商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)理念

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)理念（1）租鋪問(wèn)題解決得好是旺場(chǎng)的必要條件，但不是充分條件。一、關(guān)于售、租、旺場(chǎng)邏輯關(guān)系上的認(rèn)識(shí)論（2）售鋪問(wèn)題解決得好是旺場(chǎng)的補(bǔ)充條件（開(kāi)發(fā)商有較充足旺場(chǎng)經(jīng)費(fèi)），既不是必要條件，也不是充分條件。一、關(guān)于售、租、旺場(chǎng)邏輯關(guān)系上的認(rèn)識(shí)論（3）旺場(chǎng)問(wèn)題解決得好才是租、售鋪的充分必要條件。一、關(guān)于售、租、旺場(chǎng)邏輯關(guān)系上的認(rèn)識(shí)論二、關(guān)于售、租、旺場(chǎng)邏輯關(guān)系上的方法論誤區(qū)（1）系統(tǒng)結(jié)果性問(wèn)題不能通過(guò)局部過(guò)程性問(wèn)題來(lái)解決。租、售問(wèn)題不能解決旺場(chǎng)問(wèn)題。但旺場(chǎng)問(wèn)題可以解決租、售問(wèn)題。（2）簡(jiǎn)單問(wèn)題復(fù)雜化。不旺場(chǎng)帶來(lái)很多小問(wèn)題（租戶、業(yè)主諸多糾紛干擾管理公司），導(dǎo)致管理公司（開(kāi)發(fā)商）產(chǎn)生偏差決策想法——只租不售。二、關(guān)于售、租、旺場(chǎng)邏輯關(guān)系上的方法論誤區(qū)二、關(guān)于售、租、旺場(chǎng)邏輯關(guān)系上的方法論誤區(qū)（3）復(fù)雜問(wèn)題理不出重點(diǎn)。租戶由于經(jīng)營(yíng)不善，要求減免租金，開(kāi)發(fā)商給予補(bǔ)償而不是使用經(jīng)費(fèi)來(lái)旺場(chǎng)，可補(bǔ)償只能救急救不了冷場(chǎng)。三、關(guān)于主力店和精品店的關(guān)系（1）在整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)中，主力店與精品店相互依存，相互支持，相互襯托，使零售業(yè)態(tài)和商品品種的不斷調(diào)整趨向更加合理，更加符合市場(chǎng)，也就不能忽視和放棄任何一個(gè)角落，任何一種業(yè)態(tài)的旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理，保證處處紅火。否則，商業(yè)廣場(chǎng)價(jià)值（含金量）大減。三、關(guān)于主力店和精品店的關(guān)系（2）各業(yè)態(tài)的作用和意義差別：

超市：引人氣、掙現(xiàn)金流百貨：掙現(xiàn)金流、提高檔次娛樂(lè)：引客、留客場(chǎng)所餐飲：配套消費(fèi)、完善功能三、關(guān)于主力店和精品店的關(guān)系（3）為了支撐高租金的店中店，精品店的唯一生存之道：先商鋪時(shí)代——6個(gè)單店首層和沈陽(yáng)組合店，以批發(fā)為主的市場(chǎng)。三、關(guān)于主力店和精品店的關(guān)系商鋪時(shí)代——

天津、南寧、武漢、哈爾濱組合店兩個(gè)首層，以批發(fā)為主，零售業(yè)輔的半市場(chǎng)半商場(chǎng)。三、關(guān)于主力店和精品店的關(guān)系后商鋪時(shí)代——

連廊街鋪，以零售為主，以批發(fā)為輔真正意義上的旗艦店。三、關(guān)于主力店和精品店的關(guān)系

特別提醒：精品店總面積不大不小（1-2萬(wàn)平方米），拒絕雜亂（手機(jī)和服裝等），拒絕不高不低，拒絕有高有低，要做到“單純”和“特色”。四、有關(guān)商場(chǎng)、商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)上的認(rèn)識(shí)論誤區(qū)：（1）為了好賣而規(guī)劃設(shè)計(jì)（獨(dú)立商鋪越分越?。?）為了好租而規(guī)劃設(shè)計(jì)。（3）為了使用面積（或銷售面積）最大化而規(guī)劃設(shè)計(jì)。四、有關(guān)商場(chǎng)、商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)上的認(rèn)識(shí)論正解：

要考慮如何才能方便舒適顧客，如何才能滯留顧客。為了旺場(chǎng)而規(guī)劃設(shè)計(jì)。為了有效布局而合理調(diào)整分?jǐn)偯娣e和系數(shù)。四、有關(guān)商場(chǎng)、商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)上的認(rèn)識(shí)論辦法：（1）店店、層層連廊相聯(lián)（主要是二、三樓），大整合，大流通。（2）連廊中間分布“街鋪”，不愁無(wú)客，不愁沒(méi)生意。五、關(guān)于開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、租戶、顧客四方共贏關(guān)系（1）終端消費(fèi)是顧客，培養(yǎng)忠實(shí)顧客需要經(jīng)營(yíng)者（租戶）和商場(chǎng)管理者（開(kāi)發(fā)商）的細(xì)心培育、呵護(hù)，共同實(shí)現(xiàn)細(xì)節(jié)服務(wù)和合理價(jià)格的商品銷售。五、關(guān)于開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、租戶、顧客四方共贏關(guān)系（2）在對(duì)待旺場(chǎng)態(tài)度上，業(yè)主“殺雞取卵”、

“急功近利”思想的根基要糾正，業(yè)主的

引導(dǎo)和教育的責(zé)任落在開(kāi)發(fā)商身上，可

通過(guò)出售商鋪各種政策來(lái)控制。五、關(guān)于開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、租戶、顧客四方共贏關(guān)系（3）開(kāi)發(fā)商所出售的商鋪價(jià)格的確定，要

體現(xiàn)市場(chǎng)規(guī)律的理性、合理，更不能

比“急功近利”還有過(guò)之，表現(xiàn)為“虎頭

蛇尾”，不管旺場(chǎng)。五、關(guān)于開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、租戶、顧客四方共贏關(guān)系（4）開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、租戶共同掙取零售市場(chǎng)

的錢（這就是共同的價(jià)值觀），之后再

重新分配。開(kāi)發(fā)商一開(kāi)始就得策劃好，

并能較合理地進(jìn)行資源“分配”和收益

“分成”。六、關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)各項(xiàng)目時(shí)間和費(fèi)用上

的認(rèn)識(shí)論（1）商鋪的銷售一般需要在基建期間內(nèi)（1年左右時(shí)間）完成和總價(jià)2%費(fèi)用。六、關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)各項(xiàng)目時(shí)間和費(fèi)用上

的認(rèn)識(shí)論（2）商鋪的租賃一般需要在開(kāi)業(yè)前半年至

開(kāi)業(yè)后1年期間內(nèi)進(jìn)行淘汰篩選、穩(wěn)

定發(fā)展和總價(jià)4%費(fèi)用。六、關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)各項(xiàng)目時(shí)間和費(fèi)用上

的認(rèn)識(shí)論（3）商鋪的興旺則需要3年以上長(zhǎng)期的時(shí)

間和總價(jià)9%費(fèi)用。七、關(guān)于成本和費(fèi)用及收益的比例關(guān)系（1）商場(chǎng)內(nèi)合理價(jià)格商品受到顧客歡迎。（2）租戶通過(guò)逐漸穩(wěn)定和增加批零業(yè)務(wù)能承擔(dān)較高水平租金（一般要3年時(shí)間）。七、關(guān)于成本和費(fèi)用及收益的比例關(guān)系（3）業(yè)主按照市場(chǎng)規(guī)律收租和享受鋪價(jià)升值的隔利益。（4）開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)的租售承受力及自身旺場(chǎng)能力進(jìn)行綜合分析評(píng)價(jià)，制定出商鋪?zhàn)狻⑹蹆r(jià)趨勢(shì)，再引導(dǎo)業(yè)主投資和管理租戶經(jīng)營(yíng)。八、關(guān)于售鋪定價(jià)依據(jù)（1）成本定價(jià)法①售價(jià)=購(gòu)地價(jià)+建安工程費(fèi)等（短期行為）②售價(jià)=購(gòu)地價(jià)+建安費(fèi)+促銷費(fèi)+招租費(fèi)+旺場(chǎng)費(fèi)（長(zhǎng)期行為）八、關(guān)于售鋪定價(jià)依據(jù)（2）市場(chǎng)定價(jià)法①比較周邊商鋪售價(jià)②比較周邊成功商鋪歷史售價(jià)趨勢(shì)。③結(jié)合自身商鋪的產(chǎn)租能力進(jìn)行分析。

三者綜合考慮擬出售價(jià)體系。準(zhǔn)確、正確的售價(jià)體系有利于項(xiàng)目的出售操作。九、關(guān)于租鋪定價(jià)依據(jù)（1）回報(bào)率定價(jià)法租價(jià)=售價(jià)×回報(bào)率回報(bào)率：根據(jù)商業(yè)氛圍的規(guī)模、成熟度等考慮，以6年-12年的回報(bào)率不等。（2）市場(chǎng)定價(jià)法①比較周邊商鋪的租價(jià)。②比較周邊成功商鋪的歷史租價(jià)趨勢(shì)。③開(kāi)發(fā)商自身商場(chǎng)管理能力，旺場(chǎng)措施。三者綜合考慮擬出租價(jià)體系。準(zhǔn)確、正確的租價(jià)體系有利于項(xiàng)目的出租操作。九、關(guān)于租鋪定價(jià)依據(jù)十、關(guān)于商業(yè)廣場(chǎng)規(guī)模

達(dá)爾文進(jìn)化論提出：物種延續(xù)過(guò)程中，不是最大的或最強(qiáng)的或最聰明的存續(xù)下來(lái)，而是最適應(yīng)環(huán)境的發(fā)展存續(xù)下來(lái)。十、關(guān)于商業(yè)廣場(chǎng)規(guī)模

商業(yè)廣場(chǎng)也不例外，不能一昧追求“大”，而不考慮或忽略了“宜”和“度”的把握，導(dǎo)致難以生存。當(dāng)然，在不同城