杭政儲出50號地塊拿地可行性分析報告

和達房產(chǎn)杭政儲出（2010）50號地塊（下沙R21-C-03地塊）拿地可行性分析報告和達房產(chǎn)目錄第一章

宗地概述一、宗地區(qū)位、指標及現(xiàn)狀簡述二、宗地所屬板塊概述三、項目周邊自然環(huán)境四、項目所屬板塊遠景規(guī)劃及現(xiàn)有配套第二章市場研究一、房地產(chǎn)市場走勢預判二、下沙房地產(chǎn)市場特性研究三、下沙三大板塊發(fā)展現(xiàn)狀第三章宗地SWOT分析第四章產(chǎn)品研究一、產(chǎn)品定位二、目標客群描述三、規(guī)劃設(shè)計要點第五章

拍賣事宜及投資收益分析一、近期下沙土地拍賣情況二、拿地經(jīng)濟測算第六章

項目開發(fā)計劃第七章附：高爾夫高層住宅規(guī)劃分析第八章總結(jié)和達房產(chǎn)第一章

宗地概述和達房產(chǎn)第一章

宗地概述一、宗地區(qū)位、指標及現(xiàn)狀簡述1、宗地名稱杭政儲出（2010年）50號地塊2、宗地位置宗地位于杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（下沙R21-C-03地塊），東至規(guī)劃長墾路，南至規(guī)劃文安路，西至春瀾路綠化，北至規(guī)劃農(nóng)墾路綠化。和達房產(chǎn)第一章

宗地概述3、宗地基本參數(shù)地塊編號出讓面積用途容積率建筑密度綠地率杭政儲出[2010]50號65711住宅（設(shè)配套公建）用地2.830%30%50號地塊地上可建筑面積183990.8平方米，限高100米，并執(zhí)行90/70政策。4、宗地現(xiàn)狀目前是一塊平整好的毛地。和達房產(chǎn)第一章

宗地概述二、宗地所屬板塊概述大學城北板塊共儲備土地約2000畝，在目前的《下沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)2010年推介地塊匯總表》中已顯示1176畝。是下沙乃至整個杭州土地集中儲備量規(guī)模最大的板塊。2010年共推出315畝，50號地塊是該板塊今年推出的最后一塊土地。2011年將推出7宗地，共計480畝，占了明年下沙總推地量的70%。繼沿江、金沙湖兩大板塊之后，大學城北板塊即將成為下沙集中開發(fā)的重點板塊。第一章

宗地概述三、項目周邊自然環(huán)境宗地東北面為高爾夫球場，具有非常好的高爾夫觀景視野。宗地東面為規(guī)劃中的“四季潮公園”。沿著文匯北路與安瀾路是規(guī)劃中的“2850景觀河道”，延續(xù)了沿江濕地景觀帶的特質(zhì)。沿著江東大道右轉(zhuǎn)即達的沿江大道景觀帶。錢塘江一線江景和達房產(chǎn)第一章

宗地概述四、項目所屬板塊遠景規(guī)劃及現(xiàn)有配套1、交通配套1）自駕車交通體系目前，該板塊的自駕車路網(wǎng)已非常完善，距離東南面為繞城高速下沙出入口，由此進入四通八達的高速交通網(wǎng)絡(luò)。與其平行并道的是德勝快速路，一直連接江東大道和江東大橋，通往大江東。打通了杭州城市東西向的交通動脈。據(jù)悉，德勝快速路下沙段高架正處于規(guī)劃中，德勝路地面道路坑洼及多紅綠燈的問題將得到解決。另外，也可取沿江大道直達錢江新城。目前，板塊內(nèi)部道路目前南北向的“春瀾路”已經(jīng)貫通，東西向的規(guī)劃支路還在開挖中。2）公共交通規(guī)劃目前板塊內(nèi)的公共交通配套尚在規(guī)劃中，下沙的快速公交體系已較為完善，隨著該板塊的逐漸成熟，公共交通延伸勢在必行，加上區(qū)域內(nèi)巴士的開通，板塊內(nèi)的公共交通出行方式會逐漸得到解決。和達房產(chǎn)第一章

宗地概述交通配套圖德勝快速路沿江大道和達房產(chǎn)第一章

宗地概述2、商業(yè)及市政配套及規(guī)劃從規(guī)劃局獲取的大學城北控規(guī)信息來看，50號地塊的西邊規(guī)劃了兩個體量不大的商業(yè)用地，南面是一宗住宅用地及小學。目前，較大的集中性商業(yè)配套還未有規(guī)劃，未來較長時間內(nèi)該板塊的日常生活主要依靠其他板塊的商業(yè)配套得以解決。金沙湖板塊：龍湖20萬方商業(yè)體，2013年開業(yè)，是繼杭州大廈、萬象城之后杭州第三大商業(yè)綜合體，能覆蓋整個下沙板塊，成為區(qū)域商業(yè)中心。下沙城中心：物美超市成熟商圈沿江板塊：世茂cosmo地鐵上蓋商業(yè)、和達東東城嘉年華式的商業(yè)中心、物美下沙二店“奧特萊斯”：名品折扣店，百貨類高端消費場所。和達房產(chǎn)第二章

市場研究和達房產(chǎn)第二章

市場研究一、房地產(chǎn)市場走勢預判

2010年2次宏觀調(diào)控政策的下發(fā)，我們可以看出政府對調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心：十二五期間，房地產(chǎn)行業(yè)從國家支柱性行業(yè)中剔除；國家下達行政性“限購令”，房地產(chǎn)市場進入計劃經(jīng)濟時代；銀行全面停止第三套房貸的發(fā)放；由此，投資客基本被逐出市場，自住性需求成為樓市主力軍。杭州，由于09年土地市場的“高燒”，2010年下半年即將出現(xiàn)諸多“豪宅”扎堆上市的現(xiàn)象，短期內(nèi)消化速度放緩，供應量將增加。而從房地產(chǎn)的長期發(fā)展來看，2009年底，全國的城鎮(zhèn)化率達到46.6%。人民大學人口研究的預測顯示，預計到2029年時中國的城鎮(zhèn)化率將提高到65%，達到發(fā)達國家城市化過程進入穩(wěn)定期的水平。相對巨大的需求，供應仍舊明顯不足。雖然，為了保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、健康的發(fā)展，不排除國家進行長期調(diào)控的可能，但只要立足剛需或者改善型舒適性居住需求，順應市場趨勢，合理定價，房地產(chǎn)市場還是大有可為的。和達房產(chǎn)第二章

市場研究二、新政下產(chǎn)品去化特征從近期的樓市我們可以看到，無論政府出臺哪種類型的調(diào)控政策，小戶型的去化率始終居高位。開發(fā)商紛紛用小戶型應對或?qū)⑾禄臉鞘行星?。保利?9年年初最艱難的時候推出60方小戶型，金地自在城在10年新政后推出Z公館60方小戶型，都仍舊受到了市場的熱捧。小戶型、低總價的樓盤，立足剛需，在面臨宏觀調(diào)控時抗打擊能力更強。和達房產(chǎn)三、下沙房地產(chǎn)市場特性研究1、下沙板塊在杭城八區(qū)中仍屬于較新的板塊，從近幾年的新開樓盤的成交情況來看，投資客是下沙板塊的主力購買人群。雖然隨著軌道交通從遠景規(guī)劃到全線貫通的逐步推進，將會有更多自住性需求導入板塊內(nèi)，但目前仍以投資性需求為主。板塊的投資屬性決定其受各種宏觀調(diào)控的影響較大，市場成交量與價格隨著各種新政的出臺出現(xiàn)較大的波動。2010.1—2010.10成交套數(shù)圖表第二章

市場研究和達房產(chǎn)2、目前板塊內(nèi)雖然引進了很多外地房地產(chǎn)大鱷，保利、金隅、世貿(mào)、龍湖等，但是保利、世貿(mào)、金隅等上市公司快速開發(fā)、高速流轉(zhuǎn)資金的操盤手法，加上2000左右的地價成本，在新政到來之時反而扛起了領(lǐng)跌的大旗。使得整個板塊的價值始終處于快漲快跌的“過山車”狀態(tài)，抗跌能力在杭州八區(qū)中始終處于低位。第二章

市場研究2009年1月---2010年10月下沙商品房成交均價從2009年3月海天城的第一波降價風潮開始，新政對下沙的價格會造成較大的影響和達房產(chǎn)第二章

市場研究市場研究小結(jié)雖然在短期內(nèi)樓市總體態(tài)勢不為樂觀，行政干預或經(jīng)濟調(diào)控手段或?qū)⒗^續(xù)。但是下沙作為規(guī)劃人口60萬的宜居新城，自住性需求大量、普遍性存在。因此，對該宗地進行客群分析的時候，只要盡可能的過濾投資客帶來的利好，首先堅守住自住需求的底線。定制符合首置或者改善型剛性需求，項目仍將有所作為。3、自住性剛需普遍、大量存在，宜居新城常住人口將大量增容。

下沙經(jīng)過了十幾年的發(fā)展，下沙的房地產(chǎn)市場通過5年的開發(fā)，已實現(xiàn)了從一片灘涂到一座宜居新城的蛻變，2020年預計常住人口將達到60萬。隨著地鐵一號線的開通，大量的自住性需求由于無法承擔市區(qū)高昂的房價，將搭乘著軌道交通大量導入到下沙副城，下沙板塊也將會由一個投資客的天堂向大量自住剛需進轉(zhuǎn)化。因此，在剛需的強大支撐下，下沙板塊的房地產(chǎn)市場將得到平穩(wěn)而長足的發(fā)展。和達房產(chǎn)三、下沙三大板塊發(fā)展現(xiàn)狀目前，下沙住宅開發(fā)的三大板塊已經(jīng)形成，分為沿江大型居住區(qū)，金沙湖CBD居住區(qū)，還有即將開發(fā)的大學城北居住區(qū)。三大板塊均有各自的優(yōu)勢，以下就三板塊的優(yōu)劣勢進行對比。第二章

市場研究沿江大型居住區(qū)板塊自然資源：錢塘江景+沿江濕地公園、沿江大道景觀帶交通配套：地鐵一號線延伸段、沿江大道直達錢江新城、快速公交、園區(qū)巴士開發(fā)現(xiàn)狀：沿江板塊目前已初具規(guī)模，朗詩、海天城、夢琴灣等項目均已交付，個別樓盤入住率達到30%，隨著世貿(mào)COSMO、和達·東東城、江城等商業(yè)項目的陸續(xù)開發(fā)，商業(yè)配套逐漸完善，沿江板塊的價值已逐漸為市場熟悉和接受。另外，隨著各樓盤的陸續(xù)交付，保利·東灣也已開通了園區(qū)巴士，各種生活配套設(shè)施正在陸續(xù)的完善中。目前市場售價：一線江景：約16000元/方；二線江景：14000元/方。和達房產(chǎn)金沙湖CBD板塊自然資源：金沙湖交通配套：地鐵一號線、金沙大道、快速公交市政規(guī)劃：金沙湖CBD將成為整個下沙乃至大城東的商務(wù)行政核心區(qū)域，下沙管委會、市民中心的落戶，做為此規(guī)劃的排頭兵，體現(xiàn)了下沙區(qū)域內(nèi)板塊價值重心的移動，和政府強大打造該板塊的決心。雖然目前金沙湖板塊仍處于“賣規(guī)劃”的階段，但政府的公信力是可以支撐其板塊價值的。開發(fā)現(xiàn)狀：09年轟轟烈烈的土地出讓，地產(chǎn)大佬龍湖的高調(diào)進駐，給金沙湖板塊注入了強心劑。如果說09年之前是德信、名城等幾家本土開發(fā)商的小打小鬧，從龍湖進駐開始，板塊價值會隨之增長，關(guān)注度也會大大增加。目前，德信·早城已銷售完成，龍湖·滟瀾山、名城·湖左岸、德信·中外公館等項目也已進入銷售期。目前市場售價：龍湖·滟瀾山高層17000元/方，湖左岸高層躍層17000元/方第二章

市場研究和達房產(chǎn)大學城北板塊自然資源：高爾夫（實景）、錢塘江、四季潮公園及2850景觀河（規(guī)劃中）。高爾夫物業(yè)將賦予項目尊貴感，對提高項目的品質(zhì)感，增加產(chǎn)品競爭力具有較大的作用。市政規(guī)劃：大學城北板塊是從2010年開始下沙集中推地的板塊。2011年預計推地480畝，是繼沿江和金沙湖板塊之后政府著力打造的一個大型居住區(qū)。是未來市政度大力發(fā)展的住宅板塊。開發(fā)現(xiàn)狀：保利、宋都兩家地產(chǎn)名企已先期入駐，兩家企業(yè)不僅已在下沙開發(fā)項目，下沙更是他們重兵屯地的區(qū)域，宋都已屯地5宗，保利屯地4宗，此番兩家房企布兵與此，也進一步印證了該板塊的價值所在。第二章

市場研究目前，大學城北板塊自然資源豐富，路網(wǎng)發(fā)達是其最大的優(yōu)勢。特別是高爾夫球場給整個板塊貼上了“高品質(zhì)居住區(qū)”的標簽，使該板塊在景觀資源的競爭中勝出。而其生活配套、公共交通的規(guī)劃方面還略遜一籌，但隨著整個下沙其他板塊的商業(yè)配套設(shè)施的全面提升，通過三大板塊之間的功能輻射，能逐步得到解決和改善。和達房產(chǎn)第三章

宗地SWOT分析和達房產(chǎn)一、STRENGTH優(yōu)勢1）板塊自然資源豐富，“高爾夫”物業(yè)的“高品質(zhì)”標簽效應顯而易見。公園、濕地、錢塘江三重景觀資源，具備打造一個宜居高品質(zhì)項目的潛質(zhì)。2）宗地交通便利，德勝快速路連接主城區(qū)城西板塊與大江東，繞城高速四通八達的路網(wǎng)可達全省各地，往南取道沿江大道直達錢江新城，也可通過金沙大道、下沙路通往武林門是中心。3）大學城北板塊位于大學城的北面，學知氛圍濃郁。4）宗地總建筑面積18.4萬方，可建造一個中等規(guī)模的住宅小區(qū)。用地方正，高爾夫觀景視角上佳。第三章

宗地SWOT分析和達房產(chǎn)二、OPPORTUNITY機會點分析1）保利、宋都等知名房企的入駐，力挺板塊價值。通過他們的先期開發(fā)，使板塊熱度升溫，借其東風，趁勢而上是項目開發(fā)的一個機會點；2）在目前的新政下，土地市場特別是下沙的土地市場受到外界的關(guān)注并不大，最近四宗地的拍賣現(xiàn)場只出現(xiàn)了保利、宋都、錢江城房產(chǎn)三家房企的身影，土地成交價不算高，這是此次拿地的一個機會點；3）縱觀下沙版圖，沿江及金沙湖板塊的土地儲備量已非常有限，未來下沙開發(fā)主戰(zhàn)場將會在大學城北的2000畝處女地上。政府的推廣力度、市政配套等都會進一步加強。第三章

宗地SWOT分析和達房產(chǎn)三、WEAKNESS劣勢1）該板塊是一塊還未開發(fā)過的處女地，商業(yè)配套較為薄弱。未來2-3年的生活配套還需要依靠其他板塊的商業(yè)輻射。2）地鐵一號線是支撐自住性需求導入下沙板塊的首要因素，也是大學城北板塊與其他板塊之間相比最為薄弱的一環(huán)。另外，地面公共交通也尚未規(guī)劃，對吸引市區(qū)自住客戶帶來一定的難度。3）90/70規(guī)劃限制對項目的規(guī)劃設(shè)計帶來一定的難度。4）高爾夫球場位于宗地的北面，北景高爾夫給戶型設(shè)計帶來了一定的難度。四、THREATS風險分析2011年該板塊有480畝土地即將推出，按照容積率2.5保守估計，加上今年的54.2萬方，明后年或?qū)⑼瞥龅目偭坑屑s134.2萬方，有較強的競爭壓力。第三章

宗地SWOT分析和達房產(chǎn)第四章

產(chǎn)品研究和達房產(chǎn)一、高爾夫物業(yè)產(chǎn)品特征（詳見第七章）二、目標客群研究目前，下沙板塊內(nèi)高層產(chǎn)品的客戶構(gòu)成，濾去投資客，大致分為兩類，首置和首改。1、60平方左右的小二房是最適合大部分剛需首置的戶型

在操作時代山、自由港、東東城項目的過程中，我們做了大量的客戶調(diào)研工作，對下沙板塊內(nèi)的產(chǎn)品需求做了深度調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在下沙小戶型存在巨大的需求，而這里說的小戶型并非90方，因為房價的高啟，下沙板塊15000元/方的成交均價，已使他們無力購買近145萬90方住宅，這也是時代山、自由港戶型一經(jīng)推出即刻受到市場廣泛追捧的原因。他們的首付承受能力較低，而未來還款能力較高，60—70方的小二房是他們首置最合適的戶型。2、首改客戶居住需求以140方以下為主，注重生活品質(zhì)的提高。首改客戶往往由于家庭結(jié)構(gòu)的變化而需要進一步加大住宅面積，改善居住品質(zhì)。因為不是首次購房又是自住需求，他們對戶型的斟酌程度及對環(huán)境、物管等各方面的居住品質(zhì)有較高的要求。一個家庭擁有一輛及以上的私家車，交通便捷也是其首要考慮的要素。第四章

產(chǎn)品研究和達房產(chǎn)三、目標客群描述1）追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶：此類客戶以購置第一居所為目的，以全面改善現(xiàn)有住房條件為主要購房目的，追求面積指標增大與產(chǎn)品改進，同時又追求居住環(huán)境改善和居住品質(zhì)提高，此類客戶消費觀念較為成熟、冷靜。2）認可下沙板塊的首置剛需型客戶：此類客戶購買力稍弱，以60—70方的小戶型為主，以首置安居為主要目的。此類客戶對公共交通較為依賴，較為關(guān)注生活便利性，高爾夫觀景價值并不是其首要考慮因素。3）認可下沙板塊價值的投資客：此類客戶應熟悉下沙地產(chǎn)投資環(huán)境，對下沙板塊投資價值較為認可。對目前價格及板塊未來發(fā)展趨勢非常重視，其更重視的不是現(xiàn)在有的，而是未來有的。第四章

產(chǎn)品研究和達房產(chǎn)四、產(chǎn)品定位1、容積率2.8，基本為高層住宅；2、90/70規(guī)劃限制；3、施行精裝修可能較?。?、樓市環(huán)境沒有培植“豪宅”的土壤。而首置或改善性剛性需求廣泛性存在。根據(jù)以上4點，我們認為1、50號地塊并非真正的低密高爾夫豪宅，而是高爾夫觀景物業(yè)2、其居住者為改善性舒適型購買甚至是剛需首置，大部分客戶未必能享受高爾夫，高爾夫存在的意義是觀感上的價值而非體驗式的享受。在后期營銷手段中，我們可圍繞高爾夫運作一系列的廣告及公關(guān)活動，來提高項目的品質(zhì)感。第四章

產(chǎn)品研究和達房產(chǎn)五、規(guī)劃設(shè)計要點（詳見第七章）1、產(chǎn)品類型：建議打造高層高爾夫觀景物業(yè)?；谖覀儗δ繕丝腿旱脑O(shè)定，且受90/70，容積率2.8的限制，不建議引入花園洋房、排屋等低密物業(yè)類型。2、戶型設(shè)計設(shè)想：建議利用宗地南側(cè)景觀稍差的區(qū)域打造60—70方精致小二房，一反高爾夫物業(yè)“豪宅”的常態(tài)，以滿足剛性首置需求為主，保證項目收益平衡。

充分利用北向景觀面，打造約135方三房的改善性住宅，運用組團設(shè)計將大小戶型自然分割，利用高爾夫的高品質(zhì)附加值爭取溢價，創(chuàng)造利潤。

打造少量40方左右的酒店式公寓，利用繞城高速的快捷性，吸引外地（特別是上海）的客戶購買。理由：1、前述所示，針對兩類購買人群制定符合他們需求的產(chǎn)品。2、我們預測，保利、宋都會利用上佳的景觀資源，打造高層大宅及低密排屋產(chǎn)品，在產(chǎn)品線上產(chǎn)生差異化競爭，第四章

產(chǎn)品研究和達房產(chǎn)1、近期下沙土地拍賣情況第五章拍賣事宜及投資收益分析宗地

名稱宗地

位置出讓面積容積率樓面地價總成交價競得人成交

日期杭政儲出[2010]38號杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)(下沙R21-13地塊)512282.5615378800（萬元）浙江保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010-10-1210月12日，保利摘得38號地塊，該地塊擁有一線江景，地塊方正，規(guī)模適中，且更接近錢江新城。他的旁邊就是金隅去年拿的兩塊地，樓面價分別為5539元/平米、5419元/平米。雖然市場環(huán)境籠罩在新政的陰影下，但是沿江板塊的地價較去年還是上漲了約13%。和達房產(chǎn)1、近期下沙土地拍賣情況第五章拍賣事宜及投資收益分析宗地

名稱宗地

位置出讓面積容積率樓面地價總成交價競得人成交

日期杭政儲出[2010]44號杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)(下沙R21-C-06地塊)478132.5525862855（萬元）杭州宋都房地產(chǎn)集團有限公司2010-10-28宗地

名稱宗地

位置出讓面積容積率樓面地價總成交價競得人成交

日期杭政儲出[2010]43號杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)(下沙R21-C-05地塊)503402.0526052957（萬元）杭州宋都房地產(chǎn)集團有限公司2010-10-28和達房產(chǎn)1、近期下沙土地拍賣情況第五章拍賣事宜及投資收益分析在市場上被議論了超半年之久的下沙大學城北板塊，終于在10月28日迎來了首場土地出讓。當日該板塊三宗宅地無人參與競拍，全部以底價加價100萬直接成交，競得者分別是保利和宋都。我們可以看到，首先這兩塊地雖然都是底價成交，但是價格并不算低，處于中端水平線上。其次，就當前而言，在新政下，下沙尤其是大學城北板塊的土地，除了已經(jīng)入駐下沙的企業(yè)，其它企業(yè)參與的熱情度不高。從這方面看，這也是我們拿地的良好時機。宗地

名稱宗地

位置出讓面積容積率樓面地價總成交價競得人成交

日期杭政儲出[2010]42號杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)(下沙R21-C-04地塊)460633.0525772650（萬元）浙江保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010-10-28和達房產(chǎn)第五章拍賣事宜及投資收益分析2、經(jīng)濟測算1）項目綜合成本測算（地價除外，銷售總額按照14000元/方計算））序號類別總金額單價備注一前期準備費2902.8157.8含建筑、景觀設(shè)計費二基礎(chǔ)配套設(shè)施費8555.5465.0三主體建安工程費44117.82397.8四管理費用2633.7143.1工程總價的5%五營銷費用5151.7280.0銷售額的2%六營業(yè)稅及附加17335.5942.2總營業(yè)額的6.73%七財務(wù)費用8960.0487.0貸款8億元，平均2年，利率按5.6%算八不可預見費2633.7143.1工程總價的5%總計92290.75016.1和達房產(chǎn)第五章拍賣事宜及投資收益分析2）項目利潤率測試市場保守市場平穩(wěn)市場向好售價：12000元/方左右地價：5811元/方售價：13000——14000元/方地價：6058——6899元/方售價：15000——16000元/方地價：7740——8580元/方銷售均價樓面地價銷售收入凈利潤率1200058112,293,992,00010%1300060582,485,158,00015%1400068992,676,324,00015%1500077402,867,490,00015%1600085803,058,656,00015%和達房產(chǎn)第六章項目開發(fā)計劃按照上述規(guī)劃設(shè)計，項目總建筑面積為：18.4萬方，其中住宅面積為：17.2萬方，商業(yè)面積為：1萬方，非營業(yè)性社區(qū)配套用房為：1824方，可售面積為18.2萬方。該項目擬分3年開發(fā)、銷售。以下銷售收入按照單價14000元/方計算。年度銷售面積銷售收入（萬元）2012年3、4季度43000方住宅606202013年86000方住宅1204002014年1、2季度43000方住宅+10000方商鋪62720和達房產(chǎn)第七章高爾夫高層住宅規(guī)劃分析一、國內(nèi)借鑒案例二、高爾夫高層樓盤設(shè)計特點總結(jié)三、50#地塊概念規(guī)劃規(guī)劃類一、國內(nèi)借鑒案例占地面積占地面積：近60萬平方米

建筑面積40萬㎡容積率大一期容積率：0.8

大二期容積率：0.5綠化率建筑密度車位配比建筑形態(tài)面積區(qū)間㎡配套總戶數(shù)項目位置觀瀾高爾夫東莞球會門口開發(fā)商深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司建筑設(shè)計深圳華匯景觀設(shè)計產(chǎn)品配置一期為聯(lián)排

二期為雙拼

三期為聯(lián)排

四期為大宅、高層東莞萬科棠樾四期——瀾山居規(guī)劃設(shè)計核心：“努力營造一種東方式奢華為主的低密度現(xiàn)代東方居住美學的居住氛圍”，以水元素為主題，闡述東方居住美學中水的重要性，并運用東方文化特有的低調(diào)展現(xiàn)屬于東方民族的奢華概念。東莞萬科棠樾四期——瀾山居總體布局以“營造一種東方式奢華為主的低密度現(xiàn)代東方的居住氛圍”為設(shè)計核心，以水元素為主題，闡述東方居住美學中水的重要性，并運用中國文化特有的低調(diào)展現(xiàn)屬于東方民族的奢華概念。整個項目規(guī)劃為水城、山城和島城

水城組團的設(shè)計特點為一個壯觀的人工河道系統(tǒng)。該河道系統(tǒng)為水體組團別墅群提供了高品質(zhì)開放空間環(huán)境及獨特的標識性。山城組團的特色為依山而建的大型別墅群，這些別墅掩映在綠林中，可俯瞰河流走廊，并具有高度的私密性，高層住宅群布置在西北部，可俯瞰整個小區(qū)中心景觀以及周邊的自然景觀。東莞萬科棠樾四期——瀾山居設(shè)計風格/STYLE構(gòu)筑東方生活美學●從北方院落和徽派建筑風格中來的靈感的現(xiàn)代建筑；●在立面設(shè)計上立足于建筑的整體性，比例的和諧統(tǒng)一，體量的錯落有致，從意的層面去體現(xiàn)東方生活精髓；●立面風格以傳統(tǒng)灰磚為基調(diào)，以白色洞石為陪襯，并點綴青綠色木質(zhì)和金屬構(gòu)件，勾勒出典雅傳統(tǒng)中的現(xiàn)代韻味；●追求素雅自然之美，強調(diào)自然材料的運用以及精致的立面細節(jié)把握，從而提升整體建筑的內(nèi)在品質(zhì)。東莞萬科棠樾四期——瀾山居總體布局以“營造一種東方式奢華為主的低密度現(xiàn)代東方的居住氛圍”為設(shè)計核心，以水元素為主題，闡述東方居住美學中水的重要性，并運用中國文化特有的低調(diào)展現(xiàn)屬于東方民族的奢華概念。山水之間完美之居以水為主題，社區(qū)建筑前水后街，相互圍合，高低錯落，井然有序，營造出步移景異、精彩無限的街道空間。吸收現(xiàn)代居住理念，完全的人車分流，各行其道，安全、舒適，不干擾組團內(nèi)的生活。繼承中國傳統(tǒng)園林的意境與神韻，以每棟平均占地2畝的別墅組成的園林建筑群，宅園合一，創(chuàng)造了具有傳統(tǒng)人文精神和現(xiàn)代城市感的新中式園林。東莞萬科棠樾四期——瀾山居一、Z型板樓：棠樾·瀾山居的投影為“Z”型板樓，擁有最大長度的觀景面，又可擁有通透明亮的建筑內(nèi)環(huán)境。東莞萬科棠樾四期——瀾山居1、空間分隔：戶型空間寬敞舒適，各個功能空間圍而不合；2、拓寬視野的入墻式推拉門：大部分戶型都采用了入墻式推拉門，當推拉門完全隱入墻后時，視野被最大限度拓寬和打開，客廳仿佛變成了自然中的大露臺。3、景觀浴缸：私密悠然的半室外自我空間，參考了酒店的設(shè)計，強調(diào)度假的休閑感受。

東莞萬科棠樾四期——瀾山居占地面積34891.2

㎡建筑面積112740

㎡容積率3.23綠化率50.3%建筑密度11.88%

車位配比1：1.69建筑形態(tài)4棟32層

1棟38層2棟42層面積區(qū)間150-250

㎡

二手房價格4萬總戶數(shù)526項目位置車公廟天安開發(fā)區(qū)內(nèi)

開發(fā)商深圳天安數(shù)碼城有限公司建筑設(shè)計澳大利亞DEM/ZENX公司景觀設(shè)計泛亞易道（澳大利亞）公司、加拿大塞瑞（CSC）設(shè)計顧問公司產(chǎn)品配置天安高爾夫瓏園是深圳天安數(shù)碼城有限公司開發(fā)的高爾夫系列住宅項目的第三期，住宅總面積是109040㎡。150米城市住宅地標高度，526戶150-500平米闊景天際大宅，全部兩梯兩戶或三梯兩戶，擁有136萬平方米高爾夫球場景觀資源。是深圳首屈一指的國際巔峰名流住區(qū)深圳天安高爾夫花園——瓏園瓏園深圳天安高爾夫花園——瓏園32F38F32F42F42F32F32F總圖設(shè)計：７棟高層和超高層板式結(jié)構(gòu)住宅呈線形排列，延長了景觀長度。每棟樓采用Ｔ字型平面設(shè)計，實現(xiàn)了景觀角度和景觀面的最大化。

深圳天安高爾夫花園——瓏園建筑設(shè)計：

T字型布局結(jié)構(gòu)保證戶戶的主要起居活動空間都直面136萬平方米深圳高爾夫俱樂部球場，景觀面最大化。所有樓棟完全純粹板式建筑，大面寬，短進深，擁有最大化通風采光面；深圳天安高爾夫花園——瓏園景觀設(shè)計：小區(qū)園林縱深200米，整體以東南亞陽光風情為設(shè)計風格，與緊鄰的GOLF進行色、香、形的統(tǒng)一和對比，巧妙營造出不同的活動空間；創(chuàng)造出國際名流親近自然，怡享家庭天倫之樂的純粹住區(qū)愜意舒適的休閑環(huán)境1、主臥客廳全東向設(shè)計，最大景觀面；2、大面積入戶花園將家政工作空間和主人活動空間完全隔開，保障私密性；3、270度通風采光，大面積入戶花園，雙陽臺，雙入戶門，室內(nèi)生態(tài)花池；生態(tài)花池1、雙主臥：主臥客廳全東向設(shè)計，最大景觀面；次主臥都面向高爾夫球場，都有陽臺或突窗，使家庭重要成員也可以享受到高爾夫景觀資源。2、“副廳”式入戶花園通過入戶花園分隔家庭功能空間，主、次臥，客廳及功能房設(shè)計在入戶花園以東，而廚房、生活陽臺和傭工房設(shè)計在入戶花園以西，實現(xiàn)家庭生活各項功能互不干擾，提升居家生活品質(zhì)和私密性。3、270度通風采光，雙陽臺，雙入戶門，室內(nèi)生態(tài)花池；深圳天安高爾夫花園——瓏園戶型建筑面積套數(shù)三房兩廳兩衛(wèi)154平方米約186(34%)四房兩廳兩衛(wèi)190平方米約124(23%)四房兩廳三衛(wèi)240平方米約238(43%)占地面積162653.1

㎡建筑面積662000

㎡容積率3.179綠化率65.00％建筑密度19.3%

車位配比約3500個

建筑形態(tài)面積區(qū)間150-250

㎡

配套總戶數(shù)2676套項目位置沙河東路與白石路交匯東面南開發(fā)商中信紅樹灣房地產(chǎn)有限公司建筑設(shè)計澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計有限公司景觀設(shè)計澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計有限公司產(chǎn)品配置住宅建筑面積：505100平方米

會所建筑面積：6000平方米

幼兒園建筑面積：6000平方米

首層全部架空

項目依托獨特的區(qū)位優(yōu)勢和自然資源，打造深圳頂級的高爾夫物業(yè)。以生態(tài)、健康為主題，營造濱海特色的庭院景觀，做到既有外部自然景觀又有內(nèi)部庭院風光，塑造品質(zhì)高尚、健康人居、尊貴典雅的產(chǎn)品形象，深圳中信紅樹灣中信紅樹灣深圳中信紅樹灣總圖設(shè)計：根據(jù)用地條件及容積率要求，得出“L”型斜列41度的布局，適應了深圳的風向，保證了房間內(nèi)部每個功能區(qū)都通透采光。

深圳中信紅樹灣建筑設(shè)計：

T字型布局結(jié)構(gòu)保證戶戶的主要起居活動空間都直面136萬平方米深圳高爾夫俱樂部球場，景觀面最大化。所有樓棟完全純粹板式建筑，大面寬，短進深，擁有最大化通風采光面；深圳中信紅樹灣深圳中信紅樹灣景觀設(shè)計：用現(xiàn)代景觀設(shè)計手法，表現(xiàn)了嶺南園林中的一些特征，使社區(qū)擁有大尺度的景觀體驗。南區(qū)園林以具有嶺南特色的假山瀑布、森林公園為主題；北區(qū)園林在南區(qū)自然生態(tài)的風格基礎(chǔ)上，強調(diào)紅樹灣所處位置---灣區(qū)物業(yè)和樓盤的特質(zhì)，恢復和挖掘“紅樹灣”名稱中具有的良好生態(tài)環(huán)境的意義，在社區(qū)設(shè)置了人工湖，湖邊抽象再現(xiàn)了紅樹生長、鳥類棲息所需要的濕地，在空間營造上更為疏朗，更加合理，符合項目的定位。

大概是700元/平方，建造時間大概在5年左右深圳中信紅樹灣深圳中信紅樹灣戶型建筑面積套數(shù)六房三廳三衛(wèi)360平方米約20五房三廳三衛(wèi)330平方米約20四房二廳三衛(wèi)240平方米約420四房二廳四衛(wèi)312平方米59三房二廳四衛(wèi)（復式）300平方米14三房二廳二衛(wèi)200平方米268紅樹灣北區(qū)（三、四期）戶型配比紅樹西岸紅樹西岸面積:75101.8平方米

總建筑面積：255300平方米地址:南山南山區(qū)濱海大道紅樹灣

地理位置：位于華僑城填海區(qū)，濱海大道以北、沙河東路以東、深圳灣一路以西，白石路以南。

項目位于深圳市南山填海區(qū)西南，南面可推窗見海，紅樹林濕地和香港天水圍盡收眼底，北臨“世界之窗”、“中華民俗村”，西面緊靠沙河高爾夫球場，東面是紅樹灣大型中央主題公園。誕自世界建筑設(shè)計大師手筆，碧水藍天融于紅樹灣綠色生態(tài)區(qū)，大視野、全景觀；戶型面積120-520平方米，主力戶型150-260平方米，2梯2戶，擁有三大主題會所（休閑會所、運動會所、商務(wù)會所），紅樹西岸占地面積40000平方米

建筑面積約15萬方容積率4.0綠化率33%建筑密度車位配比1:8.25建筑形態(tài)3棟花園洋房3棟13層高層3棟18層高層3棟33層高層面積區(qū)間73—140㎡配套總戶數(shù)969

項目位置北部新區(qū)湖云街12號(汽博中心附近)開發(fā)商保利(重慶)投資實業(yè)有限公司建筑設(shè)計景觀設(shè)計產(chǎn)品配置華庭是保利國際高爾夫大社區(qū)最后組團，位于2400畝的保利高爾夫球場中，整個組團由3棟花園洋房、3棟13層小高層、3棟18層小高層以及3棟33層高層組成，建筑面積17萬方。而陡溪河就在華庭旁邊，形成一片自然湖泊，增添了整個樓盤的獨特氣質(zhì)。

重慶保利高爾夫華庭高爾夫華庭保利豪園占地面積63450平方米

建筑面積約25萬方容積率3.94

綠化率33.20%建筑密度車位配比0.8

建筑形態(tài)2棟17層1棟23層2棟32層面積區(qū)間73—140㎡配套1.7萬方會所1.4萬方商業(yè)街總戶數(shù)1500項目位置重慶市北部新區(qū)經(jīng)開園留云路1號

開發(fā)商保利(重慶)投資實業(yè)有限公司建筑設(shè)計機械工業(yè)第設(shè)計研究院

景觀設(shè)計產(chǎn)品配置項目屬于典型復合型建筑群，融合了6+1洋房、板式高層、蝶形高層三大類產(chǎn)品形態(tài)。為發(fā)揮高爾夫景觀最大化效用，充分依據(jù)多級變化的地勢，將項目呈現(xiàn)出高低錯落、三線布局的臺地式分布形勢。果嶺、溪流、中庭，構(gòu)成了保利·高爾夫豪園的三線立體景觀。保利國際高爾夫重慶保利高爾夫豪園

高爾夫華庭總圖設(shè)計：

北側(cè)用地規(guī)劃布置采取簡潔的方式，建筑“一”字形沿用地展開，既充分的利用場地，因勢利導，又達到建筑的高低錯落，與高爾夫球場的相得益彰。南端用地依據(jù)景觀最大化原則，前排布置“L”一梯三戶住宅，后排布置“工”字形住宅，實現(xiàn)景觀最大化，使更多的住戶能夠直接享受高爾夫的景觀資源。豪園總圖設(shè)計：1、“低地低建，高地高建”。建筑高低結(jié)合，錯落有致，一線景觀布置多層，二線景觀布置一梯兩戶板式高層，三線景觀布置一梯四戶點式高層。不同梯級的產(chǎn)品在高度上逐級相退，使住宅的面景率更大，品質(zhì)更優(yōu)。2、“大開放小圍合”，建筑因隨地形，面向高爾夫景觀蜿蜒回合，既納高爾夫景觀于外，又藏圍合庭院于內(nèi)，內(nèi)外兼得，使生活與觀景各得其所。

建筑設(shè)計：外立面選用新古典主義風格，典型的“三段式”，底層為淺灰色石材或高檔面磚，中間段以赭石色高檔涂料為主，頂端為磚藍灰色瓦屋面，屋頂為40°～45°坡屋頂。營造一種典雅穩(wěn)重、華貴堅實、細膩豐富的新古典主義建筑藝術(shù)，表現(xiàn)出果嶺生活的貴胄氣度。。

戶型設(shè)計：保利高爾夫華庭戶型設(shè)計多樣，有73—140平方米兩房三房四房。其中118平方米的四房兩廳雙衛(wèi)雙陽臺還帶入戶花園的戶型更吸引購房者，有比較大的贈送空間，居住的舒適感較強。主臥、次臥都要飄窗，采光通風都比較好。客廳有超大的景觀陽臺，可以鳥瞰整個高爾夫球場景觀。保利高爾夫華庭占地面積

45714㎡建筑面積160000㎡容積率3.5綠化率36%

建筑密度11.88%

車位配比建筑形態(tài)11棟33層高層面積區(qū)間70-130㎡

配套山頂會所、第2泳池、400米臨崖晨跑步道

總戶數(shù)1246

項目位置渝北區(qū)北部新區(qū)金開大道（金渝大道口）開發(fā)商復地集團重慶潤江置業(yè)有限公司

建筑設(shè)計海南雅克

景觀設(shè)計泛亞國際

產(chǎn)品配置復地[天璽]全系2梯3戶、2梯4戶設(shè)計。板式戶型通透性強，大部分單位設(shè)計有入戶花園，空中院館等擴展空間。全系戶型配置超大觀景陽臺，可鳥瞰2400畝高爾夫球場及10萬方復地皇家古典園林。實為重慶新概念創(chuàng)新景觀高層。

重慶復地上城、復地天璽“復地上城”位于重慶“浦東”——北部新區(qū)鴛鴦鎮(zhèn)，地處北部新區(qū)最高點。

總占地面積31.5萬平米，總建面約80萬平米，分三期開發(fā)，目前已交付復地天璽，2010年開盤，為全高層住宅

重慶復地上城、復地天璽總圖設(shè)計：復地上城尊重原生地貌，建筑規(guī)劃隨坡就勢，布局巧妙，以優(yōu)雅的新古典主義建筑風格，筑造山地生態(tài)景觀住區(qū)?；匾园雿u形狀，以高崖形態(tài)嵌入2400畝高爾夫，左右分別被保利1號、2號球場包圍，即便站在建筑基底，也能感受數(shù)千米無遮擋浩瀚綠野起伏。11棟建筑U字型排開，4棟樓看1號球場；4棟樓看2號球場；還有3棟樓則將雙球場盡收眼底。每棟建筑都霸占無敵景觀視野，難以細分高下景觀設(shè)計：充分利用原生地貌形態(tài)，營造疊層水景體系、立體綠化體系；除了擁有江、湖、山、高爾夫等稀缺景觀資源，很同時再給出約35000m^2超大尺度藝術(shù)中庭園林。[天璽]大中庭，以380米中央銀杏大道，串聯(lián)起“鑒波、鑒趣、鑒月、鑒香”4大主題景區(qū)，將風景送達每棟建筑。

重慶復地上城、復地天璽建筑設(shè)計：復地山城大社區(qū)是重慶最大規(guī)模的“新古典主義”建筑群，全部采用2梯3-4戶板式建筑，面向浩瀚高爾夫景觀資源；建筑底層采取架空形式，增加空氣流通、防潮，且提供大面積的鄰里交流平臺；重慶獨有的電梯廳全明廳設(shè)計，電梯都能自然采光，有景可觀；通過板式結(jié)構(gòu)和“Y”字型建筑布局，突出強調(diào)了住宅的“通透性”，“全明”電梯廳、全明廚明衛(wèi)，通風采光良好，打造“會呼吸的建筑”。

復地上城實景圖

重慶復地天璽套內(nèi)面積90平方米

重慶復地天璽充分利用天璽的地利優(yōu)勢，設(shè)計轉(zhuǎn)角飄窗不盡能觀賞到復地本身園林景觀，還可以鳥瞰高爾夫景觀。但交通流線過長

重慶復地天璽杭州新帝朗郡占地面積：10萬平方米總建筑面積28萬方容積率：2車位配比1:1設(shè)計單位：澳洲柏濤擔綱設(shè)計

項目由9棟高層住宅、15棟聯(lián)排住宅和8棟雙聯(lián)住宅共同組成?？傮w定位為“創(chuàng)造與高爾夫運動緊密相關(guān)的時尚、休閑、健康生活理念的高尚社區(qū)，倡導現(xiàn)代人文的生活方式”?？傮w規(guī)劃布局圍繞高爾夫、河道、象山、區(qū)域公園綠地等高素質(zhì)景觀展開。并根據(jù)杭州的季候風特點，南偏西8度布置，以創(chuàng)造與環(huán)境相匹配的?！扒巴ズ笤骸?、“院落”等代表東方意趣和人文精神的創(chuàng)意思想貫穿項目內(nèi)外空間的設(shè)計，具有國際特征的時尚、飄逸的建筑觀感，以及可生長、可呼吸、可延續(xù)的建筑理念形成項目特有的品質(zhì)內(nèi)涵。西湖國際高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部1、建筑設(shè)計：立面風格上，高層以深色墻面為主，弱化其體量，強調(diào)出白色線條的節(jié)奏和韻律，局部輔以中灰色調(diào)，并增加暖紅木色點綴其間。

TOWNHOUSE形體簡潔明快，通過體塊、色塊、材料的對比來營造區(qū)域?qū)傩浴?、景觀設(shè)計：以營造高檔華麗而親切溫馨的居住環(huán)境為宗旨，采用了具有現(xiàn)代感的歐式風格。杭州新帝朗郡杭州新帝朗郡新帝朗郡君臨閣A戶型4室3廳3衛(wèi)1廚273.30㎡二、高爾夫高層樓盤設(shè)計特點總結(jié)設(shè)計特點1、總平面布局上實現(xiàn)景觀最大化，使更多的住戶能夠直接享受高爾夫的景觀資源2、不同的建筑形態(tài)組合，利用足豎向景觀面3、多采用兩梯兩-三戶的板樓設(shè)計，保證寬闊的觀景角度4、設(shè)置底層架空，有效保障低層住戶的觀景效果；提升層高，為住戶提供更寬闊的觀景視野5、戶型設(shè)計特點1、總平面布局上實現(xiàn)景觀最大化，使更多的住戶能夠直接享受高爾夫的景觀資源。前后建筑錯落有致，爭取最大的觀景面

板式結(jié)構(gòu)住宅呈線形排列，延長了景觀長度，所有戶型能直面高爾夫球場，

2、不同的建筑形態(tài)組合，利用足豎向景觀面；為發(fā)揮高爾夫景觀最大化效用，建筑呈現(xiàn)出高低錯落的臺式分布格局，創(chuàng)造出每一家、每一戶都能270度欣賞到高爾夫景觀

3、多采用兩梯兩-三戶的板樓設(shè)計，保證寬闊的觀景角度。相比于塔樓，板樓在通透性上有更好的表現(xiàn)，實現(xiàn)了真正的空氣對流和更為舒適的日照采光；同時均好性較好，類似主臥、客廳、次主臥、其他活動功能空間都可以獲得良好的采光和通風，同時都可以分享稀缺的景觀資源，因而無論業(yè)主還是其他家庭重要成員，在各自的房間和活動空間內(nèi)都可以有高爾夫的震撼景觀體驗。4、設(shè)置底層架空，有效保障低層住戶的觀景效果；提升層高，為住戶提供更寬闊的觀景視野。復地上城為全底層架空，高度達7米；瓏園150——230平方米戶型為3米層高，250平方米戶型為3.1米層高；提供了更為開闊，更為尊貴的空間感受

5、戶型設(shè)計特點開敞大陽臺大面寬觀景陽臺使客廳景觀有效延伸，并與高爾夫球場無縫銜接，使業(yè)主在客廳的每個角落都可以輾轉(zhuǎn)網(wǎng)顧之間都可以將中心區(qū)繁華、大樹綠野、果嶺湖泊收入視線之內(nèi)。

270°觀景飄窗臥室面向高爾夫球場，有陽臺或凸窗

大開窗

5、戶型設(shè)計特點三、50#地塊概念規(guī)劃地塊現(xiàn)狀分析錢塘江高爾夫球場

50號地塊