房地產開發(fā)全過程詳解

房地產業(yè)開發(fā)概述

第一節(jié)

房地產業(yè)的概念

房地產是土地、房屋財產的總稱。在我國，按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。而房屋是指土地上的居民住房、工商業(yè)用房、辦公用房（寫字樓）等建筑物及其構筑物，如鐵路、橋梁等。

房地產業(yè)是指進行房地產投資、開發(fā)、經營、管理、服務的行業(yè)，屬于第三產業(yè)，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業(yè)。

房地產業(yè)的細分行業(yè)主要包括房地產開發(fā)、房地產中介服務和物業(yè)管理。其中，房地產中介服務又包括房地產咨詢、房地產價格評估和房地產經紀。

房地產開發(fā)具有資金大、回報高、風險大、附加值高、產業(yè)關聯性強等特點。房地產開發(fā)按業(yè)務側重的不同可分為兩類：

第一類是從事城市房地產開發(fā)和交易的，即所謂房地產開發(fā)，是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設；所謂房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。

第二類是從事開發(fā)經營成片土地的，即簡稱成片開發(fā)。它是指在依法取得國有土地使用權后，依照規(guī)劃對土地進行綜合性的開發(fā)建設，形成工業(yè)用地和其它建設用地條件，然后轉讓土地使用權或者轉讓、出租地面建筑物。

房地產開發(fā)按項目的運作方式的不同可分為三類：

第一類，也是通常的運作，即取得土地使用權，進行房屋的建設，而后出售新建房屋的方式。

第二類，是把土地由生地變?yōu)榻ㄔO熟地之后再轉讓的方式。

第三類，其他方式。如購買房屋后出租；購買房屋后出租一段時間再轉讓；或者購買房地產后等待一段時間再轉讓；或者接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。

僅對房地產開發(fā)中最常見的依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設，而后出售新建房屋的開發(fā)模式及開發(fā)程序進行探討。第二節(jié)

房地產業(yè)的地位和作用

房地產是國民經濟發(fā)展的一個基本的生產要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產業(yè)。反過來說，任何行業(yè)都擁有一定的房地產，都是房地產經濟活動的參與者。因此說，房地產業(yè)是發(fā)展國民經濟和改善人民生活物質條件的基礎產業(yè)之一。它的重要作用可以歸納如下：

1.可以為國民經濟的發(fā)展提供重要的物質條件；

2.可以改善人民的居住和生活條件；

3.可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐；

4.通過綜合開發(fā)，避免分散建設的弊端，有利于城市規(guī)劃的實施；

5.可以為城市建設開辟重要的積累資金的渠道；

6.可以帶動相關產業(yè)，如建筑、建材、化工等工業(yè)的發(fā)展；

7.有利于產業(yè)結構的合理調整；

8.有利于深化住房制度的改革，調整消費結構；

9.有利于吸引外資，加速經濟建設；

10.可以擴大就業(yè)面。

隨著國民經濟和房地產業(yè)的進一步發(fā)展，房地產業(yè)在國民經濟中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。第三節(jié)

房地產業(yè)的歷史沿革

1949年新中國成立后，廣大農村實行土地改革，廢除封建土地所有制，實現農民土地所有制?！案哂衅涮铩钡脑竿兂涩F實。幾年以后，通過逐步實行農業(yè)集體化，農民的私有土地轉化為集體所有。此后，農村買賣土地的市場即自行消失。

50年代中期到60年代中期，隨著對資本主義工商業(yè)的社會主義改造，全國城鎮(zhèn)陸續(xù)開始以“國家經租”的形式對出租私有房屋進行社會主義改造，付給房主租金，贖買了房主產權，改造私房一億平方米。私有企業(yè)占有的土地，國家也以贖買的方式收歸國有。從根本上確立了公有制在社會主義城市房地產中的主體地位。

十年動亂期間，對城市房地產管理工作破壞極大。房地產管理機構幾起幾落，產權管理陷入混亂，違章占地幾經泛濫，變相買賣土地時有發(fā)生，住宅建設停滯不前，致使住房問題成為嚴重的社會問題之一。

1978年后，“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開?！?/p>

隨著經濟體制改革的全面展開，在城市進行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地產生產方式改革，新時期社會主義的房地產業(yè)萌發(fā)了。在這種新的歷史機遇和歷史條件下，房地產市場在我國的大地上逐步興起并蓬勃發(fā)展起來。從沿海到內地，從城市到鄉(xiāng)村，許多地方都出現了人們稱之為“房地產熱”、“開發(fā)熱”的情景。

由于我國的房地產市場還處于初始階段，故在其運行過程中產生了一些矛盾和問題。比如盲目建設、無證建設而出現的某些失控現象。針對這些問題，針對這些問題，國家陸續(xù)作出了許多決策，以逐步糾正房地產業(yè)存在的問題。

房地產業(yè)在我國是個新興的產業(yè)，是第三產業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進，必將對國民經濟發(fā)展起到巨大的推動作用。第四節(jié)

房地產項目開發(fā)程序概述房地產項目開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設，并進行出售的行為。

房地產項目開發(fā)程序是指進行房地產開發(fā)過程中應遵循的法律、法規(guī)及辦事程序。

對房地產項目開發(fā)一般應遵循下列程序：項目開發(fā)前期調研程序、項目立項過程程序、土地使用權的取得程序、征地拆遷程序、項目規(guī)劃程序、工程建設程序、房地產項目經營程序。

1．項目開發(fā)前期調研程序

項目的前期調研程序，就是通過開發(fā)商對擬投資地區(qū)房地產市場的調查，搜集大量市場信息，來探詢投資的可能性，尋找投資機會的過程。

2.項目立項程序

項目立項程序，就是上報項目建議書或項目可研報告，取得政府批復（項目立項），使項目取得合法的開發(fā)建設資格。

3．土地使用權取得的程序

土地使用權取得的程序，就是開發(fā)商在項目立項通過(取得建議書批復，可行性研究批復)，并取得建設用地規(guī)劃許可證后，辦理取得土地使用權手續(xù)的程序。

4.項目規(guī)劃程序

項目規(guī)劃程序，就是開發(fā)商取得建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證的途徑。

根據國家和**市有關城市規(guī)劃的規(guī)定，在**市城市規(guī)劃區(qū)內開發(fā)建設的項目，必須符合城市規(guī)劃的要求，必須向市規(guī)劃局辦理項目規(guī)劃的申報手續(xù)，在取得“兩證”(建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證)后，方可開工建設。項目規(guī)劃申報的基本程序如下：

（1）在可行性研究報告（項目建議書）報批之前，開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點，規(guī)劃局對項目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見，形成項目建設選址的初審意見，作為計劃部門進行批復時的參考依據。

（2）在可行性研究報告批復后，開發(fā)商可向規(guī)劃局申報項目定點規(guī)劃局向申請單位下發(fā)規(guī)劃定點通知書和設計規(guī)劃要求通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見。

（3）根據規(guī)劃局提出的規(guī)劃設計條件，委托有資質的設計機構進行規(guī)劃方案設計，取得四圖一書（總平面圖、定位圖、豎向設計圖、管線綜合圖、說明書）。開發(fā)商在完成方案設計后，應向規(guī)劃部門提出審查申請。

（4）經審定通過的設計方案，是編制初步設計或施工圖的依據，也是取得建設用地規(guī)劃許可證的必備文件。

（5）開發(fā)商依據設計規(guī)劃要求通知書和可行性研究報告批復，即可向規(guī)劃局申領建設用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權的必備文件。

（6）申領建設工程規(guī)劃許可證，是在項目列入年度正式計劃后，申請辦理開工手續(xù)之前，需要驗證工程建設是否符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證是申辦開工的必備文件。

5.征地拆遷程序

征地是指項目選址用地為集體土地時，要按照法定的程序和依據報請有批準權限的政府審批以后，對集體土地及地上物等依法補償，補助后，將集體土地轉為國有土地的一種行為。

拆遷是指項目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上，為達到施工要求的場地條件，拆除建設用地上原有房屋及其附屬物，并對原用地者進行補償、安置的行為。

征地在領取建設用地規(guī)劃許可證后即可進行，拆遷在取得建設拆遷臨時用地許可證或土地使用權證件后即可提出申請。

征地、拆遷都是項目開工前的重要工作。征地、拆遷工作的完成是申請項目開工的必備條件之一。

6.工程建設程序

工程建設階段，是指房地產開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成，通過工程竣工綜合驗收，達到業(yè)主使用條件的過程。

在項目完成規(guī)劃程序并且具備開工條件后，向市建委提出開工申請，取得報建證;同時，與市政相關部門（自來水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部門、城管局）洽談簽訂協(xié)議，支付有關費用；辦理招標批準手續(xù)；選擇施工、監(jiān)理單位;辦理工程建設質量監(jiān)督手續(xù)；繳納各種費用；開工建設；項目竣工后，由主管部門（市質檢站、市開發(fā)辦）進行綜合驗收，交付使用。

7.房地產經營程序

房地產經營，是開發(fā)商通過對所開發(fā)房地產的銷售、出租，實現自己預期投資收益的行為。該項工作從取得土地使用權起，一直延續(xù)到房地產交付使用。房地產開發(fā)商，既可以自己銷售和出租開發(fā)的房地產，也可以委托給專業(yè)的中介機構。銷售和出租的房地產都可以有期房和現房兩種，但都必須在取得政府主管部門頒發(fā)的預售許可證之后方可進行，且買賣契約和租賃契約都必須經過政府主管部門鑒證方為有效。第二章

房地產項目開發(fā)程序第一節(jié)

項目立項

一、概述

開發(fā)項目立項，是房地產項目開發(fā)的第一步，即取得的政府主管部門（省市計劃發(fā)展委員會）對項目的批準文件。

對于房地產商來說，在本階段的主要工作是：起草并向市計委或市房地產開發(fā)管理辦公室報送項目建議書，取得批準項目建議書的批復;依據項目建議書批復，編制可行性研究報告報計委審批獲準，并列入本年度固定資產投資計劃。（國家計委已取消了房地產項目立項制度，實行備案制。**省及**市暫延續(xù)原立項制度。）

二、實施程序

1.工程建設項目立項審批

（1）承辦部門：**市計劃發(fā)展委員會投資處

（2）申報資料：①書面申請；②提供資金落實證明；③土地使用權證明；④由具有相應資質的工程咨詢單位編制的可行性研究報告。可行性研究報告應具有以下附件：規(guī)劃部門對項目建設選址的初審意見；土地管理部門對建設用地的初審意見；環(huán)保部門的環(huán)評報告；有關部門對供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；依法必須招標項目的招標總體方案；⑤房地產開發(fā)公司的資質證明.

（3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉報項目立項申報資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接報市房地產開發(fā)管理辦公室，項目立項申報資料由該辦轉報市計委。納入土地收購出讓的項目，開發(fā)商在通過招標、拍賣方式取得開發(fā)土地使用權后，憑《中標確認書》或《拍賣成交確認書》和《國有土地使用權出讓合同》。與其它申報材料一起上報。市計委在收到申報資料后，根據具體情況，進行現場勘察，對符合條件的，市計委予以批復。對屬上級發(fā)展計劃部門審批權限內的項目，由市計委負責轉報。

（4）辦結時限：在收到申報資料后，5個工作日內予以批復可研報告。

（5）收費標準：如在開發(fā)辦辦理立項，須繳納2元/平方米的開發(fā)管理費。

2.建設項目年度投資計劃審批

（1）承辦部門：**市計劃發(fā)展委員會投資處

（2）申報資料：①書面申請；②國家或省、市計委批復項目可行性研究報告；③規(guī)劃部門出具的建設項目規(guī)劃許可意見；④跨年度建設項目，需提供市計委上年度下達的年度投資計劃。

（3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉報申報資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接上報市房地產開發(fā)管理辦公室，申報資料由該辦轉報市計委。市計委在收到申報資料后進行審查，對符合條件的，市計委予以批復。

（4）辦結時限：在收到申報資料后，5個工作日內予以批復可研報告。

（三）項目立項審批程序圖（見程序圖一）第二節(jié)

五證兩書的取得

第一小節(jié)

土地使用權證的取得

一、概述

開發(fā)商在項目立項通過后，須取得建設用地規(guī)劃許可證，方可辦理取得土地使用權的手續(xù)。

在現階段根據<<城市房地產管理法>>的有關規(guī)定，房地產開發(fā)用地的取得方式有三種：一是通過國家出讓方式獲得（即通過土地一級市場取得）；二是通過轉讓方式獲得（即通過土地二級市場取得）；三是通過與當前的土地的使用者合作等方式（即通過土地***市場取得）。

通過出讓方式取得使用權的法律憑證是國有土地使用權證;通過劃撥取得土地使用權的臨時證件是建設用地批準書。

國有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。征地是指項目選址用地為集體土地，按照法定的程序報請有批準權限的政府機關審批以后，對集體土地及地上物等依法補償，將集體土地轉為國有土地的一種行為。

拆遷是指項目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上，為達到施工要求的場地條件，拆除建設用地上原有房屋及其附屬物，并對原用地者進行補償、安置的行為。根據國土資源部第11號令，房地產開發(fā)經營性用地均由土地儲備中心以招標拍賣掛牌等方式出讓，出讓的地塊均為熟地，不需要土地受讓方進行征地拆遷。若因特殊原因，必須進行征地拆遷的，該工作原則上是在國土資源局取得建設拆遷臨時用地許可證或土地使用權證即可提出申請。實際操作中只要與土地出讓方達成協(xié)議，即可進行拆遷。征地、拆遷都是項目開工前的重要工作。

二、實施程序

（一）國有土地使用權劃撥手續(xù)的辦理

1.承辦部門：**市國土資源局

2.申報資料：用地申請；計委批復的當年投資計劃；建設用地規(guī)劃許可證；建設用地規(guī)劃意見；用地范圍圖；土地權屬證明；工程項目總平面圖。

3.申辦程序：

審核有關申報資料（2個工作日）；現場勘測定界（10個工作日）；制定一書三方案（建設用地項目呈報說明書、農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案）（15個工作日）；繳納征地管理費、復墾費、新增建設用地使用費（2個工作日）；依照規(guī)定辦理土地登記，領取土地使用證書。

4.收費標準：征地管理費、復墾費、新增建設用地使用費的收取標準參見附錄六土地開發(fā)費用一覽表。

5.應注意的事項：劃撥土地的范圍僅限于：1.國家機關用地和軍事用地；2.城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；3.國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。對開發(fā)商來說，可以通過劃撥方式取得的開發(fā)用地，主要是經濟適用房項目建設用地。

（二）國有土地使用權出讓手續(xù)的辦理

國土資源部第11號部令規(guī)定：凡各類經營性用地（含房地產開發(fā)建設），均必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。承辦部門均為：**市土地收購儲備中心?，F分述如下：

國有土地使用權招標、拍賣或者掛牌出讓活動，是有計劃地進行的。**市國土資源局根據社會經濟發(fā)展計劃、產業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、城市規(guī)劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權出讓計劃，報經**市政府批準后，向社會公開發(fā)布。

**市土地收購儲備中心根據招標拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標拍賣掛牌出讓文件。招標拍賣掛牌出讓文件應當包括招標拍賣掛牌出讓公告、投標或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標書或者競買申請書、報價單、成交確認書、國有土地使用權出讓合同文本。

**市土地收購儲備中心在投標、拍賣或者掛牌開始日前

20

日發(fā)布招標、拍賣或者掛牌公告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛牌的時間、地點。

招標拍賣掛牌公告包括下列內容：

①出讓人的名稱和地址；

②出讓宗地的位置、現狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設計要求；

③投標人、競買人的資格要求及申請取得投標、競買資格的辦法；

④索取招標拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式；

⑤招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等；

⑥確定中標人、競得人的標準和方法；

⑦投標、競買保證金；

**市土地收購儲備中心對投標申請人、競買申請人進行資格審查。對符合招標拍賣掛牌公告規(guī)定條件的，應當通知其參加招標拍賣掛牌活動。

1.投標、開標依照下列程序進行：

①投標人在投標截止時間前將標書投入標箱。招標公告允許郵寄標書的，投標人可以郵寄，但出讓人在投標截止時間前收到的方為有效；標書投入標箱后，不可撤回。投標人應對標書和有關書面承諾承擔責任。

②由投標人或者其推選的代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱，宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內容。

③評標小組進行評標。評標小組由出讓人代表、有關專家組成，成員人數為五人以上的單數。

④招標人根據評標結果，確定中標人。

2.拍賣會依照下列程序進行：

①主持人點算競買人；

②主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關事項；

③主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示；

④主持人報出起叫價；

⑤競買人舉牌應價或者報價；

⑥主持人確認該應價后繼續(xù)競價；

⑦主持人連續(xù)三次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成交；

⑧主持人宣布最高應價者為競得人。

競買人不足三人，或者競買人的最高應價未達到底價時，主持人應當終止拍賣。

3.掛牌依照以下程序進行：

①在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布；

②符合條件的競買人填寫報價單報價；

③出讓人確認該報價后，更新顯示掛牌價格；

④出讓人繼續(xù)接受新的報價；

⑤出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。

掛牌時間不少于

10

個工作日。掛牌期間可根據競買人競價情況調整增價幅度。

掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：

①在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；

②在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；

③在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。

在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現場競價，出價最高者為競得人。

4.

成交確認書

以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人后，出讓人應當與中標人、競得人簽訂成交確認書。

成交確認書應當包括出讓人和中標人、競得人的名稱、地址，出讓標的，成交時間、地點、價款，以及簽訂《國有土地使用權出讓合同》的時間、地點等內容。

成交確認書對出讓人和中標人、競得人具有合同效力。簽訂成交確認書后，出讓人改變競得結果，或者中標人、競得人放棄中標宗地、競得宗地的，應當依法承擔責任。

中標人、競得人應當按照成交確認書約定的時間，與出讓人簽訂《國有土地使用權出讓合同》。

中標人、競得人支付的投標、競買保證金，抵作國有土地使用權出讓金，其他投標人、競買人支付的投標、競買保證金，出讓人必須在招標拍賣掛牌活動結束后

5

個工作日內予以退還，不計利息。

招標拍賣掛牌活動結束后，出讓人應在

10

個工作日內將招標拍賣掛牌出讓結果予以公布。

出讓人公布出讓結果，不得向受讓人收取費用。

受讓人依照《國有土地使用權出讓合同》的約定付清全部國有土地使用權出讓金后，應當依法申請辦理土地登記，領取國有土地使用權證書。

5.收費標準：**市城區(qū)國有土地基準地價及政府出讓土地純收益標準，參見附錄五土地開發(fā)費用一覽表。（三）土地確權登記手續(xù)的辦理

1.承辦部門：**市國土資源局

2.申報資料：

（1）土地登記需要的資料

①計劃立項批文；②建設用地規(guī)劃許可證和用地意見；③土地登記申請書；④地籍調查表（含土地登記法人代表身份證明書、土地登記法人代表委托書、四鄰指界簽名單、宗底座落圖）；⑤土地登記審批表；⑥土地登記卡。

（2）土地轉讓登記需要的資料

①國有土地使用權轉讓申請審批表；②出讓人土地使用權證書；③土地使用權評估報告；④土地轉讓協(xié)議；⑤轉讓雙方法人證明；⑥出讓人原出讓批文；⑦出讓方土地登記申請

3.申辦程序：

①申請：開發(fā)商持所需材料提出土地登記申請，有關人員對申請材料進行審查，并給予答復。

②地籍調查：區(qū)國土局對受理的宗地進行權屬調查和地籍測量，本宗地及鄰宗地法人或其委托人在確認的地籍調查上簽字。區(qū)局填寫初步意見后報市局審批。

③審核：市局對土地登記申請人、宗地自然狀況、土地權屬狀況進行全面審核。

④注冊登記頒發(fā)證書：市局對批準的土地登記進行登記卡裝簿，土地權利人領取證書。

4.辦結時限：對符合登記條件的，7個工作日以內完成審核和登記發(fā)證。

通過招標、拍賣或者掛牌出讓的土地均為熟地，即做好三通一平的用地，開發(fā)商可直接利用地塊進行開發(fā)建設。若因實際情況要求需要拆遷的，則需要按下列程序辦理。

（一）建設拆遷臨時用地許可證的取得

1.承辦部門：**市國土資源局

2.申報資料：①用地申請；②建設用地規(guī)劃許可證；③建設工程設計規(guī)劃要求通知書及附圖；④建設用地規(guī)劃意見。

3.申辦程序：持用地申請及相關申報資料報市國土資源局，經審查，符合條件的，7個工作日內核發(fā)建設拆遷臨時用地許可證。

4.收費標準：此階段，須繳納土地開發(fā)管理費800元/畝。

（二）拆遷手續(xù)的辦理

1.承辦部門：**市拆遷辦

2.申報資料：①拆遷申請書；②項目立項批文；③《建設用地規(guī)劃許可證》及附圖、附件；④國有土地使用證；⑤建設拆遷臨時用地許可證；⑥拆遷補償、安置資金證明；⑦拆遷計劃和拆遷方案；⑧產權調換和安置用房證明。

3.申辦程序：

審查申請，并于收到申請后2日內作出是否準予拆遷立項的決定；批準拆遷立項的，拆遷人應自批準立項之日起3日內辦理委托拆遷或自行拆遷備案手續(xù)，繳納拆遷管理費；拆遷立項批準之日起5日內，核發(fā)《房屋拆遷許可證》。

確定拆遷范圍，發(fā)布拆遷公告，進行戶口登記、房屋勘測等拆遷準備工作；拆遷機構與被拆遷單位簽訂拆遷協(xié)議；實施拆遷，核發(fā)拆遷驗收證明，取得《拆遷驗收合格證》；征地辦、拆遷辦、規(guī)劃局現場測量定線，核定用地范圍、拆遷面積。

4.

拆遷程序圖（見程序圖二）

5.收費標準：

拆遷管理費的收費標準為，安置一次到位8元/平方米，實行過渡安置12元/平方米。第二小節(jié)

規(guī)劃許可證的取得

（一）概述

為加強城市規(guī)劃管理，保證**市整體規(guī)劃的實施，對新建、改建、擴建項目實施建設工程規(guī)劃許可證制度。開發(fā)商在辦理建設工程規(guī)劃許可證時，應持當年的建設計劃、土地使用證件、建設工程用地規(guī)劃許可證、建設工程擬建位置的地形圖、建設工程總平面圖、符合審定設計方案的施工圖及消防、設計質監(jiān)部門對施工圖的批復意見、建設工程用地規(guī)劃許可證，向市規(guī)劃管理部門提出建設申請，經審查批準后，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。

（二）實施程序

1.建設用地規(guī)劃許可證的取得

(1)承辦部門：

**市規(guī)劃局

(2)申報資料：①書面申請（含建設要求和內容）；②計委年度計劃投資批文；③1：500地形圖；④已批準的可行性研究報告。

(3)申辦程序：

①持所需材料向市規(guī)劃局提出申請；②規(guī)劃局現場勘察，審查、核對相關規(guī)劃，在15個工作日內給予答復；③規(guī)劃局對符合城市規(guī)劃的申請簽發(fā)《建設用地規(guī)劃許可通知書》，開發(fā)商憑該通知書向國土資源局申請辦理建設用地計劃批準手續(xù)；④需制訂詳細規(guī)劃的，在7個工作日內簽發(fā)《規(guī)劃設計要求通知書》；⑤委托有資質的設計單位作總平面規(guī)劃設計；⑥規(guī)劃局審查規(guī)劃設計方案；⑦到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設用地規(guī)劃許可證》。對具備審批條件且符合詳細規(guī)劃的，7個工作日內核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設用地規(guī)劃意見》。

2.建設工程設計招投標程序

（1）承辦部門：開發(fā)商或其代理機構

（2）申報資料：①建設項目計劃批文；②建設工程設計規(guī)劃要求通知書及附圖；③招標投標工作計劃及方案；④設計任務書；⑤招標人或代理機構工作能力證明材料及資格證書；⑥委托代理協(xié)議或合同。

（3）申辦程序：①招標人或其代理機構按規(guī)定提交申報材料（包括：計劃批文、設計規(guī)劃要求通知書、設計任務書等）；②填報《工程設計招標投標申報表》；③審核項目情況及招標條件，登記備案；④對發(fā)標、評標及方案評審等活動實施現場監(jiān)督；⑤中標方案確定后，招標人提交招投標情況報告；⑥簽發(fā)《工程設計招標投標意見書》。

（4）辦結時限：2個工作日。

（5）應注意的事項：單體10000平方米以上的建筑工程，必須進行設計招標，行政監(jiān)督部門為市建委設計處。

3.施工圖設計消防審批

（1）承辦部門：**市公安消防分局建審科

（2）申報資料：①計委立項批文；②市規(guī)劃局建設工程設計規(guī)劃要求通知書、定點紅線圖、建設工程設計方案規(guī)劃審查意見書；③《有關部門審核意見表》（加蓋開發(fā)商公章）；④施工圖1套（含建施、結施、設施、電施）；室內裝飾工程需正式裝飾設計圖紙1套；⑤設有自動消防設施的建筑物應備有圖紙光盤。

（3）申辦程序：開發(fā)商領取并填報《建筑工程設計防火審核申報表》、《自動消防設施設計防火審核申報表》或《建筑內部裝修設計防火審核申報表》，并將申報表連同設計圖紙向市公安消防分局送審辦理建筑消防設計審批手續(xù)。

（4）辦結時限：自收到圖紙資料之日起，一般工程10個工作日內；國家、省重點工程20個工作日內審核完畢。

（5）收費標準：執(zhí)行魯政發(fā)[2001]16號的有關規(guī)定，按建筑面積計，收取消防設施設備費2元/平方米。

4.施工圖設計質量審查

（1）承辦部門：**市建設工程勘察設計質量監(jiān)督站

（2）申報資料：①施工圖設計文件2套（含建施、結施、設施、電施）；②計委立項批文；③市規(guī)劃局建設工程設計規(guī)劃要求通知書及附圖；④工程勘察、設計合同（原件）；⑤地質勘察報告2份（原件）；⑥設計招標的相關證明；⑦結構計算軟件名稱和熱工計算書；⑧房屋鑒定報告（僅限于加層、改造項目）。

（3）申辦程序：開發(fā)商領取、填報《開發(fā)商報審施工圖設計文件登錄表》；將登錄表連同施工圖及其它申報資料送勘察設計質量監(jiān)督站進行技術性審查，并出具審查意見；勘察、設計單位對審查意見進行答復；勘察設計質量監(jiān)督站向市建委提交技術性審查報告；核發(fā)《施工圖設計文件審查批準書》。

（4）辦結時限：自收到圖紙資料，并繳納設計質量審查費用之日起，15個工作日內，提出圖紙審查意見。

（5）收費標準：執(zhí)行國家計委、建設部計價格[2002]10號文件和省物價局、魯價費發(fā)[2002]45號文件的有關規(guī)定，按建筑面積計，分為住宅、商住樓、辦公寫字樓、醫(yī)院、托幼、中小學教學樓、高等院校教學樓、綜合樓、商場、賓館、酒店、超市、工業(yè)項目、倉庫等9類建筑按不同標準計取。收費標準詳見附表一。

（6）應注意的事項：該項審查的該項辦結時限是15個工作日內提出圖紙審查意見，然后由設計、勘察單位根據其意見對施工圖作相應的修改。整個手續(xù)辦理通常需要30個工作日。

5.地下人防工程設計與審查

（1）承辦部門：**市人民防空辦公室

（2）申報資料：①施工圖設計文件2套（地下人防部分）；②計委立項批文；③市規(guī)劃局建設工程設計規(guī)劃要求通知書及附圖；④人防結建手續(xù)證明。

（3）申辦程序：地下人防工程的設計應由具有相應資質的設計單位來承擔，如由**市人防設計院或省人防設計院來設計，達到人防保護等級，并辦理了人防結建手續(xù)證明，則無須再繳納人防易地建設費。如為人防系統(tǒng)以外的設計院設計，則須經過市人防辦設計處的審查后方可通過。

（4）辦結時限：如辦理了人防結建手續(xù)證明，則無須辦理人防設計審查手續(xù)；如未辦理人防結建手續(xù)證明，圖紙審查時限在10個工作日以內。

（5）收費標準：根據魯價費發(fā)（2001）181號《關于調整人防建設收費的通知》和濟價費字（2001）259號《市物價局、財政局、人防辦轉發(fā)省物價局、財政廳、人防辦<關于調整人防建設收費的通知>的通知》的規(guī)定，人防易地建設費的標準為，按總建筑面積計，30元/平方米計取。

6.規(guī)劃許可證的辦理

（1）承辦部門：**市規(guī)劃局

（2）申報資料：

申請階段：①書面申請（含建設要求和內容）；②1：500地形圖；③已批準的詳細規(guī)劃；

取證階段：①《建設工程規(guī)劃許可證》申報表一式兩份；②建筑工程總平面圖（加蓋工程設計單位證書專用章）一份；③建筑和結構施工圖的主要部分、室外工程平面圖，裝訂成冊，一式兩套；④當年年度投資計劃；⑤有關部門的審核手續(xù)；⑥已取得《建設用地規(guī)劃許可證》的，須附土地使用權批準文件。涉及房屋拆遷的，須附拆遷驗收證明；⑦按規(guī)定由專業(yè)主管部門審查的，應附其書面審查意見。

（3）申辦程序：

申請階段：持申報材料向市規(guī)劃局提出申請；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設工程設計規(guī)劃要求通知書》；省會規(guī)劃專家組評審；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設工程設計方案規(guī)劃審查意見書》。

取證階段：開發(fā)商領取、填報《建設工程規(guī)劃許可證申報表》，并將申報表連同施工圖及其它申報資料送規(guī)劃局辦理審批手續(xù)。資料審核完畢，執(zhí)由規(guī)劃局開具的**市城市建設基金管理辦公室收費聯絡單，到基金辦繳納市政設施配套費。同時，在市規(guī)劃局繳納城市規(guī)劃技術咨詢服務費和建筑放線費。在繳納上述費用后，方可領取建設工程規(guī)劃許可證。

（4）辦結時限：①批準辦證申請，15個工作日內；②辦理《建設工程設計規(guī)劃要求通知書》，7個工作日內；③辦理《建設工程設計方案規(guī)劃審查意見書》，7個工作日內；④辦理施工圖審查，20個工作日內。（方案或施工圖修改時間不計入辦結時限內）

（5）收費標準：根據濟價非字（1996）154號文的規(guī)定，市政設施配套費的收費標準為：自建自用項目，111元/平方米；房地產開發(fā)項目，180元/平方米；根據魯建規(guī)字[2001]33號文的規(guī)定，城市規(guī)劃技術咨詢服務費的收費標準按建筑類別的不同，分別計取不同的費用。（詳見表三）；根據國家測繪局測繪產品價目表，建筑放線費的收費標準為649元/點。

（6）規(guī)劃許可證辦理程序圖（見程序圖三）

（7）應注意的事項：涉及到跨年度的工程，要在年底到投資計劃批復部門辦理年度結轉計劃。第三小節(jié)

施工許可證的取得

一、概述

申領建設工程施工許可證，是在辦理《建筑工程規(guī)劃許可證》后，需要進行的驗證工程建設符合開工要求的最后法定程序，該證是申辦開工的必備文件。

在市建委辦理報建證后，開發(fā)商可在**市建筑有形市場辦理施工、監(jiān)理招投標、質量監(jiān)督、安全監(jiān)督、造價、勞保統(tǒng)籌等手續(xù)后，向市建設管理部門提出開工申請，經審查批準，核發(fā)施工許可證。

二、實施程序

（一）項目報建

1.承辦部門：**市建設委員會

2.申報資料：①計委批準的當年投資計劃；②市規(guī)劃局建設工程設計規(guī)劃要求通知書、定點紅線圖、建設工程設計方案規(guī)劃審查意見書；③工程建設項目報建申請表。

3.申辦程序：①到市建設行政主管部門領取報建申請表，根據投資計劃填寫清楚并加蓋單位公章。②持投資計劃及申請表報市建設行政主管部門，取得《工程建設項目報建證》。

4.辦結時限：1個工作日。

5.收費標準：《報建證》工本費：10元。

（二）**市建筑市場需辦理的手續(xù)

1.建設工程施工、監(jiān)理招投標

（1）

承辦部門：招標代理公司或開發(fā)商、市招標辦（監(jiān)督職責）

（2）申報資料：①計委計劃批文；②市規(guī)劃局建設工程設計規(guī)劃要求通知書、定點紅線圖、建設工程設計方案規(guī)劃審查意見書；③建設用地規(guī)劃許可證；④建筑工程規(guī)劃許可證；⑤報建證；⑥施工單位應當具備《營業(yè)執(zhí)照》、《資質證書》、《安全資格證書》等證件；⑦從事招標代理、工程造價咨詢及經濟咨詢業(yè)務的中介機構具有相應資格，持有有關證明、證件。

（3）申辦程序：招標單位提出招標申請；市招標辦審查招標單位資格及招標文件；發(fā)布建筑工程招標公告；投標單位提出投標申請；招標單位預審投標單位資格并優(yōu)選投標單位；確定評標和定標方法；向投標單位發(fā)放標書；確定評標組織；投標單位投遞標書；開標、評標、定標；發(fā)布中標公告、取得中標通知書；簽訂、審查鑒證合同；核定工程定額取費標準；分別辦理注冊登記施工隊伍、審查其他事項；集中收繳有關規(guī)費；按照《招投標法》的有關規(guī)定，在市招標辦登記備案。備案資料包括招標情況說明、開發(fā)商的招標文件、中標單位的投標文件、評標的原始記錄、中標通知書。

（4）辦結時限：①審查招標單位資格、招標申請書和招標文件，在三日內完成；②評標、定標，一般工程在三日內完成；大、中型工程在七日內完成，特殊工程可適當延長；③審查合同，在收到送審文本后三日內完成。

（5）收費標準：招標完成后，應繳納下列費用：工程招標管理費，中標價的0.55‰；招標公證費，2000元/中標單位。

（6）應注意的事項：如開發(fā)商自行招標，需提前向招標辦申請，經該辦同意后方可實施。

2.造價、勞保、質量監(jiān)督、交易信息手續(xù)

造價、勞保、質量監(jiān)督、交易信息手續(xù)在建筑有形市場僅須交納費用即可。辦結時限，1個工作日。其標準分別為：

（1）質量監(jiān)督費

1.4‰

（2）造價管理費

0.9‰

（3）交易信息費

0.6‰

以上費用的計算基數是：建筑面積*收費基數（收費基數的標準參見濟建工字[2002]第16號文，詳見附錄五）

（5）勞保統(tǒng)籌費

該費用由**市建筑工程勞保費管理辦公室收取，收費標準為建安工程總造價的26‰。工程造價3000萬元以內的須一次繳清，3000萬元以上首次須繳付50%以上，分期緩交不超過兩次。

（三）施工許可證的辦理

1.承辦部門：**市建設委員會

2.申報資料：①報建證；②計委立項批文；③市規(guī)劃局建設工程設計規(guī)劃要求通知書及附圖；④施工合同備案登記表；⑤質監(jiān)委托書；⑥監(jiān)理合同鑒證；⑦施工單位安全報監(jiān)書；⑧總包單位中標通知書；⑦建筑工程質量責任卡；⑧施工許可申請表。

3.申辦程序：①開發(fā)商領取、填報《**市建設工程施工許可申請表》、《工程質量責任卡》、《質監(jiān)委托書》；②將上述三表連同其它申報資料送建筑有形市場市建委窗口辦理審批手續(xù)；③交納墻體材料節(jié)能費和散裝水泥保證金后，領取施工許可證。

4.辦結時限：自收到申辦資料，并繳納墻體材料節(jié)能費和散裝水泥保證金之日起，5個工作日內，核發(fā)《建設工程施工許可證》

5.收費標準：在此階段，需交納墻體材料節(jié)能費，10元/平方米；散裝水泥保證金2.5元/噸。

6.應注意的事項：①施工許可證實行一個單項建設工程，實行一份施工許可制度；②施工許可證分為正本、副本，正本由開發(fā)商保存，副本由施工企業(yè)保存，作為竣工驗收資料。

7.

施工許可證辦理程序圖（見程序圖四）第四小節(jié)

房屋預售許可證的取得

一、概述

我國實行商品房預售許可證制度，開發(fā)商進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記手續(xù)，取得《商品房預售許可證》。

二、實施程序

1.承辦部門：**市拆遷管理辦公室

2.申報資料：①商品房預售申報表；②土地使用權證書；③按提供預售的商品房計算投入建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期的證明材料；④開發(fā)資質等級證書和開發(fā)經營許可證；⑤工程施工合同；⑥預售商品房分層平面圖。

3.申辦程序：拆遷辦收到申請后3日內對申請材料進行初審，并進行現場查勘。2.初審和現場查勘合格的，辦理預售許可。

4.辦結時限：收到申報表和申報資料后，7日內辦理完畢。

第五小節(jié)

房屋權屬證書的取得

一、概述

我國實行房屋所有權登記發(fā)證制度，房屋權屬證書是房屋所有人依法擁有房屋并對房屋行駛占有、使用、處分、收益權利的唯一合法憑證。工程竣工驗收合格后，即可辦理新建房屋確權登記手續(xù)。

二、實施程序

1.承辦部門：**市房產管理局各區(qū)房管局

2.申報資料：①營業(yè)執(zhí)照或法人代碼證；②土地使用權證；③建設用地規(guī)劃許可證；④建設工程規(guī)劃許可證；⑤建設工程施工許可證；⑥建設工程（質量）竣工驗收證明；⑦房屋平面圖（房屋坐落平面圖、房屋分層分戶平面圖、房屋分戶平面圖）。

3.申辦程序：開發(fā)商到房屋所在區(qū)房管局填寫房產登記申請書，提供規(guī)定的資料進行登記；區(qū)局房管局對申報資料進行初審，并委托市房屋測繪中心到現場勘測丈量、繪制平面圖；符合登記要求的將全部資料一式兩份（原件一份，復印件一份），圖紙一式三份（有共有權人的按共有人數增加圖紙）報市房屋產權登記中心審批簽發(fā)房屋權屬證書。房屋產權登記中心委托區(qū)房管局將權屬證書發(fā)給開發(fā)商。

4.辦結時限：辦理各種房屋權屬登記，負責初審、復審、審批的區(qū)房管局、市房屋產權登記中心等職能部門，應在5個工作日內完成所承擔環(huán)節(jié)的工作事項。對符合規(guī)定條件的申報件，權屬證書應在15個工作日內辦理完畢。

5.收費標準：房屋初始登記費80元/套，住宅平房及別墅按每證80元計收。每增加一本權屬證書加收10元，地下室不收取登記費。如為自建自用，則不需交納交易手續(xù)費；如進行交易買賣，則須按成交價的0.5%計取交易手續(xù)費。

第六小節(jié)

兩書制度

房地產開發(fā)商在商品房交付時，應當向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》用于明確開發(fā)商應承擔的保修責任，《住宅使用說明書》的作用是向業(yè)主提示合理使用住房的注意事項。

《住宅質量保證書》的內容：1.工程質量部門核驗的質量等級；2.保修范圍；3.保修期；4.用戶報修的單位；5.答復和處理的時限。

《住宅使用說明書》的內容：1.開發(fā)單位、設計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位；2.結構類型；3.裝修、裝飾注意事項；4.上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；5.有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項的說明；6.門、窗類型，使用注意事項；7.配電負荷；8.承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項說明；9.其他需要說明的問題；10.住宅中配置的設施、設備，生產廠家的使用說明書。

應注意的事項：

1.“兩書”的交付時間為：商品房交付的時間；

2.商品房的保修期以將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算；

3.兩書制度執(zhí)行1998年建設部頒布的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》。第三節(jié)

與市政設施的接駁

一、概述

房地產開發(fā)項目在項目立項，列入固定資產年度投資計劃后，即可與自來水公司、供電公司、熱電公司、煤氣公司、市政養(yǎng)護部門進行接觸商洽，起草協(xié)議，辦理供水、供電、供熱、供氣、排污的手續(xù)，并按規(guī)定支付有關費用。此外，在建設施工過程中，還會涉及到道路挖掘和道路占用等方面的問題，在此一并說明。

二、實施程序

1.

與自來水設施的接駁

（1）承辦部門：**市自來水公司

（2）申報資料：①用水申請報告；②總平面圖；③施工現場周邊地形圖。

（3）申辦程序：①用水申請報告，到生產技術科辦理申請開戶手續(xù)；②申請手續(xù)批復后，到規(guī)劃設計室辦理勘察、設計事宜；③簽訂協(xié)議并繳納自來水增容費、勘察設計費。④等待工程公司安排施工。

（4）辦結時限：執(zhí)行雙方協(xié)議的有關規(guī)定。

（5）收費標準：用于銷售的房屋所用水表按生產標準收取增容費，自來水公司根據建筑物的性質和體量，配備總表，收費標準以總表表徑的大小確定。詳見附表三；勘察費50元/表；設計費可協(xié)商解決，自來水公司內部標準為取接水工程造價的4.5%；施工費用按自來水工程公司出具的施工結算值計取。

（6）應注意的事項：①開發(fā)商用于居民回遷的水表按生活標準收取增容費；②批準開戶的用戶申請只在當年有效，跨年度的需重新辦理申請；③對用戶規(guī)定：一個門牌號只能裝一塊水表，樓房住房只能以單元為單位安裝水表；④由自來水公司總水表供水的用戶，以進戶總水表為界，水表以外的管道及設施歸自來水公司負責維護、管理；水表以內的管道及設施歸用戶或產權單位負責維護管理；

⑤對進戶總水表及表井，用戶有責任進行保護。

2.與天然氣（管道煤氣）系統(tǒng)的接駁

（1）承辦部門：**市管道煤氣公司

（2）申報資料：①申請開戶書；②標準層1：100平面圖、剖面圖；③1：500地形圖及用氣建筑2個坐標高程點（市測繪院測定的坐標高程點）。

（3）申辦程序：①申請報告，注明開戶的地址、用氣性質、戶數、聯系方式，到用戶處理處辦理申請開戶手續(xù)；②完成開戶手續(xù)后，簽訂天然氣（管道煤氣）工程協(xié)議，由煤氣公司進行現場勘察和設計；③工程施工由煤氣公司負責，在規(guī)定的工期內完成施工任務；④工程竣工后，由管道煤氣公司安檢人員進行通氣點火。

（4）辦結時限：執(zhí)行雙方協(xié)議規(guī)定的有關條款。

（5）收費標準：開戶費：1980元/戶，另外還有總額約為50元/戶的點火通氣費和保險費。此費用通過協(xié)商可減免。

3.與供電系統(tǒng)的接駁

（1）承辦部門：**市供電局

（2）申報資料：①項目的立項批文；②有關的用電資料，包括用電地點、電力用途、用電性質、用電設備清單、用電負荷、保安電力、用電規(guī)劃等；③按市供電局規(guī)定的格式填寫的用電申請。

（3）申辦程序：到市供電局服務大廳提交用電申請及其它申辦資料，辦理手續(xù)。簽訂供用電合同（協(xié)議）簽約、繳納相關費用。

（4）辦結時限：

供電企業(yè)對已受理的用電申請，確定供電方案，在下列期限內正式書面通知用戶：①居民用戶最長不超過五天；②低壓電力用戶最長不超過十天；③高壓單電源用戶最長不超過一個月；④高壓雙電源用戶最長不超過二個月。

若不能如期確定供電方案時，供電企業(yè)應向用戶說明原因。用戶對供電企業(yè)答復的供電方案有不同意見時，應在一個月內提出意見，雙方可再行協(xié)商確定。（5）收費標準：

新裝增容供電工程貼費用戶新裝或增加用電，在供電方案確定后，向市供電局繳納供電貼費。

2002年初，國家計委經貿委聯合下文取消供（配）電工程貼費（參見《供電行業(yè)信息》第182期，中國電力企業(yè)聯合會供電分會秘書處編），**市供電局目前的做法是對10KVA以下的，全部取消；10KVA以上，全部緩交；特殊用戶（雙電源、臨時用電）須與市供電局簽訂協(xié)議，待正式文件下來后，再按規(guī)定執(zhí)行。

（6）應注意的事項：①新建受電工程項目在立項階段，開發(fā)商應與供電企業(yè)聯系，就工程供電的可能性、用電容量和供電條件等達成意向性協(xié)議，方可定址，確定項目；②供電方案的有效期，是指從供電方案正式通知書發(fā)出之日起至交納供電貼費并受電工程開工日為止。高壓供電方案的有效期為一年，低壓供電方案的有效期為三個月，逾期注銷。用戶遇有特殊情況，需延長供電方案有效期的，應在有效期到期前十天向供電企業(yè)提出申請，供電企業(yè)應視情況予以辦理延長手續(xù)。但延長時間不得超過前款規(guī)定期限。

4.與供熱系統(tǒng)的接駁

（1）承辦部門：**市熱電公司各區(qū)分支機構

（2）申報資料：申請報告，注明開戶地址、建筑面積、居住戶數等指標。

（3）申辦程序：①提出申請報告；②經熱電公司同意后，與熱電公司簽訂協(xié)議。

（4）辦結時限：視協(xié)議談判情況而定。

（5）收費標準：采暖開戶費該費用由區(qū)域供熱公司收取，按建筑面積計，110元/平米。該費用的標準與區(qū)域供熱公司有協(xié)商的余地。

5.與市政排污系統(tǒng)的接駁

（1）承辦部門：**市城管局養(yǎng)護處

（2）申報資料：給排水施工圖

（3）申辦程序：執(zhí)圖，到城管局養(yǎng)護處辦理審批手續(xù)。審批結束后，由城管局組織施工。

（4）辦結時限：視具體情況而定。

（5）收費標準：接入市政管網的費用，視具體情況而定。

（6）應注意的事項：該部門執(zhí)行規(guī)章有彈性，收費標準可與其商洽。

6.道路占用審批手續(xù)

（1）承辦部門：**市城管局市容處

（2）申報資料：①臨時占用主、次干路審批表一式五份；②位置示意圖；③平面圖；④臨時設施效果圖一式二份。

（3）申辦程序：①需要占用主、次干路機動車道、非機動車道、人行道、隔離帶及其他附屬設施的，應向市公安交通管理部門提出申請。同意占用的，申請人持批準書及申報材料到市城管局辦理審批手續(xù)；②需要占用主、次干路以外城市道路的，到區(qū)建委辦理審批手續(xù)；③需要占用街頭空地、廣場、道路綠地的，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)；占用道路綠地的，還應按有關法律、法規(guī)的相關規(guī)定辦理。

（4）辦結時限：7個工作日

（5）收費標準：視具體情況而定。

7.

道路挖掘審批手續(xù)

（1）承辦部門：**市城管局市容處

（2）申報資料：①建設工程規(guī)劃許可證；②施工圖紙；③其它有關文件。

（3）申辦程序：①需要挖掘主、次干路機動車道、非機動車道、人行道、隔離帶及其他附屬設施的，應向市公安交通管理部門提出申請。同意挖掘的，申請人持批準書及申報材料到市城管局辦理審批手續(xù)；②需要挖掘主、次干路以外城市道路且面積小于50M2的，到區(qū)市政工程設施管理部門辦理審批手續(xù)；③需要挖掘街頭空地、廣場、道路綠地的，應向市城管局提出書面申請，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)。挖掘道路綠地的，還應按有關法律、法規(guī)的相關規(guī)定辦理。

（4）辦結時限：7個工作日

（5）收費標準：視具體情況而定。第三章

房地產開發(fā)項目的策劃分析

在信息技術時代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設備和人力等并列為管理的五大資源。隨著房地產市場由賣方市場向買方市場的轉變，房地產市場競爭由價格向非價格競爭發(fā)展，使得對房地產市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強烈。市場調研是選擇投資意向、進行項目可行性研究、確定項目開發(fā)方向重要的基礎性工作。只有通過認真細致、有效的市場調查，才能制定出切實可行的營銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。

第一節(jié)

房地產市場調查的內容

房地產市場調查，就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測。

市場調查有廣義和狹義之分。狹義的市場調查是以科學方法收集消費者購買和使用商品的動機、事實、意見等有關資料，并予以研究。例如進行住房市場購買力的調查，只有通過一定數量的各種年齡結構的人員進行抽樣調查，才能分析消費者房地產購買力的情況。廣義的市場調查則是針對商品或勞務，即對商品或勞力從生產者到達消費者這一過程中全部商業(yè)活動的資料、情報和數據作系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析，以了解商品的現實市場和潛在市場。因此，廣義的市場調查不僅是單純研究購買者的心理或行為，而是對營銷活動中所有階段加以研究。

一、房地產市場調查的重要性

企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的，企業(yè)必須通過市場調查，了解消費者對住房的需求，以及對現有住房的意見，以引找住房開發(fā)的最佳市場切入點，從而不斷開拓市場，提高企業(yè)在市場上的占有率。

現代營銷理論認為，企業(yè)在制定生產任何產品的產品策略、價格策略、營銷渠道策略、促銷策略時，必須在認真搞好市場調查的基礎上進行。只有通過市場調查，才能了解消費者需要什么樣的住房，需要多少住房，進而組織生產經營。建造好的房屋若能符合消費者的需求，銷路暢通，也就可能達到企業(yè)預先制定的效益目標。

二、房地產市場調查的主要內容

1

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房地產市場環(huán)境調查

（1）政治法律環(huán)境調查

①國家、省、市有關房地產開發(fā)經營的方針政策。如房地產價格政策、房地產稅收政策、土地制度和土地政策、人口政策等。

②有關房地產開發(fā)經營的法律規(guī)定。如《房地產開發(fā)經營管理條例》、《房地產管理法》、《土地管理法》。

③有關國民經濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。

（2）經濟環(huán)境調查

①國家、地區(qū)或城市的經濟特性，包括經濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。

②項目所在地區(qū)的經濟結構、人口及其就業(yè)狀況、就學條件、基礎設施情況、地區(qū)內的重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。

③一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率。

④國民經濟產業(yè)結構和主導產業(yè)。

⑤居民收入水平、消費結構和消費水平。

⑥項目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經濟合作的情況，對外貿易和外商投資的發(fā)展情況。

⑦與特定房地產開發(fā)類型和開發(fā)地點相關因素的調查。

⑧財政收支。對于不同的物業(yè)類型，所需調查的經濟環(huán)境內容有很大的不同，須結合具體項目情況展開有針對性的調查。

（3）

社區(qū)環(huán)境調查

社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產產品的價格，這是房地產商品特有的屬性。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對發(fā)揮房地產商品的效能，提高其使用價值和經濟效益具有重要作用。社區(qū)環(huán)境調查內容包括：社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質量及景觀等方面。

（4）

房地產市場需求和消費行為調查

①消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、房地產市場需求發(fā)展趨勢。

②房地產市場需求影響因素調查。如國家關于國民經濟結構和房地產產業(yè)結構的調整和變化；消費者的構成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。

③需求動機調查。如消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。

④購買行為調查。如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。

（5）

房地產產品調查。

①房地產市場現有產品的數量、質量、結構、性能、市場生命周期。

②現有房地產租售客戶和業(yè)主對房地產的環(huán)境、功能、格局、售后服務的意見及對某種房地產產品的接受程度。

③新技術、新產品、新工藝、新材料的出現及其有關房地產產品上應用的情況。

④本企業(yè)產品的銷售潛力及市場占有率。

⑤建筑設計及施工企業(yè)的有關情況。

（6）

房地產價格調查。

①影響房地產價格變化的因素，特別是政府價格政策對房地產企業(yè)定價的影響。

②房地產市場供求情況的變化趨勢。

③房地產商品價格需求彈性和供給彈性的大小。

④開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產租售量的影響。

⑤國際、國內相關房地產市場的價格。

⑥開發(fā)個案所在城市及街區(qū)房地產市場價格。

⑦價格變動后消費者和開發(fā)商的反應。

（7）

房地產促銷調查。

①房地產廣告的時空分布及廣告效果測定。

②房地產廣告媒體使用情況的調查。

③房地產廣告預算與代理公司調查。

④人員促銷的配備狀況。

⑤各種公關活動對租售績效的影響。

⑥各種營業(yè)推廣活動的租售績效。

（8）

房地產營銷渠道調查。

①房地產營銷渠道的選擇、控制與調整情況。

②房地產市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因。

③租售代理商的數量、素質及其租售代理的情況。

④房地產租售客戶對租售代理商的評價。

（9）

房地產市場競爭情況調查。

市場競爭對于房地產企業(yè)制定市場營銷策略有著重要的影響。因此，企業(yè)在制定各種重要的市場營銷決策之前，必須認真調查和研究競爭對手可能作出的種種反應，并時刻注意競爭者的各種動向。房地產市場競爭情況的調查內容主要包括：

①競爭者及潛在競爭者（以下統(tǒng)稱競爭者）的實力和經營管理優(yōu)劣勢調查。

②對競爭者的商品房設計、室內布置、建材及附屬設備選擇、服務優(yōu)缺點的調查與分析。

③對競爭者商品房價格的調查和定價情況的研究。

④對競爭者廣告的監(jiān)視和廣告費用、廣告策略的研究。

⑤對競爭情況銷售渠道使用情況的調查和分析。

⑥對未來競爭情況的分析與估計等。

⑦整個城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產品的供給量和在市場上的銷售量，

本企業(yè)和競爭者的市場占有率。

⑨競爭性新產品的投入時機和租售績效及其發(fā)展動向。第二節(jié)

調查方法與條件

一、調查方法

市場調查有許多方法，可分為兩大類，第一類按選擇調查對象來劃分，有全面普查、重點調查、隨機抽樣、非隨機抽樣等；第二類是按調查對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實驗法。下面簡要分析每一種調查方法特征。

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按調查對象劃分

（1）全面普查。全面普查是指對調查對象總體所包含的全部個體都進行調查。如果把一個城市的人口、年齡、家庭結構、職業(yè)、收入分布情況系統(tǒng)調查了解后，對房地產開發(fā)將是十分有利的。

（2）重點調查。重點調查是以總體中有代表性的單位或消費者作為調查對象，進而推斷出一般結論。采用這種調查方式，由于被調查的對象數目不多，企業(yè)可以較少的人力、物力、財力，在很短時期內完成。當然由于所選對象并非全部，調查結果難免會有一定誤差。

（3）隨機抽樣。隨機抽樣調查是在總體中隨機任意抽取個體作為樣本進行調查，根據樣本推斷出一定概率下總體的情況。隨機抽樣在市場調查中占有重要地位，在實際工作中應用很廣泛。隨機抽樣最主要特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機會，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據調查的樣本空間的結果來推斷母體的情況。

（4）非隨機抽樣法。非隨機抽樣法是指市場調查人員在選取樣本時并不是隨機選取，而是先確定某個標準，然后再選取樣本數。這樣每個樣本被選擇的機會并不是相等的，非隨機抽樣分為就便抽樣、判斷抽樣、配額抽樣三種具體方法。

2．按照調查方法劃分。

（1）訪問法。

這是最常用的市場調查方法?？茖W設計調查表，有效地運用個人訪問技巧是此方法成功的關鍵。

①設計調查表。

調查表要反映企業(yè)決策的思想，是本企業(yè)營銷部門最關心、最想得到的重要信息來源之一。因此要想搞好調查，就必須設計好調查表。

設計調查表應注意的事項：首先，問題要短。因為較長的問題容易被調查者混淆。其次，調查表上每一個問題只能包含一項內容。再次，問題中不要使用專門術語，比如容積率、框架結構、剪力墻結構、筒中筒結構等。一般消費者是搞不清楚這些專門術語的。第四，問題答案不宜過多，問題的含義不要模棱兩可，一個問題只代表一件事。最后，要注意問問題的方式。有時直接問問題并不見得是最好的，而采用間接方法反而會得到更好的答案。例如最近房地產公司為了銷售某一處商品房做了不少廣告，調查員想知道、想了解這些廣告效果時，與其直接詢問被調查者的看法如何，還不如用迂回方式去了解他們有多少人知道該處的房產情況。

②訪問法的形式

調查表設計好之后，按照調查人員與被調查人員的接觸方式不同，可將訪問法劃分為三種形式。

1）答卷法。調查人員將被調查人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規(guī)定時間答完，這樣被調查人員不能彼此交換意見，使個人意見充分表達出來。

2）談話法。市場調查人員與被調查人員進行面對面談話，如召開座談會等。

3）電話調查。這種方法是市場調查人員借助電話來了解消費者的意見的一種方法。

（2）觀察法。

這種方法是指調查人員不與被調查者正面接觸，而是在旁邊觀察。調查人員采用觀察法，主要是為了獲得那些被觀察者不愿或不能提供的信息，通過觀察法便可以較容易地了解到。

觀察法有三種形式。

①直接觀察法。

派人到現場對調查對象進行觀察。例如可派人到房地產交易所或工地觀察消費者選購房產的行為和要求，調查消費者對本公司的信賴程度。

②實際痕跡測量法。

調查人員不是親自觀察購買者的行為，而是觀察行為發(fā)生后的痕跡。例如，要比較在不同報刊雜志上刊登廣告的效果好壞。

③行為記錄法。

在取得被調查同意之后。用一定裝置記錄調查對象的某一行為。例如，在某些家庭電視機里裝上一個監(jiān)聽器，可以記錄電視機什么時候開，什么時候關，收哪一個電臺，收了多長時間等。這樣可以幫助營銷管理人員今后選擇哪一家電視臺，在什么時間播廣告效果最好。

（3）實驗法。

實驗法是指將調查范圍縮小到一個比較小的規(guī)模上，進行試驗后取得一定結果，然后再推斷出總體可能的結果。例如調查廣告效果時，可選定一定消費者作為調查對象，對他們進行廣告宣傳，然后根據接受的效果來改進廣告詞語、聲像等。二、調查規(guī)模與技術條件

作為一項了解消費者期望和購買行為的調查，其規(guī)模越大，結果也就越令人信服。但是由于人力、物力的限制，還有調查技術條件的限制，使得我們不得不從以下四個方面來考慮調查的規(guī)模。

1．樣本的數量。

一般而言，一個調查樣本越大越好，因為依據統(tǒng)計學上的大數定理，大樣本可以降低誤差。但是，大樣本不可避免地要大量增加調查成本，而且在調查實務中，大樣本也引進了額外的誤差因素，諸如調查員的疲乏、統(tǒng)計上的錯誤、回收率難以控制等。

2．樣本涵蓋面的廣度。

樣本涵蓋面與樣本數是相依的，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數也越大，若樣本數不是隨著增大，則屬于完全隨機抽樣法，雖然在整體上樣本具有代表性。但對于各抽樣樣本來說，仍然不具有代表性。

3．問題涵蓋面的廣度。

如果調查內容太少，掛一漏萬，就會失去調查的本意；反之，如果盡量加大調查的內容，問卷太長，會使得調查者失去耐心，降低整個調查的可信度。此外，極可能由于一部分調查者拒絕合作，造成嚴重的抽樣偏差。這二個方面都使得調查結果量變引發(fā)了質變，使調查失去了意義。

4．調查的深度。

一般而言，深與廣二者就猶如魚和熊掌，是難以兼得的。越是深層的調查，所要求調查員的專業(yè)技術越多，所需時間越長，經費越高。

第三節(jié)

市場調查的程序

通過上面兩節(jié)論述，已經知道了市場調查內容十分豐富，方法又多種多樣。為了使市場調查工作順利進行，保證其質量，在進行市場調查時，應按一定程序來進行。

通常有七個方面，具體包括：確定問題及調研目的、收集信息資料、初步調查、調查設計、現場調查、資料分析、撰寫和提交調查報告。

一、確定調查目的

這是進行市場調查時應首先明確的問題。目的確定以后，市場調查就有了方向，不至于出現太大的過失。也就是說，調查人員應明確為什么要進行市場調查，通過調查要解決哪些問題，有關調查結果對于企業(yè)來說有什么作用。一般來說，確定調查目的要有一個過程，一下子是確定不下來的。根據調查目的的不同，可以采用探測性調查、描述性調查、因果性調查來確定。

1．探測性調查。

當企業(yè)對需要研究的問題和范圍不明確，無法確定應該調查哪些內容時，可以采用探測性調查來找出癥結所在，然后再作進一步研究。例如某房地產公司近幾個月來銷售下降，公司一時弄不清楚什么原因，是宏觀經濟形勢不好所致？還是廣告支出減少或是銷售代理效率低造成的，還是消費者偏好轉變的原因等等。在這種情況下，可以采用探測性調查，從中間商或者消費者那里收集資料，以便找出最有可能的原因。

2．描述性調查。

描述性調查只是從外部聯系上找出各種相關因素，并不回答因果關系問題。例如在銷售過程中，發(fā)現銷售量和廣告有關，并不說明何者為因，何者為果。也就是說描述性調查旨在說明什么、何時、如何等問題，并不解釋為何的問題。與探測性調查比較，描述性調查需要有一事先擬定的計劃，需要確定收集的資料和收集資料的步驟，需要對某一專門問題提出答案。

3．因果性調查。

這種調查是要找出事情的原因和結果。例如價格和銷售之間的因果關系如何？廣告與銷售間的因果關系如何？通常對于一個房地產公司經營業(yè)務范圍來說，銷售、成本、利潤、市場占有量，皆為因變量。而自變量較為復雜，通常有兩種情況，一類是企業(yè)自己本身可以加以控制的變量，又稱內生變量，例如價格、廣告支出等；另一類是企業(yè)市場環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如政府的法律、法規(guī)、政策的調整、競爭者的廣告支出與價格讓利等。因果關系研究的目的在于了解以上這些自變量對某一因變量（例如對成本）的關系。

二、收集信息資料

市場營銷調查需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經常不斷地搜集，有些需要定期搜集，大多數是需要時才進行搜集。這可以參見本章第五節(jié)“資料收集與運用”的敘述。三、初步調查

初步調查的目的是了解產生問題的一些原因，通常有三個過程。其一，研究搜集的信息材料，了解一些市場情況和競爭概況；其二，與企業(yè)有關領導進行非正式談話，尋找市場占有率下降的原因；其三，了解市場情況，即消費者對本公司所開發(fā)經營的房產態(tài)度。

四、調查設計

根據前面信息資料搜集以及上面初步調查的結果，可以提出調查的命題及實施的計劃。在收集原始資料時，一般需要被調查者填寫或回答各種調查表格或問卷。調查表及問卷的設計既要具有科學性又要具有藝術性，以利于市場調查工作的條理化、規(guī)范化。一項房地產市場調查工作至少應設計以下四種調查表格。

（一）當地房地產資源統(tǒng)計表，包括房地產分布、面積、類型、單位價格、單位總價、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險、政策限制、競爭程度、發(fā)展遠景、其他具體情況和調查日期等項目。

（二）房地產出租市場統(tǒng)計表，包括出租房地產名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級、室內設備狀況（暖氣、煤氣、電話、家用電器、廚衛(wèi)設備）、環(huán)境條件（影響房租市場的最大因素、具體房東記錄、房地產出租公司的資料和調查日期等項目）。

（三）房地產出售統(tǒng)計表，包括已售和待售房地產的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數量、結構類型、成交期、成交條件（預付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時的房齡和狀況、客戶資料和調查日期等項目。

（四）房地產個案市調分析表，包括案名、區(qū)位、投資公司、產品規(guī)劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用年限、單位售價、付款方式、產品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調查日期等項目。

五、現場調查

現場調查即按調查計劃通過各種方式到調查現場獲取原始資料和收集由他人整理過的二手資料?，F場調查工作的好壞，直接影響到調查結果的正確性。為此，必須重視現場調查人員的選拔和培訓工作，確保調查人員能按規(guī)定進度和方法取得所需資料。

六、調查資料的整理分析

這一步驟是將調查收集到的資料進行匯總整理、統(tǒng)計和分析。首先，要進行編輯整理。就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性。在資料編輯整理過程中，要檢查調查資料的誤差，剔除那些錯誤的資料；之后要對資料進行評定，以確保資料的真實與準確。其次，要進行分類編號，就是把調查資料編入適當的類別并編上號碼，以便于查找、歸檔和使用。再次，要進行統(tǒng)計，將已經分類的資料進行統(tǒng)計計算，有系統(tǒng)地制成各種計算表、統(tǒng)計表、統(tǒng)計圖。最后，對各項資料中的數據和事實進行比較分析，得出一些可以說明有關問題的統(tǒng)計數據，直至得出必要的結論。七、撰寫和提交調查報告

撰寫和提交調查報告是房地產市場調查工作的最后一環(huán)。調查報告反映了調查工作的最終成果。要十分重視調查報告的撰寫，并按時提交調查報告。撰寫調查報告應做到：

（1）客觀、真實、準確地反映調查成果；

（2）報告內容簡明扼要，重點突出；

（3）文字精練，用語中肯；

（4）結論和建議應表達清晰，可歸納為要點；

（5）報告后應附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用；

（6）報告完整，印刷清楚美觀。

在作出結論以后，市場營銷調查部門必須提出若干建議方案，寫出書面報告，提供給決策者。在撰寫調查報告時，要指出所采用的調查方法，調查的目的，調查的對象，處理調查資料的方法，通過調查得出的結論，并以此提出一些合理化建議。

以上房地產市場調查程序對房地產市場調查工作只是一般性的描述。在實際工作中，可視具體情況，科學合理地靈活安排調查工作的內容。

第四節(jié)

調查隊伍的組建

組織高效、靈敏的市場調查工作是一門重要的經營藝術，其首要條件是需要配備一支素質較高的市場調查人員隊伍。房地產市場調查人員的基本素質要求如下：

（一）必須具備創(chuàng)新能力。市場競爭常常是以新制勝，誰首先認識和順應了新的消費動向，誰就有可能占據有利的市場地位。因此要求調查者對房地產開發(fā)、交易、消費和服務諸環(huán)節(jié)有深刻認識，具有較強的職業(yè)責任感、觀察市場的敏銳性和勇擔風險的膽略。只有這樣，才能在市場調查工作中，不斷開拓豐富的信息資源，使房地產市場調查工作走上健康發(fā)展的新路。

（二）要有良好的知識結構。把握房地產信息是一種知識型勞動，要求調查者具備淵博的知識和經驗，基中至少要精通房地產有關的法規(guī)政策、開發(fā)經營、行政管理、城市規(guī)劃、市場競爭、建筑施工、綜合開發(fā)戰(zhàn)略等方面的知識，因此調查者需要良好的知識結構才能勝任市場調查工作。

（三）要具備市場信息分析能力。市場調查人員的工作決不簡單是提供調查資料，因為把大量的市場信息推給決策者，并不會減少決策的難度。市場調查人員所作的適當評議，透過現象探討本質的綜合分析，就有關現象分析利弊和長遠趨勢，將會幫助決策者對市場需求和市場動態(tài)作出正確判斷。這些工作的水平高低是與調查者的分析能力、語言表達能力分不開的。

（四）要具備較強的社交能力。調查者在個人形象上要顯得干練、穩(wěn)重，給人以可信賴感；要善于同那些與房地產市場相關的人士交往，打通社會各方面的信息渠道，在社交中了解市場動態(tài)信息。這樣做不僅有利于完成信息的搜集和反饋工作，而且有利于在實踐中增長才干，更深刻地認識社會與市場。第五節(jié)

資料收集與運用

資料是作任何決策的基礎，如果缺乏有效資料的支持，則所有決策都是主觀臆測。由此可見資料的重要性。房地產開發(fā)商在決定土地開發(fā)區(qū)位、土地利用方式，或規(guī)劃設計方向時，往往牽涉上億元投資決策的成敗，所以更需要依據正確、有效的資料。

一、資料獲取途徑

房地產市場調查資料獲取途徑主要有下面八種：

（一）交易雙方當事人。訪問市場上曾經發(fā)生交易行為的買方或賣方，應著重查訪成交標的物的位置、面積、交易價格、交易當時的狀況和其他條件等。在訪問中應盡量了解其交易進行時的狀況，并從其提供的資料中盡可能導引出其他市場的交易線索。

（二）促成房地產交易行為的中間商。房地產市場上的中間商，具有促進交易行為的作用，在房地產市場上十分活躍。一般而言，他們不但參與許多交易行為，且對于地方市場具有相當程度的了解，經常提供資料給買賣雙方參考，以促進交易成功。因此，市場調查人員可利用其提供的資料，增加市場調查的深度和廣度。

（三）房地產公司公開推出的各種銷售或出租廣告。房地產公司公開推出銷售或出租個案之前都預先做好市場調查工作，因此其在報刊、售樓書、郵寄廣告等各類廣告中公開推出的銷售或出租的報價具有很大參考價值。一個成功的租售個案更能代表市場的接受力，其代表性和