天倫107公館項目商業(yè)銷售策略報告XXXX1220

天倫107公館項目商業(yè)銷售策略報告謹呈：湖北天倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全國視野本土智慧為青山樓市注入專業(yè)力量鋪佐生意是我們的志業(yè)2青山107公館項目整體考慮，商業(yè)難度相對較大，且產(chǎn)品類型多樣。受項目地塊、容積率、商業(yè)指標等多種條件限制，本項目商業(yè)主要分為裙樓商鋪和三層以上LOFT產(chǎn)品，商鋪又分為臨街商鋪、內(nèi)鋪、二層商鋪等多種產(chǎn)品。

大家顧問站在市場與營銷的角度，經(jīng)過對本項目產(chǎn)品多次研究，在本次報告中對項目產(chǎn)品進行了系統(tǒng)梳理，針對性提出了營銷多種解決思路。通過不同解決方案的比較，得出相對較為客觀的結(jié)論。本次匯報，是前階段《營銷策略報告》的補充報告。同時，也是結(jié)合貴司的反饋意見，進行的針對性調(diào)整。第二部分：產(chǎn)品分析與銷售目標梳理3商鋪與LOFT產(chǎn)品梳理4項目營銷研判第三部分：商業(yè)銷售策略5商業(yè)總策略7三層及以上LOFT營銷策略6一二層商鋪營銷策略目錄第一部分：區(qū)域案例成交分析1青城華府產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析2青城華府成交分析第一部分：區(qū)域案例成交分析青城華府產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析青城華府成交分析青城華府產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析青城華府商業(yè)重要研究目的：商鋪產(chǎn)品特征，目前銷售情況等對本案的啟示項目位置：工業(yè)大道與友誼大道交匯處一期商鋪面積：1.9萬方項目商業(yè)開盤信息目前入市104套，實際銷售85套，實收均價約15951元/平米；銷售方式：大客戶優(yōu)先選房，散戶集中開盤；產(chǎn)品特征：兩層社區(qū)型商業(yè)底商街區(qū)形式項目商業(yè)信息臨街商鋪內(nèi)街商鋪保留商鋪單套產(chǎn)品為獨立兩層結(jié)構(gòu)，設計有獨立樓梯與上下水管道；臨街商鋪38個，面積共計4899.81平米，平均面積129平米；內(nèi)街商鋪66個，面積共計8098.42平米，平均面積122.7平米；商業(yè)產(chǎn)品設計特點：上下兩層獨立設計，雙層聯(lián)售，內(nèi)街商業(yè)占比較大S2首層標準層S2二層標準層商業(yè)產(chǎn)品設計特點：可售商鋪面積段分布圖商鋪面積100平米以下商鋪占比26%；100-200平米商鋪占比37%；200-300平米商鋪占比22%；300平米以上商鋪占比15%.產(chǎn)品主要面積段集中在100-200平米及100平米以下，單鋪面積200平米以上占有一定比例S1S2G1G2G3產(chǎn)品號已售未售S1320S2210G1200G2310G399合計8519商業(yè)銷售情況分析：臨街商鋪銷售完畢，內(nèi)街商鋪存在滯銷臨工業(yè)大道商鋪與規(guī)劃路商鋪銷售完畢；G1的內(nèi)街小鋪完全銷售，G2與G3部分內(nèi)街商鋪共計19套未售；S1S2G1G2G3青城華府成交分析高低高低商業(yè)單價表現(xiàn)：總價控制下商鋪位置與面積的平衡，臨街商鋪價格較對較高S1臨規(guī)劃路與工業(yè)三路，實收單價在2萬-2.5萬之間；S2臨街商鋪單價1.5-2萬元，內(nèi)街1.5萬元以上；G1臨工業(yè)路部分實收單價基本上1.8萬-2萬元之間，內(nèi)街部分小鋪單價偏高；G2內(nèi)街商鋪單價全部為1.5萬元以下；G3為小區(qū)入口內(nèi)街，單價為1.5萬元以下。內(nèi)街考慮到返租，單價將再打7.9折，部分實收價則低于1萬元S1S2G1G2G3臨街商鋪高價也能售完，內(nèi)街商鋪價低也難銷售；G1的內(nèi)街離工業(yè)路較近，鋪面較小，單價在1.5萬至2萬元，但完全銷售；G2與G3部分內(nèi)街商鋪如果考慮返租21%，則單價低于1萬元，但仍有19套未售。高低高低S1S2G1G2G3商業(yè)總價表現(xiàn)：產(chǎn)品總價區(qū)間主要集中在100-200萬之間S1臨規(guī)劃路與工業(yè)三路，實收總價在100萬-200萬之間；S2臨街商鋪主要在100-200萬元，內(nèi)街200-300萬元；G1G3臨工業(yè)路部分實收基本上300-500萬元之間，部分商鋪超過500萬以上，G1內(nèi)街部分小鋪總價在200萬以下；G2內(nèi)街商鋪總價全部為200-300萬元區(qū)間；G3小區(qū)入口內(nèi)街，總價在300-500萬元之間；內(nèi)街考慮到返租，總價將再打7.9折。臨街G1G3商鋪高于500萬也較好銷售，其它低于500萬高于300萬商鋪開盤銷售最快；S1S2內(nèi)街低于200萬也較好銷售，G2G3內(nèi)街商鋪總價高于200萬難銷售；G1內(nèi)街小鋪總價低于100萬，內(nèi)部認購最先售完；滯銷內(nèi)街商鋪價值偏低，但最大問題在于單套面積過大，總價過高。商業(yè)成交表現(xiàn)：臨工業(yè)路商鋪需求最大，小面積內(nèi)鋪銷售較好S1S2G1G2G3商鋪已售產(chǎn)品面積主要集中在200平米以下；G1內(nèi)鋪開盤前內(nèi)部認購全部銷售；臨工業(yè)大道商鋪面積在200-300平米左右，總價在300-500萬，部分產(chǎn)品超過500萬，開盤最先一批售完；S1規(guī)劃路臨街商鋪與內(nèi)鋪第二批售完；G2G3內(nèi)街商鋪產(chǎn)生滯銷已售商鋪面積段產(chǎn)品數(shù)量統(tǒng)計圖青城華府商業(yè)分析小結(jié)1、商鋪產(chǎn)品特點：主要為獨立兩層商鋪，配獨立上下水與樓梯，銷售時兩層聯(lián)售；2、面積分布情況：主要面積段集中在100-200平米及100平米以下，單鋪面積200平米以上占比較少，臨街商鋪平均面積129平米，內(nèi)街商鋪平均面積122平米；3、銷售均價情況：1.6萬元/平米，臨街商鋪價格為20000以上，內(nèi)街商鋪單價約15000以下；4、總價區(qū)間分析：臨工業(yè)路商鋪總價超過300萬，部分高于500萬，大部分內(nèi)鋪總價區(qū)間在300萬以下；5、銷售情況分析：臨街商鋪全部售完，剩下內(nèi)街商鋪單價低于一萬元也較難銷售。青城華府商業(yè)問題與啟示問題一：內(nèi)鋪數(shù)量劃分過多，價值偏低；問題二：內(nèi)鋪單鋪面積過大，平均面積為123平米，造成單鋪總價過高；啟示一：盡可能減少二層銷售難度，應該考慮一二層聯(lián)售，設計獨立上下水與樓梯；啟示二：最大程度的減少內(nèi)鋪數(shù)量，內(nèi)鋪單套面積盡量要小，總價要低，降低銷售難度；啟示三：最大限度的考慮臨街商輔數(shù)量，面積控制在300平米以下，控制總價盡量要低；第二部分：產(chǎn)品分析與銷售目標梳理商鋪分析LOFT產(chǎn)品梳理營銷目標核心問題商鋪分析LOFT產(chǎn)品梳理營銷目標核心問題三層以上LOFT產(chǎn)品二層以下以商輔為主根據(jù)現(xiàn)有設計，項目一二層為商鋪、三層及B棟四層五層為LOFT產(chǎn)品項目一二層商鋪數(shù)量為80套，面積為4619平米，占商業(yè)面積60%；三層以上LOFT產(chǎn)品數(shù)量為54套，面積為3065.83平米，占商業(yè)面積的40%；設計受諸多因素影響，考慮商業(yè)易售特征，首層有18套內(nèi)街商鋪，B棟裙樓LOFT設計功能性較差一層商鋪臨工業(yè)三路價值最大，隨州路價值其次，二層商業(yè)價值略低項目一二層商鋪數(shù)量為52套；一二層商輔開間4米，臨街商鋪進深為13-16米，內(nèi)街商鋪5.2-12.3米；其中首層臨街鋪數(shù)量19個面積1463平米，內(nèi)鋪6個面積333平米，二層數(shù)量27個面積2106平米；臨隨州路商鋪進深較大，人流量相對較少；臨工業(yè)三路商鋪設計開間略大，人流量相對較大；商鋪分析LOFT產(chǎn)品梳理營銷目標核心問題項目LOFT產(chǎn)品共計54套，整體結(jié)構(gòu)較為復雜本項目LOFT產(chǎn)品是由5.4米層高的三層裙樓商業(yè)，和4.8米四層五層住宅底部商業(yè)組成。受建筑柱網(wǎng)，核心筒結(jié)構(gòu)、及整體布局限制較大。產(chǎn)品易銷售，可銷售，實用性與功能性較強是最終考慮。LOFT產(chǎn)品共計54套，分布區(qū)域如上圖所示其中B棟受核心筒結(jié)構(gòu)限制區(qū)域共計三層，產(chǎn)品共計27套；三層非受限制產(chǎn)品共計27套，LOFT產(chǎn)品最大優(yōu)勢在于易銷售，高空間使用，可變化，投資性強，能滿足居住、商務和商業(yè)等多種功能，能有效提升三層及以上商業(yè)的價值；B棟下層LOFT產(chǎn)品核心筒部分結(jié)構(gòu)復雜，需要考慮功能用途本項目LOFT產(chǎn)品主要開間都保持在3.7米至6.5米，部分產(chǎn)品僅有2.2米；產(chǎn)品主要進深大部分保持在5.6-7.6米，部分產(chǎn)品進深為13米，甚至17米，設計存在較多問題。從右圖可看出，實用性差的異型產(chǎn)品主要集中B棟裙樓和四層五層，三層其它區(qū)域產(chǎn)品雖存在一定問題，但設計尺度的均好性略強。LOFT產(chǎn)品尺寸數(shù)據(jù)比較：B棟裙樓商業(yè)部分LOFT戶型結(jié)構(gòu)不佳，功能價值不大LOFT產(chǎn)品整體面積偏小，在30-50平米之間；部分產(chǎn)品進深過大，達17米。本項目主流LOFT產(chǎn)品套內(nèi)面積基本保持有30-50平米，部分大面積產(chǎn)品集中于三棟B棟裙樓商業(yè)區(qū)域。以下為產(chǎn)品面積段分布圖，從圖上可看出面積大于70平米的產(chǎn)品主要集中于B棟裙樓三層區(qū)域（紅色1號區(qū)域），低于70平米的產(chǎn)品分布在綠色2號區(qū)域。LOFT產(chǎn)品規(guī)劃的優(yōu)劣分析：紅色標識1號區(qū)域——設計主要問題為進深短，面寬過長，居住功能性不高，特別是B棟裙樓三層部分，有面寬長度為17米的產(chǎn)品，且面積較大，產(chǎn)品居住價值最低；橙色標識2號區(qū)域——主要問題為產(chǎn)品設計不規(guī)整，較為異型，居住使用功能性不高，電梯居中，風水不佳，產(chǎn)品居住價值不高；藍色標識3號區(qū)域——問題主要為采光通風性差，而露臺設計也并不能有效解決這個問題，居住價值有限，部分符合酒店設計要求；黃色標識4號區(qū)域——問題主要為面寬過大，與進深比例不佳，居住使用價值一般，符合酒店設計要求；綠色標識5號區(qū)域——設計較為規(guī)整，長寬比例與面積控制合理，能滿足一定居住功能，完符合酒店設計要求。片區(qū)商業(yè)氣氛不足，租金低，項目二層商業(yè)價值不高；項目體量較小，缺乏區(qū)域影響力；LOFT產(chǎn)品40年產(chǎn)權(quán)、高首付高利息、無燃氣，部分產(chǎn)品設計缺陷產(chǎn)品實情:產(chǎn)品價值受先天條件影響較大項目體量小，總體利潤不大，營銷費用有限。一二層商鋪內(nèi)街與二層價值有限，需要營銷產(chǎn)品梳理小結(jié)：營銷目標商業(yè)一二層均價實現(xiàn)2萬元/平米，三層及以上LOFT實現(xiàn)1萬元/平米在營銷投入有限的情況下，完成一二層商鋪、LOFT產(chǎn)品100%完全銷售項目價值通過營銷手段更好的傳達到價格之上，并且通過營銷獲得溢價；營銷策略要求商業(yè)定位、銷售和后期運營能達到完全融合核心問題：營銷如何打破現(xiàn)有條件限制，創(chuàng)造產(chǎn)品以外的價值問題一：問題二：問題三：現(xiàn)有一二層商業(yè)規(guī)劃設計條件下，營銷策略如何現(xiàn)實完全銷售？在完全營銷前提下，如何實現(xiàn)商鋪2萬元均價？LOFT現(xiàn)有設計下，如何劃分功能分區(qū)，通過營銷達到價值最大目標？商業(yè)總策略一二層商鋪營銷策略三層以上LOFT營銷策略第三部分：商業(yè)營銷策略商業(yè)總策略一二層商鋪營銷策略三層以上LOFT營銷策略一、最大限度的提升一二層商鋪整體價值，合理控制總價，提升銷售單價；二、針對LOFT產(chǎn)品，通過創(chuàng)造性的營銷手段，提升產(chǎn)品附加價值；三、深挖項目核心價值，做好商鋪與LOFT的營銷節(jié)奏控制，把握階段重點；如何通過營銷提升一二層商鋪投資價值，創(chuàng)造商鋪的購買驅(qū)動力？如何確定項目最佳的傳播節(jié)奏，使整體商業(yè)形象豐滿，且與潛在客戶有效達成價值傳遞？如何合理的提升LOFT產(chǎn)品的投資價值？面對這樣一個充滿挑戰(zhàn)的系統(tǒng)工程，我們認為營銷落地將是重要一環(huán)大家顧問觀點：應該“準確把握宏觀，專業(yè)做好微觀”，在營銷創(chuàng)新與項目特殊性融合的基礎上，我們認為：營銷總策略核心策略：一二層商鋪最大程度的減少內(nèi)街商鋪面積，LOFT產(chǎn)品最大程度的考慮投資溢價三層LOFT產(chǎn)品營銷策略應該最大程度的考慮投資產(chǎn)品的打造，減少銷售抗性的產(chǎn)生最大限度的提高臨街商業(yè)面積，首層臨街商業(yè)考慮與二層商業(yè)聯(lián)售最大可能的減少內(nèi)街商業(yè)銷售面積三層LOFT二層商業(yè)內(nèi)街商業(yè)首層商業(yè)最大限度的提升二層商業(yè)的價值，考慮以一二層商鋪聯(lián)售的方式；最大限度的提升臨街商鋪的面積，減少內(nèi)街商業(yè)面積；最大限度的合理控制總價，提升單價，提升項目整體利潤；LOFT產(chǎn)品營銷進行投資產(chǎn)品的打造，對設計有問題的產(chǎn)品進行區(qū)別定位商業(yè)總策略一二層商鋪營銷策略三層以上LOFT營銷策略方案一：按現(xiàn)有規(guī)劃設計上下兩層整體銷售方案二：雙輔聯(lián)售，兩層整體購買2F1F2F1F方案三：控制一層的銷售，與2層配合2F1F一二層商鋪組合策略：對三套方案進行分別評估，確定最佳組合方案方案評估原則：最大程度完成二層商業(yè)的銷售，最大程度的減少內(nèi)街商業(yè)面積；總價均衡策略要求，在保證商鋪均價2萬元/平米的前提下，盡量考慮減少高總價商鋪數(shù)量；如下圖所示，價值排列為1>2>3>4.12345678910111213141516171819202122232425方案一：一層商鋪實現(xiàn)最大限度的進行臨街商鋪與內(nèi)街商鋪的合并，提升價值一層商鋪以現(xiàn)有鋪面劃分為基礎，共計劃分有商鋪25個；臨隨州路商鋪以大部分以16米進深為考慮，按現(xiàn)有柱網(wǎng)設計進行劃分；臨工業(yè)三路部分按現(xiàn)有設計進行劃分，最大限度的減少內(nèi)鋪面積方案一：按現(xiàn)有規(guī)劃設計上下兩層整體銷售2F1F12345678910111213141516171819202122232425方案一：二層商鋪劃鋪實現(xiàn)最大限度的對應一層商鋪，實現(xiàn)上下聯(lián)售二層商鋪同樣以現(xiàn)有鋪面劃分為基礎，按現(xiàn)有柱網(wǎng)設計進行劃分；臨工業(yè)三路部分按現(xiàn)有設計進行劃分，最大限度的減少二層獨立銷售方案一：按現(xiàn)有規(guī)劃設計上下兩層整體銷售2F1F方案一總價與利潤：房號一層（平米）二層（平米）總面積（平米）均價（元/平米）總金額（萬元）11081372452000049125344973000029131491583072000061541401582982000059655344963000028961171252422000048477865144200002878786514420000287978651442000028710786514420000287117865144200002871278651442000028713976416120000323141016516620000332152263265522000011041696160256200005121797811782000035718971612582000051719978017720000354205143941500014121514394150001412251439415000141235143941500014124137772141500032125913212315000184合計233622744611

9058定價：均價2萬元/平米內(nèi)街均價1.5萬元/平米2號和5號商鋪單價3萬元/平米銷售總額：9058萬元總價區(qū)間：141萬-1104萬元面積區(qū)間：94平米-552平米方案一鋪位25個，均價約在2萬元/平米；總價超過500萬有5個，多數(shù)總價控制在200-300萬；方案二：在方案一的基礎上，實現(xiàn)兩鋪合并，內(nèi)街商鋪與臨街外鋪聯(lián)合銷售123456789101112131415方案二：雙輔聯(lián)售，兩層整體購買2F1F123456789101112131415方案二：雙輔聯(lián)售，兩層整體購買2F1F方案二：在方案一的基礎上，實現(xiàn)兩鋪合并，內(nèi)街商鋪與臨街外鋪聯(lián)合銷售方案二總價與利潤：定價：均價2萬元/平米內(nèi)鋪與外鋪聯(lián)售均價1.8萬元/平米2號和5號商鋪單價3萬元/平米銷售總額：9019萬元總價區(qū)間：217萬-1349萬元面積區(qū)間：108平米-675平米房號一層二層總面積均價（元/平米）總金額（萬元）1128143270200005412634510820000217317616534120000681416616433020000659562461082000021561381302682000053671851363212000064281851363212000064291851363212000064210233162395200007901126740867520000134912183166349180006281388941821800032714153203356180006411516811528318000509合計237922474627

9019方案二鋪位15個，均價約在2萬元/平米；總價超過500萬有12個，多數(shù)總價控制在500-700萬；方案二套均總價太高，客戶門檻較高，銷售有較大難度。`12345678910111213141516171819202122232425方案三：一層商鋪按方案一方式進行劃鋪，以街鋪形式進行劃分方案三：控制一層的銷售，與2層配合2F1F方案三：二層商鋪以鋪面合并的方案三：控制一層的銷售，與2層配合2F1F方案三總價與利潤：定價：上下層聯(lián)售均價1.6-1.8萬元/平米首層臨街商鋪均價3萬元/平米內(nèi)鋪均價1.5萬元/平米15號商鋪單價2萬元/平米銷售總額：9542萬元總價區(qū)間：77萬-1112萬元面積區(qū)間：51平米-556平米房號一層（平米）二層（平米）總面積（平米）均價（元/平米）總金額（萬元）1108

10830000325253344397160006363149

149300004484140

14030000421553333386160006176117

11730000350778

783000023587824332118000579978

78300002351078

78300002351178

78300002351278

783000023513972433401600054414101

10130000303152263305562000011121696434530180009541797

97300002911897372469180008441997

97300002922051

5115000772151

5115000772251

5115000772351

51150007724137

137150002062591

9115000136合計233622984635

9542方案三大幅提升了首層臨街商鋪單價，同時對于經(jīng)營商家來說也提升了二層商鋪的使用功能；實現(xiàn)整體銷售金額達到9542萬元，超過方案一與方案二近500萬元。三個方案總結(jié)對比分析：方案三綜合評價最高，建議采用方案三從平均單價和銷售總金額兩項重要指標對比，方案三要高于前兩個方案；方案三有較大的靈活性，客戶選擇面較廣，營銷銷控得當將會有更大的操作空間；方案二商鋪數(shù)量集中，總價相對較高，對客戶有較大抗性；對比指標方案一方案二方案三商鋪數(shù)量251525總價超過500萬商鋪數(shù)量5127平均單價（元/平米）196081952520658單套最大面積（平米）552675556單套最高售價（萬元）110413491112銷售金額（萬元）905890199542第一步：主要銷售3號區(qū)域商鋪，對1、2、4號區(qū)域進行銷控通過客戶意向裝箱，向客戶主推3、4號區(qū)域商鋪第二步：按方案三方式，大客戶優(yōu)先選鋪要求大客戶以聯(lián)購方式，以（首鋪+兩套以上二層商鋪），300平米起售為條件，消化30%以上面積第三步：中小散戶以售為主，集推售主要針對首層外鋪和部分二層商業(yè)，項目散鋪的集中銷售第四步：次序營銷

完成項目整體銷售，并開業(yè)一二層商鋪銷售策略：價值最大的商鋪最后銷售商業(yè)價值最高為首層外鋪金角銀邊處，價值其二為部分外鋪，其三為內(nèi)鋪、最次為二層商業(yè)；因此租售策略核心是價值最大商業(yè)最后銷售：因此首先招商部分是二層大面積銷售，通過開盤前大客戶認購解決一部分二層和少量首層；開盤集中消化小鋪商業(yè)總策略一二層商鋪營銷策略三層以上LOFT營銷策略LOFT產(chǎn)品核心策略：實現(xiàn)可銷售化的功能靈活化LOFT變?yōu)樽≌捻椖窟m用；LOFT變?yōu)樯虅盏捻椖窟m用；LOFT變?yōu)樾蓍e或其他功能商業(yè)適用；LFOT轉(zhuǎn)化為雙層投資產(chǎn)品的適用性LOFT營銷組合策略能解決產(chǎn)品低價值問題思考：通過定位轉(zhuǎn)化與產(chǎn)品包裝后，產(chǎn)品價值將通過營銷得到提升；從單一商業(yè)屬性轉(zhuǎn)化為商業(yè)、辦公、居住、投資等多重屬性LOFT定位：四種產(chǎn)品可能3類產(chǎn)品：LOFT公寓1類產(chǎn)品：普通平層商業(yè)休閑娛樂型商業(yè)定制式服務，投資型產(chǎn)品可行2類產(chǎn)品投資小戶型雙層回報，投資型產(chǎn)品可行基本可行4類產(chǎn)品：產(chǎn)權(quán)式酒店可行酒店式經(jīng)營，投資型產(chǎn)品產(chǎn)品包裝方式1類產(chǎn)品：為紅色B棟核心筒區(qū)的產(chǎn)品，此類產(chǎn)品各層劃為9套，共27套，可分可合，主要滿足商業(yè)與商務功能的需要；2類產(chǎn)品：為綠色區(qū)域的投資類產(chǎn)品，進深與開間尺度合適，面積控制在70平米以下，一層變兩層的公寓類投資為主，另外可以包裝成酒店類產(chǎn)品3類產(chǎn)品：為部分綠色區(qū)域的LOFT產(chǎn)品，是一種居住型LOFT創(chuàng)意住宅類產(chǎn)品，是備選類產(chǎn)品；4類產(chǎn)品：產(chǎn)權(quán)式酒店，投資型產(chǎn)品，有一定風險分區(qū)功能定位：現(xiàn)有規(guī)劃1類產(chǎn)品27套；現(xiàn)有規(guī)劃2類產(chǎn)品27套，兩層分割后為54套。1類產(chǎn)品每層可劃為1-2個商輔，平均面積在200-400平米，業(yè)態(tài)初步定位為餐飲、KTV、茶舍、棋牌等休閑娛樂型商業(yè)。產(chǎn)品分類套數(shù)：B棟核心筒部分以1類產(chǎn)品為主；其它三層產(chǎn)品以2類小戶型公寓產(chǎn)品為主方案一：1類產(chǎn)品+2類產(chǎn)品為滿足三至五層商業(yè)的人流需要，需要增加觀光電梯；需要對1類消費型商業(yè)區(qū)與2類以居住及商務功能區(qū)進行分割；規(guī)劃與工程附助：價格策略：溢價因素考慮：單套總價低于同類兩套同等住宅總價之和，以住宅均價8000元/平米計算，兩套住宅小戶均價之和為16000元/平米，2類產(chǎn)品均價應低于16000元/平米；考慮本產(chǎn)品受規(guī)劃限制較多，且為非真正住宅產(chǎn)品，后期使用成本較高，本項目2類產(chǎn)品建議價格為：1類產(chǎn)品3F參考均價：12000元/平米4F參考均價：9000元/平米5F均價：7000元/平米2類產(chǎn)品考慮整體總價不超過50萬元，產(chǎn)品建筑面積主要集中在50-70平米左右的情況，可以售均價約1萬元；參考裝修成本1000元/平米；14000元/平米產(chǎn)品類型建筑面積均價銷售金額1類產(chǎn)品3F：708.17平米12000元/平米850萬元4F：432.86平米9000元/平米390萬元5F：432.86平米7000元/平米303萬元2類產(chǎn)品1491.9平米14000元/平米2088.7萬元方案一總收益合計:1類產(chǎn)品銷售金額+2類產(chǎn)品銷售金額=3631萬元方案二：1類商業(yè)商務+2類投資型公寓+3類LOFT公寓分區(qū)功能定位：規(guī)劃與工程附助：B棟裙樓三層核心筒部分定位為1類產(chǎn)品；四層五層定位為可分可合的LOFT時尚公寓類產(chǎn)品，毛坯交房；其它三層產(chǎn)品以2類小戶型公寓產(chǎn)品，精裝修交房；為滿足二至三層商業(yè)的人流需要，需要增加觀光電梯；需要對1類消費型商業(yè)區(qū)與2類以居住及商務功能區(qū)進行分割；1類產(chǎn)品：3F參考均價：12000元/平米2類產(chǎn)品：同方案一，2類產(chǎn)品建議價格為：12000元/平米3類產(chǎn)品：9000元/平米價格策略：產(chǎn)品類型建筑面積均價銷售金額1類產(chǎn)品3F：708.17平米12000元/平米850萬元3類產(chǎn)品4F：432.86平米9000元/平米389萬元5F：432.86平米9000元/平米389萬元2類產(chǎn)品1491.9平米14000元/平米2088.7萬元方案二總收益合計:1類產(chǎn)品收益+2類產(chǎn)品收益+3類產(chǎn)品收益=3716萬元 運算過程：方案三：1類商業(yè)商務+2類投資型產(chǎn)品的經(jīng)濟型酒店功能+3類LOFT產(chǎn)品分區(qū)功能定位：B棟