蘇寧拓展報(bào)告2016

2012年5月28號(hào)蘇寧淮安區(qū)九升國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)

拓展報(bào)告一、宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年人口總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）119.49119.46121.1101.49118.7499.598.46城鎮(zhèn)人口（萬(wàn)人）38.9539.2340.3739.7241.2635.92---城市人口（萬(wàn)人）24.4122.7223.423.2823.57------社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）---30.3334.3639.5849.2258.8668GDPGDP（億元）74.5987.12101.67118.2139167.92205增長(zhǎng)率（%）---16.816.716.317.620.822.1收入城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）5214586678499950109151230214200農(nóng)村居民人均可支配收入（元）3794419745975095580564557350家電市場(chǎng)容量（億元）---2.432.753.173.944.715.44家電市場(chǎng)容量按社會(huì)消費(fèi)品零售總額的8%-10%估算鎮(zhèn)淮樓商圈名稱區(qū)位已有設(shè)施商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)態(tài)配置漕運(yùn)廣場(chǎng)區(qū)域商業(yè)中心漕運(yùn)廣場(chǎng)周邊淮安商場(chǎng)、樂(lè)天瑪特、明清步行街、園外苑等百貨店2處及若干專業(yè)店、專賣店和旅游商業(yè)設(shè)施二、鎮(zhèn)淮樓商圈商圈整體概況商圈主力店商業(yè)街情況業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)鎮(zhèn)淮樓商圈分布圖淮安區(qū)商業(yè)分布以漕運(yùn)廣場(chǎng)為中心，呈集聚之勢(shì)，形成淮安核心商圈；鎮(zhèn)淮樓商圈主要包括5條商業(yè)街項(xiàng)目、2個(gè)規(guī)模超市及1個(gè)百貨商場(chǎng)，發(fā)展歷史較長(zhǎng)，商業(yè)氛圍較濃厚。明清步行街上坂街漕運(yùn)廣場(chǎng)淮安商場(chǎng)外苑園園樂(lè)天瑪特蘇果東長(zhǎng)街淮安市腫瘤醫(yī)院東岳廟楚州中學(xué)楚州大道二、鎮(zhèn)淮樓商圈商圈整體概況商圈主力店商業(yè)街情況業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)本案名稱淮安商場(chǎng)華潤(rùn)蘇果樂(lè)天瑪特位置鎮(zhèn)淮樓路與南門大街交匯處西南角東門大街與韓信北路交匯處西北角南門大街與明清步行街西南角建筑物特點(diǎn)單體建筑單體建筑單體建筑樓層433面積/㎡9000約1.5萬(wàn)約7000電梯數(shù)量每層一組手扶梯每層一組手扶梯每層一組手扶梯停車便捷度停車極不方便停車方便停車緊張中庭無(wú)無(wú)無(wú)代表商家ONLY、ADIDAS、夢(mèng)特嬌中國(guó)黃金、波司登、KFC老北京布鞋、與狼共舞、KFC人流量一般旺盛旺盛經(jīng)營(yíng)管理水平停留在收租階段較好一般采用“高層超市區(qū)+低層輔營(yíng)區(qū)”的經(jīng)營(yíng)方式，利用超市人流帶動(dòng)輔營(yíng)區(qū)消費(fèi)商圈主力店集中于漕運(yùn)廣場(chǎng)周邊，各主力店距離較近二、鎮(zhèn)淮樓商圈商圈整體概況商圈主力店商業(yè)街情況業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)名稱漕運(yùn)廣場(chǎng)明清商業(yè)步行街上坂街園外苑東門美食街位置與鎮(zhèn)淮樓隔鎮(zhèn)淮樓路對(duì)望鎮(zhèn)淮樓西路與西長(zhǎng)街交匯處的東南角位于鎮(zhèn)淮樓西路北側(cè)，毗鄰漕運(yùn)廣場(chǎng)南臨鎮(zhèn)淮樓東路，西接總督漕運(yùn)部院，北連漕運(yùn)小區(qū)，東至漢韓侯祠東門大街的東段部分樓層2層2層1層2層2層面積/㎡約9000約3萬(wàn)約3500約9600約1.6萬(wàn)停車場(chǎng)停車不方便停車極方便停車不方便停車不方便停車不方便代表商家七匹狼、鴻星爾克、喬丹體育七匹狼、杉杉、波司登無(wú)品牌商家格力電器、蘇寧電器紫羅蘭酒店、香辣蝦全國(guó)連鎖、惠澤局酒樓動(dòng)線規(guī)劃臨街劃鋪主次動(dòng)線不清晰單一動(dòng)線主次動(dòng)線不清晰臨街劃鋪人流量旺盛一般較旺盛一般旺盛商圈商業(yè)街分布集中，主要分布于漕運(yùn)廣場(chǎng)周邊，人流量較大，商業(yè)氣氛良好二、鎮(zhèn)淮樓商圈商圈整體概況商圈主力店商業(yè)街情況業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)業(yè)態(tài)構(gòu)成上，超市百貨與服飾精品經(jīng)營(yíng)面積占比62%，其他業(yè)態(tài)面積占比均較小；鎮(zhèn)淮樓商圈以購(gòu)物功能為主，其他功能占比均小。鎮(zhèn)淮樓商圈業(yè)態(tài)構(gòu)成圖業(yè)態(tài)主要以超市百貨和服飾精品為主，功能以購(gòu)物為主二、鎮(zhèn)淮樓商圈商圈整體概況商圈主力店商業(yè)街情況業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目位于淮安區(qū)核心商圈鎮(zhèn)淮樓商圈；項(xiàng)目具體地理位置為：鎮(zhèn)淮樓東路以北，才路以西東長(zhǎng)街以東；項(xiàng)目周邊設(shè)施有楚州中學(xué)、淮安市腫瘤醫(yī)院、東岳廟。三、項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位地塊價(jià)值項(xiàng)目體量項(xiàng)目周邊交通狀況項(xiàng)目周邊人口估算三、項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位地塊價(jià)值項(xiàng)目體量地塊商業(yè)價(jià)值比較：南側(cè)>東側(cè)≈西側(cè)>北側(cè)注：未來(lái)北側(cè)道路將規(guī)劃為市政路，但具體建成使用時(shí)間未知。東長(zhǎng)街鎮(zhèn)淮樓東路育才路地塊北側(cè)道路地塊紅線圖N位置昭示性易達(dá)性人流密集度綜合情況西側(cè)★★★★★★★★東側(cè)★★★★★★★★北側(cè)★★★★南側(cè)★★★★★

★★★★★★★地塊價(jià)值判斷項(xiàng)目地南側(cè)和東側(cè)商業(yè)價(jià)值較高，臨街面較長(zhǎng)，未來(lái)打造商業(yè)時(shí)可充分利用鎮(zhèn)淮樓東路與育才路對(duì)外進(jìn)行展示。項(xiàng)目周邊交通狀況項(xiàng)目周邊人口估算項(xiàng)目用地紅線圖項(xiàng)目地塊總占地面積約23563㎡，計(jì)容建筑面積將超過(guò)4萬(wàn)㎡；退紅線項(xiàng)目用地面積1.6萬(wàn)㎡；規(guī)劃地下商業(yè)面積約2萬(wàn)㎡。項(xiàng)目總體商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積約6萬(wàn)㎡，相比淮安區(qū)老城商圈內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目，具備明顯規(guī)模優(yōu)勢(shì)。155m100m38m47m60m45m53m57m78m49m55m123m76m50m53m55m黑色線條框住范圍表示退紅線后的用地范圍本案與淮安區(qū)主要商業(yè)規(guī)模比較項(xiàng)目名稱經(jīng)營(yíng)面積/㎡步行街漕運(yùn)廣場(chǎng)約9000園外苑約9600上坂街約9000明清步行街約3萬(wàn)東門美食街約1.6萬(wàn)百貨淮安商城約9000超市樂(lè)天瑪特約7000華潤(rùn)蘇果約1.5萬(wàn)家得利約3000本項(xiàng)目約6萬(wàn)（包括地下商業(yè)面積）三、項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位地塊價(jià)值項(xiàng)目體量項(xiàng)目周邊交通狀況項(xiàng)目周邊人口估算鎮(zhèn)淮樓路人車流統(tǒng)計(jì)時(shí)間段（5min）行人自行車電動(dòng)車及摩托車三輪摩的汽車10：30-10：35672678646813：50-13：551121158596219：00-19：05978664332合計(jì)27645202166162道路等級(jí)雙向四車道+雙向非機(jī)動(dòng)車道鎮(zhèn)淮樓路項(xiàng)目段人車流旺盛，除自行車相對(duì)較少外，機(jī)動(dòng)車、電動(dòng)車、摩托車、三輪摩的、行人承載量均較大。人車流統(tǒng)計(jì)三、項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位地塊價(jià)值項(xiàng)目體量項(xiàng)目周邊交通狀況項(xiàng)目周邊人口估算東長(zhǎng)街人車流統(tǒng)計(jì)時(shí)間段（5min）行人自行車電動(dòng)車及摩托車三輪摩的汽車10：40-10：45171763272213：40-13：4527551403119：10-19：1520535239合計(jì)64271499062道路等級(jí)雙向兩車道東長(zhǎng)街項(xiàng)目段人車流較旺，其中以電動(dòng)車或摩托車、三輪摩的為主，機(jī)動(dòng)車、行人次之，自行車最少。人車流統(tǒng)計(jì)三、項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位地塊價(jià)值項(xiàng)目體量項(xiàng)目周邊交通狀況項(xiàng)目周邊人口估算時(shí)間段（5min）行人自行車電動(dòng)車及摩托車三輪摩的汽車10：15-10：201941551113：55-14：00433177419：40-19：45220722合計(jì)847391417道路等級(jí)雙向兩車道育才路人車流統(tǒng)計(jì)育才路整體人車流量不大，交通順暢，以行人為主，電動(dòng)車或摩托車次之，機(jī)動(dòng)車、三輪及自行車很少。人車流統(tǒng)計(jì)三、項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位地塊價(jià)值項(xiàng)目體量項(xiàng)目周邊交通狀況項(xiàng)目周邊人口估算鎮(zhèn)淮樓

楚州汽車站

南窯村黃碼大橋

淮城鎮(zhèn)

沙口村63路68路61路項(xiàng)目位于主干道鎮(zhèn)淮樓東路北側(cè)，緊鄰人民醫(yī)院、電視臺(tái)公交站點(diǎn)，若考慮楚州大道公交線路站點(diǎn)，未來(lái)項(xiàng)目輻射范圍廣闊。三、項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位地塊價(jià)值項(xiàng)目體量項(xiàng)目周邊交通狀況項(xiàng)目周邊人口估算通行方式：淮安區(qū)老城區(qū)主要出行方式有電動(dòng)車、摩托車、三輪摩的及私家車；通行量：日均人流量保守估計(jì)達(dá)到約2萬(wàn)人次。注：按一天10小時(shí)營(yíng)業(yè)時(shí)間計(jì)算，假設(shè)商家營(yíng)業(yè)時(shí)間8：30-18：30。通行方式與通行量總結(jié)項(xiàng)目周邊道路總結(jié)分析三、項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位地塊價(jià)值項(xiàng)目體量項(xiàng)目周邊交通狀況項(xiàng)目周邊人口估算項(xiàng)目周邊道路總結(jié)分析周邊道路等級(jí)通行狀況鎮(zhèn)淮樓路雙向四車道+非機(jī)動(dòng)車道較順暢育才路雙向兩車道順暢東長(zhǎng)街雙向兩車道順暢項(xiàng)目周邊道路等級(jí)、通行狀況項(xiàng)目周邊道路狀況有利于聚集人氣，形成濃厚的商業(yè)氣息。三、項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位地塊價(jià)值項(xiàng)目體量項(xiàng)目周邊交通狀況項(xiàng)目周邊人口估算可統(tǒng)計(jì)戶數(shù)住宅樓/商品住宅項(xiàng)目總戶數(shù)（戶）戶均人口（人/戶）居住人口（人）老城區(qū)可統(tǒng)計(jì)戶數(shù)113143.438467新城區(qū)（存在一定空置）一品國(guó)際10443.43550東方希爾頓7303.42482翡翠城花園11193.43805翔宇花園20833.47082富士花苑—3.4—世紀(jì)佳苑36003.412240紫金花苑5803.41972如意里15003.45100合計(jì)21970—746981KM范圍可估算住宅人口統(tǒng)計(jì)表（粗略統(tǒng)計(jì)）注：依據(jù)淮安區(qū)人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，得出2004-2006年淮安區(qū)戶均人口數(shù)約為3.4人/戶，此表采用該數(shù)據(jù)作為人口測(cè)算依據(jù)。項(xiàng)目周邊1KM范圍內(nèi)，可統(tǒng)計(jì)人口的住宅樓戶數(shù)保守估算21970戶，總計(jì)居住人口約7.5萬(wàn)。周邊住宅人口統(tǒng)計(jì)三、項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位地塊價(jià)值項(xiàng)目體量項(xiàng)目周邊交通狀況項(xiàng)目周邊人口估算周邊學(xué)校人口統(tǒng)計(jì)學(xué)校班數(shù)/班師生總數(shù)/人淮安外國(guó)語(yǔ)學(xué)校493308淮安市楚州中學(xué)100余約6060淮安市曙光雙語(yǔ)學(xué)校1016404淮安市吳承恩中學(xué)602931淮安市文通中學(xué)935978淮安市楚州實(shí)驗(yàn)小學(xué)幼兒園80余約4300淮安市淮城鎮(zhèn)勺湖中心小學(xué)40余約2650淮安市楚州實(shí)驗(yàn)中學(xué)361800淮安中學(xué)約93約6000合計(jì)超652約394311KM范圍內(nèi)學(xué)校師生人口統(tǒng)計(jì)表數(shù)據(jù)來(lái)源各學(xué)校網(wǎng)站三、項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位地塊價(jià)值項(xiàng)目體量項(xiàng)目周邊交通狀況項(xiàng)目周邊人口估算周邊醫(yī)療機(jī)構(gòu)人口統(tǒng)計(jì)醫(yī)療機(jī)構(gòu)職工/人楚州腫瘤醫(yī)院989婦幼保健院395楚州疾控中心17楚州中醫(yī)院230合計(jì)16311KM范圍內(nèi)醫(yī)院人口統(tǒng)計(jì)表數(shù)據(jù)來(lái)源于相關(guān)醫(yī)療機(jī)構(gòu)網(wǎng)站三、項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位地塊價(jià)值項(xiàng)目體量項(xiàng)目周邊交通狀況項(xiàng)目周邊人口估算通常情況下，商業(yè)項(xiàng)目核心商圈為周邊3KM以內(nèi)；3KM范圍基本覆蓋淮安區(qū)主城區(qū)，據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，淮安區(qū)主城區(qū)約有人口25萬(wàn)人；此外，經(jīng)調(diào)查，項(xiàng)目硬核商圈（1KM范圍）擁有約11萬(wàn)人口，消費(fèi)基礎(chǔ)較大。本案3km漕運(yùn)廣場(chǎng)核心商圈三、項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位地塊價(jià)值項(xiàng)目體量項(xiàng)目周邊交通狀況項(xiàng)目周邊人口估算項(xiàng)目周邊可統(tǒng)計(jì)人口匯總選址概況選址地址淮安市淮安區(qū)鎮(zhèn)淮樓東路與育才路交匯處商圈主干道（流向、車道數(shù)）及主要商業(yè)街鎮(zhèn)淮樓路：雙向四車道+非機(jī)動(dòng)車道楚州大道：雙向四車道+非機(jī)動(dòng)車道東門大街：雙向四車道+非機(jī)動(dòng)車道選址門前道路鎮(zhèn)淮樓路：雙向四車道育才路：雙向兩車道東長(zhǎng)街：雙向兩車道北側(cè)小道：非機(jī)動(dòng)車道選址門前道路是否為商圈主要干道是門前道路是否有交通管制否門道道路中央是否有隔離帶否選址周邊交通線路共3條公交線路：61路、63路、68路（交通輻射范圍：可輻射至市區(qū)）選址周邊1公里范圍內(nèi)輻射人口約11萬(wàn)人商圈周邊小區(qū)特點(diǎn)中高檔四、選址概況選址育才路鎮(zhèn)淮樓東路四、選址概況實(shí)景圖效果圖具體方案一具體方案二具體方案三四、選址概況實(shí)景圖效果圖具體方案一具體方案二具體方案三育才路選址四、選址概況實(shí)景圖效果圖具體方案一具體方案二具體方案三育才路選址四、選址概況實(shí)景圖效果圖具體方案一具體方案二具體方案三選址北面小道東長(zhǎng)街鎮(zhèn)淮樓東路育才路四、選址概況實(shí)景圖效果圖具體方案一具體方案二具體方案三選址東長(zhǎng)街北面小道鎮(zhèn)淮樓東路四、選址概況實(shí)景圖效果圖具體方案一具體方案二具體方案三選址東長(zhǎng)街鎮(zhèn)淮樓東路四、選址概況實(shí)景圖效果圖具體方案一具體方案二具體方案三選址東長(zhǎng)街鎮(zhèn)淮樓東路鎮(zhèn)淮樓東路育才路選址四、選址概況四、選址概況實(shí)景圖效果圖具體方案一具體方案二具體方案三鎮(zhèn)淮樓東路東長(zhǎng)街四、選址概況四、選址概況實(shí)景圖效果圖具體方案一具體方案二具體方案三選址1F育才路鎮(zhèn)淮樓東路建筑面積：約256平方米實(shí)用面積：約394平方米開(kāi)間：約14.3米進(jìn)深：約17—17.8米四、選址概況四、選址概況實(shí)景圖效果圖具體方案一具體方案二具體方案三2F建筑面積：約1202平方米實(shí)用面積：約1849平方米進(jìn)深：約15.7—21.1米育才路鎮(zhèn)淮樓東路四、選址概況四、選址概況實(shí)景圖效果圖具體方案一具體方案二具體方案三3F建筑面積：約1202平方米實(shí)用面積：約1849平方米進(jìn)深：約15.7—21.1米育才路鎮(zhèn)淮樓東路四、選址概況四、選址概況實(shí)景圖效果圖具體方案一具體方案二具體方案三4F建筑面積：約1202平方米實(shí)用面積：約1849平方米進(jìn)深：約15.7—21.1米育才路鎮(zhèn)淮樓東路四、選址概況四、選址概況實(shí)景圖效果圖具體方案一具體方案二具體方案三總建筑面積：約3862平方米總實(shí)用面積：約5941平方米四、選址概況四、選址概況實(shí)景圖效果圖具體方案一具體方案二具體方案三總體面積四、選址概況四、選址概況實(shí)景圖效果圖具體方案一具體方案二具體方案三1F建筑面積：約1845平方米實(shí)用面積：約2838平方米育才路鎮(zhèn)淮樓東路17m27m17m四、選址概況四、選址概況實(shí)景圖效果圖具體方案一具體方案二具體方案三2F15m18m育才路鎮(zhèn)淮樓東路建筑面積：約1560平方米實(shí)用面積：約2400平方米