鄭州房地產(chǎn)市場調(diào)研情況

鄭州市房地產(chǎn)市場概述2012.03.05鄭州市城市規(guī)劃12342011年市場回顧案例---典型項目動態(tài)未來市場展望中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè)中原經(jīng)濟區(qū)戰(zhàn)略已上升至國家戰(zhàn)略，鄭州是該戰(zhàn)略的核心城市，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｖ性?jīng)濟區(qū)作為“塔身”，分為豫中及西北板塊、北部板塊、東南板塊和豫西南板塊。豫中及西北板塊：定位于重要的綜合交通樞紐和商貿(mào)物流中心、先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地、重要的能源原材料基地，同時也是中原經(jīng)濟區(qū)的文化旅游、科技人才中心。北部板塊：戰(zhàn)略定位是鋼鐵與有色金屬的生產(chǎn)基地，能源、化工及裝備制造業(yè)生產(chǎn)基地。豫西南板塊：戰(zhàn)略定位是“三化”協(xié)調(diào)發(fā)展的示范區(qū)、可持續(xù)發(fā)展的實踐區(qū)、國際國內(nèi)知名的文化旅游區(qū)和西南地區(qū)的區(qū)域性經(jīng)濟中心。東南板塊：戰(zhàn)略定位是糧食生產(chǎn)加工基地，農(nóng)村改革發(fā)展試驗區(qū)，農(nóng)業(yè)生態(tài)、觀光、文化旅游區(qū)。東、中、西部的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有很強的互補性，基本上形成了一個以沿海地區(qū)的現(xiàn)代制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)為塔尖，以中部地區(qū)的糧食、能源原材料、交通樞紐和一般制造業(yè)為塔身，以西部地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)保護等為塔基的“塔形”結(jié)構(gòu)。中原地區(qū)在“塔形”結(jié)構(gòu)中，擔負著支撐沿海地區(qū)發(fā)展的重要任務(wù)中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè)中原經(jīng)濟區(qū)所轄城市包括5省29市河北?。汉悺⑿吓_。2011年3月17日公布的《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》明確提出重點推進中原經(jīng)濟區(qū)等區(qū)域發(fā)展。土地面積28萬平方公里,區(qū)域內(nèi)近1.58億人口，占全國人口總量的11.83%。全區(qū)1.9億畝耕地，占全國的1/10以上河南?。亨嵵菔?、洛陽市、開封市、商丘市、焦作市、三門峽市、濟源市、安陽市、濮陽市、鶴壁市、新鄉(xiāng)市、平頂山市、許昌市、漯河市、周口市、駐馬店市、南陽市、信陽市。安徽?。夯幢?、宿州、亳州、阜陽。山西?。簳x城市、運城市、長治市。山東?。汉蕽伞⒘某?。中原城市群建設(shè)中原城市群——城市戰(zhàn)略規(guī)劃正式通過國家發(fā)改委審核，鄭州市發(fā)展從此走上國家戰(zhàn)略道路，發(fā)展定位為一極、兩帶、兩翼中原城市群的城市體系基本架構(gòu)為：構(gòu)建以鄭州為中心、洛陽為副中心，其他省轄市為支撐，大中小城市相協(xié)調(diào)，功能明晰、組合有序的城市體系“一極”指以鄭州為中心，加快鄭州、開封一體化，構(gòu)建大中小城市相協(xié)調(diào)的城鎮(zhèn)體系。“兩帶”指隴海經(jīng)濟帶（商丘、開封、鄭州、洛陽）和京廣經(jīng)濟帶（安陽、新鄉(xiāng)、鄭州、許昌）?！皟梢怼敝妇V線以西地區(qū)和以東地區(qū)，城市體系劃分為三個層次：第一層次是鄭州都市圈，包括鄭州下轄的中牟以及鄭汴一體化區(qū)域；第二層次以鄭州都市圈為中心，以洛陽、開封、焦作、新鄉(xiāng)、許昌、平頂山、漯河、濟源、鞏義、禹州、新鄭、新密、偃師等中心城市為結(jié)點，構(gòu)成中原城市群緊密聯(lián)系圈；第三層次為外圍帶。中原城市群建設(shè)城市群的發(fā)展——帶動區(qū)域發(fā)展的一個重大宏觀戰(zhàn)略,也是推動城鎮(zhèn)化進程的一條主干途徑。城市群是在城鎮(zhèn)化過程中，在特定的城鎮(zhèn)化水平較高的地域空間里,以區(qū)域網(wǎng)絡(luò)化組織為紐帶,由若干個密集分布的不同等級的城市及其腹地通過空間相互作用而形成的城市-區(qū)域系統(tǒng)。城市群的出現(xiàn)是生產(chǎn)力發(fā)展、生產(chǎn)要素逐步優(yōu)化組合的產(chǎn)物，每個城市群一般以一個或兩個經(jīng)濟比較發(fā)達、具有較強輻射帶動功能的中心城市為核心,由若干個空間距離較近、經(jīng)濟聯(lián)系密切、功能互補、等級有序的周邊城市共同組成。發(fā)展城市群可在更大范圍內(nèi)實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置,增強輻射帶動作用,同時促進城市群內(nèi)部各城市自身的發(fā)展。建設(shè)城市群已成為中國帶動區(qū)域發(fā)展的一個重大宏觀戰(zhàn)略,也是推動中國城鎮(zhèn)化進程的一條主干途徑。鄭州市規(guī)劃——由拉大城市框架的階段，逐漸進入豐富城市文化、產(chǎn)業(yè)的層面，城市功能布局日趨合理。城市規(guī)劃鄭州城市規(guī)劃東部：以鄭汴一體化發(fā)展為契機，打造未來鄭州市高端商務(wù)、居住區(qū)。2010年區(qū)域在此基礎(chǔ)上加強教育、醫(yī)療、商業(yè)配套的建設(shè)。為區(qū)域發(fā)展成為未來鄭州核心打下基礎(chǔ)。北部：脫離單純擴展發(fā)展模式，以區(qū)域內(nèi)部設(shè)施升級為發(fā)展理念，對區(qū)域內(nèi)原有的科技、商業(yè)、交通配套進行打造升級。從而帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場升級。西部：改變以往工業(yè)主導(dǎo)的區(qū)域性質(zhì)，將工業(yè)外移，并打造升級產(chǎn)業(yè)園區(qū)。環(huán)內(nèi)大力發(fā)展商業(yè)配套，加大招商引資力度，改變目前區(qū)域落后商業(yè)格局。南部：以大量城中村改造為先行，改變南區(qū)居住環(huán)境。帶動城市向南擴張。旨在為南區(qū)打造成為新興居住區(qū)。市中心：對目前現(xiàn)有商圈進行改造升級，將二七商圈打造成為輻射中部省市的大都市區(qū)商圈，河醫(yī)商圈也將得到完善。交通：公路交通增強為“一環(huán)三橫兩縱”，提高市內(nèi)交通通達性。地鐵建設(shè)將弱化城市的極化效應(yīng)，同時城際輕軌的規(guī)劃也將城市交通規(guī)劃提升到城市戰(zhàn)略規(guī)劃的高度。南擴東移北擴西引區(qū)域共建設(shè)中小學8所，醫(yī)院5家，大型商業(yè)配套2所北部科技園區(qū)建設(shè)，廟李鎮(zhèn)商貿(mào)服務(wù)中心建設(shè)，8座立交橋建設(shè)齊禮閆、馮莊、孫八寨、王胡寨等多個城中村改造規(guī)劃15個超億元商業(yè)項目，建設(shè)鄭州紡織產(chǎn)業(yè)園。中升升級二七商圈、完善河醫(yī)商圈配套城市主干道規(guī)劃多個高架橋、下穿隧道、立交橋等。鄭汴一體化——“城市空間擴張，多中心發(fā)展”成為城市空間擴展必然選擇。為鄭州房地產(chǎn)及項目開發(fā)水平提升奠定基礎(chǔ)按照鄭州市城市發(fā)展規(guī)劃，至2020年，全市總?cè)丝趯⑦_到1100萬，城市化水平80%左右。其中市區(qū)人口500萬，人口規(guī)模較目前擴大0.5倍，按人均住房面積26㎡計算，相當于未來十年將新增3700萬㎡的剛性住房需求，年均新增剛性需求將達到370萬㎡

；按照歷年來鄭州城鎮(zhèn)人口增加絕對值來看，基本在8-14萬之間，年均增長12萬，其中市區(qū)人口約為10萬，按人均住房面積26㎡計算，相當于每年將新增200萬㎡的剛性住房需求；集中式發(fā)展分散式發(fā)展城市規(guī)模擴大，人口增加，空間擴張小型城市大都市區(qū)主城新城新城新城新城單中心城市擴張多中心發(fā)展大都市化形成國際都市發(fā)展進程模型城市規(guī)劃城市規(guī)劃東區(qū)規(guī)劃——既有優(yōu)美的生態(tài)景觀、人居環(huán)境和良好的城市形象，又兼具強勁產(chǎn)業(yè)支撐和雄厚發(fā)展實力的新興城區(qū)城市規(guī)劃城市規(guī)劃CBD，是鄭州市的商務(wù)區(qū),也是鄭東新區(qū)的核心區(qū)，規(guī)劃面積約3.45平方公里，是由兩環(huán)60棟高層建筑組成的環(huán)形城市，內(nèi)環(huán)建筑高80米，外環(huán)建筑高120米，兩環(huán)之間是繁華、舒適的商業(yè)步行街和24小時不夜城。環(huán)形建筑群中間布置有國際會展中心、河南省藝術(shù)中心和高達280米的會展賓館等標志性建筑。商住物流區(qū)龍湖區(qū)龍子湖高校園區(qū)科技園區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)CBD六大功能區(qū)商住物流區(qū)，是CBD的功能支撐區(qū)，規(guī)劃面積約23平方公里，是以機關(guān)單位、公益設(shè)施、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及批發(fā)、物流、居住等功能為主體的綜合區(qū)。龍湖區(qū)，規(guī)劃面積約40平方公里，其中龍湖規(guī)劃面積6.08平方公里，與流經(jīng)市區(qū)的幾條河流、鄭州國家森林公園等構(gòu)成城市生態(tài)區(qū)。伸入龍湖的半島為CBD副中心，規(guī)劃面積約0.48平方公里；CBD中心和CBD副中心通過3.7公里長的運河相連，形成一個“如意”型。科技園區(qū)，規(guī)劃面積約18平方公里，主要用于安排科研院所和研發(fā)機構(gòu)。經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積約50平方公里，是鄭東新區(qū)的工業(yè)支撐區(qū)。龍子湖高校園區(qū)，規(guī)劃面積約22平方公里，主要由高等院校組成。湖面伸入各大學校區(qū)，湖中有近兩千畝的湖心島，龍子湖通過運河與龍湖及其他河渠相連，是鄭東新區(qū)生態(tài)水系的重要組成部分。西區(qū)規(guī)劃——“商務(wù)向東，生活向西”，下一個十年，鄭州發(fā)展向西看鄭州都市區(qū)助生“鄭西新城”城市規(guī)劃城市規(guī)劃

“鄭西新城”正在成為鄭州都市區(qū)建設(shè)的新亮點，將成為與鄭州東區(qū)交相輝映的新產(chǎn)業(yè)高地，成為驅(qū)動中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè)的新引擎?！癞斷嵵荻际袇^(qū)規(guī)劃建設(shè)成為新一屆鄭州市委市政府戰(zhàn)略決策，“鄭西新城”的謀劃與建設(shè)就成為鄭州都市區(qū)建設(shè)中的“權(quán)重股”。●發(fā)展“鄭西新城”，與鄭州東區(qū)建設(shè)具有相同的戰(zhàn)略意義。建設(shè)鄭州都市區(qū)，必須平衡鄭州區(qū)域發(fā)展，“鄭西新城”應(yīng)時而出，正迎來區(qū)域經(jīng)濟再平衡的先機?！瘳F(xiàn)在，“鄭西新城”呼之欲出，宜業(yè)宜居宜游的產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位，已經(jīng)獲得了人們的認可與贊同。

加快建設(shè)鄭州都市區(qū)，讓鄭州西城迎來了全新的發(fā)展機遇。營造高地優(yōu)勢，傾力打造“宜居健康城”，鄭州都市區(qū)建設(shè)把鄭州宜居健康城作為破題之作。在此背景下，“鄭西新城”呼之欲出。南區(qū)規(guī)劃——南區(qū)定位為大鄭州戰(zhàn)略安全保障區(qū)

在鄭州北移東擴西引之后，南區(qū)的優(yōu)勢在哪里？南區(qū)的發(fā)展在哪里？城市規(guī)劃城市規(guī)劃——如果把大鄭州看成一只展翅高飛的雄鷹的話，那么，鄭東新區(qū)就是這只雄鷹已經(jīng)高昂的頭顱，西開發(fā)區(qū)就是雄鷹已經(jīng)挺拔的健尾，而北區(qū)和南區(qū)無疑就是鄭州都市區(qū)賴以騰飛的兩翼,南區(qū)就是這兩翼中的一翼。南區(qū)的優(yōu)勢及發(fā)展——南區(qū)有五寶：運河、土地、生態(tài)、商貿(mào)和戰(zhàn)略規(guī)劃運河新區(qū)總體規(guī)劃立足南區(qū)實際、著眼鄭州發(fā)展、助推中原經(jīng)濟區(qū)騰飛，思路清晰，恢弘大氣，從理念和風格上不亞于鄭東新區(qū)規(guī)劃；城市規(guī)劃城市規(guī)劃運河生態(tài)土地商貿(mào)戰(zhàn)略規(guī)劃是鄭州的水王。運河的貫通和使用將開啟鄭州活水凈水時代；南區(qū)的土地資源優(yōu)勢和地價優(yōu)勢將成為大資本大項目青睞的寶地，必將成為下一步鄭州大發(fā)展的翹楚；基于生態(tài)二七、森林二七、凈水二七、濕地二七、湖泊二七等南區(qū)規(guī)劃新理念而構(gòu)建的運河新區(qū)，將成為在地天環(huán)境上超越鄭東新區(qū)的生態(tài)樂園；是南區(qū)崛起的既定選擇，也是必然選擇，大商業(yè)、大流通是承載南區(qū)夢想的掘進器，大發(fā)展才能大跨越；核心商貿(mào)服務(wù)區(qū)第二總部經(jīng)濟區(qū)第二中央商務(wù)區(qū)活水生態(tài)居住區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)結(jié)合南區(qū)的自身優(yōu)勢，南區(qū)未來的發(fā)展方向定位為活水生態(tài)居住區(qū)、第二總部經(jīng)濟區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、核心商貿(mào)服務(wù)區(qū)、第二中央商務(wù)區(qū)。鄭州都市區(qū)十大組團——將鄭州打造成支撐中部崛起的國家區(qū)域性中心城市、“三化”協(xié)調(diào)科學發(fā)展先行區(qū)以及中原經(jīng)濟區(qū)的核心增長區(qū)，預(yù)計2020年人口將達1500萬城市規(guī)劃城市規(guī)劃宜居教育城宜居健康城宜居職教城新商城中原宜居商貿(mào)城（金水）科教新城二七運河新城惠濟區(qū)高端服務(wù)業(yè)新城（高新區(qū)）高新城（經(jīng)開區(qū)）先進制造業(yè)新城在“十二五”開局之年，“中原經(jīng)濟區(qū)”正式起步，“鄭州都市區(qū)”也進入實質(zhì)運作階段。鄭州市將組團發(fā)展、產(chǎn)城融合定位為鄭州都市區(qū)的發(fā)展思路這種組團式發(fā)展使鄭州的大城市特征非常明晰，西部是健康，南部是教育，中部是商圈，東部是港口，區(qū)位特點非常明晰，城市的組合特征將重新締造鄭州的商都地位；宜居教育城宜居建康城新商城宜居商貿(mào)城金水科教新城高端服務(wù)業(yè)新城二七運河新城高新城先進制造業(yè)新城龍湖新區(qū)城市規(guī)劃總結(jié)中原經(jīng)濟區(qū)中原城市群鄭汴一體化十大組團發(fā)展

在城市框架的延伸之下，鄭州都市區(qū)的發(fā)展已經(jīng)上升至國家戰(zhàn)略層面，鄭州都市區(qū)的推進建設(shè)以及都市區(qū)空間戰(zhàn)略的發(fā)展已成目前城市發(fā)展的大趨勢，未來的地產(chǎn)模塊也將發(fā)生巨大的變化。鄭州市城市規(guī)劃12342011年市場回顧案例---典型項目動態(tài)未來市場展望政策演變——2011年房地產(chǎn)市場在政府的強勢調(diào)控下全面回落，一線城市多種物業(yè)類型均呈現(xiàn)明顯下行趨勢，市場環(huán)境持續(xù)惡化，再次走入低谷。政策演變08年土地、金融各項政策并舉，劍指房產(chǎn)市場。09年強打“救市”組合拳，政策回暖。10年需求全面爆發(fā)，市場高速發(fā)展。政策悄然轉(zhuǎn)變。11年政策多方打壓，“限購令”空襲鄭州。市場步入寒冬市場進入上行通道市場迎來快速發(fā)展市場再次走入谷底11年與08年相同的是市場出現(xiàn)了相對困難期，不同的是在政策、銀行、消費者購房情緒方面情況更為嚴峻。08年底市場已轉(zhuǎn)入政策支持（救市政策）、銀行支持（開發(fā)貸款：，利率上浮30%，沒有管理費用、個貸方面：7折利率，審核寬松）而11年目前政策依然緊收（限購令），銀行不支持（開發(fā)貸款：利率上浮70%，有貸款管理費用，審核嚴格；個貸方面：首套貸款利率上浮10%，二套首付增加，貸款利潤上浮，二套以上不貸）。年內(nèi)4次上調(diào)準備金率；多項調(diào)控實行，土地閥門再度把緊；加強保障性住房的建設(shè)力度。購房者可享受住房貸款利率7折優(yōu)惠；下調(diào)資本金比例，房產(chǎn)開發(fā)信貸政策開始松綁“國四條”頒布，進一步放量剛需。提高二套房購買門檻，禁止發(fā)放第三套房貸款；上調(diào)存款利率；放貸7折利率全面取消。年內(nèi)三次加息；18城市實行“限購令”；公積金存貸款利率調(diào)整；年內(nèi)6次上調(diào)準備金率。2011年政策——2011年房地產(chǎn)市場在政策“緊箍咒”的作用下艱難前行，上半年行業(yè)政策、金融政策密集出臺，影響深遠；下半年雖然調(diào)控政策有所減少，但市場壓力已經(jīng)形成，政策起到了鞏固調(diào)控效果的作用。鄭州市房價增長率由20%以上回歸至14.3%，調(diào)控效果已經(jīng)初步顯現(xiàn)。2011年，央行總共進行了3次加息，6次上調(diào)存款準備金率，120個城市出臺了房價調(diào)控目標，“限價”“限購”“限貸”等多樣手段，致使房地產(chǎn)市場流通全面受阻，市場觀望氛圍濃厚。在諸多限制性手段的作用下，調(diào)控效果日漸顯著。3月起，在全國重點城市范圍內(nèi)，商品住宅成交量迅速下滑，至12月份，全國范圍內(nèi)幾乎所有大中城市無可幸免地遭遇寒潮，甚至部分不限購的三線城市也受到波及，成交量開始下探。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資速度全面放緩及交易量的大規(guī)模萎縮，已經(jīng)逐漸波及相關(guān)聯(lián)的上下游行業(yè)。鄭州市在調(diào)控的大環(huán)境下也出臺了大量的地方調(diào)控政策，這些政策的綜合作用使市場壓力逐漸增加。調(diào)控影響——一系列調(diào)控政策的出臺對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)造成較大的沖擊，一線城市量價全面下滑，提前進入以價保量的回攏收縮式發(fā)展階段；二線城市量跌價平，鄭州市場下行較為嚴重。房地產(chǎn)市場均價—20%—40%—60%60%40%20%北京上海：銷售量￥￥：￥廣州￥成都￥￥鄭州￥西安2011年全國各城市商品房銷售量價同比增幅11年全年各大城市商品房銷量下行幅度較大，政策調(diào)控作用明顯。受政策調(diào)控影響，全年各大城市商品房成交量均有30%左右的下降，其中一線城市商品房銷售價格增幅有較大下滑。2011年年底，各大房企前赴后繼地投身降價大潮，降價幅度擴大至20%到40%。參與降價的不乏綠地、中海、華潤、龍湖、星河灣等大型房企。商品房市場——2011年，鄭州市商品房市場明顯供大于求，成交量下跌近50%，隨著銷量的大幅下滑，房地產(chǎn)量價博弈將更加激烈。市場加速進入下行通道。房地產(chǎn)市場10年下半年，全國市場呈現(xiàn)一片繁榮的景象，月供應(yīng)量達到近百萬平米，價格一路飆升，半年商品房供需比基本達到平衡。11年鄭州市限購令頒布以后，市場供需出現(xiàn)倒置，成交量出現(xiàn)大幅度下滑，雖然價格有所上升，但隨著銷量的持續(xù)走低，“以價換量”將成為多數(shù)開發(fā)企業(yè)的主要營銷策略。供求穩(wěn)定期供大于求供遠小于求供大于求供求平衡線重點城市成交情況——2011年重點城市市場總體低迷，大部分城市成交下滑嚴重，鄭州2011前三季度住宅市場僅成交377.07萬㎡，比去年同期的700.38萬㎡，下降了將近5成。

2011年前三季度全國重點城市商品住宅交易量只有天津和成都小幅上漲，其余10個城市均出現(xiàn)不同程度的下滑，不僅是一線城市，二線城市下滑幅度同樣較大，其中鄭州、長沙、重慶分別較去年同期下降46.2%、35.5%和35%。隨著調(diào)控的不斷深入，第四季度市場觀望氛圍愈加濃厚，預(yù)計全年成交量下降幅度更大。鄭州市前三季度住宅市場僅成交377.07萬㎡，比去年同期的700.38萬㎡下降了將近5成，成交量遭“腰斬”，2011全年市場形勢不容樂觀。房地產(chǎn)市場（數(shù)據(jù)來源：同致行研究中心數(shù)據(jù)庫）

商品住宅歷年商品住宅成交走勢---限購下，鄭州市商品住宅市場成交下滑，2011年商品住宅銷售495.9萬㎡，與2010年相比降幅高達48.87%，甚至低于2008年，跌入歷年成交量谷低。2011年住宅銷售面積占商品房銷售面積75%的比重，較2010年集中度下降9%。在限購的大環(huán)境下，隨著非住宅市場銷售比重的提升，住宅市場銷售份額明顯下滑。2011年鄭州市商品住宅銷售面積495.9萬㎡，跌入歷年銷售的低谷。預(yù)計2012年市場在持續(xù)調(diào)控的壓力下，銷售難以有起色，市場仍然不容樂觀。銷售量走勢線鄭州住宅市場成交遭腰斬數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局限購下商品住宅市場--銷售面積和套數(shù)大幅下滑，2011年全年銷售套數(shù)環(huán)比下降52%，銷售面積環(huán)比下降49%，2012年1月延續(xù)了這一態(tài)勢，成交量為歷年最低值。2012：1月銷售套數(shù)：16042010：月均銷售面積：80.83萬㎡2011：月均銷售面積：41.33萬㎡商品住宅2010：全年銷售套數(shù)：100593月均銷售套數(shù)：83832011：全年銷售套數(shù)：48530月均銷售套數(shù)：4044限購下，住宅銷量跌入歷年低谷，市場銷售份額亦受到威脅，2012年1月銷量更是跌入2011年來銷量的最低谷，加之市場上部分樓盤已經(jīng)紛紛“變相”降價，重磅優(yōu)惠下，客戶購房動作卻變得愈加“矜持”，坐等住宅市場的進一步降價。數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局2012：1月銷售面積：16.2萬㎡商業(yè)商務(wù)類市場——伴隨住宅市場的低迷，開發(fā)商轉(zhuǎn)變開發(fā)方式，試圖通過商務(wù)類產(chǎn)品作為利潤突破口，造成市場供應(yīng)量不斷增加，然而受整體市場的影響，商業(yè)商務(wù)市場同樣受到一定程度的沖擊，銷量同比下降明顯，投資者更加趨于理性，對項目開發(fā)、營銷提出更高要求。房地產(chǎn)市場供應(yīng)量：2011年，鄭州市商業(yè)用房的市場供應(yīng)量為107.45萬㎡，較去年上漲了約23.89萬㎡，同比上漲28.59%；成交量：2011年成交量為71.2萬㎡，同比減少15%，供求比1:0.7；成交均價：達到14656元/㎡，同比增長39.76%。在鄭州市場面臨史上最嚴峻政策調(diào)控的2011年，鄭州市商務(wù)、商業(yè)市場亦受到了一定影響，但較之同期的住宅市場，仍展現(xiàn)出了它的勃勃生機，成為房地產(chǎn)投資的一個新熱點。2011年鄭州非住宅市場供銷失衡明顯。鄭州市城市規(guī)劃12342011年市場回顧案例---典型項目介紹未來市場展望案例---鑫苑世家經(jīng)典案例模式：中心城區(qū)高端物業(yè)項目簡介：位置：花園路農(nóng)科路交叉口西南規(guī)模：68.5畝，建筑面積約13萬平方米物業(yè)類型：洋房、高層公寓操盤時間：2011年9月項目定位：中心城區(qū)高端物業(yè)資源：東風渠濱河公園休閑配套：數(shù)碼公園、文博廣場，特色商業(yè)，社區(qū)活動中心

產(chǎn)品：洋房、高層公寓經(jīng)典案例大平層戶型設(shè)計考慮豪宅物業(yè)的舒適性和功能分區(qū)，負一層規(guī)劃有家庭廳，贈送花園、露臺，大面寬設(shè)計，采光良好。三房戶型設(shè)計同樣是大面寬小進深，功能分區(qū)合理，贈送露臺，采光良好。月均銷售套數(shù)29套月均銷售面積4318㎡月均銷售金額6479萬元銷售均價15004元/㎡數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局備案數(shù)據(jù)本項目2011年9月份開盤，后期沒有做開盤推廣，以自然銷售為主，全年銷售143套。銷售情況—根據(jù)房管局備案數(shù)據(jù)，項目5個月來銷售143套，銷售面積21592㎡，銷售金額實現(xiàn)3.24億，銷售均價15004元/㎡.經(jīng)典案例經(jīng)典案例2011.8.3首次報廣亮相2011.8.13VIP認籌啟動2011.9.17首次開盤2011年共做報廣6次，報廣推出頻率較低鑫苑世家---項目自入市以來報廣宣傳力度較小，推出活動較少，2011年報廣頻率僅有6次。訴求緊貼項目名稱及區(qū)位。一代人的墅院幾代人的世家商道政道始于家風門道開啟鄭州中心豪宅元年以別墅級版圖執(zhí)掌中央豪宅圈，誰堪？9月17日開盤見高下。9月17日載譽開盤正中墅院八層報廣訴求在報廣上，鑫苑世家項目2011年8月3日首次亮相，在大河報宣傳該項目品質(zhì)。2011年共做報廣6次，宣傳力度較小，原因在于項目位置優(yōu)越，產(chǎn)品稀缺，屬于中心城區(qū)唯一的低密度高端物業(yè)。但項目采用了短信、戶外大牌、戶外圍擋、車載廣播、公交站牌等渠道進行宣傳。銷售推廣策略1.報廣力度較小2.多種推廣渠道結(jié)合項目優(yōu)勢1.項目位于中心城區(qū)，與同類低密度項目相比具有較強的區(qū)位優(yōu)勢。2.鑫苑品牌具備較強品牌影響力3、項目規(guī)劃配套齊全，周邊豪宅云集，拔高品質(zhì)項目劣勢1、項目作為低密度項目容積率偏高，樓間距及景觀打造稍弱。2、規(guī)模較小，難以做出大型高端社區(qū)的品質(zhì)機會分析城市框架迅速拉大，但位置優(yōu)越的低密度項目非常稀缺，在目前的市場環(huán)境下，具有市場唯一性，具備較大價值提升潛力。威脅分析所在區(qū)域限購，高端客戶群體受影響較大。項目綜合分析經(jīng)典案例開發(fā)商河南正商置業(yè)有限公司位置二七航海路與碧云路交叉口東北角規(guī)模占地面積:700余畝，建筑面積:280萬平方米產(chǎn)品一期福園3、4.5號樓，一棟多層，兩棟高層戶型3號樓：81平米兩房+120.69平米三房，共192套4號樓：86.52平米兩房，共28套5號樓：81——87平米兩房共224套，價格12月3日開盤，對外宣傳7000左右，預(yù)計在7000以內(nèi)客戶區(qū)域內(nèi)的居民或企事業(yè)單位、周邊縣市及鄭州部分投資客；以二七區(qū)、管城區(qū)居民居多、附近專業(yè)市場做生意居民居多銷售12月3日一期開盤賣點品牌、規(guī)模、低密度、車位1:1配套教育配套:長江東路小學/邱砦小學/春暉小學/六十二中/八十二中/等醫(yī)療配套:鄭大一附院/市二院/等金融配套:中國工商銀行/中國人民銀行/交通銀行/鄭州市商業(yè)銀行/建設(shè)銀行等商業(yè)配套:京航飯店/中都飯店/新華都購物廣場/萬達廣場/世紀聯(lián)華等生活配套：雙秀公園/內(nèi)部配套：物業(yè)、商業(yè)配套、景觀、停車、燃氣、暖氣等正商城

——位于鄭南核心區(qū)域，體量最大的大型城市綜合體項目，周邊配套完善，是鄭州南部最具標志性城市建筑群。個案分析產(chǎn)品分析——從產(chǎn)品角度：首批房源以兩房、三房戶型為主力。戶型設(shè)計規(guī)整，全部產(chǎn)品雙向陽臺、南北通透以上數(shù)據(jù)來源：同致行市調(diào)搜集整理個案分析規(guī)劃分析：坐落鄭州城南核心地帶，集住宅、公寓、星級酒店、甲級寫字樓、大型商業(yè)等為一體的大型綜合體項目。分四期到五期開發(fā)。分為福園、和園、祥園、泰園、裕園、禧園。景觀社區(qū)規(guī)劃四大主題公園加上南水北調(diào)生態(tài)帶及熊耳河公園等，環(huán)境優(yōu)越，能夠為業(yè)主提供居住、休閑、娛樂等全方位的生活服務(wù)，最終將形成一座復(fù)合型的城市地標。12月3日開盤，首推一期3、4、5號樓營銷分析——首期推廣以“產(chǎn)品、價格”為核心，以較直接、有力的方式進行宣傳，入會即享100元/平米優(yōu)惠，另以開盤多重優(yōu)惠驚喜作為噱頭宣傳個案分析3＃

兩梯三戶朝南81.89㎡兩房東西兩戶為120.69㎡三房4

＃多層，一梯兩戶朝南86.㎡兩房5＃兩梯四戶東西戶為81—87㎡兩房86平米兩房120.69平米三房戶型分析戶型分析——功能布局相對合理，傳統(tǒng)設(shè)計，南北通透注重透采光與通風，增加南北雙陽臺，提倡舒適生活全明戶型設(shè)計，客廳與主臥均朝陽；南北兩側(cè)增加了生活小陽臺，可自由轉(zhuǎn)換生活功能；增加功能性的同時，提升項目的性價比；廚房餐廳一體設(shè)計，生活更便利；客廳超大陽臺，南北通透；主臥室朝南，客廳朝南，保證采光；入戶走廊面積過大，使用功能不明顯正商城綜合分析——項目比較優(yōu)勢項目比較劣勢個案分析規(guī)?！擁椖咳莘e率為4.48，建筑類別豐富，大型城市綜合體項目，地塊過于分散，社區(qū)整體品質(zhì)感不強；本項目地塊集中，利于打造高品質(zhì)大盤。性價比——該項目屬于舊城改造項目，區(qū)域價值提升空間有限；本項目位于規(guī)劃中二七新區(qū)，享受區(qū)域發(fā)展帶來的機遇，未來升值潛力較大。居住舒適度——該項目容積率較大及綠化率較低，舒適度較差；本項目坐享新區(qū)運河生態(tài)資源，居住舒適度提高。配套設(shè)施——該項目地處成熟商圈，占據(jù)交通、教育、醫(yī)療等配套資源優(yōu)勢。本項目處于規(guī)劃中新區(qū)，周邊生活配套空缺。錦藝國際華都項目名稱錦藝國際華都位置棉紡路與桐柏路交叉口開發(fā)商鄭州翰園置業(yè)有限公司物業(yè)類別住宅商業(yè)建筑類型高層建筑風格海派新古典主義容積率3.5物業(yè)公司戴德梁行（顧問）現(xiàn)狀現(xiàn)售二期7#、8#、13#號樓，未取得銷售許可證配套教育：互助路小學、第二十四中、河南工業(yè)技師學院等；

商場：丹尼斯大賣場、蘇寧電器、中原商貿(mào)城等；酒店：裕達國貿(mào)酒店、錦江之星、中原大酒店、如家賓館等；

金融：農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行、工商銀行、浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行等；

餐飲：京福華肥牛、豪享來等；

休閑：碧沙崗公園、五一公園等。戶型配比69—190二房，四房價格（元/㎡）二期2.25日住宅認籌，預(yù)計3月底開盤預(yù)計均價7000-8000錦藝國際華都——位于中原區(qū)核心位置，體量較大的大型城市綜合體項目，周邊配套完善，是鄭州西區(qū)具標志性城市建筑群。錦藝國際華都項目整體共分為四期由東至西開發(fā)推出，一、二、三期為住宅，三期中有名校規(guī)劃，四期為商業(yè)。項目總體規(guī)模達120萬平米，其中住宅部分90萬平米，一期已交房入住，景觀設(shè)計相對不錯，為產(chǎn)品的形象打下基礎(chǔ)，二期延續(xù)一期且實現(xiàn)產(chǎn)品升級，而三期規(guī)劃有實驗幼兒園、互助路小學，四期商業(yè)處于桐柏路與棉紡路交匯處，位置相對于優(yōu)越，目前已有王府進百貨、國美、成龍影院等?？傮w來看，項目品質(zhì)較高，配套完善，價格方面也是西區(qū)的標桿。1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#N11#12#13#14#15#16#商業(yè)部分（王府井百貨、國美電器、成龍影院等）棉紡路一期已交房三期錦藝國際華都戶型整體方正凸顯舒適特性，以入戶花園、室內(nèi)花園、凸窗、大陽臺主要亮點，客戶認可度較高，目前產(chǎn)品普遍有贈送面積。錦藝國際華都64㎡一房變兩房97㎡兩房變?nèi)?/p>

72㎡一房變兩房

84㎡兩房變?nèi)垮\藝國際華都戶型比較緊湊實用，除64㎡戶型的衛(wèi)生間之外，其余皆為全明設(shè)計，戶型方正，附帶觀景陽臺，功能分區(qū)合理，照顧到居家生活的每一項功能。本次推出產(chǎn)品主要為兩房、三房，每一戶都贈送面積，業(yè)主可根據(jù)需要自行規(guī)劃為臥室、陽光房等，因此實際成交價比表單價要低，成為項目的賣點之一。但72㎡戶型各房間均為北向，陽光不足，且為2梯5戶設(shè)計，顧客抗性較大。優(yōu)勢項目區(qū)位優(yōu)越，周邊生活配套相對完善；項目具有體量優(yōu)勢，且內(nèi)部規(guī)劃有學校、商業(yè)等；戶型方面設(shè)計贈送面積較多，配有凸窗、大陽臺。不足點項目北部有鐵路、西部為電廠，對項目品質(zhì)有一定的影響綜合分析---引入國際一流物業(yè)管理機構(gòu)戴德梁行當顧問總結(jié)開發(fā)商鄭州市永威置業(yè)有限公司位置鄭東新區(qū)通泰路與商鼎路交口西北規(guī)模占地123畝，總建筑面積44萬㎡，分二期發(fā)售；共18棟樓；約2600戶，一期推出1#、3#、5#、9#、10#、16#，約800戶物業(yè)形態(tài)高層住宅、別墅、商業(yè)產(chǎn)品配比以兩房、三房為主，含少量四房銷售情況目前待售為一期高層住宅，蓄客時間較長配套設(shè)施內(nèi)部幼兒園、46中、86中、鄭東實驗小學、人車分流項目亮點周邊配套齊全，上升空間大，小區(qū)環(huán)境好永威翡翠城永威翡翠城永威翡翠城屬于鄭東新區(qū)CLD板塊，周邊已入住小區(qū)較多，因而生活配套較為齊全。項目物業(yè)形態(tài)豐富，含有高層、別墅與商業(yè)，特別是10套別墅產(chǎn)品是目前鄭東市場中絕無僅有的。精致的景觀設(shè)計，保證了居住的舒適性。5321610987161115131217項目占地123畝，目前待售的為1#、3#、5#、9#、10#樓，以兩房、三房為主，預(yù)計售價10000元/㎡。其中6#為幼兒園，11#物業(yè)形態(tài)暫時不定。沿商鼎路為三層底商，小區(qū)環(huán)境好，實現(xiàn)完全人車分流，物業(yè)管理水平高。永威翡翠城產(chǎn)品設(shè)計：項目的設(shè)計以兩房和三房為主，尤其注重主臥舒適度的營造，保證居住的私密性與享受度。但在客廳的設(shè)計上存在一些浪費空間的情況，采光也不是很好。永威翡翠城在戶型設(shè)計上也添加了不少因素，諸如凸窗、入戶花園等。以提高項目的檔次，展現(xiàn)項目形象。永威翡翠城的戶型以兩房和三房為主，也涵蓋一部分四房，鄭東新區(qū)的戶型普遍追求舒適的最大化觀景陽臺主臥客廳A:3室2廳2衛(wèi)127.82㎡B：4室2廳2衛(wèi)200.10㎡永威翡翠城優(yōu)勢地理位置優(yōu)越；項目力圖打造成為東區(qū)標桿豪宅，園林景觀較為精細；戶型設(shè)計方正、合理，面積較大，此類產(chǎn)品東區(qū)較為稀缺不足點項目單體面積大、售價高，去化面臨一定壓力綜合分析---總結(jié)綠地之窗綠地之窗——臨近地鐵口的寫字樓項目，憑借品牌優(yōu)勢及區(qū)位優(yōu)勢，以絕佳的增值潛力在2011年銷售23.82億元，位居鄭州市樓盤銷售首位。距鄭州高鐵站50米鄭州高鐵站廣場上的商務(wù)綜合體推廣訴求語—高鐵近則世界近獻給高鐵經(jīng)濟的首批受益者項目憑借極高的性價比和增值潛力，受到市場廣泛關(guān)注。對于成交量持續(xù)低迷的鄭州樓市、市場的萎縮、投資客的不斷的觀望、一二線城市全面的樓市寒冬來說，這無疑是給鄭州高鐵物業(yè)點燃了一把熊熊火焰，燃起了投資客的信心。綠地之窗——項目分四個地塊開發(fā)，集寫字樓、商業(yè)、酒店于一體的大型高端商務(wù)綜合體項目ABD4地塊D3地塊D1地塊D2地塊N項目位置東風東路與七里河南路交匯處發(fā)展商河南綠地廣場置業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)管理上海圣維仕物業(yè)管理物業(yè)費9.8元/月/㎡總建筑面積480000㎡寫字樓/商業(yè)面積460000㎡/20000㎡標準層面積2000㎡標準層高商業(yè)5米，寫字樓3.9米物業(yè)總高度/層150米/36層、100米/24層、60米/15層戶型面積91-260㎡外立面玻璃幕墻大堂層高10米精裝標準精裝標準2000元/㎡，含網(wǎng)絡(luò)地板和打卡設(shè)備等；套內(nèi)地板、頂部天花、墻體進行精裝修，設(shè)置中空OA地板，辦公線路鋪裝于地板之下商務(wù)及生活配套商務(wù)中心、銀行、商場超市銷售情況一期開盤時間：2010-08-21，交房時間：2012-09-30；二期開盤時間：2011-04-23入住時間：2013年；現(xiàn)二期綠地之窗已售罄，綠地中央廣場正在咨詢當中；D1地塊D2地塊D3地塊D4地塊酒店、商業(yè)、兩棟酒店式公寓一棟SOHOA、B兩棟甲級寫字樓一棟甲級寫字樓、商業(yè)未售11層，1-5層為商業(yè)，標準層高3.4米A、B塔：36層，10戶/層，共705套，14部電梯；1900㎡/層，中央空調(diào)，空中花園、精裝修，5A智能配置24層，12間/層，共276套，8部電梯三期：11月6日開盤銷售二期A塔：2011年4月份開盤；二期B塔：2011年6月份開盤；一期：2010年8月份開盤基本售罄，當日成交價格14000元/㎡目前僅余30-36層未售，銷售方式為整層銷售現(xiàn)已全部售罄項目概況產(chǎn)品推售及推廣解讀——項目從2010年下半年首期寫字樓亮相，經(jīng)過兩個月的客戶積蓄時間，以11000元/㎡的價格取得熱銷；歷經(jīng)8個月再次重磅推出二期A塔，先后于6月份推出B塔，其中B塔在認籌至開盤僅有一個星期的時間；11月份推出D2地塊SOHO辦公房源，截止目前項目推出的寫字樓房源已經(jīng)基本售罄。推售節(jié)奏2010.6.242010.8.212011.6.11一期開盤，已售磬，實現(xiàn)均價9000元/㎡二期B塔認籌，交5萬享受開盤15萬優(yōu)惠，金卡會員交60萬入會，可優(yōu)先選房，一次性優(yōu)惠4%，當天辦卡200張2011.4.23首次報廣亮相二期A塔開盤推出350套，當天銷售剩余兩層，開盤均價17500元/㎡，辦卡客戶享受3%額外優(yōu)惠2011.6.19二期B塔開盤，開盤均價20000元/㎡，開盤當天推出房源全部售罄2011.11.6根據(jù)監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，項目在首批寫字樓推出至開盤歷經(jīng)兩個月的積蓄時間，并且報廣宣傳持續(xù)以高端品質(zhì)為主要訴求，推廣語為‘鄭州高鐵站廣場上的商務(wù)綜合體.綠地之窗.與高鐵時代.一同到來’，全面打造項目高端品質(zhì)的產(chǎn)品形象。從一期開盤到二期亮相，歷經(jīng)8個月的項目形象期，加之年初突如其來的限購政策，直接助推寫字樓類非限購物業(yè)，因此項目二期、三期等適時先后推出，經(jīng)過產(chǎn)品的升級，項目采用“樓層段式”的營銷手段，開盤時均取得基本清盤局面，年內(nèi)項目基本上都是采用低調(diào)開盤模式，依靠項目已經(jīng)成型的高端品牌形象，極度縮小報廣宣傳力度，但依然保持項目的客流。產(chǎn)品配置的提升決定了項目自身及區(qū)域內(nèi)售價的直線增長。蓄客期2個月三期D2地塊SOHO辦公房源開盤，開盤均價14000元/㎡，開盤當天推出房源基本售罄至今目前底層商鋪均價40000元/平左右，街鋪出售最高優(yōu)惠8%推售節(jié)奏塊，蓄客時間短，但銷售理想項目銷售情況——根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年項目銷售78套，銷售面積12965㎡，銷售