城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設實施細則

城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設實施細則根據(jù)**及有關法律、法規(guī)和規(guī)章，結合實際，制定本實施細則。一、集聚范圍中心城區(qū)和各鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃建設用地范圍內的村莊。二、集聚條件1．實行整村集聚，行政村80%（自然村90%）及以上戶代表同意參加集聚建設，經(jīng)所在鎮(zhèn)街審核，報市城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設領導小組審批同意，可列為參加新社區(qū)集聚建設的村莊。2．符合以下條件的村莊，優(yōu)先參加集聚建設：（1）重點工程項目涉及需整體搬遷的村莊；（2）城市建設規(guī)劃即將開發(fā)建設的村莊；（3）土地已基本被征收的村莊；（4）其他確需部分予以置換的村莊。3．目前集聚條件不成熟的村的住房特困戶、D級危房戶，可先在本鎮(zhèn)街城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚區(qū)安排水平房一套，待全村統(tǒng)一參加新社區(qū)集聚建設時再拆除舊房、安排剩余的置換權益面積。3人及以下的安排建筑面積105平方米以內戶型高層公寓一套；4人及以上的安排建筑面積140平方米以內戶型高層公寓一套。住房特困戶、D級危房戶填寫申請表格，村級組織出具意見后，在《商報》、村務公開欄和村級便民與三務公開信息平臺進行張榜公布7天，公示無異議后，所在鎮(zhèn)街進行審批，審批結果報市社區(qū)建設辦備案。三、參加集聚建設的人口計算截止日行政村80%（自然村90%）及以上戶代表同意參加集聚建設的村，以市城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設領導小組審批同意的時間，作為該村參加集聚建設的人口計算截止日；涉及市級以上重點工程拆遷安置的農(nóng)戶，以舊房列入拆遷范圍的政府部門文件下發(fā)時間，作為該戶參加集聚建設的人口計算截止日。如在全村統(tǒng)一參加新社區(qū)集聚建設時，置換權益面積有變化的，可以在全村參加集聚時予以補足。四、集聚建設對象1．村級集體經(jīng)濟組織實有在冊且享受村民待遇的成員;2．服兵役前屬本村級集體經(jīng)濟組織實有在冊且享受村民待遇成員的現(xiàn)役義務兵、士官；3．入學前屬本村級集體經(jīng)濟組織實有在冊且享受村民待遇成員的全日制大中專院校在校學生；4．在服刑、勞教前屬本村級集體經(jīng)濟組織實有在冊且享受村民待遇成員的正在改造人員；5．擁有合法產(chǎn)權房屋的非村級集體經(jīng)濟組織成員。五、集聚家庭人口核算1．以下三類家庭，可以增加一人標準安排：（1）夫妻雙方（父母）均為村級集體經(jīng)濟組織實有在冊且享受村民待遇的成員，子女未立戶且已領取獨生子女父母光榮證的家庭，可以增加一人標準安排。（2）至截止日有年滿20周歲未婚子女的家庭，最多增加一人標準安排（獨生子女不重復增計）。（3）夫妻雙方均為村級集體經(jīng)濟組織實有在冊且享受村民待遇成員、均達到晚婚年齡但未生育的家庭，可以增加一人標準安排。2．夫妻雙方中一方為非農(nóng)的家庭，非農(nóng)一方不計入該家庭戶參加新社區(qū)集聚建設的人數(shù)。該家庭戶其他成員選擇“按每人175平方米建筑面積確定置換權益面積”的，非農(nóng)一方未享受住房政策的可給予安置高層公寓面積70平方米，不再安排產(chǎn)業(yè)用房。非農(nóng)一方屬整體“農(nóng)轉非”且未享受住房政策的人員，按照村級集體經(jīng)濟組織實有在冊且享受村民待遇成員參加新社區(qū)集聚建設。3．已婚嫁但戶口未遷出的成員：（1）屬村級集體經(jīng)濟組織實有在冊且享受村民待遇成員的，經(jīng)提供男方戶籍所在地國土部門出具的1999年7月20日之后女方未享受舊村改造建房用地證明（男方戶籍在市外的，由縣級以上國土部門出具證明；在市內的，由各鎮(zhèn)街國土所出具證明），本人可以在本村參加新社區(qū)集聚建設，置換基數(shù)結合分家立戶及離異分戶等情況確定。如已在男方享受建房用地，則不再予以安排。（2）不屬村級集體經(jīng)濟組織實有在冊且享受村民待遇成員的，按照義政發(fā)〔2013〕43號文件有關“非村級集體經(jīng)濟組織成員”的條款處理。（3）其子女的戶口也落戶在本村的，不在本村參加集聚。4．因婚嫁等原因遷入，屬村級集體經(jīng)濟組織實有在冊且享受村民待遇的成員，經(jīng)提供原戶籍所在地國土部門出具的1999年7月20日之后未享受舊村改造建房用地證明（原戶籍在市外的，由縣級以上國土部門出具證明；在市內的，由各鎮(zhèn)街國土所出具證明），本人可以在本村參加新社區(qū)集聚建設。如已在原戶籍所在地享受建房用地，不能重復享受。5．不符合法定條件多生一胎及以上子女的家庭，其違法生育的行為全部依法處理后，違法生育的子女只限一人且減半享受置換權益面積。六、置換基數(shù)審批1．集聚建設對象以大戶為單位申請，結合分家立戶及離異分戶等情況審查合法舊房后，按以下標準確定置換權益面積：（1）村級集體經(jīng)濟組織實有在冊且享受村民待遇的成員以合法住宅建筑占地面積為基數(shù)（每戶最高不超過140平方米），按1：5確定置換權益面積，其中3/5為高層公寓面積，2/5為產(chǎn)業(yè)用房面積，土地性質為國有出讓（下同）。村級集體經(jīng)濟組織實有在冊且享受村民待遇的成員也可選擇按每人175平方米建筑面積確定置換權益面積，其中3/5為高層公寓面積，2/5為產(chǎn)業(yè)用房面積。（2）非村級集體經(jīng)濟組織成員以合法住宅建筑占地面積為基數(shù)（每戶最高不超過126平方米），按1：5確定置換權益面積，其中3/5為高層公寓面積，2/5為產(chǎn)業(yè)用房面積。2．因分家立戶或離異分戶時舊房分配不均造成集聚建設對象擁有的合法住宅建筑占地面積人均少于35平方米的，以實際擁有的合法住宅建筑占地面積為基數(shù)，按1：5確定置換權益面積（不得選擇按每人175平方米建筑面積確定置換權益面積）。3．已出賣、贈予或被司法部門依法查封拍賣的舊房建筑占地面積，在置換基數(shù)審批時要予以扣減。七、置換方式1．村級集體經(jīng)濟組織實有在冊且享受村民待遇的成員選擇高層公寓的面積最少不低于人均30平方米，剩余的高層公寓可置換權益面積還可以在相應地段繼續(xù)選擇產(chǎn)業(yè)用房、商業(yè)用房、商務樓宇、貨幣等一種或多種方式置換。高層公寓置換產(chǎn)業(yè)用房的比例為最高不超過1：2；高層公寓置換商業(yè)用房的比例為最高不超過1：0.6；高層公寓置換商務樓宇的比例為最高不超過1：1；集聚建設對象選擇貨幣置換方式的，由政府按高層公寓權益保護價格給予補償。2．產(chǎn)業(yè)用房不得置換高層公寓，但可按比例置換成商業(yè)用房和商務樓宇：產(chǎn)業(yè)用房置換商業(yè)用房的比例為最高不超過1：0.3；產(chǎn)業(yè)用房置換商務樓宇的比例為最高不超過1：0.5。八、舊房確權1．合法住宅建筑占地面積以土地權證登記面積為準，未經(jīng)登記的以國土部門確認為準。2．現(xiàn)村集體公房（含生產(chǎn)隊公房）不再予以審批安置。九、資金核算與權益保障1．置換價格。村級集體經(jīng)濟組織實有在冊且享受村民待遇成員的房產(chǎn)面積置換價格分別采用優(yōu)惠價、項目綜合成本價（含建安成本、財務成本、公建配套等）和市場評估價，高層公寓面積按人均建筑面積30平方米享受優(yōu)惠價（為項目綜合成本價的80%）置換，其余部分按項目綜合成本價置換;因戶型關系超出部分（最高不超過置換標準的8%）按市場評估價置換。產(chǎn)業(yè)用房、商業(yè)用房、商務樓宇按照項目綜合成本價置換。非村級集體經(jīng)濟組織成員的置換房產(chǎn)按項目綜合成本價置換，因戶型關系超出部分按市場評估價置換。土地征收補償款、土地出讓金等費用不計入項目綜合成本價。2．獎勵資金。參加集聚的對象，在房產(chǎn)置換前，必須全部拆除舊房。在規(guī)定期限內，舊房拆除率達到90%的行政村，人均獎勵3000元；達到100%的，人均獎勵5000元。獎勵人數(shù)按實際參加集聚建設的人數(shù)計算（不含增計人口，非村級集體經(jīng)濟組織成員每戶最多計1人）。舊房拆除率以戶為單位計算，舊房拆除率=已拆除舊房的戶數(shù)/該村的總戶數(shù)。獎勵資金由村級組織提出申請，所在鎮(zhèn)街進行現(xiàn)場核查后報市社區(qū)建設辦。市社區(qū)建設辦會同鎮(zhèn)街、社投集團公司等相關單位到現(xiàn)場核查后，報市城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設領導小組審批同意后，由市社投集團公司予以撥付。獎勵資金用于推進舊房拆除工作等。各鎮(zhèn)街要成立相應的工作小組，加大對集聚對象的確定、置換基數(shù)審批、資金收繳和舊房拆除的工作力度。對舊房拆除率高的鎮(zhèn)街，市財政予以一定的專項工作經(jīng)費。3．過渡補助費。在城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設項目規(guī)劃建設中，需占用原有村莊建設用地并拆除原有合法房屋的，對拆除房屋的村級集體經(jīng)濟組織實有在冊且享受村民待遇成員給予每人每年2000元的過渡補助費。補助時間從騰空房屋移交鑰匙之日至鎮(zhèn)街組織房產(chǎn)置換工作之日延長半年止。過渡補助費申領。由所在鎮(zhèn)街審核、市社區(qū)建設辦核準后，報市城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設領導小組審批同意后，由社投集團公司撥付到鎮(zhèn)街，由鎮(zhèn)街撥付到村并監(jiān)督村發(fā)放到戶。十、實施程序1．申請。行政村80%（自然村90%）及以上戶代表同意后，村級組織向所在鎮(zhèn)街提出參加新社區(qū)集聚建設的申請，所在鎮(zhèn)街進行審核，報市城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設領導小組審批同意。2．審批。集聚對象提出置換基數(shù)和置換權益面積申請，村級組織出具意見，報鎮(zhèn)街初審后，在村務公開欄和村級便民與三務公開信息平臺同時張榜公布7日。公示無異議后，鎮(zhèn)街再次審核并報市政府審批。審批結果進行公示并報市社區(qū)建設辦備案。相關權證按照法定程序予以注銷。3．簽訂協(xié)議。鎮(zhèn)街與集聚對象簽訂置換協(xié)議。協(xié)議需載明：集聚對象以宅基地用益物權置換集聚建設項目內的房產(chǎn)；參與城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設后停止審批農(nóng)村宅基地;置換地點、建筑面積、付款方式、交付時間、舊房拆除時間、履約保證金等。4．預交資金。參加集聚建設對象按相關規(guī)定預交建房資金。5．房屋拆除。根據(jù)置換協(xié)議，在房產(chǎn)置換前由村級組織在規(guī)定期限內拆除原有房屋。政府收回宅基地。6．權益確定。各農(nóng)戶根據(jù)審批的置換權益面積，確定高層公寓和產(chǎn)業(yè)用房的置換權益面積，報各鎮(zhèn)街匯總。7．房產(chǎn)置換。城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚項目完成建設并竣工驗收合格后，遵循公平公正公開的原則，由鎮(zhèn)街制定房產(chǎn)置換方案并組織分配。市相關部門按規(guī)定予以登記發(fā)證。8．前期物業(yè)管理。由市社投集團公司委托有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)管理。9．資產(chǎn)清算，檔案移交。項目建設完成后，社投集團應進行工程決算和資產(chǎn)清算，經(jīng)審計后，