第七講-房產面積測算

第七講房產面積量算§7.1概述§7.2房屋面積計算相關規(guī)定§7.3面積計算方法及精度要求§7.4公用建筑面積的確定與分攤§7.5共有建筑面積分攤§7.1

概述1.房屋面積測算：（水平面積）房屋建筑面積：房屋外墻（柱）勒腳以上各層，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且有上蓋，有圍護物，結構牢固，有實際使用功能，層高2.20m及以上的永久性建筑的外圍水平投影面積。建筑面積、使用面積、產權面積、共有分攤面積；套內建筑面積、共有建筑面積、公用建筑面積；以幢為單位進行；2.房屋用地面積測算房屋占地面積院落面積共有土地分攤面積§7.2房屋面積計算相關規(guī)定

1.計算建筑面積應具備的條件（普遍性)應具有上蓋；應有圍護物；結構牢固，屬于永久性建筑物；層高在2.20m（含）以上；可作為人們生產、生活的場所。2.計算全面積的建筑范圍：（1）永久性結構的單層房屋、多層房屋。（2）房屋內結構層、技術層；梯間、電梯間。（3）穿過房屋的通道；房屋內的門廳、大廳，以及其內回廊。（4）樓梯間、電梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算。（5）房屋天面上的永久性建筑（樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂），按其外圍水平投影面積計算。（6）挑樓、全封閉的陽臺；（7）屬永久性結構，有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算；（8）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按柱的外圍水平投影面積計算；（9）房屋間永久性的封閉架空通廊；（10）地下室、半地下室及其相應入口，層高2.20m以上，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算；（11）有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按柱或圍護結構的外圍水平投影計算；（12）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影計算；（13）屬于永久性建筑，有柱（承重）的車棚、貨棚，按柱的外圍水平投影計算；（14）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，2.20（15）有變形縫的房屋，若其與室內相通，伸縮縫計算建筑面積?！?.2房屋面積計算相關規(guī)定

2.計算半面積的建筑范圍（1）與房屋相連，有上蓋、無柱的走廊、檐廊；（2）未封閉的陽臺、挑廊（3）獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積一半計算；（4）無頂蓋的室外樓梯；（5）有頂蓋不封閉的永久性架空通廊§7.2房屋面積計算相關規(guī)定

3.不計算面積的建筑范圍（1）層高小于2.20m的夾層、插層、技術層、地下室、半地下室；（2）突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨棚等；（3）房屋間無上蓋的架空通廊；（4）天面、挑臺；（5）建筑物內的操作平臺；（6）騎樓、過街樓底層用作道路街巷通行的部分；（7）利用引橋、高架橋、高架、路面作為頂蓋建造的房屋；（8）活動房屋、臨時房屋、簡易房屋；（9）獨立煙囪、亭、塔、地下人防等；（10）與房屋室內不相通的房屋間變形縫?！?.2房屋面積計算相關規(guī)定4.《房產測量規(guī)范》（2000）與《建設工程建筑面積計算規(guī)范》（2005）計算規(guī)則的區(qū)別：同一幢房屋，房產測量中房屋建筑面積與建筑施工中的房屋建筑面積結果不一致。

（1）低于2.20米的房屋；（2）陽臺；（3）房屋外墻的保溫隔熱層；（4）墻體粉刷層；（5）自動扶梯等自動工具；§7.2房屋面積計算相關規(guī)定1、房產面積測算的方法（1）實地量距法:最普遍（2）坐標解析法：（3）軟件機助統(tǒng)計；（4）求積儀法7.3房產面積量算的方法及精度要求2.面積量算精度要求（1）房產面積的精度分為三級，各級面積的限差和中誤差不超過下列計算的結果：（2）坐標解析法計算面積精度要求：

7.3房產面積量算的方法及精度要求（3）圖上量算面積精度要求：

7.3房產面積量算的方法及精度要求§7.4公用建筑面積的確定與分攤《物權法》明確規(guī)定：建筑區(qū)劃內的公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。1.建筑面積分類：兩部分

專有部分：套內建筑面積

共有部分：公用建筑面積公有建筑面積共有建筑面積公用建筑面積的確認：

（1）預售測量：建筑施工圖、（2）竣工測量：（3）無間隔權屬單位：埋標

2.公用建筑面積的所有權與使用權共有建筑面積的所有權、使用權：本幢所有參與分攤者共同所有、共同使用；分攤后，不劃分各產權人分攤面積的具體部位；一經分攤，未經合法程序不得侵占或改變其原設計的使用功能和結構；公有建筑面積為小區(qū)業(yè)主共同所有、共同使用。（2/3）§7.4公用建筑面積的確定與分攤3.共有建筑面積（1）共有的電梯井、管道井、垃圾道等垂直通道；（2）共有的樓梯間、電梯間；（3）服務于本幢的變電室、水泵房、設備間、警衛(wèi)室等；（4）服務于本幢的公共用房、管理用房；（5）共有的門廳、大廳、過道、門廊等；（6）共有的室外樓梯；（7）共有的地下室、半地下室；（8）套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積（外半墻面積）§7.4公用建筑面積的確定與分攤*外半墻墻體面積推算：D外：外墻尺寸D中：中線尺寸D內：內墻尺寸：墻厚4.不應分攤的建筑面積（1）作為人防工程的建筑面積；（2）獨立使用的地下室、半地下室、車庫等；（3）為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、設備用房、管理用房；（4）公共休憩用的亭、走廊、塔、綠化設施等建筑物；（5）用于公共事業(yè)的市政建設的建筑物；§7.4公用建筑面積的確定與分攤5.共有建筑面積分攤原則（1）產權各方有合法權屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；（2）無產權分割文件或協(xié)議的，根據相關房屋的套（單元）內建筑面積按比例進行分攤；（3）以“幢”為單位進行測量與分攤。（本幢；多單元）（4）從整體到局部，按照幢、功能區(qū)、層、套（或戶）的次序進行逐級分攤；（5）局部的共有建筑面積應參與分攤整體的共有建筑面積；（6）“誰使用誰分攤”原則。（合理不合法）§7.4公用建筑面積的確定與分攤*注4個單元，6層，均為一梯兩戶。1-3單元為75平米戶型，4單元為120平米戶型。樓梯間面積均為12平米，每個單元各自使用自己的樓梯間。專用樓梯6.共有建筑面積分攤公式Si=Si

=ΔSi/∑Si：分攤系數；Si：各單元參加分攤所得的分攤面積；Si：各單元參加分攤的面積；ΔSi：可被分攤的共有建筑面積。7.分攤方法（1）整體分攤：功能單一（2）多級分攤：多功能綜合樓；從整體到局部，從大到小§7.4公用建筑面積的確定與分攤*多功能綜合樓共有建筑面積分攤幢共有建筑面積分攤：幢→功能區(qū)

SGi=ZSGi

Z=ΔSZ/∑SGi功能區(qū)共有建筑面積分攤：功能區(qū)→層

SCi=GSCi

G=ΔSG/∑SCi

ΔSG=

ΔSG+SG層共有建筑面積分攤：層→套STi=CSTi

C=ΔSC/∑STi

ΔSC=

ΔSC+SC套（戶）內產權面積計算：

SEi=

STi+STi§7.4公用建筑面積的確定與分攤檢核：

∑SEi

=∑STi+ΔSZ+ΔSGi+ΔSCi*例1：住宅樓套面積計算普通住宅樓，