房地產(chǎn)：2022上海宅地集中供應(yīng)回顧

2022上海宅地集中供應(yīng)回顧地集中供應(yīng)概況。環(huán)境 (一)競(jìng)地規(guī)則調(diào)整本都以掛牌形式入市交易；同時(shí)將土地監(jiān)管資金由原來(lái)最高的130%下調(diào)至買人報(bào)價(jià)相同的，系統(tǒng)新增一個(gè)“隨機(jī)值”?！半S機(jī)值”為大于中止價(jià)且不大于一次書面最高報(bào)萬(wàn)位整數(shù)；“隨機(jī)值”可與競(jìng)買人的報(bào)價(jià)或其他“隨機(jī)值”重復(fù)。經(jīng)過對(duì)于“隨機(jī)值”規(guī)則的改會(huì)使拿地隨機(jī)性進(jìn)一步擴(kuò)大，再度增加公平性。 (二)政策指導(dǎo)禁通過舉債儲(chǔ)備土地，不得通過國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目，虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口”，政策的出臺(tái)似乎對(duì)國(guó)有企業(yè)拿地提出了限制要求，在市場(chǎng)中引起了較大反響。因?yàn)樽匀贿^細(xì)讀政策內(nèi)容可以發(fā)現(xiàn)，其中并未明令禁止所有國(guó)有企業(yè)拿地，而是反對(duì)通過買地不開發(fā)、“左手倒右手”等一些投機(jī)倒把的方式來(lái)虛增財(cái)政收入、彌補(bǔ)財(cái)政缺口。因此那些主營(yíng)業(yè)務(wù)本就是房地產(chǎn)開發(fā)較低的拿地、融資成本獲得土地，但是在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷管理等方面缺乏專業(yè)能力，在行情走弱背景下將形成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，政策的出臺(tái)將對(duì)這些企業(yè)起到警示作用。情 (一)全市走勢(shì)圖2022年上海各批次集中供地交易情況拆分各批次的集中供地情況看，第一批次是推地量最大的，可見年初政府的推地信心較為充足，不過地塊以外圍區(qū)域?yàn)橹?，首次集供市?chǎng)反饋一般，盡管土地全部交易，但是大部分均以底價(jià)成交且國(guó)有主體此總體成交樓面地價(jià)也是各批次中最高的，超過3.3萬(wàn)元/平方米。在第三批集中供地中，地塊幅數(shù)基本與第二批接近，不過整體土地規(guī)模提升顯著，尤其是外圍新增多幅大體量宅地，促使該平方米以下。圖2022年上海各批次集中供地價(jià)格情況5億元，相比2021年同期增長(zhǎng)超六成；且105幅交易地塊中有52幅土地溢價(jià)交易，總體平均溢價(jià)率為3.48%，比去年高出1個(gè)百分點(diǎn)左右；另外年內(nèi)四個(gè)集供批市場(chǎng)表現(xiàn)已有顯著改善。 (二)區(qū)域分布數(shù)區(qū)、嘉定區(qū)、松江區(qū)也分別推出14、13，圖2022年上海集中供地區(qū)域交易分布遙遙領(lǐng)先其他區(qū)域地價(jià)；排名第二的為楊浦區(qū)，成交樓面均價(jià)在5.7圖2022年上海集中供地區(qū)域交易價(jià)格分布要點(diǎn) (一)拿地企業(yè)未見改善。則提升到了三分之一，國(guó)、央企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，國(guó)、民企有機(jī)結(jié)合，民企之間相互抱團(tuán)，在外部形勢(shì)相對(duì)不景拿地企業(yè)結(jié)構(gòu)分布從年內(nèi)各企業(yè)的拿地情況來(lái)看，華發(fā)可以說是最為“豪氣”的企業(yè)，在22年宅地集中供應(yīng)中摘得72幅單獨(dú)競(jìng)得，其余8幅均通過聯(lián)合體摘得，整體權(quán)益拿地金額也高達(dá)206億元。地塊中包括徐匯、普陀四幅中心城區(qū)宅地，同時(shí)也涵蓋青浦西虹橋、徐涇鎮(zhèn)，嘉定新城遠(yuǎn)香湖等多幅市場(chǎng)熱門地塊。其他保利、建發(fā)、象嶼等國(guó)有房企在這輪宅地集中供應(yīng)中也收獲頗豐；今年土地市場(chǎng)中雖仍是國(guó)有企表上海宅地集供拿地金額前五企業(yè) (二)房地價(jià)格本輪宅地集中供應(yīng)交易中延續(xù)了簽署理性競(jìng)價(jià)承諾書的要求，因此每幅地塊均已公開后期的新房指導(dǎo)●地價(jià)房?jī)r(jià)比整體數(shù)據(jù)的中位數(shù)在50%，平均值為47%，最大值在66%，最小值為24%。從數(shù)值的分布比分布繼而地價(jià)房?jī)r(jià)比基本位于高值；反之地價(jià)房?jī)r(jià)比40%以下的地塊多處于金山、臨港自貿(mào)區(qū)等遠(yuǎn)郊區(qū)域，地砥柱；而地價(jià)房?jī)r(jià)比50%~60%的土地?cái)?shù)量略有減少，但是其中多數(shù)地塊位于關(guān)注度高?！裥路恐笇?dǎo)價(jià)通過將不同行政區(qū)的居住用地對(duì)應(yīng)新房指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行排列，可以較清晰的看出中心城區(qū)與外圍區(qū)域在新平米，區(qū)位相對(duì)較好的地塊新房指導(dǎo)價(jià)普遍在10萬(wàn)元/平米以上。其中長(zhǎng)寧新涇鎮(zhèn)居住用地的新房指導(dǎo)價(jià)最高，達(dá)16.3萬(wàn)元/平米，由于地塊所處長(zhǎng)寧區(qū)典型別墅區(qū)，土地稀缺度高，并且根據(jù)土地指標(biāo)后期大概房指導(dǎo)價(jià)基中外導(dǎo)圖各區(qū)居住用地新房指導(dǎo)價(jià)區(qū)間表近兩年集中供地中新房指導(dǎo)價(jià)調(diào)整土地個(gè)案全年的土地出讓金再創(chuàng)新高，加之零流拍的市場(chǎng)表現(xiàn)，放在全國(guó)層面上也是高居前列。不過值得注攀升，民營(yíng)企業(yè)拿地意愿依舊低迷。近