第十三章物業(yè)管理法規(guī)

第十三章物業(yè)管理法規(guī)第十三章物業(yè)管理法規(guī)第十三章物業(yè)管理法規(guī)學(xué)習(xí)目標(biāo)1.了解物業(yè)管理法律關(guān)系的含義、內(nèi)容、物業(yè)法律規(guī)范的幾種表現(xiàn)形式和物業(yè)管理法律責(zé)任2.掌握《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》、《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法律法規(guī)的主要內(nèi)容13.1.1物業(yè)管理法律關(guān)系一.物業(yè)管理法律關(guān)系有關(guān)概念1.物業(yè)管理法律法規(guī)：是調(diào)整物業(yè)管理關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。2.物業(yè)管理關(guān)系：是指人們?cè)谖飿I(yè)管理活動(dòng)中形成的社會(huì)關(guān)系。3.物業(yè)管理法律關(guān)系：是指物業(yè)管理法律規(guī)范在調(diào)整物業(yè)管理及相關(guān)活動(dòng)的過程中所形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。13.1物業(yè)管理法律常識(shí)二.物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成要素1.物業(yè)管理法律關(guān)系的主體：是物業(yè)管理法律關(guān)系的參加者，是物業(yè)管理法律關(guān)系中權(quán)利的享有者和義務(wù)的承擔(dān)者。我國物業(yè)管理法律關(guān)系的主體主要有以下幾種:國家、法人和自然人2.物業(yè)管理法律關(guān)系的客體：是指法律關(guān)系主體承受的權(quán)利和義務(wù)共同指向的對(duì)象，是主體所需合法利益（法益）的外在表現(xiàn)載體。物業(yè)管理法律關(guān)系的客體按利益載現(xiàn)形式的不同，劃分為物、行為兩大類。

（1）物：作為物業(yè)管理法律關(guān)系的客體是專指物業(yè)，包括物業(yè)管理轄界范圍內(nèi)的全部物業(yè)之實(shí)物體和所包容的空間環(huán)境。（2）行為：作為物業(yè)管理法律關(guān)系的客體主要是指國家機(jī)關(guān)管理性行政服務(wù)和物業(yè)管理公司按委托管理服務(wù)合同提供的有償服務(wù)之行為。

13.1物業(yè)管理法律常識(shí)3.物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容是指物業(yè)管理法律關(guān)系主體享有的權(quán)利（或職權(quán)、權(quán)力）和承擔(dān)的義務(wù)（或職責(zé)）。業(yè)主按時(shí)按要求繳費(fèi)享受服務(wù)

物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容

民事法律關(guān)系：平等主體之間（業(yè)主和物管企業(yè)）行政法律關(guān)系：不平等主體之間（行政機(jī)關(guān)和業(yè)主）13.1物業(yè)管理法律常識(shí)13.1.2物業(yè)管理法律規(guī)范

1.物業(yè)管理法律規(guī)范含義指由特定國家權(quán)力機(jī)關(guān)制定或認(rèn)可而具有普遍約束力，反映執(zhí)政集團(tuán)的意志，并依靠政權(quán)強(qiáng)制力量保證實(shí)施的，用以完整確定物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系中各類主體的行為的規(guī)范或具體準(zhǔn)則。

13.1物業(yè)管理法律常識(shí)2.物業(yè)管理法律規(guī)范的結(jié)構(gòu)（1）假定條件：在物業(yè)管理規(guī)范中規(guī)定的適用該規(guī)范的條件和情況的那一部分，必有合乎那種條件，出現(xiàn)了那種情況才能適用該規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。（2）行為模式：指法律規(guī)范中規(guī)定的具體行為規(guī)則的那一部分，即法律規(guī)范中規(guī)定人們?cè)撟鍪裁?、不該做什么、允許或禁止做什么以及怎么做等。（3）法律后果：法律規(guī)范中規(guī)定的行為人做出符合或不符合行為模式的要求時(shí)應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的結(jié)果的部分，即法律規(guī)范對(duì)人們具有法律意義的行為的態(tài)度。13.1物業(yè)管理法律常識(shí)3.物業(yè)管理法律規(guī)范的表現(xiàn)形式（1）憲法憲法是國家的根本大法，是特定社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)和思想文化條件綜合作用的產(chǎn)物，它集中反映各種政治力量的實(shí)際對(duì)比關(guān)系，確認(rèn)革命勝利成果和現(xiàn)實(shí)的民主政治，規(guī)定國家的根本任務(wù)和根本制度，即社會(huì)制度、國家制度的原則和國家政權(quán)的組織以及公民的基本權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容。國家內(nèi)部政治力量的對(duì)比關(guān)系的變化對(duì)憲法的發(fā)展變化起著直接作用，同時(shí)國際關(guān)系也對(duì)憲法發(fā)展趨勢(shì)有所影響。具有最高的法律效益，有關(guān)物業(yè)權(quán)屬的條款是物業(yè)管理立法的根本依據(jù)和指導(dǎo)思想。13.1物業(yè)管理法律常識(shí)（2）法律：法律（Law）是國家制定或認(rèn)可的，由國家強(qiáng)制力保證實(shí)施的，以規(guī)定當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)為內(nèi)容的具有普遍約束力的社會(huì)規(guī)范。效力次于憲法

（3）行政法規(guī)：行政法規(guī)是國務(wù)院為領(lǐng)導(dǎo)和管理國家各項(xiàng)行政工作，根據(jù)憲法和法律，并且按照《行政法規(guī)制定程序暫行條例》的規(guī)定而制定的政治、經(jīng)濟(jì)、教育、科技、文化、外事等各類法規(guī)的總稱。包括條例、規(guī)定和辦法三種形式。13.1物業(yè)管理法律常識(shí)（4）規(guī)章：規(guī)章是行政性法律規(guī)范文件，之所以是規(guī)章，是從其制定機(jī)關(guān)進(jìn)行劃分的。規(guī)章主要指國務(wù)院組成部門及直屬機(jī)構(gòu)，省、自治區(qū)、直轄市人民政府及省、自治區(qū)政府所在地的市和經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的較大的市的人民政府，在它們的職權(quán)范圍內(nèi)，為執(zhí)行法律、法規(guī)，需要制定的事項(xiàng)或?qū)儆诒拘姓^(qū)域的具體行政管理事項(xiàng)而制定的規(guī)范性文件。（5）地方性法規(guī)、自治條例和單行條例等：地方性法規(guī)，即地方立法機(jī)關(guān)制定或認(rèn)可的，其效力不能及于全國，而只能在地方區(qū)域內(nèi)發(fā)生法律效力的規(guī)范性法律文件。在當(dāng)代中國，地方性法規(guī)是一種數(shù)量最大的法律淵源，包括一般地方性法規(guī)及特殊地方性法規(guī)。

13.1物業(yè)管理法律常識(shí)

自治條例是指由民族自治地方的人民代表大會(huì)制定的、有關(guān)本地方實(shí)行區(qū)域自治的組織和活動(dòng)原則、自治機(jī)關(guān)的構(gòu)成和職權(quán)等內(nèi)容的綜合性的規(guī)范性文件。它不得及上位法相矛盾。和地方性法規(guī)具有同等的法律效力（6）國際條約和國際慣例國際條約：InternationalTreaties:國際法主體之間以國際法為準(zhǔn)則而為確立其相互權(quán)利和義務(wù)而締結(jié)的書面協(xié)議。

國際慣例：以國際法院等裁決機(jī)構(gòu)的判例所體現(xiàn)或確認(rèn)的國際規(guī)則和國際交往中形成的共同遵守的不成文的習(xí)慣。是國際條約的補(bǔ)充。13.1物業(yè)管理法律常識(shí)

自治條例是指由民族自治地方的人民代表大會(huì)制定的、有關(guān)本地方實(shí)行區(qū)域自治的組織和活動(dòng)原則、自治機(jī)關(guān)的構(gòu)成和職權(quán)等內(nèi)容的綜合性的規(guī)范性文件。它不得及上位法相矛盾。和地方性法規(guī)具有同等的法律效力（6）國際條約和國際慣例國際條約：InternationalTreaties:國際法主體之間以國際法為準(zhǔn)則而為確立其相互權(quán)利和義務(wù)而締結(jié)的書面協(xié)議。

國際慣例：以國際法院等裁決機(jī)構(gòu)的判例所體現(xiàn)或確認(rèn)的國際規(guī)則和國際交往中形成的共同遵守的不成文的習(xí)慣。是國際條約的補(bǔ)充。13.1物業(yè)管理法律常識(shí)（7）司法解釋：司法解釋，法律解釋的一種。屬正式解釋。司法機(jī)關(guān)對(duì)法律、法規(guī)的具體應(yīng)用問題所做的說明。對(duì)某一案件在適用法律上所作的解釋，只對(duì)該案件有效，沒有普遍約束力。最高法院所作的解釋，對(duì)下級(jí)法院通常具有約束力。違背憲法及法律的司法解釋無效。（8）政策和其他規(guī)范性文件13.1物業(yè)管理法律常識(shí)13.1.3物業(yè)管理法律責(zé)任法律責(zé)任是指行為人由于違法行為、違約行為或者由于法律規(guī)定而應(yīng)承受的某種不利的法律后果。其及道義責(zé)任和社會(huì)責(zé)任不同，具有國家強(qiáng)制性。1.民事責(zé)任：民事責(zé)任，對(duì)民事法律責(zé)任的簡稱，是指民事主體在民事活動(dòng)中，因?qū)嵤┝嗣袷逻`法行為，根據(jù)民法所承擔(dān)的對(duì)其不利的民事法律后果或者基于法律特別規(guī)定而應(yīng)承擔(dān)的民事法律責(zé)任。民事責(zé)任屬于法律責(zé)任的一種，是保障民事權(quán)利和民事義務(wù)實(shí)現(xiàn)的重要措施。是民事主體因違反民事義務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的民事法律后果，它主要是一種民事救濟(jì)手段，旨在使受害人，被侵犯的權(quán)益得以恢復(fù)。13.1物業(yè)管理法律常識(shí)民事責(zé)任是自然人或法人因違反法律或合同規(guī)定的民事義務(wù)，從而侵害了他人的財(cái)產(chǎn)或人身權(quán)利時(shí)，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律后果。違反民事義務(wù)的行為包括作為和不作為，因而導(dǎo)致承擔(dān)的民事責(zé)任有：①違約責(zé)任，即不履行、不適當(dāng)履行或不完全履行合同中規(guī)定的義務(wù)的民事責(zé)任。②侵權(quán)行為的民事責(zé)任。③不履行法定義務(wù)（如扶養(yǎng)）的民事責(zé)任。在刑事訴訟中如果提起附帶民事訴訟，則犯罪人除服刑外，還要承擔(dān)民事責(zé)任。物業(yè)管理違約責(zé)任是指一方不履行或不完全履行合同或約定，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施和賠償損失的民事責(zé)任。13.1物業(yè)管理法律常識(shí)

物業(yè)管理侵權(quán)民事責(zé)任是指在物業(yè)管理活動(dòng)中。民事主體因違法實(shí)施侵犯公、私財(cái)產(chǎn)權(quán)和公民、法人人身權(quán)的行為而應(yīng)承擔(dān)的不利后果。2.行政責(zé)任：行政責(zé)任是指經(jīng)濟(jì)法主體違反經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)依法應(yīng)承擔(dān)的行政法律后果，包括行政處罰和行政處分。行政責(zé)任是指因?yàn)榉葱姓ɑ蛞蛐姓ㄒ?guī)定而應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，行政法律規(guī)范要求國家行政機(jī)關(guān)及其公務(wù)人員在行政活動(dòng)中履行和承擔(dān)的義務(wù)?？煞譃閼土P性行政責(zé)任、強(qiáng)制性行政責(zé)任和補(bǔ)救性行政責(zé)任。懲罰性行政責(zé)任的主要形式有：通報(bào)批評(píng)、行政處分等；強(qiáng)制性行政責(zé)任包括強(qiáng)制劃撥、執(zhí)行罰等；補(bǔ)救性行政責(zé)任的形式較多，主要有：認(rèn)錯(cuò)道歉、恢復(fù)名譽(yù)、消除影響、撤銷違法、糾正不當(dāng)、返還權(quán)益、行政賠償?shù)取?/p>

13.1物業(yè)管理法律常識(shí)3.刑事責(zé)任：刑事責(zé)任，是依據(jù)國家刑事法律規(guī)定，對(duì)犯罪分子依照刑事法律的規(guī)定追究的法律責(zé)任。刑事責(zé)任及行政責(zé)任不同之處：一是追究的違法行為不同：追究行政責(zé)任的是一般違法行為，追究刑事責(zé)任的是犯罪行為；二是追究責(zé)任的機(jī)關(guān)不同：追究行政責(zé)任由國家特定的行政機(jī)關(guān)依照有關(guān)法律的規(guī)定決定，追究刑事責(zé)任只能由司法機(jī)關(guān)依照《刑法》的規(guī)定決定；三是承擔(dān)法律責(zé)任的后果不同：追究刑事責(zé)任是最嚴(yán)厲的制裁，可以判處死刑，比追究行政責(zé)任嚴(yán)厲得多。依照中國刑法的規(guī)定，主刑有：管制、拘役、有期徒刑、無期徒刑和死刑；附加刑有：罰金、剝奪政治權(quán)利和沒收財(cái)產(chǎn)。此外，對(duì)于犯罪的外國人，可以獨(dú)立適用或者附加適用驅(qū)逐出境。刑罰包括主刑和附加刑兩種。13.1物業(yè)管理法律常識(shí)《中華人民共和國刑法》規(guī)定：1、已滿16周歲的人犯罪，應(yīng)當(dāng)負(fù)刑事責(zé)任，稱完全刑事責(zé)任年齡；

2、已滿14周歲不滿16周歲的人，只有在犯故意殺人、故意傷害致人重傷或者死亡、強(qiáng)奸、搶劫、販賣毒品、放火、爆炸、投毒罪的，才應(yīng)當(dāng)負(fù)刑事責(zé)任，稱不完全刑事責(zé)任年齡；3、不滿14周歲的人實(shí)施任何危害社會(huì)的行為，都不負(fù)刑事責(zé)任；4、已滿14周歲不滿18周歲的人犯罪，應(yīng)當(dāng)從輕或者減輕處罰。13.1物業(yè)管理法律常識(shí)13.2.1《中華人民共和國民法通則》的主要內(nèi)容民法（Civillaw），是規(guī)定并調(diào)整平等主體的公民間、法人間及公民及法人間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。是國家法律體系中的重要部門法之一，及人們的生活密切相關(guān)。中華人民共和國民法通則，為了保障公民、法人的合法的民事權(quán)益，正確調(diào)整民事關(guān)系，適應(yīng)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)事業(yè)發(fā)展的需要，根據(jù)憲法和我國實(shí)際情況，總結(jié)民事活動(dòng)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，制定本法，自1987年1月1日起施行。

13.2物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的主要內(nèi)容《民法通則》是我國對(duì)民事活動(dòng)中一些共同性問題所作的法律規(guī)定，是民法體系中的一般法。所謂民事活動(dòng)是指：公民或者法人為了一定的目的設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利和民事義務(wù)的行為。如買賣、運(yùn)輸、借貸、租賃等。進(jìn)行民事活動(dòng)時(shí)，應(yīng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用、守法的原則。民法的基本原則第一條為了保障公民、法人的合法的民事權(quán)益，正確調(diào)整民事關(guān)系，適應(yīng)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)事業(yè)發(fā)展的需要，根據(jù)憲法和我國實(shí)際情況，總結(jié)民事活動(dòng)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，制定本法。第二條中華人民共和國民法調(diào)整平等主體的公民之間、法人之間、公民和法人之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系。第三條當(dāng)事人在民事活動(dòng)中的地位平等。第四條民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則。第五條公民、法人的合法的民事權(quán)益受法律保護(hù)，任何組織和個(gè)人不得侵犯。第六條民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策。第七條民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得損害社會(huì)公共利益，擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序。第八條在中華人民共和國領(lǐng)域內(nèi)的民事活動(dòng)，適用中華人民共和國法律，法律另有規(guī)定的除外。本法關(guān)于公民的規(guī)定，適用于在中華人民共和國領(lǐng)域內(nèi)的外國人、無國籍人，法律另有規(guī)定的除外。

1.對(duì)公民和法人民事權(quán)利能力和民事行為能力的規(guī)定各主體是否有資格以獨(dú)立名義承擔(dān)權(quán)利和享有義務(wù)2.對(duì)民事法律行為和代理的規(guī)定各主體想依法享有其合法權(quán)益就必須符合其行為和代理的有關(guān)規(guī)定3.對(duì)民事權(quán)利的規(guī)定：尤其財(cái)產(chǎn)所有權(quán)、物權(quán)和債權(quán)和物業(yè)管理息息相關(guān)，另外規(guī)定鄰里之間應(yīng)相互理解、相互融通等4.對(duì)民事責(zé)任的規(guī)定：區(qū)分不同情況承擔(dān)不同責(zé)任，違反合同的民事責(zé)任和侵權(quán)的民事責(zé)任5.訴訟時(shí)效制度：13.2物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的主要內(nèi)容訴訟時(shí)效1.向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。2.下列的訴訟時(shí)效期間為一年：

(一)身體受到傷害要求賠償?shù)?二)出售質(zhì)量不合格的商品未聲明的(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存財(cái)物被丟失或者損毀的3.訴訟時(shí)效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算。但是，從權(quán)利被侵害之日起超過二十年的，人民法院不予保護(hù)。有特殊情況的，人民法院可以延長訴訟時(shí)效期間。4.超過訴訟時(shí)效期間，當(dāng)事人自愿履行的，不受訴訟時(shí)效限制5.在訴訟時(shí)效期間的最后六個(gè)月內(nèi)，因不可抗力或者其他障礙不能行使請(qǐng)求權(quán)的，訴訟時(shí)效中止。從中止時(shí)效的原因消除之日起，訴訟時(shí)效期間繼續(xù)計(jì)算。6.訴訟時(shí)效因提起訴訟、當(dāng)事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷。從中斷時(shí)起，訴訟時(shí)效期間重新計(jì)算7.法律對(duì)訴訟時(shí)效另有規(guī)定的，依照法律規(guī)定。13.2.2《中華人民共和國合同法》的主要內(nèi)容為了保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)制定。由中華人民共和國第九屆全國人民代表大會(huì)第二次會(huì)議于1999年3月15日通過，于1999年10月1日起施行。在我國，合同法是調(diào)整平等主體之間的交易關(guān)系的法律，它主要規(guī)定合同的訂立、合同的效力及合同的履行、變更、解除、保全、違約責(zé)任等問題?！逗贤ā凡扇∫馑甲远?，約定優(yōu)先原則。即有約定的以約定，無約定的以法定原則。13.2物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的主要內(nèi)容一.訂立合同的原則1、合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。2、當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)3、當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。4、當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)守信的原則。5、當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵循法律、行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得干擾社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益13.2物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的主要內(nèi)容2.訂立合同應(yīng)注意的問題：盡可能以書面形式，參照示范文本，盡可能詳盡細(xì)致，嚴(yán)謹(jǐn)周全的書面合同可以減少爭議和糾紛3.合同效力的規(guī)定：包括合同生效的時(shí)間、無效合同、可撤銷和可變更合同等。4.對(duì)履行合同的規(guī)定：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)5.對(duì)合同的變更、轉(zhuǎn)讓和終止的規(guī)定：當(dāng)事人協(xié)商一致可以變更合同，當(dāng)事人協(xié)商一致可以解除合同。6.對(duì)違約責(zé)任的約定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。13.2物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的主要內(nèi)容13.2.3《物業(yè)管理?xiàng)l例》的主要內(nèi)容物業(yè)管理?xiàng)l例是國家為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境而制定的管理?xiàng)l例。

中華人民共和國國務(wù)院令第504號(hào)現(xiàn)公布《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》，自2007年10月1日起施行?？偫頊丶覍毝稹鹌吣臧嗽露?/p>

13.2物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的主要內(nèi)容十項(xiàng)基本制度：1.告知制度：召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。

2.業(yè)主委員會(huì)備案制度：主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。

13.2物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的主要內(nèi)容3.招標(biāo)投標(biāo)制度：國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。13.2物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的主要內(nèi)容4.承接驗(yàn)收制度：物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

13.2物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的主要內(nèi)容5.保修責(zé)任制度：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)

6.交接制度：物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。13.2物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的主要內(nèi)容7.資質(zhì)管理制度：國家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度8.人員資格制度：國家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的人員實(shí)行職業(yè)資格認(rèn)證制度9.專項(xiàng)維修資金制度：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者及單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國務(wù)院財(cái)政部門制定。13.2物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的主要內(nèi)容10.報(bào)告制度：對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。13.2物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的主要內(nèi)容業(yè)主的四項(xiàng)權(quán)益1.業(yè)主大會(huì)有權(quán)選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，但必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。2.業(yè)主依法享有的共用部位，公用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)和使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處理。3.物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。4.專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專門用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。13.2物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的主要內(nèi)容物業(yè)管理企業(yè)的七項(xiàng)權(quán)責(zé)

1.從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格2.一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由一個(gè)物業(yè)管理公司實(shí)施物業(yè)管理，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房3.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同那個(gè)的約定提供相應(yīng)的服務(wù)4.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用及服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的特點(diǎn)按照有關(guān)規(guī)定在物業(yè)服務(wù)合同中約定。尚未交給物業(yè)受買人的物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位繳納13.2物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的主要內(nèi)容5.做好約定服務(wù)的同時(shí)可以進(jìn)行其他服務(wù)，費(fèi)用可以雙方約定6.業(yè)主不予繳費(fèi)的應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理企業(yè)督促催繳，逾期仍不交者可向法院起訴7.物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和公共設(shè)備設(shè)施用途的須經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過，并依法辦理相關(guān)手續(xù)13.2物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的主要內(nèi)容兩項(xiàng)書面合同1.《前期物業(yè)服務(wù)合同》在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。2.《物業(yè)服務(wù)合同》業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂書面合同。并對(duì)重要事項(xiàng)進(jìn)行明確細(xì)致的約定。13.2物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的主要內(nèi)容四項(xiàng)禁止行為1.業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出及物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事及物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。13.2物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的主要內(nèi)容3.業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

13.2物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的主要內(nèi)容四項(xiàng)授權(quán)規(guī)定1.一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

2.業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)，根據(jù)其擁有的建筑面積或套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。3.國家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行自治管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。4.專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國務(wù)院財(cái)政部門制定。

13.2物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的主要內(nèi)容13.2.4《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的主要內(nèi)容建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的通知建住房〔2003〕130號(hào)各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市房地產(chǎn)管理局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局：為了規(guī)范物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場的公平競爭，我部制定了《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中的情況，請(qǐng)及時(shí)告我部住宅及房地產(chǎn)業(yè)司。建設(shè)部二○○三年六月二十六日該辦法自2003年09月01日起實(shí)施13.2物業(yè)