凌峻成都國(guó)地置業(yè)天鵝湖項(xiàng)目投標(biāo)方案

1向國(guó)地問(wèn)好！2目錄

開篇語(yǔ)第一篇：成都樓市隆中對(duì)第二篇：理解與洞察第三篇：大盤戰(zhàn)略第四篇：找魂第五篇：項(xiàng)目定位第六篇：產(chǎn)品戰(zhàn)略第七篇：營(yíng)銷戰(zhàn)略第八篇:一期營(yíng)銷策略3開篇語(yǔ)

2007年，成都攜中國(guó)“新特區(qū)”之勢(shì)，一躍成為中國(guó)的明星城市！2008年，成都將借5200畝的超級(jí)大盤，向全國(guó)樓市亮劍！4開篇語(yǔ)

當(dāng)中國(guó)“新特區(qū)”誕生于成都，當(dāng)中國(guó)“第四城”落戶于成都，當(dāng)中國(guó)“休閑之都”花落成都，顯然，成都，已經(jīng)成為中國(guó)最炙手可熱的內(nèi)陸城市！5開篇語(yǔ)

但是，成都給人們所留下的遺憾也同樣多：“成都的休閑只是草根休閑，市井文化，上不了檔次”；“成都的西部中心地位被重慶/西安的崛起所挑戰(zhàn)與威脅”;“成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未誕生足以比肩全國(guó)的名片樓盤”;……6開篇語(yǔ)

這一切，不可能因?yàn)槿魏我粋€(gè)樓盤而徹底改變。但是，5200畝的全國(guó)超級(jí)大盤，足以改變很多。7開篇語(yǔ)

大盤戰(zhàn)爭(zhēng)，必須有跨越式的戰(zhàn)略思維！只有放眼世界，縱觀全國(guó)，洞察成都，才能從一開始就確立項(xiàng)目在全國(guó)高尚人居版圖上的宏偉藍(lán)圖！

大盤戰(zhàn)爭(zhēng)的兩個(gè)“必須”8開篇語(yǔ)

大盤戰(zhàn)爭(zhēng)，必須有獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)力！只有構(gòu)建自己獨(dú)特的、牢不可破的并持續(xù)領(lǐng)先市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，才能成就一個(gè)真正恒久的市場(chǎng)霸主！

大盤戰(zhàn)爭(zhēng)的兩個(gè)“必須”9凌峻提案觀：一次提案不能解決所有問(wèn)題。本次提案的核心任務(wù)是：抓住主要矛盾，并設(shè)法提出解決的系統(tǒng)策略。

本案目前的主要矛盾是：戰(zhàn)略——開發(fā)戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略與營(yíng)銷戰(zhàn)略。因此本次提案重點(diǎn)圍繞探討項(xiàng)目的三大戰(zhàn)略展開，并在戰(zhàn)略下進(jìn)行解決方案的要點(diǎn)部署。執(zhí)行問(wèn)題將在戰(zhàn)略確定之后進(jìn)行詳細(xì)研究。提案“矛盾論”：提案要解決主要矛盾。

10第一篇：：成都樓樓市隆中中對(duì)11一、樓市市總覽西部樓市市引擎城市擴(kuò)容容，郊居居化趨勢(shì)勢(shì)形成紅海競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，高手手競(jìng)技的的平臺(tái)12二、板塊塊對(duì)比“兩分天天下”到到“三分分天下””城西城南城東13三、市場(chǎng)場(chǎng)周期平穩(wěn)與擴(kuò)擴(kuò)張并舉舉1、從宏宏觀環(huán)境境來(lái)看市市場(chǎng)周期期2、從城城市化率率看市場(chǎng)場(chǎng)周期3、從成成都房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)來(lái)看市市場(chǎng)周期期14三、市場(chǎng)場(chǎng)周期通過(guò)對(duì)三三大因素素的分析析，根據(jù)據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)周周期理論論，成都都房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)仍仍處于快快速擴(kuò)張張期，但但從其前前景而言言，2010年年后，市市場(chǎng)需求求將有所所下降，，將進(jìn)入入平穩(wěn)擴(kuò)擴(kuò)張期，，至2020年年左右，，將達(dá)到到峰頂。。15四、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格局自萬(wàn)達(dá)以以來(lái)，豪豪杰并起起，地產(chǎn)產(chǎn)大鱷與與千畝大大盤層出出不窮2000年，自自萬(wàn)達(dá)、、中海、、萬(wàn)科第第一批品品牌開發(fā)發(fā)商進(jìn)入入成都房房地產(chǎn)市市場(chǎng)后，，華潤(rùn)、、遠(yuǎn)大集集團(tuán)、上上海綠地地、和記記黃埔、、新鴻基基等大批批地產(chǎn)大大鱷和財(cái)財(cái)團(tuán)紛紛紛揮師入入川，成成都樓市市已成為為大品牌牌、大公公司、大大資本的的群雄對(duì)對(duì)壘，而而本土中中小開發(fā)發(fā)商多通通過(guò)較小小規(guī)模樓樓盤的開開發(fā)來(lái)尋尋求夾縫縫中的生生存；地地產(chǎn)大鱷鱷屯兵會(huì)會(huì)戰(zhàn)成都都直接加加劇了競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，形形成了多多極競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格局。。16區(qū)域部分競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手策略分析

樓盤名稱策略分析恒大綠洲以大配套、品牌開發(fā)商以及外部資源的利用取勝。龍城1號(hào)主打景觀，利用現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景促進(jìn)銷售。東山國(guó)際新城充分利用大盤優(yōu)勢(shì)，與合作團(tuán)隊(duì)品牌嫁接項(xiàng)目品牌。華潤(rùn)二十四城依托企業(yè)品牌走中高端路線，通過(guò)生態(tài)社區(qū)的打造以及豐富的業(yè)態(tài)組合搶占市場(chǎng)。萬(wàn)科魅力之城延續(xù)萬(wàn)科魅力之城品牌，堅(jiān)持產(chǎn)品創(chuàng)新，以其理念、服務(wù)、品牌實(shí)現(xiàn)物業(yè)附加值的提升。國(guó)一澳鄉(xiāng)以其純別墅社區(qū)概念體現(xiàn)居住的純粹性，在建筑風(fēng)格與園林景觀打造。其他千畝大盤策略分析

中海國(guó)際社區(qū)以生態(tài)與教育作為核心賣點(diǎn)，通過(guò)大景觀、大配套形成市場(chǎng)震撼雅居樂(lè)花園充分利用外部生態(tài)資源，并在產(chǎn)品打造上制造噱頭以擴(kuò)大市場(chǎng)影響力，同時(shí)企業(yè)品牌也是重要的競(jìng)爭(zhēng)力之一。麓山國(guó)際社區(qū)產(chǎn)品主義開發(fā)策略——高端產(chǎn)品、高水準(zhǔn)團(tuán)隊(duì)、新技術(shù)運(yùn)用17分析：未來(lái)成都房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)不不僅僅是樓樓盤規(guī)模、、產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)、性價(jià)比比、配套等等硬件方面面的競(jìng)爭(zhēng)，，更包含品品牌、開發(fā)發(fā)理念、服服務(wù)等軟件件方面的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。18五、價(jià)格預(yù)預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)穩(wěn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，，個(gè)盤借價(jià)價(jià)值拉開價(jià)價(jià)格差距1、從近三三年價(jià)格漲漲幅看價(jià)格格趨勢(shì)年份2004年2005年2006年住宅均價(jià)3241.6元/㎡3770元/㎡4256元/㎡19五、價(jià)格預(yù)預(yù)測(cè)分析：從成都房地地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)價(jià)格走勢(shì)來(lái)來(lái)看，其價(jià)價(jià)格年增長(zhǎng)長(zhǎng)率約在15%左右右，對(duì)比城城市居民人人均收入增增長(zhǎng)（約12%左右右），增長(zhǎng)長(zhǎng)速度較快快，可以預(yù)預(yù)見，在未未來(lái)幾年內(nèi)內(nèi)，其價(jià)格格增長(zhǎng)幅度度將有所降降低。202、從市場(chǎng)場(chǎng)供求關(guān)系系看價(jià)格趨趨勢(shì)市場(chǎng)供應(yīng)：：根據(jù)成都””十一五””住宅建設(shè)設(shè)規(guī)劃，2006年年至2010年城區(qū)區(qū)住房建設(shè)設(shè)用地供應(yīng)應(yīng)總量為2035公公頃，新建建商品房住住宅面積達(dá)達(dá)5555萬(wàn)㎡。市場(chǎng)需求：：從2006年成都銷銷售面積而而言，每年年市場(chǎng)的需需求量約在在1000萬(wàn)㎡之間間，五年總總體需求量量約為5000萬(wàn)㎡㎡左右；從從城區(qū)人口口變化與居居住質(zhì)量改改善來(lái)看，，2006年至2010年，，成都城區(qū)區(qū)總需求量量為5618萬(wàn)㎡。。21分析：從成都房地地產(chǎn)市場(chǎng)的的供求關(guān)系系而言，整整體趨向平平衡，因此此，其住宅宅價(jià)格走勢(shì)勢(shì)在未來(lái)三三年內(nèi)較難難出現(xiàn)大跌跌或大漲的的局面，預(yù)預(yù)計(jì)成都價(jià)價(jià)格將保持持平穩(wěn)增長(zhǎng)長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。22六、開發(fā)水水平產(chǎn)品與包裝裝：西部領(lǐng)先理念與服務(wù)務(wù)：略遜風(fēng)騷23六、開發(fā)水水平成都房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)整體體開發(fā)水平平已處于同同類城市的的領(lǐng)先水平平，甚至部部分項(xiàng)目達(dá)達(dá)到國(guó)內(nèi)一一線城市水水準(zhǔn)，無(wú)論論是產(chǎn)品的的精細(xì)化開開發(fā)還是營(yíng)營(yíng)銷手段均均較為成熟熟，這得益益于外來(lái)品品牌開發(fā)商商和外腦的的進(jìn)入；但但從綜合水水準(zhǔn)來(lái)看，，在開發(fā)理理念與服務(wù)務(wù)意識(shí)上，，仍具有上上升空間，，這種差距距與開發(fā)商商無(wú)關(guān)，而而與地域觀觀念與城市市整體素質(zhì)質(zhì)有關(guān)，國(guó)國(guó)地可憑借借與國(guó)內(nèi)頂頂尖團(tuán)隊(duì)的的合作，通通過(guò)理念的的創(chuàng)新、營(yíng)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)服服務(wù)意識(shí)的的強(qiáng)化從而而尋求市場(chǎng)場(chǎng)上的突破破。24七、營(yíng)銷格格局1、概念創(chuàng)創(chuàng)新有余系系統(tǒng)整合不不足2、外來(lái)和和尚與本地地和尚競(jìng)風(fēng)風(fēng)騷3、擅長(zhǎng)拿拿來(lái)主義并并求整合創(chuàng)創(chuàng)新4、外來(lái)文文化與本土土文化巧融融合25第二篇：理理解與洞察察26一、成都說(shuō)說(shuō)閑城說(shuō)———很休閑、、很成都慢城說(shuō)———寬生活、、慢節(jié)奏藝城說(shuō)———底蘊(yùn)深、、包容廣27一、成都說(shuō)說(shuō)28二、中國(guó)成成都——最最中國(guó)、新新特區(qū)最中國(guó)：成都街頭巷巷尾到處彌彌漫著濃郁郁的中國(guó)民民間文化特特色。川川戲、川菜菜、川居………成都的的川味無(wú)處處不藏。新特區(qū)：成都被確立立為全國(guó)統(tǒng)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜綜合配套改改革試驗(yàn)區(qū)區(qū)，定位為為國(guó)際旅游游樞紐城市市，西部地地區(qū)科技、、金融、商商貿(mào)中心和和交通、通通信樞紐、、新型工業(yè)業(yè)基地等。。29二、中國(guó)成成都——最最中國(guó)、新新特區(qū)【成都———中國(guó)休閑閑之都】成都，中國(guó)國(guó)最傳統(tǒng)、、最悠久的的休閑之都都，無(wú)論過(guò)過(guò)去還是現(xiàn)現(xiàn)在，無(wú)論論對(duì)本地人人還是對(duì)外外地客，對(duì)對(duì)此都有十十分高的心心理認(rèn)同度度。休閑文文化已牢牢牢植根于這這座城市，，成為城市市精神的代代言。休閑閑也是城市市文化最核核心的內(nèi)涵涵，并影響響著成都人人對(duì)感悟生生活以及生生命價(jià)值意意義的思考考。30三、成都人成都人性格特特征：悠閑、、親和成都人文化特特征：專注、、開放成都人消費(fèi)特特征：舒適、、安逸31三、成都人【成都人———骨子里的休休閑精神】休閑表面上是是一種悠然閑閑適，但與杭杭州“外圍休休閑”不同的的是，成都人人本質(zhì)上則是是一種浸沒在在骨子里的文文化。休閑的的真正內(nèi)涵在在于學(xué)習(xí)和創(chuàng)創(chuàng)造，在休閑閑中交流、體體驗(yàn)人生，使使心靈得以放放牧，精神世世界得以豐富富。成都人對(duì)對(duì)待休閑是專專注、平和的的，人與休閑閑有一種與生生俱來(lái)的自然然融合感。32骨子里的休閑精神VS肌膚層的感官休閑

成都——中國(guó)休閑之都

對(duì)比

長(zhǎng)沙——中部娛樂(lè)之都

休閑是一種生活方式休閑已經(jīng)融入城市人的生活氣質(zhì)當(dāng)中，成為了自然，沒有任何刻意雕琢的生活方式。休閑是一種精神消費(fèi)偏愛麻將、偏愛火鍋，喜歡農(nóng)家樂(lè)，樂(lè)意龍門陣，是一種內(nèi)在的心理追求和本質(zhì)精神渴望，休閑最終是感悟生命和生活的舒適。

休閑是一種消費(fèi)追逐長(zhǎng)沙人賺錢就是為了“玩樂(lè)享受”純粹的“金錢放松”，具有強(qiáng)烈的目的消費(fèi)性。休閑是一種感官滿足夜總會(huì)、娛樂(lè)城場(chǎng)場(chǎng)爆滿，熱衷消費(fèi)，追逐感官刺激休閑，表面上豐富，實(shí)際上空洞。33四、項(xiàng)目?jī)r(jià)值值結(jié)構(gòu)1、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)發(fā)揮區(qū)位：項(xiàng)目處于城市房地產(chǎn)發(fā)展的新崛起板塊，有較好的市場(chǎng)價(jià)值預(yù)期。本項(xiàng)目應(yīng)站在城市運(yùn)營(yíng)高度，通過(guò)提升區(qū)域價(jià)值擴(kuò)大產(chǎn)品價(jià)值。宣傳推廣中應(yīng)將區(qū)位優(yōu)勢(shì)作為項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)予以強(qiáng)調(diào)。規(guī)模：總建筑面積約300萬(wàn)㎡。以大盤的運(yùn)作模式，建立大盤在產(chǎn)品、配套、社區(qū)文化、品牌等方面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。高爾夫資源：18棟標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)配套，為項(xiàng)目建立鮮明的檔次標(biāo)準(zhǔn)充分利用高爾夫球場(chǎng)提升項(xiàng)目檔次，建立市場(chǎng)區(qū)隔，并發(fā)揮高爾夫俱樂(lè)部的運(yùn)營(yíng)功效推動(dòng)項(xiàng)目的高端客戶營(yíng)銷。人文底蘊(yùn)：明代王陵，四川師范大學(xué)等，提升項(xiàng)目人文底蘊(yùn)。充分發(fā)揮人文底蘊(yùn)優(yōu)勢(shì)，塑造項(xiàng)目濃郁的文化生活品牌。34四、項(xiàng)目?jī)r(jià)值值結(jié)構(gòu)1、項(xiàng)目SWOT分析劣勢(shì)（W）劣勢(shì)劣勢(shì)彌補(bǔ)生活配套缺乏

項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)先建好一部分的商業(yè)配套，讓客戶對(duì)項(xiàng)目生活有直觀的信心。企業(yè)缺乏操作經(jīng)驗(yàn)。

整合對(duì)大盤有豐富操作經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)合作團(tuán)隊(duì)，以降低項(xiàng)目運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)。35四、項(xiàng)目?jī)r(jià)值值結(jié)構(gòu)1、項(xiàng)目SWOT分析機(jī)會(huì)（O）機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)利用區(qū)域發(fā)展：城南是最具發(fā)展?jié)摿突盍Φ姆康禺a(chǎn)板塊，也是政府未來(lái)要重點(diǎn)開發(fā)、改造的區(qū)域。突出區(qū)域的發(fā)展現(xiàn)狀和前景，提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值，并可增加對(duì)投資型客戶的吸引力。交通：距市中心12.5公里，距機(jī)場(chǎng)28公里，成都地鐵2號(hào)線將龍泉城區(qū)與成都市區(qū)緊緊相連。可將目標(biāo)客戶面適當(dāng)擴(kuò)展到更大的區(qū)域，加快項(xiàng)目銷售速度。休閑旅游：龍泉區(qū)有豐富自然資源和人文資源，休閑旅游資源豐富。通過(guò)休閑旅游，整合城市高端消費(fèi)人群的消費(fèi)，提升項(xiàng)目的生活品質(zhì)檔次。36四、項(xiàng)目?jī)r(jià)值值結(jié)構(gòu)1、項(xiàng)目SWOT分析威脅（T）威脅威脅規(guī)避成都房地產(chǎn)開發(fā)水平較高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，無(wú)論是著眼城東還是放眼整個(gè)成都，從規(guī)模和產(chǎn)品品質(zhì)上都不乏強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。采用先進(jìn)、有特色的開發(fā)理念和獨(dú)特的生活主張鑄造項(xiàng)目的鮮明形象與核心競(jìng)爭(zhēng)力，形成差異性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量較大。擴(kuò)展產(chǎn)品線，合理分配各類產(chǎn)品開發(fā)時(shí)機(jī)。37小結(jié)：通過(guò)有效整合合項(xiàng)目在區(qū)位位、規(guī)模、產(chǎn)產(chǎn)品、品牌等等方面的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，可以形形成強(qiáng)大的綜綜合競(jìng)爭(zhēng)力，，完全能夠向向市場(chǎng)發(fā)起強(qiáng)強(qiáng)大的沖擊和和挑戰(zhàn)，甚至至突破現(xiàn)有競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)層面，在在市場(chǎng)中脫穎穎而出，成為為區(qū)域性的標(biāo)標(biāo)志性項(xiàng)目。。382、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力分析區(qū)位——關(guān)鍵鍵競(jìng)爭(zhēng)力：價(jià)值洼地升值在望規(guī)?！匾?jìng)爭(zhēng)力：領(lǐng)袖力征服力配套——核心心競(jìng)爭(zhēng)力：高爾夫豐富性品牌——核心心競(jìng)爭(zhēng)力：大盤文化品牌牌、大盤生活活品牌產(chǎn)品——核心心競(jìng)爭(zhēng)力：多元化差異化競(jìng)爭(zhēng)力體系393、項(xiàng)目?jī)r(jià)值值總結(jié)區(qū)位城東——城市發(fā)展新區(qū)規(guī)模300萬(wàn)平米城市級(jí)生活街區(qū)配套高爾夫、酒店會(huì)所、公園等花園生活配套品牌大盤文化整合力，傳播力和感染力產(chǎn)品居住、酒店、商業(yè)、休閑、教育等綜合體HOPSCA未來(lái)發(fā)展新區(qū)綜合性城市復(fù)合體購(gòu)物休閑會(huì)議居住學(xué)習(xí)交通便利市政完善產(chǎn)業(yè)聚入商務(wù)40HOPSCA概念闡述HOPSCA為HOTEL、、OFFICE、PARK、HOPPINGMALL、Convention、、APARTMENT構(gòu)成。HOPSCA包含含酒店、商務(wù)務(wù)辦公、居住住、商業(yè)、休休閑娛樂(lè)等，，各類功能復(fù)復(fù)合、相互作作用、互為價(jià)價(jià)值鏈的高度度集約的街區(qū)區(qū)建筑群體。。41辦公購(gòu)物娛樂(lè)居住酒店公園42HOPSCA規(guī)劃特征高可達(dá)性高集約性整體統(tǒng)一功能復(fù)合HOPSCA價(jià)值表現(xiàn)推動(dòng)區(qū)域價(jià)值值成長(zhǎng)代表全新生活活方式43第三篇：大盤盤攻略44一、兩代大盤盤的開發(fā)戰(zhàn)略略審視大盤分類戰(zhàn)略核心戰(zhàn)略措施戰(zhàn)略剖析代表項(xiàng)目傳統(tǒng)大盤“三講”?

講價(jià)格：借地價(jià)成本低優(yōu)勢(shì)，以綜合性價(jià)比取勝傳統(tǒng)郊區(qū)大盤的典型戰(zhàn)略，在消費(fèi)者強(qiáng)調(diào)“有房住”的年代效果顯著。廣州華南板塊：南國(guó)奧園、麗江花園、祈福新村?

講環(huán)境：以郊區(qū)自然環(huán)境取勝?

講配套：完善教育、商業(yè)等配套現(xiàn)代大盤播種品牌思想?

塑造品牌：打造高尚的社區(qū)品牌適應(yīng)于消費(fèi)者日益理性、成熟的市場(chǎng)。萬(wàn)科：四季花城系列?

推廣品牌：提倡先進(jìn)的生活觀念和生活配套中海：營(yíng)造“人文、關(guān)愛、分享”社區(qū)品牌?

深化品牌：著重于交房后的社區(qū)生活服務(wù)與管理星河灣：品質(zhì)社區(qū)典范?塑造品牌：打造高尚的的社區(qū)品牌?推廣品牌：提倡先進(jìn)的的生活觀念和生生活配套?深化品牌：著重于交房房后的社區(qū)生活活服務(wù)與管理理45一、兩代大盤盤的開發(fā)戰(zhàn)略略審視品牌戰(zhàn)略是現(xiàn)現(xiàn)代大盤競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的核心戰(zhàn)略略，項(xiàng)目開發(fā)發(fā)過(guò)程中的任任何一項(xiàng)職能能戰(zhàn)略都必須須緊緊圍繞建建立品牌、提提升品牌和維維護(hù)品牌而展展開。大盤決決策者從一開開始就必須樹樹立強(qiáng)烈的品品牌戰(zhàn)略觀。。在項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、社社區(qū)配套以及及營(yíng)銷推廣上上，更要樹立立以開發(fā)理念念（項(xiàng)目靈魂魂）為中心的的項(xiàng)目整合系系統(tǒng)。46二、現(xiàn)代大盤盤品牌戰(zhàn)略發(fā)發(fā)展體系形象戰(zhàn)略項(xiàng)目開發(fā)理念企業(yè)理念品質(zhì)戰(zhàn)略服務(wù)戰(zhàn)略整體規(guī)劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)質(zhì)量銷售服務(wù)高檔會(huì)所服務(wù)社區(qū)服務(wù)品牌戰(zhàn)略品牌表現(xiàn)力文化戰(zhàn)略社區(qū)文化企業(yè)文化配套戰(zhàn)略配套完整性配套檔次提升獨(dú)特配套競(jìng)爭(zhēng)營(yíng)銷廣告推廣形象營(yíng)銷活動(dòng)推廣內(nèi)涵打動(dòng)消費(fèi)者成熟的生活價(jià)值獨(dú)特的生活附加價(jià)值吸引消費(fèi)者先進(jìn)社區(qū)生活理念極賦感染力的價(jià)值觀感染消費(fèi)者領(lǐng)先的設(shè)計(jì)理念過(guò)硬的產(chǎn)品質(zhì)量征服消費(fèi)者完善的客戶管理系統(tǒng)完善的俱樂(lè)部會(huì)員組織虜獲消費(fèi)者完美的售后服務(wù)體系戰(zhàn)略市場(chǎng)播種品牌思想47三、經(jīng)典高尚尚大盤案例分分析星河灣——中中國(guó)高尚社區(qū)區(qū)品牌典范48——配套戰(zhàn)略略5星級(jí)會(huì)所“四季會(huì)”與與國(guó)際知名的的"四季酒店店"一脈相承承，融餐飲及及康體娛樂(lè)中中心、數(shù)百間間豪華客房、、多功能會(huì)議議室、及國(guó)際際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)為一體的綜綜合性功能會(huì)會(huì)所，打造廣廣州名仕的社社交商業(yè)平臺(tái)臺(tái)。廣州市以及重重點(diǎn)試驗(yàn)學(xué)校校占地8萬(wàn)平米米，投資2億億元的番禺執(zhí)執(zhí)信中（小））學(xué)，聯(lián)合國(guó)國(guó)教科文組織織“EPD””教育項(xiàng)目成成員學(xué)校，成成為廣州教育育名盤的領(lǐng)航航者。49——形象戰(zhàn)略略從“廣州出了了個(gè)星河灣””到“好房子子的標(biāo)準(zhǔn)”，，從“重新定定義豪宅”到到“品質(zhì)打動(dòng)動(dòng)世界”。星星河灣的每一一次面市都以以絕對(duì)的形象象高度震撼市市場(chǎng)，在消費(fèi)費(fèi)者心理占據(jù)據(jù)先入為主的的高檔品牌印印象?！幕瘧?zhàn)略略星河灣一直堅(jiān)堅(jiān)持倡導(dǎo)“國(guó)國(guó)際生活精神神”的居住文文化，以國(guó)際際建筑視野，，打造國(guó)際精精品社區(qū)，為為業(yè)主營(yíng)造國(guó)國(guó)際化的社區(qū)區(qū)生活氛圍。。從生活文化化上打動(dòng)高端端消費(fèi)者，利利用文化在高高端客戶群體體中建立牢不不可破的品牌牌內(nèi)涵壁壘。。50——品質(zhì)戰(zhàn)略略細(xì)節(jié)決定品質(zhì)質(zhì)，這句話源源于星河灣，，已成為房地地產(chǎn)品質(zhì)開發(fā)發(fā)的祖訓(xùn)，星星河灣品質(zhì)不不是營(yíng)銷出來(lái)來(lái)的，而是真真正做出來(lái)的的。舍得、用心、、創(chuàng)新51——服務(wù)戰(zhàn)略略大管家式服務(wù)務(wù)理念，高檔檔酒店式服務(wù)務(wù)體系……星星河灣的服務(wù)務(wù)不局限在物物業(yè)一個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)，而是著眼眼于整個(gè)社區(qū)區(qū)，更輻射到到酒店、會(huì)所所等多個(gè)領(lǐng)域域，讓業(yè)主盡盡享尊貴，致致力營(yíng)造紳士士淑女式的優(yōu)優(yōu)越圈層!52第四篇：找魂魂53高端大盤開發(fā)發(fā)，必須從城城市特質(zhì)出發(fā)發(fā)文化本質(zhì)文化信念文化進(jìn)化思考探索城市文化內(nèi)涵城市文化適應(yīng)美城市文化發(fā)展論成都休閑文化現(xiàn)狀成都休閑文化發(fā)展市井草根休閑文化進(jìn)化成都休閑文化探索----播種思想----進(jìn)化成都休閑文化？結(jié)論54一、文化本質(zhì)質(zhì)與發(fā)展思考考（一）文化本本源：“平等等與尊重”文化本質(zhì)文化是一種社社會(huì)現(xiàn)象，是是人們長(zhǎng)期創(chuàng)創(chuàng)造所形成的的產(chǎn)物。它是指一個(gè)國(guó)國(guó)家、地區(qū)或或民族的歷史史、風(fēng)土習(xí)俗俗、宗教信仰仰、生活方式式、人文藝術(shù)術(shù)、行為規(guī)范范、價(jià)值觀念念等。城市文化被視視為某一特殊殊社會(huì)生活方式的整體。。例如所謂西藏藏的藏文化、、北京的老北北京文化以及及成都的休閑文文化等。文化置入入到城市中，，就可以通過(guò)過(guò)城市人的行行為、態(tài)度以以及觀念去進(jìn)進(jìn)行解構(gòu)。55一、文化本質(zhì)質(zhì)與發(fā)展思考考城市文化核心解構(gòu)風(fēng)土習(xí)俗生活方式人文藝術(shù)價(jià)值觀念對(duì)民俗的尊重/熱愛衣食住行日常行為人對(duì)待生命的態(tài)度人文氛圍/藝術(shù)性格56一、文化本質(zhì)質(zhì)與發(fā)展思考考2）文化信念念文化沒有抽象象的、統(tǒng)一的的標(biāo)準(zhǔn)，一些些人認(rèn)為是好好的東西，其其他人未必認(rèn)認(rèn)為是好的，，各種文化都都有其獨(dú)立的的發(fā)展體系和和評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。。文化信念就是是這樣一種對(duì)對(duì)自身民族文文化的接受與與忠貞的價(jià)值值觀念。57一、文化本質(zhì)質(zhì)與發(fā)展思考考城市文化在漫漫長(zhǎng)的歷史中中形成的整個(gè)個(gè)文化系統(tǒng)已已經(jīng)在這個(gè)城城市的生理反反應(yīng)、生活方方式和精神觀觀念等各個(gè)方方面鑄造了不不容質(zhì)疑的先先在合理性和和反應(yīng)舒適性性。所以根據(jù)據(jù)其他城市的的文化標(biāo)準(zhǔn)來(lái)來(lái)評(píng)判這一城城市文化的貧貧與賤、淺與與薄，都是不不尊重和不理理解當(dāng)?shù)爻鞘惺形幕淖灾髦餍浴！?8一、文化本質(zhì)質(zhì)與發(fā)展思考考“適應(yīng)就是美美”是一個(gè)城城市的文化信信念，只要理理解了它，就就能看出它具具有“適應(yīng)的的價(jià)值”。尊尊重和挖掘成成都休閑文化化的內(nèi)涵價(jià)值值，是塑造本本項(xiàng)目核心理理念靈魂的基基礎(chǔ)。。59一、文化本質(zhì)質(zhì)與發(fā)展思考考（二）再好的的文化也需要要進(jìn)化“城市文化要要達(dá)到與時(shí)代代同步的最佳佳適應(yīng)性，不不僅要有文化化的適應(yīng)性，，更要有對(duì)文文化現(xiàn)狀和發(fā)發(fā)展的理性思思索?！?0一、文化本質(zhì)質(zhì)與發(fā)展思考考1）文化開放放觀“地球是圓的的，世界是平平的”，全球化時(shí)代代呼喚一種與與之相適應(yīng)的的文化發(fā)展觀觀念。本土文文化與外來(lái)文文化在沖突與與對(duì)抗中相互互影響，并且且隨著各種文文化經(jīng)驗(yàn)的體體驗(yàn)和交流，，促進(jìn)本土文文化開始無(wú)意意識(shí)的主動(dòng)開開放?！胺睒s本土文文化”是文化化發(fā)展的最終終共同目標(biāo)，，文化的發(fā)展展從來(lái)都是同同文化的對(duì)外外開放和交流流聯(lián)系在一起起的。既要堅(jiān)持本土土文化的傳統(tǒng)統(tǒng)基因，更要在文化發(fā)發(fā)展的內(nèi)心上上保持開放，，這點(diǎn)與成都都人開放、包包容的人文性性格也是十分分相符合的。61一、文化本質(zhì)質(zhì)與發(fā)展思考考2）文化進(jìn)化化論任何文化的內(nèi)內(nèi)涵以及表現(xiàn)現(xiàn)形式都不是是絕對(duì)完美的的，并且始終終都處于一個(gè)個(gè)思考和發(fā)展展的進(jìn)程中。。整體說(shuō)來(lái)，文文化在時(shí)代進(jìn)進(jìn)步中已發(fā)展展出更多高雅雅和有人情味味的善意思考考和行動(dòng)。正如奧林匹克克文化從賽跑跑比賽到全球球綜合競(jìng)技，，無(wú)論從文化化內(nèi)涵還是運(yùn)運(yùn)動(dòng)形式上，，都是在不斷斷的進(jìn)化。62一、文化本質(zhì)質(zhì)與發(fā)展思考考當(dāng)社會(huì)由簡(jiǎn)單單向較復(fù)雜進(jìn)進(jìn)步時(shí)，城市市文化的內(nèi)涵涵得以新的思思想結(jié)構(gòu)，固固有的傳統(tǒng)習(xí)習(xí)俗和生活習(xí)習(xí)慣也贏得新新的嘗試機(jī)會(huì)會(huì)。越是好的的城市文化越越是需要通過(guò)過(guò)進(jìn)化，豐富富傳統(tǒng)文化的的內(nèi)涵，提升升傳統(tǒng)文化的的新時(shí)代競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。63一、文化本質(zhì)質(zhì)與發(fā)展思考考經(jīng)歷了對(duì)城市市文化本質(zhì)及及發(fā)展的系統(tǒng)統(tǒng)思考后，更更重要是要在在文化進(jìn)步論論的理論指導(dǎo)導(dǎo)下，通過(guò)對(duì)對(duì)成都城市文文化的洞察與與思考，探尋尋更適應(yīng)城市市未來(lái)發(fā)展的的文化理念與與內(nèi)涵。64探索：成都邁邁向國(guó)際，成成都休閑文化化何去何從？？65二、開發(fā)理念念探索1）成都休閑閑文化現(xiàn)狀成都休閑文化解構(gòu)風(fēng)土習(xí)俗生活方式人文藝術(shù)價(jià)值觀念對(duì)民俗的尊重/熱愛衣食住行日常行為人對(duì)待生命的態(tài)度人文氛圍/藝術(shù)性格66風(fēng)土習(xí)俗自然、純樸的的風(fēng)土習(xí)俗，，展現(xiàn)城市的的輕松的生活活氣息。生活方式簡(jiǎn)單享受，悠悠然自得的生生活大過(guò)一切切。價(jià)值觀念小富即安，生生命的真諦在在于全心享受受生活。人文藝術(shù)傳承、開放，，自覺、自主主性的休閑藝藝術(shù)氛圍。成都休閑文化化現(xiàn)狀解構(gòu)自然生長(zhǎng)的市市井休閑文化化傳統(tǒng)性大眾化散慢自主性成都休閑文化現(xiàn)狀67那么，在大成成都逐步走向向國(guó)際舞臺(tái)的的背景情勢(shì)下下，成都的市市井休閑文化化又該如何邁邁上一個(gè)更高高的臺(tái)階？682）成都休閑閑文化進(jìn)化探探索進(jìn)化，堅(jiān)定進(jìn)進(jìn)化，成都市市井休閑文化化之華麗變身身！草根休閑文化進(jìn)化世界休閑文明69休閑文化與休休閑文明“休閑文明””不同于“休休閑文化”，，休閑文明是是休閑文化所所達(dá)到的“理理想性實(shí)現(xiàn)高高度”。休閑文化理想想必然有一個(gè)個(gè)追求發(fā)展和和追求最好社社會(huì)的目標(biāo)，，從發(fā)展的角角度來(lái)看，休休閑文化包含含有以堅(jiān)持尊尊重本土自由由的落后性，，建立具有現(xiàn)現(xiàn)代高度的““理想性”休休閑文明才是是具有科學(xué)適適應(yīng)價(jià)值的。。70休閑文明進(jìn)化化內(nèi)涵解構(gòu)雜散的、自然形成的簡(jiǎn)單的、傳統(tǒng)的大眾化、普及化娛樂(lè)性、重復(fù)滿足感草根休閑文化自由散落的地域性理性、經(jīng)過(guò)科學(xué)整合的多元、整合傳統(tǒng)與現(xiàn)代階層性、梯級(jí)性知教性、成長(zhǎng)滿足感世界休閑文明科學(xué)適應(yīng)的現(xiàn)代性進(jìn)化論71休閑文明三個(gè)個(gè)進(jìn)化階段初級(jí)階段中級(jí)階段高級(jí)階段休閑文化休閑文明吃、喝、玩、、樂(lè)（滿足個(gè)人即即時(shí)的身心需需求）運(yùn)動(dòng)（科學(xué)放松心心智，并有一一定知教性））文藝與思想（陶冶情操，，豐富情趣））72世界休閑文明明內(nèi)涵世界休閑文化化集大成者融貫中西薈萃精華高爾夫運(yùn)動(dòng)戶外活動(dòng)環(huán)保主義當(dāng)代藝術(shù)度假休閑喝茶打麻將斗地主人文藝術(shù)鄰里文化西方現(xiàn)代文明西方現(xiàn)代休閑運(yùn)動(dòng)精華中國(guó)傳統(tǒng)文明文化藝術(shù)瑰寶

中國(guó)傳統(tǒng)民間活動(dòng)精髓中國(guó)傳統(tǒng)

西方現(xiàn)代文化藝術(shù)結(jié)晶休閑運(yùn)動(dòng)73世界休閑文明明內(nèi)涵特性世界休閑文明明具有現(xiàn)代性的的理想實(shí)現(xiàn)高高度！地域喝茶麻將斗地主……國(guó)際開放的、包容的引入先進(jìn)適應(yīng)的休閑方式豐富現(xiàn)代的傳統(tǒng)的民族的國(guó)際的科學(xué)健康有益的平等、公平的高雅有品味有格調(diào)有知教74項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略略主題理念主題社區(qū)品牌品牌宣言核心價(jià)值主題社區(qū)產(chǎn)品產(chǎn)品理念產(chǎn)品構(gòu)成主題社區(qū)構(gòu)建社區(qū)理念社區(qū)構(gòu)建用休閑文明建造的高尚社區(qū)中國(guó)第一個(gè)構(gòu)構(gòu)筑休閑文明生活的高尚社區(qū)75三、項(xiàng)目核心心競(jìng)爭(zhēng)力建立立【凌峻觀點(diǎn)】】當(dāng)今中國(guó)的房房地產(chǎn)，50%以上的內(nèi)內(nèi)容都是同質(zhì)質(zhì)的！凌峻認(rèn)為大盤盤的核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力不在于房房地產(chǎn)開發(fā)的的常規(guī)內(nèi)容，，而集中表現(xiàn)現(xiàn)在大盤戰(zhàn)略略的兩個(gè)核心心競(jìng)爭(zhēng)面：76三、項(xiàng)目核心心競(jìng)爭(zhēng)力建立立品牌。真正體現(xiàn)出大大盤居住內(nèi)涵涵的文化影響響力配套。真正體現(xiàn)出大大盤居住生活活的絕對(duì)優(yōu)越越性77三、項(xiàng)目核心心競(jìng)爭(zhēng)力建立立1、項(xiàng)目核心心競(jìng)爭(zhēng)力體系系項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力品牌居住文化生活方式軟競(jìng)爭(zhēng)力配套配套檔次配套特點(diǎn)硬競(jìng)爭(zhēng)力78三、項(xiàng)目核心心競(jìng)爭(zhēng)力建立立星河灣—品牌牌的力量祈福新村—中國(guó)第一村配套高/大/全/強(qiáng)，應(yīng)有盡有國(guó)際精英文化79三、項(xiàng)目核心心競(jìng)爭(zhēng)力建立立2、品牌核心心競(jìng)爭(zhēng)力構(gòu)筑筑品牌背后隱藏藏的是一種文文化文化表現(xiàn)出來(lái)來(lái)的是一種生生活方式801）品牌文化化品牌理念世界休閑文明融合中西休閑精髓高端文化/藝術(shù)休閑高尚人文交流環(huán)境消費(fèi)者生活觀骨子里的休閑精神追求舒適的物質(zhì)生活較強(qiáng)的人文追求觀念享受生活比錢更重要有國(guó)際高度、、藝術(shù)內(nèi)涵以以及高尚的人人文氣質(zhì)不僅要有錢，，懂得有內(nèi)涵涵地生活比錢錢更重要。品牌文化品牌背后隱藏的文化有高度、有檔檔次、有內(nèi)涵涵的當(dāng)代高尚尚休閑人居文文化81品牌文文化的的氣質(zhì)質(zhì)內(nèi)涵涵休閑高尚開放崇高藝術(shù)自由財(cái)富奢侈地位禮儀內(nèi)在氣氣質(zhì)外在表表現(xiàn)82品牌文文化形形象有高度度的生生活有檔次次的生生活有內(nèi)涵涵的生生活83品牌發(fā)發(fā)展愿愿景打造中中國(guó)西西部第第一高高尚人人居大大盤市場(chǎng)公公認(rèn)：：“最最具有有生活活內(nèi)涵涵的社社區(qū)””引領(lǐng)行行業(yè)：：促進(jìn)進(jìn)房地地產(chǎn)人人居價(jià)價(jià)值提提升目標(biāo)一一目標(biāo)二二目標(biāo)三三目標(biāo)四四提升城城市：：提升升成都都休閑閑文化化文明明發(fā)展展程度度842）生生活方方式描描寫項(xiàng)目目目標(biāo)客客戶群群定位位誰(shuí)是有有高度度、有有檔次次、有有內(nèi)涵涵“高高尚休休閑生生活””的追追逐者者？全面覆覆蓋中中國(guó)西西南部部中高高端以以上群群體正邁向向文明明的知知識(shí)型型中高高群體體他們是是職業(yè)業(yè)經(jīng)理理人大公司司高級(jí)級(jí)技術(shù)術(shù)員工工中高層層管理理人員員有品味味的知知識(shí)分分子、、公務(wù)務(wù)員文藝界界、體體育界界高收收入人人群渴望文文明的的資本本型中中高群群體他們是是中小小型企企業(yè)老老板做生意意的老老板包括成成功的的個(gè)體體工商商戶同時(shí)覆覆蓋珠珠三角角、長(zhǎng)長(zhǎng)三角角和北北京的的中高高端以以上川川籍人人士85862、配配套核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力構(gòu)筑筑大盤品品牌文文化的的獨(dú)特特內(nèi)涵涵價(jià)值值主要要源自自于社社區(qū)配配套的的附加加值表表現(xiàn)，，而不不是常常規(guī)的的、大大眾化化的產(chǎn)產(chǎn)品表表現(xiàn)。。利用大大盤優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，建立立項(xiàng)目目獨(dú)特特的配配套競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力——人人無(wú)我我有，，更全全——人人有我我優(yōu)，，更精精——兩個(gè)唯唯一打打造配配套核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力，成成都唯唯一，，全國(guó)國(guó)唯一一871）配配套競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力建立立配套類型

配套內(nèi)容

配套賣點(diǎn)

更全的標(biāo)準(zhǔn)配套商業(yè)配套區(qū)域型大商業(yè)中心配套醫(yī)院配套普通醫(yī)療+健康養(yǎng)生醫(yī)療學(xué)校配套從小學(xué)到中學(xué)，引入國(guó)際品牌教育會(huì)所配套社區(qū)體育、藝術(shù)雙主題會(huì)所更精的高檔配套

運(yùn)動(dòng)配套高爾夫運(yùn)動(dòng)會(huì)所文化配套當(dāng)代藝術(shù)博物館更強(qiáng)的核心配套

成都唯一的社區(qū)五星級(jí)酒店國(guó)際著名五星級(jí)酒店加盟

中國(guó)唯一的社區(qū)休閑學(xué)院

名人+名校

882）核核心配配套一一：中中國(guó)休休閑學(xué)學(xué)院中國(guó)第第一所所———中國(guó)國(guó)休閑閑學(xué)院院休閑文文明素素養(yǎng)養(yǎng)培育育基地地89①學(xué)院院開辦辦價(jià)值值整合項(xiàng)項(xiàng)目休休閑文文明的的內(nèi)涵涵具有可可持續(xù)續(xù)盈利利和發(fā)發(fā)展?jié)摑摿?0②學(xué)院開辦辦方式與“川師大大”聯(lián)合創(chuàng)創(chuàng)辦提高學(xué)院社社會(huì)品牌力力充分整合學(xué)學(xué)校資源91③營(yíng)銷整合合第一次開盤盤前休閑學(xué)院名名人代言：：張朝陽(yáng)、楊楊瀾張/楊聯(lián)任任項(xiàng)目代言言人雙劍合壁··完美代言言92③營(yíng)銷整合合十人聯(lián)袂·生活顧問(wèn)團(tuán)休閑學(xué)院第第一批學(xué)員員公開限量量招聘國(guó)地休閑文文化大講堂堂：邀請(qǐng)余余秋雨、易中天、于于丹、金庸庸、倪匡等等名家聘請(qǐng)十位名名人同任休休閑生活顧顧問(wèn)團(tuán)93第一次開盤盤休閑學(xué)院第第一批學(xué)員員正式入學(xué)學(xué)/休閑學(xué)學(xué)院開學(xué)休閑學(xué)院舉舉辦“中國(guó)國(guó)當(dāng)代藝術(shù)術(shù)大典”開盤后休閑班休閑課傳統(tǒng)班旗袍、書法、古箏、琵琶文化班中國(guó)優(yōu)秀傳統(tǒng)文化：仁義禮智信、四書五經(jīng)時(shí)尚班瑜伽、高爾夫、油畫鑒賞淑女班舞蹈、禮儀、語(yǔ)言、形體藝術(shù)、美容養(yǎng)生94中山大學(xué)名名媛學(xué)堂———現(xiàn)代魅魅力女性高高級(jí)研修班班招生對(duì)象：：商政界女性性成功人士士、女性金金領(lǐng)、白領(lǐng)領(lǐng)、國(guó)家企企事業(yè)單位位女性高管管人士、熱熱愛東方文文化的女性性外國(guó)友人人、城市女女性休閑族族、自由職職業(yè)者、追追求時(shí)尚自自信的女性性朋友課程設(shè)置：：課程結(jié)構(gòu)：：周期為10個(gè)月，每每月1次，，每次歷時(shí)時(shí)3天。內(nèi)內(nèi)容為早上上瑜珈（普普拉提、太太極拳），，白天經(jīng)典典學(xué)習(xí)、養(yǎng)養(yǎng)生、藝術(shù)術(shù)鑒賞、建建筑家居及及風(fēng)水課程程學(xué)習(xí)、女女性沙龍，，完上音樂(lè)樂(lè)鑒賞、戲戲曲鑒賞、、禪修、學(xué)學(xué)友交流等等相關(guān)講座座。師資陣容：：張曉梅、于于西蔓、毛毛戈平、劉劉紅松、金金韻蓉、靳靳羽西、甄甄繼先、金金正昆等相相關(guān)行業(yè)頂頂尖名家。。953）核心配配套二：高高爾夫球場(chǎng)場(chǎng)與酒店成都第一個(gè)個(gè)社區(qū)五星星級(jí)高爾夫夫酒店麗思-卡爾爾頓酒店等等品牌，提提高酒店的的品牌知名名度和影響響力。配套功能極極大完善配套檔次極極大提升96第五篇:項(xiàng)項(xiàng)目定位位97一、市場(chǎng)定定位中國(guó)西部第第一高高尚大盤區(qū)域定位地位、屬性98二、形象定定位世界休閑文明品牌內(nèi)涵開發(fā)理念社區(qū)文化生活品牌中國(guó)樣板品牌形象地位產(chǎn)品形象推廣形象服務(wù)形象品牌思想力大盤品牌戰(zhàn)略世界休閑文文明的中國(guó)國(guó)樣板99三、產(chǎn)品定定位1、產(chǎn)品理理念豪布斯卡/HOPSCA高端端社區(qū)1002、產(chǎn)品體體系建立唯美的建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)新的戶型設(shè)計(jì)卓越的整體規(guī)劃經(jīng)典的藝術(shù)園林HOPSCA高端社區(qū)體系硬產(chǎn)品系統(tǒng)軟產(chǎn)品系統(tǒng)知名物業(yè)管理公司Golf俱樂(lè)部/主題沙龍星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的Golf酒店會(huì)所完善的生活配套國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園/小學(xué)技能學(xué)習(xí)+審美素養(yǎng)社區(qū)品牌建設(shè)生活平臺(tái)商務(wù)社交平臺(tái)教育平臺(tái)服務(wù)平臺(tái)商務(wù)/交流/聚會(huì)/交換“關(guān)身”高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品滿足客戶對(duì)“休閑生活”的物質(zhì)追求?！瓣P(guān)心”滿足客戶對(duì)生活享受追求的同時(shí)引導(dǎo)其生活觀念，樹立“休閑文明”的生活理念。播種品牌思想休閑文明主題高尚社區(qū)社區(qū)系統(tǒng)建設(shè)社區(qū)活動(dòng)計(jì)劃共建共享的網(wǎng)上社區(qū)管家服務(wù)+共建共享休閑教育學(xué)院客戶管理系統(tǒng)智能化管理系統(tǒng)101川四、案名建建議闡述：【納】：接接納、容納納；遂開門納眾——《資治治通鑒·唐唐紀(jì)》【川】——川之世世界——川之四四川納102四、案名建建議備選案名國(guó)地階城輔助案名國(guó)地城/國(guó)國(guó)地城邦國(guó)地·高爾爾夫城邦國(guó)地·東都都望103五、廣告主主題語(yǔ)納川進(jìn)化成成都居住文文化104第六篇：產(chǎn)產(chǎn)品戰(zhàn)略105一、總體開開發(fā)策略●三種開發(fā)發(fā)策略對(duì)比比分析三種模式開發(fā)策略開發(fā)策略述評(píng)萬(wàn)科模式完成銷售中心、樣板房及示范園林區(qū)三大硬件后開盤。首選策略：強(qiáng)調(diào)完美開盤。大盤成功的范本。雅居樂(lè)模式完成銷售中心后整體開盤。樣板房及園林示范區(qū)慢慢跟上。折中策略，適用于準(zhǔn)備不充分但必須開盤的項(xiàng)目。效果比前者差。低端開發(fā)模式銷售中心簡(jiǎn)陋或僅在外展點(diǎn)開盤。準(zhǔn)備完全不足，倉(cāng)促上馬，檔次低，效果差。106■本案開發(fā)發(fā)策略選擇擇：遵循大盤的的最優(yōu)之完完美開發(fā)策策略1、先建配配套后建產(chǎn)產(chǎn)品：先建設(shè)高爾爾夫球場(chǎng)、、高爾夫酒酒店、園林林示范區(qū)、、樣板房及及銷售中心心等。2、先聯(lián)排排再洋房/高層：通過(guò)聯(lián)排別別墅等高端端產(chǎn)品等的的先期推出出，提升項(xiàng)項(xiàng)目形象與與檔次。107■本案開發(fā)發(fā)策略選擇擇：遵循大盤的的最優(yōu)之完完美開發(fā)策策略3、聯(lián)合開開發(fā)策略■機(jī)構(gòu)聯(lián)合:與川師大聯(lián)聯(lián)合創(chuàng)辦中中國(guó)休閑學(xué)學(xué)院,開設(shè)設(shè)文化大講講堂?！鲆M(jìn)高端休休閑:在高爾夫酒酒店引進(jìn)如如喜來(lái)登、、萊佛士等等國(guó)際五星星級(jí)酒店，，并建議在在會(huì)所中引引進(jìn)京城四四大會(huì)所之之一?！銎放萍藿樱海涸谏虡I(yè)中引引進(jìn)世界頂頂級(jí)高爾夫夫品牌與其其他國(guó)際休休閑名品折折扣店，實(shí)實(shí)現(xiàn)品牌嫁嫁接，滿足足社區(qū)高端端休閑需求求。■滿足需求：：引進(jìn)國(guó)際雙雙語(yǔ)學(xué)校、、國(guó)際品牌牌超市與大大型醫(yī)院，，滿足業(yè)主主日常生活活需求。108二、分期開開發(fā)策略（一）整體體開發(fā)節(jié)奏奏項(xiàng)目總建面面積達(dá)300萬(wàn)㎡以以上,根據(jù)據(jù)國(guó)內(nèi)同類類城市大盤盤的年去化化速度來(lái)看看，一般銷銷售量約為為15-35萬(wàn)㎡,預(yù)計(jì)項(xiàng)目目的開發(fā)周周期約為10年；每每期開發(fā)量量約為50萬(wàn)㎡左右右，從而保保證項(xiàng)目各各期均有現(xiàn)現(xiàn)房銷售。。109（二）啟動(dòng)動(dòng)區(qū)（一期期）建議1、一期開開發(fā)規(guī)模一期開發(fā)總總體規(guī)模約約為45萬(wàn)萬(wàn)㎡左右，，其中類別別墅（指雙雙拼、聯(lián)排排及疊加別別墅等）、、洋房體量量約17萬(wàn)萬(wàn)㎡左右、、小高層（（部分高層層）規(guī)模約約為25萬(wàn)萬(wàn)㎡左右,其他配套套設(shè)施約3萬(wàn)㎡左右右，其中可銷售售面積約為為42萬(wàn)㎡㎡。110（二）啟動(dòng)動(dòng)區(qū)（一期期）建議2、開發(fā)位位置一期位置圖示說(shuō)明：：▲一期開發(fā)位位置位于以以上紅色所所示部位。?！黄陂_發(fā)金金旗大道西西側(cè)緊臨高高爾夫球場(chǎng)場(chǎng)以聯(lián)排別別墅為主，，臨金旗大大道以疊加加別墅為主主，金旗大大道東側(cè)地地塊以小高高層和洋房房產(chǎn)品為主主。營(yíng)銷中心111三、項(xiàng)目整整體規(guī)劃1、整體規(guī)規(guī)劃原則（1）、順順勢(shì)——順應(yīng)區(qū)域環(huán)環(huán)境（2）、挑挑戰(zhàn)——獨(dú)特性的追追求（3）、創(chuàng)創(chuàng)意——場(chǎng)所感的營(yíng)營(yíng)造1122、整體規(guī)規(guī)劃要點(diǎn)（1）、社社區(qū)與城市市關(guān)系開放式社區(qū)區(qū)——主動(dòng)動(dòng)融入城市市,補(bǔ)充、、完善與提提升城市功功能（2）、社社區(qū)空間關(guān)關(guān)系大社區(qū)小組組團(tuán)，四級(jí)級(jí)空間關(guān)系系“開放空間間——半開開放空間———半私密密空間———私密空間間”（3）、全全景式+主主題性規(guī)劃劃——大景景觀導(dǎo)向+無(wú)處不休休閑1132、整體規(guī)規(guī)劃要點(diǎn)（4）、軸軸線與節(jié)點(diǎn)點(diǎn)五條軸線，，四大節(jié)點(diǎn)點(diǎn)五條軸線：：景觀軸、、人文軸、、生態(tài)軸、、運(yùn)動(dòng)軸、、商業(yè)軸四大節(jié)點(diǎn)：：城市廣場(chǎng)場(chǎng)、高爾夫夫廣場(chǎng)、商商業(yè)廣場(chǎng)、、藝術(shù)廣場(chǎng)場(chǎng)景觀軸生態(tài)軸商業(yè)軸人文軸運(yùn)動(dòng)軸藝術(shù)廣場(chǎng)商業(yè)廣場(chǎng)高爾夫廣場(chǎng)城市廣場(chǎng)1143、建筑布布局建議建筑布局示示意圖高爾夫別墅區(qū)商業(yè)島學(xué)校區(qū)高層、洋房房區(qū)高層、洋房房區(qū)高層、洋房房區(qū)高層、洋房房區(qū)類別墅、洋洋房、小高高層區(qū)域洋房小高區(qū)區(qū)域115各地塊開發(fā)發(fā)體量估算算：產(chǎn)品類型占地面積（㎡）容積率總建面積（㎡）別墅區(qū)約65萬(wàn)㎡0.213萬(wàn)類別墅區(qū)約80萬(wàn)㎡0.648萬(wàn)洋房、小高層區(qū)約60萬(wàn)㎡1.272萬(wàn)中高層、洋房區(qū)約100萬(wàn)㎡1.8180萬(wàn)學(xué)校區(qū)約8萬(wàn)㎡1.08萬(wàn)商業(yè)區(qū)約15萬(wàn)㎡1.015萬(wàn)合計(jì)約328萬(wàn)㎡——336萬(wàn)㎡注：以上根據(jù)貴貴司所提供供的紅線圖圖進(jìn)行估算算，由于其其規(guī)劃經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)標(biāo)未明確，，總建面積積按貴司所所提供的“約300萬(wàn)㎡”計(jì)計(jì)算，具體體規(guī)劃應(yīng)由由規(guī)劃師根根據(jù)區(qū)域特特征、地塊塊特征以及及實(shí)際經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)標(biāo)等因素進(jìn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。。116四、產(chǎn)品組組合建議別墅+類別別墅+洋房房+小高層層+高層產(chǎn)品類型推廣名體量預(yù)估分布區(qū)域與特點(diǎn)說(shuō)明別墅果嶺墅約13萬(wàn)㎡與高爾夫球場(chǎng)緊密結(jié)合；推廣名形象地體現(xiàn)出高爾夫這一核心賣點(diǎn)。類別墅聯(lián)排上上墅約20萬(wàn)㎡金旗大道與高爾夫球場(chǎng)之間地塊進(jìn)行規(guī)劃；推廣名生動(dòng)地體現(xiàn)出產(chǎn)品本身豐富多樣的空間特點(diǎn)。疊加立方墅約28萬(wàn)㎡情景洋房景院——闊HOUSE約72萬(wàn)㎡在小高層與高層組團(tuán)內(nèi)景觀較好位置；推廣名體現(xiàn)了情景洋房豐富的庭院空間、露臺(tái)空間等戶外豐盛健康生活體驗(yàn)。小高層住宅杰座——花HOUSE約40萬(wàn)㎡金旗大道東側(cè)臨街住宅；推廣名巧妙天成，將小高層的精致品質(zhì)表露無(wú)遺。高層住宅瞰星——高HOUSE約140萬(wàn)㎡金旗大道東側(cè)后期開發(fā)產(chǎn)品以及成渝路北側(cè)；高層的視野、景觀和居高臨下的特點(diǎn)表現(xiàn)恰如其分。說(shuō)明：根據(jù)據(jù)調(diào)查，普普通多層產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值值最低，最最不經(jīng)濟(jì)，，因此在本報(bào)告中中建議不建建或少建普普通多層產(chǎn)產(chǎn)品。117五、建筑風(fēng)風(fēng)格建議目標(biāo)客戶價(jià)價(jià)值取向項(xiàng)目建筑特特征具有一定品品位的休閑閑能體現(xiàn)自我我的身份感感具有一定的的審美能力力具有親和力力具有尊貴感感美學(xué)價(jià)值高高建筑風(fēng)格建建議：經(jīng)典的現(xiàn)代代演繹：新新古典主義義風(fēng)格118新古典主義別墅建筑新古典主義高層建筑新古典主義義建筑119別墅、類別墅、洋房產(chǎn)品宜采用西班牙風(fēng)格（或南加州的圣芭芭拉風(fēng)格）高層、小高層產(chǎn)品宜采用法式建筑風(fēng)格和意大利風(fēng)格120六、園林景景觀建議目標(biāo)客戶價(jià)價(jià)值取向景觀與建建筑融合合符合項(xiàng)目目定位享受生活活、較高高品位尊貴、美美學(xué)、休休閑國(guó)際視野野、休閑閑文明、、高爾夫夫尊貴的、、休閑的的、國(guó)際際的121世界休閑閑園林博博覽四大休閑閑風(fēng)情園園林：戀戀巴厘厘藝術(shù)之海海假日天堂堂黃金海岸岸122世界休閑閑園林博博覽以旅游度假勝地巴厘島景觀為藍(lán)本打造。選材以天然的石、木、土為主，表現(xiàn)出自然、粗獷的藝術(shù)美，以棕櫚科植物作為種植主題。園林以層次化、多角度、多視點(diǎn)展開。東南亞——戀戀巴厘123世界休閑閑園林博博覽在綠化上上采取地地中海的的開放式式草地、、精修的的喬木與與灌木以以及原生生的花草草藤木等等；在水水岸邊采采用木制制的躺椅椅等休閑閑設(shè)施；；精致的的畢加索索藝術(shù)景景墻等。。地中?！囆g(shù)術(shù)之海124世界休閑閑園林博博覽沙灘、陽(yáng)陽(yáng)光、生生態(tài)與蔚蔚藍(lán)成為為加勒比比園林的的四大特特色，居居住由心心，帶給給業(yè)主不不僅僅是是視野上上的享受受，更是是全身心心的休閑閑與放松松。加勒比———假日日天堂125世界休閑閑園林博博覽澳洲風(fēng)格格園林體體現(xiàn)的是是一種輕輕松閑適適的生活活感受，，在設(shè)計(jì)計(jì)上汲收收澳洲建建筑藝術(shù)術(shù)的精華華，大多多利用山山水環(huán)境境，巧妙妙結(jié)合雕雕塑、石石、水等等層次豐豐富、特特殊的景景觀，把把生態(tài)概概念與““人本主主義”完完美結(jié)合合。澳洲風(fēng)情情——黃黃金海岸岸126七、戶型型設(shè)計(jì)建建議戶型設(shè)計(jì)計(jì)整體策策略每戶均有有超強(qiáng)賣賣點(diǎn)，打打造項(xiàng)目目的戶型型競(jìng)爭(zhēng)力力產(chǎn)品類別戶型策略高層（小高層）住宅策略一高價(jià)值體驗(yàn)：強(qiáng)調(diào)在有限空間里體現(xiàn)更多的創(chuàng)新價(jià)值。策略二增值空間：通過(guò)部分可贈(zèng)送的空間提升項(xiàng)目的附價(jià)值情景洋房適當(dāng)控制戶型室內(nèi)面積，并擴(kuò)大贈(zèng)送的露臺(tái)等面積。重點(diǎn)強(qiáng)化地下室、花園、露臺(tái)及陽(yáng)臺(tái)等附加值空間。獨(dú)棟（雙拼——假度棟）別墅無(wú)遮擋設(shè)計(jì)：應(yīng)充分利用高爾夫球場(chǎng)景觀，將別墅融入球場(chǎng)之中。個(gè)性化設(shè)計(jì)：別墅客戶不同于其他客戶，講究個(gè)性，因此在別墅的室內(nèi)空間處理上應(yīng)體現(xiàn)起個(gè)性特征，如增加多功能娛樂(lè)房等。奢華感營(yíng)造：不僅僅體現(xiàn)在室內(nèi)空間的處理上，細(xì)節(jié)上同樣重要如樓梯、露臺(tái)等均是重要指標(biāo)。樓王設(shè)計(jì)：在位置最佳處，借助私家水系及高爾夫球道等資源，設(shè)置面積1000㎡別墅樓王，從而有效提升項(xiàng)目的檔次與知名度。聯(lián)排別墅注意克服傳統(tǒng)聯(lián)排別墅的通風(fēng)與采光難點(diǎn)問(wèn)題，采用中空透天別墅設(shè)計(jì)，并營(yíng)造更多的贈(zèng)送院落空間。疊加別墅在空間變化上進(jìn)行創(chuàng)新，確保每戶均有較多的附加及贈(zèng)送空間，如露臺(tái)與地下室。確保各戶有天有地。127八、配套套開發(fā)建建議七大系列列配套高爾夫系系列、運(yùn)運(yùn)動(dòng)系列列、休閑閑系列、、文化系列列、學(xué)校校系列、、醫(yī)院系系列、購(gòu)購(gòu)物系列列三大核心心配套中國(guó)休閑閑學(xué)院、、高爾夫夫球場(chǎng)與與酒店、、中國(guó)休休閑第一一街128高爾夫酒店引進(jìn)國(guó)際五星級(jí)酒店（如麗思-卡爾頓、索菲特、威斯汀）；商業(yè)街開設(shè)世界頂級(jí)高爾夫概念店，滿足高爾夫愛好者的需求，并成立高爾夫俱樂(lè)部，邀請(qǐng)頂尖高爾夫球手加入。高爾夫俱樂(lè)部世界頂級(jí)高爾夫（休閑）概念店五星級(jí)高爾夫酒店高爾夫球場(chǎng)高爾夫系列：西部首個(gè)“全高爾夫”體驗(yàn)場(chǎng)129運(yùn)動(dòng)系列列：首創(chuàng)創(chuàng)社區(qū)奧奧林匹克克運(yùn)動(dòng)體體系社區(qū)體育會(huì)所與高爾夫會(huì)所分開,對(duì)社區(qū)所有業(yè)主開放,為體現(xiàn)項(xiàng)目休閑特性,除常規(guī)的體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施外,還包括恒溫游泳館、健身房、瑜珈室等；室外足球場(chǎng)可結(jié)合學(xué)校進(jìn)行規(guī)劃，另外利用社區(qū)的空地布置如網(wǎng)球場(chǎng)等戶外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地。

網(wǎng)球場(chǎng)室外足球場(chǎng)社區(qū)體育會(huì)所130休閑系列：中國(guó)第一休閑教育與體驗(yàn)系統(tǒng)在社區(qū)商業(yè)街規(guī)劃中國(guó)休閑第一街，引進(jìn)高檔茶館，通過(guò)對(duì)地域文化的包裝，體現(xiàn)對(duì)成都的尊重和項(xiàng)目的休閑，并開設(shè)中國(guó)休閑學(xué)院。

中國(guó)休閑第一街高端茶館中國(guó)休閑學(xué)院131當(dāng)代藝術(shù)術(shù)博物館館聯(lián)合四川川師范大大學(xué)，利利用會(huì)所所開設(shè)當(dāng)當(dāng)代藝術(shù)術(shù)博物館館，不僅僅僅有著著藝術(shù)品品的展示示功能，，并且為為成都乃乃至全國(guó)國(guó)藝術(shù)家家免費(fèi)提提供創(chuàng)作作基地，，同時(shí)還還有藝術(shù)術(shù)品交易易等功能能，成為為藝術(shù)品品創(chuàng)作基基地、交交易基地地與展示示基地。。文化系列列132學(xué)校系列：國(guó)際精英教育體系

國(guó)際雙語(yǔ)學(xué)校自幼兒園直達(dá)中學(xué)的課程設(shè)置，由外籍雙語(yǔ)教學(xué)方式培養(yǎng)，從國(guó)外名校直聘高級(jí)教學(xué)顧問(wèn)，并聘請(qǐng)全國(guó)頂尖教師，通過(guò)高品質(zhì)的雙語(yǔ)國(guó)際教學(xué)要求學(xué)生用英語(yǔ)進(jìn)行對(duì)話，真正實(shí)現(xiàn)與國(guó)際頂尖教育的對(duì)接。

133醫(yī)院系列：集醫(yī)療與療養(yǎng)于一體

國(guó)際醫(yī)院醫(yī)院不僅具有常規(guī)功能，還通過(guò)高端的設(shè)施，優(yōu)良的服務(wù)，使之成為成都高爾夫療養(yǎng)院，并開設(shè)部分豪華病房，不僅使之具有家居功能，另外具有商務(wù)功能。

134購(gòu)物系列：打造城市新商業(yè)中心

在商業(yè)島與商業(yè)街引進(jìn)國(guó)際名品折扣店與國(guó)際品牌超市，并通過(guò)品牌商家直接提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值，滿足業(yè)主高端購(gòu)物需求與日常生活需求。

主題購(gòu)物廣場(chǎng)國(guó)際品牌超市風(fēng)情步行街135第七篇：：營(yíng)銷戰(zhàn)戰(zhàn)略篇136一、企業(yè)業(yè)品牌戰(zhàn)戰(zhàn)略塑造品牌牌內(nèi)涵品牌整合合包裝品牌整合合推廣品牌維護(hù)護(hù)管理建立品牌牌核心價(jià)價(jià)值建立品牌牌形象品牌形象象系統(tǒng)統(tǒng)一品牌牌形象展展示企業(yè)內(nèi)的的溝通整整合與消費(fèi)者者的溝通通資產(chǎn)價(jià)值值的保障障與提升升解決品牌牌價(jià)值觀觀品牌的外外在表現(xiàn)現(xiàn)品牌的傳傳播溝通通品牌的管管理機(jī)制制1、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)品牌理理解●品牌建設(shè)設(shè)路徑認(rèn)認(rèn)知137一、企業(yè)業(yè)品牌戰(zhàn)戰(zhàn)略1、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)品牌理理解●品牌建設(shè)設(shè)路徑認(rèn)認(rèn)知企業(yè)品品牌建建設(shè)首首要解解決的的問(wèn)題題就是是“品品牌價(jià)價(jià)值觀”，，品牌牌價(jià)值值決定定了企企業(yè)及及企業(yè)業(yè)人的的行為為準(zhǔn)則則和行為表表現(xiàn)，，也是是企業(yè)業(yè)在市市場(chǎng)上上的核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)表表現(xiàn)。。138●品牌牌觀定定位品牌價(jià)價(jià)值觀觀定位位邏輯輯圖分析審視企企業(yè)項(xiàng)目發(fā)發(fā)展價(jià)值觀觀基礎(chǔ)礎(chǔ)和發(fā)發(fā)展方方向品牌價(jià)價(jià)值觀觀品牌承承諾兌現(xiàn)消消費(fèi)者者1392、國(guó)國(guó)地企企業(yè)品品牌觀觀●品牌現(xiàn)現(xiàn)狀人力構(gòu)構(gòu)成人才行行為產(chǎn)生什什么樣樣的企企業(yè)追追求？？團(tuán)隊(duì)新新組合合企業(yè)機(jī)機(jī)制企業(yè)背背景企業(yè)歷歷史………一個(gè)什什么樣樣的企企業(yè)？？房地產(chǎn)產(chǎn)新企企企業(yè)企業(yè)項(xiàng)目品牌現(xiàn)狀企業(yè)人開發(fā)理理念產(chǎn)品品品質(zhì)生活個(gè)個(gè)性………創(chuàng)造什什么樣樣價(jià)值值？新觀念念、新新人居居1402、國(guó)國(guó)地企企業(yè)品品牌觀觀●品牌現(xiàn)現(xiàn)狀國(guó)地企企業(yè)從從土地地市場(chǎng)場(chǎng)開發(fā)發(fā)到商商品房房市場(chǎng)場(chǎng)的開開發(fā)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，，表面面上具具有一一定的的產(chǎn)業(yè)業(yè)順承承性，，而本本質(zhì)上上則是是“從從零開開始””的全全新蛻蛻變。。對(duì)于市市場(chǎng)的的品牌牌承諾諾，國(guó)國(guó)地在在房地地產(chǎn)開開發(fā)行行業(yè)的的承諾諾是““0””！對(duì)于消消費(fèi)者者的價(jià)價(jià)值兌兌現(xiàn)，，國(guó)地地提供供給消消費(fèi)的的體驗(yàn)驗(yàn)是““0””！新企業(yè)業(yè)新團(tuán)隊(duì)隊(duì)新項(xiàng)目目從房地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展實(shí)實(shí)質(zhì)出出發(fā)跨越一一級(jí)土土地開開發(fā)思思維從新項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)發(fā)展的的立意意出發(fā)發(fā)“0””基點(diǎn)新品牌牌觀141●品牌牌價(jià)值值觀國(guó)地置置業(yè)品品牌核核心價(jià)價(jià)值提提煉尊重地地域文文明，，建筑筑國(guó)際際生活活！房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)實(shí)質(zhì)質(zhì)企業(yè)思思維跳跳躍項(xiàng)目發(fā)發(fā)展立立意深入突破關(guān)注土土地增增值關(guān)注居居住價(jià)價(jià)值世界的的中國(guó)樣樣板基點(diǎn)思思考本土文文化挖挖掘引入先先進(jìn)理理念核心點(diǎn)點(diǎn)植根當(dāng)當(dāng)?shù)?，，放眼眼?guó)際際創(chuàng)現(xiàn)代代人居居生活價(jià)價(jià)值本土立立意世界視視野品牌價(jià)價(jià)值觀觀——塑塑造國(guó)國(guó)地品品牌鮮鮮明的的現(xiàn)代代人居居價(jià)值值主張張142●品牌牌價(jià)值值觀內(nèi)內(nèi)涵闡闡述尊重地地域文文明，，建筑筑國(guó)際際生活活！“國(guó)”代表了了“國(guó)際觀””，是一種具具有時(shí)代性的的價(jià)值主張。?！暗亍贝肀砹恕暗赜蛴^觀”，是房房地產(chǎn)區(qū)域性性本質(zhì)特征所所必然的價(jià)值值導(dǎo)向。因此此，“尊重地地域文明，建建筑國(guó)際生活活”的品牌價(jià)價(jià)值觀與“國(guó)國(guó)地”企業(yè)的的內(nèi)在氣質(zhì)渾渾然天成。143●品牌價(jià)值觀觀演繹企業(yè)企業(yè)人企業(yè)行為對(duì)社會(huì)觀念：：為城市創(chuàng)造更更好的居住環(huán)環(huán)境，提升城城市生活水平平。對(duì)企業(yè)觀念：：誠(chéng)信、陽(yáng)光、、創(chuàng)新機(jī)制，，推動(dòng)企業(yè)持持續(xù)成長(zhǎng)。內(nèi)核：堅(jiān)持開開放、透明的的觀念工作觀念：融入企業(yè)、實(shí)實(shí)現(xiàn)自我，成成為價(jià)值創(chuàng)造造者和賦予者者。生活觀念：給員工創(chuàng)造積積極、健康的的高尚生活氛氛圍和生活內(nèi)內(nèi)容。內(nèi)核：堅(jiān)持自自己、開放學(xué)學(xué)習(xí)的觀念對(duì)造房觀念：：尊重習(xí)性、創(chuàng)創(chuàng)新現(xiàn)代生活活，創(chuàng)最優(yōu)人人居的生活典典范。對(duì)客戶觀念：：客戶是朋友，，是企業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)居住理想的的實(shí)踐同盟。。內(nèi)核：為消費(fèi)費(fèi)者創(chuàng)造理想想人居環(huán)境國(guó)地置業(yè)——尊重地域文明明，建筑國(guó)際際生活地域觀·國(guó)際際觀1443、國(guó)地品牌牌推廣策略●品牌發(fā)展規(guī)劃劃1）一年一個(gè)個(gè)榮譽(yù)（獎(jiǎng)項(xiàng)項(xiàng)）每年至少獲得得一個(gè)全國(guó)的的重量級(jí)榮譽(yù)譽(yù)獎(jiǎng)項(xiàng)。2）一年一個(gè)個(gè)臺(tái)階（發(fā)展展）每年都能夠在在社區(qū)建設(shè)及及產(chǎn)品創(chuàng)新上上更進(jìn)一步。。3）一年一個(gè)個(gè)主題（推廣廣）時(shí)間

年度主題

2008年國(guó)地社區(qū)啟動(dòng)年2009年國(guó)地人居品質(zhì)年2010年國(guó)地人文超越年2011年國(guó)地人文服務(wù)年145●2008品品牌啟動(dòng)推廣廣國(guó)地社區(qū)啟動(dòng)動(dòng)年八件大事事第一件：系統(tǒng)統(tǒng)導(dǎo)入——標(biāo)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、核核心價(jià)值觀和和口號(hào)等品牌牌系統(tǒng)第二件：品牌牌亮相——社社區(qū)啟動(dòng)主題題年及社區(qū)誠(chéng)誠(chéng)信宣言發(fā)布布。第三件：社區(qū)區(qū)公約——高高調(diào)宣布“買買房必須先簽簽定社區(qū)公約約”。第四件：社區(qū)區(qū)文化——啟啟動(dòng)“國(guó)地名名家大講堂””系列活動(dòng)。。第五件：“國(guó)國(guó)地會(huì)”———成都國(guó)地會(huì)會(huì)成立，并發(fā)發(fā)行會(huì)刊。第六件：休閑閑文明使者———聘請(qǐng)社區(qū)區(qū)形象使者———項(xiàng)目代言言人第七件：網(wǎng)上上社區(qū)——開開通社區(qū)網(wǎng)站站，發(fā)動(dòng)公眾眾參與。第八件件：系系列活活動(dòng)———睦睦鄰友友好文文化節(jié)節(jié)、新新年交交響音音樂(lè)會(huì)會(huì)等。。146二、項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷戰(zhàn)戰(zhàn)略1、營(yíng)營(yíng)銷總總體策策略以品牌牌為綱綱——大盤品品牌營(yíng)營(yíng)銷戰(zhàn)戰(zhàn)略———大盤靠靠的是是品牌牌，唯唯有品品牌才才能建建立持持久的的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。。147●品牌牌創(chuàng)建建五大大戰(zhàn)略略一期推推廣以以整體體形象象為主主，產(chǎn)產(chǎn)品為為輔世界休休閑文文明的的中國(guó)國(guó)樣板板配套戰(zhàn)服務(wù)戰(zhàn)品質(zhì)戰(zhàn)產(chǎn)品戰(zhàn)形象戰(zhàn)打造休休閑學(xué)學(xué)院與與高爾爾夫，，做足足休閑閑文明明建立完完善的的“國(guó)國(guó)地會(huì)會(huì)”組組織并并組織織活動(dòng)動(dòng)發(fā)布建建筑品品質(zhì)宣宣言，，生活活品質(zhì)質(zhì)白皮皮書豐富產(chǎn)產(chǎn)品線線，同同時(shí)滿滿足高高端人人群不不同需需求148●品牌牌推廣廣五大大戰(zhàn)略略搶占市市場(chǎng)、、媒體體、社社會(huì)及及同行行的價(jià)價(jià)值認(rèn)認(rèn)同理念導(dǎo)導(dǎo)入，，震撼撼市場(chǎng)場(chǎng)通過(guò)客客戶接接觸，，提升升對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的的價(jià)值值認(rèn)同同.以完善善的客客戶系系統(tǒng)管管理，，建立立對(duì)每每一位位顧客客的了了解和和關(guān)注注。通過(guò)高高端媒媒體活活動(dòng)及及專家家體驗(yàn)驗(yàn)，為為項(xiàng)目目在市市場(chǎng)上上建立立強(qiáng)有有效的的專業(yè)業(yè)口碑碑，形形成社社會(huì)廣廣泛認(rèn)認(rèn)同.在具有有權(quán)威威的國(guó)國(guó)際住住宅發(fā)發(fā)展研研究機(jī)機(jī)構(gòu)獲獲獎(jiǎng)，，將是是將項(xiàng)項(xiàng)目品品牌形形象及及價(jià)值值推向向更國(guó)國(guó)際高高度的的重要要手段段，如如：聯(lián)聯(lián)合國(guó)國(guó)人居居大獎(jiǎng)獎(jiǎng)等發(fā)動(dòng)戰(zhàn)戰(zhàn)攻堅(jiān)戰(zhàn)戰(zhàn)攻心戰(zhàn)戰(zhàn)口碑戰(zhàn)戰(zhàn)高度戰(zhàn)戰(zhàn)1492、營(yíng)銷分分期策略年銷售30——35萬(wàn)㎡，扣扣除配套及及不可銷售售部分建筑筑面積，約約可銷售總總面積為300萬(wàn)㎡㎡，銷售周周期為9年年左右。銷售時(shí)間銷售量2008年10月開盤——12月底15萬(wàn)2009年≈27萬(wàn)2010年≈35萬(wàn)（項(xiàng)目、區(qū)域成熟后更高）……2016年≈35萬(wàn)（按均衡靜態(tài)發(fā)展計(jì)算）總銷售周期9年左右約300萬(wàn)（不含不可銷售部分）150三、價(jià)格策策略●關(guān)于價(jià)格預(yù)預(yù)測(cè)的說(shuō)明明：由于目前項(xiàng)項(xiàng)目距離開開盤銷售時(shí)時(shí)間較長(zhǎng)，，且產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)未未定型，因因此未來(lái)在在項(xiàng)目銷售售價(jià)格上將將具有較大大的不確定定性和不可可預(yù)知因素素。鑒于此此，為保持持負(fù)責(zé)的態(tài)態(tài)度，在此此本報(bào)告并并未按照常常規(guī)的價(jià)格格測(cè)算方法法進(jìn)行機(jī)械械的計(jì)算和和預(yù)測(cè)，而而是采用參參照和估算算法進(jìn)行初初步預(yù)測(cè)?！?008年年項(xiàng)目平均均銷售價(jià)格格初步預(yù)估估：項(xiàng)目一期整整體均價(jià)：：約7000元/㎡㎡小高層：約約5000——5500元/㎡高層：約5500———6000元/㎡㎡情景洋房：：約7000——7500元元/㎡類別墅：約約8000元/㎡獨(dú)立別墅：：約11000———12000元/㎡㎡151四、營(yíng)銷推推廣策略1、營(yíng)銷費(fèi)費(fèi)用分配策策略●總體營(yíng)銷費(fèi)費(fèi)用分配策策略成都房地產(chǎn)產(chǎn)的市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷水平已已接近國(guó)內(nèi)內(nèi)一線城市市的水平，，營(yíng)銷處于于高水平的的激烈市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況況。無(wú)論是是廣告創(chuàng)作作、廣告制制作、媒體體選擇等，，都不惜重重金以達(dá)到到最好的宣宣傳效果。。鑒于本項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模大大、品牌影影響力強(qiáng)，，在項(xiàng)目中中后期推廣廣上費(fèi)用花花費(fèi)將有所所減少。因此，本本項(xiàng)目總總體營(yíng)銷銷費(fèi)用建建議為項(xiàng)項(xiàng)目總銷銷售額的的1.2-1.5%。。152●各期營(yíng)營(yíng)銷費(fèi)用用分配策策略○階段媒體體費(fèi)用策策略本項(xiàng)目總總銷售周周期長(zhǎng)達(dá)達(dá)9年，，在營(yíng)銷銷上費(fèi)用用的控制制上，要要有一個(gè)個(gè)相對(duì)長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的大大策略方方向。因因此，根根據(jù)營(yíng)銷銷推廣的的強(qiáng)度將將整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷銷過(guò)程分分為三個(gè)個(gè)階段，，品牌建立立階段、、品牌穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展展階段和和品牌持持續(xù)維護(hù)護(hù)階段。。品牌建立階段品牌穩(wěn)定發(fā)展階段品牌持續(xù)維護(hù)階段營(yíng)銷費(fèi)用比例占總銷售額的2%占總銷售額的1.2%占總銷售額的1%年份2008200920102011201220132014201520162017各營(yíng)銷階階段的營(yíng)營(yíng)銷費(fèi)用用分配比比例153○階段媒體體費(fèi)用分分配品牌推廣內(nèi)容品牌建立階段品牌穩(wěn)定發(fā)展階段品牌持續(xù)維護(hù)階段形象廣告30%25%15%項(xiàng)目廣告25%35%40%包裝費(fèi)用20%5%5%品牌活動(dòng)20%25%15%社區(qū)活動(dòng)5%10%25%形象廣告告項(xiàng)目廣告告包裝費(fèi)用用品牌活動(dòng)動(dòng)社區(qū)活動(dòng)動(dòng)品牌建立立階段品牌穩(wěn)定定發(fā)展階階段品牌持續(xù)續(xù)維護(hù)階階段各階段品品牌推廣廣側(cè)重變變化1542、媒介介運(yùn)用策策略高端媒介介戰(zhàn)略合合作計(jì)劃劃策略一：：取勢(shì)全全國(guó)———“具有有全國(guó)影影響力的的高端媒媒介”策略二：：定勢(shì)成成都———“大眾眾媒介+小眾媒媒介+專專業(yè)媒介介”全國(guó)高端端媒介：：鳳凰衛(wèi)視視+時(shí)尚尚芭莎+南方都都市報(bào)+深圳搜搜房網(wǎng)戰(zhàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟盟本土強(qiáng)勢(shì)勢(shì)媒介：：成都商報(bào)報(bào)/華西西都市報(bào)報(bào)深度聯(lián)聯(lián)盟1552、活動(dòng)動(dòng)推廣策策略文化藝術(shù)術(shù)主線關(guān)鍵詞：：高尚、、高雅、、藝術(shù)、、休閑、、人文1562、活動(dòng)動(dòng)推廣策策略活動(dòng)類別活動(dòng)主題備注高端活動(dòng)納川休閑大使張朝陽(yáng)與楊瀾聯(lián)袂出任，并擔(dān)任休閑學(xué)院顧問(wèn)“TOP10休閑人物”評(píng)選與鳳凰衛(wèi)視聯(lián)辦世界頂級(jí)音樂(lè)會(huì)朗朗鋼琴之夜中國(guó)當(dāng)代藝術(shù)大典與鳳凰衛(wèi)視合辦企業(yè)家高爾夫比賽中央電視臺(tái)聯(lián)辦銷售活動(dòng)高爾夫酒店會(huì)所開放售樓部開放休閑學(xué)院開學(xué)開盤當(dāng)天社區(qū)活動(dòng)社區(qū)主題片與主題曲著名張藝謀拍攝《納川印象》，發(fā)行VCD；邀請(qǐng)著名詞曲人創(chuàng)作社區(qū)主題曲，并邀請(qǐng)歌手演唱社區(qū)組織成立書法、詩(shī)歌、繪畫、音樂(lè)等休閑生活組織……1572、活動(dòng)動(dòng)推廣策策略渠道整合合策略●企業(yè)家協(xié)協(xié)會(huì)●文化藝術(shù)術(shù)協(xié)會(huì)●各類行業(yè)業(yè)協(xié)會(huì)2)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝策策略●包裝策略略：體驗(yàn)感+休閑感感+文化化感●包裝主題題：“高尚休休閑文明明體驗(yàn)之之旅”休閑文化化體驗(yàn)館館+休閑閑生活大大使158●休閑文文化體驗(yàn)驗(yàn)館:四四大功能能國(guó)際風(fēng)尚尚體驗(yàn)功功能地域文化化體驗(yàn)功功能休閑生活活體驗(yàn)功功能項(xiàng)目形象象展示功功能159●休閑生生活大使使休閑生活活大使的的三大功功能：形形象展示示+銷售售接待+休閑顧顧問(wèn)招聘對(duì)象象：銷售售人員以以模特、、藝術(shù)學(xué)學(xué)校學(xué)生生等為招招聘對(duì)象象培訓(xùn)內(nèi)容容：培訓(xùn)訓(xùn)內(nèi)容除除常規(guī)的的銷售技技巧、專專業(yè)知識(shí)識(shí)培訓(xùn)外外，還包包括書畫畫、音樂(lè)樂(lè)、戲劇劇賞析和和女性公公關(guān)禮儀儀、女性性自我認(rèn)認(rèn)知、化化妝藝術(shù)術(shù)、形體體與舞蹈蹈訓(xùn)練等等。160五、項(xiàng)目目銷售策策略會(huì)員制銷銷售（先先入會(huì)，，再購(gòu)房房）：國(guó)國(guó)地會(huì)國(guó)地會(huì)功功能：四四大功能能置業(yè)優(yōu)惠平臺(tái)凡會(huì)員購(gòu)買或推薦客戶購(gòu)買國(guó)地置業(yè)所開發(fā)物業(yè)均可獲得優(yōu)惠。業(yè)主交流