般情況下，項(xiàng)項(xiàng)目的銷售價(jià)價(jià)格、可變成成本對(duì)項(xiàng)目各變量變化幅度凈現(xiàn)值分析內(nèi)部收益率分析凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）變化幅度（%）內(nèi)部收益率（%）變化幅度（%）原基準(zhǔn)方案381.29014.160銷售價(jià)格10%3,338.099

44.95

-10%-181.97

8.16

可變成本10%160.66

11.78

-10%2,995.466

39.13

的影響最為明顯。本本可行性分析析報(bào)告就以價(jià)價(jià)格和可變成成本為敏感因因素進(jìn)行分析析。根據(jù)價(jià)格格、建設(shè)投資資對(duì)利潤(rùn)（靜靜態(tài)）的敏感感影響程度進(jìn)進(jìn)行分析。由上表可明顯看出出，當(dāng)其他條條件不變時(shí)，銷銷售價(jià)格降低低對(duì)項(xiàng)目的敏敏感性較大，因因此，在對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的價(jià)格策策略的制定工工作。價(jià)格是是項(xiàng)目最敏感感的因素。投資風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避建建議a)項(xiàng)目預(yù)計(jì)在22007年4月開(kāi)始認(rèn)購(gòu)購(gòu)登記，20007年5月開(kāi)始公開(kāi)開(kāi)發(fā)售，項(xiàng)目目銷售狀況關(guān)關(guān)系到公司資資金的運(yùn)轉(zhuǎn)是是否順暢。項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)入銷售售環(huán)節(jié)后，將將大量依靠銷銷售回款進(jìn)行滾動(dòng)投資開(kāi)發(fā)發(fā)。項(xiàng)目進(jìn)入入公開(kāi)發(fā)售后后，在20007年11月至2008年3月面臨整個(gè)個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)銷售淡季的的沖擊。在22007年4月至10月，必須須加大廣告宣宣傳力度，以以保證項(xiàng)目能能平穩(wěn)進(jìn)入下下半年的銷售售旺季。b)項(xiàng)目銷售時(shí)，主主體工程進(jìn)度度必須與保證證銷售進(jìn)度的的要求。工期期是消費(fèi)者信信心的保證。c)項(xiàng)目銷售時(shí)時(shí)，面臨山水水名園等項(xiàng)目目的市場(chǎng)沖擊擊，同時(shí)青島島市房地產(chǎn)市市場(chǎng)整體價(jià)格格的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目也有相當(dāng)當(dāng)大的影響。5.6項(xiàng)目評(píng)價(jià)價(jià)結(jié)論項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析析結(jié)論a）通過(guò)以上分析和和經(jīng)濟(jì)效益評(píng)評(píng)價(jià)的結(jié)果說(shuō)說(shuō)明，本項(xiàng)目目?jī)?nèi)部收益率率正常，各經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示示發(fā)展商前期期投入較大，回回收資金能力力正常；有較較強(qiáng)的貸款償償還和自身平平衡能力，具具備一定抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能力。b）本項(xiàng)目應(yīng)加強(qiáng)銷銷售控制與工工程進(jìn)度建設(shè)設(shè)周期的監(jiān)控控，可適當(dāng)加加大建設(shè)投資資成本，如利利用新