星海后期規(guī)劃(產(chǎn)品)建議

星海虹城三期產(chǎn)品規(guī)劃建議本次報告需要解決的問題：——戶型配比調(diào)整建議——戶型布局及功能建議

項目的界定：城市政務中心區(qū)、地鐵上蓋物業(yè)

商業(yè)定位為：區(qū)域型配套商業(yè)體回顧

商住面積建議比：30/70，即商業(yè)為18000㎡范圍

商業(yè)結構定位：1——3F“點式+立體化（上蓋）”商業(yè)

上層物業(yè)定位：純住宅上層物業(yè)客戶類型：首改（首置）+投資——戶型配比調(diào)整建議項目戶型配比建議戶型面積配比一房1房+小2房（

40-70㎡

）20%兩房2房（

80-90㎡

）30%三房小3房（90~110㎡

）40%主流3房（110-120㎡

）10%合計

---100%這是上次匯報建議的戶型配比：說明：結合最新出臺的宏觀政策及市場行情，同時考慮項目利益點，我們及時調(diào)整面積及戶型配比策略，以項目入市能更好適應市場需求。具體作如下調(diào)整——————項目戶型配比建議棟數(shù)組合規(guī)劃單元組合戶型面積總建面戶型配比分配面積平均戶型面積分攤套數(shù)樓層4-28F戶型“條數(shù)”分攤2梯4戶/二個單元3梯6戶/二個單元、或3梯11戶/一個單元一房1房+小2房（40-70㎡）400000.321280055233288.31

8兩房2房（70-85㎡）400000.401600080200287.1443三房小3房（85~105㎡）400000.2080009584283.013

主流3房（105-115㎡）400000.08320011029281.041

合計

---

1.0040000

546

19811項目戶型配比建議（最新）戶型面積范圍戶型配比一房1房+小2房（40-70㎡）0.32兩房2房（70-85㎡）0.40三房小3房（85~105㎡）0.20主流3房（105-115㎡）0.08合計

---1.001、戶型比例2、設計參考符合90/70政策平面布局示意參考N戶型比例調(diào)整原因：

1、宏觀政策變化及預期2、周邊競爭市場調(diào)查分析

■去年以來調(diào)整存款準備金率達11次

央行昨天宣布，從5月18日起，再度上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。由此房貸門檻也將隨之提高。北京多家銀行稱不排除首套房貸將首付5成可能。這是央行今年以來第5次，也是去年以來第11次上調(diào)存款準備金率。今年以來，央行以每月一次的頻率，在過去4個月里先后4次上調(diào)存款準備金率。此次上調(diào)之后，大中型金融機構存款準備金率達21％的高。也就意味著，今后銀行在吸收100元存款之后，要上交21元給央行，僅有剩下的79元可用于放貸。因此對于銀行來說，存款準備金率上調(diào)后貸款的額度將更為稀少，這樣就導致部分貸款額度極其緊張的銀行不得不再次提升議價幅度。換句話說，房貸門檻的提高勢在必行。浙江地區(qū)部分銀行已經(jīng)根據(jù)實際情況太高了門檻。建行、中行、農(nóng)行浙江省分行均調(diào)整首套房貸政策，三家分行的房貸利率在基準利率基礎上再上浮5%-10%不等，其中建行和中行首套房貸首付已上調(diào)至四成1、宏觀政策變化及預期：■探因————意在管理流動性抑制物價中央財經(jīng)大學中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇分析，此次上調(diào)存款準備金率是央行管理貨幣流動性的需要。近期外貿(mào)順差開始回升，公開市場到期資金量較大，總的通脹水平依然比較高。中國社科院金融研究所研究員易憲容認為，此次提高存款準備金率，主要目的還是在保證GDP增長的情況下，控制物價的上揚。但他也指出，在目前情況下，提高存款準備金率作用已經(jīng)不大，更應該采取更市場化的手段，即加息。上調(diào)存款準備金率+加息=抑制通脹“雙劍合璧”綜述：1、為抑制通脹，不排除對首次置業(yè)者門檻成本增加，相應抑制了剛性需求2、加息步伐，不可避免，購房后期成本不斷增加，增加了改善型客戶購買負擔2011年武漢市戶型面積的銷售情況

2011.12011.22011.390㎡以下2390套

37%621套32%332套27%90-120㎡2129套

33%856套

45%612套50%120-140㎡1365套21%723套

38%441套

36%140㎡以上581套

9%337套

18%160套13%>新的市場環(huán)境下——居家型緊湊型的產(chǎn)品成為市場主流；>在此我們能否找出戶型差異的切入點？90平米以下的一房、兩房供應量較大；90-120平米的兩房、三房為市場銷售的主力戶型；120-140平米的三房、四房銷售情況一般，遠沒有90-120平米的銷量大；140平米以上的供應量不大，且消化量屬于慢銷階段。數(shù)據(jù)來源武漢市房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)2、周邊競爭市場調(diào)查分析：在售樓盤的普查表明：滿足剛性需求的兩房、三房戶型為主打，面積緊湊有利于樓盤的銷售，考慮在受樓盤主力空間，增強項目信心項目一房兩房三房四房及以上市場表現(xiàn)百瑞景5978-91121-143158-17784-98㎡為主力戶型，當天開盤銷售90%海山金谷--96117-126150以90-120㎡為主力戶型中南路88號5370-83133-143170小戶型，以53-57㎡為主華潤置地公館4985-1021301371\2房銷售非常好60%融僑華府70-7690-110116-123--項目進入尾盤銷售階段，基本銷售完畢東湖國際90-98128-135159-278遇新政，大戶型銷售阻力加大本區(qū)域項目戶型面積及市場表現(xiàn)>兩房、三房是市場高層項目的主流戶型，所占套數(shù)比例較大；>自住型購買中的首次置業(yè)，對面積需求更偏緊湊；>戶型面積緊湊消化速度更快，更有利于達成本項目快速去化的目標，并且減少風險。嶺地金居——亞貿(mào)項目概況項目名稱：嶺地金居開發(fā)商：新八房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址：武昌石牌嶺路80號推出樓棟：三期共3棟樓，即1，2，3號樓，共30層，1樓為大堂。2梯4戶，6種戶型，均為毛坯。均價：折后均價10000元/㎡

優(yōu)惠：開盤當天購買客戶可享受兩房減2萬，三房減3萬；全款98折，貸款99折；同時，認籌號1—100，總額減8000，認籌號101—200，總額減5000。項目規(guī)劃指標：項目總占地16504㎡，規(guī)劃總建面44071㎡，容積率2.8，綠化率32.75%戶型面積（平方米）推盤套數(shù)占比成交套數(shù)去化率B1(2*2*1)82.586521.17%46.15%B2(2*2*1)75.5510032.57%3939%B3(4*2*2)130.8482.61%8100%C1(3*2*1)96.3492.93%9100%D1(3*2*2)120.146019.54%4880%D2(3*2*1)88.886521.17%4264.62%合計75—130307100%15048.86%

該項目于4月29日上午8：30開盤，客戶憑前期認籌合同按順序等候選房。當天購買客戶，可享受兩房減2萬，三房減3萬；全款98折，按揭99折；認籌號1—100，總額減8000，101—200，總額減5000。其中，150套成交套數(shù)中，包括“做銷控”的套數(shù)。本區(qū)域項目戶型面積及市場表現(xiàn)開發(fā)商：武漢林海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

項目地址：洪山雄楚大街小河西村(南湖北岸)

推出樓棟：本次推3號樓，共198套房源。2梯6戶。均價：折后均價約8600元/㎡優(yōu)惠：客戶認籌1萬即可享受開盤98折優(yōu)惠；全額付款客戶享受97折優(yōu)惠，按揭付款客戶享受98折優(yōu)惠；成功選房后還可參加現(xiàn)場的抽獎活動項目規(guī)劃指標：項目總占地93200㎡，規(guī)劃總建面294510㎡，容積率2.8，綠化率35.5%。保利拉菲——雄楚大道本區(qū)域項目戶型面積及市場表現(xiàn)戶型配比面積推盤套數(shù)成交套數(shù)去化率1*2*1（改兩房）74652843.08%1*2*1（改兩房）76683652.94%2*2*1（改三房）89653858.46%合計19810251.52%B戶型1室2廳1衛(wèi)1廚74㎡復地東湖國際三期（5.7）開發(fā)商：武漢復地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址：武昌區(qū)中北路147號（原武重工廠）推出樓棟：此次推出的是三期3，5號樓，共414套房源。均價：5#128.33㎡均價12000元/㎡，98.61㎡均價14000元/㎡；3#97.56㎡均價11500元/㎡97.36㎡均價13000元/㎡。項目規(guī)劃指標：項目總占地53萬㎡，規(guī)劃總建面130萬㎡，容積率1.79，綠化率35%3號樓5號樓本區(qū)域項目戶型面積及市場表現(xiàn)復地東湖國際——中北路主力戶型面積推出套數(shù)成交套數(shù)去化率

（M3-1）2*2*197.3614812081.08%

（M3-2）2*2*197.561445940.97%

（M5-1）3*2*2128.33625182.26%（M5-2）2*2*198.61601321.67%合計41424358.70%復地東湖國際（5.7)主力戶型圖97平兩室兩廳一衛(wèi)一廚

97平米兩室兩廳一衛(wèi)一廚

復地東湖國際——中北路本區(qū)域項目戶型面積及市場表現(xiàn)主力戶型圖128平米三室兩廳兩衛(wèi)一廚

98平米兩室兩廳一衛(wèi)一廚

復地東湖國際——中北路本區(qū)域項目戶型面積及市場表現(xiàn)百瑞景二期-云峰

___均價13000

戶型面積（㎡）套數(shù)已售套數(shù)已售套數(shù)占比已銷售套數(shù)總占比1×1×159-60204未售未售未售2×2×178-9188876486%35%3×2×212117%4×2×2158-1771543824%1.7%總計2134117995555%吧百瑞景——亞貿(mào)本區(qū)域項目戶型面積及市場表現(xiàn)中南路88號——均價14000

戶型面積（㎡）套數(shù)已售套數(shù)銷售率總占比1×2×152-5726023791%48%2×2×170-836666100%13%3×2×2133-1431286752%13%4×2×2170321340%2%總計486383103中南路88號——中南路本區(qū)域項目戶型面積及市場表現(xiàn)華潤置地公館——均價16000

戶型面積（㎡）套數(shù)占總套數(shù)比例已售套數(shù)銷售率總占比1×1×14937691.26%9124%22.08%2×2×285-102225.36%1359%3.15%3×2×213071.69%457%0.97%4×2×213771.69.%342%0.72%總計412100%11130126.92%華潤置地公館——洪山廣場本區(qū)域項目戶型面積及市場表現(xiàn)戶型面積小型化成為未來發(fā)展趨勢；“少面積，同功能”和“同面積，多功能”，面積經(jīng)濟性和功能舒適性的創(chuàng)新戶性成為發(fā)展重點。政策價格上漲供應：大戶型必然減少價格：總價承受力有限導致購買面積下降面積緊湊化；空間組織精細化；功能設置復合化、創(chuàng)新化。未來戶型面積變化趨勢需求變化自住實用型的客戶需求，三代同堂居住的客戶非常少其他區(qū)域的房地產(chǎn)市場戶型供應面積的不斷演變：戶型面積緊湊化和戶型創(chuàng)新性是未來行業(yè)的發(fā)展趨勢■在加息或提高首付預期的環(huán)境下，控制總價才是硬道理。以滿足首置客戶需求，減輕首改客戶后期負擔。■在區(qū)域內(nèi)熱銷戶型及面積段均為120平米以內(nèi)，主力戶型面積為80-95平米，各戶型均通過贈送面積，達到拉低單價吸引客戶購買的目的?！鏊?，在市場預期形勢下，我們突破原則是“戶型功能性強，附加值多，同類戶型面積同比市場減小，控制總價以70-90中小面積為主”市場總結“少面積，同功能”和“同面積，多功能”，項目戶型配比建議（最新）戶型面積范圍戶型配比一房1房+小2房（40-70㎡）0.32兩房2房（70-85㎡）0.40三房小3房（85~105㎡）0.20主流3房（105-115㎡）0.08合計

---1.00回顧結論——戶型布局及功能建議我們建議從戶型基本面和戶型提升面兩方面來提高戶型的整體舒適度提升戶型舒適度戶型基本面朝向尺寸風水戶型提升面保證方正實用減少交通面積減少公攤面積提高實用率合理安排創(chuàng)新陽光房露臺內(nèi)庭院挑高客廳步入衣帽間陽臺入戶花園我們根據(jù)經(jīng)驗總結關于小戶型設計及創(chuàng)新供參考中小戶型單體平面分類中小戶型單體平面設計方法單體平面設計案例分析小戶型產(chǎn)品設計及創(chuàng)新目前中小戶型單體平面設計優(yōu)劣勢分析單元形式通常有塔式、板塔結合、連廊式住宅等形式，其優(yōu)劣勢如下：戶型優(yōu)勢劣勢板塔中一梯三戶、一梯四戶均好性較好通風采光較好每層面積不夠大有一定的相互遮擋板塔每單元六戶以上容積率高、節(jié)地戶公攤面積小朝向均好性差容易產(chǎn)生純北戶型凹進處日照形成遮擋，視野差塔樓節(jié)地、戶公攤面積小小區(qū)規(guī)劃中易形成視覺通透的效果朝向均好性差容易產(chǎn)生純北戶型對視問題嚴重每戶外墻面占用少，通風差內(nèi)部暗空間多日照形成自身遮擋連廊式

易于形成一室的小戶型，作青年、老年公寓使用樓、電梯資源節(jié)省，易滿足消防要求樓道面積多私密性差對流通風不易解決小面寬時廚房對外開窗困難中小戶型單體平面分類日本中小戶型設計優(yōu)點及借鑒特點一、節(jié)地型：窄面寬大進深日本戶型設計特點國家戶均人數(shù)主流戶型（m2）人均面積（m2/人）戶進深（不含陽臺,m）戶面寬（m）中國3.290~1202411~138~11日本2.760~853011~136~8中小戶型單體平面設計方法特點二、外廊式交通特殊處理的入口玄關節(jié)約用地；減少樓電梯的用量，節(jié)約造價；保證發(fā)生地震、火災時住戶能快速到達室外。日本中小戶型設計優(yōu)點及借鑒中小戶型單體平面設計方法特點三、內(nèi)部采用靈活隔斷墻

住宅采用框架結構，戶間分隔墻占用空間少；

戶內(nèi)分隔墻采用輕質(zhì)材料，并與推拉門、壁柜等結合設置，靈活、充分利用空間。日本中小戶型設計優(yōu)點及借鑒中小戶型單體平面設計方法特點四、設備與結構同壽命將室內(nèi)地面抬高，在地板下面布置戶內(nèi)的各種管線及儲藏空間，便于更新與翻新日本中小戶型設計優(yōu)點及借鑒中小戶型單體平面設計方法借鑒一、過渡空間人性化門廳空間設置完整，形成過渡空間；門廳實用性和裝飾性并重，設置相應的儲藏空間，滿足生活需求。日本戶型可借鑒處日本中小戶型設計優(yōu)點及借鑒中小戶型單體平面設計方法借鑒二、主臥功能擴大化

主臥除基本五件套外，主衛(wèi)、衣帽間、陽光間、小書房等功能空間已逐步進入主臥室的設計范圍日本中小戶型設計優(yōu)點及借鑒中小戶型單體平面設計方法借鑒三、儲藏空間細分化日本儲藏空間一般達到住宅使用面積的1/10左右，且分類細致，是我國住宅戶型深化設計及精裝修的發(fā)展方向之一日本中小戶型設計優(yōu)點及借鑒中小戶型單體平面設計方法借鑒四、衛(wèi)浴空間三件分離日本中小戶型設計優(yōu)點及借鑒中小戶型單體平面設計方法借鑒五、管井設備可替代化設備水平管線走管置于地板下;可以隨意更換管線而不影響住宅的主體結構;真正實現(xiàn)“全壽命住宅”。日本中小戶型設計優(yōu)點及借鑒中小戶型單體平面設計方法借鑒六、靈活隔斷墻日本中小戶型設計優(yōu)點及借鑒中小戶型單體平面設計方法中小戶型單體平面設計展望功能空間緊湊化在現(xiàn)有戶型基礎上有效精簡功能面積。各功能空間尺度分析表：功能空間短邊凈距（m）適宜使用面積（m2）國家規(guī)范使用面積（m2）起居室/廳一室戶3.0-3.312-1612二室戶3.3-3.6三室戶3.6-3.9主臥室3.0-3.312-14—雙人臥室2.7-3.010-1210單人臥室2.4-2.76-86廚房1.5-1.85-64（一、二類）5（三、四類）衛(wèi)生間1.5-1.84-53.0原則：1、保證基本居住空間適用性基礎上，壓縮非必要空間；

2、保證空間的均質(zhì)性、對稱性，提高空間的靈活性中小戶型單體平面設計方法功能空間模糊化餐起合一餐廳、起居室空間合二為一，節(jié)省走道面積，并增強空間的靈活性?！皬秃鲜健睆N房將廚房的功能進行拆分，如設置單獨的爆炒間、部分櫥柜及冰箱移至餐廳，設置服務陽臺等。餐起合一“復合式”廚房中小戶型單體平面設計展望中小戶型單體平面設計方法廚衛(wèi)空間優(yōu)化“一個半”衛(wèi)生間“半衛(wèi)”空間可以緩解復雜家庭的使用壓力；也可把“半衛(wèi)”設為儲藏室，讓簡單家庭的戶型更靈活、高效。衛(wèi)浴三件分設設置架空設備層適應廚衛(wèi)更新和靈活布