中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀及創(chuàng)新目標(biāo)分析

中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀及創(chuàng)新目標(biāo)分析一、中國工業(yè)用地推出與成交建筑面積所謂工業(yè)地產(chǎn)，就是基于工業(yè)類形式的土地，包括各類熟地、毛地上的各種建筑物以及建筑附屬物開發(fā)，是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，但是與商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)開發(fā)有較大的不同。工業(yè)類土地，顧名思義，必須用于工業(yè)相關(guān)用途，主要用來建設(shè)廠房、倉庫、工業(yè)企業(yè)的研發(fā)辦公樓宇等。與商業(yè)地產(chǎn)不同，工業(yè)地產(chǎn)的土地批租年限為50年。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得工業(yè)用地以后，要基于企業(yè)的需求展開相關(guān)工業(yè)建筑項目開發(fā)，收獲相應(yīng)的效益。據(jù)統(tǒng)計，2019年全國300城工業(yè)用地推出建筑面積8.7億平米，成交建筑面積7.5億平米。截至到2020年1-4月，全國300城工業(yè)用地推出建筑面積2.4億平米，成交建筑面積2.1億平米。二、中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀分析從各線城市成交規(guī)劃建筑面積結(jié)構(gòu)來看，2019年一線城市占比4%，二線城市占比36%，三四線城市占比60%。從成交規(guī)劃建筑面積增速來看，據(jù)統(tǒng)計，2019年一線城市工業(yè)用地成交規(guī)劃建筑面積同比增長43%，二線城市工業(yè)用地成交規(guī)劃建筑面積同比增長21%，三線城市工業(yè)用地成交規(guī)劃建筑面積同比下降7%。2019年中國工業(yè)用地成交樓面均價增長至287元/平方米，截至到2020年1-4月，中國工業(yè)用地成交樓面均價為254.7元/平方米。從各線城市工業(yè)用地成交樓面均價來看，據(jù)統(tǒng)計，2019年中國一線城市工業(yè)用地成交樓面均價為916元/平方米，同比增長21.6%，二線城市工業(yè)用地成交樓面均價為296元/平方米，同比增長5.1%，三四線城市工業(yè)用地成交樓面均價為238元/平方米，同比增長0.8%。三、中國工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析近年來，隨著中國傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造升級的政策引導(dǎo)，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。在當(dāng)今中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的歷史比較短，目前仍處于非常初級的階段，企業(yè)內(nèi)部管理面臨諸多問題，尤其是企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理問題尤為突出。四、中國工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新融資模式的基本思路、目標(biāo)從目前來看，中國大部分的工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)或多或少都存在著融資的困境，其一就是渠道非常的單一，大多數(shù)都需要向銀行貸款，同時資本市場的成熟度也不高，使得無法為工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多的融資方式，另外，雖然有比較廣闊的民間借貸市場，但是這種融資模式會大幅度的提升工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，并且具有一定的風(fēng)險。由此可見，如何拓寬中國工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，降低融資成本已經(jīng)成為當(dāng)前亟待解決的問題。1、)REITs融資模式房地產(chǎn)信托投資基金，即REITs融資模式，這種融資模式最早出現(xiàn)在美國，隨后逐漸在歐洲國家開始被使用，是一種房地產(chǎn)融資和證券化的手段。REITs融資模式作為比較新興的融資模式，具有以下幾種特征：一是與其他資產(chǎn)具有比較低的關(guān)聯(lián)性；二是在市場中價格具有比較低的波動性；三是投資風(fēng)險有限；四是具有較高的當(dāng)前收益。在應(yīng)用的實踐過程中，房地產(chǎn)信托投資基金一般會分成兩種操作模式，即契約型和公司型。2、供應(yīng)鏈融資模式一般情況下，在工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的過程中需要涉及到許多的行業(yè)和企業(yè)，不是哪一個企業(yè)能夠獨立完成的，隨著經(jīng)濟(jì)全球化的不斷加深，現(xiàn)代社會的分工也越來越密集和細(xì)致，這就意味著工業(yè)地產(chǎn)項目在開發(fā)的過程中會有很多的企業(yè)和人都被融入到此過程中來，例如原材料的供應(yīng)、項目的施工建設(shè)和地產(chǎn)項目的營銷等等。對工業(yè)地產(chǎn)項目所涉及的內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)分析，發(fā)現(xiàn)可以將企業(yè)劃分為以下四種，即供應(yīng)商、制造商、分銷商和零售商，正是由于這些企業(yè)形成了一個完成的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，這也就是當(dāng)前所說的供應(yīng)鏈及其管理。因此，這種供應(yīng)鏈融資模式已經(jīng)成為當(dāng)前工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中比較常見的一種融資模式。3、項目融資模式在20世紀(jì)初的美國，項目融資模式首次被提出，在早期階段，這種融資方式主要被應(yīng)用在石油等比較大型的礦產(chǎn)資源開發(fā)過程中，這主要是由于這些項目在進(jìn)行的過程中通常會使用到大量的資金，而在項目開發(fā)過程中，隨著產(chǎn)品的逐漸增多，企業(yè)如何有效盤活這些產(chǎn)品就成為了相關(guān)人員急需要解決的問題。所謂的項目融資模式就是以一個特定的經(jīng)濟(jì)體所安排的融資，而貸款人在開始考慮貸款時，需要滿足這一經(jīng)濟(jì)體的現(xiàn)金流和收益作為還貸的資金來源，并且需要具有一定的安全保障。由此可見，項目融資模式已經(jīng)在中國工業(yè)地產(chǎn)項目中有了一定規(guī)模的應(yīng)用，同時還可以進(jìn)一步對此種模式進(jìn)行完善，從而讓其能夠更加適應(yīng)