房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全程會(huì)計(jì)核算與稅收疑難問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全程會(huì)計(jì)核算與稅收疑難問題歐理平重慶理工大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)篇1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)規(guī)范概述《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》（？）《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》（2015年3月廢除）《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（2006）》關(guān)于公布若干廢止和失效的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制度類規(guī)范性文件目錄的通知財(cái)會(huì)〔2015〕3號(hào)6.財(cái)政部關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的通知(財(cái)會(huì)字〔1993〕2號(hào))關(guān)于網(wǎng)上申報(bào)系統(tǒng)6月1日起停止接收《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》財(cái)務(wù)報(bào)表的通知

尊敬的納稅人：

為了確保《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》及《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》在我市企業(yè)中有效的貫徹實(shí)施，根據(jù)寧波市財(cái)政局、寧波市國家稅務(wù)局、寧波市地方稅務(wù)局《關(guān)于企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施有關(guān)問題的通知》（甬財(cái)政發(fā)[2013]189號(hào)）文件規(guī)定，2013年5月1日起，國稅、地稅部門網(wǎng)上納稅申報(bào)系統(tǒng)統(tǒng)一接收《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》格式的報(bào)表。我局決定自6月1日起，網(wǎng)上申報(bào)系統(tǒng)將報(bào)送的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行控制，停止接收適用《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的財(cái)務(wù)報(bào)表。如果執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和行業(yè)會(huì)計(jì)制度的企業(yè)，仍采用網(wǎng)上申報(bào)的，請自行將財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目轉(zhuǎn)換為適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》或《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》格式的財(cái)務(wù)報(bào)表，或采用上門申報(bào)，報(bào)送紙質(zhì)會(huì)計(jì)報(bào)表。

衷心感謝您對(duì)我們工作的支持和配合！

寧波市地方稅務(wù)局

二0一三年五月八日2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)特殊問題

存貨：其他企業(yè)擁有的土地使用權(quán)一般作為無形資產(chǎn)核算，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是作為存貨核算；且借款費(fèi)用可以進(jìn)行資本化。開發(fā)成本==》開發(fā)產(chǎn)品==》主營業(yè)務(wù)收入

收入：收入形式具有多樣性包括土地、商品房、配套設(shè)施等；銷售多采用預(yù)售，屬于遠(yuǎn)期交易，造成收款期與房屋交付期不一致。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收特殊問題預(yù)收賬款：營業(yè)稅、土增稅、所得稅所得稅：業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除

廣宣費(fèi)扣除預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)等問題4.主要內(nèi)容結(jié)構(gòu)：

籌建==》設(shè)立==》拿地==》開發(fā)==》預(yù)售==》竣工銷售==》清算分配第一講：企業(yè)籌建期間會(huì)計(jì)、稅收問題一、財(cái)務(wù)和稅法上如何劃分籌建期間？（1）對(duì)籌建期間劃分，會(huì)計(jì)制度無明確規(guī)定。

開始：投資協(xié)議\合同？

截止：開始生產(chǎn)經(jīng)營？開始簽訂合同？財(cái)工字［1995］223號(hào)第1條：中外合資、合作經(jīng)營企業(yè)：自簽訂合同之日起至企業(yè)開始生產(chǎn)經(jīng)營（包括試生產(chǎn)、試營業(yè)）為止期間為籌建期。外資企業(yè)：自我國有關(guān)部門批準(zhǔn)成立之日起至開始生產(chǎn)經(jīng)營（包括試生產(chǎn)、試營業(yè)）為止期間為籌建期。開始？核名？批準(zhǔn)？《公司登記管理?xiàng)l例》第十七條設(shè)立公司應(yīng)當(dāng)申請名稱預(yù)先核準(zhǔn)。法律、行政法規(guī)或者國務(wù)院決定規(guī)定設(shè)立公司必須報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)，或者公司經(jīng)營范圍中屬于法律、行政法規(guī)或者國務(wù)院決定規(guī)定在登記前須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)在報(bào)送批準(zhǔn)前辦理公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)，并以公司登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)的公司名稱報(bào)送批準(zhǔn)。第十九條預(yù)先核準(zhǔn)的公司名稱保留期為6個(gè)月。預(yù)先核準(zhǔn)的公司名稱在保留期內(nèi)，不得用于從事經(jīng)營活動(dòng)，不得轉(zhuǎn)讓。開始？營業(yè)執(zhí)照？第三條公司經(jīng)公司登記機(jī)關(guān)依法登記，領(lǐng)取《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，方取得企業(yè)法人資格。自本條例施行之日起設(shè)立公司，未經(jīng)公司登記機(jī)關(guān)登記的，不得以公司名義從事經(jīng)營活動(dòng)。截止

提法一：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈稅收減免管理辦法（試行）〉的通知》（國稅發(fā)〔2005〕129號(hào)第十五條第（二）款規(guī)定：新辦企業(yè)減免稅執(zhí)行起始時(shí)間的生產(chǎn)經(jīng)營之日是指納稅人取得第一筆收入之日。

提法二：《關(guān)于新辦企業(yè)所得稅優(yōu)惠執(zhí)行口徑的批復(fù)》國稅函[2003]1239號(hào)規(guī)定：對(duì)新辦企業(yè)、單位開業(yè)之日的執(zhí)行口徑統(tǒng)一為納稅人取得營業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的設(shè)立日期。

提法三：國稅總局2010年04月27日回復(fù)：企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營的年度”，應(yīng)是指企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)投入使用開始的年度，或者對(duì)外經(jīng)營活動(dòng)開始年度。截止國稅發(fā)[1997]191號(hào)[全文失效]，第六條如下：關(guān)于新辦企業(yè)、單位開業(yè)之日計(jì)算問題財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知》（[94]財(cái)稅字第001號(hào)）對(duì)新辦企業(yè)、單位開業(yè)之日有多種提法，為便于各地具體執(zhí)行和掌握，對(duì)新辦企業(yè)、單位開業(yè)之日的執(zhí)行口徑，統(tǒng)一為納稅人從生產(chǎn)經(jīng)營之日起開始計(jì)算。生產(chǎn)經(jīng)營之日，是指從納稅人開始從事生產(chǎn)經(jīng)營的當(dāng)天算起，包括試營業(yè)?！蛾P(guān)于新辦企業(yè)所得稅優(yōu)惠執(zhí)行口徑的批復(fù)》國稅函[2003]1239號(hào)，：《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干業(yè)務(wù)問題的通知》（國稅發(fā)〔1997〕191號(hào)）執(zhí)行以來，各地對(duì)新辦企業(yè)、單位生產(chǎn)經(jīng)營之日理解不一，為便于各地具體執(zhí)行和掌握，對(duì)新辦企業(yè)、單位開業(yè)之日的執(zhí)行口徑統(tǒng)一為納稅人取得營業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的設(shè)立日期。《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈稅收減免管理辦法（試行）〉的通知》（國稅發(fā)〔2005〕129號(hào)）：

第十五條減免稅起始時(shí)間的計(jì)算按以下規(guī)定執(zhí)行：

（一）法律、法規(guī)及國家有關(guān)稅收政策有規(guī)定的，按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（二）規(guī)定新辦企業(yè)減免稅執(zhí)行起始時(shí)間的生產(chǎn)經(jīng)營之日是指納稅人取得第一筆收入之日。國稅總局2010年04月27日回復(fù)：

企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營的年度”，應(yīng)是指企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)投入使用開始的年度，或者對(duì)外經(jīng)營活動(dòng)開始年度?！苯刂归_始計(jì)算損益年度？總局2010年9月7日答疑：房地產(chǎn)企業(yè)開始經(jīng)營年度為開始計(jì)算損益年度，不是營業(yè)執(zhí)照日期也不是取得第一筆經(jīng)營收入日期。討論建一個(gè)養(yǎng)雞場買小雞==》養(yǎng)大==》下單==》賣雞蛋房地產(chǎn)企業(yè)公司注冊拿地==》項(xiàng)目許可證==》修房==》出售二、籌建期間發(fā)生的開辦費(fèi)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—應(yīng)用指南》:管理費(fèi)用科目使用說明

（一）企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的開辦費(fèi)，包括人員工資、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊登記費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)成本的借款費(fèi)用等在實(shí)際發(fā)生時(shí)，借：管理費(fèi)用——開辦費(fèi)貸：“銀行存款”

國稅函[2009]98號(hào)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問題的通知》第九條：關(guān)于開（籌）辦費(fèi)的處理，新稅法中開（籌）辦費(fèi)未明確列作長期待攤費(fèi)用，企業(yè)可以在開始經(jīng)營之日的當(dāng)年一次性扣除，也可以按照新稅法有關(guān)長期待攤費(fèi)用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定，不得改變。企業(yè)所得稅法第十三條在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)發(fā)生的下列支出作為長期待攤費(fèi)用，按照規(guī)定攤銷的，準(zhǔn)予扣除：

（一）已足額提取折舊的固定資產(chǎn)的改建支出；

（二）租入固定資產(chǎn)的改建支出；

（三）固定資產(chǎn)的大修理支出；

（四）其他應(yīng)當(dāng)作為長期待攤費(fèi)用的支出。實(shí)施條例第七十條企業(yè)所得稅法第十三條第(四)項(xiàng)所稱其他應(yīng)當(dāng)作為長期待攤費(fèi)用的支出，自支出發(fā)生月份的次月起，分期攤銷，攤銷年限不得低于3年。四、籌建期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用如何處理？總局公告2012年第15號(hào)：企業(yè)在籌建期間，發(fā)生的與籌辦活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，可按實(shí)際發(fā)生額60%計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。企業(yè)籌建期間，發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可按實(shí)際發(fā)生額計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。中國稅務(wù)2013年第3期總局所得稅司“納稅人不可不知的所得稅新政”：企業(yè)在籌辦期發(fā)生的包括業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)等費(fèi)用，屬籌辦費(fèi)范疇，根據(jù)國稅函[2009]98號(hào)規(guī)定，企業(yè)可選擇經(jīng)營開始年度一次性攤銷或平均三年攤銷。討論：分段計(jì)算？五、籌建期間企業(yè)所得稅的虧損應(yīng)如何處理？國稅函[2010]79號(hào)

2010-02-22

企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營年度，為開始計(jì)算企業(yè)損益年度。企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營之前進(jìn)行籌辦活動(dòng)期間發(fā)生籌辦費(fèi)用支出，不得計(jì)算為當(dāng)期虧損，應(yīng)按國稅函[2009]98號(hào)第9條規(guī)定執(zhí)行。（即企業(yè)可在開始經(jīng)營之日當(dāng)年一次性扣除，也可自支出發(fā)生月份次月起，分期攤銷，攤銷年限不低于3年。）（）六、籌建期間的票據(jù)處理籌建期間以發(fā)起人名義取得發(fā)票，是否可在設(shè)立后企業(yè)作開辦費(fèi)扣除？

1.《企業(yè)所得稅法》第八條：企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的成本費(fèi)用可扣除。

2.法釋[2011]3號(hào)：發(fā)起人在企業(yè)籌建期間以自己名義對(duì)外簽訂合同的權(quán)利和義務(wù)由設(shè)立后企業(yè)承繼?！窘Y(jié)論】：？

案例例：某房地產(chǎn)企業(yè)2013年3月籌建，歷時(shí)15個(gè)月。2013年3-12月籌建期發(fā)生開辦費(fèi)200萬元，其中業(yè)務(wù)招待費(fèi)10萬元、廣告宣傳費(fèi)30萬元。

2014年1至5月籌建期發(fā)生開辦費(fèi)300萬元，其中業(yè)務(wù)招待費(fèi)20萬元、廣告宣傳費(fèi)40萬元。2014年6月開始生產(chǎn)經(jīng)營。此外：

2013年6月投資方因投入資本自行籌措款項(xiàng)支付利息8萬元。

2014年3月，購建固定資產(chǎn)支付設(shè)計(jì)費(fèi)、部分材料費(fèi)10萬元該企業(yè)選用開始經(jīng)營之日當(dāng)年一次性扣除開辦費(fèi)。該企業(yè)執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則核算。該企業(yè)執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則核算。實(shí)際發(fā)生開辦費(fèi)500萬借：管理費(fèi)用500

貸：銀行存款500該企業(yè)選用開始經(jīng)營之日當(dāng)年一次性扣除開辦費(fèi)。作為長期待攤，分三年扣除第二講：房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)會(huì)計(jì)與稅收問題一、一般會(huì)計(jì)處理《公司法》第27條：股東可用貨幣出資，也可用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可用貨幣估價(jià)并可依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作出資的財(cái)產(chǎn)除外。

借：資產(chǎn)貸：實(shí)收資本

資本公積——資本溢價(jià)城市房地產(chǎn)管理?xiàng)l例第五條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有100萬元以上的注冊資本；

（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：

（一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗(yàn)資證明；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。新公司法第二十六條有限責(zé)任公司的注冊資本為在公司登記機(jī)關(guān)登記的全體股東認(rèn)繳的出資額。

法律、行政法規(guī)以及國務(wù)院決定對(duì)有限責(zé)任公司注冊資本實(shí)繳、注冊資本最低限額另有規(guī)定的，從其規(guī)定。第二十八條股東應(yīng)當(dāng)按期足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認(rèn)繳的出資額。股東以貨幣出資的，應(yīng)當(dāng)將貨幣出資足額存入有限責(zé)任公司在銀行開設(shè)的賬戶；以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。

公司登記管理?xiàng)l例

第九條公司的登記事項(xiàng)包括：

(一)名稱；

(二)住所；

(三)法定代表人姓名；

(四)注冊資本；

(五)公司類型；

(六)經(jīng)營范圍；

(七)營業(yè)期限；

(八)有限責(zé)任公司股東或者股份有限公司發(fā)起人的姓名或者名稱。討論借：銀行存款

貸：實(shí)收資本還是：借：銀行存款

其他應(yīng)收款

貸：實(shí)收資本印花稅問題衍生——股權(quán)轉(zhuǎn)讓（非上市公司）國稅發(fā)[1991]155號(hào)第十條，“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)”轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍是：經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。稅率：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)應(yīng)按所載金額的萬分之五貼花。討論：(1)原兩自然人投資100萬（各50萬），現(xiàn)在用62萬轉(zhuǎn)讓給一個(gè)企業(yè)。問題：印花稅計(jì)稅基礎(chǔ)。（2）原認(rèn)繳金額2億，實(shí)際出資0.現(xiàn)以0對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓。

問題：印花稅計(jì)稅基礎(chǔ)？二、非貨幣性資產(chǎn)出資問題（非土地使用權(quán)）會(huì)計(jì)處理誤區(qū)：非貨幣性資產(chǎn)交換？投資方：長期股權(quán)投資=投出資產(chǎn)公允價(jià)值+相關(guān)稅費(fèi)借：長投

貸：資產(chǎn)

資產(chǎn)處置損益

法定登記財(cái)產(chǎn)\非法定登記財(cái)產(chǎn)差異公司法：第二十七條股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財(cái)產(chǎn)除外。

對(duì)作為出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評(píng)估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，不得高估或者低估作價(jià)。法律、行政法規(guī)對(duì)評(píng)估作價(jià)有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第二十八條股東應(yīng)當(dāng)按期足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認(rèn)繳的出資額。股東以貨幣出資的，應(yīng)當(dāng)將貨幣出資足額存入有限責(zé)任公司在銀行開設(shè)的賬戶；以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。投資方增值稅根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條單位或者個(gè)體工商戶的下列行為，視同銷售貨物：（一）將貨物交付其他單位或者個(gè)人代銷；（二）銷售代銷貨物；（三）設(shè)有兩個(gè)以上機(jī)構(gòu)并實(shí)行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個(gè)機(jī)構(gòu)移送其他機(jī)構(gòu)用于銷售，但相關(guān)機(jī)構(gòu)設(shè)在同一縣（市）的除外；（四）將自產(chǎn)或者委托加工的貨物用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目；（五）將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或者個(gè)人消費(fèi)；（六）將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物作為投資，提供給其他單位或者個(gè)體工商戶；以機(jī)器設(shè)備為例一般納稅人已經(jīng)抵扣：正常納稅（17%）未抵扣：3%，減按2%小規(guī)模納稅人：

3%，減按2%個(gè)人？投出方企業(yè)所得稅：財(cái)稅〔2014〕116號(hào)：財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問題的通知財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問題的通知——財(cái)稅〔2014〕116號(hào)一、居民企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可在不超過5年期限內(nèi)，分期均勻計(jì)入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

二、企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，應(yīng)對(duì)非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并按評(píng)估后的公允價(jià)值扣除計(jì)稅基礎(chǔ)后的余額，計(jì)算確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。

企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，應(yīng)于投資協(xié)議生效并辦理股權(quán)登記手續(xù)時(shí)，確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的實(shí)現(xiàn)。

三、企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資而取得被投資企業(yè)的股權(quán)，應(yīng)以非貨幣性資產(chǎn)的原計(jì)稅成本為計(jì)稅基礎(chǔ)，加上每年確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，逐年進(jìn)行調(diào)整。

被投資企業(yè)取得非貨幣性資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，應(yīng)按非貨幣性資產(chǎn)的公允價(jià)值確定。

四、企業(yè)在對(duì)外投資5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓上述股權(quán)或投資收回的，應(yīng)停止執(zhí)行遞延納稅政策，并就遞延期內(nèi)尚未確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，在轉(zhuǎn)讓股權(quán)或投資收回當(dāng)年的企業(yè)所得稅年度匯算清繳時(shí)，一次性計(jì)算繳納企業(yè)所得稅；企業(yè)在計(jì)算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時(shí)，可按本通知第三條第一款規(guī)定將股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)一次調(diào)整到位。

企業(yè)在對(duì)外投資5年內(nèi)注銷的，應(yīng)停止執(zhí)行遞延納稅政策，并就遞延期內(nèi)尚未確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，在注銷當(dāng)年的企業(yè)所得稅年度匯算清繳時(shí)，一次性計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

五、本通知所稱非貨幣性資產(chǎn)，是指現(xiàn)金、銀行存款、應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)以及準(zhǔn)備持有至到期的債券投資等貨幣性資產(chǎn)以外的資產(chǎn)。

本通知所稱非貨幣性資產(chǎn)投資，限于以非貨幣性資產(chǎn)出資設(shè)立新的居民企業(yè)，或?qū)⒎秦泿判再Y產(chǎn)注入現(xiàn)存的居民企業(yè)。

六、企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)投資，符合《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕59號(hào)）等文件規(guī)定的特殊性稅務(wù)處理?xiàng)l件的，也可選擇按特殊性稅務(wù)處理規(guī)定執(zhí)行。

七、本通知自2014年1月1日起執(zhí)行。本通知發(fā)布前尚未處理的非貨幣性資產(chǎn)投資，符合本通知規(guī)定的可按本通知執(zhí)行。

財(cái)政部國家稅務(wù)總局

2014年12月31日財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人非貨幣性資產(chǎn)投資有關(guān)個(gè)人所得稅政策的通知——財(cái)稅〔2015〕41號(hào)

一、個(gè)人以非貨幣性資產(chǎn)投資，屬于個(gè)人轉(zhuǎn)讓非貨幣性資產(chǎn)和投資同時(shí)發(fā)生。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非貨幣性資產(chǎn)的所得，應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目，依法計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。二、個(gè)人以非貨幣性資產(chǎn)投資，應(yīng)按評(píng)估后的公允價(jià)值確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除該資產(chǎn)原值及合理稅費(fèi)后的余額為應(yīng)納稅所得額。個(gè)人以非貨幣性資產(chǎn)投資，應(yīng)于非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、取得被投資企業(yè)股權(quán)時(shí)，確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的實(shí)現(xiàn)。

三、個(gè)人應(yīng)在發(fā)生上述應(yīng)稅行為的次月15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。納稅人一次性繳稅有困難的，可合理確定分期繳納計(jì)劃并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案后，自發(fā)生上述應(yīng)稅行為之日起不超過5個(gè)公歷年度內(nèi)（含）分期繳納個(gè)人所得稅。四、個(gè)人以非貨幣性資產(chǎn)投資交易過程中取得現(xiàn)金補(bǔ)價(jià)的，現(xiàn)金部分應(yīng)優(yōu)先用于繳稅；現(xiàn)金不足以繳納的部分，可分期繳納。個(gè)人在分期繳稅期間轉(zhuǎn)讓其持有的上述全部或部分股權(quán)，并取得現(xiàn)金收入的，該現(xiàn)金收入應(yīng)優(yōu)先用于繳納尚未繳清的稅款。

五、本通知所稱非貨幣性資產(chǎn)，是指現(xiàn)金、銀行存款等貨幣性資產(chǎn)以外的資產(chǎn)，包括股權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)、技術(shù)發(fā)明成果以及其他形式的非貨幣性資產(chǎn)。本通知所稱非貨幣性資產(chǎn)投資，包括以非貨幣性資產(chǎn)出資設(shè)立新的企業(yè)，以及以非貨幣性資產(chǎn)出資參與企業(yè)增資擴(kuò)股、定向增發(fā)股票、股權(quán)置換、重組改制等投資行為。六、本通知規(guī)定的分期繳稅政策自2015年4月1日起施行。對(duì)2015年4月1日之前發(fā)生的個(gè)人非貨幣性資產(chǎn)投資，尚未進(jìn)行稅收處理且自發(fā)生上述應(yīng)稅行為之日起期限未超過5年的，可在剩余的期限內(nèi)分期繳納其應(yīng)納稅款。

財(cái)政部國家稅務(wù)總局

2015年3月30日

投出房個(gè)人所得稅：財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人非貨幣性資產(chǎn)投資有關(guān)個(gè)人所得稅政策的通知——財(cái)稅〔2015〕41號(hào)

國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人非貨幣性資產(chǎn)投資有關(guān)個(gè)人所得稅征管問題的公告——國家稅務(wù)總局公告2015年第20號(hào)

為落實(shí)國務(wù)院第83次常務(wù)會(huì)議決定，鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間個(gè)人投資，根據(jù)《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人非貨幣性資產(chǎn)投資有關(guān)個(gè)人所得稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕41號(hào)）規(guī)定，現(xiàn)就落實(shí)個(gè)人非貨幣性資產(chǎn)投資有關(guān)個(gè)人所得稅征管問題公告如下：

一、非貨幣性資產(chǎn)投資個(gè)人所得稅以發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)投資行為并取得被投資企業(yè)股權(quán)的個(gè)人為納稅人。

二、非貨幣性資產(chǎn)投資個(gè)人所得稅由納稅人向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)自行申報(bào)繳納。

三、納稅人以不動(dòng)產(chǎn)投資的，以不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)為主管稅務(wù)機(jī)關(guān)；納稅人以其持有的企業(yè)股權(quán)對(duì)外投資的，以該企業(yè)所在地地稅機(jī)關(guān)為主管稅務(wù)機(jī)關(guān)；納稅人以其他非貨幣資產(chǎn)投資的，以被投資企業(yè)所在地地稅機(jī)關(guān)為主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

四、納稅人非貨幣性資產(chǎn)投資應(yīng)納稅所得額為非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除該資產(chǎn)原值及合理稅費(fèi)后的余額。

五、非貨幣性資產(chǎn)原值為納稅人取得該項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)實(shí)際發(fā)生的支出。

納稅人無法提供完整、準(zhǔn)確的非貨幣性資產(chǎn)原值憑證，不能正確計(jì)算非貨幣性資產(chǎn)原值的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依法核定其非貨幣性資產(chǎn)原值。

六、合理稅費(fèi)是指納稅人在非貨幣性資產(chǎn)投資過程中發(fā)生的與資產(chǎn)轉(zhuǎn)移相關(guān)的稅金及合理費(fèi)用。

三、土地使用權(quán)出資問題（一）會(huì)計(jì)處理

同上，需要辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)（二）土地使用權(quán)出資的稅務(wù)處理。1、土地使用權(quán)投資營業(yè)稅政策——投出方財(cái)稅[2002]191號(hào)以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅。

2、土地使用權(quán)出資土地增值稅政策——投出方財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知[條款失效]財(cái)稅字[1995]48號(hào)

一、[條款失效]關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的征免稅問題

對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知[條款失效]財(cái)稅[2006]21號(hào)

五、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營的征免稅問題

對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。財(cái)政部

國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知財(cái)稅[2015]5號(hào)

一、按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改建為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改建為股份有限公司（有限責(zé)任公司）。對(duì)改建前的企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到改建后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

本通知所稱整體改建是指不改變原企業(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。

二、按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

三、按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。四、單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國有土地、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

五、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

六、企業(yè)改制重組后再轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)并申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)以改制前取得該宗國有土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。企業(yè)在重組改制過程中經(jīng)省級(jí)以上（含省級(jí)）國土管理部門批準(zhǔn)，國家以國有土地使用權(quán)作價(jià)出資入股的，再轉(zhuǎn)讓該宗國有土地使用權(quán)并申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)以該宗土地作價(jià)入股時(shí)省級(jí)以上（含省級(jí)）國土管理部門批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。辦理納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)應(yīng)提供該宗土地作價(jià)入股時(shí)省級(jí)以上（含省級(jí)）國土管理部門的批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格，不能提供批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格的，不得扣除。八、本通知執(zhí)行期限為2015年1月1日至2017年12月31日?！敦?cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第一條、第三條，《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第五條同時(shí)廢止。3、土地投資企業(yè)所得稅政策：（1）土地投資是否屬所得稅應(yīng)稅范圍？（2）土地投資中轉(zhuǎn)讓收入其價(jià)值如何確定？（3）總局公告2015年第33號(hào)2015-5-8自2014年1月1日起，查賬征收居民企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可自確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入年度起不超過連續(xù)5個(gè)納稅年度期間內(nèi)，分期均勻計(jì)入相應(yīng)年度應(yīng)納稅所得額。關(guān)聯(lián)企業(yè)間發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)投資行為，投資協(xié)議生效后12個(gè)月內(nèi)尚未完成股權(quán)變更登記手續(xù)的，于投資協(xié)議生效時(shí)，確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入實(shí)現(xiàn)。企業(yè)選擇適用不超過連續(xù)5個(gè)納稅年度期間內(nèi)，分期均勻計(jì)入相應(yīng)年度應(yīng)納稅所得額稅務(wù)處理，應(yīng)在非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得遞延確認(rèn)期間每年企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，填報(bào)《企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表》（A類，2014年版）中“A105100企業(yè)重組納稅調(diào)整明細(xì)表”第13行“其中：以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資”相關(guān)欄目，并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《非貨幣性資產(chǎn)投資遞延納稅調(diào)整明細(xì)表》5、土地投資契稅政策——接受方《契稅暫這行條例實(shí)施細(xì)則》：土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓…..：以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知財(cái)稅[2012]4號(hào)

2012.1.12

（財(cái)稅[2015]37號(hào)關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知）各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：

為了支持企業(yè)、事業(yè)單位改革，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康發(fā)展，現(xiàn)就企業(yè)、事業(yè)單位改制重組等涉及的契稅政策通知如下：一、企業(yè)公司制改造

非公司制企業(yè)，按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，整體改建為有限責(zé)任公司（含國有獨(dú)資公司）或股份有限公司，有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司，股份有限公司整體改建為有限責(zé)任公司的，對(duì)改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。上述所稱整體改建是指不改變原企業(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。

非公司制國有獨(dú)資企業(yè)或國有獨(dú)資有限責(zé)任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且該國有獨(dú)資企業(yè)（公司）在新設(shè)公司中所占股份超過50%的，對(duì)新設(shè)公司承受該國有獨(dú)資企業(yè)（公司）的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。國有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司，且該國有控股公司占新公司股份超過85%的，對(duì)新公司承受該國有控股公司土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。上述所稱國有控股公司，是指國家出資額占有限責(zé)任公司資本總額超過50%，或國有股份占股份有限公司股本總額超過50%的公司。八、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)

對(duì)承受縣級(jí)以上人民政府或國有資產(chǎn)管理部門按規(guī)定進(jìn)行行政性調(diào)整、劃轉(zhuǎn)國有土地、房屋權(quán)屬的單位，免征契稅。同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。財(cái)稅[2012]4號(hào)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知已到期財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知財(cái)稅[2015]37號(hào)

2015.3.31為貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)兼并重組市場環(huán)境的意見》（國發(fā)[2014]14號(hào)），繼續(xù)支持企業(yè)、事業(yè)單位改制重組，現(xiàn)就企業(yè)、事業(yè)單位改制重組涉及的契稅政策通知如下：

一、企業(yè)改制

企業(yè)按照《中華人民共和國公司法》有關(guān)規(guī)定整體改制，包括非公司制企業(yè)改制為有限責(zé)任公司或股份有限公司，有限責(zé)任公司變更為股份有限公司，股份有限公司變更為有限責(zé)任公司，原企業(yè)投資主體存續(xù)并在改制（變更）后的公司中所持股權(quán)（股份）比例超過75%，且改制（變更）后公司承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的，對(duì)改制（變更）后公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

二、事業(yè)單位改制

事業(yè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定改制為企業(yè)，原投資主體存續(xù)并在改制后企業(yè)中出資（股權(quán)、股份）比例超過50%的，對(duì)改制后企業(yè)承受原事業(yè)單位土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

三、公司合并

兩個(gè)或兩個(gè)以上的公司，依照法律規(guī)定、合同約定，合并為一個(gè)公司，且原投資主體存續(xù)的，對(duì)合并后公司承受原合并各方土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。四、公司分立

公司依照法律規(guī)定、合同約定分立為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原公司投資主體相同的公司，對(duì)分立后公司承受原公司土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。五、企業(yè)破產(chǎn)

企業(yè)依照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定實(shí)施破產(chǎn)，債權(quán)人（包括破產(chǎn)企業(yè)職工）承受破產(chǎn)企業(yè)抵償債務(wù)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅；對(duì)非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡按照《中華人民共和國勞動(dòng)法》等國家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的，對(duì)其承受所購企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅；與原企業(yè)超過30%的職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的，減半征收契稅。

六、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)

對(duì)承受縣級(jí)以上人民政府或國有資產(chǎn)管理部門按規(guī)定進(jìn)行行政性調(diào)整、劃轉(zhuǎn)國有土地、房屋權(quán)屬的單位，免征契稅。

同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。

七、債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)

經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

八、劃撥用地出讓或作價(jià)出資

以出讓方式或國家作價(jià)出資（入股）方式承受原改制重組企業(yè)、事業(yè)單位劃撥用地的，不屬上述規(guī)定的免稅范圍，對(duì)承受方應(yīng)按規(guī)定征收契稅。

九、公司股權(quán)（股份）轉(zhuǎn)讓

在股權(quán)（股份）轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受公司股權(quán)（股份），公司土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。

十、有關(guān)用語含義

本通知所稱企業(yè)、公司，是指依照我國有關(guān)法律法規(guī)設(shè)立并在中國境內(nèi)注冊的企業(yè)、公司。

本通知所稱投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)、事業(yè)單位的出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)；投資主體相同，是指公司分立前后出資人不發(fā)生變動(dòng)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。

本通知自2015年1月1日起至2017年12月31日執(zhí)行。本通知發(fā)布前，企業(yè)、事業(yè)單位改制重組過程中涉及的契稅尚未處理的，符合本通知規(guī)定的可按本通知執(zhí)行。四、留存收益轉(zhuǎn)增資本問題

借：盈余公積

未分配利潤

貸：實(shí)收資本討論：自然人股東個(gè)人所得稅問題?

法人股東企業(yè)所得稅問題?【案例】甲是一內(nèi)資有限公司，計(jì)劃將稅后盈余公積金或未分配利潤直接轉(zhuǎn)增公司注冊資

本，公司股東均為中國籍自然人。

問：該公司是否要代扣自然人股東個(gè)人所得稅？《關(guān)于股份制企業(yè)轉(zhuǎn)增股本和派發(fā)紅股征免個(gè)人所得稅的通知》(國稅發(fā)[1997]198號(hào))規(guī)定：股份制企業(yè)用盈余公積金派發(fā)紅股屬于股息、紅利性質(zhì)的分配，對(duì)個(gè)人取得的紅股數(shù)額，應(yīng)按照20%的稅率征收個(gè)人所得稅。《關(guān)于盈余公積金轉(zhuǎn)增注冊資本征收個(gè)人所得稅問題的批復(fù)》(國稅函[1998]333號(hào))：公司將從稅后利潤中提取的法定公積金和任意公積金轉(zhuǎn)增注冊資本，實(shí)際上是該公司將盈余公積金向股東分配了股息、紅利，股東再以分得的股息、紅利增加注冊資本。國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)高收入者個(gè)人所得稅征收管理的通知

國稅發(fā)[2010]54號(hào)

1.加強(qiáng)股息、紅利所得征收管理。重點(diǎn)加強(qiáng)股份有限公司分配股息、紅利時(shí)的扣繳稅款管理，對(duì)在境外上市公司分配股息紅利，要嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行有關(guān)征免個(gè)人所得稅的規(guī)定。加強(qiáng)企業(yè)轉(zhuǎn)增注冊資本和股本管理，對(duì)以未分配利潤、盈余公積和除股票溢價(jià)發(fā)行外的其他資本公積轉(zhuǎn)增注冊資本和股本的，要按照“利息、股息、紅利所得”項(xiàng)目，依據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定計(jì)征個(gè)人所得稅。如何計(jì)算？國稅發(fā)[1994]89號(hào)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《征收個(gè)人所得稅若干問題的規(guī)定》的通知

十一、關(guān)于派發(fā)紅股的征稅問題

股份制企業(yè)在分配股息、紅利時(shí)，以股票形式向股東個(gè)人支付應(yīng)得的股息、紅利（即派發(fā)紅股），應(yīng)以派發(fā)紅股的股票票面金額為收入額，按利息、股息、紅利項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。討論：一般的有限責(zé)任公司呢？外籍個(gè)人？財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅若干政策問題的通知

財(cái)稅字[1994]20號(hào)二、下列所得，暫免征收個(gè)人所得稅

（一）外籍個(gè)人以非現(xiàn)金形式或?qū)崍?bào)實(shí)銷形式取得的住房補(bǔ)貼、伙食補(bǔ)貼、搬遷費(fèi)、洗衣費(fèi)。

（二）外籍個(gè)人按合理標(biāo)準(zhǔn)取得的境內(nèi)、外出差補(bǔ)貼。

（三）外籍個(gè)人取得的探親費(fèi)、語言訓(xùn)練費(fèi)、子女教育費(fèi)等，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)審核批準(zhǔn)為合理的部分。

（四）個(gè)人舉報(bào)、協(xié)查各種違法、犯罪行為而獲得的獎(jiǎng)金。

（五）個(gè)人辦理代扣代繳稅款手續(xù)，按規(guī)定取得的扣繳手續(xù)費(fèi)。

（六）個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得。

（七）對(duì)按國發(fā)[1983]141號(hào)《國務(wù)院關(guān)于高級(jí)專家離休退休若干問題的暫行規(guī)定》和國辦發(fā)[1991]40號(hào)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于杰出高級(jí)專家暫緩離退休審批問題的通知》精神，達(dá)到離休、退休年齡，但確因工作需要，適當(dāng)延長離休退休年齡的高級(jí)專家（指享受國家發(fā)放的政府特殊津貼的專家、學(xué)者），其在延長離休退休期間的工資、薪金所得，視同退休工資、離休工資免征個(gè)人所得稅。

（八）外籍個(gè)人從外商投資企業(yè)取得的股息、紅利所得。企業(yè)股東？居民企業(yè)：《企業(yè)所得稅法》第26條：符合條件居民企業(yè)間股息、紅利等權(quán)益性投資收益為免稅收入。企業(yè)股東非居民企業(yè)《企業(yè)所得稅法》第26條：在中國境內(nèi)設(shè)立機(jī)構(gòu)、場所的非居民企業(yè)從居民企業(yè)取得與該機(jī)構(gòu)、場所有實(shí)際聯(lián)系的股息、紅利等權(quán)益性投資收益為免稅收入。討論：投資企業(yè)如何進(jìn)行賬務(wù)處理？成本法？權(quán)益法？投資收益？五、資本公積轉(zhuǎn)增資本問題

借：資本公積

貸：實(shí)收資本

討論：1.自然人股東是否存在個(gè)人所得稅？

2.法人股東是否存在企業(yè)所得稅？資本公積的構(gòu)成資本公積——資本（股本）溢價(jià)——其他資本公積注意：2014年的變化《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)》財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)準(zhǔn)則的主要修訂內(nèi)容一、其他綜合收益綜合收益，是指企業(yè)在某一期間除與所有者以其所有者身份進(jìn)行的交易之外的其他交易或事項(xiàng)所引起的所有者權(quán)益變動(dòng)綜合收益凈利潤其他綜合收益收入費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)期利潤的利得/損失直接計(jì)入所有者權(quán)益的利得/損失財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)準(zhǔn)則的主要修訂內(nèi)容一、其他綜合收益的列報(bào)：基本要求其他綜合收益，是指企業(yè)根據(jù)其他會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定未在當(dāng)期損益中確認(rèn)的各項(xiàng)利得和損失。其他綜合收益項(xiàng)目列報(bào)根據(jù)其他相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定區(qū)分兩類以后會(huì)計(jì)期間不能重分類進(jìn)損益以后會(huì)計(jì)期間在滿足規(guī)定條件時(shí)將重分類進(jìn)損益單獨(dú)列示財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)準(zhǔn)則的主要修訂內(nèi)容一、其他綜合收益項(xiàng)目以后會(huì)計(jì)期間不能重分類進(jìn)損益的其他綜合收益項(xiàng)目重新計(jì)量設(shè)定受益計(jì)劃凈負(fù)債或凈資產(chǎn)導(dǎo)致的變動(dòng)：《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第9號(hào)——職工薪酬》按照權(quán)益法核算的在被投資單位不能重分類進(jìn)損益的其他綜合收益變動(dòng)中所享有的份額：《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第2號(hào)——長期股權(quán)投資》財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)準(zhǔn)則的主要修訂內(nèi)容一、其他綜合收益項(xiàng)目以后會(huì)計(jì)期間在滿足規(guī)定條件時(shí)將重分類進(jìn)損益的其他綜合收益項(xiàng)目按照權(quán)益法核算的在被投資單位可重分類進(jìn)損益的其他綜合收益變動(dòng)中所享有的份額：《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第2號(hào)——長期股權(quán)投資》可供出售金融資產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)形成的利得或損失、持有至到期投資重分類為可供出售金融資產(chǎn)形成的利得或損失：《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第22號(hào)——金融工具確認(rèn)和計(jì)量》現(xiàn)金流量套期工具產(chǎn)生的利得或損失中屬于有效套期的部分：《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第24號(hào)——套期保值》外幣財(cái)務(wù)報(bào)表折算差額：《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第19號(hào)——外幣折算》自用房地產(chǎn)或作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值大于賬面價(jià)值部分：《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》等財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)準(zhǔn)則的主要修訂內(nèi)容一、其他綜合收益的列報(bào)：資產(chǎn)負(fù)債表所有者權(quán)益類增加“其他綜合收益”項(xiàng)目設(shè)置“其他綜合收益”科目進(jìn)行會(huì)計(jì)處理討論：從“資本公積—其他資本公積”分離出來。

財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)準(zhǔn)則的主要修訂內(nèi)容①借：可供出售金融資產(chǎn)—成本100

貸：銀行存款100②2013年末，該股票收盤價(jià)為108萬元：借：可供出售金融資產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)8

貸：其他綜合收益（108-100）8③考慮所得稅影響借：其他綜合收益2

貸：遞延所得稅負(fù)債2問題：還有哪些其他資本公積可轉(zhuǎn)債？股份支付？相同點(diǎn)：最終將會(huì)形成股本溢價(jià)資本公積轉(zhuǎn)增股本個(gè)人所得稅問題國家稅務(wù)總局關(guān)于股份制企業(yè)轉(zhuǎn)增股本和派發(fā)紅股征免個(gè)人所得稅的通知國稅發(fā)[1997]198號(hào)一、股份制企業(yè)用資本公積金轉(zhuǎn)增股本不屬于股息、紅利性質(zhì)的分配，對(duì)個(gè)人取得的轉(zhuǎn)增股本數(shù)額，不作為個(gè)人所得，不征收個(gè)人所得稅。國家稅務(wù)總局關(guān)于原城市信用社在轉(zhuǎn)制為城市合作銀行過程中個(gè)人股增值所得應(yīng)納個(gè)人所得稅的批復(fù)

國稅函[1998]289號(hào)

1998-05-15重慶市地方稅務(wù)局：

你局《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于重慶市信用社在轉(zhuǎn)制為重慶城市合作銀行過程中個(gè)人股增值所得應(yīng)納個(gè)人所得稅問題的請示》（渝地稅發(fā)[1998]88號(hào)）收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：

一、在城市信時(shí)社改制為城市合作銀行過程中，個(gè)人以現(xiàn)金或股份及其他形式取得的資產(chǎn)評(píng)估增值數(shù)額，應(yīng)當(dāng)按“利息、股息、紅利所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅，稅款由城市合作銀行負(fù)責(zé)代扣代繳。

二、《國家稅務(wù)總局關(guān)于股份制企業(yè)轉(zhuǎn)增股本和派發(fā)紅股征免個(gè)人所得稅的通知》（國稅發(fā)[1997]198號(hào)）中所表述的“資本公積金”是指股份制企業(yè)股票溢價(jià)發(fā)行收入所形成的資本公積金。將此轉(zhuǎn)增股本由個(gè)人取得的數(shù)額，不作為應(yīng)稅所得征收個(gè)人所得稅。而與此不相符合的其他資本公積金分配個(gè)人所得部分，應(yīng)當(dāng)依法征收個(gè)人所得稅。會(huì)計(jì)分析發(fā)行股票面值100萬，實(shí)際發(fā)行價(jià)格500萬。借：銀行存款500

貸：股本100

資本公積—股本溢價(jià)400轉(zhuǎn)增：

借：資本公積——股本溢價(jià)400

貸：股本400所以不征收個(gè)人所得稅？

一般的有限責(zé)任公司呢？甲、乙、丙各投資500萬成立A公司，各占1/3的股份借：銀行存款1500

貸：實(shí)收資本——甲500——乙500——丙500之后實(shí)現(xiàn)利潤4500萬元，未分配。丁投資者加入，出資2000萬，各占25%股權(quán)。公司辦理增資手續(xù)，增加注冊資本500萬。借：銀行存款2000

貸：實(shí)收資本——丁500

資本公積——資本溢價(jià)1500之后將資本溢價(jià)1000轉(zhuǎn)增注冊資本，注冊資本變?yōu)?000萬借：資本公積——資本溢價(jià)1000

貸：實(shí)收資本——甲250——乙250——丙250——丁250討論：是否應(yīng)征收個(gè)人所得稅？

如果有？如何回避？資產(chǎn)評(píng)估增值某房地產(chǎn)企業(yè)在改制過程中按法定程序清產(chǎn)核資，涉及一原值1,000萬元辦公樓，折舊年限20年，已用10年，評(píng)估后增值1,000萬，后轉(zhuǎn)增注冊資本。借：固定資產(chǎn)——房屋建筑物1000

貸：資本公積——其他？1000問：該案例涉及哪些稅？【答】1.不涉及營業(yè)稅。該業(yè)務(wù)沒發(fā)生有償提供應(yīng)稅勞務(wù)，不屬營業(yè)稅征收范圍。2.不涉及土地增值稅3.增加房產(chǎn)稅及印花稅計(jì)稅基礎(chǔ)。企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營賬冊，應(yīng)按實(shí)收資本及資本公積合計(jì)數(shù)0.5‰繳印花稅。從評(píng)估增值次月起按評(píng)估增值后房屋原值繳房產(chǎn)稅。財(cái)稅[2008]第152號(hào)：無論是否計(jì)入固定資產(chǎn)原值都必須繳。4.所得稅計(jì)稅基礎(chǔ)與企業(yè)所得稅問題財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估增值有關(guān)所得稅處理問題的通知財(cái)稅字[1997]077號(hào)為進(jìn)一步規(guī)范和完善企業(yè)所得稅稅前扣除制度，根據(jù)各地反映的情況，現(xiàn)將企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估增值有關(guān)所得稅的處理問題明確如下：一、納稅人按照國務(wù)院的統(tǒng)一規(guī)定，進(jìn)行清產(chǎn)核資時(shí)發(fā)生的固定資產(chǎn)評(píng)估凈增值，不計(jì)入應(yīng)納稅所得額。二、納稅人以非現(xiàn)金的實(shí)物資產(chǎn)和無形資產(chǎn)對(duì)外投資，發(fā)生的資產(chǎn)評(píng)估凈增值，不計(jì)入應(yīng)納稅所得額。但在中途或到期轉(zhuǎn)讓，收回該項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，應(yīng)將轉(zhuǎn)讓或收回該項(xiàng)投資所取得的收入與該實(shí)物資產(chǎn)和無形資產(chǎn)投出時(shí)原賬面價(jià)值的差額計(jì)入應(yīng)納稅所得額，依法繳納企業(yè)所得稅。三、納稅人在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，發(fā)生的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓凈收益或凈損失，計(jì)入應(yīng)納稅所得額，依法繳納企業(yè)所得稅。國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓凈收益凡按國家有關(guān)規(guī)定全額上交財(cái)政的，不計(jì)入應(yīng)納稅所得額。

四、企業(yè)進(jìn)行股份制改造發(fā)生的資產(chǎn)評(píng)估增值，應(yīng)相應(yīng)調(diào)整賬戶，所發(fā)生的固定資產(chǎn)評(píng)估增值可以計(jì)提折舊，但在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)不得扣除。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制上市資產(chǎn)評(píng)估增值企業(yè)所得稅處理政策的通知

財(cái)稅[2015]65號(hào)

2015.6.23

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)就國有企業(yè)改制上市過程中資產(chǎn)評(píng)估增值有關(guān)企業(yè)所得稅政策通知如下：一、符合條件的國有企業(yè)，其改制上市過程中發(fā)生資產(chǎn)評(píng)估增值可按以下規(guī)定處理：

（一）國有企業(yè)改制上市過程中發(fā)生的資產(chǎn)評(píng)估增值，應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅可以不征收入庫，作為國家投資直接轉(zhuǎn)增該企業(yè)國有資本金（含資本公積，下同），但獲得現(xiàn)金及其他非股權(quán)對(duì)價(jià)部分，應(yīng)按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。

資產(chǎn)評(píng)估增值是指按同一口徑計(jì)算的評(píng)估減值沖抵評(píng)估增值后的余額。（二）國有企業(yè)100%控股（控制）的非公司制企業(yè)、單位，在改制為公司制企業(yè)環(huán)節(jié)發(fā)生的資產(chǎn)評(píng)估增值，應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅可以不征稅入庫，作為國家投資直接轉(zhuǎn)增改制后公司制企業(yè)的國有資本金。（三）經(jīng)確認(rèn)的評(píng)估增值資產(chǎn)，可按評(píng)估價(jià)值入賬并按有關(guān)規(guī)定計(jì)提折舊或攤銷，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)允許扣除。二、執(zhí)行本通知第一條稅收優(yōu)惠政策的國有企業(yè)，須符合以下條件：

（一）本通知所稱國有企業(yè)，是指納入中央或地方國有資產(chǎn)監(jiān)督管理范圍的國有獨(dú)資企業(yè)或國有獨(dú)資有限責(zé)任公司。（二）本通知所稱國有企業(yè)改制上市，應(yīng)屬于以下情形之一：

1、國有企業(yè)以評(píng)估增值資產(chǎn)，出資設(shè)立擬上市的股份有限公司；2、國有企業(yè)將評(píng)估增值資產(chǎn)，注入已上市的股份有限公司；3、國有企業(yè)依法變更為擬上市的股份有限公司。（三）取得履行出資人職責(zé)機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果核準(zhǔn)或備案文件。三、符合規(guī)定條件的改制上市國有企業(yè)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提交評(píng)估增值相關(guān)材料。四、本通知執(zhí)行期限為2015年1月1日至2018年12月31日。五、本通知發(fā)布前發(fā)生的國有企業(yè)改制上市事項(xiàng)，符合本通知規(guī)定且未就資產(chǎn)評(píng)估增值繳納企業(yè)所得稅的，可按本通知執(zhí)行；已就資產(chǎn)評(píng)估增值繳納企業(yè)所得稅的，不再退還。結(jié)論：一般企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估增值不交企業(yè)所得稅，資產(chǎn)計(jì)稅基礎(chǔ)不變。

以后年度注意納稅調(diào)整.如何實(shí)現(xiàn)？但如果對(duì)外投資等的資產(chǎn)評(píng)估增值，需要繳納企業(yè)所得稅，資產(chǎn)計(jì)稅基礎(chǔ)上升。國有企業(yè)改制上市過程中的應(yīng)交所得稅可以不征收入庫，但資產(chǎn)計(jì)稅基礎(chǔ)上升。問題延續(xù)上例中假定是自然人股東，評(píng)估增值環(huán)節(jié)是否需要繳納個(gè)人所得稅？如果用來轉(zhuǎn)增資本呢？借：資本公積

貸：股本國家稅務(wù)總局關(guān)于原城市信用社在轉(zhuǎn)制為城市合作銀行過程中個(gè)人股增值所得應(yīng)納個(gè)人所得稅的批復(fù)國稅函[1998]289號(hào)不屬于股本溢價(jià)，應(yīng)當(dāng)征收？討論：法人股東呢？居民企業(yè)：《企業(yè)所得稅法》第26條：符合條件居民企業(yè)間股息、紅利等權(quán)益性投資收益為免稅收入。第三講：房地產(chǎn)企業(yè)取得土地會(huì)計(jì)、稅收問題一、國家土地使用權(quán)出讓（土地交易一級(jí)市場）：招標(biāo)、拍賣、掛牌（一）涉及稅收1.契稅

根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》及相關(guān)規(guī)定，企業(yè)需要依據(jù)國有土地使用權(quán)出讓、出售成交價(jià)格按照3%-5%繳納契稅。問題：案例：母公司與政府簽訂招商協(xié)議，子公司去簽合同，誰交契稅？財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知財(cái)稅[2012]82號(hào)

二、以招拍掛方式出讓國有土地使用權(quán)的，納稅人為最終與土地管理部門簽訂出讓合同的土地使用權(quán)承受人。問題：配套費(fèi)、拆遷補(bǔ)償是否作為契稅計(jì)稅依據(jù)？

財(cái)稅[2004]134號(hào)一、出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。(一)以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。(二)以競價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。渝地稅發(fā)[2010]3號(hào)：出讓國有土地使用權(quán)，受讓人應(yīng)納契稅的計(jì)稅依據(jù)為為取得該土地使用權(quán)而支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)等全部經(jīng)濟(jì)利益，包括土地出讓金、征地費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償（補(bǔ)助）費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)以及土地閑置費(fèi)等。2、印花稅①、營業(yè)帳薄

記載資金的帳薄按照實(shí)收資本和資本公積的合計(jì)金額0.5‰在帳薄啟用時(shí)貼花；其他帳薄在啟用時(shí)按件貼花，每件5元。②、權(quán)利許可證照

房產(chǎn)證、土地證、營業(yè)執(zhí)照，每件5元。③、土地使用權(quán)合同

對(duì)于以土地使用權(quán)投資入股的，公司以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)征收印花稅，按照合同記載金額的0.5‰貼花。3、耕地占用稅

房地產(chǎn)企業(yè)獲取的土地符合耕地條件的需要依據(jù)實(shí)際占用耕地面積、按照規(guī)定的適用稅額一次性繳納耕地占用稅，不符合耕地條件的不必繳納耕地占用稅。

問題：耕地占用稅是否作為契稅的計(jì)稅依據(jù)？4、城鎮(zhèn)土地使用稅取得土地使用權(quán)后需要以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照稅法規(guī)定的差額幅度稅額計(jì)算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅特殊問題討論：1.已經(jīng)取得土地使用權(quán)，但尚未開始開發(fā)，是否交城鎮(zhèn)土地使用稅？2.未辦理土地使用權(quán)證，是否繳納土地使用稅？3.土地使用稅的會(huì)計(jì)處理1.已經(jīng)取得土地使用權(quán)，但尚未開始開發(fā)，是否交城鎮(zhèn)土地使用稅？答：根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第二條規(guī)定：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人?！蛾P(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅若干具體問題的解釋各暫行規(guī)定》（國稅地[1998]15號(hào)）第四條規(guī)定：土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人繳納。因此，取得土地使用權(quán)，就應(yīng)當(dāng)繳納土地使用稅。2.未辦理土地使用權(quán)證，是否繳納土地使用稅？答：根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅[2006]186號(hào)）規(guī)定：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受主方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納土地使用稅；合同未規(guī)定交付時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納土地使用稅。3.土地使用稅的會(huì)計(jì)處理契稅、耕地占用稅借：資產(chǎn)

貸：銀行存款印花稅借：管理費(fèi)用

貸：銀行存款土地使用稅

借：管理費(fèi)用

貸：應(yīng)交稅費(fèi)（二）會(huì)計(jì)處理1.用于土地開發(fā)的土地使用權(quán)根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)取得的土地使用權(quán)用于土地開發(fā)，應(yīng)將土地使用權(quán)的取得成本計(jì)入“開發(fā)成本”中，即借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”科目，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等。2.用于商品房開發(fā)的土地使用權(quán)根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑成本，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”科目，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等。3.自建用房的土地使用權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于自建用房等地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)的取得成本直接計(jì)入“無形資產(chǎn)”賬戶，且土地使用權(quán)的賬面價(jià)值不與地上建筑物合并計(jì)算成本，而仍作為無形資產(chǎn)進(jìn)行核算，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷和提取折舊。為建造辦公樓等自用而取得的土地使用權(quán)所繳納的契稅，計(jì)入“無形資產(chǎn)”賬戶。4.暫時(shí)沒有確定使用用途的土地使用權(quán)如果取得的土地暫時(shí)沒有確定使用用途，計(jì)入“無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)”賬戶。5.用于賺取租金的土地使用權(quán)企業(yè)改變土地使用權(quán)的用途，將其作為用于對(duì)外出租時(shí)，應(yīng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。二、拆遷補(bǔ)償費(fèi)問題。1.被拆遷人取得拆遷補(bǔ)償款是否納稅?

拆遷補(bǔ)償收入指“集體土地被國家征收”、“歸還國有土地使用權(quán)”取得收入。

(1)營業(yè)稅問題

①營業(yè)稅暫行條例》第1條：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收入應(yīng)依法繳營業(yè)稅。

②國稅發(fā)[1993]149號(hào)第8條：“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為”。(即轉(zhuǎn)讓指土地使用者不是土地所有者)③《營業(yè)稅稅目注釋》國稅發(fā)[1993]149號(hào)第8條：土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為，不征營業(yè)稅。④國稅函[2007]969號(hào)：對(duì)國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個(gè)人擁有土地使用權(quán)，并按《土地管理法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付給單位和個(gè)人土地及地上附著物（包括不動(dòng)產(chǎn)）補(bǔ)償費(fèi)不征營業(yè)稅。⑤國稅函[2008]277號(hào)：納稅人將土地使用權(quán)歸還土地所有者時(shí)，只要出具縣級(jí)（含）以上地方政府收回土地使用權(quán)正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)資金來源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬土地使用者將土地使用權(quán)歸還土地所有者行為。

⑥國稅函[2009]520號(hào)：國稅函[2008]277號(hào)中關(guān)于縣級(jí)以上（含）地方政府收回土地使用權(quán)正式文件，包括縣級(jí)以上地方政府出具收回土地使用權(quán)文件，及土地管理部門報(bào)經(jīng)縣以上地方政府同意后由該土地管理部門出具收回土地使用權(quán)文件。【結(jié)論】：只要有國家有權(quán)機(jī)關(guān)出具批準(zhǔn)征收、歸還文件，就是征收、歸還，其取得收入就是拆遷補(bǔ)償收入。拆遷補(bǔ)償收入，不屬稅法規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收入，是國家對(duì)被拆遷單位和個(gè)人因歸還國有土地使用權(quán)及因此而喪失土地附著物補(bǔ)償，國家與單位同占有土地單位和個(gè)人間沒發(fā)生交易行為，因此對(duì)單位和個(gè)人因國家征收、征用土地而取得的土地及不動(dòng)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)收入，不征營業(yè)稅。(2)個(gè)人所得稅

財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知[條款失效]財(cái)稅[2005]45號(hào)

2005-03-22各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：

經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)將城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策通知如下：

一、對(duì)被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。

二、[本條失效]對(duì)拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對(duì)購房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過部分征收契稅。（本法規(guī)第二條自2012.12.16起廢止，作廢依據(jù)參見后續(xù)文件）

財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知財(cái)稅[2012]82號(hào)

三、市、縣級(jí)人民政府根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》有關(guān)規(guī)定征收居民房屋，居民因個(gè)人房屋被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購置房屋，并且購房成交價(jià)格不超過貨幣補(bǔ)償?shù)?，?duì)新購房屋免征契稅；購房成交價(jià)格超過貨幣補(bǔ)償?shù)模瑢?duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。居民因個(gè)人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)新?lián)Q房屋免征契稅；繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。案例：給老媽補(bǔ)償，兒子買房。

后來其他兄弟姐妹告上法院，要求將房屋歸還老媽。（3）企業(yè)所得稅政策性搬遷《關(guān)于企業(yè)政策性搬遷收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財(cái)稅[2007]61號(hào)）《關(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2009〕118號(hào)）《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》的公告》（2012年第40號(hào)）國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題的公告（2013年第11號(hào)）（國稅函〔2009〕118號(hào)）與（2012年第40號(hào)）公告的最大區(qū)別118號(hào)文：用企業(yè)搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用權(quán)，或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進(jìn)行改良，或進(jìn)行技術(shù)改造，或安置職工的，準(zhǔn)予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術(shù)改造支出和職工安置支出后的余額，計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。購置或改良的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計(jì)算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。40號(hào)公告：企業(yè)發(fā)生的購置資產(chǎn)支出，不得從搬遷收入中扣除。應(yīng)按《企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例等有關(guān)規(guī)定，計(jì)算確定資產(chǎn)的計(jì)稅成本及折舊或攤銷年限。例：房屋賬面100萬，搬遷收入500萬，新購置房屋500萬原：搬遷所得500-500=0。折舊按500萬計(jì)算現(xiàn)：搬遷所得500-100=0。折舊按500萬計(jì)算1.政策性搬遷定義第二條

本辦法執(zhí)行范圍僅限于企業(yè)政策性搬遷過程中涉及的所得稅征收管理事項(xiàng)，不包括企業(yè)自行搬遷或商業(yè)性搬遷等非政策性搬遷的稅務(wù)處理事項(xiàng)。第三條

企業(yè)政策性搬遷，是指由于社會(huì)公共利益的需要，在政府主導(dǎo)下企業(yè)進(jìn)行整體搬遷或部分搬遷。企業(yè)由于下列需要之一，提供相關(guān)文件證明資料的，屬于政策性搬遷：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

2.管理要求第四條

企業(yè)應(yīng)按本辦法的要求，就政策性搬遷過程中涉及的搬遷收入、搬遷支出、搬遷資產(chǎn)稅務(wù)處理、搬遷所得等所得稅征收管理事項(xiàng)，單獨(dú)進(jìn)行稅務(wù)管理和核算。不能單獨(dú)進(jìn)行稅務(wù)管理和核算的，應(yīng)視為企業(yè)自行搬遷或商業(yè)性搬遷等非政策性搬遷進(jìn)行所得稅處理，不得執(zhí)行本辦法規(guī)定。中華人民共和國企業(yè)政策性搬遷清算損益表政策性搬遷期間：年月日至年月日納稅人名稱：納稅人識(shí)別號(hào)：□□□□□□□□□□□□□□□金額單位：元（列至角分）類別行次項(xiàng)目金額搬遷收入1對(duì)被征用資產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償2因搬遷、安置而給予的補(bǔ)償3對(duì)停產(chǎn)停業(yè)形成的損失而給予的補(bǔ)償4資產(chǎn)搬遷過程中遭到毀損而取得的保險(xiǎn)賠款5搬遷資產(chǎn)處置收入6其他搬遷收入7搬遷收入合計(jì)（1+2+3+4+5+6）搬遷支出8安置職工實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用9停工期間支付給職工的工資及福利費(fèi)10臨時(shí)存放搬遷資產(chǎn)而發(fā)生的費(fèi)用11各類資產(chǎn)搬遷安裝費(fèi)用12資產(chǎn)處置支出13其他搬遷支出14搬遷支出合計(jì)（8+9+10+11+12+13）搬遷所得（或損失）15搬遷所得（或損失）（7-14）納稅人蓋章：經(jīng)辦人簽字：申報(bào)日期：年月日代理申報(bào)中介機(jī)構(gòu)蓋章：經(jīng)辦人簽字及執(zhí)業(yè)證件號(hào)碼：代理申報(bào)日期：年月日主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理專用章：受理人簽字：受理日期：

年月日3.搬遷收入第二章

搬遷收入

第五條

企業(yè)的搬遷收入，包括搬遷過程中從本企業(yè)以外（包括政府或其他單位）取得的搬遷補(bǔ)償收入，以及本企業(yè)搬遷資產(chǎn)處置收入等。

第六條

企業(yè)取得的搬遷補(bǔ)償收入，是指企業(yè)由于搬遷取得的貨幣性和非貨幣性補(bǔ)償收入。具體包括：

（一）對(duì)被征用資產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因搬遷、安置而給予的補(bǔ)償；

（三）對(duì)停產(chǎn)停業(yè)形成的損失而給予的補(bǔ)償；

（四）資產(chǎn)搬遷過程中遭到毀損而取得的保險(xiǎn)賠款；

（五）其他補(bǔ)償收入。

第七條

企業(yè)搬遷資產(chǎn)處置收入，是指企業(yè)由于搬遷而處置企業(yè)各類資產(chǎn)所取得的收入。

企業(yè)由于搬遷處置存貨而取得的收入，應(yīng)按正常經(jīng)營活動(dòng)取得的收入進(jìn)行所得稅處理，不作為企業(yè)搬遷收入。4.搬遷支出第八條

企業(yè)的搬遷支出，包括搬遷費(fèi)用支出以及由于搬遷所發(fā)生的企業(yè)資產(chǎn)處置支出。

第九條

搬遷費(fèi)用支出，是指企業(yè)搬遷期間所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括安置職工實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用、停工期間支付給職工的工資及福利費(fèi)、臨時(shí)存放搬遷資產(chǎn)而發(fā)生的費(fèi)用、各類資產(chǎn)搬遷安裝費(fèi)用以及其他與搬遷相關(guān)的費(fèi)用。

第十條

資產(chǎn)處置支出，是指企業(yè)由于搬遷而處置各類資產(chǎn)所發(fā)生的支出，包括變賣及處置各類資產(chǎn)的凈值、處置過程中所發(fā)生的稅費(fèi)等支出。

企業(yè)由于搬遷而報(bào)廢的資產(chǎn)，如無轉(zhuǎn)讓價(jià)值，其凈值作為企業(yè)的資產(chǎn)處置支出。

5.搬遷資產(chǎn)第四章

搬遷資產(chǎn)稅務(wù)處理

第十一條

企業(yè)搬遷的資產(chǎn)，簡單安裝或不需要安裝即可繼續(xù)使用的，在該項(xiàng)資產(chǎn)重新投入使用后，就其凈值按《企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定的該資產(chǎn)尚未折舊或攤銷的年限，繼續(xù)計(jì)提折舊或攤銷。

第十二條

企業(yè)搬遷的資產(chǎn)，需要進(jìn)行大修理后才能重新使用的，應(yīng)就該資產(chǎn)的凈值，加上大修理過程所發(fā)生的支出，為該資產(chǎn)的計(jì)稅成本。在該項(xiàng)資產(chǎn)重新投入使用后，按該資產(chǎn)尚可使用的年限，計(jì)提折舊或攤銷。

第十三條

企業(yè)搬遷中被征用的土地，采取土地置換的，換入土地的計(jì)稅成本按被征用土地的凈值，以及該換入土地投入使用前所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，為該換入土地的計(jì)稅成本，在該換入土地投入使用后，按《企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定年限攤銷。

第十四條

企業(yè)搬遷期間新購置的各類資產(chǎn)，應(yīng)按《企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例等有關(guān)規(guī)定，計(jì)算確定資產(chǎn)的計(jì)稅成本及折舊或攤銷年限。企業(yè)發(fā)生的購置資產(chǎn)支出，不得從搬遷收入中扣除。

關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題的公告國家稅務(wù)總局公告2013年第11號(hào)二、企業(yè)政策性搬遷被征用的資產(chǎn)，采取資產(chǎn)置換的，其換入資產(chǎn)的計(jì)稅成本按被征用資產(chǎn)的凈值，加上換入資產(chǎn)所支付的稅費(fèi)（涉及補(bǔ)價(jià)，還應(yīng)加上補(bǔ)價(jià)款）計(jì)算確定。

思考：根據(jù)以上規(guī)定，政策性搬遷：要錢還是要資產(chǎn)？

6.所得第十六條

企業(yè)的搬遷收入，扣除搬遷支出后的余額，為企業(yè)的搬遷所得。

中華人民共和國企業(yè)政策性搬遷清算損益表政策性搬遷期間：年月日至年月日納稅人名稱：納稅人識(shí)別號(hào)：□□□□□□□□□□□□□□□金額單位：元（列至角分）類別行次項(xiàng)目金額搬遷收入1對(duì)被征用資產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償2因搬遷、安置而給予的補(bǔ)償3對(duì)停產(chǎn)停業(yè)形成的損失而給予的補(bǔ)償4資產(chǎn)搬遷過程中遭到毀損而取得的保險(xiǎn)賠款5搬遷資產(chǎn)處置收入6其他搬遷收入7搬遷收入合計(jì)（1+2+3+4+5+6）搬遷支出8安置職工實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用9停工期間支付給職工的工資及福利費(fèi)10臨時(shí)存放搬遷資產(chǎn)而發(fā)生的費(fèi)用11各類資產(chǎn)搬遷安裝費(fèi)用12資產(chǎn)處置支出13其他搬遷支出14搬遷支出合計(jì)（8+9+10+11+12+13）搬遷所得（或損失）15搬遷所得（或損失）（7-14）納稅人蓋章：經(jīng)辦人簽字：申報(bào)日期：年月日代理申報(bào)中介機(jī)構(gòu)蓋章：經(jīng)辦人簽字及執(zhí)業(yè)證件號(hào)碼：代理申報(bào)日期：年月日主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理專用章：受理人簽字：受理日期：

年月日兩種不同虧損的處理第十八條

企業(yè)搬遷收入扣除搬遷支出后為負(fù)數(shù)的，應(yīng)為搬遷損失。搬遷損失可在下列方法中選擇其一進(jìn)行稅務(wù)處理：

（一）在搬遷完成年度，一次性作為損失進(jìn)行扣除。

（二）自搬遷完成年度起分3個(gè)年度，均勻在稅前扣除。第二十一條

企業(yè)以前年度發(fā)生尚未彌補(bǔ)的虧損的，凡企業(yè)由于搬遷停止生產(chǎn)經(jīng)營無所得的，從搬遷年度次年起，至搬遷完成年度前一年度止，可作為停止生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)年度，從法定虧損結(jié)轉(zhuǎn)彌補(bǔ)年限中減除；企業(yè)邊搬遷、邊生產(chǎn)的，其虧損結(jié)轉(zhuǎn)年度應(yīng)連續(xù)計(jì)算。你們的選擇？7.管理第二十二條

企業(yè)應(yīng)當(dāng)自搬遷開始年度，至次年5月31日前，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)（包括遷出地和遷入地）報(bào)送政策