世聯(lián)-XXXX年北京大運(yùn)河-孔雀城營(yíng)銷策略報(bào)告-37PPT

—2010年大運(yùn)河·孔雀城營(yíng)銷策略報(bào)告心有多大，舞臺(tái)就有多大背景一：宏觀市場(chǎng)2010年目標(biāo)下必須明確的三個(gè)背景：背景二：品牌發(fā)展背景三：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)2010年宏觀經(jīng)濟(jì)分析全球金融危機(jī)從出口、預(yù)期、金融三個(gè)方面對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成持續(xù)負(fù)面影響；推動(dòng)上半年經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)的因素可持續(xù)性不強(qiáng)，2009年保8無(wú)憂，2010年可能再度回調(diào)；中國(guó)想通過(guò)啟動(dòng)內(nèi)需來(lái)彌補(bǔ)缺口非常困難，長(zhǎng)期來(lái)看我國(guó)GDP增速可能在低位運(yùn)行；我國(guó)政策總基調(diào)不會(huì)改變，政策工具將動(dòng)態(tài)微調(diào)；

財(cái)政政策：堅(jiān)持積極取向不變，但力度變小、效應(yīng)減弱；貨幣政策：更加強(qiáng)調(diào)“適度”，加息政策隨時(shí)出臺(tái)。明年存在取消“下浮30%”房貸優(yōu)惠利率可能。房地產(chǎn)政策2010年的宏觀經(jīng)濟(jì)將好于08，差于09，我國(guó)經(jīng)濟(jì)前景謹(jǐn)慎樂(lè)觀房地產(chǎn)面臨貨幣從緊的影響經(jīng)濟(jì)形勢(shì)2010年北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè)，人均GDP升至9000美元房地產(chǎn)業(yè)對(duì)北京GDP總量支撐達(dá)到7%，占投資的50%，無(wú)疑是一個(gè)重要的產(chǎn)業(yè)。北京市前三季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，9.5%的增速明顯高出全國(guó)GDP增長(zhǎng)7.7%的水平。全市經(jīng)濟(jì)在保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需政策措施作用下，呈現(xiàn)一季度見底、二季度復(fù)蘇、三季度穩(wěn)步回升的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。初步判斷，北京經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走出谷底，正處于V型運(yùn)行軌跡的上行區(qū)間，預(yù)計(jì)2010全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可能達(dá)到9.5%左右。背景一：宏觀市場(chǎng)2010年目標(biāo)下必須明確的三個(gè)背景：背景二：品牌發(fā)展背景三：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)2005年2008年2009年永定河孔雀城入市，單一項(xiàng)目操作，未形成孔雀城品牌概念大運(yùn)河孔雀城入市，形成多項(xiàng)目操作模式，孔雀城系列品牌整合勢(shì)在必行“一個(gè)北京城四個(gè)孔雀城”品牌戰(zhàn)略下的整合推廣，成功建立了孔雀城品牌在市場(chǎng)的認(rèn)知度；2010年四個(gè)孔雀城全線亮相1、孔雀城系列項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)程2、孔雀城系列項(xiàng)目銷售額增長(zhǎng)進(jìn)程品牌認(rèn)知品牌認(rèn)可客戶成交的主要因素：客戶購(gòu)買的主要因素集中在區(qū)域未來(lái)發(fā)展及升值潛力上，這部分客戶占30%；同時(shí)客戶關(guān)注別墅生活，占總比例的29%；對(duì)南加州手工建筑認(rèn)可總比例占12%；客戶主要成交原因中對(duì)品牌的認(rèn)可僅占3%。目前成交客戶中對(duì)孔雀城品牌認(rèn)可的僅占3%，

孔雀城系列品牌具備很大的提升空間。3、孔雀城系列品牌發(fā)展大運(yùn)河孔雀城成交客戶分析數(shù)據(jù)對(duì)比：萬(wàn)科項(xiàng)目因品牌認(rèn)可成交比例30%-70%2005-09年通過(guò)項(xiàng)目品牌整合營(yíng)銷，實(shí)現(xiàn)銷售額不斷提升，大規(guī)模滾動(dòng)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)了銷售速度上的勝利！品牌形象已經(jīng)初步建立。未來(lái)，品牌具備很大的提升空間。小結(jié)背景一：宏觀市場(chǎng)2010年目標(biāo)下必須明確的三個(gè)背景：背景二：品牌發(fā)展背景三：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中央領(lǐng)仕館區(qū)域：河北香河市西部城區(qū)，通州正東；客群：60%北京客戶，其余為廊坊周邊地區(qū)客戶2009年售罄，明年沒(méi)有新推產(chǎn)品挪威的森林區(qū)域：河北大廠潮白河只留鮑丘河流域客群：絕大多數(shù)為北京客戶，另有部分周邊客戶。明年推量：包括聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟共計(jì)200套房源。盤龍谷區(qū)域：天津薊縣國(guó)家盤山5A級(jí)景區(qū)西坡五盆溝客群：30%北京客戶，其余為天津及周邊客戶明年推量：二期漫山紅墅剩余的20套聯(lián)排，后期未開發(fā)的土地量共有3000畝，正在規(guī)劃中。恒大金碧天下區(qū)域：天津薊縣盤山以南客群：30%—40%北京客戶，其余為天津及周邊客戶明年推量：一期剩余百余套，二期5000畝土地正在規(guī)劃中，預(yù)計(jì)建設(shè)別墅、花園洋房等低密度產(chǎn)品。水色時(shí)光區(qū)域：北京順義奧林匹克公園客群：絕大多數(shù)為北京客群明年推量：2010年推出一期剩余的2套獨(dú)棟，和7套162㎡聯(lián)排，已近結(jié)盤。后期13.5萬(wàn)㎡土地未定產(chǎn)品類型。區(qū)域內(nèi)：中央領(lǐng)仕館明年無(wú)加推產(chǎn)品；區(qū)域外：水色時(shí)光、挪威的森林、盤龍谷、恒大金碧天下和本項(xiàng)目屬于不同區(qū)域，面對(duì)不同的主力客群，不構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)，屬于本項(xiàng)目的分流競(jìng)爭(zhēng)。大運(yùn)河孔雀城外部在售項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析外本項(xiàng)目外部競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目為本項(xiàng)目的分流競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，且競(jìng)爭(zhēng)程度較弱。2009年7月17日，萬(wàn)通地產(chǎn)通過(guò)公開摘牌的方式獲得香河四塊國(guó)有土地的使用權(quán)，總面積達(dá)到533093.33㎡。大運(yùn)河孔雀城萬(wàn)通2009—14號(hào)地土地面積：200833㎡容積率：1.5-1.8預(yù)計(jì)產(chǎn)品：疊拼、高層萬(wàn)通2009—15號(hào)地土地面積：92,000㎡容積率：1.5-1.8預(yù)計(jì)產(chǎn)品：疊拼、高層萬(wàn)通2009—12、13號(hào)地土地面積：240260㎡容積率：1.5-1.8預(yù)計(jì)產(chǎn)品：疊拼、高層協(xié)成鉗屯鄉(xiāng)京東國(guó)際新城占地面積：3000畝下半年存在供應(yīng)量壓力。按照正常的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期，潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目將在2010年三四季度集中上市，易造成部分客戶分流。富力地產(chǎn)建筑面積600萬(wàn)㎡外外部潛在項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目周邊待開發(fā)地塊達(dá)到850萬(wàn)㎡第一城東部萬(wàn)通地塊土地面積533093.33㎡大運(yùn)河孔雀城協(xié)成鉗屯鄉(xiāng)京東國(guó)際新城土地面積：3000畝萬(wàn)通地產(chǎn)協(xié)成房開富力地產(chǎn)占地面積600萬(wàn)㎡開發(fā)企業(yè)占地面積容積率物業(yè)形態(tài)上市時(shí)間代表項(xiàng)目萬(wàn)通地產(chǎn)533093.33㎡1.5-1.8別墅+高層預(yù)計(jì)2010年三四季度新新家園系列協(xié)成地產(chǎn)3000畝不明高層+部分低密產(chǎn)品預(yù)計(jì)2010年三四季度知春時(shí)代富力地產(chǎn)600萬(wàn)㎡1別墅等低密產(chǎn)品預(yù)計(jì)2010年三四季度富力城系列外部潛在項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析品牌競(jìng)爭(zhēng)壓力大。品牌開發(fā)商的陸續(xù)進(jìn)駐，攜品牌效應(yīng)，易造成客戶持幣觀望。外部在售項(xiàng)目為本項(xiàng)目的分流競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)程度較弱；潛在項(xiàng)目下半年帶來(lái)一定供應(yīng)量壓力。潛在項(xiàng)目造成品牌競(jìng)爭(zhēng)壓力大。外部市場(chǎng)小結(jié)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)鎖定潮白河孔雀城永定河孔雀城八達(dá)嶺孔雀城內(nèi)部項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析八達(dá)嶺孔雀城和永定河孔雀城與本項(xiàng)目分屬不同區(qū)域，主力客群不同，是本項(xiàng)目分流競(jìng)爭(zhēng)；潮白河孔雀城和本項(xiàng)目同屬同一區(qū)域，將與本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)。大運(yùn)河孔雀城品項(xiàng)潮白河孔雀城大運(yùn)河孔雀城位置CBD國(guó)貿(mào)正東30公里處，京津冀城市圈的中心位置，北鄰燕郊，河北大廠縣潮白河流域，西與北京通州隔河相望香河生態(tài)旅游區(qū)，河北香河中信國(guó)安天下第一城對(duì)面首期產(chǎn)品一期：聯(lián)排：225-235㎡約225套二期：疊拼：158.3㎡，約366套院墅：377㎡，約28套聯(lián)排：240-260㎡約803套疊拼：160-170㎡，約100套交通京哈高速京沈高速、120國(guó)道、京津高速建筑風(fēng)格南加州風(fēng)格+現(xiàn)代主義建筑形式南加州風(fēng)格綠化率32.25%30%容積率1.051景觀社區(qū)內(nèi)部引潮白河水貫穿其中,開挖河道形成系列的島嶼空間，沿河打造商業(yè)風(fēng)情街和辦公景觀軸線，形成功能各異的開放帶狀公園天下第一城4A景點(diǎn)；京杭大運(yùn)河；兩條中央景觀帶交錯(cuò)形成主要支持節(jié)點(diǎn)，通過(guò)人林漫道將每個(gè)庭院景觀結(jié)合，成為整體的生態(tài)和諧的生活空間配套緊鄰燕郊城區(qū)，生活配套、市政配套發(fā)展較完善；社區(qū)內(nèi)有多媒體產(chǎn)業(yè)、水鄉(xiāng)創(chuàng)意園、社區(qū)展覽館、沿水商業(yè)街、賓館等。天下第一城國(guó)際會(huì)展中心、區(qū)內(nèi)2000平米休閑體驗(yàn)中心、國(guó)際休閑商業(yè)街、3000平米雙語(yǔ)幼兒園物業(yè)服務(wù)華夏物業(yè)華夏物業(yè)開發(fā)商品牌廊坊京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廊坊京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程進(jìn)度一級(jí)開發(fā)完成，通往項(xiàng)目的路正在修繕，最早入住時(shí)間2011年一期2009.12月和2010.05月入住，二期2010.12月入住潮白河孔雀城和大運(yùn)河孔雀城點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析同質(zhì)化同質(zhì)化本項(xiàng)目在區(qū)域、綠化率、容積率、產(chǎn)品類型，建筑風(fēng)格，物業(yè)服務(wù)等方面與潮白河孔雀城形成同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。同質(zhì)化同質(zhì)化同質(zhì)化八達(dá)嶺孔雀城、永定河孔雀城與本項(xiàng)目不形成直接競(jìng)爭(zhēng)；潮白河孔雀城項(xiàng)目與本項(xiàng)目形成直接且同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。內(nèi)部市場(chǎng)小結(jié)三大背景之下結(jié)論回顧宏觀市場(chǎng)之下諸多不確定因素制造迷局，謹(jǐn)慎樂(lè)觀的2010年品牌階段之下“孔雀城”品牌形象已經(jīng)初步建立，存在進(jìn)一步提升的空間。競(jìng)爭(zhēng)格局之下內(nèi)憂外患。內(nèi)憂：同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重。外患：品牌開發(fā)商大舉挺進(jìn)。背景之下再看目標(biāo)內(nèi)憂外患如何破局？解決思路對(duì)外競(jìng)爭(zhēng)策略堅(jiān)定不移深化“孔雀城”品牌內(nèi)涵，打贏品牌戰(zhàn)對(duì)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)策略1、樹立鮮明的項(xiàng)目品牌區(qū)隔，2、將項(xiàng)目差異化進(jìn)行到底！解題核心思路：完成一場(chǎng)品牌大躍進(jìn)！品牌內(nèi)涵：人文關(guān)懷；品牌深化：產(chǎn)品品質(zhì)，周到的物業(yè)服務(wù)。地產(chǎn)品牌美譽(yù)度明星如何解決外部競(jìng)爭(zhēng)——孔雀城品牌如何深化？

【案例：成熟開發(fā)企業(yè)品牌深化】品牌內(nèi)涵：感性，無(wú)微不至的客戶關(guān)懷；品牌深化：細(xì)致的景觀園林，周到的物業(yè)服務(wù)，別墅的專家。地產(chǎn)品牌美譽(yù)度明星如何解決外部競(jìng)爭(zhēng)——孔雀城品牌如何深化？

成熟品牌的啟示：結(jié)合品牌自身優(yōu)勢(shì)，挖掘客戶需求，尋求品牌深化發(fā)力方向。孔雀城地產(chǎn)品牌美譽(yù)度明星如何解決外部競(jìng)爭(zhēng)——孔雀城品牌如何深化？

看自身優(yōu)勢(shì)2005-09年5年品牌積淀：京郊別墅小鎮(zhèn)連鎖品牌京郊別墅項(xiàng)目開發(fā)成功經(jīng)驗(yàn)看客戶需求客戶成交的主要因素：區(qū)域未來(lái)發(fā)展及升值潛力上，占30%；別墅生活，占總比例的29%；對(duì)南加州手工別墅的建筑風(fēng)格認(rèn)可總比例占12%；大運(yùn)河孔雀城成交客戶分析深化方向：產(chǎn)品理念上強(qiáng)化別墅小鎮(zhèn)生活方式，為客戶打造別墅小鎮(zhèn)夢(mèng)想！成為小鎮(zhèn)生活的領(lǐng)導(dǎo)品牌走在正確的路上：京郊別墅小鎮(zhèn)連鎖品牌解決思路對(duì)外競(jìng)爭(zhēng)策略堅(jiān)定不移深化“孔雀城”品牌內(nèi)涵，打贏品牌戰(zhàn)對(duì)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)策略1、樹立鮮明的項(xiàng)目品牌區(qū)隔，2、將項(xiàng)目差異化進(jìn)行到底！解題核心思路：完成一場(chǎng)品牌大躍進(jìn)！產(chǎn)品理念上強(qiáng)化別墅小鎮(zhèn)生活方式，為客戶打造別墅小鎮(zhèn)夢(mèng)想！成為小鎮(zhèn)生活的領(lǐng)導(dǎo)品牌如何解決內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)——1、將項(xiàng)目品牌細(xì)分項(xiàng)目品牌細(xì)分借鑒波士頓矩陣表現(xiàn)：京御地產(chǎn)目前面臨同品牌同產(chǎn)品線下嚴(yán)重內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的情況，需要在“孔雀城”品牌的基礎(chǔ)下再進(jìn)行品牌細(xì)分。具備差異性優(yōu)勢(shì)以及稀缺物業(yè)類型的最高端產(chǎn)品，形成項(xiàng)目標(biāo)桿價(jià)值?？蛻粜枨罅扛摺⒖蓪?shí)現(xiàn)高市場(chǎng)價(jià)值。成熟市場(chǎng)中的領(lǐng)導(dǎo)者，具有廣泛的客戶關(guān)注，它是項(xiàng)目資金的主要來(lái)源?？蛻粜枨罅枯^高、可實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值。需要不斷投入以增強(qiáng)其競(jìng)爭(zhēng)能力，可通過(guò)持續(xù)投資，發(fā)展為明星單位。即目前缺乏展示、包裝、推廣的單位；目前客戶需求較低、條件轉(zhuǎn)化后可實(shí)現(xiàn)較高市場(chǎng)價(jià)值。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)較弱，市場(chǎng)承接度低，客戶需求量較低、市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)價(jià)值較低。明星產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品瘦狗產(chǎn)品包裝，旗幟！利潤(rùn)主力培育、轉(zhuǎn)化盡早出貨品項(xiàng)潮白河孔雀城大運(yùn)河孔雀城位置CBD國(guó)貿(mào)正東30公里處，京津冀城市圈的中心位置，北鄰燕郊，河北大廠縣潮白河流域，西與北京通州隔河相望香河生態(tài)旅游區(qū)，河北香河中信國(guó)安天下第一城對(duì)面首期產(chǎn)品一期：聯(lián)排：225-235㎡約225套二期：疊拼：158.3㎡，約366套院墅：377㎡，約28套聯(lián)排：240-260㎡約803套疊拼：160-170㎡，約100套交通京哈高速京沈高速、120國(guó)道、京津高速建筑風(fēng)格南加州風(fēng)格+現(xiàn)代主義建筑形式南加州風(fēng)格綠化率32.25%30%容積率1.051景觀社區(qū)內(nèi)部引潮白河水貫穿其中,開挖河道形成系列的島嶼空間，沿河打造商業(yè)風(fēng)情街和辦公景觀軸線，形成功能各異的開放帶狀公園天下第一城4A景點(diǎn)；京杭大運(yùn)河；兩條中央景觀帶交錯(cuò)形成主要支持節(jié)點(diǎn)，通過(guò)人林漫道將每個(gè)庭院景觀結(jié)合，成為整體的生態(tài)和諧的生活空間配套緊鄰燕郊城區(qū)，生活配套、市政配套發(fā)展較完善；社區(qū)內(nèi)有多媒體產(chǎn)業(yè)、水鄉(xiāng)創(chuàng)意園、社區(qū)展覽館、沿水商業(yè)街、賓館等。天下第一城國(guó)際會(huì)展中心、區(qū)內(nèi)2000平米休閑體驗(yàn)中心、國(guó)際休閑商業(yè)街、3000平米雙語(yǔ)幼兒園物業(yè)服務(wù)華夏物業(yè)華夏物業(yè)開發(fā)商品牌廊坊京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廊坊京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程進(jìn)度一級(jí)開發(fā)完成，通往項(xiàng)目的路正在修繕，最早入住時(shí)間2011年一期2009.12月和2010.05月入住，二期2010.12月入住1、將項(xiàng)目品牌細(xì)分：重新審視潮白河孔雀城和大運(yùn)河孔雀城基本質(zhì)素潮白河孔雀城緊鄰燕郊和大廠縣城，可享其成熟配套，北京客戶對(duì)此區(qū)域認(rèn)知度較高。潮白河占優(yōu)潮白河孔雀城與潮白河隔堤相望，并引河水貫穿整個(gè)社區(qū)，打造稀缺水景，自然生態(tài)景觀價(jià)值獨(dú)一無(wú)二。潮白河占優(yōu)潮白河占優(yōu)潮白河孔雀城利用打造大量沿河商業(yè)、步行街、休閑藝術(shù)沙龍等功能區(qū)，社區(qū)內(nèi)生活配套齊全，打造真正的小鎮(zhèn)生活。潮白河占優(yōu)大運(yùn)河占優(yōu)潮白河項(xiàng)目對(duì)比大運(yùn)河項(xiàng)目，潮白河孔雀城具備明星產(chǎn)品質(zhì)素，且必須成為孔雀城品牌下的明星項(xiàng)目，最大化土地價(jià)值，贏取更高利潤(rùn)。大運(yùn)河孔雀城定位為現(xiàn)金流產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)量的突破。

N82N95-8GN97產(chǎn)品直板

屏幕：2.4英寸

操作系統(tǒng)：Symbian9.2S603.1

內(nèi)存：256MBNAND+128MBSDRAM特點(diǎn)：氙氣閃光燈，500萬(wàn)像素滑蓋

屏幕：2.8英寸

操作系統(tǒng)：Symbian9.2S603.1

內(nèi)存：100MB,8GBNAND特點(diǎn)：大屏幕，500像素側(cè)滑蓋，全鍵盤

屏幕：3.5英寸，觸摸屏

操作系統(tǒng)：Symbian9.4S605.0

內(nèi)存：32G特點(diǎn)：網(wǎng)絡(luò)功能強(qiáng)大，3G，無(wú)線局域網(wǎng)價(jià)格上市價(jià)格：4200上市價(jià)格：5000上市價(jià)格：7000推售2007.122008.052009.03推廣渠道上市推廣階段：地鐵戶外、報(bào)紙、雜志、商戶渠道

主流推廣階段：口碑營(yíng)銷+常規(guī)渠道上市推廣階段：地鐵戶外、報(bào)紙、雜志、渠道

主流推廣階段：口碑營(yíng)銷+常規(guī)渠道上市推廣階段：地鐵戶外、報(bào)紙、雜志、渠道品牌形象探索、捕捉、分享，你的非凡人生，從這里啟程娛樂(lè)下一季，影視季，精彩無(wú)止境我的網(wǎng)絡(luò)，隨“觸”可得諾基亞N82，上市時(shí)間2007.12諾基亞N97，上市時(shí)間2009諾基亞N95

-8G版，上市時(shí)間2008.5明星、主流（現(xiàn)金流）差異化營(yíng)銷模式研究【案例：諾基亞N系手機(jī)】2、明星與主流產(chǎn)品形成有效的價(jià)格梯度3、明星產(chǎn)品與現(xiàn)金流產(chǎn)品拉開推售時(shí)間4、渠道上：明星產(chǎn)品，多渠道樹立明星形象，主流產(chǎn)品深入客戶，口碑傳播5、品牌形象上，依據(jù)核心價(jià)值點(diǎn)，形象差異化1、明星產(chǎn)品產(chǎn)品升級(jí)，與主流產(chǎn)品拉開產(chǎn)品梯度如何解決內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)——2、將差異化進(jìn)行到底大運(yùn)河·孔雀城定位為現(xiàn)金流項(xiàng)目項(xiàng)目品牌細(xì)分之后的差異化之路產(chǎn)品差異化推售差異化價(jià)格差異化推廣差異化品牌形象差異化1、產(chǎn)品差異化1）單體面積差異化：后期產(chǎn)品縮小單體戶型面積區(qū)間，從而進(jìn)一步控制總價(jià)區(qū)間，拉開與明星產(chǎn)品的梯度。2）產(chǎn)品細(xì)節(jié)差異化：二期聯(lián)排三期聯(lián)排面積區(qū)間254-264㎡235-241㎡270-301㎡面積區(qū)間240~260㎡220~230㎡260~280㎡比例65%21%14%比例70%20%10%建筑風(fēng)格產(chǎn)品功能附加值別墅形式立面風(fēng)格在堅(jiān)持南加州歐式意向基調(diào)下，調(diào)整風(fēng)格，如“新都鐸”產(chǎn)品細(xì)節(jié)1、建筑風(fēng)格差異化：在本項(xiàng)目后期產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)別墅的符號(hào)感、儀式感，在建筑風(fēng)格調(diào)整為“新都鐸”風(fēng)格，形成建筑風(fēng)格差異化。立面風(fēng)格由石材轉(zhuǎn)為磚材，增加涂料與磚材對(duì)比，增加立面豐富感；以尖屋頂、煙囪、老虎窗等形成強(qiáng)烈別墅符號(hào)；局部一步式陽(yáng)臺(tái)形成立面變化；在本項(xiàng)目后期產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)別墅的符號(hào)感、儀式感，在建筑風(fēng)格調(diào)整為“新都鐸”風(fēng)格，形成建筑風(fēng)格差異化。產(chǎn)品細(xì)節(jié)1、建筑風(fēng)格差異化：內(nèi)部功能整合家庭廳上海萬(wàn)科紅郡平面完整、流通性強(qiáng)的整體空間；家庭廳與廚房結(jié)合經(jīng)濟(jì)型別墅多居室設(shè)置必然帶來(lái)功能整合與取舍，可適當(dāng)減少衛(wèi)生間數(shù)量，一層設(shè)置大空間方便客戶靈