房地產(chǎn)調(diào)控難的原因與對策

房地產(chǎn)調(diào)控難的原因與對策一、房地產(chǎn)調(diào)控十年簡史四、未來房地產(chǎn)發(fā)展的方向三、房價過快上漲如何控二、房價調(diào)控難五大原因目錄第一章房地產(chǎn)調(diào)控十年簡史本章概要十年四輪調(diào)控

房地產(chǎn)調(diào)控的目的

收緊銀根和地根

救市政策限購限貸保障房建設(shè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整1十年四輪調(diào)控2008年鼓勵和支持住房消費2006年“國六條”十五條2005年“國八條”“新國八條”2004年“政策年”2002年217號文2012年

“新國五條”2010年“國十一條”“新國十條”初始調(diào)控期2002年—2004年底加碼調(diào)控期2005年初—2008年初逆向調(diào)控期2008年底-2010年初“雙限”調(diào)控期2010年初至今階段一：初始調(diào)控期（2002年-2004年底）2002年2004年政策回顧土地供應(yīng)金融信貸住房結(jié)構(gòu)等方面“政策年”：在土地轉(zhuǎn)讓方式、開發(fā)商資質(zhì)、貸款條件、貨幣政策等方面控制房價控制投資控制土地供應(yīng)收緊的宏觀調(diào)控手段商品住房市場供不應(yīng)求房價上升速度加快銀根地根階段二：加碼調(diào)控期（2005年初-2008年初）背景2005年初，房價上漲過快成為社會問題結(jié)構(gòu)性調(diào)控打擊開發(fā)商囤地行為制訂商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例提高購房者首付比例推出稅收調(diào)控手段調(diào)整商品房投資性投機(jī)性需求房價周期波動幅度大，“一邊調(diào)控一邊漲價”

四萬億經(jīng)濟(jì)刺激計劃階段三：逆向調(diào)控期（2008年底-2010年初）

下調(diào)契稅稅率到1%

暫免印花稅Title下調(diào)公積金貸款利率0.27%2009年全國房價，同比增幅高達(dá)20％，京滬等地甚至翻倍階段四：“雙限”調(diào)控期（2010年初至今）限貸限購限制異地購房提高第二套房貸款標(biāo)準(zhǔn)

第三套房不予貸款核心限購、限貸一系列政策的實施，抑制房地產(chǎn)市場交易取得明顯效果5年內(nèi)新建3600萬套保障房的計劃差別化的調(diào)控體系形成信貸

土地供給保障房

稅收“新國五條”政策出臺的背景階段四：“雙限”調(diào)控期（2010年初至今）第四季度商品房的銷售市場與房價呈現(xiàn)全面回暖土地成交面積同比下降近20%

房屋市場由冷轉(zhuǎn)暖,多地房價又呈上升態(tài)勢

背景2房地產(chǎn)調(diào)控的目的房價持續(xù)高漲，不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，對經(jīng)濟(jì)社會造成巨大危害

3.加劇貧富分化

2.催生房地產(chǎn)價格泡沫，累積金融風(fēng)險

1.將眾多普通民眾擠出市場，使更多人望樓興嘆，不利于住有所居目標(biāo)的實現(xiàn)目的一、穩(wěn)定房價，繁榮市場二、搞好保障房的建設(shè)、分配和管理，推進(jìn)住有所居2

房地產(chǎn)調(diào)控的目的投資角度消費角度年份占比4.58%10%房地產(chǎn)開發(fā)投資在GDP中占比1999年2008年房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)2011年，城鎮(zhèn)居民總支出的50%用來買房

房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)60多個產(chǎn)業(yè)刺激居民個人消費家具裝修物業(yè)家電日用品房地產(chǎn)世界各國都重視房地產(chǎn)市場的發(fā)展，但它又是容易出問題的行業(yè)1997年亞洲金融風(fēng)暴1991年日本房地產(chǎn)和金融泡沫破滅1980年拉美國家房地產(chǎn)危機(jī)2008年美國次貸危機(jī)理性看待房地產(chǎn)行業(yè)理性看待房地產(chǎn)調(diào)控促使政府部門改善調(diào)控措施，通過改革來搞好調(diào)控，用“市場的手”替代“政府的手”2

房地產(chǎn)調(diào)控的目的第二章房價調(diào)控難的五大原因本章概要房價調(diào)控難在居民投資渠道的缺乏房價調(diào)控難在保障房短缺、管理不善房價調(diào)控難在旺盛的剛性需求房價調(diào)控難在寬松的貨幣環(huán)境房價調(diào)控難在供地制度和管理的缺陷1房價調(diào)控難在旺盛的剛性需求經(jīng)濟(jì)居民收入城鎮(zhèn)化改革開放以來住房改革推動快速發(fā)展城鎮(zhèn)居民住房需求“井噴”供求拆舊建新的房子數(shù)量不能低估四未來城鎮(zhèn)化還將有2.6億人進(jìn)城三

2億進(jìn)城農(nóng)民工住房條件亟需提高二

未來人均住房面積和質(zhì)量還會提升經(jīng)貿(mào)一家庭小型化，需更多住房五城鎮(zhèn)化過程中需注意的五個住房需求2房價調(diào)控難在寬松的貨幣環(huán)境全球?qū)捤傻呢泿怒h(huán)境我國貨幣環(huán)境寬松貨幣供應(yīng)量大增外部內(nèi)部流動性過剩的決定因素外匯劇增導(dǎo)致流動性增加（中國貨幣發(fā)行量增加的主要原因）流動性過剩人民幣升值預(yù)期導(dǎo)致海外熱錢流入中國（邊調(diào)控邊漲價的重要原因）銀行信貸大量增加大量貨幣進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，推高房價城鄉(xiāng)之間、大中小城市之間，建設(shè)用地分布不合理，是導(dǎo)致住宅供地出現(xiàn)不足的重要原因3房價調(diào)控難在供地制度和管理的缺陷土地出讓金和房地產(chǎn)稅收，是地方財政主要收入城市商品住宅用地由政府獨家供應(yīng)房產(chǎn)稅尚在試點導(dǎo)致城市住宅供地短缺城市用地結(jié)構(gòu)不合理我國工業(yè)用地占整個城市建設(shè)用地的30%，而發(fā)達(dá)國家大概是15%左右4房價調(diào)控難在居民投資渠道缺乏股市不景氣，被套牢投資渠道不暢，房地產(chǎn)行業(yè)受到投資、投機(jī)追捧銀行負(fù)利率，被“打劫”古董、藝術(shù)品魚龍混雜，容易上當(dāng)黃金不明朗，“中國大媽黃金劫”5房價調(diào)控難在保障房短缺、管理不善背景中等收入及以上家庭靠市場化解決低收入、中低收入家庭靠保障房來解決管理不嚴(yán)，存在被有錢、有權(quán)人占用現(xiàn)象地方政府缺乏建造保障房積極性，保障房供應(yīng)嚴(yán)重不足資金保障房還存在管理不嚴(yán)、不善和管理漏洞的問題2010年政府提出5年內(nèi)新建3600萬套保障房第三章房價過快上漲如何控本章概要建好、管好保障房

搞好相關(guān)制度建設(shè)穩(wěn)健貨幣政策

推進(jìn)金融改革統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)用地推動土地制度改革

多用市場手段

減少行政審批1穩(wěn)健貨幣政策推進(jìn)金融改革穩(wěn)健貨幣政策穩(wěn)定貨幣增量、控制流動性，對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展至關(guān)重要金融改革金融杠桿原理——首付款比例利率差別化措施——增加住房供應(yīng)量，減少需求量差別化的信貸政策放寬對開發(fā)商的信貸限制創(chuàng)新金融產(chǎn)品，引導(dǎo)百姓投資，減少投機(jī)炒房2統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)用地推動土地制度改革增加商品住宅用地供應(yīng)量城鄉(xiāng)建設(shè)用地

一體化改革農(nóng)村宅基地確權(quán)，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場激勵農(nóng)民騰退廢棄宅基地，合理調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)發(fā)揮存量土地作用拆遷和安置問題；不能借此福利分房需解決兩大難題保持地價相對穩(wěn)定加大對閑置土地處置力度“地票”制度試點3多用市場手段少用行政手段減少行政審批行政手段扭曲市場信息，形成新的不公平房產(chǎn)稅個人所得稅可遏制投機(jī)行為增加財政收入可減少行政審批、亂收費可盤活存量房增加供給規(guī)范租賃市場，鼓勵租房逐步推進(jìn)簡單易行多用市場手段4建好、管好保障房搞好相關(guān)制度建設(shè)各地深入調(diào)查新指標(biāo)：每年解決多少住房戶精細(xì)化管理是關(guān)鍵弄清要建多少保障房發(fā)展保障房國外保障性住房制度借鑒1.完善法律制度美國《住房法》日本《住宅金融公庫法》新加坡《建屋居住法》2.嚴(yán)明保障層次按收入水平享受不同層次的保障保障手段多元化3.動態(tài)監(jiān)管到位簽訂租賃合同嚴(yán)格審核保障對象向公眾公示第四章未來房地產(chǎn)發(fā)展的方向

本章概要

樓市泡沫是局部性的、可控的

房地產(chǎn)業(yè)仍有發(fā)展?jié)摿?/p>

房地產(chǎn)泡沫：資產(chǎn)價格虛漲，因房價過快上漲導(dǎo)致中小城市房地產(chǎn)基本健康房價和收入比合理，一套商品房的價格等于一個家庭年收入的五六倍房價收入比過高，十幾倍甚至二十倍一些大城市房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重調(diào)控壓縮了一定的泡沫老百姓償還能力較強(qiáng)

銀行監(jiān)管比較嚴(yán)格

通過改革，改善和搞好調(diào)控，建立長效機(jī)制，可避免泡沫破滅我國的房地產(chǎn)泡沫是可控的房地產(chǎn)市場存在局部性泡沫1

樓市泡沫是局部性的、可控的2

房地產(chǎn)業(yè)仍有發(fā)展?jié)摿π滦统擎?zhèn)化要把重點放到人身上，讓所有城鎮(zhèn)居民特別是進(jìn)城農(nóng)民享受同等生活保障土地的城鎮(zhèn)化人的城鎮(zhèn)化新型城鎮(zhèn)化人類的生產(chǎn)方式和生活方式由農(nóng)村過渡到城市的過程城鎮(zhèn)不斷發(fā)展和完善的過程城鎮(zhèn)化含義21世紀(jì)看兩件事第一是看美國的高科技第二是看中國的城鎮(zhèn)化交通道路地下管網(wǎng)醫(yī)院學(xué)校房地產(chǎn)業(yè)依然是經(jīng)濟(jì)的“火車頭”美國城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)住房需求仍巨大新型消費對房地產(chǎn)提出新要求2

房地產(chǎn)業(yè)仍有發(fā)展?jié)摿χ袊康禺a(chǎn)發(fā)展三大任務(wù)制度層面經(jīng)濟(jì)層面產(chǎn)品層面推進(jìn)住有所居的實現(xiàn)促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展發(fā)展“綠色地產(chǎn)”“人人有房住”關(guān)鍵是要“兜”住底綠色產(chǎn)品是奮斗目標(biāo)遵循漸進(jìn)式改革，不斷創(chuàng)新2

房地產(chǎn)業(yè)仍有發(fā)展?jié)摿?/p>

保持房價相對穩(wěn)定適時搞好房地產(chǎn)調(diào)控

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