全面推開營改增試點政策培訓一般納稅人

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房地產開發(fā)企業(yè)（一手）營改增政策134CONTENTSPAGE轉讓不動產（二手）營改增政策5不動產租賃營改增政策6不動產進項稅額抵扣營改增政策7一般納稅人涉稅會計簡介2第二頁，共124頁?；厩闆r介紹納稅人征稅范圍稅率和征收率應納稅額計算納稅義務發(fā)生時間和地點征收管理第三頁，共124頁。一、基本情況說明

（一）納稅人1、在中華人民共和國境內（以下稱境內）銷售服務、無形資產或者不動產（以下稱應稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人，應當按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。第四頁，共124頁。（一）納稅人

單位以承包、承租、掛靠方式經營的，承包人、承租人、掛靠人（以下稱承包人）以發(fā)包人、出租人、被掛靠人（以下稱發(fā)包人）名義對外經營并由發(fā)包人承擔相關法律責任的，以該發(fā)包人為納稅人。否則，以承包人為納稅人。1、以發(fā)包人的名義對外經營2、承擔法律責任發(fā)包人第五頁，共124頁。（一）納稅人

2、納稅人分類：

按照我國現(xiàn)行增值稅的管理模式，對增值稅納稅人實行分類管理，在本次增值稅改革中，仍予以沿用，將納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。小規(guī)模納稅人及一般納稅人的劃分，以發(fā)生應稅行為年應稅銷售額為標準。其計稅方法、憑證管理等方面都不同，需作區(qū)別對待。

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銷售額的標準:應稅服務年銷售額標準為500萬元（含本數(shù)）。應稅服務年銷售額，是指試點納稅人在連續(xù)不超過12個月的經營期內，提供應稅服務的累計銷售額，含免稅、減稅銷售額。對按照差額征稅方式確定銷售額的納稅人，其應稅服務年銷售額按未扣除之前的銷售額計算。應稅服務年銷售額＝連續(xù)不超過12個月應稅服務銷售額合計÷（1+3％）第六頁，共124頁。（一）納稅人

2、納稅人分類：

兩個特殊規(guī)定（一）年應稅銷售額超過規(guī)定標準的其他個人不屬于一般納稅人。（二）不經常發(fā)生應稅行為的單位和個體工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅。另外，兼有銷售貨物、提供加工修理修配勞務以及應稅行為，且不經常發(fā)生應稅行為的單位和個體工商戶也可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅。

7第七頁，共124頁。（一）納稅人

2、納稅人分類：

年應稅銷售額未超過規(guī)定標準的納稅人，會計核算健全，能夠提供準確稅務資料的，可以向主管稅務機關辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。會計核算健全，是指能夠按照國家統(tǒng)一的會計制度規(guī)定設置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證核算。本條是關于小規(guī)模納稅人可主動申請辦理一般納稅人資格登記的規(guī)定。（1）實踐中，很多小規(guī)模納稅人建立健全了財務會計核算制度，能夠提供準確的稅務資料，滿足了憑發(fā)票注明稅款抵扣的管理需要。這時如小規(guī)模納稅人向主管稅務機關提出申請，可登記為一般納稅人。8第八頁，共124頁。（一）納稅人

2、納稅人分類：

（2）會計核算健全，是指能夠按照國家統(tǒng)一的會計制度規(guī)定設置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證核算。例如，能準確核算增值稅銷售額、銷項稅額、進項稅額和應納稅額等；能有專業(yè)財務會計人員，能按照財務會計制度規(guī)定，設置總賬和有關明細賬進行會計核算；按規(guī)定編制會計報表，真實反映企業(yè)的生產、經營狀況。能夠準確提供稅務資料，是指能夠按照增值稅規(guī)定如實填報增值稅納稅申報表及其他稅務資料，按期申報納稅。增值稅一般納稅人實行登記制，納稅人只需要向主管稅務機關填報《增值稅一般納稅人資格登記表》，符合條件的即可登記為一般納稅人。

9第九頁，共124頁。（二）應稅服務范圍

確定一項經濟行為是否需要繳納增值稅，根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（以下簡稱《試點實施辦法》），除另有規(guī)定外，一般應同時具備以下四個條件：1、應稅行為是發(fā)生在中華人民共和國境內；2、應稅行為是屬于《銷售服務、無形資產、不動產注釋》范圍內的業(yè)務活動；3、應稅服務是為他人提供的；4、應稅行為是有償?shù)?。有償是判定標準之一；有償不適用于視同銷售；有償不代表等價交換；有償在形式上體現(xiàn)為貨幣形式和非貨幣形式。

10第十頁，共124頁。（二）應稅服務范圍

營改增歷程：自2013年8月1日交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)2014年1月1日郵政服務；2014年6月1日電信服務；2016年5月1日起，房地產、建筑、金融保險及生活服務業(yè)也將納入營改増試點范圍。

11第十一頁，共124頁。（二）應稅服務范圍

銷售服務銷售服務,是指提供交通運輸服務、郵政服務、電信服務、建筑服務、金融服務、現(xiàn)代服務、生活服務（7）。1.現(xiàn)代服務。包括研發(fā)和技術服務、信息技術服務、文化創(chuàng)意服務、物流輔助服務（場站）、租賃服務（包括動產和不動產）、鑒證咨詢服務、廣播影視服務（制作、發(fā)行、播映）、商務輔助服務和其他現(xiàn)代服務。（1）商務輔助服務：企業(yè)管理服務、經紀代理服務、人力資源服務、安全保護服務、其他現(xiàn)代服務（6項）（2）其他現(xiàn)代服務：文化體育服務、教育醫(yī)療服務、旅游娛樂服務、餐飲住宿服務、居民日常服務(15項)、其他生活服務（6項）。銷售無形資產：銷售無形資產，是指轉讓無形資產所有權或者使用權的業(yè)務活動。銷售不動產：是指轉讓不動產所有權的業(yè)務活動。不動產，是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物等。第十二頁，共124頁。（二）應稅服務范圍

2、視同銷售服務、無形資產或者不動產：

單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。本條是為了體現(xiàn)稅收制度設計的完整性及堵塞征管漏洞。值得注意的是第一款的適用主體是單位和個體工商戶，第二款的適用主體還包括其他個人。第十三頁，共124頁。3、非經營活動非經營活動中銷售服務、無形資產或者不動產不屬于發(fā)生應稅行為，不征收增值稅。非經營活動包括如下情形：（一）行政單位收取的同時滿足條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。例如：國家機關按照法律和行政法規(guī)的規(guī)定，為履行國家行政管理職能而收取的行政事業(yè)性收費的活動。及原規(guī)定不同的是，本條的適用主體由“非企業(yè)性單位”變成了“行政單位”。（二）單位或者個體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供取得工資的服務。例如：單位聘用的駕駛員為本單位職工開班車。（三）單位或者個體工商戶為聘用的員工提供服務。例如：單位提供班車接送本單位職工上下班。（四）財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情形。（二）應稅服務范圍

第十四頁，共124頁。4、不征收增值稅項目。根據(jù)國家指令無償提供的鐵路運輸服務、航空運輸服務，屬于《試點實施辦法》第十四條規(guī)定的用于公益事業(yè)的服務。存款利息。被保險人獲得的保險賠付。房地產主管部門或者其指定機構、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項維修資金。在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及及其相關聯(lián)的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為。（二）應稅服務范圍

第十五頁，共124頁。（三）稅率和征收率

1、增值稅稅率：（1）納稅人發(fā)生應稅行為，除第（2）項、第（3）項、第（4）項規(guī)定外，稅率為6％。（2）提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11%。（3）提供有形動產租賃服務，稅率為17%。（4）境內單位和個人發(fā)生的跨境應稅行為，稅率為零。具體范圍由財政部和國家稅務總局另行規(guī)定。2、征收率增值稅征收率為3%，財政部和國家稅務總局另有規(guī)定的除外。

16除3%征收率外，為了平穩(wěn)過渡，這次沿用了營業(yè)稅部分稅率作為一些事項的征收率。如下面轉讓不動產、出租不動產等征收率為5%。第十六頁，共124頁。（四）應納稅額的計算：

1、一般性規(guī)定增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。一般納稅人提供應稅服務適用一般計稅方法。一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務總局規(guī)定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更；一般計稅方法按一般計稅方法計算的應納稅額，是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額。計算公式為：應納稅額=當期銷項稅額—當期進項稅額當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續(xù)抵扣。17第十七頁，共124頁。（四）應納稅額的計算

2、簡易計稅方法。簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式：應納稅額=銷售額×征收率簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額，納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：銷售額＝含稅銷售額÷（1＋征收率）注意：一般納稅人選擇適用簡易計稅方法計稅即使取得了增值稅專用發(fā)票，也不得抵扣。18第十八頁，共124頁。建筑服務行為1.一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務。

2.一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務。

3.一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務。4.一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務（1，2，3）銷售不動產行為5.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產。6.一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產。7.房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產老項目。不動產經營租賃服務8.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產。9.公路經營企業(yè)中的一般納稅人收取試點前開工的高速公路的車輛通行費。（四）應納稅額的計算

（1）小規(guī)模納稅人只能選擇簡易方式（2）一般納稅人中建筑安裝、房地產業(yè)可選擇簡易征收方式的情況第十九頁，共124頁。（四）應納稅額的計算

（3）一般納稅人中其他營改增項目可選擇簡易征收方法。公共交通運輸服務。經認定的動漫企業(yè)為開發(fā)動漫產品提供的……服務；電影放映服務、倉儲服務、裝卸搬運服務、收派服務和文化體育服務。在納入營改增試點之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動產租賃合同。（4）一般納稅人銷售自己使用過的、納入營改增試點之日前取得的固定資產，按照現(xiàn)行舊貨相關增值稅政策執(zhí)行。第二十頁，共124頁。（四）應納稅額的計算

3、銷售額的確定銷售額，是指納稅人發(fā)生應稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規(guī)定的除外。價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目代為收取并符合規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。21按照《營業(yè)稅暫行條例》中關于營業(yè)稅營業(yè)額為納稅人從對方所取得的全部價款和價外費用的規(guī)定，對房地產開發(fā)公司銷售商品房時，要代當?shù)卣坝嘘P部門收取一些資金或費用，不論財務上如何處理，均應當全部作為銷售不動產的營業(yè)額計算第二十一頁，共124頁。（四）應納稅額的計算

《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》第一條第三款有更詳細的表述：第一類：全額征稅，貸款服務和直接收費金融服務。第二類：差額征稅，包括金融商品轉讓、經濟代理服務、融資租賃和融資租賃售后回租業(yè)務、航空運輸企業(yè)的銷售額、試點納稅人中的一般納稅人提供客運場站服務、試點納稅人提供旅游服務、試點納稅人提供建筑服務適用簡易計稅方法的、房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產項目(8項目)。22第二十二頁，共124頁。（四）應納稅額的計算

4、兼營納稅人兼營銷售貨物、勞務、服務、無形資產或者不動產，適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。納稅人兼營免稅、減稅項目的，應當分別核算免稅、減稅項目的銷售額；未分別核算的，不得免稅、減稅。例如：一般納稅人既銷售給甲鋼筋，又為乙建筑房屋，同時還負責給丙運輸貨物。分別核算銷售額的，銷售貨物適用稅率17%，建筑服務、交通運輸服務稅率11%；未分別核算銷售額的，均按17%征稅。23第二十三頁，共124頁。（四）應納稅額的計算

例如：試點地區(qū)某一般納稅人建筑企業(yè)2016年9月取得新項目（適用一般計稅方法計稅）的建筑收入111萬元（含稅），鋼材銷售收入117萬，當月外購汽油10萬元，購入運輸車輛20萬元，取得分包建筑方開具的專用發(fā)票50萬元，以上支出均為不含稅金額，且按規(guī)定取得抵扣憑證。該納稅人2016年10月應納稅額=111÷（1＋11%）×11%+117/1.17.0.17-【10×17%+20×17%+50×11%】＝17.4萬元。24第二十四頁，共124頁。（四）應納稅額的計算

5、視同銷售銷售額的確定（一）按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。（二）按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。（三）按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）成本利潤率由國家稅務總局確定。25第二十五頁，共124頁。（四）應納稅額的計算

6、視同銷售銷售額的確定（一）按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。（二）按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。（三）按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）成本利潤率由國家稅務總局確定。26第二十六頁，共124頁。（四）應納稅額的計算

7、增值稅進項稅額抵扣

納稅人取得的符合法律規(guī)定的增值稅扣稅憑證其進項稅額可以從銷項稅額中扣除。增值稅扣稅憑證包括：增值稅專用發(fā)票

海關進口增值稅專用繳款書

農產品收購發(fā)票

農產品銷售發(fā)票8、不得抵扣的進項稅額27第二十七頁，共124頁。（四）應納稅額的計算

8、不得抵扣的進項稅額原增值稅一般納稅人購進服務、無形資產或者不動產，下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣（10個）：（1）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費。其中涉及的無形資產、不動產，僅指專用于上述項目的無形資產（不包括其他權益性無形資產）、不動產。納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。（2）非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。（3）非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產）、加工修理修配勞務和交通運輸服務。（4）非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。（5）非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，均屬于不動產在建工程。（6）購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。28第二十八頁，共124頁。（五）納稅義務發(fā)生時間和地點

1、納稅義務發(fā)生時間（1）納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。（2）納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。（3）納稅人從事金融商品轉讓的，為金融商品所有權轉移的當天。（4）納稅人發(fā)生本辦法第十四條規(guī)定（視同銷售服務、無形資產或者不動產）情形的，其納稅義務發(fā)生時間為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。（5）增值稅扣繳義務發(fā)生時間為納稅人增值稅納稅義務發(fā)生的當天。29第二十九頁，共124頁。2、預繳稅款時間17號公告—建筑：納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務預繳稅款時間，按照財稅〔2016〕36號文件規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間和納稅期限執(zhí)行。18號公告—房地產：一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。小規(guī)模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。16號公告—租賃：納稅人出租不動產，按照本辦法規(guī)定需要預繳稅款的，應在取得租金的次月納稅申報期或不動產所在地主管國稅機關核定的納稅期限預繳稅款。14號公告—轉入不動產：納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。第三十頁，共124頁。（五）納稅義務發(fā)生時間和地點

3、增值稅的納稅地點

（1）固定業(yè)戶應當向其機構所在地或者居住地主管稅務機關申報納稅?？倷C構和分支機構不在同一縣（市）的，應當分別向各自所在地的主管稅務機關申報納稅；經財政部和國家稅務總局或者其授權的財政和稅務機關批準，可以由總機構匯總向總機構所在地的主管稅務機關申報納稅。（2）非固定業(yè)戶應當向應稅行為發(fā)生地主管稅務機關申報納稅；未申報納稅的，由其機構所在地或者居住地主管稅務機關補征稅款。(3)其他個人提供建筑服務，銷售或者租賃不動產，轉讓自然資源使用權，應向所在地主管稅務機關申報建筑服務發(fā)生地、不動產所在地、自然資源納稅。31第三十一頁，共124頁。（五）納稅義務發(fā)生時間和地點

3、增值稅的納稅地點

建筑業(yè)：向建筑服務發(fā)生地（異地）預繳稅款，向機構所在地申報納稅。轉讓、經營租賃不動產（不包括其他個人）：向不動產所在地（異地）預繳稅款，向機構所在地申報納稅。32第三十二頁，共124頁。（六）專票管理

不得開具增值稅專用發(fā)票的情形：（1）向消費者個人銷售服務、無形資產或者不動產。（2）適用免征增值稅規(guī)定的應稅行為。（3）金融商品轉讓，不得開具增值稅專用發(fā)票（4）紅字發(fā)票開具：33第三十三頁，共124頁。

一般納稅人涉稅會計簡介“應交稅費”科目簡介“應交增值稅”明細科目

“未交增值稅”明細科目第三十四頁，共124頁。（一）應交稅費科目簡介

應交稅費核算企業(yè)按照稅法規(guī)定計算應繳納的各種稅費。

注意：企業(yè)不需要預計繳納的稅金，如印花稅、耕地占用稅、車輛購置稅等，不在本科目核算。

本科目應按照“應交稅費”的稅種進行明細核算，增值稅三個二級科目——應交增值稅、未交增值稅、增值稅檢查調整、待抵扣進項稅額?！皯辉鲋刀悺边€設計9個專欄進行核算。

本科目期末貸方余額，反映企業(yè)尚未繳納的稅費，期末如為借方余額，反映企業(yè)多繳或尚未抵扣的稅金。

35第三十五頁，共124頁。（二）“應交增值稅”明細科目

1.增值稅一般納稅人的“應交稅費——應交增值稅”設9個專欄。借方5個，貸方4個。借方：1、進項稅額、2.已交稅金、

3.減免稅款、

4.出口抵減內銷產品應納稅額、

5.轉出未交增值稅、

貸方：6.銷項稅額、

7.出口退稅、

8.進項稅額轉出、

9.轉出多交增值稅可以有借方余額，代表留抵稅額；但是不會有貸方余額，貸方表示應交，月終會通過“轉出未交增值稅”轉出到“未交增值稅”科目。

36第三十六頁，共124頁。

（二）“應交增值稅”明細科目—借方專欄核算內容舉例1.進項稅額記錄企業(yè)購入貨物或接受應稅勞務而支付的準予從銷項稅額中抵扣的增值稅額。

注意：退回所購貨物應沖銷的進項稅額，用紅字登記。將原購進的不含稅價為3000元、增值稅額為510元的原材料退回銷售方。

借：銀行存款3510

應交稅費——應交增值稅（進項稅額）510

貸：原材料

3000

2.已交稅金核算企業(yè)當月繳納本月增值稅額。預繳某企業(yè)代開發(fā)票預繳一次增值稅，預繳20000元。預繳時的會計處理：

借：應交稅費——應交增值稅（已交稅金）20000

貸：銀行存款20000

注意：企業(yè)當月上交上月應交未交的增值稅時，借記“應交稅費——未交增值稅”科目，貸記“銀行存款”。第三十七頁，共124頁。

（二）“應交增值稅”明細科目—借方3.減免稅款反映企業(yè)按規(guī)定減免的增值稅款。企業(yè)按規(guī)定直接減免的增值稅額借記本科目，貸記“營業(yè)外收入”科目。對承擔糧食收儲任務的國有糧食購銷企業(yè)銷售的糧食免稅，但可以開具增值稅專用發(fā)票。若銷售糧食不含稅價20000元，賬務處理：

借：銀行存款22600

貸：主營業(yè)務收入

20000

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）

2600

借：應交稅費——應交增值稅（減免稅款）

2600

貸：營業(yè)外收入

26004.出口抵減內銷產品應納稅額反映出口企業(yè)銷售出口貨物后，向稅務機關辦理免、抵、退稅申報，按規(guī)定計算的應免抵稅額。5.轉出未交增值稅核算企業(yè)月終轉出應繳未繳的增值稅。某企業(yè)增值稅賬戶貸方的銷項稅額為30000元，借方的進項稅額為17000元，月末賬務處理為：借：應交稅費——應交增值稅（轉出未交增值稅）13000

貸：應交稅費——未交增值稅

13000第三十八頁，共124頁。

（二）“應交增值稅”明細科目—貸方6.銷項稅額記錄企業(yè)銷售貨物或者提供應稅勞務應收取的增值稅額。

注意：退回銷售貨物應沖減的銷項稅額，只能在貸方用紅字登記。原提供的不含稅價值為10000元設計服務，銷項稅額為600元的貨物被退回，應未達到設計要求，進項了價格折讓5000元。假設已經按稅法規(guī)定開具了紅字增值稅專用發(fā)票。折讓時的會計處理為：

借：主營業(yè)務收入

5000

貸：銀行存款5300

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）300

同時沖減成本：

借：庫存商品

貸：主營業(yè)務成本7.出口退稅記錄企業(yè)出口適用零稅率的貨物，貨物出口后憑相關手續(xù)向稅務機關申報辦理出口退稅而收到退回的稅款。第三十九頁，共124頁。

（二）“應交增值稅”明細科目—貸方8.進項稅額轉出記錄企業(yè)的購進貨物、在產品、產成品等發(fā)生非正常損失以及其他原因而不應從銷項稅額中抵扣，按規(guī)定轉出的進項稅額。（1）已經抵扣進項稅額的外購貨物改變用途，用于不得抵扣進項稅額的用途，做進項稅額轉出。

如某建筑公司將外購鋼材100000元用于簡易征收項目：

借：在建工程117000

貸：原材料100000

應交稅費——應交增值稅（進轉）

17000

（2）在產品、產成品發(fā)生非正常損失，其所用外購貨物或應稅勞務的進項稅額做轉出處理。

借：待處理財產損溢

貸：原材料（庫存商品等）

應交稅費——應交增值稅（進項稅額轉出）

第四十頁，共124頁。9.轉出多交增值稅核算一般納稅人月終轉出多繳的增值稅。

對于由于多預繳稅款形成的“應交稅費——應交增值稅”的借方余額，才需要做轉出處理。（1）某企業(yè)1月31日增值稅賬戶貸方的銷項稅額為10000元，借方的進項稅額為17000元。月末不進行賬務處理。

（2）某企業(yè)年2月28日增值稅賬戶貸方的銷項稅額為10000元，借方的進項稅額為8000元，已交稅金為9000元。月末賬務處理為：

借：應交稅費——未交增值稅7000

貸：應交稅費——應交增值稅（轉出多交增值稅）

7000第四十一頁，共124頁。（二）“應交增值稅”明細科目

2、增值稅小規(guī)模納稅人的會計核算：增值稅小規(guī)模納稅人的應納增值稅額，也通過“應交稅費——應交增值稅”明細科目核算，但不設置若干專欄。例如：某小規(guī)模納稅人銷售貨物，實現(xiàn)含增值稅銷售額20600元，適用增值稅征收率為3%。賬務處理【解析】

借：銀行存款

20600

貸：主營業(yè)務收入

20000

應交稅費——應交增值稅

600

借：應交稅費——應交增值稅600

貸：銀行存款600

42第四十二頁，共124頁。（三）“未交增值稅”明細科目

1.核算一般納稅人月終時轉入的應繳未繳增值稅額（包括一般納稅人按征收率計算的應納稅款），轉入多繳的增值稅也在本明細科目核算。

借：應交稅費——應交增值稅（轉出未交增值稅）

貸：應交增值稅——未交增值稅

或者

借：應交增值稅——未交增值稅

貸：應交稅費——應交增值稅（轉出多交增值稅）

2.一般納稅人按征收率計算的增值稅記入“應交稅費——未交增值稅”，

“不通過應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）”核算

43第四十三頁，共124頁。（三）“未交增值稅”明細科目

【例題】某企業(yè)轉讓老項目房產一棟，105萬元。

『解析』稅收政策：按4%的征收率減半征收，應納增值稅=312000÷1.04×4%×50%=6000（元）

①取得轉讓收入時

借：銀行存款

105萬元

貸：固定資產清理

100萬（105/1.05*0.05）

應交稅費——未交增值稅5萬

②繳稅時

借：應交稅費——未交增值稅5萬

貸：營業(yè)外收入

……

銀行存款……

44第四十四頁，共124頁。（三）“未交增值稅”明細科目

3.企業(yè)當月繳納上月應繳未繳的增值稅時，借記“應交稅費——未交增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。

4.月末，本科目的借方余額反映的是企業(yè)專用稅票預繳等多繳的增值稅款，貸方余額反映的是期末結轉下期應繳的增值稅。

5.用進項留抵稅額抵減增值稅欠稅的問題

（1）對納稅人因銷項稅額小于進項稅額而產生期末留抵稅額的，應以期末留抵稅額抵減增值稅欠稅。

（2）按增值稅欠稅稅額及期末留抵稅額中較小的數(shù)字紅字借記“應交稅費——應交增值稅（進項稅額）”科目，貸記“應交稅費——未交增值稅”科目。

45第四十五頁，共124頁。（三）“未交增值稅”明細科目

【例題】某企業(yè)2014年2月在稅務稽查中應補增值稅15萬元欠稅未補，若2014年2月期末留抵稅額10萬元，3月末留抵稅額8萬元，則2月和3月末用留抵稅額抵減欠稅的賬務處理如下：『解析』

2月：

借：應交稅費—應交增值稅（進項稅額）100000

貸：應交稅費—未交增值稅100000

3月：

借：應交稅費—應交增值稅（進項稅額）

50000

貸：應交稅費—未交增值稅50000

46第四十六頁，共124頁。建筑安裝營改增政策建筑業(yè)注釋預繳、申報和發(fā)票開具建筑業(yè)管理要點3第四十七頁，共124頁。（一）建筑業(yè)

(一)建筑業(yè)建筑服務，是指各類建筑物、構筑物及其附屬設施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設備、設施等的安裝以及其他工程作業(yè)的業(yè)務活動。包括工程服務、安裝服務、修繕服務、裝飾服務和其他建筑服務。

48固定電話、有線電視、寬帶、水、電、燃氣、暖氣等經營者向用戶收取的安裝費、初裝費、開戶費、擴容費以及類似收費，按照安裝服務繳納增值稅。第四十八頁，共124頁。（一）建筑業(yè)

及建筑業(yè)有關的政策主要是附件二《營業(yè)稅改征增值稅有關事項的規(guī)定》第一條第七款“建筑服務”和《國家稅務總局關于發(fā)布<納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第17號)：跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，是單位和個體工商戶（以下簡稱納稅人）在其機構所在地以外的縣（市、區(qū)）提供建筑服務。其他個人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，不適用本辦法。

49第四十九頁，共124頁。（一）建筑業(yè)

第一，只有機構所在地和建筑服務發(fā)生地非同一地，才需要實行建筑服務地預繳機構所在地申報納稅的機制。之所以將跨縣（市、區(qū)）界定為“異地”，主要是從我國行政區(qū)劃的層級以及財政收入支配層級的角度出發(fā)，考慮對地方財政收入的影響程度，以縣（市、區(qū)）一級為宜。這里的“市、區(qū)”是指及“縣”平級的不設區(qū)的市和市轄區(qū)。

第二，從主體來看，單位和個體工商戶適用本《辦法》。自然人無需進行稅務登記，沒有機構所在地的概念，因此，其他個人提供建筑服務，在建筑服務發(fā)生地申報納稅。

50第五十頁，共124頁。（一）建筑業(yè)

51（一）可以選擇簡易計稅方法的建筑服務1.一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務2.一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務3.一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務

指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務。。指全部或部分設備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程?！督ㄖこ淌┕ぴS可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。結論：建筑服務可以選擇簡易計稅辦法的機會較大。第五十一頁，共124頁。（二）預繳、申報和發(fā)票開具

1、細分類型及對應政策按身份分：一般納稅人、小規(guī)模納稅人；按合同簽訂的形式：總、分包按計稅方法分：一般計稅、簡易計稅稅款繳納存在：預繳、申報通過對以上三類分類方式的組合，納稅人在預繳、申報上體現(xiàn)出不同的政策差異：具體見下表：第五十二頁，共124頁。納稅人資格類型施工類型預繳申報發(fā)票開具《增值稅預繳稅款表》普通發(fā)票專用發(fā)票一般納稅人總包方一般計稅扣除支付的分包款后的余額，按照2％的預征率計算應預繳稅款，余額÷（1＋11%）全額申報，11%稅率，扣減預繳自開自開簡易計稅扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應預繳稅款，余額÷（1＋3%）差額申報，3%征收率，扣減預繳分包方一般計稅取得的全部價款及價外費用按照2%預征率計算應預繳稅款，含稅價÷（1＋11%）全額申報，11%稅率，扣減預繳（不再分包）簡易計稅取得的全部價款及價外費用按照3%預征率計算應預繳稅款，含稅價÷（1＋3%）全額申報，3%征收率，扣減預繳（二）預繳、申報和發(fā)票開具

第五十三頁，共124頁。（二）預繳、申報和發(fā)票開具

納稅人資格類型施工類型預繳申報發(fā)票開具《增值稅預繳稅款表》普通發(fā)票專用發(fā)票小規(guī)模納稅人單位和個體工商戶總包方簡易計稅扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應預繳稅款，余額÷（1＋3%）差額申報，3%征收率，扣減預繳自開或代開代開分包方簡易計稅取得的全部價款及價外費用按照3%預征率計算應預繳稅款，含稅價÷（1＋3%）全額申報，3%征收率，扣減預繳（不再分包）其他個人

不適用本辦法在建筑服務發(fā)生地申報納稅，3%征收率代開代開第五十四頁，共124頁。（二）預繳、申報和發(fā)票開具

2、在稅款預繳上的要求由于增值稅是價外稅，取得的含稅的價款和價外費用在預繳稅款計算時需要將含稅價換算成不含稅價格。納稅人取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為負數(shù)的，可結轉下次預繳稅款時繼續(xù)扣除。保證納稅人不因收入和支出取得時間的不均衡造成多繳稅款。納稅人應分建筑工程項目分別計算應預繳稅款，分別預繳。也就是說，如果納稅人同時為多個跨縣（市、區(qū)）的建筑項目提供建筑服務，需要分項目計算預繳稅款。這一規(guī)定保證了所有預繳稅款的實現(xiàn)及建筑工程項目一一對應和匹配，減少對建筑服務發(fā)生地收入實現(xiàn)的交叉影響。第五十五頁，共124頁。（二）預繳、申報和發(fā)票開具

2、在稅款預繳上的要求資料要求納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，在向建筑服務發(fā)生地主管國稅機關預繳稅款時，需提交以下資料：

《增值稅預繳稅款表》；及發(fā)包方簽訂的建筑合同原件及復印件；及分包方簽訂的分包合同原件及復印件；從分包方取得的發(fā)票原件及復印件。

第五十六頁，共124頁。（二）預繳、申報和發(fā)票開具

案例

1：某

A省建筑公司在

B省分別提供了兩項建筑服務（適用一般計稅方法），2016年

5月，項目

1當月取得建筑服務收入

555萬元，支付分包款

1555萬元（取得了增值稅專用發(fā)票），項目

2當月取得建筑服務收入

1665萬元，支付分包款

555萬元（取得了增值稅專用發(fā)票），該項目公司該如何預繳稅款？

該建筑公司應當在

B省就兩項建筑服務分別計算并預繳稅款：

（1）項目

1由于當月收入

555萬元扣除當月分包款支出1555萬元后為負數(shù)（-1000萬元），因此，項目

1當月計算的預繳稅款為

0，且剩余的

1000萬元可結轉下次預繳稅款時繼續(xù)扣除。

（2）項目

2當月收入

1665萬元扣除分包款支出

555萬元后剩余

1110萬元，因此，應以

1110萬元為計算依據(jù)計算預繳稅款。

應預繳稅款=（1665-555）÷（1+11%）×2%=20萬元

第五十七頁，共124頁。（二）預繳、申報和發(fā)票開具

案例

2：某

A省建筑公司在

B省分別提供了兩項建筑服務（適用簡易計稅方法），2016年

5月，項目

1當月取得建筑服務收入

555萬元，支付分包款

1555萬元（取得了增值稅專用發(fā)票），項目

2當月取得建筑服務收入

1665萬元，支付分包款

555萬元（取得了增值稅專用發(fā)票），該項目公司該如何預繳稅款？

該建筑公司應當在

B省就兩項建筑服務分別計算并預繳稅款：

（1）項目

1由于當月收入

555萬元扣除當月分包款支出1555萬元后為負數(shù)（-1000萬元），因此，項目

1當月計算的預繳稅款為

0，且剩余的

1000萬元可結轉下次預繳稅款時繼續(xù)扣除。

（2）項目

2當月收入

1665萬元扣除分包款支出

555萬元后剩余

1110萬元，因此，應以

1110萬元為計算依據(jù)計算預繳稅款。

應預繳稅款=（1665-555）÷（1+3%）×3%=32.33萬元。第五十八頁，共124頁。（二）預繳、申報和發(fā)票開具

3、預繳后回機構所在地的申報納稅人如何實現(xiàn)建筑服務發(fā)生地預繳稅款、機構所在地納稅申報，下面區(qū)分一般計稅方法和簡易計稅方法分別舉例說明：案例

3：A省某建筑企業(yè)(一般納稅人)2016年

8月分別在

B省提供建筑服務當月分別取得建筑服務收入（含稅）1665萬元，分別支付分包款

555萬元（取得增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額為

55萬元），支付不動產租賃費用

111萬元（取得增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額為

11萬元），購入建筑材料117萬元（取得增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額為

17萬元）。該建筑企業(yè)在

9月納稅申報期如何申報繳納增值稅？該建筑公司應當在

B省計算并預繳稅款：

第五十九頁，共124頁。一般計稅方法計算：（1）就

B省的建筑服務計算并向建筑服務發(fā)生地主管國稅機關預繳增值稅。

當期預繳稅款=（1665-555）÷（1+11%）×2%=20萬元（3）分項目預繳后，需要回到機構所在地

A省向主管國稅機關申報納稅：當期應納稅額

=1665÷（

1+11%）

×11%-55-11-17=82萬元當期應補稅額=82-20=62萬元簡易方法計算：（1）就

B省的建筑服務計算并向建筑服務發(fā)生地主管國稅機關預繳增值稅。當期預繳稅款=（1665-555）÷（1+3%）×3%=32.33萬元（3）分項目預繳后，需要回到機構所在地

A省向主管國稅機關申報納稅：當期應納稅額=（1665-555）÷（1+3%）×3%=32.23萬元

當期應補稅額=0萬元第六十頁，共124頁。（三）建筑業(yè)管理要點

1、納稅人應按照工程項目分別計算應預繳稅款，分別預繳。2、對跨縣（市、區(qū)）提供的建筑服務，納稅人應自行建立預繳稅款臺賬，區(qū)分不同縣（市、區(qū)）和項目逐筆登記全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的發(fā)票號碼、已預繳稅款以及預繳稅款的完稅憑證號碼（6項）等相關內容，留存?zhèn)洳?。第六十一頁，?24頁。（三）建筑業(yè)管理要點

3、納稅人按照上述規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除支付的分包款，應當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務總局規(guī)定的合法有效憑證，否則不得扣除。上述憑證是指：（1）從分包方取得的2016年4月30日前開具的建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票。

上述建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票在2016年6月30日前可作為預繳稅款的扣除憑證。（2）從分包方取得的2016年5月1日后開具的，備注欄注明建筑服務發(fā)生地所在縣（市、區(qū)）、項目名稱的增值稅發(fā)票。第六十二頁，共124頁。（三）建筑業(yè)管理要點

（4）小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向建筑服務發(fā)生地主管國稅機關按照其取得的全部價款和價外費用申請代開增值稅發(fā)票。

全額開票，總局已經從技術上解決了全額開票、部分納稅的問題。包括增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票第六十三頁，共124頁。例如：一戶建筑業(yè)小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，收取全部價款和價外費用共計203萬元，分包款100萬元，分包款已取得合法有效憑證。則該納稅人應預繳稅款=(203-100)÷(1+3%)×3%=3萬元全額開具發(fā)票總金應該是203萬元，則銷售額一欄就應該是200。（三）建筑業(yè)管理要點

第六十四頁，共124頁。

（四）建筑業(yè)小結稅率：11%一般計稅計稅方法：預征率2%→稅率11%；簡易計稅方法：預征率3%→征收率3%;第六十五頁，共124頁。房地產企業(yè)（一手房）營改增政策適用范圍預繳、申報和發(fā)票開具房地產開發(fā)企業(yè)案例簡析4房地產企業(yè)管理要點第六十六頁，共124頁。（一）適用范圍

在36號文件中關于這部分內容，表述是比較簡單的。但在稅收征管實踐中，可能出現(xiàn)的情況就比較復雜了，稅企雙方在面對某種情形時，如何把握政策尺度，較好體現(xiàn)政策設計的初衷，很有必要出臺配套管理辦法，對政策條款進一步細化。因此，總局在36號文件基礎上，又發(fā)布《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號，以下簡稱“《辦法》”），進一步明確了房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產增值稅政策的適用范圍、計稅方法的運用、扣除土地價款的時機、預繳稅款的計算，以及納稅申報、發(fā)票開具等方面的問題。第六十七頁，共124頁。（二）適用范圍

1、主體（1）房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用本辦法。不是對所有的納稅人都適用，而是僅適用于“擁有房地產開發(fā)經營資質的建設單位”?！白孕虚_發(fā)”，即適用對象是第一次進入流通領域的“一手房”；房地產項目”。房地產開發(fā)項目，一般是對土地和地上建筑物進行的投資開發(fā)建設項目。（2）房地產開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產項目。第六十八頁，共124頁。（一）銷售額

2、銷售額的確定（1）適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。土地價款并非一次性從銷售額中全扣，而是要隨著銷售額的確認，逐步扣除。簡單的說就是，要把土地價款按照銷售進度，在不同的納稅期分期扣除，是“賣一套房，扣一筆及之相應的土地出讓金”。

允許扣除的土地價款包括新項目和選擇一般計稅方法的老項目。對于房地產老項目，如果選擇適用一般計稅方法，其

5月

1日后確認的增值稅銷售額，也可以扣除對應的土地出讓價款。銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）第六十九頁，共124頁。當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。

（二）銷售額的確定

第七十頁，共124頁。（二）銷售額的確定

2、簡易計稅方法。房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，以全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。具體計算方法及房地產開發(fā)小規(guī)模企業(yè)相同。第七十一頁，共124頁。1、預征率房地產企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%2、細分類型及對應政策按身份分：一般納稅人、小規(guī)模納稅人；按計稅方法分：一般計稅、簡易計稅一般計稅：預征率：3%稅率：11%；簡易計稅：預征率3%征收率5%；通過對以上三類分類方式的組合，納稅人在預繳、申報上體現(xiàn)出不同的政策差異：

（二）預繳、申報和發(fā)票開具

第七十二頁，共124頁。（二）預繳、申報和發(fā)票開具

納稅人資格類型預售房產類型預繳申報發(fā)票開具《增值稅預繳稅款表》普通發(fā)票專用發(fā)票一般納稅人自行開發(fā)老項目簡易計稅全額3%預繳，含稅價÷（1＋5%）全額申報，5%征收率，扣減預繳自開自開一般計稅全額3%預繳，含稅價÷（1＋11%）按面積配比扣土地價款差額申報，11%稅率，扣減預繳自行開發(fā)新項目全額3%預繳，含稅價÷（1＋11%）扣土地價款差額申報，11%稅率，扣減預繳小規(guī)模納稅人自行開發(fā)老項目全額3%預繳，含稅價÷（1＋5%）稅全額申報，5%征收率，扣減預繳自開或代開自行開發(fā)新項目國稅代開第七十三頁，共124頁。（三）房地產開發(fā)企業(yè)案例簡析

案例一、當期允許扣除的土地價款假設A房地產公司購買一塊土地價款一千萬，共建住宅100套，當月售出50套，則當期允許扣除的土地價款=50÷100Х1000000；如果房地產公司計劃預留5套作為物業(yè)管理使用，則當期允許扣除的土地價款=50÷95Х1000000在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。第七十四頁，共124頁。（三）房地產開發(fā)企業(yè)案例簡析

案例二：房地產企業(yè)簡易計稅營改增前后對比甲房地產開發(fā)公司符合營改增一般納稅人標準，2016年5月份銷售其存量房取得銷售收入525萬元，選擇了簡易計稅方法（假設當期無一般計稅事項）；（一）營改增前的會計賬務處理：（1）會計收入是525萬元

（2）會計賬務處理

借：銀行存款525

貸：主營業(yè)務收入525（3）應交營業(yè)稅=525×5%=26.25（萬元）

賬務處理：借：主營業(yè)務稅金及附加26.25

貸：應交稅費-應交營業(yè)稅26.25

（4）不考慮其他因素會計利潤=525-26.25=498.75（萬元）第七十五頁，共124頁。（三）房地產開發(fā)企業(yè)案例簡析

案例二：（二）營改增后的賬務處理

（1）會計收入=525÷（1＋5%）=500（萬元）

（2）應交增值稅=525÷（1＋5%）×5%=25（萬元）

（3）會計賬務處理：

借：銀行存款525

貸：主營業(yè)務收入500

貸：應交稅費—應交增值稅25第七十六頁，共124頁。（三）房地產開發(fā)企業(yè)案例簡析

“

營改增”前后比對表（單位：萬元）項目營改增前營改增后增減變化主營業(yè)務收入525500-25應交稅費26.2525-1.25主營業(yè)務利潤498.755001.25第七十七頁，共124頁。（三）房地產開發(fā)企業(yè)案例簡析

案例三、甲房地產開發(fā)企業(yè)（符合營改增一般納稅人條件）通過招拍掛的形式取得一塊商住用地，共支付土地出讓金2800萬元，支付政府相關部門的行政規(guī)費200萬元；均取得了財政監(jiān)制的票據(jù)；該項目已取得了房管部門的竣工備案書，實測允許銷售面積49800平米，物業(yè)用房等配套設施200平米）、地下30000平米，完工當期銷售12000平米（單位成本3000元，含可抵扣的留低進項稅額250元），銷售價款6660萬元；（該項目建設工程施工許可證注明的開工日期為2016年5月3日，整個項目留低進項稅額2000萬元）第七十八頁，共124頁。（三）房地產開發(fā)企業(yè)案例簡析

（一）營改增前財稅實務：

（1）主營業(yè)務收入6660萬元賬務處理：

借：銀行存款6660

貸：主營業(yè)務收入6660

（2）應交營業(yè)稅=6660×5%=333（萬元）

賬務處理：

借：主營業(yè)務稅金及附加333

貸：應交稅費—應交營業(yè)稅333（3）應結轉銷售成本=12000×3000（元）=3600（萬元）

賬務處理：

借：主營業(yè)務成本3600

貸：開發(fā)產品3600

（4）主營業(yè)務利潤=6660-333-3600=2727（萬元）第七十九頁，共124頁。（三）房地產開發(fā)企業(yè)案例簡析

（一）營改增前財稅實務：

（1）主營業(yè)務收入6660萬元賬務處理：

借：銀行存款6660

貸：主營業(yè)務收入6660

（2）應交營業(yè)稅=6660×5%=333（萬元）

賬務處理：

借：主營業(yè)務稅金及附加333

貸：應交稅費—應交營業(yè)稅333（3）應結轉銷售成本=12000×3000（元）=3600（萬元）

賬務處理：

借：主營業(yè)務成本3600

貸：開發(fā)產品3600

（4）主營業(yè)務利潤=6660-333-3600=2727（萬元）第八十頁，共124頁。（三）房地產開發(fā)企業(yè)案例簡析

（二）營改增后的財稅實務（1）不含稅銷售收入=6660÷（1+11%）=6000（萬元）

（2）計稅的銷售額=6000-2800×12000÷49800=5325.3（萬元）

（3）應計銷項稅額=5325.3×11%=585.783（萬元）

（4）主營業(yè)務收入=6660-585.783=6074.217（萬元）

（5）應交增值稅=應計銷項稅額-允許抵扣的進項稅額

賬務處理：（1）銷售開發(fā)產品借：銀行存款6660貸：主營業(yè)務收入6074.217貸：應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）585.783

第八十一頁，共124頁。（三）房地產開發(fā)企業(yè)案例簡析

（2）結轉成本

借：主營業(yè)務成本3300

貸：開發(fā)產品3300

（3）接受勞務或購進商品

借：應交稅費-應交增值稅（進項稅額）

借：開發(fā)成本

貸：銀行存款（應付賬款）

（4）主營業(yè)務利潤=6074.217-3300=2774.217（萬元）

第八十二頁，共124頁。（三）房地產開發(fā)企業(yè)案例簡析

一般計稅方式下，營改增前后比對表（單位：萬元）項目營改增前營改增后影響額主營業(yè)務收入66606074.217-585.783應交稅費333-333主營業(yè)務成本36003300

-300主營業(yè)務利潤27272774.21747.217第八十三頁，共124頁。（四）房地產管理要點

1、銷售老項目也可以選擇一般計稅方法（其取得進項稅額可以抵扣）2、一般納稅人一經選擇簡易計稅方法的，36個月內不得改變。

3、一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。第八十四頁，共124頁。

（五）房地產開發(fā)業(yè)小結一般計稅計稅方法：預征率3%→稅率11%；簡易計稅方法：預征率3%→征收率5%;房地產企業(yè)銷售不動產的應稅行為中的稅款預征,不動產所在地按3%的預征率預繳，向機構所在地申報，征收率5%。一是和建筑企業(yè)一樣，為了保證地方財稅收入；二是保證稅款足額入庫，在收到預收款時，企業(yè)有充足的資金保證。第八十五頁，共124頁。轉讓不動產（二手）營改增政策幾個原則預繳、申報和發(fā)票開具小結5第八十六頁，共124頁。適用范圍本辦法適用于納稅人轉讓自己以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產，不包括房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目。

（一）幾個原則第八十七頁，共124頁。納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法的幾個原則1、納稅地點：試點期間保持現(xiàn)有財政體制基本穩(wěn)定，原歸屬試點地區(qū)的營業(yè)稅收入，改征增值稅后收入仍歸屬試點地區(qū)”的原則，納稅人，除自然人以外，應在不動產所在地預繳，機構所在地申報納稅。自然人銷售不動產，只需在不動產所在地繳納稅款即可。2、征收機關。納稅人銷售取得的不動產和其他個人出租不動產的增值稅，國家稅務局暫委托地方稅務局代為征收。是所有納稅人，包括單位和個人，銷售其取得的不動產，不動產包括房屋、商鋪、樓堂館所，還包括路、橋、道、壩等等，是比較大的范疇。

（一）幾個原則第八十八頁，共124頁。納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法的幾個原則3、對改革前取得的不動產給予過渡政策。按照國務院“確保行業(yè)稅負只減不增”的原則，對老項目、老房產給予增值稅過渡政策，也是本次營改增的一個原則。4、過渡政策中增值稅征收率為原營業(yè)稅稅率。納稅人轉讓不動產，在原營業(yè)稅政策下，適用

5%營業(yè)稅。這是為了保證地方財政收入。但若將

5%營業(yè)稅稅率統(tǒng)一降低到

3%征收率，相當于直接減收

40%，這將對財政收入造成極大壓力。

（一）幾個原則第八十九頁，共124頁。納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法的幾個原則3、對改革前取得的不動產給予過渡政策。按照國務院“確保行業(yè)稅負只減不增”的原則，對老項目、老房產給予增值稅過渡政策，也是本次營改增的一個原則。4、過渡政策中增值稅征收率為原營業(yè)稅稅率。納稅人轉讓不動產，在原營業(yè)稅政策下，適用

5%營業(yè)稅。這是為了保證地方財政收入。但若將

5%營業(yè)稅稅率統(tǒng)一降低到

3%征收率，相當于直接減收

40%，這將對財政收入造成極大壓力。

（一）幾個原則第九十頁，共124頁。（二）預繳、申報和發(fā)票開具

1、一般納稅人的預繳、申報和發(fā)票開具（1）一般納稅人在預繳時，無論選擇一般計稅方法、還是簡易征收，他的預征率都是5%；區(qū)別在于計算銷售額（1）價稅分離前，區(qū)分為自建、非自建設。對自建的全額做價稅分離；非自建的差額做價稅分離。（2）一般納稅人在申報時，一般計稅的都是全額計算銷項、減去進項、預繳數(shù)后補交稅款；簡易計稅的分自建的全額計算應交增值稅，非自建的差額計算應交增值稅。第九十一頁，共124頁。應稅項目老項目（簡易計稅）（非自建項目）（全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價）÷（1＋5%）×5%差額申報自開自開5%征收率，扣減預繳老項目（簡易計稅）（自建項目）全部價款和價外費用÷（1＋5%）×5%全額申報5%征收率，扣減預繳老項目、新項目（一般計稅）（非自建項目）（全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價）÷（1＋5%）×5%全額申報11%稅率，扣減預繳老項目、新項目（一般計稅）（自建項目）全部價款和價外費用÷（1＋5%）×5%

（二）預繳、申報和發(fā)票開具

（3）一般納稅人轉讓不動產（單位、個體戶）

第九十二頁，共124頁。非自建項目（全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價）÷（1＋5%）×5%差額申報5%征收率，扣減預繳

自開

地稅機關代開自建項目全部價款和價外費用÷（1＋5%）×5%全額申報5%征收率，扣減預繳2、小規(guī)模納稅人的預繳、申報和發(fā)票開具（1）小規(guī)模納稅人在預繳時，預征率都是5%；區(qū)別在于計算銷售額價稅分離前，區(qū)分為自建、非自建。對自建的全額做價稅分離；非自建的差額做價稅分離。（2）小規(guī)模納稅人在申報時，簡易計稅的分自建的全額計算應交增值稅；非自建的差額計算應交增值稅。（二）預繳、申報和發(fā)票開具

第九十三頁，共124頁。3、自然人的申報、發(fā)票代開（不存在預繳）（1）自然人不存在預繳（2）自然人和個體戶區(qū)分住房和非住房對待。主要是住房政策兩年以上享受免稅政策；兩年以內全額征稅；非住房對于自建的全額申報納稅；非自建的差額納稅申報。在地稅機關代開發(fā)票。（二）預繳、申報和發(fā)票開具

非自建項目（不含住房）不預繳應納稅額=（全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價）÷（1＋5%）×5%

代開

所在地地稅機關代開增值稅發(fā)票自建項目（不含住房）不預繳全部價款和價外費用÷（1＋5%）×5%2年以內的住房不預繳全部價款和價外費用÷（1＋5%）×5%第九十四頁，共124頁。小規(guī)模納稅人轉讓其取得的不動產，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產所在地主管地稅機關申請代開。納稅人向其他個人轉讓其取得的不動產，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。

建筑、房地產業(yè)營改增試點政策介紹第九十五頁，共124頁。不動產租賃營改增政策特殊規(guī)定預繳、申報和發(fā)票開具小結6第九十六頁，共124頁。1、納稅地點：稅人提供不動產經營租賃服務，需要在不動產所在地預繳稅款（部分情況除外，如納稅人出租不動產，機構所在地及不動產所在地在同一縣的，不需要預繳稅款，自然人出租不動產不需要預繳稅款），而后回機構所在地申報納稅。2、征收機關：《試點實施辦法》第五十一條規(guī)定“營業(yè)稅改征的增值稅，由國家稅務局負責征收。納稅人銷售取得的不動產和其他個人出租不動產的增值稅，國家稅務局暫委托地方稅務局代為征收?！奔醋匀蝗顺鲎獠粍赢a業(yè)務，國家稅務局委托地方稅務局代為征收。（一）特殊規(guī)定

第九十七頁，共124頁。1、納稅地點：稅人提供不動產經營租賃服務，需要在不動產所在地預繳稅款（部分情況除外，如納稅人出租不動產，機構所在地及不動產所在地在同一縣的，不需要預繳稅款，自然人出租不動產不需要預繳稅款），而后回機構所在地申報納稅。2、征收機關：《試點實施辦法》第五十一條規(guī)定“營業(yè)稅改征的增值稅，由國家稅務局負責征收。納稅人銷售取得的不動產和其他個人出租不動產的增值稅，國家稅務局暫委托地方稅務局代為征收?！奔醋匀蝗顺鲎獠粍赢a業(yè)務，國家稅務局委托地方稅務局代為征收。（一）特殊規(guī)定

第九十八頁，共124頁。（二）預繳、申報和發(fā)票開具

1、一般納稅人的預繳、申報和發(fā)票開具（1）一般納稅人在預繳時，用收取的價款做價稅分離；區(qū)分一般計稅方法（預征率3%）、簡易征收（5%），在機構所在低的項目不再預繳。（2）一般納稅人在申報時，一般計稅的都是全額計算銷項、減去進項、預繳數(shù)后補交稅款；簡易計稅的全額計算應交增值稅，減去預繳數(shù)計算應補繳。第九十九頁，共124頁。及出租不動產有關的政策主要是附件二《營業(yè)稅改征增值稅有關事項的規(guī)定》第一條第九款“不動產經營租賃服務”和《國家稅務總局關于發(fā)布<納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第16號)，主要規(guī)定有：

（二）預繳、申報和發(fā)票開具

第一百頁，共124頁。計稅方式預繳申報發(fā)票開具《增值稅預繳稅款表》普通發(fā)票專用發(fā)票老項目（簡易計稅）異地含稅銷售額÷（1＋5%）×5%全額申報，5%征收率，扣減預繳自開

自開

老項目、新項目（一般計稅）異地含稅銷售額÷（1＋11%）×3%全額申報，11%稅率，扣減預繳住房（簡易計稅）異地含稅銷售額÷（1＋5%）×1.5%全額申報，5%征收率減按1.5%，扣減預繳自開

自開

（3）一般納稅人出租不動產（單位、個體戶。不含個體戶出租住房）

（4）一般納稅人出租不動產住房（個體戶）

（二）預繳、申報和發(fā)票開具

第一百零一頁，共124頁。計稅方式預繳申報發(fā)票開具《增值稅