商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)

商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)

之二三、個人貸款業(yè)務(wù)個人貸款業(yè)務(wù)個人住房貸款個人汽車貸款個人經(jīng)營性貸款其他個人貸款圖1-5個人貸款業(yè)務(wù)品種（一）個人住房貸款基本概念：個人住房貸款是指貸款人向個人借款人發(fā)放的用于購買住房的貸款。業(yè)務(wù)操作流程：（1）貸款申請受理借款人申請個人住房貸款，應(yīng)當(dāng)同時符合以下條件：A、 是中華人民共和國公民，或在中華人民共和國境內(nèi)連續(xù)居住一年以上（含一年）的港、澳、臺居民及外國人；B、 年齡在18歲以上，具有完全民事行為能力自然人；C、 具有有效身份證明、固定和詳細(xì)住址；D、 具有合法收入；E、 個人信用良好，有足夠償還貸款本息的能力；F、 能夠支付貸款人規(guī)定的首期付款；G、 貸款人要求的其他條件。借款人應(yīng)按照貸款人要求提供以下基本資料：A、 個人住房貸款申請審批表；B、 有效身份證明；C、 婚姻狀況證明；D、 居住地址證明；E、 職業(yè)及收入證明；F、 有效聯(lián)系方式及聯(lián)系電話；G、 首付款憑證；H、 購房合同或協(xié)議；I、 有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責(zé)任的書面承諾；J、 有保證人的，必須提供保證人有關(guān)資料；K、 貸款人規(guī)定的其他資料。（2） 貸款調(diào)查調(diào)查人員在收妥相關(guān)資料后，應(yīng)對申請資料進(jìn)行調(diào)查、核實與分析，調(diào)查人對貸款的真實性負(fù)責(zé)。調(diào)查人應(yīng)與客戶當(dāng)面談話，重點(diǎn)對客戶身份、購房行為的真實性、所購住房的情況及還款能力等進(jìn)行核實，同時講明借款人的還款責(zé)任和義務(wù)，講明貸款人對違約客戶將采取的具體措施等內(nèi)容。調(diào)查主要內(nèi)容包括：A、 所提供的資料是否真實、完整、合法、有效；B、 借款人主體資格是否合法；C、 借款人借款申請是否自愿屬實；D、 借款人的貸款用途是否真實；E、 借款人是否已經(jīng)支付了符合規(guī)定的首期房款；F、 借款人的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入是否穩(wěn)定，是否具有償還貸款本息的能力；G、 借款人購買商品房的價格是否與當(dāng)時、當(dāng)?shù)亍⑼愇飿I(yè)的市場價格水平相符；H、 借款人的抵押物是否足額有效，抵押物共有人是否出具抵押的書面授權(quán)文件；I、 保證人是否具有保證資格和保證能力，是否出具了同意提供保證的書面文件；J、 借款人購買商品房價值的確定是否以該房產(chǎn)在該次買賣交易中的成交價或評估價的較低者為準(zhǔn)；K、 貸款人認(rèn)為有必要調(diào)查的其他事項。（3） 貸款審查貸款人應(yīng)對借款人提供資料的完整性、合規(guī)性進(jìn)行審查，主要包括：A、 貸款資料是否完整，要素填寫是否規(guī)范，B、 貸款資料信息是否合理、一致，購房行為是否真實，價格是否合理，是否存在假按揭貸款嫌疑；C、 借款人主體資格、資信狀況是否符合有關(guān)規(guī)定；D、 借款申請人收入是否合法、充足，具備按時償還貸款本息的能力；E、 貸款擔(dān)保是否合法、有效和充足，保證人是否具備擔(dān)保資格和擔(dān)保能力；F、 授信額度是否合理，貸款金額、用途、利率、期限、還款方式是否符合相關(guān)規(guī)定；G、 新建房是否具有房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)人士出具意見書，或委托獨(dú)立的具有房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估；H、 再交易房是否進(jìn)行了獨(dú)立評估；I、 貸款人認(rèn)為有必要審查的其他事項。（4）貸款審批與發(fā)放貸款人根據(jù)審查結(jié)果，綜合考慮貸款投向是否符合國家有關(guān)政策、法規(guī)和貸款行有關(guān)規(guī)定，貸款風(fēng)險是否可控，貸款擔(dān)保是否安全、可靠，確定貸款金額、期限、利率和還本付息方式等貸款條件。對于符合貸款條件的，在貸款申請審批表上簽署意見，并發(fā)放貸款；對于不符合貸款條件的，退還材料，不予受理。有關(guān)政策規(guī)定及管理要求（1） 個人住房貸款利率按照中國人民銀行公布的貸款利率規(guī)定執(zhí)行。目前，自營性個人住房貸款利率按商業(yè)貸款利率執(zhí)行，上限放開，實行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次基準(zhǔn)利率的0.9倍。（2） 個人住房貸款的計、結(jié)息方式和還款方式，由借貸雙方協(xié)商確定。合同期內(nèi)貸款利率的調(diào)整由借貸雙方按商業(yè)原則確定，可在合同期內(nèi)按月、按季、按年調(diào)整，也可采用固定利率的確定方式。(3)貸款人發(fā)放個人住房貸款的金額不得超過借款人所購房屋價格的80%,其中，對于房地產(chǎn)價格上漲過快的城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例應(yīng)由20%提高到30%;發(fā)放商用房貸款的金額不得超過借款人所購房屋價格的60%,所購商業(yè)用房為竣工驗收的房屋；發(fā)放二手住房貸款的金額一般不得超過借款人所購房屋價格的70%。此處所稱房屋價格為房屋實際成交價格，二手房價格是指二手房實際成交價格與貸款人評估價格的較低者。(4)借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下(含55%)。(5)個人住房貸款的貸款期限最長不得超過30年，商用房貸款的貸款期限最長不得超過10年，二手住房貸款的貸款期限與房齡之和一般不得超過30年。(6)建立信貸人員與部分借款人約見談話制度，嚴(yán)禁由開發(fā)商代辦個人購房貸款，杜絕“假按揭”貸款(7)貸款人應(yīng)當(dāng)建立重點(diǎn)地區(qū)房價監(jiān)測與市場分析體系，關(guān)注市場風(fēng)險，防范房價波動和房地產(chǎn)泡沫對金融體系產(chǎn)生的風(fēng)險。(8)貸款人應(yīng)當(dāng)建立與個人住房貸款業(yè)務(wù)相配套的業(yè)務(wù)操作規(guī)程、授權(quán)授信制度、審批制度、風(fēng)險監(jiān)測制度和不良貸款處置制度和審慎的貸款損失準(zhǔn)備金制度。(9)貸款人應(yīng)將個人住房貸款的有關(guān)信息及時錄入信貸登記咨詢系統(tǒng)，并建立與其他貸款人的信息交流制度。主要風(fēng)險點(diǎn)(1)貸款投向是否符合國家有關(guān)政策和規(guī)定。(2)貸款是否為假按揭。(3)借款人是否具有足夠的還款能力和良好的還款意愿。(4)抵押登記是否落實。監(jiān)管要求(1)根據(jù)國家政策，個人住房貸款應(yīng)主要用于支持居民購買個人自用普通住房，嚴(yán)格控制用于投機(jī)、炒房的貸款及用于購買高檔住房、別墅的貸款。監(jiān)管人員應(yīng)重點(diǎn)考查貸款人是否制定了相應(yīng)的政策規(guī)定并遵照執(zhí)行。（2） 假按揭是個別開發(fā)商、企業(yè)或個人以虛假房屋交易套取銀行貸款的行為，是造成目前銀行個人住房不良貸款的主要因素。監(jiān)管人員應(yīng)重點(diǎn)考查貸款人是否建立了有效的甄別、防范、監(jiān)測和處置假按揭的機(jī)制，以及經(jīng)辦行是否能夠嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定。（3） 監(jiān)管人員應(yīng)重點(diǎn)考查貸款人是否制定了有效的借款人資信評估辦法和個人授信辦法，借款人是否具有足夠的還款能力和良好的還款意愿。（4） 作為第二還款來源的抵押物，對保障貸款安全具有重要作用。監(jiān)管人員應(yīng)重點(diǎn)考查貸款人是否建立了有效的核保機(jī)制和事后監(jiān)督檢查機(jī)制，是否加強(qiáng)了對抵押物價值和登記情況的審查，防范超值低壓、重復(fù)抵押、售后再抵、抵后再售等騙貸行為。（5） 監(jiān)管人員應(yīng)重點(diǎn)考查貸款人是否具有有效的內(nèi)部控制機(jī)制和相互獨(dú)立的貸款調(diào)查、審查、審批制度，在貸款發(fā)放中是否存在超權(quán)限、超授信額度、化整為零審批貸款的現(xiàn)象。（6） 監(jiān)管人員應(yīng)重點(diǎn)考查貸款人關(guān)于貸款額度、期限、利率等貸款條件的規(guī)定是否符合監(jiān)管機(jī)構(gòu)的要求。（二）個人汽車貸款基本概念：個人汽車貸款是指貸款人向申請購買汽車（含二手車）的個人借款人發(fā)放的人民幣擔(dān)保貸款。業(yè)務(wù)操作流程：1.貸款申請受理借款人申請個人汽車貸款，應(yīng)當(dāng)同時符合以下條件：（1） 是中華人民共和國公民，或在中華人民共和國境內(nèi)連續(xù)居住一年以上（含一年）的港、澳、臺居民及外國人；（2） 具有有效身份證明、固定和詳細(xì)住址且具有完全民事行為能力；（3） 具有穩(wěn)定的合法收入或足夠償還貸款本息的個人合法資產(chǎn)；（4）個人信用良好；（5）能夠支付貸款人規(guī)定的首期付款；（6）貸款人要求的其他條件。借款人應(yīng)按照貸款人要求提供以下基本資料：個人汽車貸款申請審批表；有效身份證明；居住地址證明；職業(yè)及收入證明；有效聯(lián)系方式及聯(lián)系電話；首付款憑證；購車合同；（8） 貸款用于購買客運(yùn)車的，提供與當(dāng)?shù)毓饭芾聿块T簽訂的營運(yùn)證明；購買貨運(yùn)車的，提供營運(yùn)協(xié)議；購買工程車的，提供與當(dāng)?shù)毓こ讨鞴懿块T簽訂的有關(guān)工程承包協(xié)議；（9） 擔(dān)保資料；（10） 貸款人規(guī)定的其他資料。貸款調(diào)查調(diào)查人員收妥資料后，應(yīng)對貸款的真實性、資料的完整有效性進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查要點(diǎn)包括：（1） 借款人、保證人或抵（質(zhì)）押人的資料是否完整、有效；（2） 擔(dān)保資料是否完整有效；（3） 申請資料中所填要素是否完整、準(zhǔn)確；（4） 購車協(xié)議或合同是否與銀行指定的汽車經(jīng)銷商簽訂；（5） 借款人購車行為及購車價格是否真實，其信用狀況及還款意愿是否良好，是否有足夠的還款能力；（6） 核實質(zhì)押物的真實性及凍結(jié)止付狀況，現(xiàn)場核實抵押物權(quán)屬及抵押物價值的真實性，核查保證人的保證能力和保證意愿的真實性；（7） 貸款人認(rèn)為必要的其他情況。貸款審查貸款人應(yīng)對借款人提供資料的完整性、有效性和真實性進(jìn)行審查，主要包括：（1） 借款申請資料是否完整、有效；（2） 借款人是否符合借款條件；（3） 個人信息是否準(zhǔn)確、真實；（4） 擔(dān)保資料是否真實、有效，抵（質(zhì)）押物是否符合有關(guān)規(guī)定，擔(dān)保人是否具有擔(dān)保能力；（5） 購車行為及購車價格是否真實；（6） 貸款用途是否符合有關(guān)規(guī)定；（7） 貸款人認(rèn)為有必要審查的其他事項。貸款審批與發(fā)放貸款人根據(jù)審查結(jié)果，綜合考慮借款人資信評級情況、貸款擔(dān)保情況、車的性能及用途、汽車行業(yè)發(fā)展和汽車市場供求情況等因素，確定貸款金額、期限、利率和還本付息方式等貸款條件。對于符合貸款條件的，在貸款申請審批表上簽署意見，并發(fā)放貸款；對于不符合貸款條件的，通知借款人并退回申請資料。有關(guān)政策規(guī)定及管理要求：個人汽車貸款利率按照中國人民銀行公布的貸款利率規(guī)定執(zhí)行，計、結(jié)息辦法由借款人和貸款人協(xié)商確定。貸款人發(fā)放自用車貸款的金額不得超過借款人所購汽車價格的80%；發(fā)放商用車貸款的金額不得超過借款人所購汽