某地產(chǎn)公司住宅項目營銷策劃建議

2011年鹽城市金輝城營銷策劃建議南京中原地產(chǎn)2011年5月新政走勢分析及預判房地產(chǎn)新政走勢分析新國八條政策解析未來走勢預測本部分數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù)房地產(chǎn)新政走勢解析2010年是中國樓市的調控年，抑制性的政策頻繁出臺。但市場并沒有出現(xiàn)政府預料中的走勢。2010年全國主要大中城市新房成交量多數(shù)呈現(xiàn)萎縮，但多數(shù)城市房價仍在快速上漲中。新政的壓力之下，各大中城市的成交量出現(xiàn)了明顯的萎縮，但價格依然堅挺保持快速上漲。房地產(chǎn)新政走勢解析各個大中城市的房價并沒有出現(xiàn)預料之中的下跌，甚至在下半年個別城市還出現(xiàn)上漲的態(tài)勢。這使得政府近一年的樓市調控陷入僵局，因此政府在2011年初出臺更加嚴厲的第三輪調控以抑制房價上漲。各個城市房價的快速上漲使得前兩輪調控徹底落空，因此在2011年伊始政府出臺更加嚴厲的“新國八條”“新國八條”政策解讀第三輪調控明顯是前兩次調控的升級版，不但在金融領域出臺“限貸”、收緊銀根、加息等手段調控樓市，而且還通過行政手段限制購房者購房，樓市調控前所未有的嚴厲。南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司

2011年1月26日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作。會議確定了8項調控措施(簡稱“國八條”)。此次推出的“國八條”，可視為2010年兩次調控政策的延續(xù)，各界猜測已久的“第三輪調控”終于來臨。而涉及范圍更廣、程度更為嚴格的全國版限購令標準的頒布將使成交短期內再陷低迷?！靶聡藯l”政策解讀南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司【中原觀點一】2011年政策出臺時點提前

通過對比分析歷年房地產(chǎn)調控政策可以看出，房地產(chǎn)政策一般在春節(jié)后的兩會前后出臺，但本輪調控是在前兩輪嚴政的前提下，于春節(jié)前一周出臺，實屬少見。究其原因，第三輪調控的啟動時點和近期房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)有直接的關聯(lián)。新政的提前出臺，對各界期望較大的年后小陽春將造成不小的打擊。需求加速釋放年末樓市強勁反彈—中原地產(chǎn)-二手住宅市場月報【2010年12月】市場熱度不減調控將成常態(tài)-中原地產(chǎn)-新建住宅市場月報【2010年12月】

從去年以來的調控歷程來看，調控時間間隔與政策影響持續(xù)時間均越來越短，“二次調控”距“第一次調控”5個月時間，而本輪調控距離上次調控出臺僅4個月時間，時間間距更短。

但本輪調控政策內容和前兩次相比，政策嚴厲程度更大、涉及范圍更廣，預計對市場影響持續(xù)時間將更長?！靶聡藯l”政策解讀南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司【中原觀點二】新招疊出舊式再度升級本輪調控政策和前兩輪相比，在各項政策升級加強的情況下，政策新招亦不斷推出。本輪調控政策有以下三方面為首次提出：（1）首次要求地方政府公布調控目標，提出2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標,并于一季度向社會公布。中央政府把調控的目標再次踢給了地方政府，各地根據(jù)各自情況制定目標，并制定后續(xù)的各項細則。（2）首次規(guī)定須說明拍地資金來源，加強對企業(yè)土地市場準入資格和資金來源的審查,參加土地競買的單位或個人,必須說明資金來源并提供相應證明。對企業(yè)的資金要求大大提高。（3）保障房覆蓋范圍首次擴大到“建制鎮(zhèn)”。然而，在保障房供應總量沒有增加的情況下，保障房覆蓋范圍的擴大，那么原來城市的保障房建設將存在被壓縮的可能性。后期，保障房供應總量是否會在1000萬套的基礎上增加，仍有待觀察。“新國八條”政策解讀南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司【中原觀點二】新招疊出舊式再度升級同時，為抑制需求、打擊投機，針對消費者購買行為的政策大大加強。如（1）二套房首付比例提至6成；

（2）購買不足5年住房轉手全額征稅；

（3）“限購令”推向全國，居民將不得購買第三套房。“新國八條”政策解讀南京中原房地地產(chǎn)營銷顧問問有限公司【中原觀點三】限購升級成成交或陷低新政提出全國國范圍內統(tǒng)一一的限購令標標準，使限購購令在范圍上上更廣，在程程度上更為嚴嚴格。（1）限購令擴展展至全國范圍圍自去年由北京京最早實行的的“限購”政策已經(jīng)在全全國20多個城市實施施。本次從“房價上漲過快快的城市”擴展到“各直轄市、計計劃單列市、、省會城市和和房價過高、、上漲過快的的城市”。目前來看這這些城市中很很大部分已實實行限購，預預計后市仍將將有較多的城城市加入限購購行列。但是是限購政策的的繼續(xù)收緊可可能使得市場場成交量出現(xiàn)現(xiàn)明顯的下調調。（2）限購令擴展展至存量房，，停購第三套套住房目前已出臺限限購令的城市市，限購細則則大多為不考考慮存量的基基礎上可再新新購一套住房房。而此次限限購令考慮了了存量房，規(guī)規(guī)定當?shù)貞艏用裢Ｙ彽诘谌鬃》浚?，可提供納稅稅證明的非當當?shù)貞艏用衩裢Ｙ彽诙滋鬃》浚豢煽商峁┘{稅證證明的非當?shù)氐貞艏用癫徊豢少徸》?。。即“原則上對已有有1套住房的當?shù)氐貞艏用窦壹彝?、能夠提提供當?shù)匾欢ǘ晗藜{稅證證明或社會保保險繳納證明明的非當?shù)貞魬艏用窦彝ネ?，限?套住房；對已已擁有2套及以上住房房的當?shù)貞艏用窦彝ァ?、擁?套及以上住房房的非當?shù)貞魬艏用窦彝ネァo法提供供一定年限當當?shù)丶{稅證明明或社會保險險繳納證明的的非當?shù)貞艏用窦彝?，，暫停在本行行政區(qū)域內向向其售房。”“新新國國八八條條””政政策策解解讀讀南京京中中原原房房地地產(chǎn)產(chǎn)營營銷銷顧顧問問有有限限公公司司【中原原觀觀點點三三】限購購升升級級成成交交或或陷陷低低此舉舉使使限限購購更更為為徹徹底底，，限限購購力力度度比比去去年年9月出出臺臺的的“限購購令令”更為為嚴嚴厲厲，，表表現(xiàn)現(xiàn)在在涵涵蓋蓋“存量量”以及及嚴嚴格格區(qū)區(qū)分分“戶籍籍”。預預計計對對市市場場的的成成交交將將造造成成直直接接的的影影響響，，預預計計后后期期成成交交量量將將急急速速回回落落。。本本輪輪全全國國統(tǒng)統(tǒng)一一標標準準的的限限購購令令將將對對市市場場需需求求產(chǎn)產(chǎn)生生較較為為直直接接的的影影響響，，對對市市場場的的影影響響程程度度將將遠遠超超前前兩兩輪輪。。原原本本傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的春春節(jié)節(jié)銷銷售售淡淡季季加加上上第第三三輪輪新新政政，，2011年春節(jié)后成交或將成成為歷史新新低?！靶聡藯l條”政策解解讀南京中原房房地產(chǎn)營銷銷顧問有限限公司南京中原房房地產(chǎn)營銷銷顧問有限限公司這一次國八八條限購令令的強制措措施，與以以往有本質質區(qū)別。這這中一刀切切的做法，，直接將一一部分人劃劃出了房地地產(chǎn)市場。。而恰好正正是這一群群人，也是是購房群體體的主力軍軍。這就就等于直接接減少了市市場需求方方的人群規(guī)規(guī)模，這勢勢必將對房房地產(chǎn)市場場產(chǎn)生重大大影響。本次調控，，對于剛性性需求的影影響并會很很大。無論論是限購、、還是二套套房的首付付增加利率率升高，對對于剛性需需求群體而而言，都是是非影響群群體。但在在有關外地地戶籍購房房的限制上上，仍不可可避免的對對市場產(chǎn)生生一定影響響。營業(yè)稅的全全額增收，，以及在貸貸款方面的的限制等方方面因素，，對二手市市場的影響響深遠。同同時由于政政策調控頻頻繁而嚴厲厲，樓市觀觀望情緒再再次蔓延。。二手房掛掛牌價過高高則無人問問津，過低低則賣主寧寧可轉而出出租。在這這種局面下下，二手市市場將可能能在后期進進入一個相相對低迷的的階段。對于價格的的嚴格控制制，是近期期中央調控控的主要目目的之一。。而南京細細則中更是是涉及了與與之相關的的硬性措施施。另一方方面，2010年房地產(chǎn)市市場總體較較好，開發(fā)發(fā)商大多有有著充足的的資金儲備備，至少在在短時間內內，尚不會會出現(xiàn)普遍遍的價格調調整促進銷銷售的局面面。未來走勢預預測南京中原房房地產(chǎn)營銷銷顧問有限限公司南京中原房房地產(chǎn)營銷銷顧問有限限公司【中原觀點】基于上述分分析，中原原初步判斷斷：短期——政策顯威，，樓市低調調。價格滯滯漲，但相相對平穩(wěn)。。一方面，購購房群體主主要構成之之一受政策策影響一刀刀被切，一一方面樓市市觀望必定定再度蔓延延，由此市市場供銷兩兩方面預計計都將在較較低位面運運行。但價價格不太可可能出現(xiàn)明明顯動蕩，，仍以平穩(wěn)穩(wěn)為主。中期——市場博弈開開始，政策策仍舊把持持主要方向向。在達到有效效的目標之之前，政策策不太可能能有放松空空間。這種種情況下，，主力購買買群仍被隔隔離在樓市市之外，剛剛性需求雖雖然旺盛，，但對于高高價樓盤沒沒有意義。。成交量可可能將保持持在某一中中間水平，，可以肯定定的是不會會有爆發(fā)空空間。而隨隨著時間推推移，資金金壓力將可可能引起部部分樓盤開開始有所動動作，逐步步帶動市場場價格回歸歸。長期——價格變化將將直接影響響市場走向向。1.價格依舊堅堅挺。開發(fā)發(fā)商利用2009-2010連續(xù)兩年較較好的市場場積累足夠夠資金，面面對嚴厲的的政策控制制與平淡的的市場成交交仍固守堅堅持，少量量無力為繼繼開發(fā)商將將小范圍調調整價格以以刺激市場場。2.價格出現(xiàn)松松動。由于于長時間的的政策嚴控控，將強購購買力人群群隔離，導導致市場去去化長期處處于低位。。開發(fā)商受受迫于市場場和資金等等方面多重重壓力，下下調價格以以促進市場場平穩(wěn)運行行。在價格格的作用下下，成交量量將有一定定回升。未來走勢預預測鹽城房地產(chǎn)產(chǎn)地方性政政策本部分數(shù)據(jù)據(jù)來源：南南京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù)新政對鹽城城樓市的影影響鹽城的價格格控制政策策解讀宏觀調控不同城市的市場走勢一類城市二類城市三類城市市場受新政影響較大，步入樓市的盤整期市場受到新政影響，市場進入博弈期市場受到一定程度影響，但基本保持平穩(wěn)走勢本項目新政對鹽城城樓市的影影響雖然本輪輪樓市調調控異常常嚴厲，，但本項項目位于于三線城城市，可可以說政政策的風風險降至至最低。。雖然目前前中國樓樓市進入入了深度度調整期期，但由由于鹽城城屬于三三線城市市。不在在“新國國八條””要求重重點調控控城市的的范圍之之內，因因此至今今鹽城沒沒有出臺臺地方性性的新政政細則。。再加上上近幾年年鹽城樓樓市發(fā)展展較為健健康，價價格受到到政府控控制，因因此新政政對樓市市的影響響十分有有限。2010年4月鹽城市物物價部門門出臺新新規(guī)，鹽鹽城市區(qū)區(qū)商品房房將實行行價格備備案制度度，以抑抑制房價價過快上上漲。根據(jù)新規(guī)規(guī)定，房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)應以成成本核算算為基礎礎，結合合市場狀狀況，在在市物價價部門采采樣、測測試的商商品住房房現(xiàn)行銷銷售價格格水平范范圍內，，合理確確定平均均銷售價價格。鹽鹽城市物物價局副副局長肖肖正海表表示，商商品房實實行價格格備案制制度以后后，房地地產(chǎn)商推推出的新新樓盤價價格不得得突破現(xiàn)現(xiàn)有樓盤盤價格，，這將有有效抑制制鹽城房房價過快快上漲。。2011年3月鹽城市市市區(qū)2011年度新建建住房價價格控制制目標確確定為:新建住房房價格漲漲幅控制制在當年年度城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民家家庭人均均可支配配收入增增長幅度度之內。。（注：2009年城鎮(zhèn)居居民家庭庭人均可可支配增增長12.8%；2010年城鎮(zhèn)居居民家庭庭人均可可支配增增長13.7%）鹽城的價價格控制制政策解解讀鹽城政府對房房地產(chǎn)市場房房價進行嚴厲厲的控制政策策，迫使各家家開發(fā)商的價價格一直保持持穩(wěn)定的增長長鹽城的價格控控制政策解讀讀鹽城價格控制制政策捂盤惜售，等等待“限價令令”過期實行車庫捆綁綁銷售，間接接漲價打造精裝修房房，提升產(chǎn)品品價格鹽城嚴厲的價價格控制政策策，使得當?shù)氐胤慨a(chǎn)商自由由漲價的行為為無法實行。。但由于樓市市旺盛的需求求，使得各家家開發(fā)商通過過各種手段來來規(guī)避政策限限制。有的樓樓盤一再捂盤盤，以期待政政策變化，有有的樓盤則通通過增加產(chǎn)品品的附加值，，繞過“限價價令”，間接接漲價。鹽城房地產(chǎn)市市場分析鹽城房地產(chǎn)市市場概述鹽城房地產(chǎn)格格局分析鹽城房地產(chǎn)運運行分析小結本部分數(shù)據(jù)來來源：南京中中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù)鹽城房地產(chǎn)市市場概述鹽城房地產(chǎn)市市場起步于2000年，前期房地地產(chǎn)市場受制制與城市發(fā)展展水平限制，，發(fā)展速度較較為緩慢。但但隨著近幾年年城市經(jīng)濟的的快速發(fā)展以以及城南新區(qū)區(qū)的崛起，房房地產(chǎn)市場進進入快速發(fā)展展期。發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段外部環(huán)境福利分房階段，政府為整個產(chǎn)業(yè)的主要投資者；區(qū)域平行發(fā)展。消費者收入水平提高；區(qū)域市場發(fā)展出現(xiàn)不平衡，地段價值開始顯現(xiàn)；市場存在不規(guī)范操作，政策因素影響大。土地市場、商品房市場規(guī)范操作；政府對房地產(chǎn)業(yè)的調控主要通過城市規(guī)劃及土地供應等宏觀調控手段間接進行；政府的住房福利少量存在。房地產(chǎn)市場以二級市場交易為主、市場為大地產(chǎn)商所主導；土地市場與商品房市場完全規(guī)范；但政府的住房福利依舊少量存在。競爭條件有實力競爭者較少；需求簡單、市場結構單一。大量新競爭者介入，開發(fā)投資量猛增；需求復雜、市場細分顯現(xiàn)；競爭以市場份額的競爭為主。競爭者數(shù)量減少；市場細分充分，占有新的細分市場較難；開發(fā)商注重效益/低成本。競爭者數(shù)量進一步減少，消費者需求減少。需求特征滿足基本生活需求，客戶結構簡單。生存、改善需求兼有；需求急劇增加；客戶層面擴大需求增長趨于平穩(wěn)；改善需求為主；客戶結構復雜多樣。改善需求為主，需求趨于多樣化。供應特征單純數(shù)量型，產(chǎn)品形式單一，基本無附加值。產(chǎn)品大量出現(xiàn)，形式逐漸多樣化，價格迅速提高，數(shù)量與質量并重；產(chǎn)品附加值出現(xiàn)并提高。產(chǎn)品注重質量，價值構成廣泛，產(chǎn)品附加值很好體現(xiàn)。產(chǎn)品形式極為豐富，高質量。鹽城樓市處于于快速發(fā)展階段段鹽城房地產(chǎn)市市場概述鹽城房地產(chǎn)市市場格局房地產(chǎn)板塊格格局以建軍中路、、解放路、大大慶路、鹽馬馬路、開放大大道等主干道道為界線，將將全市劃分為為城北板塊、、城中板塊、、城南板塊、、西南板塊、、城東板塊。。板塊市場特征描述優(yōu)勢劣勢規(guī)劃交通配套未來發(fā)展?jié)摿Τ悄消}城城市主要發(fā)展方向，品牌開發(fā)商紛紛進駐，開發(fā)檔次迅速提升。市政基礎設施到位、名校較多、后發(fā)優(yōu)勢明顯潛在供應量較大，市場供需矛盾明顯優(yōu)優(yōu)城北環(huán)境差，未來物流和工業(yè)基地，居住人口往城南、城東轉移。發(fā)展較早，距主城較近，配套較為成熟周邊環(huán)境較為嘈雜，區(qū)域認知度不高差差城中中心城區(qū)供應稀少，未來發(fā)展空間不大。市政配套成熟、生活便利、區(qū)域認可度強供應量低，價格偏高，消費者承受力受限優(yōu)一般城西南受市政府和鹽中等利好的輻射，地理位置、自然環(huán)境較好。價格相對合理，樓盤品質一般周邊生活配套欠缺．交通不便、區(qū)域接受度有限良良城東規(guī)劃優(yōu)勢明顯，道路交通逐步改善，當前房價低，發(fā)展?jié)摿薮?。價格不高，生活配套較為齊全，升值潛力大市政配套不成熟，交通相對不便，區(qū)域接受度有限良優(yōu)鹽城房地產(chǎn)市市場格局鹽城房地產(chǎn)市市場特征■市政建設拉動動型，地產(chǎn)項項目遍地開花花現(xiàn)階段的鹽城城房地產(chǎn)市場場發(fā)展速度較較快，各板塊塊都有較大的的開發(fā)量，所所以導致了房房地產(chǎn)項目遍遍地開花的局局面，現(xiàn)階段段的鹽城市場場屬典型的市市政建設投資資拉動型，雖雖然在短期內內確實能將城城市的整體面面貌提升，但但對后市的負負面影響也將將是巨大的。?！錾唐贩績r格呈呈中心強周邊邊弱的趨勢由于近年鹽城城城市規(guī)劃向向城市南面轉轉移，導致目目前房價以市市中心一帶為為高價集中區(qū)區(qū)，從整個城城市格局來看看，以市中心心一帶為價格格高地，向周周邊地區(qū)遞減減的價格分布布。整個鹽城城樓市自串場場河以南，聚聚集著鹽城總總量大約70%的產(chǎn)品供應，，且越往南，，體量越大。。激烈的競爭爭，同時也形形成鹽城的開開發(fā)商們的危危機意識，在在產(chǎn)品規(guī)劃、、立面、景觀觀、物業(yè)等方方面均推成出出新，有各自自的亮點。■小高層、、高層產(chǎn)品成成為市場主流流由于市政規(guī)劃劃對土地指標標的要求，小小高層和高層層產(chǎn)品成為市市場的主流，，市場上多層層物業(yè)較少。。居民住房消消費結構也在在發(fā)生積極變變化，在住宅宅的選擇過程程中，由于購購房者缺少產(chǎn)產(chǎn)品的選擇性性大都接受小小高層和高層層物業(yè)?！鲋行粜托统蔀槭袌鰺釤狳c隨著房地產(chǎn)市市場的變化，，購房者在選選擇產(chǎn)品時越越來越看重其其實用性，所所以中小戶型型越來越受青青睞。目前市市場上熱銷的的面積范圍為為70-90平米的兩房和和100-130平米的三房。。鹽城房地產(chǎn)產(chǎn)市場進入了了產(chǎn)品時代。。鹽城房地產(chǎn)市市場特征■外來人口量有有限，暫無法法形成消費拉拉動效應由于鹽城的整整體發(fā)展相對對較為落后，，相對于高素素質人才的引引進，具有一一定的劣勢，，從目前的房房地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀來看看，區(qū)隔性非非常強，外來來人口尚不成成為購房的主主力之一。盡盡管目前市區(qū)區(qū)有流動人口口約7萬人，但這部部分人群基本本不屬于高消消費、高預算算階層，消費費低于一般市市民，無法成成為房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的先頭軍軍。■租金價格格低導致投資資回報有限，，影響了投資資客的介入從投資的角度度來看，鹽城城的房地產(chǎn)投投資價值平均均低于合理回回報，當前住住宅置業(yè)投資資回報率普遍遍較低，大多多維持于4％以下下，投投資回回報普普遍不不高（（一般般公認認較為為合理理投資資回報報不低低于6％），，租賃賃人群群的低低接受受度、、低層層次在在很大大程度度上影影響了了投資資性客客源的的市場場介入入可能能?！鰟倓傂孕栊枨笤谠谝欢ǘǔ潭榷壬铣沙蔀闃菢鞘邪l(fā)發(fā)展助助力相對于于國內內其他他大型型城市市，鹽鹽城的的房地地產(chǎn)市市場起起步較較晚，，一些些剛性性需求求購房房仍是是現(xiàn)在在購房房群體體的主主力。。剛性性需求求主要要體現(xiàn)現(xiàn)在以以下幾幾個方方面：：舊城城改造造，拆拆遷戶戶安置置購房房，年年輕人人結婚婚購置置新房房，為為子女女選擇擇學區(qū)區(qū)而重重新購購房，，二次次置業(yè)業(yè)更換換環(huán)境境購房房等。。剛性性需求求為房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)提供供了一一個生生存發(fā)發(fā)展的的空間間。鹽城城房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場特特征征■居民民購購房房地地點點選選擇擇區(qū)區(qū)域域性性較較強強基于于當當?shù)氐鼐泳用衩竦牡纳罨盍暳晳T慣，，在在購購房房時時往往往往把把原原居居住住片片區(qū)區(qū)作作為為首首選選。。主主要要是是購購房房者者在在一一個個區(qū)區(qū)域域中中生生活活、、工工作作多多年年后后大大都都習習慣慣以以前前的的生生活活方方式式和和居居住住氛氛圍圍地地緣緣因因素素很很強強。。在在本本次次市市調調中中了了解解到到，，每每個個的的樓樓盤盤購購房房客客戶戶80%都集中中在樓樓盤所所在區(qū)區(qū)域的的3公里范范圍內內。■市市場逐逐漸成成熟，，購房房客群群更加加理性性鹽城整整體商商品房房銷售售均價價仍處處于小小幅上上升階階段，，但隨隨著價價格的的不斷斷上升升，投投資客客已在在逐步步減少少，購購房者者更加加理性性等方方面的的反應應已逐逐步顯顯現(xiàn)出出來。。城南南區(qū)域域的購購房群群體更更加復復雜化化，首首次置置業(yè)和和二次次置業(yè)業(yè)以及及因為為拆遷遷而購購房客客戶均均有。。另外外由于于城南南片區(qū)區(qū)學校校較多多，為為孩子子上學學選擇擇學區(qū)區(qū)房而而在城城南置置業(yè)的的客戶戶群也也日漸漸增多多?！霎a(chǎn)產(chǎn)品附附加值值得到到市場場的逐逐步認認同鹽城的的房地地產(chǎn)市市場目目前處處于市市場化化啟動動的早早期階階段，，即產(chǎn)產(chǎn)品品品質普普遍邁邁向了了改善善居住住的水水平，，開發(fā)發(fā)商已已普遍遍注意意到了了布局局、環(huán)環(huán)境、、立面面、房房型等等的重重要性性，但但在具具體的的貫徹徹實施施方面面，卻卻顯出出了較較為明明顯的的局限限性。。鹽城房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場特征征鹽城房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場運行行分析析2010年，鹽鹽城市市區(qū)商商品房房上市市287.98萬平方方米，，同比比增長長17.07%；商品品住房房上市市206.24萬平方米，，同比增長長14.82%。銷售商品品房247.57萬平方米，，同比下降降4.8%；銷售商品品住房197.55萬平方米，，同比下降降9.29%。2010年鹽城市區(qū)區(qū)商品房供供銷比為1.16：1，商品住房房供銷比為為1.04：1。從整體上上看，全年年商品住房房供銷比一一直都略顯顯緊張。前前10個月，商品品住房供銷銷比基本為為1：1，供求關系系一度出現(xiàn)現(xiàn)倒掛，從從11月份開始，，供應量出出現(xiàn)井噴，，才稍微緩緩解了一下下緊張的供供求關系。。2010年鹽城樓市市在新政的的打壓下，，成交量僅僅出現(xiàn)輕微微萎縮，同同比下降9.29%。與此同時時，市場卻卻呈現(xiàn)供略略大于求的的良好運行行態(tài)勢，供供銷比僅為為1.04,并且個別月月份的呈現(xiàn)現(xiàn)供小于求求的態(tài)勢。。鹽城房地產(chǎn)產(chǎn)市場運行行分析鹽城樓市房房價在2010年初出現(xiàn)飛飛速上揚，，后受到““限價令””影響，基基本保持一一個較為平平穩(wěn)的走勢勢2010年，鹽城市市區(qū)商品住住房成交均均價為4445元/平方米，同同比增長18.16%?？傮w看來來，“限價價令”下的的樓市房價價上漲，基基本屬于結結構性上調調。鹽城房地產(chǎn)產(chǎn)市場運行行分析城南板塊以以36.42%的成交占比比位列各版版塊第一位位，城中和和河東以微微弱差距排排在其后。。從板塊角度度來看，城城南、城中中和河東是是當前鹽城城樓市的主主要成交點點。其中城城南是鹽城城重點打造造的新城區(qū)區(qū)，城中則則具有配套套齊全、地地段優(yōu)越等等優(yōu)勢，而而河東板塊塊的價格優(yōu)優(yōu)勢十分明明顯。城南一直是是鹽城重點點打造的區(qū)區(qū)域，因此此是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的熱熱點區(qū)域，，成交量位位居各個區(qū)區(qū)域首位鹽城房地產(chǎn)產(chǎn)市場運行行分析城南憑借巨巨大的發(fā)展展?jié)摿εc配配套成熟的的城中位居居鹽城房地地產(chǎn)市場價價格的第一一階梯。而而城北由于于區(qū)域環(huán)境境較差，低低于這兩個個區(qū)域，河河東是目前前鹽城的價價格低谷。。鹽城房地產(chǎn)產(chǎn)市場受到到“限價令令”的影響響，各個區(qū)區(qū)域成交均均價呈現(xiàn)波波動走勢。。小結通過上面的的分析我們們可以知道道，雖然近近段時間內內樓市經(jīng)歷歷了前所未未有的政策策調控，但但鹽城房地地產(chǎn)市場整整體運行走走勢基本平平穩(wěn)，沒有有出現(xiàn)意料料之中的低低迷。無論論是成交量量還是成交交均價均保保持平穩(wěn)。。城南南房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場分分析析城南南房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場概概述述城南南房房地地產(chǎn)產(chǎn)板板塊塊特特征征城南南房房地地產(chǎn)產(chǎn)運運行行分分析析小結結本部部分分數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：南南京京中中原原DRC監(jiān)測測數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)城南南板板塊塊市市場場概概述述城南南板板塊塊劃劃分分區(qū)區(qū)域域主主要要為為大大慶慶路路以以南南、、世世紀紀大大道道沿沿線線、、開開放放大大道道以以西西地地帶帶。。城南南板板塊塊將將是是鹽鹽城城市市重重點點打打造造的的區(qū)區(qū)域域，，以以文文教教、、市市政政辦辦公公、、居居住住為為主主要要功功能能，，目目前前市市政政府府、、鹽鹽中中、、市市一一小小等等已已經(jīng)經(jīng)遷遷入入，，隨隨著著周周邊邊配配套套的的成成熟熟，，該該區(qū)區(qū)域域的的發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿αχ鹬鸩讲斤@顯現(xiàn)現(xiàn)。。■區(qū)域域升升級級規(guī)規(guī)劃劃帶帶動動地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展鹽城城市市政政府府的的南南移移，，給給鹽鹽城城這這個個并并不不很很大大的的商商圈圈來來了了一一個個震震動動。。隨隨著著城城南南區(qū)區(qū)建建設設工工作作的的深深入入、、配配套套完完善善、、居居住住價價值值高高的的區(qū)區(qū)域域優(yōu)優(yōu)勢勢越越來來越越明明顯顯，，城城南南區(qū)區(qū)是是整整個個鹽鹽城城樓樓市市的的熱熱點點。。由由于于城城南南區(qū)區(qū)板板塊塊樓樓市市供供應應量量、、需需求求量量均均為為鹽鹽城城市市區(qū)區(qū)各各板板塊塊之之首首，，所所以以成成為為鹽鹽城城房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場發(fā)發(fā)展展的的領領航航者者。?！銮捌谄谑袌龉┕看蟠?，后市市的開發(fā)發(fā)量持續(xù)續(xù)增加隨著城南南區(qū)域的的大力發(fā)發(fā)展，前前兩年城城南區(qū)域域的土地地供應量量較大，，開發(fā)商商前期拿拿的土地地都開始始動工并并銷售，，前期開開發(fā)的大大盤項目目進入大大消化階階段，市市場上還還同時存存在開發(fā)發(fā)商已經(jīng)經(jīng)拿下而而沒有動動工的土土地。隨隨著開發(fā)發(fā)量的持持續(xù)增加加，城南南市場存存在一定定的銷售售壓力。。■中高高端客群群的關注注，促進進了產(chǎn)品品品質的的提高鹽城住宅宅市場已已經(jīng)從賣賣方市場場進入買買方市場場，市場場供應壓壓力開始始顯現(xiàn)，，置業(yè)主主體和置置業(yè)目的的正在發(fā)發(fā)生顯著著的變化化，購房房者更加加關注項項目品牌牌和品質質的選擇擇，這些些將直接接推動市市場品質質的提高高。規(guī)劃劃理念先先進、配配套完善善、個性性鮮明、、綜合性性價比高高的產(chǎn)品品將在市市場競爭爭中擁有有更多的的主動權權。這一一點在城城南板塊塊的體現(xiàn)現(xiàn)尤為明明顯，產(chǎn)產(chǎn)品和品品質的競競爭成為為城南項項目的主主旋律。。城南板塊塊市場特特征項目總建面積（萬平米）容積率建筑類別推出時間鳳鳴緹香451.998小高層、高層2011年05月中南.世紀城2802.6小高層、高層2010年12月中庚.海德公園622.3高層2011年03月觀湖壹號302.7小高層、高層2011年下半年領秀嘉園201.8多層高層小高層2010年04月陽光御園121.8高層2010年09月鳳凰匯332.75高層2010年06月學林雅苑102.0高層2009年06月天瀾灣331.8高層2009年09月未來區(qū)域域市場供供應量巨巨大，市市場供需需矛盾將將日益尖尖銳，市市場競爭爭也將日日益白熱熱化城南板塊塊市場運運行分析析城南板塊塊市場運運行分析析城南是目目前鹽城城熱點板板塊，不不但市場場保持旺旺銷的態(tài)態(tài)勢，成成交量也也位居各各個區(qū)域域的首位位。城南板塊塊的運行行走勢基基本與全全市的走走勢基本本一致，，沒有出出現(xiàn)太大大的變化化。雖然2010年受到新新政打壓壓，但城城南依然然達到6099套的成交交量，位位居各個個區(qū)域的的首位。。2011年成交量量有所下下降，但但一是由由于目前前市場依依然處于于市場淡淡季，二二是受到到市場上上的供應應量少的的影響。。城南板塊塊的價格格在“限限價令””公布之之前，呈呈現(xiàn)飛速速上漲的的態(tài)勢。。但“限限價令””公布之之后，價價格保持持平穩(wěn)，，呈現(xiàn)穩(wěn)穩(wěn)定運行行的走勢勢2010年一季度度，城南南房地產(chǎn)產(chǎn)市場價價格一路路飆升。。5月成交均均價超過過6000元/平米，上上升至歷歷史最高高點。6月之后城城南房地地產(chǎn)市場場的價格格保持平平穩(wěn)，雖雖個別月月份有所所上漲，，但依然然低于““限價令令”之間間的單月月成交最最高價。。城南板塊塊市場運運行分析析小結城南板塊塊目前處處于危險險和機遇遇并存的的局面。。首先城城南是鹽鹽城重點點打造的的板塊，，未來發(fā)發(fā)展?jié)摿α薮螅?，發(fā)展前前景廣闊闊。其次次通過近近幾年對對區(qū)域房房地產(chǎn)市市場分析析，我們們發(fā)現(xiàn)目目前該板板塊的房房地產(chǎn)市市場發(fā)展展較為健健康。但但與此同同時，該該板塊目目前已經(jīng)經(jīng)有大量量房地產(chǎn)產(chǎn)項目開開發(fā)，供供應量巨巨大，未未來市場場競爭將將極為激激烈。競爭項目目分析中庚.海德公園園中南.世紀城鳳鳴緹香香本部分數(shù)數(shù)據(jù)來源源：南京京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù)據(jù)開發(fā)商：：江蘇中庚庚房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司總建面：：62萬平米容積率：：2.3規(guī)劃總戶戶數(shù)：4800多戶物業(yè)類型型：住宅、商商業(yè)建筑類別別：高層首次開盤盤時間：：2011年3月綠化率：：37.5%主力戶型型：78平米兩房房、89-112平米三房房銷售均價價：5300-5500元/平米物業(yè)公司司：中庚物物業(yè)物業(yè)費：1.5元/平米/月銷售情況況：一期推出出264套,已經(jīng)銷售售了85%二期預計計5月左右推推出內部配套套：商業(yè)配套套21200平米，超超市、菜菜場等，，4000平米會所所、18班幼兒園園。交通：BRT專線（鹽鹽瀆路站站）中庚.海德公園園【項目主要賣賣點】ArtDeco建筑風格；；雙名校學區(qū)區(qū)房；4200平米18班幼兒園;4000平米五星會會所;地理位置優(yōu)優(yōu)越、交通通便捷，周周邊配套齊齊全；臨近風景秀秀麗的內港港湖公園。。中庚.海德公園78平米（兩房房兩廳一衛(wèi)衛(wèi)）112平米（三房房兩廳一衛(wèi)衛(wèi)）90平米（三房房兩廳一衛(wèi)衛(wèi)）89平米（三房房兩廳一衛(wèi)衛(wèi)）中庚.海德公園中庚.海德公園開發(fā)商：鹽城中南世世紀城房地地產(chǎn)投資公公司總建面：280萬平米容積率：2.6規(guī)劃總戶數(shù)：：30000多戶物業(yè)類型：住宅、商業(yè)、、酒店、公寓寓、寫字樓、、建筑類別：高層、小高高層首次開盤時間間：2010年12月綠化率：40%主力戶型：86-90平米兩房、114-117平米小三房銷售均價：5500元/平米物業(yè)公司：青島物業(yè)物業(yè)費：1.44元/平米/月銷售情況：一期推出1000套,基本售馨,二期預計5月份推出內部配套：五星級酒店、、商業(yè)中心、、學校、市政政府行政商務務中心、三甲甲醫(yī)院、超市市、雙語幼兒兒園交通：BRT、1路、8路、20路、33路、38路中南.世紀城【項目主要賣點點】70萬平米的大型型商業(yè)配套緊鄰體育場；；純西班牙的建建筑風情；五星級酒店和和社區(qū)星級會會所;緊靠鹽塘河公公園；社區(qū)雙語幼兒兒園15全班。10萬平米的商業(yè)業(yè)中心；規(guī)劃了五星級級酒店、五星星級電影院、、5A甲級寫字樓等等配套。中南.世紀城約90平米(兩房兩廳一衛(wèi)衛(wèi))約132平米(三房兩廳一衛(wèi)衛(wèi))約115平米(三房兩廳一衛(wèi)衛(wèi))中南.世紀城中南.世紀城開發(fā)商：南京國資新城城投資置業(yè)有有限責任公司司總建面：45.48萬平米容積率：1.998規(guī)劃總戶數(shù)：：3000多戶物業(yè)類型：住宅、商業(yè)、、辦公、酒店店建筑類別：高層、小高高層首次開盤時間間：預計5月份綠化率：40.3%主力戶型：78-92平兩房、116-132三房物業(yè)公司：未定物業(yè)費：未定銷售情況：預計5月份推出2棟高層住宅，，78至132平方米不等。。周邊配套：8萬平米的商業(yè)業(yè)、幼兒園、、會所、網(wǎng)球球場交通：BRT1號線鳳鳴緹香【項目主要賣點點】地理位置優(yōu)越越，周邊交通通便捷緊鄰新城CBD,周邊配套齊全全項目北有內港港湖公園，南南有鹽塘湖公公園，周邊生生態(tài)環(huán)境絕佳佳；雙學區(qū)小區(qū)；；2000平米綜合會所所、7000平米的幼兒園園品牌物業(yè)管理理公司、6重智能安防鳳鳴緹香117平米(三房二廳一衛(wèi)衛(wèi))92平米(二房二廳一衛(wèi)衛(wèi))82平米(二房二廳一衛(wèi)衛(wèi))78.6平米(二房二廳一衛(wèi)衛(wèi))鳳鳴緹香城南板塊規(guī)劃劃本部分數(shù)據(jù)來來源：南京中中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù)鹽城市城南新新區(qū)位于市區(qū)區(qū)南部，規(guī)劃劃建設范圍為為：東至通榆榆河，西至西西環(huán)路，北至至青年路，南南至新河，面面積45.3平方公里。城南新區(qū)位于于鹽城市區(qū)南南部，面積45.3平方公里，遠遠期規(guī)劃面積積共計約70平方公里，將將是一個擁有有40多萬人口的新新城區(qū)。城南新區(qū)定位位為：全市的政治、、經(jīng)濟、文化化中心和以現(xiàn)現(xiàn)代服務業(yè)為為主的地區(qū)總總部經(jīng)濟中心心,是鹽城都市圈圈區(qū)域協(xié)調和和合作發(fā)展的的中心環(huán)節(jié)，，鹽城未來城城市形象的集集中體現(xiàn)區(qū)域域。其未來將會發(fā)發(fā)展成為市級行政、商商業(yè)文化中心心、科教創(chuàng)業(yè)業(yè)基地、旅旅游集散中心心和新型生態(tài)居住住區(qū)。城南板塊規(guī)劃劃城南新區(qū)的發(fā)發(fā)展呈現(xiàn)由北北向南走勢：：A區(qū)北起起青年年路，，南至至世紀紀大道道，是是目前前城南南新區(qū)區(qū)發(fā)展展最為為成熟熟的片片區(qū)，，大量量住宅宅小區(qū)區(qū)已建建成并并入住住，市市政、、商業(yè)業(yè)配套套完善善，生生活氛氛圍濃濃郁；；B區(qū)北接接世紀紀大道道，南南至鹽鹽瀆路路，是是新區(qū)區(qū)發(fā)展展次成成熟片片區(qū)，，隨著著市政政府行行政中中心搬搬遷及及內港港湖建建設，，目前前有部部分建建成小小區(qū)，，公用用市政政配套套基本本具備備，大大量小小區(qū)在在建；；C區(qū)北起起鹽瀆瀆路，，南至至新河河，目目前已已吸引引大量量企業(yè)業(yè)進入入拿地地，有有少量量在建建的市市政配配套設設施和和商業(yè)業(yè)；D區(qū)新河河以南南至徐徐淮鹽鹽高速速，總總面積積約25平方公公里范范圍為為遠景景規(guī)劃劃中的的產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)。目目前仍仍處于于規(guī)劃劃狀態(tài)態(tài)。城南南板板塊塊規(guī)規(guī)劃劃規(guī)劃劃布布局局結結構構為為““一一心心、、兩兩軸軸、、五五廊廊、、四四片片””。。■一心心是指指基基于于鹽鹽城城都都市市圈圈的的發(fā)發(fā)展展所所確確立立的的鹽鹽城城市市未未來來發(fā)發(fā)展展的的““新新都都心心””，，主主要要由由行行政政商商貿貿中中心心區(qū)區(qū)、、串串場場河河水水岸岸設設施施集集中中區(qū)區(qū)構構成成。。功功能能上上主主要要包包括括行行政政中中心心、、商商貿貿中中心心、、金金融融中中心心及及居居住住等等。。■兩軸構筑聯(lián)系系城南新新區(qū)與老老城區(qū)的的功能紐紐帶與歷歷史文化化紐帶。。其中中，沿解解放路、、躍馬路路沿線形形成整合合行政商商貿服務務、科創(chuàng)創(chuàng)服務、、旅游服服務等設設施集中中區(qū)的軸軸線。沿沿串場河河形成鹽鹽城的文文化紐帶帶，沿線線布局一一定設施施，形成成與沿解解放路、、躍馬路路功能設設施軸線線的互動動，城市市由“串串場”走走向“串串城”，，由“依依河而居居”走向向“依河河而盛””。城南板塊規(guī)劃劃■五廊依托利民河、、鹽塘河、小小新河、徐淮淮鹽高速公路路和通榆運河河形成由北至至南的五條生生態(tài)廊道，構構成新區(qū)生態(tài)態(tài)網(wǎng)絡的基本本框架，通榆榆運河生態(tài)廊廊道將其他廊廊道相串連。?！鏊钠?guī)劃以道路及及橫向通廊為為界形成四個個特色區(qū)塊：：新興產(chǎn)業(yè)和居居住綜合區(qū)塊塊（青年路與與世紀大道之之間）：將環(huán)境保護與與文化藝術、、創(chuàng)意設計相相結合，滿足足現(xiàn)代生產(chǎn)和和制造需求，，創(chuàng)造文化型型、創(chuàng)新型社社區(qū)。行政文化商務務區(qū)塊（世紀紀大道與鹽瀆瀆路之間）：：發(fā)展生態(tài)與高高科技信息網(wǎng)網(wǎng)絡技術相結結合的CBD區(qū)域?？平膛c生態(tài)居居住區(qū)塊（鹽鹽瀆路與南環(huán)環(huán)路之間）：：科教園區(qū)、科科創(chuàng)服務中心心與周邊社區(qū)區(qū)的友好互動動，設施共享享、文化滲透透，形成區(qū)塊塊獨特的文化化氛圍；生態(tài)旅游休閑閑區(qū)塊（南環(huán)環(huán)路與徐淮鹽鹽高速公路之之間）：主要是鹽城市市未來發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略控制用地地，功能上以以旅游服務為為導向，同時時考慮職教園園區(qū)發(fā)展、體體育中心建設設等城市未來來重要服務功功能擴展的可可能性，發(fā)展展生態(tài)游憩，，成為區(qū)域旅旅游服務中心心。城南板塊規(guī)劃劃Swot分析優(yōu)勢分析（strength）區(qū)域優(yōu)勢本案位于城南南潛龍湖板塊塊，目前是鹽鹽城政府重點點發(fā)展方向，，擁有良好的的人文環(huán)境和和發(fā)展?jié)摿?。。未來將成為為繼聚龍湖后后又一個高尚尚居住區(qū)。景觀優(yōu)勢項目地處濱河河風光帶、潛潛龍湖、周邊邊環(huán)境優(yōu)美，，自然資源豐豐富。人文優(yōu)勢靠近大學城，，目前已有多多所學校在附附近建設·。眾多學校為為區(qū)域帶來了了良好的人文文氛圍和大量量高素質人群群。交通便捷本項目交通車車行通達性良良好，依托快快速路網(wǎng)及BRR直達主城。極極大拉近了區(qū)區(qū)域與主城的的聯(lián)系，交通通出行更為多多樣與便利。。產(chǎn)品優(yōu)勢本項規(guī)劃起點點較高，產(chǎn)品品從規(guī)模、設設計理念、戶戶型尺度、建建筑風格、材材質運用，會會所設置均體體現(xiàn)了產(chǎn)品高高端性特征及及先進的產(chǎn)品品理念，具有有市場領先性性。開發(fā)品牌戰(zhàn)略略品牌企業(yè)，以以開發(fā)高品質質產(chǎn)品為己任任，在十多個個城市開發(fā)一一系列標桿樓樓盤，開發(fā)商商實力及戰(zhàn)略略理念，為本本案開發(fā)提供供發(fā)展導向。。劣勢分析（weakness）現(xiàn)狀劣勢項目所屬的板板塊還處發(fā)展展期，目前周周邊各項生活活配套較為缺缺乏。目前區(qū)域內欠欠缺居住氛圍圍，人氣明顯顯不足，具有有一定的偏僻僻感。品牌認知劣勢勢金輝雖然為品品牌開發(fā)企業(yè)業(yè)，在十多個個城市具有影影響力，但本本案為在鹽城城的首個項目目，鹽城市場場對金輝品牌牌是陌生的，，品牌影響力力尚需建立。。機會分析（opportunity）客群機遇隨著鹽城城市市綜合實力的的不斷提升，，限價令的出出臺，使得消消費者對產(chǎn)品品的選擇越來來越理性區(qū)域發(fā)展機遇遇鹽城政府對潛潛龍湖的規(guī)劃劃提升區(qū)域景景觀資源價值值的同時，也也提高了區(qū)域域的整體價值值。隨著鹽城版圖圖的南移，區(qū)區(qū)域升值潛力力巨大，未來來版塊整體影影響力很大。。BRT通車后，可進進一步縮短本本區(qū)域和市區(qū)區(qū)的距離。市場機遇鹽瀆板塊物業(yè)業(yè)供應量日益益減少，自然然環(huán)境優(yōu)越的的城南板塊成成為市場又一一熱點。地塊及板塊多多家樓盤集中中開發(fā)，品牌牌開發(fā)商云集集，極大拉動動了板塊整體體崛起。宏觀環(huán)境不利利影響隨著地產(chǎn)調控控，購買已然然全面釋放，，11年市場進入一一定階段的盤盤整期是可以以預見的，對對本案開發(fā)風風險及推盤難難度將有所增增加。金融政策不利利影響11年出臺一系列列擬制房產(chǎn)過過快漲增的相相關金融政策策，主要是控控制二次置業(yè)業(yè)及投資型置置業(yè)，因此對對高端物業(yè)的的影響相對更更為明顯。區(qū)域競爭威威脅未來同區(qū)域域有多個樓樓盤將形成成集中上市市的局面，，供應量將將達300萬方，同時時在產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃與本案案有一定重重疊，加劇劇區(qū)域內的的直接競爭爭。優(yōu)勢及機遇遇聚焦板塊價值發(fā)展前景自然資源地源特征［聚焦1］［聚焦2］交通及配套特點［聚焦3］本版塊先天天條件好，，起點高市市場發(fā)展前前景看好資源條件具具備打造高品質產(chǎn)品品為導入主城城及新區(qū)高高素質人群群創(chuàng)造條件件市場機遇及品牌戰(zhàn)略略［聚焦4］開發(fā)理念與與市場空間間為發(fā)展高高端產(chǎn)品差差異的空間間劣勢勢及及威威脅脅小小結結現(xiàn)狀狀及及距離離劣劣勢勢品牌牌認認知知劣勢勢［聚聚焦焦1］［聚聚焦焦2］宏觀觀環(huán)環(huán)境境及區(qū)區(qū)域域競競爭爭［聚聚焦焦3］導入入目目標標客客群群存存在在抗抗性性開發(fā)發(fā)商商品品牌牌落落地地尚尚待待時時日日市場場的的不不確確定定性性，，以以及及非非良良性性競競爭爭SWOT總總結本案擁擁有板板塊、、區(qū)域域、交交通、、景觀觀、產(chǎn)產(chǎn)品等等眾多多優(yōu)勢勢，具具備打打造高高品質質樓盤盤的基基本條條件。。但在在現(xiàn)階階段板板塊價價值與與品牌牌形象象尚待待建立立，同同時還還將面面臨宏宏觀市市場及及區(qū)域域競爭爭的局局面，，本項項目應應立足足產(chǎn)品品，理理性審審視競競爭格格局，，依托托產(chǎn)品品優(yōu)勢勢，實實現(xiàn)對對板塊塊的超超越，，以綜綜合價價值突突破市市場，，占據(jù)據(jù)先機機。城南客群分分析及項目目客群定位位城南客群走走勢分析項目客群定定位及發(fā)展展本部分數(shù)據(jù)據(jù)來源：南南京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù)城南客群走走勢分析本部分數(shù)據(jù)據(jù)來源：南南京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù)本部分數(shù)據(jù)據(jù)來源：南南京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù)城南新區(qū)初初期客群結結構主要分分為投資和和自主兩種種，購買因因素主要來來源于南進進西擴戰(zhàn)略略所帶來的的投資和居住兩大潛潛力?？腿褐饕鞘且远啻沃弥脴I(yè)和間于于更換和投投資的二次次置業(yè)的客客群為主，，單純的首首次置業(yè)群群體較少，，主要因素在于于“南進西西擴”戰(zhàn)略略屬雛形狀狀態(tài)及周邊邊生活配套套設施缺乏乏而造成的的。如上圖所述述：城南客群結結構演變如上圖所述述：隨著城南新新區(qū)規(guī)劃的的逐步清晰晰、大量地地塊的拍賣賣、開發(fā)、、上市，及及商業(yè)及配配套設施的的明確客群群結構產(chǎn)生了明顯顯的變化，，投資與自自主的比例例發(fā)生了明明顯的變化化，并出現(xiàn)現(xiàn)了投資兼兼自主的多多選擇群體體?？腿喝匀灰砸远啻沃脴I(yè)業(yè)和間于更更換和投資資的二次置置業(yè)的客群群為主，但隨著產(chǎn)品品的多樣性性，良好的的升值潛力及逐步步完善的配配套設施使使得越來越越多的首次次置業(yè)情定定城南新區(qū)區(qū)。城南客群結結構演變下階段隨著著城南新區(qū)區(qū)產(chǎn)品性能能的升級換換代和大量量配套的落落實運營，，使得城南南新區(qū)的活活力得到無無限的釋放、、銀行三套套房的限購購政策及鹽鹽城限價令令落實的成成果，城南南新區(qū)的客客群結構將將發(fā)生明顯顯的變化自住客客群講成為為下階段主主力。由于價格被被限制價格格無較大的的差距，客客群的屬性性也將以希希望購買到到產(chǎn)品優(yōu)越越剛需和居居住升級的的二次置業(yè)和和經(jīng)濟實力力較強的多多次置業(yè)客客群為主。。首次置業(yè)居住升級自住客群投資客群下階段客群群結構研判判主城住宅宅嘈雜擁擠擠居住空間間不足缺乏景觀觀資源新區(qū)住宅宅生活方便便交通方便便難以滿足足提升居居住品質質需求新區(qū)升級住宅宅環(huán)境優(yōu)美美充足的居居住空間間享受城市市生活擴大居住住空間城市郊區(qū)區(qū)化遷往城市市之南城市中心心遷移城郊差距距縮小政府公務人員同僚朋友私營業(yè)主親屬第一時間獲得政府信息第二圈層第二圈層第一圈層第三圈層發(fā)散層發(fā)散層散發(fā)層第三圈層散發(fā)層城南主力力客群解解析政府機關關單位的的公職人人員是城城南新區(qū)區(qū)在開發(fā)發(fā)運作多多不可缺缺失的主主力購買買或信息息傳達體體。他以以便利的信息渠渠道，自自身的公公信力很很快就能能得到周周邊人群群的認可可，所以以這部分分客群是是新版塊塊、新區(qū)區(qū)域、新新樓盤認知知、購買買、推薦薦最主要要的人群群。私營業(yè)主主憑借其其良好的的人脈基基礎和敏敏銳的商商業(yè)嗅覺覺很快能能發(fā)現(xiàn)和和傳播最最新的動動態(tài)，依依靠良好的經(jīng)經(jīng)濟基礎礎迅速落落實在購購買到性性價比較較高的產(chǎn)產(chǎn)品后會會在自身身圈層內內探討、、流傳。。所以這部分人人群是僅僅次于政政府機關關單位客客群外的的另一大大主力客客群。發(fā)散層主主要指的的是第二二圈層內內的親朋朋好友及及下級同同事，他他們主要要以首次次二次置置業(yè)為主主，深受受第一圈層內的的信息影影響，屬屬于城市市內另一一大購房房群體。。城南主力力客群解解析城南主力力客群解解析40歲以上三口或四口之家經(jīng)濟基礎殷實事業(yè)有成三房以上的闊宅以有兩套或以上追求品質或投資價值主力客群解析（政府機關人員和私營業(yè)主）城南主力力客群有有著良好好的高品品質住宅宅愿景和和較好的的經(jīng)濟實實力，并并在城南南前一輪輪的購房房大潮已經(jīng)收獲獲頗豐，，他們需需要是面面積較大大、較舒舒適的產(chǎn)產(chǎn)品或投投資潛力力較好的的中小戶戶型產(chǎn)品品。下階段主主力客群群研判下階段市市場推售售以中小小面積的的剛需產(chǎn)產(chǎn)品為主主，只能能滿足主主力客群群的投資資需求，，但由于于貸款政政策的影響，，和前段段時期的的投資高高潮，這這部分的的投資率率會有所所下降。。但第二圈圈層所影影響的發(fā)發(fā)散性圈圈層客群群，在限限價令下下部分開開發(fā)商捂捂盤供應應量下降降導致等等待購買買、和推售中中小面積積產(chǎn)品總總價優(yōu)勢勢等多種種因素的的誘導下下，會成成為下階階段主要要的購房房人群。。項目客群群定位及及發(fā)展客群定位位購買城南南公寓誘誘因——為什么選選擇購買買城南公公寓？目前火熱熱的“城城南情節(jié)節(jié)”根深深蒂固鬧中取靜靜，大隱隱于市與友為鄰鄰，人以以群分。。城中有有親人、、有朋友友、有維維系生存存的社會會網(wǎng)絡城南寸土土寸金，，占有土土地稀缺缺資源，，是一種種榮耀第一居所所，方便便生活。。即使工工作、娛娛樂到凌凌晨兩點點，片刻刻，溫馨馨的家就就亮起燈燈來城中配套套為社會會交往提提供方便便城南未來來配套便便利，購購物、休休閑極其其方便工作在附附近、置置業(yè)城南南，子女就近近入學，，既享受受城中優(yōu)優(yōu)良學區(qū)區(qū)，又增增添渴望望的天倫倫之樂情感環(huán)境功能戶型面積（㎡）均價（元/㎡）總價（元）30%-50%首付（元）20年按揭月供（元/月）30年按揭月供（元/月）90600052000015.6萬-26萬2800-20002400-1700以100平米戶均面積積為例，按照照6000元/平米。計算本本項目產(chǎn)品的的支付要求，，從而界定目標客客群的的經(jīng)濟濟特征征。根據(jù)通通常選選取2.5：1-3：1作為為計計算算基基本本收收入入的的比比例例，，界界定定目目標標客客群群工工資資收收入客群群定定位位目標標客客戶戶財財富富界界定定：：有有一一定定積積累累的的中中等等收收入入及及中中等等偏偏上上群群體體家庭財富積累累推導：首付付15.6-26萬家庭財富積累累25-35萬家庭還貸能力力推導：月供供2000-2800元家庭月收入5000-7000萬以上財富界定現(xiàn)階段客群定定位根據(jù)項目產(chǎn)品品屬性鎖定與與之匹配的主主力客群產(chǎn)品屬性客群特征城南新區(qū)新板塊對城南產(chǎn)區(qū)域有一定的向往舒適及高品質產(chǎn)品在空間或品質方面購買，改善現(xiàn)有居住條件對應的夠買力具有良好的購買力即可首次置業(yè)及二二次置換人群群客群定位本案的目標客客群為首次及及置換人群，，但面對本年年度3個月3億元的銷售任任務，適當?shù)牡难a充其他客客群成為本案案客群的新焦焦點？那么投資客將將成為本案關關注的焦點，，目前本區(qū)域域內的一部分分投資者受銀銀行政策影響響，剩下的投投資客群去支支撐銷售是遠遠遠不夠的，，所以外區(qū)域域的投資客戶戶特別是限購購地區(qū)的客群群將成為亮點點。客群定位這些處于社會會其他上層及及以上的人群群，除了在本本區(qū)域有多套套住宅外，希希望繼續(xù)購買買更多的物業(yè)業(yè)！他們是一群在在前一輪地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展中常到到甜頭的人；；一方面是為了了固定資產(chǎn)的的保值與增值值；一方面為了滿滿足其物質生生活需求，彰彰顯自身社會會地位。外區(qū)域的高端端投資客群為為補充客群現(xiàn)階段段客群群定位位現(xiàn)階段段客群群區(qū)域域定位位本案區(qū)區(qū)位主城本案區(qū)區(qū)位城南新新區(qū)約車行行20分鐘車車程城南區(qū)區(qū)域客客戶對對距離離抗性性較小小，主主城區(qū)區(qū)域客客戶具具有一一定的的抗性性，所所以城城南客客戶導導入順順理成成章以半生活活與工作作半徑為為核心區(qū)區(qū)域，本本案可以以拉動主主城區(qū)域域的客戶戶城南區(qū)域域客戶強強勢導入入主城客戶戶主力拉拉動約車行5分鐘車程程現(xiàn)階段客客群區(qū)域域定位城南新區(qū)區(qū)聚龍湖板板塊目前城南南新區(qū)的的中心區(qū)區(qū)域板塊發(fā)展展較為成成熟潛龍湖板板塊城南雙湖湖板塊的的重點發(fā)發(fā)展區(qū)域域未來城南南教科研研住重點點區(qū)域目前板塊塊內項目目大多處處于待開開發(fā)狀態(tài)態(tài)在目前鹽鹽城限價價令，價價格大致致相似的的情況下下客戶：對本板塊塊認知度度不足對本項目目產(chǎn)品認認知不足足他們會舍舍棄發(fā)展展成熟的的聚龍湖湖板塊，，來潛龍龍湖嘛？？本地塊鹽瀆路學學校機電高等等職業(yè)技技術學院院高等師師范學學院交通技技術學學院紡織職職業(yè)技技術學學院衛(wèi)生職職業(yè)技技術學學院體育中中心阜寧師師范學學院體育學學院游樂場場南緯商商務中中心鹽塘河河公園園南緯商商業(yè)街街城南醫(yī)醫(yī)院華潤項項目（約35萬平米米）香苑西西苑（31萬平米米）香苑東東苑（41萬平米米）中南.世紀城城（280萬平米米）區(qū)域的的資源源接近項項目的的客源源現(xiàn)階段段客群群區(qū)域域定位位抓住對對區(qū)域域認知知度較較高的的板塊塊內大大學城城客群群資源源爭奪已已對板板塊有有所認認知的的中南南世紀紀城客客群已經(jīng)靠靠近板板塊的的鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)客群群我們現(xiàn)現(xiàn)階段段的客客戶區(qū)區(qū)域為為營銷推推廣策策略營銷推推廣策策略總總綱品牌推推廣戰(zhàn)戰(zhàn)略項目營營銷推推廣策策略價格定定位建建議會所建建議銷售方方法建建議金輝城城營銷銷總綱綱要建立金金輝品品牌金輝城城營銷銷目標標2011年營銷推廣廣總目標品牌戰(zhàn)略綱綱要與實施施品牌戰(zhàn)術總總綱要品牌戰(zhàn)術實實施計劃項目形象包包裝品牌戰(zhàn)術總總綱品牌戰(zhàn)略目目標金輝集團鹽城地區(qū)最最具影響力力的地產(chǎn)品品牌金輝產(chǎn)品引領鹽城產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展的的領軍品牌牌金輝文化文化精髓家家喻戶曉品牌基因解解讀輝耀生活夢夢想以品質建筑筑輝映品位位人生；以以悉心感悟悟締造細膩膩生活。用用建筑理理念向文化化傳承致敬敬

用人文文理念向生生活真諦致致敬

用發(fā)發(fā)展